【城市綜合體】世聯(lián)南昌九龍湖西客站地塊整體定位及物業(yè)發(fā)展建議

開(kāi)啟紅谷灘高鐵商務(wù)新十年九龍湖南昌西客站地塊整體定位及物業(yè)發(fā)展建議————謹(jǐn)呈南昌市政公用集團(tuán)報(bào)告內(nèi)容第二部分項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展第四部分案例研究第一部分項(xiàng)目基本情況第三部分板塊市場(chǎng)研究第六部分整體定位第七部分物業(yè)發(fā)展建議第五部分發(fā)展戰(zhàn)略地塊概況位于南昌市西客站附近，交通便捷，緊鄰紅谷灘，是南昌市未來(lái)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域一環(huán)路項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目占地22037平方米，約33畝，總建筑面積,5.51萬(wàn)平方米，容積率2.5，樓面地價(jià)為4866元/平方米。區(qū)位條件項(xiàng)目位于南昌市西客站附近，屬九龍湖板塊與紅角洲板塊交界處，與朝陽(yáng)洲板塊隔江相望。距離紅谷灘核心區(qū)秋水廣場(chǎng)7KM，車行10分鐘可達(dá)；距離昌北機(jī)場(chǎng)30KM，車行20分鐘可達(dá)；距離八一廣場(chǎng)15KM，車行18分鐘可達(dá)。南昌西客站國(guó)體中心南昌站本案九龍湖新區(qū)是南昌市重點(diǎn)打造的復(fù)合型城市副中心，區(qū)域內(nèi)已建成南昌西客站、國(guó)體中心，在建萬(wàn)達(dá)文化旅游城等重點(diǎn)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目位于九龍大道與西站大街交匯處。目前現(xiàn)狀為平地，周邊現(xiàn)狀多以待建工地為主。目前項(xiàng)目到達(dá)性較差未來(lái)規(guī)劃九龍湖是集高鐵站、省級(jí)行政中心、國(guó)體中心、文化旅游等多重城市功能為一體的復(fù)合型城市副中心，項(xiàng)目周邊主要出讓土地屬性為住宅及商業(yè)用地，是南昌市又一崛起重要新城西站大街九龍大道周邊規(guī)劃二線省會(huì)城市，房地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊，中小規(guī)模商業(yè)商務(wù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬性界定二線省會(huì)城市南昌，江西省的省會(huì)，處于中部地區(qū)，是全國(guó)二線城市，近些年城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)發(fā)展迅速房地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊九龍湖板塊是南昌市政府最新提出打造規(guī)劃建設(shè)的城市副中心，目前國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)、綠地、萬(wàn)科均在本區(qū)域內(nèi)有拿地，是南昌市未來(lái)五年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最熱點(diǎn)區(qū)域城市配套規(guī)劃完整度高九龍湖板塊是南昌市政府最新提出打造規(guī)劃建設(shè)的城市副中心，具有起步晚，起點(diǎn)高，規(guī)劃最科學(xué)，配套最齊全的特點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)高鐵站、高標(biāo)準(zhǔn)體育設(shè)施，城市景觀綠地、軌道交通、行政配套一應(yīng)俱全生態(tài)資源地塊西面有城市公園綠地規(guī)劃、西鄰贛江，擁有二線江景資源商業(yè)用地項(xiàng)目為商業(yè)商務(wù)用地，土地出讓使用年限40年，無(wú)強(qiáng)制商業(yè)建設(shè)面積要求規(guī)模較小占地22034㎡，約33畝，容積率2.5，總建面5.51萬(wàn)㎡項(xiàng)目屬性：區(qū)域?qū)傩裕?開(kāi)發(fā)商目標(biāo)短期目標(biāo)：樹(shù)立市場(chǎng)地位以搶占新區(qū)商務(wù)寫(xiě)字樓先機(jī)的形象建立市場(chǎng)地位，大幅度提升西客站片區(qū)的形象；通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新贏得市場(chǎng)關(guān)注度；隱含目標(biāo)：利潤(rùn)最大化以較快的銷售速度，相對(duì)較高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)率；長(zhǎng)期目標(biāo)：使項(xiàng)目長(zhǎng)期保持營(yíng)銷熱，以達(dá)到整體成功通過(guò)項(xiàng)目整體中高檔商務(wù)形象，并為后期銷售從價(jià)格、口碑等方面奠定基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)熱銷和持續(xù)成功；達(dá)成目標(biāo)后的結(jié)果：提升企業(yè)在本地的知名度。核心問(wèn)題R2我們想要什么？（針對(duì)目標(biāo)的規(guī)范分析）開(kāi)發(fā)商目標(biāo)：短期目標(biāo)：樹(shù)立市場(chǎng)地位隱含目標(biāo)：利潤(rùn)最大化長(zhǎng)期目標(biāo)：使項(xiàng)目長(zhǎng)期保持營(yíng)銷熱，以達(dá)到整體成功達(dá)成目標(biāo)后的結(jié)果：提升企業(yè)在本地的知名度。R1我們有什么？（針對(duì)現(xiàn)狀的實(shí)證分析）核心問(wèn)題是什么？我們?cè)趺崔k？（解決方案的提出）Q困境1：項(xiàng)目自身?xiàng)l件有限——規(guī)模較小，區(qū)位好，昭示好，但目前交通通達(dá)性有一定限制,目前區(qū)域城市周邊展示差，到達(dá)性差，距離城市CBD核心區(qū)有一定距離困境2：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈——未來(lái)面臨板塊內(nèi)外雙重?cái)D壓競(jìng)爭(zhēng)第一個(gè)問(wèn)題：在井噴式的南昌寫(xiě)字樓供應(yīng)市場(chǎng)中，以怎樣的形象站位于市場(chǎng)第二個(gè)問(wèn)題：確定形象站位后，如何進(jìn)行合理的配置選擇；第三個(gè)問(wèn)題：如何利用高鐵、地鐵雙重優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)上脫穎而出報(bào)告內(nèi)容第二部分項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展第四部分案例研究第一部分項(xiàng)目基本情況第三部分板塊市場(chǎng)研究第六部分整體定位第七部分物業(yè)發(fā)展建議第五部分發(fā)展戰(zhàn)略南昌房地產(chǎn)各板塊概況市中心朝陽(yáng)新城青云譜片區(qū)青山湖高新和京東片區(qū)紅角洲紅谷灘鳳凰洲昌北片區(qū)新建片區(qū)依靠大專院校和科研單位發(fā)展技術(shù)密集型的高附加值產(chǎn)業(yè)區(qū)城市經(jīng)濟(jì)、政治、文化，商務(wù)中心，舊城整體改造即將啟動(dòng)集高等教育、運(yùn)動(dòng)休閑和居住等一體的城市科技新城集商務(wù)、辦公、商業(yè)、文化、旅游和居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新城市中心依托縣城現(xiàn)有基礎(chǔ)，大力發(fā)展相對(duì)獨(dú)立的商貿(mào)和文教綜合區(qū),機(jī)械制造為主的工業(yè)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、居住綜合區(qū)外向型工業(yè)、文教科研和生活綜合區(qū)，建設(shè)用地面積110平方公里生態(tài)居住、旅游休閑為主的城市高端人群聚集地以居住為主的城市生活新區(qū)，片區(qū)內(nèi)有昌北經(jīng)濟(jì)適用房象湖新城大型居住區(qū)，疏散舊城人口功能，被動(dòng)郊區(qū)化的承接地九龍湖集居住、文化娛樂(lè)、旅游休閑為一體的城市新區(qū)，強(qiáng)化生態(tài)旅游，打造文化品牌依靠南昌火車站西客站，物流中心和望城工業(yè)區(qū)打造的現(xiàn)代化宜居新城南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分為10多個(gè)板塊，每個(gè)板塊功能定位各不相同區(qū)域發(fā)展—形成2008年1月成立九龍湖管理處，下轄四個(gè)行政村兩個(gè)管理站；2008年5月管理處正式掛牌。2009年11月，南昌市政府提出組團(tuán)開(kāi)發(fā)目標(biāo)：三年形成南昌城市中環(huán)，并將迅速啟動(dòng)瑤湖、樂(lè)化、灣里、九龍湖-望城和小藍(lán)—蓮塘等五大組團(tuán)的規(guī)劃建設(shè)。2010年2月22日，南昌市通過(guò)了《南昌市山江湖綜合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略——外圍組團(tuán)規(guī)劃》，隨后華南城、西客站、國(guó)體中心等均落戶九龍湖。九龍湖組團(tuán)位于生米大橋西連接線以南，贛江以西，城市二環(huán)與高速西外環(huán)之間地域。區(qū)域包括望城鎮(zhèn)和生米鎮(zhèn)。2010年4月21日，在南昌市規(guī)劃委員會(huì)2010年第二次會(huì)議上已審議通過(guò)《南昌九龍湖組團(tuán)規(guī)劃方案》，總體布局結(jié)構(gòu)為“兩片五區(qū)”。九龍湖組團(tuán)的發(fā)展目標(biāo)為打造現(xiàn)代化的區(qū)域交通樞紐和生產(chǎn)性服務(wù)中心，建設(shè)成為南昌都市圈的都市副中心。2010年11月，南昌市政府提出，在今年已開(kāi)展的兩次“五大組團(tuán)”現(xiàn)場(chǎng)督查基礎(chǔ)上，按照“周調(diào)度、月巡查、季督查、年終考評(píng)”的原則，繼續(xù)加大組團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)的督查，特別是推進(jìn)組團(tuán)起步區(qū)建設(shè)。九龍湖組團(tuán)重點(diǎn)推進(jìn)九龍湖片區(qū)南昌鐵路西客站樞紐配套路網(wǎng)工程建設(shè)。區(qū)域發(fā)展—定位九龍湖片區(qū)是紅谷灘新區(qū)向南延伸的下一站，是南昌市一攬子優(yōu)惠政策先行先試的試點(diǎn)區(qū)域；是《江西省人民政府關(guān)于全力支持南昌發(fā)展打造核心增長(zhǎng)極的若干意見(jiàn)》的重要舉措，是南昌市戶籍管理制度改革的試點(diǎn)；九龍湖片區(qū)將承擔(dān)起城市副中心的角色，根據(jù)生態(tài)型、智慧型、低碳型、文化型的打造標(biāo)準(zhǔn)，全球招標(biāo)規(guī)劃，建設(shè)成為以商貿(mào)商務(wù)、生態(tài)科技、都市休閑為主導(dǎo)的綠色生態(tài)新城。區(qū)域發(fā)展—規(guī)劃隨著城市化進(jìn)程的加快，具有高起點(diǎn)、高規(guī)劃的九龍湖片區(qū)，區(qū)域價(jià)值正在急速增長(zhǎng)中。九龍湖片區(qū)規(guī)劃已完成，規(guī)劃建設(shè)已進(jìn)入實(shí)施階段，高鐵西客站現(xiàn)已投入使用爭(zhēng)取利用5年時(shí)間，基本形成一個(gè)面積100平方公里、容納50萬(wàn)人口的新城框架；九龍湖核心起步區(qū)規(guī)劃有市政道路總長(zhǎng)160公里，包含22條總長(zhǎng)103公里市政主次干道及57公里支路，工程建安費(fèi)投資估算約62億；規(guī)劃范圍主要是祥云大道以南，向莆鐵路貨運(yùn)線以北，贛江以西，西外環(huán)高速以東；“一軸、一帶、一湖、四區(qū)”城市基本格局區(qū)域內(nèi)高鐵站、高標(biāo)準(zhǔn)體育設(shè)施，城市景觀綠地、軌道交通、行政配套一應(yīng)俱全，一線開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)駐，是南昌市未來(lái)5年內(nèi)最火熱的房地產(chǎn)版塊之一。區(qū)域發(fā)展—交通主要干道及軌道交通1祥云大道主干道，經(jīng)生米大橋無(wú)縫對(duì)接朝陽(yáng)洲，向西抵達(dá)楓生高速2西站大街次干道，地鐵口，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)3學(xué)府南大道經(jīng)學(xué)府路駛?cè)肽纤褂押寐?，?duì)接灣里區(qū)和紅谷灘中心區(qū)4新龍崗大道規(guī)劃北起祥云大道、南至規(guī)劃A4路，道路長(zhǎng)約4500米，寬24米～50米5九龍大道主干道，九龍大道規(guī)劃一期全長(zhǎng)10公里，路面寬度96米，雙向12車道6國(guó)體大道經(jīng)豐和南大道駛?cè)爰t谷灘核心7城運(yùn)大道主干道，與贛江南大道和生米大橋往來(lái)便捷8地鐵2號(hào)線南昌規(guī)劃部門(mén)已出臺(tái)了2號(hào)線西端延伸方案，往南延伸7.6公里，設(shè)地鐵站8座，下穿九龍湖抵達(dá)生米大道9地鐵4號(hào)線串聯(lián)望城、高速西站、九龍湖新城、昌南新城濱江片區(qū)、朝陽(yáng)片區(qū)、洪城路、解放路、洪都大道、青山湖、高新區(qū)九龍湖核心起步區(qū)規(guī)劃有市政道路總長(zhǎng)160公里，包含22條總長(zhǎng)103公里市政主次干道及57公里支路萬(wàn)達(dá)文化旅游城區(qū)域發(fā)展—配套國(guó)體中心華南城西客站區(qū)域內(nèi)高鐵站、高標(biāo)準(zhǔn)體育設(shè)施，城市景觀綠地、軌道交通、行政配套一應(yīng)俱全區(qū)域發(fā)展—配套萬(wàn)達(dá)國(guó)際旅游城是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的大型文化旅游城項(xiàng)目，其占地之廣、投資之大、配套之齊備在市場(chǎng)上均屬首屈一指項(xiàng)目具體指標(biāo)占地約3950畝總建面475萬(wàn)平米總投資額約400億人民幣物業(yè)類型商住及旅游地產(chǎn)開(kāi)工時(shí)間2013年6月18日預(yù)計(jì)竣工時(shí)間2016年配套酒店群、主題公園、濱湖酒吧街、商業(yè)中心、影城、海洋樂(lè)園、文化中心、生活中心等區(qū)域內(nèi)強(qiáng)大的商業(yè)配套能夠滿足您絕大多數(shù)的需求區(qū)域發(fā)展—配套大型舞臺(tái)秀、電影城、量販KTV、電玩城、兒童天地等室內(nèi)、外主題公園16萬(wàn)平商業(yè)中心，薈萃國(guó)內(nèi)外時(shí)尚品牌和40家全球美食餐廳度假中心，規(guī)劃有9個(gè)星級(jí)度假酒店，逾4000間客房，硬、軟件配備世界一流的大型會(huì)議室和宴會(huì)廳建筑面積達(dá)2萬(wàn)方，計(jì)劃引進(jìn)20家國(guó)內(nèi)外著名品牌，豐富現(xiàn)代化休閑生活文化中心旅游中心商業(yè)中心度假中心休閑中心區(qū)域發(fā)展—配套其他配套教育醫(yī)療衛(wèi)生文化其他市政配套教育方面：區(qū)域規(guī)劃有29個(gè)托幼場(chǎng)所醫(yī)療衛(wèi)生方面：門(mén)診所或社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心3處，衛(wèi)生站19處文化方面：文化活動(dòng)中心，設(shè)置小型圖書(shū)館、影視廳等其他市政：設(shè)置室內(nèi)菜市場(chǎng)15處，設(shè)置社區(qū)服務(wù)中心23個(gè)，提供家政服務(wù)、就業(yè)指導(dǎo)、中介、咨詢服務(wù)、部分老年人服務(wù)等。此外，規(guī)劃社會(huì)停車場(chǎng)18處，公廁55處報(bào)告內(nèi)容第二部分項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展第四部分案例研究第一部分項(xiàng)目基本情況第三部分板塊市場(chǎng)研究第六部分整體定位第七部分物業(yè)發(fā)展建議第五部分發(fā)展戰(zhàn)略宏觀：經(jīng)濟(jì)形勢(shì)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行增幅趨緩，近三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)還會(huì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GrossDomesticProduct，簡(jiǎn)稱GDP）是指在一定時(shí)期內(nèi)（一個(gè)季度或一年），一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值，可反映一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，還可以反映一國(guó)的國(guó)力與財(cái)富；通過(guò)GDP增幅可以反映出一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)。宏觀：房產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控日趨市場(chǎng)化的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)信心逐步回升，開(kāi)發(fā)投資力度明顯加大國(guó)房景氣2013年全國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)持續(xù)高位，相較12年下半年呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)；十月國(guó)房景氣指數(shù)首次跌破97，主要原因在于十八屆三中全會(huì)即將召開(kāi)，房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)不明，多數(shù)人持觀望態(tài)度。宏觀：政策分析喜憂參半，房地產(chǎn)市場(chǎng)由營(yíng)銷導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)模式；新政實(shí)施，住宅受限較明顯，商務(wù)商業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)新爆發(fā)國(guó)五條2.20要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。十八屆三中全會(huì)11.9-11.12本次公告中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的字面甚少，但整個(gè)公告全文卻貫穿涉及到了房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)、土地、金融、稅費(fèi)、住房保障等各個(gè)方面的改革。指定了房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向——由開(kāi)發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。昌六條11.25南昌房?jī)r(jià)出現(xiàn)今年以來(lái)的首次降溫，11月市場(chǎng)變冷新房成交量驟減，預(yù)售頒發(fā)條件及網(wǎng)簽工作條件更為嚴(yán)格，住宅市場(chǎng)受限。限購(gòu)限貸政策力度加大，二套房首付比例調(diào)至7成，住宅投資風(fēng)險(xiǎn)加大，商務(wù)及商業(yè)有望成為投資客新寵。政治局會(huì)議12.3推進(jìn)節(jié)約集約用地，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，寫(xiě)字樓等商務(wù)業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯。綠地中央廣場(chǎng)中航國(guó)際廣場(chǎng)星河國(guó)際華財(cái)大廈華龍國(guó)際大廈南賓國(guó)際恒茂國(guó)際中心江信國(guó)際大廈西格瑪商務(wù)中心財(cái)富廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)長(zhǎng)運(yùn)大廈明珠廣場(chǎng)金融大街地王廣場(chǎng)南昌國(guó)際金融中心金域名都正在銷售即將入市已投入使用智通廣場(chǎng)華遠(yuǎn)和平廣場(chǎng)皇冠國(guó)際時(shí)間廣場(chǎng)央央春天奧斯卡大廈老城區(qū)板塊唐寧街嘉里中心華爾街廣場(chǎng)新地中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)紅谷現(xiàn)代城紅谷凱旋鼎峰中央恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)濱江一號(hào)傳奇國(guó)際廣場(chǎng)云中城綠地新都會(huì)贊城紫陽(yáng)明珠泰豪科技廣場(chǎng)聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)紅谷灘板塊巔峰財(cái)富廣場(chǎng)中凱國(guó)際萊蒙都會(huì)世紀(jì)歐美中心世紀(jì)亞太中心高新板塊中觀：整體格局南昌寫(xiě)字樓主要分布在老城區(qū)、紅谷灘、高新區(qū)三大板塊。老城區(qū)寫(xiě)字樓基本在用，新產(chǎn)品稀少；紅谷灘目前是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主角及標(biāo)桿；高新則是未來(lái)供應(yīng)的主力從歷年供需數(shù)據(jù)看，南昌寫(xiě)字樓2010年以前年供需量保持平穩(wěn)增長(zhǎng)；2011年以來(lái)市場(chǎng)井噴，供需兩旺。去化率雖有所下降，但寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體呈上行發(fā)展態(tài)勢(shì)

時(shí)間2007200820092010201120122013（截至9月）年供應(yīng)量/萬(wàn)㎡15.2220.4319.3722.8673.2785.894.67年去化量/萬(wàn)㎡10.8912.1816.2920.0736.9344.8633.63去化率71.55%59.62%84.1%87.8%50.4%52.28%35.52%數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)中觀：市場(chǎng)供需中觀：未來(lái)供應(yīng)近兩年內(nèi)南昌寫(xiě)字樓供應(yīng)總量將達(dá)200.15萬(wàn)㎡，紅谷灘寫(xiě)字樓項(xiàng)目供應(yīng)量占到全市的50%

區(qū)域項(xiàng)目總量(萬(wàn)平米）現(xiàn)存（待售）(萬(wàn)平米）預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間高新高新綠地中心20.912在售傳奇國(guó)際廣場(chǎng)7.85.7在售泰豪科技廣場(chǎng)7.81.7在售贊城紫陽(yáng)明珠8.61.8在售五湖國(guó)際廣場(chǎng)3.732.85在售云中城30.88.42013.9.27推B棟巔峰財(cái)富廣場(chǎng)10.510.52013年11月開(kāi)盤(pán)眾一富東廣場(chǎng)11112013年10月11日推公寓新力·方1212近期入市

小計(jì)65.95紅谷灘綠地中央廣場(chǎng)1812.7在售新地中心13.81.6在售華爾街廣場(chǎng)14102013年8月嘉里中心88預(yù)計(jì)2014年年中總部基地二期2020預(yù)計(jì)2014年年中富隆國(guó)際金融中心882013年下半年開(kāi)售萊蒙國(guó)際1515預(yù)計(jì)2014年推出洪興寫(xiě)字樓22預(yù)計(jì)2014年上半年新地阿爾法二期1414預(yù)計(jì)2014年下半年九頌山河66預(yù)計(jì)2014年銅鑼灣廣場(chǎng)662013年底小計(jì)103.3市區(qū)央央春天1010只租不售夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)10.65.6在售世紀(jì)歐美中心103.7在售煌盛外灘國(guó)際5.25.22013年11月底世紀(jì)亞太中心6.46.42013年年底小計(jì)30.9寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì)200.15平方米近兩年南昌市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量【外部環(huán)境】老城區(qū)寫(xiě)字樓主要分布于八一商圈及壇子口商圈,地段優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，配套完善，但人流、車流量大，且寫(xiě)字樓分布較為分散，整體商務(wù)氛圍較差

壇子口商圈交通狀況八一商圈財(cái)富廣場(chǎng)解放西路明珠廣場(chǎng)北京西路江信大廈老城區(qū)寫(xiě)字樓基本呈點(diǎn)式散落于八一大道至壇子口立交中間段區(qū)域，商業(yè)和生活服務(wù)配套非常成熟，但道路交通擁擠不堪，且大部分寫(xiě)字樓以傳統(tǒng)商住式辦公樓為主，整體品質(zhì)較差，缺乏舒適感，難以滿足現(xiàn)代商務(wù)需求。老城區(qū)板塊——老城區(qū)板塊——【供需情況】近兩年老城區(qū)主要供應(yīng)項(xiàng)目共5個(gè)，定位基本在甲級(jí)以上，配置向紅谷灘看齊項(xiàng)目名稱均價(jià)定位等級(jí)基本配置南賓國(guó)際18000甲級(jí)9部電梯（2部總裁電梯），層高3.8m，樓道寬2.2m，車位比70：1濱江一號(hào)190005A甲級(jí)5A頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，LOW—Ｅ中空玻璃幕墻，綠色環(huán)保材料裝修華遠(yuǎn)和平廣場(chǎng)17000－18000超甲級(jí)3.5M/秒品牌電梯，高級(jí)low-E玻璃，中央空調(diào)系統(tǒng)

夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)17500甲級(jí)大型商業(yè)綜合體配套、智能停車世紀(jì)歐美中心120005A級(jí)/普通大堂挑高9米，多部品牌電梯，商業(yè)配套老城區(qū)板塊——【租住情況】老城區(qū)寫(xiě)字樓主要分布于中山路、北京路、八一大道組成的八一商圈及壇子口商圈,租金基本保持在40－60元/㎡/月，物業(yè)管理費(fèi)3元/㎡/月左右，入住率普遍保持較高水平所處區(qū)域代表項(xiàng)目租金（元/平米/月）物管(元/平米/月)入住率八一商圈恒茂國(guó)際簡(jiǎn)裝65370%財(cái)富廣場(chǎng)50－603.598%江信國(guó)際80（水電全包）498%華龍國(guó)際403100%南賓國(guó)際60－754.6860%壇子口商圈國(guó)貿(mào)大廈231.695%明珠廣場(chǎng)臨街50，非臨街373.580%其他西格瑪大廈精裝653.285%項(xiàng)目名稱總體量推出時(shí)間央央春天10只租不售世紀(jì)亞太中心6.42013年10月下旬煌盛外灘國(guó)際5.22013年11月中下旬老城區(qū)板塊——央央春天世紀(jì)亞太中心【未來(lái)供應(yīng)】老城區(qū)可用土地較少，有效供應(yīng)量不足，未來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)總計(jì)約20萬(wàn)㎡，分布亦較為分散煌盛外灘國(guó)際國(guó)貿(mào)大廈財(cái)富廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)大廈入駐企業(yè)以建筑裝飾、電子科技、實(shí)業(yè)、機(jī)構(gòu)及其他類型客戶為主，行業(yè)分布較為均衡，寫(xiě)字樓劃鋪面積以100－200為主力戶型，入駐企業(yè)中本地企業(yè)占絕大多數(shù)，沒(méi)有外企入駐。財(cái)富廣場(chǎng)入駐企業(yè)數(shù)量較多，旅行教育、機(jī)構(gòu)、廣告文化類客戶為主，劃鋪面積較小，主力戶型100平左右，由于地段的優(yōu)勢(shì)，一些全國(guó)連鎖的教育培訓(xùn)、機(jī)構(gòu)、辦事處青睞于此，無(wú)外企入駐。【客戶特征】老城區(qū)傳統(tǒng)型寫(xiě)字樓以本地中小型服務(wù)類企業(yè)客戶為主，客戶需求集中于100-200平米的戶型老城區(qū)板塊——明珠廣場(chǎng)南賓國(guó)際金融大廈南賓國(guó)際金融大廈入駐企業(yè)以金融投資、電子科技、廣告文化類為主，出租隔間從小戶型到整層劃分較為靈活，本地企業(yè)與全國(guó)性知名企業(yè)各占一般，有一家外企入駐。明珠廣場(chǎng)入駐企業(yè)以建筑房地產(chǎn)、金融投資、實(shí)業(yè)類等為主，主力戶型面積150－200平，全國(guó)知名的金融、建筑房地產(chǎn)、實(shí)業(yè)、機(jī)構(gòu)入駐比例占到3成以上，有三家外資企業(yè)入駐?！究蛻籼卣鳌坷铣菂^(qū)近期投入使用的寫(xiě)字樓客戶以金融投資、建筑、實(shí)業(yè)類企業(yè)為主，多選擇150-200平米戶型老城區(qū)板塊——【產(chǎn)品品質(zhì)】大部分寫(xiě)字樓都是商住混合式的公寓型寫(xiě)字樓，裝修破舊，內(nèi)部配套設(shè)施欠缺（多無(wú)公共衛(wèi)生間、茶水間等），建筑形式落后于現(xiàn)代商務(wù)需求老城區(qū)板塊——恒茂國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓與公寓及住宅外立面相同，毫無(wú)商務(wù)形象可言走廊凈高2.6m，寬1.5m左右，洗手間設(shè)置于各隔間內(nèi)部，典型的商住兩用型公寓樓，企業(yè)門(mén)戶標(biāo)志也顯得隱蔽小氣【外部環(huán)境】紅谷灘目前在用寫(xiě)字樓主要分布在紅谷中大道和金融大街兩個(gè)區(qū)域紅谷灘中央商務(wù)區(qū)以紅谷中大道為主軸，沿路寫(xiě)字樓項(xiàng)目林立，商務(wù)氛圍日趨成熟，未來(lái)南昌地標(biāo)性建筑將匯聚于此金融大街利好于政府規(guī)劃的總部基地，未來(lái)也將是寫(xiě)字樓項(xiàng)目聚集地，目前處于起步階段，交通生活等配套不足紅谷灘板塊——【租住情況】紅谷灘紅谷中大道是南昌市核心CBD區(qū)域，商務(wù)環(huán)境漸趨成熟，金融大街仍處于起步階段，交通生活等配套不足，入住率也不高所處區(qū)域項(xiàng)目名稱租金/平米/月物管/平米/月入住率紅谷中大道商圈聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)60－80895%國(guó)際金融中心604.9860%江報(bào)大廈50－6095%鼎豐中央55385%紅股經(jīng)典301.895%金融大街時(shí)間廣場(chǎng)毛坯35-45；精裝40-553.9560%博能中心毛坯30；精裝504.850%恒盛銀都302.290%其他中航國(guó)際精裝804.9890%紅谷灘板塊——項(xiàng)目名稱總建筑面積戶型面積開(kāi)盤(pán)均價(jià)目前售價(jià)已售待售推出時(shí)間去化速度（㎡/月）綠地中央廣場(chǎng)263682.61500～20001680226000107746106045.52012.119800華爾街廣場(chǎng)1401411200－1400/

2000015633.06100240.26

2013.82600新地中心138152.2150～16001104822000

119562.316729.272011.75000唐寧街28861.47130－12001186317000－200004323414086

2011/豐和大廈21417406～973117691350011051152492012.4740上海灣商業(yè)街40340861/

1600015426.816611.36

2013.32600【供需狀況】目前紅谷灘在售項(xiàng)目售價(jià)達(dá)20000及以上的有四個(gè)，占到總數(shù)的一半以上,且從去化情況看，高端項(xiàng)目總體去化速度要優(yōu)于其他項(xiàng)目紅谷灘板塊——從紅谷灘目前在售項(xiàng)目去化情況看，寫(xiě)字樓的去化速度隨著項(xiàng)目的高端程度而加快區(qū)域項(xiàng)目總量(萬(wàn)平米）預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間紅谷灘嘉里中心8預(yù)計(jì)2014年年中總部基地二期20預(yù)計(jì)2014年年中富隆國(guó)際金融中心82013年下半年已推出萊蒙國(guó)際15預(yù)計(jì)2014年推出新地阿爾法二期14預(yù)計(jì)2014年下半年九頌山河6預(yù)計(jì)2014年銅鑼灣廣場(chǎng)62013年底合計(jì)77【未來(lái)供應(yīng)】紅谷灘未來(lái)一年已確定推出寫(xiě)字樓項(xiàng)目總體量達(dá)77萬(wàn)平方米，紅谷灘寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)發(fā)展的爆發(fā)期其中，已確定定位甲級(jí)以上高端項(xiàng)目總體量51萬(wàn)平米，占到未來(lái)一年供應(yīng)總量的66%，高端項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度將不斷加大。紅谷灘板塊——區(qū)域地塊編號(hào)位置用途成交時(shí)間占地面積競(jìng)得人紅谷灘

DAEJ2013030

紅谷灘新區(qū)中央商務(wù)區(qū)B-7-1-2地塊

金融保險(xiǎn)用地

2013.6.21

10925.52平方米（合16.388畝）

江西國(guó)資創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司，江西省春江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

DAEJ2013020

紅谷灘新區(qū)中央商務(wù)區(qū)B-19-2地塊

金融保險(xiǎn)用地

2013.5.29

8864.89平方米（合13.297畝）

上饒銀行股份有限公司南昌分行

DAEJ2012048

紅谷灘新區(qū)中央商務(wù)區(qū)B-27-2地塊

金融保險(xiǎn)用地

2013.1.10

5859.53平方米（合8.789畝）

江西中順投資集團(tuán)有限公司

DAEJ2012039

紅谷灘新區(qū)金融大街以東、世貿(mào)路以北

商業(yè)、商務(wù)設(shè)施用地

2012.11.16

13626.96平方米（合20.44畝）

江西博能投資發(fā)展有限公司，南昌市紅谷灘新區(qū)博能小額貸款有限公司

DAEJ2012003

紅谷灘新區(qū)中央商務(wù)區(qū)B-6-3-②地塊

辦公用地

2012.3.13

13838平方米（合20.757畝）

南昌軌道交通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鳳凰洲

DAEJ2013062

紅谷灘新區(qū)珠江路以南、豐和北大道以西地塊

商業(yè)、商務(wù)用地

2013.9.16

16295.28平方米（合24.443畝）

南昌市遠(yuǎn)帆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

DAEJ2012016

紅谷灘新區(qū)錦江路以南、贛江北大道以西

商業(yè)金融業(yè)、文化娛樂(lè)用地

2012.7.5

36348.76平方米（合54.523畝）

廣東新中美實(shí)業(yè)投資發(fā)展有限公司紅角洲

DAEJ2013010

紅谷灘新區(qū)紅角洲A-05部分地塊

商業(yè)、商務(wù)用地

2013.3.1

5464.43平方米（合8.197畝）

南昌洪興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司九龍湖

DAEJ2013063

紅谷灘新區(qū)龍興大街以南、城運(yùn)大道以西地塊

商業(yè)、商務(wù)用地

2013.9.16

52342.91平方米（合78.514畝）

南昌市紅谷灘城市投資集團(tuán)有限公司【土地供應(yīng)】從土地成交情況看，紅谷灘區(qū)域土地基本已出讓完畢，未來(lái)將逐步向鳳凰洲、紅角洲、九龍湖方向發(fā)展，預(yù)計(jì)現(xiàn)有成交地塊將提供近60萬(wàn)平的辦公物業(yè)紅谷灘板塊——國(guó)際金融中心聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)入駐企業(yè)以建筑房地產(chǎn)、金融投資、實(shí)業(yè)類客戶為主，入駐企業(yè)均是本地或全國(guó)大型企業(yè)，整層使用為主，有兩家外資企業(yè)。國(guó)際金融中心入駐企業(yè)以金融投資、實(shí)業(yè)類客戶為主，其余建筑房地產(chǎn)、電子科技、廣告文化、物流貿(mào)易行業(yè)分布較為均衡，入駐企業(yè)中全國(guó)性企業(yè)占將近一半，入駐外企主要分布在物流貿(mào)易、實(shí)業(yè)類行業(yè)，另有3家國(guó)際性機(jī)構(gòu)。【客戶特征】紅谷灘寫(xiě)字樓客戶中全國(guó)性企業(yè)占到一半的比例，已有個(gè)別外資或國(guó)際性機(jī)構(gòu)入駐

紅谷灘板塊——從入駐企業(yè)來(lái)看，金融、房產(chǎn)建筑、實(shí)業(yè)、電子科技類成為紅谷灘寫(xiě)字樓項(xiàng)目的入駐主力，且項(xiàng)目越高端，金融投資類客戶占比越大，紅谷灘寫(xiě)字樓項(xiàng)目相較于老城區(qū)寫(xiě)字樓對(duì)外資企業(yè)的吸引力更強(qiáng)。中航國(guó)際大廈中航國(guó)際大廈入駐企業(yè)以實(shí)業(yè)、建筑房地產(chǎn)、金融投資、電子科技、物流貿(mào)易類客戶為主，半層或整層使用為主，入駐企業(yè)中全國(guó)性企業(yè)占四成，有兩家電子科技類的外資企業(yè)入駐?！究蛻籼卣鳌考t谷灘寫(xiě)字樓客戶以金融投資類、建筑房地產(chǎn)類、實(shí)業(yè)類大型企業(yè)為主力客戶，部分企業(yè)半層或整層租用紅谷灘板塊——現(xiàn)有產(chǎn)品在建筑外立面、大堂挑高、首層層高的建筑標(biāo)準(zhǔn)上相對(duì)老城區(qū)寫(xiě)字樓均有提升，商務(wù)形象及樓宇品質(zhì)逐步呈現(xiàn)高端化的發(fā)展趨勢(shì)，但與國(guó)際高端寫(xiě)字樓仍有差距博能中心首層過(guò)道高4.5m鼎豐中央大堂挑高6m國(guó)際金融中心門(mén)禁系統(tǒng)中航國(guó)際大堂挑高11m，但雙柱對(duì)大堂視野有所影響建筑外立面向玻璃幕墻發(fā)展，樓宇形象不斷升級(jí)紅谷灘板塊——【產(chǎn)品品質(zhì)】紅谷灘寫(xiě)字樓品質(zhì)較老城區(qū)有較大的提升，整體呈現(xiàn)高端化發(fā)展趨勢(shì)，區(qū)域內(nèi)諸多項(xiàng)目也成為市場(chǎng)的標(biāo)桿【市場(chǎng)概況】高新板塊新增寫(xiě)字樓集中分布于昌東大道與紫陽(yáng)大道交匯處，目前基本處于在售或待入市狀態(tài)，區(qū)域未來(lái)商務(wù)氛圍濃厚高新綠地中心傳奇國(guó)際廣場(chǎng)方大上上城紫陽(yáng)明珠廣場(chǎng)泰豪科技廣場(chǎng)紫陽(yáng)大道昌東大道巔峰財(cái)富口岸云中城新力紫晶廣場(chǎng)眾一富東廣場(chǎng)紫陽(yáng)大道橫向穿越整個(gè)高新區(qū)，成為區(qū)域的城市主干道，地鐵1號(hào)線路在紫陽(yáng)大道沿線設(shè)置6個(gè)站點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓基本沿紫陽(yáng)大道兩側(cè)而建,區(qū)域未來(lái)商務(wù)氛圍濃厚；在售項(xiàng)目：綠地紫峰大廈、紫陽(yáng)明珠廣場(chǎng)、泰豪科技廣場(chǎng)、傳奇國(guó)際廣場(chǎng)、五湖國(guó)際廣場(chǎng)；待入市項(xiàng)目：云中城、眾一富東廣場(chǎng)、巔峰財(cái)富口岸、新力紫晶廣場(chǎng)、方大上上城。華宸東區(qū)國(guó)際高新區(qū)板塊——【供需狀況】高新區(qū)在售寫(xiě)字樓供應(yīng)總量41萬(wàn)㎡，待售面積近25萬(wàn)㎡，高端項(xiàng)目去化速度相對(duì)較慢項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目類型建筑面積（㎡）開(kāi)盤(pán)時(shí)間已售面積（㎡）待售面積（㎡）月去化量（㎡）高新綠地中心紫陽(yáng)大道3333號(hào)住宅、酒店、商業(yè)和寫(xiě)字樓綜合體130338.342013-05-178334.61122003.731667泰豪科技廣場(chǎng)紫陽(yáng)大道3088號(hào)公寓、寫(xiě)字樓78801.12012-10-1245162.217170.913764傳奇國(guó)際廣場(chǎng)昌東大道旁（艾溪湖畔）公寓、寫(xiě)字樓78245.62013-05-1020912.557333.14182五湖國(guó)際廣場(chǎng)青山湖大道和南京東路交匯處寫(xiě)字樓373002013-5-248783.4628516.321757紫陽(yáng)明珠廣場(chǎng)紫陽(yáng)大道2999號(hào)商務(wù)辦公、生活居住、商業(yè)城市綜合體86481.582010-10-2968133.7218347.861947合計(jì)411166.62151326.5243371.92高新區(qū)板塊——【未來(lái)供應(yīng)】高新區(qū)未來(lái)入市項(xiàng)目供應(yīng)量近65萬(wàn)㎡項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置建筑面積（㎡）推出時(shí)間云中城紫陽(yáng)大道3399號(hào)30.8萬(wàn)2013年9月27日推B棟寫(xiě)字樓85782.51㎡新力·方紫陽(yáng)大道中段（江西科技學(xué)院正對(duì)面）12萬(wàn)近期入市眾一富東廣場(chǎng)昌東大道與艾溪湖大橋交匯處11萬(wàn)2013年10月11日推1#樓0-50㎡自由組合商務(wù)公寓巔峰財(cái)富口岸紫陽(yáng)大道與創(chuàng)新一路交匯口10.5萬(wàn)預(yù)計(jì)2013年12月中旬開(kāi)盤(pán)方大上上城創(chuàng)新一路以西、長(zhǎng)力工業(yè)園以南二期為純商業(yè)地塊，目前推售一期住宅未知華宸東區(qū)國(guó)際紫陽(yáng)大道奧體中心西側(cè)目前在售住宅，寫(xiě)字樓尚未開(kāi)建，體量不確定未知合計(jì)64.3萬(wàn)（已知項(xiàng)目）高新區(qū)板塊——【未來(lái)供應(yīng)】通過(guò)對(duì)高新區(qū)近兩年土地出讓信息盤(pán)點(diǎn)，整個(gè)區(qū)域未來(lái)商業(yè)、金融及商務(wù)設(shè)施土地供應(yīng)總量達(dá)95萬(wàn)㎡地塊編號(hào)位置用途成交時(shí)間占地面積(㎡)建筑面積（㎡)容積率競(jìng)得人

DAFJ2013019高新區(qū)昌東大道以東、省科學(xué)院以南金融保險(xiǎn)用地2013-5-2426786㎡（合40.179畝）133930容積率≤5.0江西省農(nóng)村信用社聯(lián)合社，江西省匯和房地產(chǎn)有限公司DAFJ2013003高新區(qū)創(chuàng)新一路以東、艾溪湖二路以南商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地2013-2-116041㎡（合24.0615畝）57575容積率≤3.5朱洪文，代洪光JDZ12001高新區(qū)昌東大道以東、艾溪湖二路以南商業(yè)設(shè)施及商務(wù)設(shè)施用地2012-4-1728366㎡（合42.549畝）156013容積率≤5.5中國(guó)節(jié)能環(huán)保集團(tuán)公司JDZ11001高新區(qū)麻中大道以東，東湖路以南工業(yè)、商業(yè)金融業(yè)、居住用地2011-12-23商業(yè)金融業(yè)用地約288畝479520容積率≤2.5上海綠地（集團(tuán)）有限公司JDP1164高新區(qū)廣進(jìn)路以東、紫陽(yáng)大道以南商業(yè)、金融用地2011-10-2820701平方米

（合31.0515畝）1242065.8≤容積率≤6.0

江西省昌景實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司高新區(qū)板塊——【產(chǎn)品品質(zhì)】高新板塊寫(xiě)字樓品質(zhì)參差不齊，歷經(jīng)三代發(fā)展歷程，由傳統(tǒng)商住型辦公樓向中高端演變，新入市項(xiàng)目呈現(xiàn)高端化發(fā)展趨勢(shì)高新綠地中心云中城泰豪科技廣場(chǎng)紫陽(yáng)明珠廣場(chǎng)創(chuàng)力大廈日月明大廈2010入市項(xiàng)目2013入市項(xiàng)目2007入市項(xiàng)目高新區(qū)板塊——老城區(qū)紅谷灘高新供需供給少，去化快供需兩旺現(xiàn)階段供大于求未來(lái)供應(yīng)供應(yīng)較少，位置分散未來(lái)兩年已確定供應(yīng)量近100萬(wàn)，高端項(xiàng)目占一半以上未來(lái)供應(yīng)不斷加大，將發(fā)展為整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)的主力客戶培訓(xùn)、建筑裝飾、貿(mào)易類等中小企業(yè)為主金融、房地產(chǎn)、實(shí)業(yè)類大型企業(yè)為主教育培訓(xùn)、科技型企業(yè)為主整體環(huán)境商務(wù)辦公環(huán)境差，道路擁擠，人流量大商務(wù)氛圍濃厚處于起步階段，未來(lái)不斷向好產(chǎn)品品質(zhì)公寓型寫(xiě)字樓項(xiàng)目居多以純商務(wù)寫(xiě)字樓項(xiàng)目為主品質(zhì)參差不齊【板塊對(duì)比】從寫(xiě)字樓形象、配置、供需、價(jià)格、客戶等各方面，紅谷灘片區(qū)都將引領(lǐng)整個(gè)南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)區(qū)域項(xiàng)目中觀：南昌市場(chǎng)小結(jié)紅谷灘是整個(gè)南昌高端商務(wù)市場(chǎng)的主陣地，區(qū)域內(nèi)將匯聚南昌市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的標(biāo)桿產(chǎn)品；老城區(qū)則依靠成熟的居住及商業(yè)功能，新增項(xiàng)目基本向紅谷灘看齊，未來(lái)將依靠分散的寫(xiě)字樓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)商務(wù)形象緩慢升級(jí)高新區(qū)作為產(chǎn)業(yè)新城，寫(xiě)字樓特征受區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)影響極大，未來(lái)迎來(lái)寫(xiě)字樓物業(yè)的爆發(fā)期，但產(chǎn)品獨(dú)立性強(qiáng)，對(duì)其他兩個(gè)板塊產(chǎn)生的影響有限老城區(qū)、紅谷灘、高新區(qū)板塊寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征九龍湖區(qū)市場(chǎng)特征九龍湖區(qū)是集高鐵站、省級(jí)行政中心、國(guó)體中心、文化旅游等多重城市功能為一體的復(fù)合型城市副中心，項(xiàng)目周邊主要出讓土地屬性為住宅及商業(yè)用地，是南昌市又一崛起重要新城本案位于九龍湖新區(qū)與紅谷灘區(qū)域交接處，為九龍湖區(qū)域內(nèi)第一個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯本項(xiàng)目未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域在紅谷灘片區(qū)內(nèi)，老城區(qū)新建項(xiàng)目也將構(gòu)成一定影響，高新市場(chǎng)則基本沒(méi)有太大關(guān)聯(lián)，因此紅谷灘片區(qū)的寫(xiě)字樓客戶及產(chǎn)品應(yīng)作為重點(diǎn)研究對(duì)象。微觀市場(chǎng)研究地塊編號(hào)位置用途成交時(shí)間占地面積競(jìng)得人DAEJ2013001南昌市西客站地區(qū)HJZ705-E01地塊辦公、居住2013-5-68.01萬(wàn)平米江西萬(wàn)科益達(dá)置業(yè)投資有限公司DAEJ2013032紅谷灘新區(qū)九龍湖片區(qū)九龍大道以西、規(guī)劃路以南地塊(JLH603-D03地塊)商業(yè)、商務(wù)2013-7-107.32萬(wàn)平米南昌綠地申飛置業(yè)有限公司DAEJ2013047紅谷灘新區(qū)九龍湖片區(qū)城運(yùn)大道以西、生米大道以南地塊（JLH1601-A02、A03地塊）商業(yè)、商務(wù)、居住2013-8-212.38萬(wàn)平米大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，北京萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司DAEJ2013048紅谷灘新區(qū)九龍湖片區(qū)城運(yùn)大道以西、規(guī)劃A7路以南地塊（JLH1304-E03、E05地塊）商業(yè)、商務(wù)、居住2013-8-28.86萬(wàn)平米北京萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司DAEJ2013049紅谷灘新區(qū)九龍湖片區(qū)城運(yùn)大道以西、規(guī)劃A11路以南地塊（JLH1601-B08、B11地塊）商業(yè)、商務(wù)、居住2013-8-216.68萬(wàn)平米大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，北京萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司DAEJ2013050紅谷灘新區(qū)九龍湖片區(qū)城運(yùn)大道以西、規(guī)劃A10路以南地塊（JLH1601-B06、B10地塊）商業(yè)、商務(wù)、居住2013-8-211.37萬(wàn)平米大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，北京萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司根據(jù)東進(jìn)西拓南延北控的發(fā)展格局，九龍湖片區(qū)已成為南昌向南發(fā)展第一站，從近期土地成交情況看，預(yù)計(jì)現(xiàn)有成交地塊將提供不低于72萬(wàn)平的商業(yè)商務(wù)用地微觀市場(chǎng)研究地塊編號(hào)位置用途成交時(shí)間占地面積競(jìng)得人DAEJ2013035紅谷灘新區(qū)九龍湖片區(qū)JLH605-B02地塊以北、規(guī)劃路以西地塊(JLH605-B01地塊)商業(yè)、商務(wù)2013-8-91.26萬(wàn)平米南昌綠地申飛置業(yè)有限公司DAEJ2013063紅谷灘新區(qū)龍興大街以南、城運(yùn)大道以西地塊（九龍湖片區(qū)JLH702-A06地塊）商業(yè)、商務(wù)2013-9-165.23萬(wàn)平米南昌市紅谷灘城市投資集團(tuán)有限公司DAEJ2013064紅谷灘新區(qū)規(guī)劃路以西、西站大街以北地塊（西客站片區(qū)HJZ701-B09、B10地塊）商業(yè)、商務(wù)、居住2013-9-167.90萬(wàn)平米上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司DAEJ2013067紅谷灘新區(qū)誠(chéng)信路以西、茶園街以南（西客站片區(qū)HJZ702-E02地塊）商業(yè)、商務(wù)2013-9-161.38萬(wàn)平米江西有色建設(shè)集團(tuán)有限公司DAEJ2013069紅谷灘新區(qū)九龍大道以東、西站大街以北地塊（西客站片區(qū)HJZ704-H01地塊）商業(yè)、商務(wù)2013-9-162.19萬(wàn)平米江西中康國(guó)際投資有限公司DAEJ2013070紅谷灘新區(qū)九龍大道以東、海寶街以南地塊（西客站片區(qū)HJZ704-F01地塊）商業(yè)、商務(wù)2013-9-162.20萬(wàn)平米南昌市政公用房地產(chǎn)股份有限公司案例簡(jiǎn)介—富隆國(guó)際開(kāi)發(fā)商江西富隆城投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址紅谷灘新區(qū)豐和中大道與芳華路交匯處建筑面積7.8萬(wàn)㎡占地面積8387㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積1500㎡凈高不低于2.9米幕墻石材幕墻層數(shù)35F大堂挑高10m電梯數(shù)量9部三菱電梯停車位393個(gè)空調(diào)VRV分戶式空調(diào)管理費(fèi)8元/㎡/月建筑風(fēng)格現(xiàn)代功能分區(qū)1-5F：贛州銀行總部及其他金融服務(wù)高層：28-35F開(kāi)發(fā)商留用電梯分區(qū)不分區(qū)目前在售低區(qū)7-14F均價(jià)16000元/平客群投資客占比60%以上，主要來(lái)源于傳統(tǒng)老城核心區(qū)紅谷灘新晉推出的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，為區(qū)域內(nèi)少有的石材幕墻寫(xiě)字樓產(chǎn)品案例簡(jiǎn)介—華爾街廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商華爾登實(shí)業(yè)（南昌）有限公司項(xiàng)目地址紅谷中大道1669號(hào)(紅谷中大道與春暉路交匯處）建筑面積14萬(wàn)㎡銷售劃分200-1400㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積1400㎡層高3.9米大堂面積1200㎡層數(shù)50層電梯數(shù)量13部電梯智能化5A智能化系統(tǒng)幕墻中空LOW-E玻璃幕墻物業(yè)管理喜來(lái)登酒店停車位：460個(gè)空調(diào)日立VRV中央空調(diào)管理費(fèi)：11.88元/㎡/月建筑高度209米大堂9.5米挑高，精裝銷售價(jià)格2.萬(wàn)元/㎡設(shè)計(jì)特色短進(jìn)深、大面寬代理公司置業(yè)國(guó)際（香港）有限公司華爾街廣場(chǎng)最大賣點(diǎn)在于其自帶的國(guó)際品牌喜達(dá)屋旗下的5A級(jí)酒店喜來(lái)登酒店案例簡(jiǎn)介—綠地中央廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商綠地集團(tuán)項(xiàng)目地址紅谷中大道市政府西側(cè)建筑面積20.7萬(wàn)㎡銷售劃分250-2000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積1500-2000㎡層高4.1米大堂面積1500㎡層數(shù)59層電梯數(shù)量34部電梯智能化5A智能化系統(tǒng)幕墻定制玻璃幕墻，4.1米一塊物業(yè)管理長(zhǎng)城物業(yè)停車位：760個(gè)空調(diào)大金VAV中央空調(diào)管理費(fèi)：26.8元/㎡/月建筑高度289米（目前已建項(xiàng)目中南昌最高層）大堂9.5米挑高，精裝銷售價(jià)格目前已至2.5萬(wàn)元/㎡特色設(shè)計(jì)58、59層為VIP層，5.8米闊綽層高建筑設(shè)計(jì)美國(guó)som大品牌開(kāi)發(fā)商，紅谷灘核心區(qū)位，綠地中央廣場(chǎng)最大賣點(diǎn)在于其強(qiáng)大的配套以及雙子塔結(jié)構(gòu)的大樓，為目前南昌市已建項(xiàng)目中的最高樓，是紅谷灘的價(jià)格標(biāo)桿案例簡(jiǎn)介—新地中心開(kāi)發(fā)商南昌陽(yáng)光新地置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址紅谷灘贛江中大道1218號(hào)，秋水廣場(chǎng)，市政府旁建筑面積13萬(wàn)㎡銷售劃分270-1645㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積1600㎡層高高3.9米大堂面積雙大堂，總面積1500㎡層數(shù)59F電梯數(shù)量13部智能化5A智能化系統(tǒng)幕墻中空LOW-E南玻玻璃物業(yè)管理聯(lián)發(fā)物業(yè)停車位：880個(gè)空調(diào)美國(guó)特靈制冷系統(tǒng)管理費(fèi)：8元/㎡/月建筑高度238米物業(yè)公司世聯(lián)雅園電梯日本三菱南昌新地中心是新地集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)落成的第四座新地中心，一線濱江、永無(wú)遮擋，是紅谷灘黃金區(qū)域內(nèi)的一大標(biāo)桿級(jí)寫(xiě)字樓

鑒于本案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及周邊現(xiàn)狀，可以適當(dāng)考慮公寓類型產(chǎn)品，那么，南昌公寓市場(chǎng)近年又表現(xiàn)如何呢？公寓市場(chǎng)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年內(nèi)南昌公寓供應(yīng)總量將達(dá)約39.5萬(wàn)㎡，高新區(qū)將成為未來(lái)兩年市場(chǎng)上公寓產(chǎn)品輸出的主要區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目新增/存量總建面(萬(wàn)平米）預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間高新艾溪湖一號(hào)新增10.62預(yù)計(jì)2014年傳奇國(guó)際廣場(chǎng)存量1.7在售贊城紫陽(yáng)明珠存量1.57在售巔峰財(cái)富廣場(chǎng)新增1.25近期入市眾一富東廣場(chǎng)新增2.532013年10月11日推公寓華宸東區(qū)國(guó)際新增2.7預(yù)計(jì)近期入市

國(guó)奧中心新增5預(yù)計(jì)2014年小計(jì)25.37青山湖萬(wàn)科金色名郡存量0.55在售鉆石國(guó)際廣場(chǎng)新增1.5預(yù)計(jì)2014年恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)存量3.5在售青山湖天灣存量0.25在售小計(jì)5.8市區(qū)悅鉑宮新增0.38預(yù)計(jì)2014年世紀(jì)歐美中心存量1.27在售小計(jì)1.65朝陽(yáng)新城東亞朝陽(yáng)SOHO存量3.3在售力高濱江國(guó)際存量1在售小計(jì)4.3經(jīng)開(kāi)區(qū)新宸國(guó)際中心存量0.93在售洪客隆英倫聯(lián)邦存量1.1在售小計(jì)2.03紅谷灘唐寧街存量0.15在售聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)存量0.18存量小計(jì)0.33寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì)39.48萬(wàn)平方米公寓市場(chǎng)市場(chǎng)上公寓產(chǎn)品主力面積在30-60平米，價(jià)格受區(qū)域影響較大；公寓產(chǎn)品有面積小，總價(jià)低等優(yōu)勢(shì)，是典型的投資物業(yè)區(qū)域項(xiàng)目主力戶型（平）均價(jià)高新艾溪湖一號(hào)45-86——傳奇國(guó)際廣場(chǎng)40-608400贊城紫陽(yáng)明珠50-906000巔峰財(cái)富廣場(chǎng)40-75——眾一富東廣場(chǎng)30-828300華宸東區(qū)國(guó)際30-708500國(guó)奧中心30-60——青山湖萬(wàn)科金色名郡399800鉆石國(guó)際廣場(chǎng)————恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)46-8918000青山湖天灣43-5313000市區(qū)悅鉑宮42-68——世紀(jì)歐美中心30-5511500朝陽(yáng)新城東亞朝陽(yáng)SOHO30-709000力高濱江國(guó)際47-13500經(jīng)開(kāi)區(qū)新宸國(guó)際中心28-507200-7500洪客隆英倫聯(lián)邦37-708000紅谷灘唐寧街40-7015000-17000聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)40-7516000-20000價(jià)格有明顯的地域差異。主流的高新區(qū)市場(chǎng)均價(jià)在8500左右紅谷灘區(qū)為該物業(yè)類型的價(jià)格天花板區(qū)域，均價(jià)達(dá)到17000左右青山湖區(qū)區(qū)域內(nèi)價(jià)格差異明顯經(jīng)開(kāi)區(qū)為該類物業(yè)的價(jià)格洼地——典型客戶訪談謝女士客戶背景：35歲，南昌人，白領(lǐng)，首次購(gòu)買(mǎi)公寓(傳奇國(guó)際廣場(chǎng)成交客戶)客戶家庭狀況：3口之家客戶成交導(dǎo)向：升值潛力、景觀資源工作區(qū)域及居住區(qū)域西湖區(qū)、高新區(qū)置業(yè)動(dòng)機(jī)投資兼自用客戶描述干練大方，談吐文雅訪談紀(jì)要謝女士目前住在西湖區(qū)，但是在高新區(qū)工作，因此想在高新區(qū)買(mǎi)一套公寓，一方面方便自己，一方面也可用作投資客戶語(yǔ)錄——50㎡就夠了，自己不住了也方便出租；——感覺(jué)這里目前價(jià)格還是比較便宜，未來(lái)有上升空間；——這個(gè)樓盤(pán)可以看到湖景，還是比較滿意的客戶都是因?yàn)檎J(rèn)同該區(qū)域的未來(lái)升值空間而來(lái)的即使是自用型客戶，也只是把公寓當(dāng)成暫時(shí)過(guò)渡產(chǎn)品，未來(lái)出租的意愿依然很強(qiáng)易先生客戶背景：50歲，南昌人，公務(wù)員（巔峰財(cái)富廣場(chǎng)認(rèn)籌客戶）客戶家庭狀況：3口之家客戶成交導(dǎo)向：升值潛力、性價(jià)比，位置工作區(qū)域及居住區(qū)域高新區(qū)置業(yè)動(dòng)機(jī)投資客戶描述大腹便便，面相精明訪談紀(jì)要易先生本身就是在高新區(qū)工作，對(duì)這塊市場(chǎng)也有所了解，最近感覺(jué)到這邊建設(shè)力度的加大，認(rèn)為后期會(huì)有很大的升值空間，因此決定買(mǎi)一套小戶型的公寓用于投資客戶語(yǔ)錄——公寓是不限購(gòu)不限貸的產(chǎn)品，很適合投資——高新的上班族和學(xué)生人群足以保證將來(lái)的出租不成問(wèn)題——這條路在加大配套的建設(shè)，而且該項(xiàng)目是離地鐵最近的，以后一定升值高新區(qū)板塊————客戶總結(jié)置業(yè)敏感點(diǎn)：投資型客戶：價(jià)格、區(qū)位、形象自用型客戶：配套、價(jià)格、交通需求面積段：客戶主要需求面積在40－60㎡置業(yè)類型：投資型客戶、自用型客戶總價(jià)承受區(qū)間：主要價(jià)格承受區(qū)間為30－50萬(wàn)元啟示：價(jià)格對(duì)客戶有最大的吸引力，且大部分的購(gòu)買(mǎi)者并非買(mǎi)來(lái)自用，因此對(duì)硬件配套的看重度不高，轉(zhuǎn)而關(guān)心的是產(chǎn)品的升值情況，以及戶型大小是否方便未來(lái)出租，因此本項(xiàng)目的戶型應(yīng)與市場(chǎng)最主流的需求面積保持一致高新區(qū)板塊——公寓購(gòu)買(mǎi)客戶用于投資目的占近6成，有自住需求的占比約達(dá)40%接受調(diào)查的客戶中，無(wú)論投資客或自用客，關(guān)注度最高的是區(qū)域、價(jià)格以及配套。備注：本次數(shù)據(jù)來(lái)源于對(duì)聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)和唐寧街的銷售代表和客戶訪談紅谷灘板塊——【購(gòu)買(mǎi)客戶分析】區(qū)域內(nèi)多為金融等相關(guān)行業(yè)從業(yè)，年齡層相對(duì)更加年輕，投資客比例相對(duì)其他區(qū)域較少，自住占比較高——典型客戶訪談胡先生客戶背景：25歲，九江人，白領(lǐng)，首次購(gòu)買(mǎi)公寓(唐寧街)客戶家庭狀況：?jiǎn)紊砜蛻舫山粚?dǎo)向：區(qū)位、升值潛力工作區(qū)域及居住區(qū)域紅谷灘置業(yè)動(dòng)機(jī)投資兼自用客戶描述陽(yáng)光、健談訪談紀(jì)要胡先生是九江人，目前在紅谷灘工作，從事金融方面的工作?？春眉t谷灘公寓產(chǎn)品的增值潛力，尤其是方便自己工作，也減少了租房的不便客戶語(yǔ)錄——小一點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，反正是一個(gè)人住，物業(yè)費(fèi)還能省不少；——價(jià)格雖說(shuō)是貴了點(diǎn)，但現(xiàn)在哪里都不便宜，尤其是紅谷灘區(qū)域，我覺(jué)得這里以后還得漲客戶認(rèn)可紅谷灘區(qū)位優(yōu)勢(shì)，看好未來(lái)的升值空間小面積段產(chǎn)品更受青睞，總價(jià)低，出租也更方便張先生客戶背景：40歲左右，南昌人，經(jīng)商（聯(lián)發(fā)）客戶家庭狀況：3口之家客戶成交導(dǎo)向：升值潛力、地段、品牌工作區(qū)域及居住區(qū)域西湖區(qū)置業(yè)動(dòng)機(jī)投資客戶描述理性精美訪談紀(jì)要張先生從事建材方面的生意，有很強(qiáng)的投資理財(cái)意識(shí)。成交之前看了很多樓盤(pán)，原本考慮買(mǎi)寫(xiě)字樓，覺(jué)得回報(bào)率更高，但是感覺(jué)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓太多了，怕租不出好價(jià)錢(qián)，因此決定買(mǎi)一套小戶型的公寓用于投資客戶語(yǔ)錄——公寓是不限購(gòu)不限貸的產(chǎn)品，很適合投資，就是價(jià)格貴了點(diǎn)——紅谷灘年輕的上班族很多，將來(lái)的出租不成問(wèn)題——品牌開(kāi)發(fā)商、江景資源，又是這么好的地段，不買(mǎi)豈不是吃虧了紅谷灘板塊————客戶總結(jié)置業(yè)敏感點(diǎn)：價(jià)格、區(qū)位、配套需求面積段：客戶主要需求面積在40－60㎡置業(yè)類型：投資型客戶、自用型客戶、投資兼自用客戶總價(jià)承受區(qū)間：主要價(jià)格承受區(qū)間為60－90萬(wàn)元啟示：客戶對(duì)高價(jià)表現(xiàn)出一定的抗性，對(duì)于本區(qū)域客戶而言，區(qū)位和配套都很重要，因?yàn)橹苯雨P(guān)系到日常生活的方方面面，即便是投資客對(duì)配套也極為關(guān)注，因?yàn)橹苯佑绊懙匠鲎獾膬r(jià)錢(qián)，面積建議與市場(chǎng)主流面積保持一致紅谷灘板塊——公寓購(gòu)買(mǎi)客戶用于投資目的占近7成，有自住需求的占比30%接受調(diào)查的客戶中，無(wú)論投資客或自用客，關(guān)注度最高的是價(jià)格、交通、配套。備注：本次數(shù)據(jù)來(lái)源于朝陽(yáng)SOHO和力高濱江國(guó)際的銷售代表和客戶訪談朝陽(yáng)洲板塊——【購(gòu)買(mǎi)客戶分析】區(qū)域?yàn)榻鼉赡昴喜康禺a(chǎn)版塊最為火熱的區(qū)域，品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐，與高新區(qū)類似，投資客在本區(qū)域占比較重——典型客戶訪談李先生客戶背景：32歲，南昌人，醫(yī)生（朝陽(yáng)SOHO）客戶家庭狀況：三口客戶成交導(dǎo)向：升值潛力工作區(qū)域及居住區(qū)域西湖區(qū)置業(yè)動(dòng)機(jī)投資客戶描述衣著得體，談吐文雅訪談紀(jì)要李先生是一名醫(yī)務(wù)人員，目前在西湖區(qū)工作，手頭有兩套房產(chǎn)，看好朝陽(yáng)洲版塊的增值潛力，認(rèn)為項(xiàng)目整體不錯(cuò)客戶語(yǔ)錄——在原來(lái)的地方住慣了，自己不大想要過(guò)來(lái)住，但是手頭有點(diǎn)錢(qián)還是得做點(diǎn)投資，房?jī)r(jià)這么一漲再漲的，應(yīng)該不會(huì)錯(cuò)；——這兩年朝陽(yáng)洲的房?jī)r(jià)至少得漲了1-2千吧，早先就該過(guò)來(lái)先買(mǎi)一套的客戶看好未來(lái)的升值空間公寓產(chǎn)品不限購(gòu)限貸，投資回報(bào)挺可觀的陳女士客戶背景：40歲左右，公務(wù)員，中層領(lǐng)導(dǎo)（力高）客戶家庭狀況：3口之家客戶成交導(dǎo)向：升值潛力、湖景資源工作區(qū)域及居住區(qū)域工作在紅谷灘，居住在東湖區(qū)置業(yè)動(dòng)機(jī)投資+自住客戶描述直爽干練，談吐不凡訪談紀(jì)要陳女士具有較強(qiáng)的投資意識(shí)，對(duì)于人居品質(zhì)要求也很高。認(rèn)為現(xiàn)在老城區(qū)的居住環(huán)境比較差，早有意向搬離。認(rèn)可區(qū)域的升值前景，尤其滿意一線的湖景資源客戶語(yǔ)錄——雖然現(xiàn)在朝陽(yáng)洲看起來(lái)還不怎么樣，但是政府對(duì)這里投入還是非常大的，也很重視這塊的發(fā)展，以后應(yīng)該會(huì)很不錯(cuò)——最喜歡這種有江景資源的房子，住著舒服，遇水則發(fā)嘛，好兆頭朝陽(yáng)洲板塊————客戶總結(jié)置業(yè)敏感點(diǎn)：價(jià)格、交通、配套需求面積段：客戶主要需求面積在40－60㎡置業(yè)類型：投資型客戶、自用型客戶、投資兼自用客戶總價(jià)承受區(qū)間：主要價(jià)格承受區(qū)間為45-60萬(wàn)元啟示：價(jià)格對(duì)客戶有最大的吸引力，目前朝陽(yáng)洲交通的通達(dá)性較差，但隨著朝陽(yáng)大橋的修建、地鐵以及市政公交線路的規(guī)劃，整體前景較好，面積建議與市場(chǎng)主流面積保持一致朝陽(yáng)洲板塊——案例簡(jiǎn)介—唐寧街核心賣點(diǎn)產(chǎn)品：雙子塔精裝寫(xiě)字樓+3.9m挑高稀缺41-68平Loft公寓交通：毗鄰地鐵1、2號(hào)線交匯處，城市核心區(qū)、交通便利地段：紅谷灘政經(jīng)核心，CBD中心地段面積總占地(㎡)：2萬(wàn)；總建面(㎡)：11.5萬(wàn)。開(kāi)發(fā)商南昌凱宇實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司地址紅谷灘新區(qū)紅谷中大道與會(huì)展路交匯處入市時(shí)間首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2011年4月1日公寓首次推貨時(shí)間是2011年5月初價(jià)格均價(jià)1.6－1.7萬(wàn)元/㎡去化量截止到2013年12月，累計(jì)去化約56099.94㎡A棟精裝公寓，B棟甲級(jí)寫(xiě)字樓，C棟為商業(yè)樓市場(chǎng)總結(jié)鑒于國(guó)五條、昌六條等一系列政策的投入使用，住宅項(xiàng)目在短期內(nèi)受沖擊力度較大，預(yù)計(jì)商業(yè)和商務(wù)業(yè)態(tài)將成為房地產(chǎn)企業(yè)新一輪的增長(zhǎng)點(diǎn)；現(xiàn)階段宜加速推進(jìn)項(xiàng)目的規(guī)劃工作。限于市區(qū)土地稀缺、房?jī)r(jià)高企以及紅谷灘地價(jià)已接近價(jià)格天花板這一事實(shí)，隨著西客站的運(yùn)行和使用，具有高規(guī)劃高起點(diǎn)的九龍湖區(qū)域?qū)⒊蔀樾乱惠喌臒狳c(diǎn)。依托高鐵優(yōu)勢(shì)與紅谷灘高價(jià)格所帶來(lái)的外溢效用，作為與紅谷灘一脈相承的九龍湖，必將成為這批客戶置業(yè)的首選之地。

宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面分析總結(jié)投資客向南下一站：九龍湖報(bào)告內(nèi)容第二部分項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展第四部分案例研究第一部分項(xiàng)目基本情況第三部分板塊市場(chǎng)研究第六部分整體定位第七部分物業(yè)發(fā)展建議第五部分發(fā)展戰(zhàn)略案例研究上海虹橋商務(wù)區(qū)，憑借交通發(fā)力，目前正快速成長(zhǎng)為上海新一代商務(wù)區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃：規(guī)模：面積86.3平方公里，包括主功能區(qū)和拓展區(qū)，涉及閔行、長(zhǎng)寧、青浦嘉定四區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)主題功能區(qū)規(guī)劃至東外環(huán)告訴，西至現(xiàn)狀鐵路外環(huán)線，南至滬清平告訴，北至北翟高架路，規(guī)劃用地面積26.3平方公里功能定位：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)國(guó)際貿(mào)易中心的新平臺(tái)企業(yè)總部、貿(mào)易機(jī)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)組織的匯聚地服務(wù)長(zhǎng)三角、服務(wù)長(zhǎng)江流域、服務(wù)全國(guó)的高端商務(wù)中心案例研究虹橋商務(wù)區(qū)個(gè)案研究——虹橋麗寶廣場(chǎng)虹橋麗寶廣場(chǎng)：占地面積：45282㎡建筑面積：194713㎡容積率：4.3開(kāi)發(fā)商：臺(tái)灣麗寶建設(shè)股份有限公司項(xiàng)目簡(jiǎn)介：規(guī)劃建筑面積24萬(wàn)㎡，分5棟主建筑物，街坊內(nèi)低層以連續(xù)裙樓串聯(lián)并以下沉式綠色中軸廣場(chǎng)為主題，是為現(xiàn)代化商務(wù)辦公樓提供專業(yè)商業(yè)配套設(shè)施。麗寶廣場(chǎng)內(nèi)含寫(xiě)字樓、綜合性會(huì)議中心、休閑性會(huì)議中心、購(gòu)物廣場(chǎng)、市民文化藝術(shù)空間等多重復(fù)合功能，以生態(tài)規(guī)劃概念為主軸，打造低碳環(huán)保之復(fù)合式綠色商務(wù)休閑廣場(chǎng)五棟建筑，主要有娛樂(lè)、商業(yè)、寫(xiě)字樓等商業(yè)類型，14年竣工案例研究虹橋商務(wù)區(qū)個(gè)案研究——虹橋天地虹橋麗寶廣場(chǎng)：占地面積：62000㎡建筑面積：380000㎡容積率：6.1開(kāi)發(fā)商：上海瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項(xiàng)目簡(jiǎn)介：南側(cè)部分包括辦公、展示、購(gòu)物、餐飲等多項(xiàng)功能，旨在為品牌企業(yè)提供展示、銷售及產(chǎn)品發(fā)布的平臺(tái)。北側(cè)地塊以辦公為主，并配有五星級(jí)酒店及高端餐飲娛樂(lè)，其餐飲娛樂(lè)部分延續(xù)上海新天地理念，將以更為時(shí)尚和現(xiàn)代的風(fēng)格為商務(wù)區(qū)提供高端餐飲休閑環(huán)境?？偨娣e38萬(wàn)㎡，包含辦公、展示、購(gòu)物、餐飲等多項(xiàng)功能，并配有五星級(jí)酒店整體設(shè)計(jì)延續(xù)上海新天地設(shè)計(jì)理念及風(fēng)格，注重體驗(yàn)性，開(kāi)放性的商業(yè)空間打造打造的關(guān)鍵虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃充分利用交通樞紐的功能集聚作用，重點(diǎn)發(fā)展國(guó)內(nèi)外貿(mào)易、總部辦公、商務(wù)服務(wù)、酒店服務(wù)、文化娛樂(lè)、信息咨詢、物流展示、貨運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)、會(huì)展、信息咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)虹橋核心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目多為知名開(kāi)發(fā)商打造，多為大量綜合體，集辦公、購(gòu)物、餐飲、酒店等多功能于一體，辦公產(chǎn)品注重建筑形態(tài)個(gè)性化和綠色生態(tài)的概念案例總結(jié)：對(duì)本案的啟示：充分結(jié)合本案位于高鐵站附近的交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，因地制宜，多種業(yè)態(tài)化合理搭配考慮適量商業(yè)配套，滿足本案商業(yè)配套及新城未來(lái)導(dǎo)入人口商業(yè)需求力求在建筑形態(tài)上個(gè)性化，在建筑耗能上達(dá)到節(jié)能低耗的標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告內(nèi)容第二部分項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展第四部分案例研究第一部分項(xiàng)目基本情況第三部分板塊市場(chǎng)研究第六部分整體定位第七部分物業(yè)發(fā)展建議第五部分發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT分析：SO發(fā)展戰(zhàn)略通過(guò)走差異化路線，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)與生態(tài)辦公空間的打造，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力SWOT優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak1、處于城市全新規(guī)劃打造的副中心，起點(diǎn)高2、區(qū)域距離紅谷灘CBD較近，有望形成集聚效應(yīng)3、位于城市主干道旁，昭示性強(qiáng)4、項(xiàng)目地塊位置三面臨路，進(jìn)入性較高1、區(qū)域目前所有設(shè)施缺乏，商務(wù)配套不足2、地塊過(guò)于狹長(zhǎng)，對(duì)建筑形態(tài)限制性較高3、離紅谷灘核心區(qū)及老城區(qū)心理距離較遠(yuǎn)，市場(chǎng)認(rèn)知度不高機(jī)會(huì)-----OpportunitySO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略1、滬昆高鐵開(kāi)通，從一線城市帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移2、萬(wàn)達(dá)文化旅游城等一批極具人口、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入項(xiàng)目的建設(shè)落成3、省政府等政務(wù)資源入駐本區(qū)域帶來(lái)的利好4、紅谷灘核心區(qū)域土地供應(yīng)量減少5、地鐵二號(hào)線的修通所帶來(lái)交通便捷度提升6、對(duì)住宅的進(jìn)一步限購(gòu)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大機(jī)會(huì)以高形象展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，占領(lǐng)市場(chǎng)高位；走差異化補(bǔ)缺路線，通過(guò)高性價(jià)比產(chǎn)品拉大客戶群體；通過(guò)生態(tài)辦公空間的打造和創(chuàng)新增值服務(wù)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇為核心策略，通過(guò)差異化路項(xiàng)目限制，打造中檔次低價(jià)產(chǎn)品威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略1、市場(chǎng)寫(xiě)字樓放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈2、房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊拉低市場(chǎng)預(yù)期，造成對(duì)整體市場(chǎng)成交帶來(lái)下滑充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，通過(guò)項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)的挖掘和提升，規(guī)避市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的威脅，降低風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)走低價(jià)路線，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，打造低價(jià)產(chǎn)品以規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，避免項(xiàng)目威脅帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，以低價(jià)快速的方式迅速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值77以高起點(diǎn)的形象展示，建立樓盤(pán)市場(chǎng)影響力控制總價(jià)，以高性價(jià)比的產(chǎn)品打造，拉大客戶群體以生態(tài)辦公理念和人本工作空間，建立南昌寫(xiě)字樓評(píng)價(jià)新體系以商務(wù)增值服務(wù)，開(kāi)創(chuàng)南昌寫(xiě)字樓新時(shí)代戰(zhàn)略解析：寫(xiě)在定位前面的話……

高鐵，如何改變一個(gè)普通人的生活？

高鐵，如何重塑一個(gè)區(qū)域的格局？

高鐵，如何重新定義一座城市的發(fā)展？7:20-7:40，起床，洗漱，與家人告別，開(kāi)始通勤……7：50，到達(dá)當(dāng)?shù)馗哞F站，準(zhǔn)備開(kāi)始通勤8:40，到達(dá)南昌西客站，換乘地鐵2號(hào)線，前往位于CBD的公司8:50，三站地鐵即可到達(dá)公司，老板對(duì)這個(gè)每天都不會(huì)因?yàn)槁访娼煌ㄟ^(guò)于擁堵而遲到的小伙子刮目相看，升職，加薪……18：00下班，19:00之前就能到家，吃媽媽做的晚飯A君是一個(gè)85后的上進(jìn)青年，家不在南昌，工作在南昌，隨著高鐵開(kāi)通，A君成為每天通勤在高鐵上的上班族。。。高鐵的開(kāi)通，大大改變了普通人的生活，周邊縣市等高鐵覆蓋的區(qū)域中的人能在分享大城市機(jī)會(huì)的同時(shí)，不用整天呼吸PM2.5爆表的空氣，不用背上大城市高額的房貸，可以隨時(shí)吃到媽媽熟悉的廚藝……B君是一個(gè)在上饒有生產(chǎn)基地，在南昌有銷售團(tuán)隊(duì)的上海人，年至不惑，對(duì)家庭事業(yè)都要有顧慮，高鐵能為他帶來(lái)？周一：從上海虹橋出發(fā)，2小時(shí)即可抵達(dá)上饒，與生產(chǎn)線經(jīng)理溝通新訂單生產(chǎn)計(jì)劃周二：從上饒出發(fā)，1個(gè)半小時(shí)即可抵達(dá)南昌，與南昌銷售團(tuán)隊(duì)溝通客戶需求反饋信息周三：從南昌出發(fā)，1個(gè)半小時(shí)即可抵達(dá)長(zhǎng)沙，拓展新市場(chǎng)周四：從長(zhǎng)沙出發(fā)，2個(gè)半小時(shí)即可抵達(dá)廣州，參加第XXX界廣交會(huì)，拓展國(guó)際市場(chǎng)周五：返回上海，屬于享受與太太跟孩子的親子時(shí)光高鐵將大大改變城市格局，商業(yè)、會(huì)展、商務(wù)等附加值高、規(guī)模集聚產(chǎn)生效益，攤薄成本的功能將像城市核心區(qū)域聚集，而生產(chǎn)、物流、居住等功能將像城市周邊郊縣轉(zhuǎn)移以東京都會(huì)區(qū)、倫敦都會(huì)區(qū)為例，白天人口與夜間人口，工作日人口與周末人口形成倒掛，這一現(xiàn)象極大程度上塑造了區(qū)域產(chǎn)業(yè)及功能高鐵與地鐵等快速交通的無(wú)縫對(duì)接，將延長(zhǎng)高鐵覆蓋范圍，地鐵經(jīng)過(guò)區(qū)域，商業(yè)商務(wù)輻射能力大大加強(qiáng)高鐵將大大提高城市分工合理性，重塑區(qū)域商業(yè)商務(wù)現(xiàn)狀環(huán)鄱陽(yáng)湖都會(huì)區(qū)

因?yàn)楦哞F

呼之欲出具體一點(diǎn)

高鐵對(duì)本區(qū)域的影響？

高鐵對(duì)本項(xiàng)目的影響？

高鐵能為本項(xiàng)目帶來(lái)什么樣產(chǎn)業(yè)的客戶？法國(guó)高鐵對(duì)沿線城市發(fā)展的影響：促進(jìn)城市開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)加速發(fā)展、吸引了企業(yè)落戶巴黎南特勒芒旺多姆里昂南特距巴黎1.5小時(shí)（1989年高鐵開(kāi)通）空間區(qū)位：旅行時(shí)間的減少使南特和巴黎的聯(lián)系更加緊密了，對(duì)企業(yè)選址、擴(kuò)張和遷移的影響非常大，許多公司將總部從巴黎遷到南特。城市形象：TGV車站建筑被更新為現(xiàn)代的流線型帆船造型寓意著高鐵連通了大西洋。另外，由于TGV的高科技性和其在商業(yè)上的成功，對(duì)南特產(chǎn)生了滲透性的影響。TGV開(kāi)通后南特開(kāi)始積極的招商，并幫助企業(yè)在南特扎下根來(lái)。直接影響：提高城市可達(dá)性、降低了旅行成本、提高了生產(chǎn)力、產(chǎn)生了企業(yè)選址的積聚效應(yīng)。里昂距巴黎2小時(shí)（1981年高鐵開(kāi)通）從1983年至1990年，站區(qū)周邊區(qū)域辦公物業(yè)從17.5萬(wàn)平米增至25.1萬(wàn)平米，整體增長(zhǎng)43％，年均增長(zhǎng)5.2％。商務(wù)乘客人數(shù)增加最多的是服務(wù)、貿(mào)易相關(guān)行業(yè)的旅客。整體商務(wù)旅行乘客增加了約56％，其中與服務(wù)、貿(mào)易相關(guān)的乘客人數(shù)暴漲了112％。

案例參考--法國(guó)高鐵對(duì)沿線城市的影響：高鐵沿線城市房地產(chǎn)交易量和價(jià)格的到了較大的提升，特別是站區(qū)周邊區(qū)域上升明顯。高鐵對(duì)沿線城市的影響13421996年統(tǒng)計(jì)有23個(gè)大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分布在TGV沿線。地方政府將與TGV網(wǎng)路接駁視為地方經(jīng)濟(jì)繁榮的象征，他們與私人業(yè)主一起在鐵路車站周邊地區(qū)展開(kāi)了的規(guī)模的城市開(kāi)發(fā)。高鐵沿線城市房地產(chǎn)交易量和價(jià)格的到了較大的提升，特別是站區(qū)周邊區(qū)域上升明顯。與大城市聯(lián)系的緊密性提高，吸引了大量生產(chǎn)企業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)公司將總部搬遷至沿線中小城市TGV網(wǎng)的擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)沿線城市開(kāi)發(fā)加速沿線城市房地產(chǎn)發(fā)展沿線文化教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由于城市空間區(qū)位的改變，與大城市聯(lián)系的緊密性提高，吸引了大學(xué)、科學(xué)園等落戶。大企業(yè)落戶沿線中小城市促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展TGV是那些已經(jīng)存在發(fā)展條件的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的催化劑。對(duì)企業(yè)選址和搬遷來(lái)說(shuō)TGV只是一個(gè)因素，城市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通網(wǎng)絡(luò)、政府公共服務(wù)等都是企業(yè)考慮的重要因素。案例參考--法國(guó)高鐵日本新干線的建設(shè)目的：緊密3個(gè)沿海工業(yè)帶的聯(lián)系、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)輻射力、緩解交通壓力20世紀(jì)50年代后半期，形成了東京、橫濱、名古屋、大阪、神戶等“沿海型”工業(yè)地帶，3大經(jīng)濟(jì)圈成為日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“火車頭”（以東京、橫濱為中心的關(guān)東經(jīng)濟(jì)圈，以名古屋為中心的中部經(jīng)濟(jì)圈，以大阪、神戶為中心的近畿經(jīng)濟(jì)圈）。當(dāng)時(shí)連接這些地區(qū)的東海道鐵路雖只占鐵路總長(zhǎng)的3%，卻承擔(dān)全國(guó)客運(yùn)總量的24%和貨運(yùn)總量的23%。新干線區(qū)間開(kāi)業(yè)時(shí)間距離1東京-大阪1964年515.42大阪-博多1975年553.73東京-盛岡1982年496.54大宮-新瀉1982年269.5案例參考--日本高鐵新干線帶來(lái)了人口、知識(shí)、技術(shù)的高速流動(dòng)性，促進(jìn)了沿線知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展東北新干線沿線與非沿線城市就業(yè)人數(shù)統(tǒng)計(jì)年份1970年1982年（通車）1995年沿線城市就業(yè)人數(shù)1.01.31.85非沿線城市就業(yè)人數(shù)1.01.31.54通向仙臺(tái)、巖手的東北新干線1982年開(kāi)通后，沿線城市的人口和企業(yè)分別增加30%和45%，地方財(cái)政收入明顯增加。促進(jìn)了人員流動(dòng)，加速和擴(kuò)大了信息、知識(shí)和技術(shù)的傳播，從而帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，縮小了城鄉(xiāng)差別。將沿線各城市連接成擴(kuò)張功能區(qū)或整體的經(jīng)濟(jì)走廊。沿線知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展1、為沿線各城市資源、技術(shù)資源、生產(chǎn)資源和市場(chǎng)間的優(yōu)化組合提供便利條件；2、促進(jìn)新知識(shí)的產(chǎn)生和流動(dòng)；3、帶動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。案例參考---日本高鐵日本新干線促使二產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)、三產(chǎn)的快速發(fā)展高鐵對(duì)沿線產(chǎn)業(yè)的影響1234新干線將京濱、中京、阪神、北九州4大工商業(yè)地帶連接起來(lái)的靜岡、岡山、廣島等興建新的工業(yè)地帶，形成沿太平洋伸展的“太平洋工業(yè)帶”1975年新干線從大阪進(jìn)一步延伸到九州后，岡山、廣島、大分乃至福岡、熊本等沿線地帶的工業(yè)布局迅速發(fā)生變化，汽車、機(jī)電、家用電器等加工產(chǎn)業(yè)和集成電路等尖端產(chǎn)業(yè)逐步取代了傳統(tǒng)的鋼鐵、石化產(chǎn)業(yè)。東京229公里的大和市，在建成上越新干線浦佐站后，誕生了國(guó)際大學(xué)，觀賞戲劇會(huì)、茶道會(huì)的機(jī)會(huì)增多，美術(shù)館、音樂(lè)廳的建設(shè)也增多。東海道新干線和山陽(yáng)新干線，帶動(dòng)旅游人口每年2億人次，產(chǎn)生的食宿、旅游等的消費(fèi)支出約為5萬(wàn)億日元，增加就業(yè)50萬(wàn)人。高鐵建成后，客流量的誘發(fā)率平均為25%，促進(jìn)沿線產(chǎn)業(yè)帶的形成沿線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整沿線文化教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沿線旅游、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展案例參考—日本高鐵根據(jù)法國(guó)高鐵和日本新干線案例分析，快速軌道交通促進(jìn)了沿線城市開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)的加速發(fā)展，尤其大幅度提高了已具備良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)城市的站區(qū)周邊價(jià)值，吸引了大企業(yè)的落戶。快速軌道交通對(duì)于沿線城市的影響快速軌道交通對(duì)于具備良好條件和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)城市的影響法國(guó)TGV對(duì)于沿線城市的影線驅(qū)動(dòng)沿線城市開(kāi)發(fā)加速沿線房地產(chǎn)和文化教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引大學(xué)、科學(xué)園等落戶日本新干線對(duì)于沿線城市的影線促進(jìn)沿線產(chǎn)業(yè)帶的形成提升沿線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)促進(jìn)沿線旅游、商貿(mào)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)沿線文化教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展快速軌道交通為具備良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展條件城市的催化劑，法國(guó)勒芒和日本名古屋相對(duì)其他沿線城市，由于與首都近距離優(yōu)勢(shì)和良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，快速軌道交通進(jìn)一步促進(jìn)了商務(wù)辦公、研發(fā)、高等院校的發(fā)展，區(qū)域價(jià)值大幅度提升對(duì)企業(yè)選址和搬遷來(lái)說(shuō)城市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通網(wǎng)絡(luò)、政府公共服務(wù)等都是企業(yè)考慮的重要因素與大城市聯(lián)系的緊密性提高，吸引了大量生產(chǎn)企業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)公司將總部搬遷至沿線經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)城市為了昭示企業(yè)形象，站區(qū)周邊區(qū)域?yàn)榇笃髽I(yè)選址落戶的最佳選擇區(qū)域區(qū)域價(jià)值提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)案例分析商務(wù)核心區(qū)第一圈層高鐵商務(wù)區(qū)高鐵拓展區(qū)（商務(wù)新城）第二圈層第三圈層5