小區(qū)物業(yè)管理服務方案

雅苑四期（一組團）物業(yè)服務方案廣州市凱倫物業(yè)管理服務有限公司地址：廣州市南沙區(qū)南沙街環(huán)市北路1號《中華人民共和國物業(yè)服務企業(yè)資質證書》證書號：粵穗物管證字第200601150593號（日期：二○○九年十二月二十四日）

目錄目錄 2公司簡介 4一、前言 5二、物業(yè)概況 51、雅苑四期（一組團）的建筑基本情況： 62、雅苑四期（一組團）的設施設備基本情況： 6三、編制依據(jù) 7四、管理目標和管理原則 71、管理目標 72、管理原則 8五、管理辦法 8六、物業(yè)管理服務項目 9（一）公共服務項目（費用納入物業(yè)管理費）： 9（二）有償專項服務項目： 9七、各項管理指標承諾具體內容及措施 10八、具體方案 11（一）階段性管理方案 11（二）安全防范管理方案 11（三）消防安全管理方案 13（四）環(huán)境衛(wèi)生管理方案 13（五）房屋及公共設施設備管理方案 14（六）水系使用管理方案 15（七）質量管理方案 16（八）人力資源管理方案 16九、智能化系統(tǒng)的管理和維護 17（一）建立一支設備運行及維護人才隊伍 17（二）管理人員的業(yè)務素質培訓 17（三）建立設備技術檔案 17（四）建立設備運行檔案 17（五）建立供貨商檔案 18（六）日常巡視與定期保養(yǎng) 18十、小區(qū)機電管理方案 18（一）運行記錄管理制度 18（二）設備設施管理內容 18（三）中央空調系統(tǒng)應急處理方案 21十一、緊急情況處理方案 22（一）水工緊急情況處理 22（二）電工緊急情況處理 22（三）火災處理應急方案 23十二、物業(yè)管理機構設置及人員配備說明 24（一）小區(qū)物業(yè)管理機構配備圖: 24（二）人員配備說明 25十三、管理人員入職標準及配備時間 271、各類管理專業(yè)人員任職條件： 272、作業(yè)服務人員配備方案及要求： 28十四、雅苑四期物業(yè)管理費用收支測算 291、雅苑四期(一組團)小區(qū)的物業(yè)管理成本預測明細表 29附件一：員工工資及薪酬福利待遇 29附件二：員工勞保福利、節(jié)假日津貼、年終獎金及不可預計費（按國家標準計算） 30附件三：行政辦公費用 30附件四：環(huán)境維護保潔費用 31附件五：設備維護保養(yǎng)費用 31十五、雅苑四期（一組團）管理啟動費用測算（總費用合計：96045元）： 321、物業(yè)服務中心辦公設備及用品(估算) 322、機電維保部值班及工作用具(估算) 323、安全管理部工作用具(估算) 334、環(huán)境管理部工作用具(估算) 34十六、項目管理期限、方式及費用 351、管理期限及入場時間： 352、費用： 35十七、雅苑四期（一組團）前期介入階段工作計劃 37

公司簡介廣州市凱倫物業(yè)管理服務有限公司成立于2005年，屬廣東博澳鴻基企業(yè)集團旗下廣東逸濤房產集團全資子公司，是由職業(yè)精英組建的物業(yè)管理服務公司，擁有一流物業(yè)管理體系、一流專業(yè)人才、一流項目改進經驗的組織機構。公司以建設勞動密集型行業(yè)中的管理密集型企業(yè)為目標，追求物業(yè)管理行業(yè)中領先的綜合競爭優(yōu)勢，積極倡導“以人為本”的服務理念，嚴格實行“一站式”服務模式，注重服務流程控制，強化全員培訓，促進服務水平的不斷提升。公司業(yè)務目前已遍及寫字樓、高檔住宅小區(qū)、別墅、大型商業(yè)物業(yè)等多種類型物業(yè)，在管物業(yè)面積近100萬平方米，物業(yè)服務人員達200人。誠信的凱倫物業(yè)：凱倫物業(yè)珍惜客戶的服務需求，把誠信的服務和客戶發(fā)自內心的贊譽，視作公司發(fā)展最牢固的基礎；專業(yè)的凱倫物業(yè)：凱倫物業(yè)高度重視并持續(xù)研究客戶需求，以專業(yè)化的作業(yè)流程、人才和信息平臺，為客戶提供行業(yè)內一流性價比的物管服務；進取的凱倫物業(yè)：凱倫物業(yè)銳意在項目數(shù)量、服務面積、人才規(guī)模、社會效益和經濟效益保持著行業(yè)一流的成長率，絕不滿足的企業(yè)文化，推動經營思想和服務管理理念在持續(xù)改進中不斷升級。展望未來，凱倫物業(yè)仍將進一步升華“誠信、專業(yè)、進取”的企業(yè)精神，打造物業(yè)服務職業(yè)團隊，努力提升物業(yè)服務的內涵，堅持“依法管理、服務第一、客戶至上”的服務宗旨，努力追求“客戶滿意”的服務目標，為物業(yè)的保值增值服務。一、前言伴隨著城市化的不斷發(fā)展和土地使用的現(xiàn)實情況，高層住宅逐漸成為城市居住建筑的主趨勢以及有效利用土地資源的結果。高檔的物業(yè)應當配置專業(yè)的物業(yè)管理服務，傳統(tǒng)的房管機構已成為歷史，取而代之的是市場經濟下專業(yè)的物業(yè)管理服務企業(yè)。伴隨著我國城市化水平的高速發(fā)展，精神文明與物質文明的建設使人們對居住和工作環(huán)境質量要求日益提高，物業(yè)管理的性質和內容也發(fā)生了質的變化。享受舒適安全的居住和工作環(huán)境、熱情周到的服務已成為人們對物業(yè)管理所普遍要求，正是這種社會發(fā)展的需求，現(xiàn)代物業(yè)管理水到渠成地應運而生。建立與此相匹配的高層住宅的物業(yè)管理服務尤為必要，針對逸濤雅苑四期（一組團）高層住宅的特性，其物業(yè)建筑高度大、層數(shù)多、居住人口稠密。要管理好高層住宅，確保各設施設備的正常運作，保證高層住宅和樓內居民的生命、財產安全，物業(yè)管理任務較為艱巨。雅苑四期的高層住宅設備多、結構復雜、管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質要求也相對較高。在實際物業(yè)管理服務中，必須要運用先進的管理手段、方法，對高層住宅各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉。高層住宅能源、動力消耗大，管理服務人員多，管理成本高，收取的物業(yè)管理費也相應偏高。根據(jù)雅苑四期小區(qū)物業(yè)管理實際可行性操作，小區(qū)深度推行“人性化和智能化相結合“的物業(yè)管理模式。我公司將秉承“業(yè)主至上，服務第一”的宗旨，通過導入先進科學的物業(yè)管理、良好的服務、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費，樹立自身的良好形象，增強小區(qū)知名度，贏得住戶的信任，我們一定會做到“天天讓您滿意”二、物業(yè)概況逸濤雅苑四期（一組團）位于廣州市南沙區(qū)大道北路，總建筑面積44920.65平方米，物業(yè)整體設計共14棟，其中層高10層為6棟，層高12層為8棟。建筑規(guī)劃由住宅、商業(yè)于一體的高檔全時段電梯的高層建筑。物業(yè)內設中央空調、智能監(jiān)控設施，配有升降電梯。物業(yè)建筑形象充滿現(xiàn)代氣息，十分時尚，地理條件優(yōu)越，交通便利，樓宇機電設備先進，配套設施完善。是中高層白領階層的住宅最佳選擇。1、雅苑四期（一組團）的建筑基本情況：總建筑面積44920.65㎡套內面積39851.82㎡2、雅苑四期（一組團）的設施設備基本情況：序號設備名稱規(guī)格數(shù)量備注1高壓電房間12低壓電房間13變壓電房間14柴油發(fā)電機房間15消防水池間16水泵房間17消防控制室間18升降電梯臺19智能門禁套1未安裝10電子巡更系統(tǒng)套156未安裝11車場管理系統(tǒng)套1未安裝12智能監(jiān)控系統(tǒng)套1未安裝13紅外線系統(tǒng)套1未安裝14消防中央控制系統(tǒng)套1未安裝15可視對講防盜門套14未安裝16指示牌只5未安裝17室外公告欄只1未安裝18室內公告欄只14未安裝19樓層電梯口垃圾桶只156未安裝20垃圾中轉站（垃圾房）//未安裝三、編制依據(jù)《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》《廣州市物業(yè)管理辦法》《逸濤雅苑物業(yè)管理相關規(guī)定》凱倫物業(yè)管理服務有限公司質量手冊及其他規(guī)定四、管理目標和管理原則為充分體現(xiàn)雅苑四期住宅物業(yè)的開發(fā)初衷，開創(chuàng)優(yōu)質臨江住宅環(huán)境的新時代，通過一組團的建造品牌而帶動四期在后期開發(fā)中完善市場營銷機制。我司將本著“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對雅苑四期（一組團）實施科學的管理、提供優(yōu)質的服務，并在現(xiàn)有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創(chuàng)建出一套與高層住宅需求相符的管理模式，使小區(qū)的業(yè)主/用戶能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質的管理所帶來的超值享受。1、管理目標自接管之日起：小區(qū)管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)評定標準，確保小區(qū)的綜合滿意率達到93%—95%以上。一年內達到小區(qū)各項功能使用正常，保證各項工作有條不紊地開展，達到（地區(qū)）“物業(yè)管理服務優(yōu)秀示范小區(qū)”標準。兩年內深化管理服務，提高物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理形象，達到廣州市“物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標準”。三年內達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標準。2、管理原則為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經濟效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：（一）服務第一、管理從嚴的原則：“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從使用人的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優(yōu)質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業(yè)的維護管理以及對客戶的不適當行為進行管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。（二）專業(yè)管理與小區(qū)自治管理相結合的原則：在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主/用戶的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照業(yè)主/用戶的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主/用戶的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守小區(qū)管理規(guī)定，共同創(chuàng)建文明的居住和商業(yè)環(huán)境。五、管理辦法（一）實施全程物業(yè)管理，從小區(qū)使用人及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件住宅商業(yè)環(huán)境。（二）成立雅苑四期管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經驗，積極培養(yǎng)高素質的管理人才，為小區(qū)組建一支高素質的物業(yè)管理隊伍。（四）導入ISO9000質量管理理念，緊密結合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務。（五）嚴格遵守《物業(yè)管理條例》等有關物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與建設單位簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為，相互協(xié)助共同達到雙贏目的。（六）引導協(xié)助業(yè)主建立小區(qū)專項維修資金，確保物業(yè)保修期滿后的進行更新、改造使用。根據(jù)《廣州市國土房管局轉發(fā)省建設廳省財政廳關于貫徹建設部財政部〈住宅專項維修資金管理辦法〉有關問題的通知》，高層（有電梯）住宅交存首期住宅專項維修資金的標準為每平方米建筑面積105元。（七）采取智能化手段構筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。（八）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。六、物業(yè)管理服務項目（一）公共服務項目（費用納入物業(yè)管理費）：協(xié)助公安部門維護小區(qū)的公共秩序，實行24小時安管值勤、電子巡更、消防檢查和交通道路管理；小區(qū)管理范圍內的日常保潔和綠化養(yǎng)護，生活垃圾統(tǒng)一收集到垃圾中轉站；小區(qū)共用部位和公共設施設備維護和保養(yǎng)；對小區(qū)的各類資料進行管理；協(xié)助業(yè)主辦理收樓手續(xù)，接受業(yè)主委托代辦收樓的相關工作跟進；統(tǒng)籌安排進行節(jié)日環(huán)境布置及喜慶活動；重要時刻提醒服務；代訂報刊、信件收發(fā)；義務安全用電常識宣傳。（二）有償專項服務項目：房屋租賃；家政清潔；綠化維護；工程維修；專業(yè)上門送水服務。七、各項管理指標承諾具體內容及措施序號管理指標承諾完成指標的措施1大型及重要機電設備完好率100%指定機電維保人員定期進行日常維護保養(yǎng)，建檔記錄，分類控制，由維修人員定期檢查，確保機電設備完好運轉，滿足小區(qū)日常使用需求。2小區(qū)日常零修、急修及時率100%維修人員接到臨時維修通知5分鐘內到達現(xiàn)場，零修、急修及時完成。3照明設備完好率100%指定專人負責維護，實行巡查制度，建檔記錄，由機電主管監(jiān)督，以確保照明設施完好，正常使用。4房屋完好率98%指定管理人員負責區(qū)域內物業(yè)的巡查，建檔記錄，確保房屋完好、整潔、無損壞公共設施現(xiàn)象。5保潔達標率99%實行巡查和抽查制度，建檔記錄，由管理人員負責現(xiàn)場打分，管理中心負責周/月評，確保小區(qū)內垃圾日產日清，設施完好，環(huán)境無污染。6責任案件發(fā)生率0實行24小時安管巡查制度，建立24小時報警中心，充分利用內外聯(lián)保手段，落實安管崗位職責，明確責任管理區(qū)域的重點部位，確保小區(qū)內的人身財產安全。處理率100%7消防事故發(fā)生率0實行全員義務消防員制，定期進行培訓和演習，加強宣傳，安全管理員進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理。8投訴處理率100%定期舉行開展客戶座談會和使用人進行物業(yè)管理的意見交流，加強與使用人的溝通，了解其實際愿望與要求，及時作好各項防范措施。接獲有效投訴馬上進行處理，并作好記錄和回訪?；卦L率100%八、具體方案（一）階段性管理方案小區(qū)的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（一般情況下，物業(yè)正式投入使用前三個月）與物業(yè)管理正常實施階段組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。第一階段：早期物業(yè)管理介入階段從雅苑四期及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足雅苑四期的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節(jié)約成本。一、管理內容：從政策法規(guī)的角度，提供相應物業(yè)管理意見及依據(jù)；根據(jù)小區(qū)規(guī)劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；提供有關建筑配套設備設施的改良意見；提供小區(qū)公共部位環(huán)境設計的相關意見；提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；提供功能布局、用料更改的相關管理意見；提供標識系統(tǒng)設計、配置的相關管理意見。二、管理措施：熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；學習、運用各類專業(yè)技術知識，提高早期介入的專業(yè)技術含量；制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；第二階段：物業(yè)管理正常實施階段物業(yè)管理正常實施階段是指繼早期物業(yè)管理介入后的所實施小區(qū)物業(yè)管理服務的正常運作，包括小區(qū)的安全防范管理、消防管理、車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、房屋及公共設備設施管理、小區(qū)檔案資料管理、人力資源管理等方面。（二）安全防范管理方案在小區(qū)物業(yè)管理中，適當運用現(xiàn)有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和使用人的安全，這是一項很重要的工作，最為業(yè)主/用戶所關注，特制訂常規(guī)防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。（一）管理內容：1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結合的方式，協(xié)助公安機關維護小區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、使用人安全的行為。（1）門崗的任務： ?禮儀服務；?維護出入口的交通秩序；?對相關車輛和人員進行驗證、登記；?制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入小區(qū)；?對可疑的外來人員進行查驗和登記；?嚴禁攜帶危險物品進入小區(qū)；?為小區(qū)提供便利性服務。（2）巡邏崗的任務：?按規(guī)定路線進行電子巡更檢查，不留死角；?巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；?對小區(qū)內的嫌疑人員進行檢查防范跟蹤；?對小區(qū)及樓宇安全、防火檢查；?防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；?防范和制止各類違反小區(qū)管理制度行為。2、技術防范：應用小區(qū)智能監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對小區(qū)內的治安情況實施24小時監(jiān)控，以確安管全。（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知當值班長，立即進行現(xiàn)場處理。（2）值班安管接到可疑報警，應迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。（二）管理措施：實行半軍事化管理，制定安管管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強安管人員的工作責任心；強化安管人員的內務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質培訓，提高安管人員的思想素質和業(yè)務技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習；加強安管人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當；嚴格執(zhí)行安管巡更點到制度，確保巡邏質量；監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設備完好；保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。（三）消防安全管理方案消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保小區(qū)使用人的生命及財產安全。（一）管理內容：做好消防監(jiān)控中心的管理；做好消防設施、器材的管理；保持消防通道的暢通；嚴禁違章燃放煙花爆竹；嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；防止電器短路等引發(fā)火災因素。（二）管理措施：制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；制訂消防事故處理預案，防患于未然；建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；制止任何違反消防安全的行為；積極開展防火安全宣傳教育，定期向小區(qū)通報傳授消防知識；發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。（四）環(huán)境衛(wèi)生管理方案環(huán)境衛(wèi)生是最直接關系到小區(qū)的整體形象及工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質量的一個重要指標。我們將通過日常保潔認真工作和積極負責態(tài)度，維護好小區(qū)整體公共環(huán)境和公共部位整潔，保證公共設施潔凈、無異味、無破損。（一）管理內容：根據(jù)材質選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔；公共衛(wèi)生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味；樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；小區(qū)各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水；每天定時收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；定期進行外墻清洗（三年/次）；各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次；定期對下水道等排污管道清理一次；告示牌、指示牌等每天保潔一次；電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。（二）管理措施：建立小區(qū)保潔制度，按月制訂保潔計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；加強業(yè)務培訓，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護；落實“三查”（清潔工自查、管理員巡查、管理處負責人抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保保潔服務滿意率95%；強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。（五）房屋及公共設施設備管理方案房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到小區(qū)的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關系到使用人的安全，是小區(qū)管理的重中之重。（一）管理內容：公共水電設施設備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；公共衛(wèi)生設施每周檢查一次；水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次；電梯機房，每周保養(yǎng)一次（超出保修期限由雙方協(xié)議約定維修）；中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結合，制實時運行檔案；對于業(yè)主提出的特約性報修，應按規(guī)定填寫《有償服務聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。（二）管理措施：對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護；對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)；對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新?lián)Q代；建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄；采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。（六）水系使用管理方案通過有序的管理，確保小區(qū)水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。（一）管理內容定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；定期清潔蓄水池，保持水質潔凈；專人管理蓄水池，定時開放。（二）管理措施測算水系運行成本，結合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。（七）質量管理方案導入ISO9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調的結合，實現(xiàn)既定的質量目標。（一）管理內容：參照ISO9000質量體系標準要求，制定小區(qū)質量工作計劃；實施所制訂的工作計劃和措施；對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結存在問題；根據(jù)檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。（二）管理措施：抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作，不斷提高質量意識；制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處；接受公司對小區(qū)管理工作的現(xiàn)場指導；配合公司開展質量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。（八）檔案資料管理方案加強檔案資料管理，有助于保存小區(qū)的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業(yè)主/用戶的溝通、聯(lián)系。（一）管理內容：工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、安管）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄資料等。（二）管理措施：1、制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；2、專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重雅苑四期隱私，保守秘密；3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；4、逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。（八）人力資源管理方案一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業(yè)技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。（一）管理內容：1、按照合理的人才結構，配置各類人才；2、任人唯賢，量材錄用；3、開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素質；4、進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。（二）管理措施：1、制定崗位責任制，做到責、權、利分明；2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；3、加強思想作風建設，樹立全心全意為小區(qū)使用人服務的觀念和企業(yè)的品牌意識；4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合；5、全面考核，做到公開、公平、公正。九、智能化系統(tǒng)的管理和維護（一）建立一支設備運行及維護人才隊伍將組建一支精干的設備運行及維護專業(yè)技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位（如系統(tǒng)設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。（二）管理人員的業(yè)務素質培訓對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。（三）建立設備技術檔案對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。（四）建立設備運行檔案建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。（五）建立供貨商檔案對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新?lián)Q代。（六）日常巡視與定期保養(yǎng)日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法以確保設備安全運行。十、小區(qū)機電管理方案工程部是實施小區(qū)工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作和生活環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映小區(qū)服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。（一）運行記錄管理制度所管轄系統(tǒng)巡查記錄表每日做好記錄，由項目經理檢查后每月月底將表格匯總交物業(yè)公司存檔。設備月度檢查保養(yǎng)表填好后交領班，項目經理審查后每月交物業(yè)公司存檔。所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。（二）設備設施管理內容1.給排水系統(tǒng)設備的維護管理1.1加強巡視檢查，檢查范圍包括室內外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。1.1.1工程部門職責之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。1.1.2水箱清洗消毒，水箱定期進行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應由專業(yè)清潔公司進行。1.2若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應事先與物業(yè)公司溝通，說明停水原因和停水時間。1.3定期對泵房內水泵、管道、電機等進行日常維修保養(yǎng)。1.4要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。1.5室外管道、水表、閥門等需定期養(yǎng)護，減少銹蝕。在冬季來臨之前，做好保溫防凍工作。1.6每年對各管線節(jié)門，水泵壓一次盤根，各節(jié)門水泵螺絲上機油一次。2.供電系統(tǒng)的維護管理配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規(guī)定。2.1配電室施行“三鐵”管理。鐵門鐵柜鐵窗。各種高壓設備配件，高壓安全用具嚴格管理，分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據(jù)，每年按照規(guī)定對上述備件用具送供電局進行耐壓檢測。2.2嚴格實施要害部門的門禁制度，未經項目經理或主管批準任何非本崗位人員一律禁止入內。2.3配電室的全部機電設備，由專業(yè)技術人員負責管理和值班。送停電由值班人員在主管批準后填寫操作票并完成。2.4建立運行記錄，每年進行兩次全面停電設備大修維保，解決處理平時記錄以及大修時發(fā)現(xiàn)的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。2.5供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標示牌，非有關人員絕不能動。2.6嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。2.7嚴格執(zhí)行供電局頒發(fā)的“四措八制”，以及公司對緊急停電等有關事項的規(guī)定。2.8在大風、大雨、等惡劣的氣候條件下，要加強對設備的巡視，當發(fā)生事故時，應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并及時做好記錄。2.9操作檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套等。3.空調系統(tǒng)管理3.1風機房管理規(guī)定3.1.1嚴禁無關人員進入機房內。3.1.2風機房設備由空調專業(yè)人員負責維修、維護及日常巡查。3.1.3風機房內必須保持整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。3.1.4進入風機房維修必須注意用電、防火安全。3.1.5空調員工定期巡查風機房，發(fā)現(xiàn)問題及時修理，并記錄在檢查表上。4.空調系統(tǒng)檢查巡視內容4.1設備巡查4.1.1巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現(xiàn)象。4.1.2巡查設備是否在規(guī)定時間內運行或停止。4.2空調機房4.2.1主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。4.2.2巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門等設備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。4.3水塔、水箱檢查4.3.1涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風扇運行時是否發(fā)出噪音，風扇起動電柜有無故障指示。4.3.2膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。4.4風機等檢查4.4.1新風機：檢查運行時有無發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風口的風量是否足夠，塵網有無堵塞，電梯廳盤管塵網是否干凈，運行有無噪音。4.4.2分體機：運行時有無發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。5.空調系統(tǒng)運行管理規(guī)定5.1空調系統(tǒng)的設備運行由空調專業(yè)人員負責，電工主管進行監(jiān)督。5.2每班當值人員定期巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行參數(shù)記錄在空調系統(tǒng)運行表上，未經主管批準，不得擅自更改運行參數(shù)。5.3按小區(qū)空調運行時間表準時啟停空調系統(tǒng)。5.4在不影響小區(qū)正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。6.空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程6.1空調專業(yè)人員負責小區(qū)空調設備的維修，并按空調系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設備保養(yǎng)。6.2專業(yè)主管每年12月制訂下年度的空調系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責組織實施。6.3設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。6.4注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定，配備滅火器施工。6.5系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結束后應填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風機檢查表等表格。（三）中央空調系統(tǒng)應急處理方案1.冷水機組1.1巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應立即停止該機，轉開備用電機。1.2發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告專業(yè)主管并聯(lián)系設備保養(yǎng)公司維修。1.3設備保養(yǎng)公司接通知后，辦公時間內4小時內到場維修，非辦公時間12小時內到場維修，并在事后做維修報告。2.水泵2.1巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。2.2發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。2.3屬較嚴重的故障應報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。3.涼水塔3.1巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。3.2發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。3.3屬較嚴重的故障應報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。4.管網系統(tǒng)4.1發(fā)現(xiàn)管網管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。4.2采取相關措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導入走火梯。4.3對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調機房內管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關閉排水口。4.4報告專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。4.5事件發(fā)生后，將情況通知物業(yè)公司及相關單位。十一、緊急情況處理方案（一）水工緊急情況處理1、跑水事故預案發(fā)生跑水時,工程人員應及時趕赴現(xiàn)場,檢查跑水情況,關閉泄漏點最近上級截門、閥門進行搶修,更換損壞零件。以最短時間恢復正常供水。同時組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反應。處理完畢做好相關記錄,并將處理結果反饋領導。2、在遇到消防、噴淋系統(tǒng)欠壓、起泵時應立即報與專業(yè)領班組織人員進行檢查，并與消防中控室等相關部門聯(lián)系，查明原因具體處理。3、在發(fā)生突發(fā)事件處理的同時通知物業(yè)服務中心發(fā)放通知。4、在突發(fā)事件處理完成后，應認真填寫相應記錄，要求詳細清楚。（二）電工緊急情況處理1、電器火災故障處理預案遇到電器故障引起的火災時，應立即切斷電器設備電源，利用現(xiàn)場滅火器材控制火勢，并及時通知安管部消防控制中心及上級領導。當安管部人員到達時應協(xié)助滅火，并做好現(xiàn)場配合如臨時照明，用電等。機房值班人員按消防要求啟動相應設備如排煙風機消防水泵等。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。2、電器事故（停電跳閘）處理預案值班人員在值班時，如遇到電器事故，應首先根據(jù)報警和中央信號盤指示及時準確判斷故障點。向主管領導匯報，根據(jù)指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴大和拖延停電時間。事故處理后，要先查明事故原因，并做好相應記錄。3、觸電事故緊急處理預案如遇危害到人身或設備安全事故時，應先處理事故，后向有關領導匯報。1)脫離漏電物體小區(qū)內發(fā)生人員觸電事故時，首先應及時準確的斷開漏電物體電源開關。（同時防止觸電人員脫離電源后的二次傷害）。然后對觸電人員施救。當無法找到或無法切斷漏電物體電源時，應立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。2)觸電人員急救首先檢查觸電人員受傷情況，把傷者仰面平放，頭部稍微后仰，放松傷者領帶腰帶，保持呼吸通常。打電話報120。當觸電者無呼吸時，對其進行人工呼吸。無心跳時，對其進行胸外積壓。當觸電者呼吸心跳都停止時，如傷者無明顯致命外傷，在醫(yī)務人員到來之前不能停止救助。醫(yī)務人員到來后要特別提醒傷者是觸電。并協(xié)助醫(yī)務人員進行救助，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。4、電梯緊急事故處理預案電梯困人事故處理預案1）工程維修人員在接到報修后,應立即組織相關人員到達現(xiàn)場。首先確認電梯轎廂位置(根據(jù)樓層指示燈或小心開啟廳門查看)。2）詢問轎廂內是否有租戶或客人,安撫被困人員。3）關閉故障電梯總電源。4）用電梯專用鑰匙開啟廳門,用人力開啟轎廂門,協(xié)助乘客離開轎廂。5）當電梯遠離平層位置時應進入機房,按照操作規(guī)程盤車,使電梯轎廂到達最近樓層,救出被困人員。5、電梯進水事故預案1）當樓層跑水而使井道或底坑進水,應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯總電源2）通知電梯公司前來,為電梯做進水進行緊急處理,并提交情況及處理報告電梯特殊故障處理預案。遇到工程人員無法處理的復雜故障時,應關閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時通知電梯公司來人修理。事故處理完畢應對事故處理過程進行記錄備案,并上報領導提交書面事故報告。（三）火災處理應急方案1、報警程序一旦發(fā)現(xiàn)火災苗頭，如煙、油、味、聲等異常狀態(tài)時，每一位員工都有責任立即向消防監(jiān)控室報警，請其查明原因。發(fā)現(xiàn)火情的人應保持鎮(zhèn)靜，并立即采取各種滅火措施：（1）立即通知消防監(jiān)控室。（2）采用電話報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，是否有人被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，并注意傾聽監(jiān)控室的補充詢問，認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。（3）不要在火場附近區(qū)域高叫“著火了”，以免造成混亂。2、工程各系統(tǒng)配合滅火工作程序在接到火情通知后，立即檢查本部門各個控制系統(tǒng)崗位，啟、閉消防設施達到自動滅火狀態(tài)；組織本部員工義務趕赴火場，撲滅火災；組織本部員工義務負責處理火場區(qū)域的水電等技術問題。其他系統(tǒng)工作人員要做到：（1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知后，密切注意火場附近的電力運行情況，隨時準備切斷火場的電力供給，當接到切斷火場電源的指令后，應立即按指令控制設備。（2）電梯監(jiān)控：接到火情通知后，立即將消防電梯降到首層，并親自控制，專供滅火工作使用，同時停止火場區(qū)域的其他電梯的運行。（3）水系統(tǒng)：接到火情通知后，立即做好消防用水的供應工作，并做好供水設備的搶修工作。（4）空調系統(tǒng)：接到火情通知后，立即關閉起火區(qū)域的空調機組。十二、物業(yè)管理機構設置及人員配備說明（一）小區(qū)物業(yè)管理機構配備圖:物業(yè)服務中心物業(yè)服務中心主管1人安全管理員領班3人安全管理員17人弱電工1人強電工1人環(huán)境管理部領班1人物業(yè)服務中心助理2人作業(yè)工人7人合計33人。（二）人員配備說明1.配備原則基于小區(qū)的設備功能和工作群體分析，在物業(yè)管理人員配備上我們將遵循以下原則：1.1服務意識強物業(yè)管理是一個服務性行業(yè)，為雅苑四期使用人提供一個安全、幽雅、舒適的居住環(huán)境是我們物業(yè)管理人的職責。一支高素質的服務隊伍必然是一個服務意識極強的組合，我司將重視服務意識的培養(yǎng)，在小區(qū)配備服務意識較強的管理服務人員。1.2精干高效著眼于管理現(xiàn)代化和組織科學化，為保障優(yōu)質的物業(yè)管理服務，在組織上采用扁平架構，根據(jù)小區(qū)的功能需要和客戶需求，由服務中心經理直接調配管理服務中心各部門，即客戶服務中心、安全管理部、機電維保部和保潔班。這樣既保證服務的高質量，又實現(xiàn)運行的高效率，來達到機構精簡，人員精干，工作高效的目的。1.3重視文化素質和專業(yè)技能各類人員的配備，均要求有較高的實操水平和專業(yè)技能。根據(jù)不同的崗位設置，配備相應管理能力和專業(yè)技能的人才，在此基礎上，將通過不間斷的物業(yè)管理專業(yè)知識培訓，使員工處于不斷完善和提高的最佳工作狀態(tài)。1.4重視員工來源和個人素質的考察雅苑四期小區(qū)是一個高品質、高要求的高層住宅小區(qū)，因此對員工的個人品德要求較高，我司將嚴格審核員工來源和背景，并重視個人品德的考察和控制。1.5根據(jù)雅苑四期（一組團）的物業(yè)服務需求，擬訂以下崗位及人員配置:雅苑四期（一組團）管理服務中心人員配置表：序號崗位名稱崗位人數(shù)崗位地點一、辦公室人員1物業(yè)服務中心主管11全面負責小區(qū)管理范圍2物業(yè)助理12協(xié)助主管落實管理服務工作小計3人二、安全管理部3安管領班13責任區(qū)域管理服務4巡邏崗26樓宇區(qū)域巡邏61號崗13臨時出入口72號崗13圍蔽死角83號崗13圍蔽死角小計三班制：5人/班×3班＋頂休2人＋班長3人＝20人三、機電維保部9強電工11工程值班室10弱電工11工程值班室小計2人四、環(huán)境管理部11環(huán)境領班11負責全面領導工作121號崗33室內責任區(qū)域保潔132號崗11地面責任區(qū)域保潔143號崗11小區(qū)機動保潔154號崗22小區(qū)綠化區(qū)域管理小計8人合計33人2.崗位人員配備說明崗位設置和人員配備突出以小區(qū)工作環(huán)境為中心的特點，圍繞“氛圍管理”的人性化管理模式，通過實施真誠服務、微笑服務、貼身服務、設備安全、治安消防安全，來實現(xiàn)管理區(qū)域的安全和客戶的需求。設備的安全運行和環(huán)境質量控制是通過管理服務人員的日常管理維護來實現(xiàn)的，所以在崗位設備和人員的配置上專業(yè)崗位劃分明確，更注重專業(yè)崗位的配置。注重和最大限度滿足客戶的即時需求，雅苑四期使用人可以通過電話或直接到服務臺與服務中心取得聯(lián)系、提出請求，服務中心將在服務承諾的時間內為客戶提供服務。物業(yè)服務中心設主管1人，在物業(yè)公司的領導下負責小區(qū)物業(yè)服務中心的全面工作，實現(xiàn)公司制定的管理目標和任務。物業(yè)服務中心設物業(yè)助理2人，其主要職責是協(xié)助物業(yè)主管完成各項工作任務，監(jiān)督物業(yè)服務中心的服務質量。保潔班長負責小區(qū)保潔班的全面管理工作，貫徹落實上級指派的各項任務。物業(yè)服務中心設安全領班3人，主要負責小區(qū)的消防、安全保衛(wèi)、車輛管理工作，接到各部門報告時及時奔赴現(xiàn)場，采取恰當果斷措施，重大問題及時上報。物業(yè)服務中心設弱電工1人，強電工1人，主要負責小區(qū)內的一切機電設施設備的正常運行、維修、維護、定期維保工作。其他作業(yè)人員：(略)十三、管理人員入職標準及配備時間在雅苑四期小區(qū)的物業(yè)服務人員的配備和選撥上，我司堅持如下原則：淡薄智商、看中毅力、努力和魄力；擯棄庸才、不容惰性、傲性和奴性；注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。根據(jù)雅苑四期小區(qū)的物業(yè)服務定位，結合我司以往管理經驗，擬在小區(qū)物業(yè)服務中心正式投入使用前一個月前配備5人，其中管理人員1人，安管員2人，工程人員2人，小區(qū)正式投入使用前十天內物業(yè)服務中心所有員工基本全部到位。1、各類管理專業(yè)人員任職條件：序號崗位設置性別要求崗位要求配置人數(shù)1物業(yè)服務中心主管男大專以上學歷，從事物業(yè)管理4年以上，有三年以上小區(qū)物業(yè)管理經驗，具有豐富的理論知識和實踐經驗，對物業(yè)管理有獨到的見解，對物業(yè)服務中心的工作有整體的思路和構想，具物業(yè)崗位經理資格證。1人2物業(yè)助理男大專以上學歷，形象氣質佳，從事物業(yè)管理2年以上，并具有較強的溝通協(xié)調處理能力,熟悉IS09000質量管理體系，有一年以上小區(qū)保潔管理工作經驗，具物業(yè)崗位經理資格證。1人3安管領班男高中以上學歷，退伍軍人，二年以上物業(yè)管理安全管理工作經驗，有一年以上小區(qū)物業(yè)安全管理工作經驗。3人4環(huán)境管理領班女初中以上學歷，刻苦勤勞，認真積極，具有一年以上小區(qū)物業(yè)環(huán)境管理工作經驗。1人2、作業(yè)服務人員配備方案及要求：序號崗位設置性別要求年齡要求文化程度工作技能及工作經驗要求配置人數(shù)1安管員男18-32歲初中以上1．退伍軍人優(yōu)先；2．身高1.70-1.80米，體重58公斤以上；3．說話清楚，沒有明顯地方口音；4．五官端正。5．形象良好。15人2保潔員綠化工女40歲以下初中以上1．1.55米以上；2．五官端正，動作便利；3．有相關工作經驗者優(yōu)先。9人3維修技工男40歲以下中級技工1．1.65米以上；2．具有中級技工以上的相關技能等級資格，并通過本公司的專業(yè)考核；3．二年以上相關工作經驗。2人備注1、所有員工必須身體健康，無傳染病，無不良嗜好，經公司指定的醫(yī)院體檢合格；2、持有效的身份證、計劃生育證、以及有效相應學歷證明、技術資格證。十四、雅苑四期物業(yè)管理費用收支測算雅苑四期(一組團)小區(qū)的物業(yè)服務收費標準擬采取以支定收的原則，即我司按所提供的物業(yè)服務成本＋管理酬金＋管理服務費稅金等于每月應收物業(yè)服務費用。1、雅苑四期(一組團)小區(qū)的物業(yè)管理成本預測明細表名稱說明金額備注（月支出）工資及福利月72344詳見附件一公共責任險6000元/年500行政辦公費用月5125詳見附件二環(huán)境維護費用月6800詳見附件三設備維保費月9433詳見附件四物業(yè)管理服務成本月94202管理酬金按上述支出合計10%計算9420物業(yè)服務費稅金5.63%5834每月物業(yè)服務費合計109456元平均平方管理費109456元÷44920.65(總建筑面積)=2.44元/㎡附件一：員工工資及薪酬福利待遇崗位名稱人員配置月薪/元小計福利工作時間服務中心主管142004200餐補200、話補300、提供住、購買社保六天八小時物業(yè)助理222004400餐補200、話補100、提供住、購買社保六天八小時安管領班318005400餐補200、話補100、提供住、購買社保六天八小時安全管理補200、提供住、購買社保六天八小時弱電工124002400餐補200、話補100、提供住、購買社保六天八小時強電工122002200餐補200、話補100、提供住、購買社保六天八小時環(huán)境管理領班118001800餐補200、話補100、提供住、購買社保六天八小時保潔員512006000購買社保六天八小時綠化工212002400購買社保六天八小時合計33人48800社保33×369元/人＝121772、餐補20×200/人＝40003、話補共計：1100總計：工資48800（元）+（福利補助）17277（元）=66077（元）附件二：員工勞保福利、節(jié)假日津貼、年終獎金及不可預計費（按國家標準計算）項目人數(shù)福利補貼（元）合計月分攤法定假期（天）備注元旦33501650137．51春節(jié)3310033002753清明節(jié)33501650137．51端午節(jié)33501650137．51中秋節(jié)33501650137．51年終獎金33雙薪488004067開工利事33100元3300275服裝費33800元/人264001100冬夏四套/二年折舊合計5125附件三：行政辦公費用項目說明估計值備注印刷、復印耗材包括:日常記錄、檢查表格、通告用紙的印刷及復印耗材1500元/月辦公室低值易耗品包括：水杯、飲水、筆、筆記本、名片等辦公日常用品1000元/月辦公設備保養(yǎng)費電腦、復印機、傳真機及辦公設備維護費750元/月辦公電話費2×500元/部/月1000辦公水電費1250書報費75元/月業(yè)務經費1500/月合計7075/月附件四：環(huán)境維護保潔費用項目說明估計值月分攤備注化糞池清理費9600/年800垃圾清運費18000/年1500環(huán)境消殺費12000元/年1000保潔用具損耗18000元/年1500綠化養(yǎng)護費24000元/年2000合計6800附件五：設備維護保養(yǎng)費用項目說明估計值月分攤備注電梯保養(yǎng)3800元/臺/年3800×14臺＝53200/年4433第一年由廠家負責維修保養(yǎng)。給排水日常維護費18000元/年1500供配電系統(tǒng)日常維護費24000元/年2000室外路牙、井蓋、溝蓋、露天消防管、消防栓油漆等。/18000元/年1500電房維護費///由供電所負責維護保養(yǎng)合計9433十五、雅苑四期（一組團）管理啟動費用測算（總費用合計：96045元）：1、物業(yè)服務中心辦公設備及用品(估算)項目名稱單位數(shù)量單價金額備注辦公桌椅套3300900檔案柜個35801740電腦臺238007600打印機臺1500500飲水機臺1240240電話機部280160客戶部、安管部接待沙發(fā)套110001000物業(yè)中心裝修////由房產公司解決辦公細項物品//20002000合計141402、機電維保部值班及工作用具(估算)項目名稱單位數(shù)量單價金額備注值班桌椅張1240240檔案柜個1300300萬能表個280160沖擊鉆臺1800800手電鉆部1280280手磨機臺1350350手動切割機臺1380380鉗形表臺1130130管口鉗套1100100電話機部18080鋁合金梯部2190380電工個人工具套2300600合計38003、安全管理部工作用具(估算)項目名稱單位數(shù)量單價金額備注值班桌椅張1240240對講機臺910009000客服1臺、安管6臺機電1臺、保潔1臺電子巡更套1680012800巡更點個156355460值班手電筒支865520安管6支、機電2支雨衣雨鞋件7100700安管6件、機電1件橡膠棍條1040400太陽傘把3物業(yè)公司自備雪糕桶個2040800合計299204、環(huán)境管理部工作用具(估算)項目名稱單位數(shù)量單價金額備注值班桌椅張1240240長椅張2280560垃圾筒我司購買或由房產提供雨衣雨鞋件3100300掃把把1010100小地拖把1015150大地拖把250100膠桶只2015300毛巾條205100手套對103．535清潔液支1020200潔廁凈支2010200潔廁擦把10550膠水管米3003．51050一次性膠袋扎4010400洗衣粉包1010100玻璃刮套3150450衛(wèi)生球盒3010300消毒水桶560300空氣清新劑支5015750合計48