物業(yè)服務(wù)若干法律問題

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除，謝謝！物業(yè)服務(wù)若干法律問題一、物業(yè)服務(wù)的法律來源任何商品住宅不論是別墅或是公寓，總是分為兩大部分，一是完全屬于住宅所有人即業(yè)主的，還有不完全屬于單個(gè)業(yè)主的。例如買了房子，經(jīng)過登記成為房子的主人，對(duì)房子這個(gè)物而言，就有了物權(quán)，叫做業(yè)主。業(yè)主可以掌管房子，用于自住、可以出租而白。如果在一幢公寓樓或?qū)懽謽抢镔I了一處房，別人在這幢樓里也買了房，那么這幢樓的有一部面積歸歸這幢樓共同使用，在這種情況下，由于共用面積是分?jǐn)偟矫總€(gè)買房人頭上的，所以大家都有分?jǐn)偯娣e的所有權(quán)。這種所有權(quán)不能象面積一樣劃分到每個(gè)買房人的頭上，怎么辦？有辦法，法律設(shè)定了一種共有權(quán)，大家共享共用部分的所有權(quán)，于是就產(chǎn)生出一種新的權(quán)利，叫業(yè)主共有權(quán)。業(yè)主對(duì)共有權(quán)享有的權(quán)利形成一種成員權(quán)，對(duì)共有的權(quán)利通過成員權(quán)來實(shí)現(xiàn)。顯而易見，成員權(quán)不是用來解決分?jǐn)偣灿妹娣e的，而是協(xié)調(diào)買房人之間共有關(guān)系的，是為各所有人在管理這幢樓房共用事務(wù)而享有的權(quán)利。成員權(quán)有點(diǎn)像股權(quán)，購買房屋面積大的成員權(quán)大，反之則小。成員權(quán)的內(nèi)容包涵表決權(quán)、參與訂立規(guī)約權(quán)、選舉和解任管理人員權(quán)及請(qǐng)求權(quán)，同時(shí)承擔(dān)遵守規(guī)約、接受管理團(tuán)體的管理、執(zhí)行管理團(tuán)體的決議等義務(wù)。所以說，一個(gè)建筑物里的每個(gè)物權(quán)人享有所有權(quán)，也享有共有權(quán)，還有成員權(quán)。業(yè)主的這種權(quán)利，與一般的物權(quán)相比，有自己的特征，在法理上，稱之為建筑物區(qū)分所有權(quán)。這個(gè)理論觀點(diǎn)最早由德國學(xué)者貝爾曼倡導(dǎo)，后來為德國法所采納。我國在2003年以國務(wù)院令379號(hào)首次頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的理論基礎(chǔ)就是建筑物區(qū)分所有權(quán)。2007年又以62物區(qū)分所有權(quán)作為法律權(quán)利。2009年最高人民法院以法釋〔2009〕7號(hào)《關(guān)于審理建筑上述法律、行政法規(guī)及司法解釋，依據(jù)的法律原理就是建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的法理來源。二、物業(yè)公司行使服務(wù)權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)物業(yè)公司是為建筑物屬于全體業(yè)主共有部分提供服務(wù)的，屬于業(yè)主專有部分的建筑物不在物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)范圍內(nèi)，因此必須弄清建筑物那些是共有部分。1最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法有權(quán)證上黏貼的房屋平面圖劃紅線以的建筑物的墻體中線以內(nèi)部分及陽臺(tái)，屬于業(yè)主私產(chǎn)。除此之外，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；建筑區(qū)劃內(nèi)依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)的土地，如道路、綠地等；其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施如會(huì)所、游泳池、健身房等。另外，業(yè)主專屬建筑物內(nèi)的共用通風(fēng)管道、上下水管道，也屬于業(yè)主共同享有納入物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)。物業(yè)公司為全體業(yè)主共有部分的建筑物、設(shè)施、設(shè)備提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主需要物業(yè)公司為其專屬部分建筑物、設(shè)施、設(shè)備提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)另行簽訂轉(zhuǎn)由物業(yè)服務(wù)合同。三、物業(yè)服務(wù)對(duì)象物業(yè)公司為屬于全體業(yè)主的建筑物、設(shè)施、設(shè)備提供物業(yè)服務(wù)，因此服務(wù)對(duì)象是業(yè)主。這里就有一個(gè)物業(yè)公司和業(yè)主之間的法律關(guān)系，即委托代理關(guān)系。代理在民事法律中是一個(gè)很重要的制度。我國的《民法通則》在第四章專門立出一節(jié)規(guī)定代理。所謂代理是指我的事不一定都由自己辦，可以交給別人去辦；我們所辦的事，不一定全都是自己的事，有時(shí)是受人之托為他人辦事。在這種情況下，叫別人辦事的人是委托人，代委托人辦事的人就是代理人。物業(yè)公司是代理人，是以自己的名義為業(yè)主辦事的，其后果由業(yè)主來承擔(dān)。業(yè)主有權(quán)挑選物業(yè)公司，對(duì)物業(yè)公司提出要求，否則業(yè)主不放心；但作為物業(yè)公司來講，業(yè)主的要求應(yīng)當(dāng)合理，否則沒辦法代理。業(yè)主的需求和物業(yè)公司的能力之間存在矛盾，這就需要雙方協(xié)商一致，簽定合同。物管條例就是業(yè)主與物業(yè)公司建立委托代理關(guān)系、協(xié)商合同條款的依據(jù)。物管條例的另一方面的作用是禁止違反條例的行為發(fā)生，如果違反了條例的強(qiáng)制性規(guī)定，就要受到懲罰或承擔(dān)責(zé)任。從法律上講，代理分為有效和無效兩種，凡是在委托人的委托范圍內(nèi)，依據(jù)委托人的授權(quán)辦合法的事的行為，都是有效的代理，其后果由委托人承擔(dān)。如果不是這樣，代理就不是有效的代理。2這里有兩種情況，一種是委托事項(xiàng)不合法，代理人做了，其結(jié)果侵害了國家或社會(huì)利益，這種代理是絕對(duì)無效的，委托人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；另一種是代理人越權(quán)、濫用職權(quán)或代理權(quán)已經(jīng)結(jié)束了代理人仍然繼續(xù)行使代理權(quán)。在這種情況下，如果代理人的行為侵害了國家或社會(huì)利益，這種代理是絕對(duì)無效的，由代理人自負(fù)責(zé)任，如果代理人的行為沒有侵害國家或社會(huì)利益，但委托人事前不知道，這種代理結(jié)果有兩種可能，其一是委托人事后同意了，由委托人承擔(dān)；其二是委托人事后不同意不接受，那么，委托人有對(duì)代理的撤銷權(quán)或?qū)Υ淼淖兏鼨?quán)。我認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)深入了解委托與代理關(guān)系。否則難以真正讀懂物管條例。物業(yè)公司與業(yè)主（房屋所有權(quán)人、委托人）之間的基礎(chǔ)關(guān)系是由物業(yè)服務(wù)合同建立的。合同的法律地位表現(xiàn)在合同就是物業(yè)公司與業(yè)主的法鎖。而這個(gè)法鎖又是由物業(yè)公司與業(yè)主兩者的意思表示完全一致而造就的，只要這個(gè)意思表示不違背法律的禁止性規(guī)定，就受法律的認(rèn)可和保護(hù)。所謂“合同自由”的本意就是如此。合同自由的本質(zhì)是簽訂定合同當(dāng)事人的意思表示自由。所謂意思表示是指將自己內(nèi)心的真實(shí)想法用一定的方式表現(xiàn)出來，行成法律承認(rèn)并保護(hù)的東西。那么這里有兩個(gè)問題，第一是意思表示要真實(shí)。對(duì)于合同而言，條款要真實(shí)，這種真實(shí)包含著一致性。如果合同內(nèi)容不真實(shí)，從法理上講屬于意思暇疵。其后果是三種可能：①侵害了國家或社會(huì)利益的，合同無效；②沒有侵害國家或社會(huì)利益，但是侵害了合同對(duì)方的合法權(quán)益的，合同屬于可變更或可撤銷的情形；③既沒有侵害國家或社會(huì)利益，也沒有侵害合同對(duì)方的合法權(quán)益，但對(duì)方不知情的，屬于效力待定的合同。合同效力情形與代理結(jié)果情形是相通的，都源于意思表示要真實(shí)的法理。第二是不違背法律禁止性規(guī)定。對(duì)于民事法律而言，法無禁止即自由。這一點(diǎn)與行政法有顯著區(qū)別，行政法是法無授權(quán)即禁止。我們的物業(yè)公司既然是法人，不是行政機(jī)關(guān)，就要按民法來辦事，不可以用行政行為代替民事行為。我們說的自由是在法律框架內(nèi)的自由，對(duì)法律有禁止性的規(guī)定，不能去碰。這里說的法也是會(huì)不生效的。典型的如房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，買賣雙方如果沒有辦理過戶變更登記手續(xù)，即使付了錢、住上房，其原來的產(chǎn)權(quán)人仍舊未變動(dòng)，這就是民法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的公示原則。而動(dòng)產(chǎn)只要付錢給出讓方，其產(chǎn)權(quán)即時(shí)轉(zhuǎn)移到付款人，這就是民法關(guān)于動(dòng)產(chǎn)善意即時(shí)取得制度。因此，我們?cè)谧鰳I(yè)務(wù)中，第一要誠信，否則合同會(huì)出問題；第二要服務(wù)，否則3代理人的位置會(huì)丟失；第三要懂法，否則不善保護(hù)合法權(quán)益。四、業(yè)主成員權(quán)的具體權(quán)利1、業(yè)主監(jiān)督權(quán)。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定了業(yè)主九項(xiàng)權(quán)利：1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)公司的服務(wù)；2、提議召開業(yè)主會(huì)議，就物管事項(xiàng)提出建議；3、提出制定或修改業(yè)主公約，提出業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會(huì)，行使投票表決權(quán)；5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，享有被選舉權(quán)；6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7、監(jiān)督物業(yè)公司履行合同；8、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及設(shè)備和場地的使用情況及分?jǐn)傎M(fèi)用享有知情權(quán)9、監(jiān)督物業(yè)維修資金的管理和使用。相應(yīng)的，條例規(guī)定了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)有五項(xiàng)：1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；45、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2、業(yè)主解聘權(quán)。因?yàn)槲飿I(yè)屬業(yè)主所有，依據(jù)“所有權(quán)決定一切”的原則，業(yè)主有權(quán)選聘和解聘物業(yè)公司是人同此理。業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)過業(yè)主選舉產(chǎn)生的，所以業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)了“大家的事情大家決定，不讓少數(shù)人決定全體人的事情”主大會(huì)應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方可召開；業(yè)主大會(huì)所作出的決定必須經(jīng)過到會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過；業(yè)主大會(huì)如作出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)公司、對(duì)維修基金的使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。為了簡便操作，條例規(guī)定業(yè)主大會(huì)可以采取集體討論或書面征集意見的靈活方式召開，業(yè)主并可委托代理人。3、開發(fā)商應(yīng)和物業(yè)公司分家。條例針對(duì)物業(yè)建設(shè)中建管不分的現(xiàn)象明確了二點(diǎn)，一是開發(fā)商對(duì)物業(yè)要公開招標(biāo)選聘物業(yè)公司，明確建管權(quán)責(zé)，物業(yè)公司在承接物業(yè)時(shí)應(yīng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，與開發(fā)商履行驗(yàn)收和移交手續(xù)；二是開發(fā)商與購房者簽定房屋買賣合同必須包含開發(fā)商與其選聘的物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，開簽定新的物業(yè)服務(wù)合同，由物業(yè)公司管理物業(yè)。44、財(cái)產(chǎn)被盜業(yè)主被害物業(yè)公司承擔(dān)失職責(zé)任。條例規(guī)定，物業(yè)公司未能履行合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。很顯然，條例由于這種過錯(cuò)不能正確履行合同義務(wù)，致使業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全受到損害的情況。這里有二個(gè)法律界限，一是盜竊或行兇行為人的刑事犯罪應(yīng)否受刑事責(zé)任追究的界限；另一個(gè)是物業(yè)公司因?yàn)槭毝鴳?yīng)否承擔(dān)民事賠償損失責(zé)任的界限。不能因?yàn)楸I竊或行兇行為人受到刑事責(zé)任追究而免除物業(yè)公司因?yàn)槭毝鴳?yīng)承擔(dān)民事賠償損失的責(zé)任。5物業(yè)公司指責(zé)業(yè)主拖欠費(fèi)用，業(yè)主指責(zé)物業(yè)公司亂收費(fèi)。條例規(guī)定，對(duì)逾期不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)公司可以向法院起訴。物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視等費(fèi)用，物業(yè)公司代收的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。但在合同以外的其它服務(wù)，業(yè)主委托物業(yè)公司的，物業(yè)公司可以收取雙方認(rèn)可的費(fèi)用。6、共有部分的收益不能全歸物業(yè)公司。條例規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)公司的同意后，按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。物業(yè)公司做了聯(lián)系、管理工作，應(yīng)得到相應(yīng)的報(bào)酬。7、不得挪用專項(xiàng)維修資金。條例規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連接的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。業(yè)主大會(huì)決定專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理的辦法由建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部制定。如果挪用了專項(xiàng)維修資金，將受到行政處罰，情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書，構(gòu)成犯罪的依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。8、綠地變?yōu)橥＼噲鰬?yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。條款對(duì)綠地用途以不變?yōu)樵瓌t，以改變?yōu)槔猓⒁?guī)定了雙向同意原則，即業(yè)主提出改變的要經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司的同意，物業(yè)公司要改變的，要經(jīng)業(yè)主委員會(huì)乃至業(yè)主大會(huì)的同意。同樣的規(guī)定還有如物業(yè)公司擅5自改變物業(yè)用房的用途的應(yīng)受行政處罰，所得收益歸業(yè)主。物業(yè)公司挪用物業(yè)用房所得收益用于服務(wù)業(yè)主，如給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。以上所舉八點(diǎn)，無一例外的體現(xiàn)出“所有權(quán)決定一切”的原則和物業(yè)公司是代理人的地位，在享有所有權(quán)上貫徹了建筑物區(qū)分所有權(quán)理論。物管條例剛剛實(shí)施，會(huì)遇到各種情況，但萬變不離其宗，掌握一個(gè)法理、一個(gè)原則和一個(gè)地位，我們物業(yè)公司的服務(wù)宗旨會(huì)很明確，我們的服務(wù)手段會(huì)很合法，我們的服務(wù)質(zhì)量會(huì)是很高。五、維護(hù)物業(yè)公司合法權(quán)益到目前為止，單個(gè)業(yè)主和物業(yè)公司的訴訟是比較少的，但是有業(yè)主集體起訴物業(yè)公司較為激烈的案例。非訴訟較多的方式是業(yè)主炒物業(yè)公司，也有物業(yè)公司炒業(yè)主的。我的予測是今后這類訴訟案件不一定多，不大可能象醫(yī)患糾紛那樣訴訟比較多；但是物業(yè)公司來說，服務(wù)和管理的質(zhì)量是生存的生命力，業(yè)主滿意程度是檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，用心服務(wù)是根本辦法。首先，要有關(guān)注業(yè)主滿意的意識(shí)。第二，把握物管服務(wù)特征。物業(yè)管理服務(wù)是服務(wù)產(chǎn)品之中的一種，服務(wù)所具有的特征都值得去研究探討，并從中挖掘出有利于我1、物管服務(wù)的對(duì)象是人，只要是人，就會(huì)有生理需要、安全需要、融入社會(huì)團(tuán)體的需要、受人尊重的需要、獲得社會(huì)成就的需要以及回歸自然的需要，這些不同層次的需要可以為我們制定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供一個(gè)基本依據(jù)；但是，人是世界上最復(fù)雜的高等動(dòng)物，隨著每個(gè)人的年齡、文化背景、個(gè)人習(xí)慣、家庭環(huán)境、愛好等不同，不同的人可能對(duì)同樣的服務(wù)質(zhì)量會(huì)有不同的評(píng)價(jià)，正所謂蘿卜青菜各有所愛。因此，我們?cè)谔峁┓?wù)的同時(shí)，要善于和業(yè)主溝通，理解業(yè)主的真正需要，只有這樣才能針對(duì)不同的業(yè)主在保證標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量的基礎(chǔ)上適當(dāng)?shù)挠枰宰兺?，以滿足不同業(yè)主的個(gè)性化需求。2、服務(wù)相對(duì)于有形產(chǎn)品來說，物管服務(wù)一次性的特點(diǎn)非常明顯，它一邊生產(chǎn)并提供服務(wù)，一邊由業(yè)主同時(shí)進(jìn)行消費(fèi)，服務(wù)的生產(chǎn)提供不能儲(chǔ)存，更不可能進(jìn)行維修、返工，一旦沒做好造成的損失就不能挽回，只能給進(jìn)行業(yè)主補(bǔ)償。這就要求我們?cè)谔峁┓?wù)時(shí)一次就做對(duì)，要求我們服務(wù)的提供者有較好的技術(shù)、技巧和綜合素質(zhì)。3、不可預(yù)測性，即使服務(wù)的提供有一套標(biāo)準(zhǔn)的流程，但因提供者個(gè)人素質(zhì)不同和接受者的心理感受不同，再加上環(huán)境與時(shí)間的瞬息萬變，在服務(wù)沒有完成之前，誰也不能6對(duì)服務(wù)的結(jié)果作出預(yù)測。這些觀點(diǎn)說明，決定服務(wù)質(zhì)量高低的關(guān)鍵在于服務(wù)者的素質(zhì)和技能，而物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的入職門檻較低，人力資源的開發(fā)就成了各項(xiàng)工作中