浙江海鹽縣某地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告

告海鹽縣長(zhǎng)安路西西側(cè)海興路北北側(cè)地塊項(xiàng)目可行性性研究報(bào)告2004-122目錄第一章前言一、報(bào)告編制目目的二、報(bào)告編制依依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境境分析一、2004年年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及及房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)回眸二、嘉興市房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況三、海鹽縣城市市總概況四、有利投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因因分析第三章項(xiàng)目周周邊物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查分析一、投資地塊的的地理環(huán)境二、海鹽地區(qū)區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目區(qū)域地地區(qū)住宅市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查四、海鹽消費(fèi)者者調(diào)查分析第四章項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成成模式二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)第五章項(xiàng)目目定位一、目標(biāo)市場(chǎng)定定位二、產(chǎn)品定位第六章項(xiàng)目目規(guī)劃、建筑筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)設(shè)計(jì)建議三、小區(qū)配套設(shè)設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)建議第七章項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略略及投資估算算一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略二、項(xiàng)目投資估估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與與籌資計(jì)劃第八章項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況況分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)計(jì)劃二、項(xiàng)目銷售收收入估算三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成成本估算四、項(xiàng)目利潤(rùn)估估算第九章項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及及對(duì)策分析第十章結(jié)論與與建議第十一章結(jié)束束語第一章前言一、報(bào)告編制目目的1、在在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)分析析的基礎(chǔ)上，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目所處處的區(qū)位環(huán)境境，對(duì)該地塊塊的市場(chǎng)價(jià)值值進(jìn)行合理的的評(píng)估。2、對(duì)對(duì)項(xiàng)目的可行行性與開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)策劃提出出初步意見，并并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建建筑方案設(shè)計(jì)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)術(shù)設(shè)計(jì)提出相相應(yīng)的建議。3、結(jié)結(jié)合公司的狀狀況和項(xiàng)目的的特點(diǎn)，探索索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的可行方方式。4、對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投投資分析和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析。5、對(duì)項(xiàng)目決策策及其實(shí)施的的優(yōu)化提出建建議。二、報(bào)告編制依依據(jù)1、海海鹽市規(guī)劃局局規(guī)劃方案；；2、國(guó)國(guó)家建設(shè)部及及武漢市頒布布的與房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)法律與與政策；3、嘉嘉興市統(tǒng)計(jì)局局，海鹽縣統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局；4、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)實(shí)地調(diào)研所得得資料。三、項(xiàng)目概況該地塊位于嘉興興市海鹽縣長(zhǎng)長(zhǎng)安路西側(cè)、海海興路北側(cè)，西西側(cè)臨團(tuán)結(jié)港港、北側(cè)臨鹽鹽北河，總面面積約73畝，并位于于海鹽縣經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，該該地塊基本較較為平整，經(jīng)經(jīng)鹽城規(guī)條武武字（2004）018號(hào)文件批準(zhǔn)準(zhǔn)通過，該地地塊主要用途途為居住用地地，類別代號(hào)號(hào)R2，容積率不不大于1.3，以中高層層以上住宅為為主（中高層層以上住宅建建筑面積占住住宅總面積65%以上）時(shí)不不大于2.0，建筑密度度不大于25%，綠化率不不小于35%。建筑限高高多層不超過過五層（約15米左右，不不含底層層高高2.2米以下的自自行車庫(kù)），允允許建高層，高高層住宅層數(shù)數(shù)不超過16層（約48米左右）；；根據(jù)調(diào)查分析及及以上資料，項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品定位位為中高等檔檔次的住宅新新區(qū)。建筑形形式采用組合合式：排屋、多多層70%，小高層30%，并初步確確定項(xiàng)目主要要技術(shù)指標(biāo)如如下：①總用地面積：：48763平方米，合73畝。②容積率：1..25③總建筑面積：：609533.75M22其中：排屋屋、多層住宅宅：391677.625MM2小高層住宅宅：182866.125MM2公建面積：3500MM2建筑密度（暫暫無設(shè)計(jì)方案案無法計(jì)算出出，建筑密度=建筑基底總總面積÷建筑用地總總面積）。⑤綠化率：355%（以上數(shù)據(jù)是依依據(jù)周邊物業(yè)業(yè)的指標(biāo)參考考提出的，該該方案僅為初初步方案，在在很多方面還還有待于進(jìn)一一步優(yōu)化）第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境分析一、2004年年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及及房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)回眸投資機(jī)會(huì)孕育于于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之之中，作為基基礎(chǔ)性、先導(dǎo)導(dǎo)性的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更是如此此。因此，對(duì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)與政策環(huán)環(huán)境的把握是是每一個(gè)開發(fā)發(fā)決策者所關(guān)關(guān)注的首要問問題。宏觀市場(chǎng)分析據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，最最新發(fā)布的“國(guó)房景氣指指數(shù)”報(bào)告顯示，今今年10月的“國(guó)房景氣指指數(shù)”為104.887，比9月份微升0.004點(diǎn)。今年1-10月，全國(guó)商商品房平均銷銷售價(jià)格為每每平方米2758元，與去年年同期相比上上漲11.7%，增幅比9月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。其其中，商品住住宅平均銷售售價(jià)格為每平平方米2566元，同比上上漲10.2%。從全國(guó)房地地產(chǎn)投資的總總情況看，1-10月，全國(guó)房房地產(chǎn)開發(fā)投投資9526億元，同比比增長(zhǎng)28.9%，增幅比上上月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。其其中，商品住住宅完成投資資6461億元，同比比增長(zhǎng)27.9%；辦公樓和和商業(yè)營(yíng)業(yè)用用房完成投資資同比分別增增長(zhǎng)了33.8%和34.7%。顯然，國(guó)家收收緊“地根”的政策并未未有效控制房房地產(chǎn)行業(yè)的的增長(zhǎng)勢(shì)頭，商品房平均均售價(jià)繼續(xù)上上漲的勢(shì)頭在在短期內(nèi)尚難難以改變，因因此房?jī)r(jià)仍有有進(jìn)一步上升升空間。房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)業(yè)在全國(guó)市場(chǎng)場(chǎng)占有率普遍遍偏低，但百?gòu)?qiáng)企業(yè)業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)場(chǎng)的規(guī)?；?jīng)經(jīng)營(yíng)模式凸現(xiàn)現(xiàn)，其競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在市場(chǎng)場(chǎng)占有、企業(yè)業(yè)信用和品牌牌效應(yīng)三方面面?！?8號(hào)”令第第一次將房地地產(chǎn)業(yè)確立為為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，標(biāo)志著著中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正走向成成熟。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展將日趨規(guī)范范化。據(jù)嘉興市統(tǒng)計(jì)局局提供的房地地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)快報(bào)報(bào)顯示，今年年上半年由于于國(guó)家"宏觀調(diào)控的的各項(xiàng)政策相相繼出臺(tái)嘉興興市區(qū)的房地地產(chǎn)開發(fā)開始始降溫，逐步步回歸理性，房房?jī)r(jià)穩(wěn)中微升升，少數(shù)指標(biāo)標(biāo)由于慣性的的作用，仍處于高位位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。在近日，“2004中國(guó)（浙江）房地產(chǎn)著名品牌年會(huì)”上，得出的一個(gè)有關(guān)結(jié)論，認(rèn)為中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于一個(gè)快速增長(zhǎng)時(shí)期，至少還有20年的發(fā)展歷程。我省房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資情況。在土地和信貸緊縮政策的雙重作用下，我省房地產(chǎn)投資熱進(jìn)一步降溫。1-9月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資793.2億元，同比增長(zhǎng)36.4%，增幅分別比1-3月、1-6月回落10.6和3.9個(gè)百分點(diǎn)。主要特點(diǎn)有：1、住宅開發(fā)增增長(zhǎng)速度快于于辦公樓和商商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房。1-9月，全省住住宅投資602.8億元，增長(zhǎng)41.7%，增幅超出出總速度5.3個(gè)百分點(diǎn)；；辦公樓和商商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房分別投資37.6和100.8億元，增長(zhǎng)34.5%和14.4%，增幅均低低于住宅投資資。2、一、二級(jí)級(jí)資質(zhì)企業(yè)增增幅上升，三三、四級(jí)企業(yè)業(yè)出現(xiàn)回落。今今年以來，部部分企業(yè)面臨臨資金緊張狀狀況，實(shí)力雄雄厚企業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)突顯。1-9月，在總速速度回落的情情況下，一、二二級(jí)企業(yè)開發(fā)發(fā)速度不降反反升，分別增增長(zhǎng)64.9%和4.8%，增幅比1-3月上升19.9和5.4個(gè)百分點(diǎn)；；三、四級(jí)企企業(yè)分別增長(zhǎng)長(zhǎng)41.1%和4.9%，增幅回落30.2和1.7個(gè)百分點(diǎn)。3、銀行貸款款增幅進(jìn)一步步下滑。1-9月，國(guó)內(nèi)貸貸款到位278.7億元，只增增長(zhǎng)4.6%，增幅比1-3月回落了25.7個(gè)百分點(diǎn)，比比去年同期回回落了50.9個(gè)百分點(diǎn)，占占本年資金比比重23.9%，同比回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。9月末，全省省各項(xiàng)應(yīng)付款款及工程拖欠欠款增長(zhǎng)了22.3%和18%。4、各市對(duì)宏宏觀調(diào)控的反反映差別較大大。衢州、紹紹興兩市回落落速度最快、幅幅度最大，1-9月增幅分別別比1-3月回落105和51.4個(gè)百分點(diǎn)，比比1-6月回落2.9和9.1個(gè)百分點(diǎn)；；杭州和寧波波市下滑速度度比較平穩(wěn)，1-9月增幅分別別比1-3月回落8.1和15.1個(gè)百分點(diǎn)，比比1-6月回落6.6和12個(gè)百分點(diǎn)。在在宏觀嚴(yán)控下下，一些市的的增幅還有所所上升，與1-3月相比，增增幅上升的有有溫州、嘉興興和麗水市；；與1-6月相比，增增幅上升的有有溫州、舟山山、臺(tái)州和麗麗水市。嘉興興市1-9月增幅達(dá)到到了83.5%，速度明顯顯偏高。二、嘉興市房地地產(chǎn)發(fā)展概況況地產(chǎn)業(yè)仍是投資資的熱門行業(yè)業(yè)，今年上半半年市區(qū)又新新開設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司24家，至6月末市區(qū)累累計(jì)已有房地地產(chǎn)開發(fā)公司司105家，總注冊(cè)冊(cè)資本金1317999萬元，注冊(cè)冊(cè)資金在2000萬元或2000萬元以上的的企業(yè)達(dá)26家，占企業(yè)業(yè)總數(shù)的24.8％；在1000萬元---20000萬元的有39家，占37.1％；在500萬元---10000萬元的有40家，占38.1％。房地產(chǎn)開發(fā)投資資已開始回落落，今年1---6月房地產(chǎn)開開發(fā)投資為2254663萬元，與去去年同期相比比增加91.47％，但比20003年下半年下下降0.93％。商品房新開工面面積達(dá)到110.441萬平方米，比比2003年下半年減減少74.93萬平方米，下下降40.43％。其中住住宅開工面積積73.50萬平方米，比比2003年下半年減減少95.94萬平方米，下下降56.62％。商品房施工面積積由于去年新新開工面積規(guī)規(guī)模較大，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)到今年的的施工面積數(shù)數(shù)量較多。上上半年達(dá)到452.669萬平方米，比比2003年下半年增增加260.118萬平方米，增增長(zhǎng)了135.115％；其中住住宅增加197.776萬平方米，增增加115.332％。商品房竣工面積積持續(xù)走低，上上半年僅11.22萬平方米，比比2003年下半年減減少59.23萬下方米，下下降84.08％，與2003年同期相比比下降27.0％。商品房銷售已趨趨緩和。上半半年累計(jì)銷售售面積為23.30萬平方米，比比去年同期減減少13.39萬平方米，下下降36.49％。比2003年下半年減減少43.18萬平方米，下下降64.95％?？罩梅坷^續(xù)減少少，僅4.39萬平方米，同同2003年下半年相相比減少229.888％。土地開開發(fā)面積和土土地購(gòu)置面積積雙雙下降，上上半年分別為為14.53萬平方米和30.89萬平方米，分分別比2003年下半年下下降71.06％和73.32％。商品住房?jī)r(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中微揚(yáng)，漲漲幅逐季回落落。今年一季季度住宅均價(jià)價(jià)3676元，較去年年四季度上漲漲6.9%，二季度住住宅均價(jià)為3742元/平方米，比比上季上漲1.79%，房?jī)r(jià)處于于全省中游。二手房源充裕。據(jù)據(jù)房產(chǎn)超市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，市民登登記要求轉(zhuǎn)讓讓和出租的房房源有八千套套左右，選擇擇余地較大，樓樓盤成交約減減少二成。價(jià)價(jià)格和去年下下半年相比也也有回落。二二手房源增加加與宏觀調(diào)控控措施出臺(tái)直直接有關(guān)，一一手房銷售不不旺，直接影影響了二手房房市場(chǎng)，原先先準(zhǔn)備進(jìn)行投投資或投機(jī)購(gòu)購(gòu)房的市民紛紛紛釋放原來來訂購(gòu)的住房房，避免風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。持幣觀望望已成為市民民購(gòu)房消費(fèi)心心態(tài)的主要特特征。市場(chǎng)交易活躍，價(jià)價(jià)格不斷攀升升。二季度市市區(qū)房地產(chǎn)市市場(chǎng)非?；鸨?jù)市統(tǒng)計(jì)計(jì)局調(diào)查統(tǒng)計(jì)計(jì)：與去年同同季相比，二二季度市區(qū)商商品房銷售額額增長(zhǎng)190．9％，房屋銷銷售價(jià)格上漲漲15．3％，價(jià)格比比上季上漲5．3％。綜觀二二季度市區(qū)房房屋銷售價(jià)格格變動(dòng)態(tài)勢(shì)有有三大特點(diǎn)：：一是房屋價(jià)價(jià)格漲幅擴(kuò)大大。二季度市市區(qū)房屋銷售售價(jià)格比上年年同季上升15．3％，同比漲漲幅較一季度度提高了4．7個(gè)百分點(diǎn)。二二是各類房屋屋銷售價(jià)格漲漲幅均達(dá)兩位位數(shù)。其中商商品房銷售價(jià)價(jià)格同比上漲漲15．4％，私有住住房銷售價(jià)格格同比上漲14．9％。在商品品房中，多層層住宅、寫字字樓、商業(yè)用用房的價(jià)格漲漲幅明顯大于于高層住宅、別別墅價(jià)格漲幅幅。多層住宅宅、高層住宅宅、別墅、寫寫字樓、商業(yè)業(yè)用房銷售價(jià)價(jià)格同比分別別上漲16．7％、12．1％、10．1％、15．0％、15．7％；在私有有住房（二手手房）中，住住宅和非住宅宅銷售價(jià)格同同比分別上漲漲12．4％和20．7％。三、海鹽縣城市市總概況海鹽縣位于浙江江省北部富庶庶的杭嘉湖平平原，地處北北緯30o21′47″到30o38′29″，東經(jīng)120o443′21″到12o02′55″，南離省會(huì)杭杭州98公里，北距距上海118公里，東瀕杭杭州灣，西北北鄰蘇州，東東南通寧波。海海鹽置縣于秦秦，歷史悠久久，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲絲綢之府、禮禮儀之邦、旅旅游之地”著稱。1985年被國(guó)務(wù)院院列入沿海經(jīng)經(jīng)濟(jì)開放區(qū)，下下轄武原、澉澉浦、秦山等等8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全全縣陸地面積積507平方公里，江江口海灣面積積564.9平方公里，總總?cè)丝诮?7萬?？h境處處于太湖為中中心的碟形盆盆地邊緣，地地勢(shì)從東南向向西北傾斜，以以平原為主，南南部為平原低低丘區(qū)，西部部是平原水網(wǎng)網(wǎng)區(qū)，東部屬屬平原海涂區(qū)區(qū)。杭嘉湖南南排工程長(zhǎng)山山閘、南臺(tái)頭頭閘建于境內(nèi)內(nèi)。海鹽地處處北亞熱帶南南緣，四季分分明，日照充充足，氣候溫溫和濕潤(rùn)，是是典型的東亞亞季風(fēng)氣候。改革開放以以來，海鹽經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)業(yè)蓬勃發(fā)展。2003年，全縣國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)續(xù)保持較快增增長(zhǎng)，全年實(shí)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值值110.8億元，按可可比價(jià)格計(jì)算算，比上年增增長(zhǎng)32.8%%(扣除核電工工業(yè)和核電建建筑業(yè)，全縣縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總總值80.11億元，比上上年增長(zhǎng)17.0%%)。其中：第第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值9.32億元，增長(zhǎng)12.6%，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值值75.28億元，增長(zhǎng)44.6%，其中工業(yè)業(yè)增加值69.05億元，增長(zhǎng)49.8%，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值值26.2億元，增長(zhǎng)13.9%。第一、二二、三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)總值中比例例由上年的10.0：62.1：27.9調(diào)整為8.4：67.9：23.7。全縣人均均生產(chǎn)總值為為30375元，比上年年增長(zhǎng)32.8%，折合3670美元。海鹽區(qū)位優(yōu)勢(shì)得得天獨(dú)厚，交交通便捷，基基礎(chǔ)設(shè)施配套套，具有良好好的發(fā)展條件件和投資環(huán)境境。擁有省級(jí)級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)1個(gè)、省級(jí)風(fēng)風(fēng)景區(qū)1個(gè)，各級(jí)文文物保護(hù)單位位40處。國(guó)內(nèi)第第一座自行設(shè)設(shè)計(jì)、建造的的秦山核電站站座落在境內(nèi)內(nèi)?？h域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展迅速，農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步步發(fā)展，農(nóng)村村經(jīng)濟(jì)蒸蒸日日上，是中國(guó)國(guó)重點(diǎn)商品糧糧、苗豬生產(chǎn)產(chǎn)基地縣；工工業(yè)體系日趨趨完善，已形形成化纖、絲絲綢、電子、機(jī)機(jī)械、飼料、建建材等六大支支柱產(chǎn)業(yè)；外外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展卓有成效效。海鹽縣現(xiàn)現(xiàn)有小學(xué)63所、中學(xué)18所、省級(jí)重重點(diǎn)高中2所、職業(yè)中中學(xué)2所和技工學(xué)學(xué)校1所，中學(xué)在在校學(xué)生2.157萬人，小學(xué)學(xué)在校學(xué)生2.94004萬人，義務(wù)務(wù)教育學(xué)齡人人口入學(xué)率達(dá)達(dá)99.99％，初中畢畢業(yè)升高中升升學(xué)率達(dá)到87.22％，高中畢畢業(yè)生升學(xué)率率達(dá)到76.26％。海鹽縣縣有各類醫(yī)療療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)58所，衛(wèi)生技技術(shù)人員1206人，衛(wèi)生事事業(yè)床位總數(shù)數(shù)達(dá)967張。其中綜綜合醫(yī)院2家（海鹽人人民醫(yī)院為乙乙級(jí)甲等醫(yī)院院），?？漆t(yī)醫(yī)院2家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)衛(wèi)生院11家，基本形形成了醫(yī)療、防防疫、婦幼保保健、衛(wèi)生執(zhí)執(zhí)法、藥品檢檢驗(yàn)、醫(yī)療科科研、醫(yī)學(xué)教教育組成的適適應(yīng)社會(huì)需要要的衛(wèi)生事業(yè)業(yè)服務(wù)體系和和縣、鄉(xiāng)、村村三級(jí)醫(yī)療、預(yù)預(yù)防保健網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。主要交通概況：：①公路：滬杭快快速通道（接接A4高速公路）、01省道滬杭線線貫串全縣。乍乍嘉蘇高速公公路在我縣與與杭州灣大橋橋接軌。2006年杭州灣大大橋建成后，海海鹽將成為滬滬、杭、蘇、甬甬黃金區(qū)域的的區(qū)位中心和和滬杭、蘇甬甬雙線交匯的的交通樞紐，形形成至四城市市1小時(shí)即達(dá)的的交通網(wǎng)絡(luò)。②鐵路：鐵路嘉興客運(yùn)站、貨運(yùn)站和鐵路內(nèi)河水運(yùn)聯(lián)運(yùn)站距海鹽35公里。海寧客運(yùn)站、貨運(yùn)站距開發(fā)區(qū)30公里。③內(nèi)河航運(yùn)：六平申內(nèi)河航道位于縣城內(nèi)，是五級(jí)航道，直通黃浦江，航道能力300噸級(jí)。④空運(yùn)：距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)均為100公里。⑤海運(yùn)：距上海港120公里，乍浦港17KM，乍浦港二期在海鹽縣境內(nèi)。海鹽縣地處亞熱熱帶季風(fēng)性氣氣候，季風(fēng)顯顯著，四季分分明，氣候溫溫和。全市平平均氣溫為16.2——16.5℃，最冷月（1月）平均氣氣溫3.9——4.4℃，最熱月（7月）平均氣氣溫為28.2——28.7℃，全年無霜霜期為234——246天，8－9月份為臺(tái)風(fēng)風(fēng)季節(jié)。陸地地部分坐落在在海鹽－錢清清凸起上，此此凸起形成于于二疊紀(jì)末，距距今250萬年，現(xiàn)代代地層主要是是海相沉積、灰灰黑色粉砂質(zhì)質(zhì)粘土。以下下為陸相河流流沉積，灰綠綠色，銹黃色色粘土及砂礫礫層，總厚度度約為100－220米。地表承承載力一般為為8－12噸/平方米，地地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定定。旅游和核電是海海鹽的兩大

地方特色。省省級(jí)風(fēng)景名勝勝區(qū)南

北湖素享“小西湖”的美譽(yù)，

匯湖光、山山色、海濤

于一體，

景色獨(dú)特?？h縣城內(nèi)的綺園園玲瓏

幽雅，被列列為全國(guó)十大大名園內(nèi)

建有中國(guó)第第一座自行設(shè)設(shè)計(jì)、建

造的核電站——秦山核電站站秦

山核電三期、四期工程已相繼

動(dòng)工。海鹽縣英杰踵接接、賢才輩出出，鐘靈毓秀秀、名勝薈翠翠。海鹽山海海湖皆秀，南南北湖水態(tài)山山容，玲瓏逸逸秀；白塔山山海景山色，野野趣情濃；綺綺園山野風(fēng)光光，幽靜閑適適；更有被譽(yù)譽(yù)為“夜普陀”之稱的云岫岫庵、“浙江第一閣”之稱的千佛佛閣、“江南八達(dá)嶺”之稱的譚仙仙石城、“天下奇觀”—日月并升等等風(fēng)景名勝，已已成為滬杭旅旅游線上一顆顆璀燦的明珠珠，吸引海內(nèi)外外游人紛至沓沓來。海鹽山山海湖風(fēng)光秀秀麗，名勝古古跡眾多，社社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)業(yè)全面發(fā)展。海海鹽將建設(shè)成成為“杭州灣畔濱濱海新市、浙浙江的文化旅旅游名城、上上海南翼的經(jīng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣”。四、有利投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因因分析（一）國(guó)家宏宏觀經(jīng)濟(jì)的影影響2004年中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)將仍保保持高速度增增長(zhǎng)的良好勢(shì)勢(shì)態(tài)，消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)升升級(jí)，消費(fèi)需需求將明顯加加速，企業(yè)投投資活力依然然強(qiáng)勁，出口口增勢(shì)趨緩，三三大需求結(jié)構(gòu)構(gòu)更加合理，物物價(jià)漲幅在合合理范圍之內(nèi)內(nèi)。受經(jīng)濟(jì)內(nèi)內(nèi)在增長(zhǎng)機(jī)制制增強(qiáng)的影響響，2004年中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)仍將保持高高速增長(zhǎng)的良良好態(tài)勢(shì)。但但2003年政府適度度微調(diào)政策的的作用將在2004年中顯現(xiàn)，下下半年經(jīng)濟(jì)增增速趨緩，全全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)呈倒“Ｖ”型，一季度度增速穩(wěn)定，二二季度受上年年同期基數(shù)影影響沖高，三三、四季度走走低。全年ＧＧＤＰ增長(zhǎng)在在8.5％左右。消消費(fèi)需求明顯顯加速，投資資和出口增勢(shì)勢(shì)趨緩，三大大需求結(jié)構(gòu)更更趨合理，物物價(jià)漲幅在合合理范圍之內(nèi)內(nèi)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)協(xié)調(diào)性和穩(wěn)穩(wěn)定性增強(qiáng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局統(tǒng)計(jì)顯示，2004年10月份，全國(guó)國(guó)完成工業(yè)增增加值4885..24億元，同比比增長(zhǎng)15.7%。今年1—10月份，全國(guó)國(guó)累計(jì)完成工工業(yè)增加值437466.12億元，增長(zhǎng)16.9%。統(tǒng)計(jì)顯示示，10月份，輕工工業(yè)完成增加加值1586..16億元，同比比增長(zhǎng)15.1%；重工業(yè)完完成增加值3299..09億元，同比比增長(zhǎng)16.6%。1—10月份，輕工工業(yè)累計(jì)完成成增加值142999.08億元，同比比增長(zhǎng)15.5%；重工業(yè)累累計(jì)完成增加加值294477.03億元，同比比增長(zhǎng)18.4%。（二）海鹽縣縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭良好20004年海鹽縣經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展被列列入全國(guó)縣域域社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜綜合發(fā)展指數(shù)數(shù)前100位。從總體上看，百百?gòu)?qiáng)縣綜合實(shí)實(shí)力強(qiáng)勁，國(guó)國(guó)富與民富兼兼顧，充滿活活力，既各具具特色，又均均衡發(fā)展，為為縣域經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展樹立了了優(yōu)秀的榜樣樣。百?gòu)?qiáng)縣具具有以下特點(diǎn)點(diǎn)：1、經(jīng)濟(jì)總量可可觀，綜合發(fā)發(fā)展水平較高高，在國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中占有重重要地位

根據(jù)2003年分縣統(tǒng)計(jì)計(jì)結(jié)果，百?gòu)?qiáng)強(qiáng)縣國(guó)土面積積僅占全國(guó)全全部縣域面積積的1.3%，人口占全全部縣域的7%，但國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值占到到全部縣域的的23.5%，財(cái)政總收收入占到33.5%，城鄉(xiāng)居民民儲(chǔ)蓄存款余余額占到24.5%。

全國(guó)百百?gòu)?qiáng)縣2003年縣域平均GDP總值達(dá)到163億元，平均均財(cái)政收入為為17.6億元，其中中地方財(cái)政收收入為8.6億元。與上上年相比，百百?gòu)?qiáng)縣的GDP總量增長(zhǎng)了19%，財(cái)政總收收入增長(zhǎng)了26%，其中地方方財(cái)政收入增增長(zhǎng)35%。

以人均GDP衡量，前十十強(qiáng)及部分百百?gòu)?qiáng)縣的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水平接接近甚至超過過京、津、滬滬以及江、浙浙、粵等地級(jí)級(jí)以上城市的的平均水平。

按匯率率換算，前十十強(qiáng)及部分百百?gòu)?qiáng)縣的人均均GDP達(dá)到5000美元左右，接接近中等收入入國(guó)家。以購(gòu)購(gòu)買力平價(jià)換換算，人均GDP接近中上收收入國(guó)家。2、人民生活水水平迅速提高高，一些主要要指標(biāo)接近或或基本實(shí)現(xiàn)全全面小康目標(biāo)標(biāo)

百?gòu)?qiáng)縣2003年人均GDP為2.4萬元，人均均財(cái)政收入2600元，人均農(nóng)農(nóng)民純收入5400元，人均在在崗職工工資資收入1.6萬元。其他他指標(biāo)如通訊訊設(shè)備擁有率率、高中入學(xué)學(xué)率等也已達(dá)達(dá)到小康水平平。3、基礎(chǔ)設(shè)施得得到極大改善善，城鄉(xiāng)一體體化進(jìn)程加快快HYPERLINK""""中國(guó)最龐大大的資料庫(kù)下下載

近年來來，隨著高速速路網(wǎng)的建設(shè)設(shè)，許多百?gòu)?qiáng)強(qiáng)縣與大都市市的距離縮短短到2小時(shí)之內(nèi)，成成功納入大都都市經(jīng)濟(jì)圈。縣縣域通訊設(shè)施施、市政建設(shè)設(shè)、環(huán)境美化化也達(dá)到很高高水平，公路路密度達(dá)到0.82公里/平均公里，每每百戶擁有電電話109門，每百戶戶擁有民用汽汽車9.8輛。城鄉(xiāng)一一體化進(jìn)程明明顯加快。4、投資活躍，出出口強(qiáng)勁，發(fā)發(fā)展充滿活力力

2003年，百?gòu)?qiáng)縣縣縣均完成基基本建設(shè)投資資17.9億元，縣均均貸款余額112億元，實(shí)際際利用外資總總額達(dá)到1.5億美元，分別別比上年增長(zhǎng)長(zhǎng)73%、37%、46%?？h均出口口總額達(dá)到6.5億美元，比比上年增加了了41%。5、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整取得較大大成效，強(qiáng)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)業(yè)得到確確立，形成了了一批有國(guó)際際競(jìng)爭(zhēng)力的著著名企業(yè)和著著名品牌

據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，2003年百?gòu)?qiáng)縣非非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加加值比重達(dá)到到91.6%。農(nóng)林牧漁漁勞動(dòng)力在所所有勞動(dòng)力中中的比重為38.4%。規(guī)模以上上企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)達(dá)到37344家，銷售收收入達(dá)到2萬2千億元。在在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整過程中，百百?gòu)?qiáng)縣一般都都確立了自己己的強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)業(yè)，從農(nóng)產(chǎn)品品加工業(yè)到制制造業(yè)，從普普通工業(yè)到高高科技產(chǎn)業(yè)，百百?gòu)?qiáng)縣根據(jù)自自身?xiàng)l件，各各顯身手，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力明顯提提升，產(chǎn)生了了一大批著名名企業(yè)和著名名品牌。6、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)發(fā)展走在前列列，三農(nóng)問題題得到較好解解決

百?gòu)?qiáng)縣的的另一個(gè)特點(diǎn)點(diǎn)是，城鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)籌發(fā)展得到到切實(shí)的貫徹徹落實(shí)，部分分縣初步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)農(nóng)村城市化化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)化、農(nóng)民居居民化，農(nóng)村村教育、衛(wèi)生生事業(yè)全面發(fā)發(fā)展，基本普普及高中教育育，農(nóng)村社會(huì)會(huì)保障體系初初步建立，三三農(nóng)問題得到到較好解決。從以上各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)上可以看出出海鹽縣經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)均均以達(dá)到以上上百?gòu)?qiáng)縣各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)值，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)良好，發(fā)展展勢(shì)頭強(qiáng)勁。（三）杭州灣區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展展影響從全省房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的變動(dòng)來來看，“漲”是絕對(duì)的趨趨勢(shì)，無論從從房屋銷售、房房屋租賃，還還是土地交易易等指標(biāo)來看看，絕大多數(shù)數(shù)城市都表現(xiàn)現(xiàn)出價(jià)格“上漲”的態(tài)勢(shì)。據(jù)據(jù)省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，省城調(diào)調(diào)隊(duì)的抽樣調(diào)調(diào)查顯示，上上半年，浙江江省房屋銷售售價(jià)格比去年年同期上漲15.8%，漲幅比上上年擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)，房房?jī)r(jià)漲幅再創(chuàng)創(chuàng)新高。同時(shí)時(shí)，在國(guó)家一一系列宏觀調(diào)調(diào)控政策的作作用下，我省省房地產(chǎn)投資資連續(xù)高速增增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)開始始放緩，1-6月全省開發(fā)發(fā)投資額502億元，增長(zhǎng)40.3%，增幅比1-5月回落了整整整9個(gè)百分點(diǎn)。新新購(gòu)置土地面面積已連續(xù)3個(gè)月大幅下下降，1-6月降幅達(dá)到26.2%。土地開發(fā)發(fā)投資額、新新開工房屋面面積及銀行貸貸款增幅分別別比1-5月回落了43、3.4和2.6個(gè)百分點(diǎn)。土土地及金融信信貸的緊縮政政策已全面發(fā)發(fā)揮作用，各各市開發(fā)投資資速度均有不不同程度的回回落。1-6月，衢州和和臺(tái)州兩市投投資增幅分別別比1-5月回落了28.9和19.8個(gè)百分點(diǎn)；；寧波、嘉興興、湖州、紹紹興和舟山五五市回落幅度度也在10個(gè)百分點(diǎn)左左右；杭州、溫溫州、金華和和麗水市增幅幅分別回落了了3.5、3.8、0.5和7.1個(gè)百分點(diǎn)。上上半年，全省省11個(gè)市中，房房屋銷售價(jià)格格漲幅超過全全省平均水平平的有寧波、湖湖州、紹興、嘉嘉興、衢州、麗麗水和舟山，其其漲幅分別為為15.9%、19.5%、24.3%、27.8%、24.4%、25.5%和21.6%。杭州、溫溫州、金華和和臺(tái)州的房?jī)r(jià)價(jià)漲幅低于全全省平均水平平，其漲幅分分別為11.8%、13.9%、13.4%和10.4%。浙江省房屋銷銷售價(jià)格比上上年同期上漲漲15.8%，比同期城城鎮(zhèn)居民可支支配收入12.3%的增幅高出3.5個(gè)百分點(diǎn),比同期GDP增長(zhǎng)15.5%的增幅高出0.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著杭州灣地區(qū)區(qū)高速公路的的一一貫通，三三小時(shí)交通圈圈的逐步成型型，抬升了土土地的商業(yè)開開發(fā)價(jià)值。杭杭州灣跨海大大橋啟動(dòng)后，房房產(chǎn)開發(fā)商預(yù)預(yù)言，寧波、嘉嘉興的樓市會(huì)會(huì)有很長(zhǎng)一段段時(shí)間的“鉑金期”，而本項(xiàng)目目所處地塊正正毗鄰杭州灣灣大橋，地理理區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯顯著！交通的巨變變，使得杭州州灣地區(qū)居民民漸漸意識(shí)到到，土地是一一種稀缺資源源，土地漸漸漸成為最值錢錢的東西，從從幾年前的每每畝幾十萬元元，到現(xiàn)在的的每畝百余萬萬元。人們?cè)谠诳吹匠鞘械牡姆績(jī)r(jià)節(jié)節(jié)上上升的同時(shí)，也也看到了一座座破破爛爛的的建筑被夷為為平地，城中中村變成市民民活動(dòng)廣場(chǎng)，每每天享受著美美輪美奐的環(huán)環(huán)河綠化、便便利的交通、亮亮麗的公園、清清新的空氣等等等，花團(tuán)錦錦簇之間，一一個(gè)個(gè)以人為為本的現(xiàn)代化化建筑小區(qū)向向人們招手。在在嘉興，作為為融入“大橋經(jīng)濟(jì)”的嘉興第一一站———海鹽縣，當(dāng)當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪糠康禺a(chǎn)開發(fā)有有限公司的“宜家花城”樓盤，從去去年1350元／平方米米的開盤價(jià)，一一路走到了現(xiàn)現(xiàn)在的接近33400多元／平方方米，這在海海鹽這個(gè)濱海海小城是一個(gè)個(gè)奇跡。房?jī)r(jià)價(jià)的猛漲，也也極大地吸引引了投資者，嘉嘉興市域內(nèi)一一些原先靠服服裝、皮革等等行業(yè)積累一一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力力的企業(yè)現(xiàn)在在紛紛涉足房房地產(chǎn)。在充分的資料基基礎(chǔ)上，綜合合上述房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境分分析和經(jīng)濟(jì)形形式成因分析析，可得出結(jié)結(jié)論：項(xiàng)目區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展展形式是可喜喜的，日趨規(guī)規(guī)范的房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的政策策和法規(guī)有利利于房地產(chǎn)市市場(chǎng)的進(jìn)一步步發(fā)展和活躍躍，因此可以以說本項(xiàng)目在在投資機(jī)會(huì)選選擇決策、地地段選擇決策策這兩個(gè)方面面是有充分科科學(xué)根據(jù)的。第三章項(xiàng)目周邊物業(yè)市市場(chǎng)調(diào)查分析析項(xiàng)目調(diào)查是可行行性研究工作作的基礎(chǔ)，是是在地域選擇擇后進(jìn)行的多多項(xiàng)生活指標(biāo)標(biāo)的調(diào)查。本本次調(diào)查分析析主要是針對(duì)對(duì)擬投資地塊塊的地理環(huán)境境，海鹽地區(qū)區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)區(qū)既有的生活活消費(fèi)條件，海海鹽地區(qū)住宅宅消費(fèi)者等幾幾個(gè)方面的調(diào)調(diào)查，為項(xiàng)目目的可行性分分析和研究提提供充實(shí)的研研討依據(jù)。該項(xiàng)目位于海鹽鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先先對(duì)海鹽房地地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)簡(jiǎn)要的概述。海鹽房產(chǎn)：去年年房?jī)r(jià)翻了一一番

由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和大橋建建設(shè)的雙重利利好，今年海海鹽房地產(chǎn)住住宅的平均價(jià)價(jià)格翻了一番番，房地產(chǎn)市市場(chǎng)呈現(xiàn)出供供需兩旺的良良好勢(shì)頭。近年來，海鹽商商品房供銷面面積呈不斷上上升態(tài)勢(shì)，開開發(fā)樓盤供不不應(yīng)求。1998年至2002年，全縣累累計(jì)銷售面積積已達(dá)47.3%。去年1到9月，商品房房銷售和預(yù)售售面積分別為為10.26萬平方米和29.14萬平方米，比比上年同期增增長(zhǎng)15.2%和14.3%。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)商品化水平平空前提高，全全縣個(gè)人購(gòu)買買住宅率接近近100%?？罩妹娣e積持續(xù)減少，到到去年9月底全縣商商品房空置面面積3.3萬平方米，比比前年同期減減少14.7%。前年末全全縣商品房空空置率為4.2%，空置率大大大低于1998年的10.7%。伴隨著房房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)銷兩旺的紅紅火局面，海海鹽縣房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格也呈持持續(xù)上升走勢(shì)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)報(bào)顯示：1998年至2002年全縣商品品房平均價(jià)格格年均增長(zhǎng)14.3%，其中2002年商品房平平均價(jià)格上漲漲了35.3%。去年三季季度房屋銷售售價(jià)格同比上上漲51.5%，漲幅比二二季度又高出出11.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)創(chuàng)歷史新高，增增速排在嘉興興5縣（市）首首位。商業(yè)物業(yè)：引領(lǐng)領(lǐng)新一輪投資資行情據(jù)了解，引領(lǐng)海海鹽新一輪房房地產(chǎn)行情的的項(xiàng)目，很可可能是商業(yè)地地產(chǎn)。因?yàn)樵谠谖磥?到5年內(nèi)，海鹽鹽的人口將隨隨著工業(yè)和商商業(yè)的發(fā)展急急劇增加，購(gòu)購(gòu)買消費(fèi)力量量會(huì)呈現(xiàn)出爆爆炸性增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，這是基基于以下原因因：首先，海鹽列中中國(guó)“百?gòu)?qiáng)縣”第43位，城鎮(zhèn)居居民人均收入入高于嘉興平平均水平，甚甚至比跨海大大橋?qū)Π兜挠嘤嘁?、慈溪高高。農(nóng)民收入入也高于嘉興興地區(qū)平均水水平，并正以以每年兩位數(shù)數(shù)速度增長(zhǎng)。其次，海鹽因“大橋經(jīng)濟(jì)”而成為跨國(guó)國(guó)公司、大型型企業(yè)首選的的工業(yè)基地和和物流配送中中心。美國(guó)邁邁特、方圣國(guó)國(guó)際、英國(guó)維維京、輝煌國(guó)國(guó)際、印度TVS集團(tuán)、大連連實(shí)德等企業(yè)業(yè)，都與海鹽鹽簽訂了投資資協(xié)議，總投投資超過2億美元。第三，海鹽境內(nèi)內(nèi)已開工和將將開工的杭州州灣跨海大橋橋總投資120億、秦山核核電四期360億，還有杭杭浦高速海鹽鹽段等項(xiàng)目，這這些投資即使使只有10%的費(fèi)用發(fā)生生在海鹽，也也超50億，其對(duì)海海鹽經(jīng)濟(jì)的拉拉動(dòng)無疑是巨巨大的。在投投資猛增、人人口數(shù)量和消消費(fèi)力提升的的情況下，海海鹽特別需要要綜合性購(gòu)物物消費(fèi)廣場(chǎng)。因因此，當(dāng)?shù)匾灰粋€(gè)商業(yè)航母母項(xiàng)目——海鹽新天地地已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而而生，并且將將邀請(qǐng)杭州大大廈有限公司司對(duì)它的經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)劃、管理理實(shí)施全程指指導(dǎo)。據(jù)了解，定位為為國(guó)內(nèi)首家縣縣級(jí)shoppping－Mall的海鹽新天天地廣場(chǎng)建筑筑面積為3.5萬平方米，集集購(gòu)物、住宿宿、餐飲、娛娛樂、商務(wù)、休休閑、旅游度度假為一體。海海鹽新天地廣廣場(chǎng)的商鋪產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)管管理權(quán)分離，由由浙江源富拍拍賣公司通過過公開標(biāo)賣方方式銷售。該該商鋪于年前前正式開盤后后，即廣受投投資者關(guān)注。與普通沿街小商商鋪相比，海海鹽新天地廣廣場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃劃，配套更完完善，更容易易形成商業(yè)氛氛圍。廣場(chǎng)典典型商鋪結(jié)構(gòu)構(gòu)為：門面寬寬2-4米，進(jìn)深2-4米，層高4.8米，明顯比比一般沿街商商鋪更優(yōu)秀。目目前，海鹽新新天地一層典典型商鋪的價(jià)價(jià)格為1.2萬元/平方米，總總價(jià)每個(gè)商鋪鋪15萬元左右。而從整個(gè)縣商品品房住宅看，發(fā)發(fā)展趨勢(shì)將依依然良好，現(xiàn)現(xiàn)在本項(xiàng)目同同一區(qū)塊內(nèi)的的樓盤——由當(dāng)?shù)氐暮Ｐ佬婪康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司的的“宜家花城”樓盤，從去去年1350元／平方米米的開盤價(jià)，一一路走到了現(xiàn)現(xiàn)在的接近33400多元／平方方米，是海鹽鹽縣內(nèi)目前口口碑售價(jià)最高高的樓盤，也也將是本案的的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，現(xiàn)該項(xiàng)項(xiàng)目已進(jìn)入三三期的開發(fā)銷銷售中。一、投資地塊的的地理環(huán)境土地是不可再生生資源，一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的土地地價(jià)值是有多多種因素綜合合作用的結(jié)果果。土地所處處的地理位置置，周邊的自自然環(huán)境，人人文環(huán)境，市市政配套及臨臨近樓盤的品品質(zhì)等，決定定了此地塊大大部分的市場(chǎng)場(chǎng)家者，因此此，我們首先先從地塊環(huán)境境入手調(diào)查分分析。1.土地性質(zhì)及及地理位置綜綜述地塊面積：凈用用地面積48763平方米，近近似“7”字形，周邊邊有兩條水質(zhì)質(zhì)不錯(cuò)的河流流，農(nóng)田和農(nóng)農(nóng)村居民區(qū)用用地構(gòu)成，較較平整。該地塊位于長(zhǎng)安安路西側(cè)海興興路北側(cè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)為農(nóng)田，整整個(gè)地塊較平平整，無丘陵陵，小山包，且且地塊的延伸伸四周也大致致是一望平原原，地塊周圍圍有一村莊，大大概面積為30畝地，建議議開發(fā)商與政政府協(xié)商取得得這30畝的開發(fā)權(quán)權(quán)，周邊市政政配套有：元元濟(jì)中學(xué)，城城交中心小學(xué)學(xué)、縣公安局局、交警大隊(duì)隊(duì)、信用聯(lián)社社分社等。2.地塊自然景景觀及環(huán)境質(zhì)質(zhì)量2.1自然環(huán)境境該地塊總體來看看屬于平原地地區(qū)，空氣較較好，無大型型污染，植被被水系豐富。以下為地塊四個(gè)個(gè)方向的環(huán)境境情況：1.南向一條長(zhǎng)安路直通通城市繁華腹腹地，遠(yuǎn)眺現(xiàn)現(xiàn)代都市居民民區(qū)，能隱約約感受到繁華華都市生活，又又有安靜的江江南純美生活活，交通四趨趨八達(dá)。離塵塵不離城，生生活穿梭于城城市的繁華與與幽靜的水鄉(xiāng)鄉(xiāng)之中。一直直往南為秦山山核電站基地地。2.北向北面遙望由遠(yuǎn)及及近是大片開開闊地帶，無無障礙物，自自然村落散布布其間，一河河流靜靜流于于腳下，河水水清澈，空氣氣清新，寧?kù)o靜而美麗。滬滬杭高速路在在北上方橫貫貫而過。3.東向遠(yuǎn)方較開闊，中中部為零星的的自然村落，再再往東就為杭杭州灣近海，靠靠近正在建設(shè)設(shè)中的杭州灣灣跨海大橋。4.西向西向視野開闊，可可見正在施工工的宜家花城城（也是本項(xiàng)項(xiàng)目的最大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手），印印入眼簾的元元濟(jì)中學(xué)，文文化教育氛圍圍濃厚，享受受良好的教育育環(huán)境。2.3、項(xiàng)目所所在城市走訪訪由于海鹽縣城并并不大，我們們?cè)趯?duì)其主要要的交通要道道，主要的樓樓盤小區(qū)均有有走訪與了解解。其主要的城市休休閑區(qū)域是在在董家路與文文昌西路交界界這一帶，此此區(qū)域?yàn)槠涑浅鞘械闹饕菪蓍e區(qū)域，相相當(dāng)于杭州的的河坊街，其其城市主要的的商業(yè)中心區(qū)區(qū)域在新橋北北路與海濱東東路交界這一一帶。在城市市的南部主要要為核電站自自建經(jīng)濟(jì)適用用房，此區(qū)域域內(nèi)幾大小區(qū)區(qū)大多數(shù)都是是經(jīng)濟(jì)試用房房，在幾大小小區(qū)樓盤的走走訪中發(fā)現(xiàn)各各樓盤在自身身外立面設(shè)計(jì)計(jì)與用材均比比較一般，特特色點(diǎn)并不多多。（在后期期的實(shí)際操作作中，我們將將對(duì)縣城各主主要樓盤做更更為詳細(xì)的調(diào)調(diào)研）。二、項(xiàng)目地區(qū)區(qū)區(qū)域分析1.基礎(chǔ)設(shè)施狀狀況分析1.1交通狀況況本地塊四周已初初步形成了大大的交通體系系，東西南北北均有寬敞的的交通大道。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于海鹽縣城北，滬杭快速公路橫穿開發(fā)區(qū)，離滬杭高速公路出口15KM、乍嘉蘇高速公路出口各7KM。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國(guó)家一類開放港口的乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。邊上有一汽車北站正在建設(shè)之中，公交線路有3號(hào)線在元濟(jì)中學(xué)下。1.2人文環(huán)境境及生活配套套設(shè)施地塊周邊商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)機(jī)構(gòu)并不齊全全，主要將依依靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)部配套套和城市內(nèi)部部解決。無專專業(yè)性市場(chǎng),無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂樂設(shè)施。教育育機(jī)構(gòu)，有元元濟(jì)中學(xué)、城城交中心小學(xué)學(xué)，生活配套套設(shè)施不十分分健全將成為為項(xiàng)目開發(fā)的的一大劣勢(shì)。三、項(xiàng)目區(qū)域地地區(qū)住宅市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查3.1項(xiàng)目地區(qū)區(qū)總體規(guī)劃及及土地出讓情情況海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，1994年省政府批批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總總規(guī)劃面積39.51平方公里。其其中老區(qū)位于于縣城武原鎮(zhèn)鎮(zhèn)北部，建有有浙江省“十五”特色經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)——海鹽標(biāo)準(zhǔn)件件工業(yè)城和外外商投資區(qū)、海海豐民營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)，形形成了以五金金、新型建材材、紡織（服服裝）、電子子為主，醫(yī)藥藥、造紙為輔輔的產(chǎn)業(yè)格局局。浙江省評(píng)評(píng)為十強(qiáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)。杭杭州灣大橋新新區(qū)創(chuàng)立于2002年5月，規(guī)劃總總面積50平方公里，首首期批準(zhǔn)規(guī)劃劃25.7平方公里，已已啟動(dòng)開發(fā)12.5平方公里，距距老區(qū)10公里。規(guī)劃劃建成上海南南翼的先進(jìn)制制造業(yè)基地、杭杭州灣畔的綠綠色濱海新城城，區(qū)域核心心城市的物流流口岸。經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)，發(fā)發(fā)展目標(biāo)是建建成以高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主主導(dǎo)的現(xiàn)代化化工業(yè)新區(qū)。大大橋新區(qū)的規(guī)規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)標(biāo)是規(guī)劃總面面積50平方公里，到到2010年形成功能能配套、設(shè)施施齊全、環(huán)境境優(yōu)美、服務(wù)務(wù)一流的國(guó)家家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)。3.2項(xiàng)目地區(qū)區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及及態(tài)勢(shì)項(xiàng)目地區(qū)目前開開發(fā)的住宅小小區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手為宜家家花城項(xiàng)目，另另外，區(qū)域內(nèi)內(nèi)的住宅物業(yè)業(yè)形態(tài)有多層層，小高層，聯(lián)聯(lián)體別墅。后后湖地區(qū)住宅宅呈現(xiàn)出明顯顯的走勢(shì)特點(diǎn)點(diǎn)：規(guī)模不斷斷擴(kuò)大，價(jià)格格穩(wěn)步上升，社社區(qū)文化濃郁郁，多層住宅宅暢銷，客源源面有待擴(kuò)展展等，在后期期的繼續(xù)操作作中，我們將將對(duì)價(jià)格，付付款方式，區(qū)區(qū)域發(fā)展，供供求關(guān)系，物物業(yè)形態(tài)，戶戶型，物業(yè)管管理，目標(biāo)客客源等８?jìng)€(gè)方方面進(jìn)行調(diào)查查統(tǒng)計(jì)情況。四、海鹽消費(fèi)者者調(diào)查分析在后期市場(chǎng)推廣廣中，將對(duì)目目標(biāo)消費(fèi)群體體作具體的分分析了解。第四章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成成模式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)質(zhì)是尋求、識(shí)識(shí)別、把握企企業(yè)可進(jìn)取的的市場(chǎng)空間。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部部市場(chǎng)、環(huán)境境條件中的有有利條件的綜綜合態(tài)勢(shì)與企企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)勢(shì)的結(jié)合。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為為項(xiàng)目個(gè)性以以后，即成為為在激烈的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣賣點(diǎn)。二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)本報(bào)告一、二、三三部分對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析析時(shí)，已作了了許多討論?，F(xiàn)現(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真真正的、突出出于項(xiàng)目住宅宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)點(diǎn)集中如下下。（1）項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。①國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)逐步穩(wěn)定，近近年內(nèi)我國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)還將將進(jìn)入一個(gè)上上升繁榮期，本本項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)期將正正處于此階段段。②房地產(chǎn)市場(chǎng)日日趨規(guī)范，住住宅業(yè)房改、金金融、投資、財(cái)財(cái)政、市場(chǎng)管管理等政策逐逐步到位，住住宅業(yè)將面臨臨有利的政策策法規(guī)環(huán)境。③置業(yè)意識(shí)———古往今來中中國(guó)文化觀念念的組成部分分，已經(jīng)重新新泛起，并將將成為全社會(huì)會(huì)占主導(dǎo)地位位的消費(fèi)觀念念。全社會(huì)小小康后的家庭庭消費(fèi)將首先先集中在住房房條件的改善善方面。（2）項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地地段優(yōu)勢(shì)及其其發(fā)展空間與與規(guī)模①項(xiàng)目的自然環(huán)環(huán)境，在海鹽鹽市得地獨(dú)優(yōu)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市市中心，但又又離市心較方方便；②項(xiàng)目可作為縣縣城企事業(yè)單單位人員，私私營(yíng)、民營(yíng)企企業(yè)家理想的的生活基地；；③項(xiàng)目占地規(guī)模模適不大，可可作為經(jīng)濟(jì)住住房，是置業(yè)業(yè)的理想地方方。（3）項(xiàng)目公司司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核核心與公共關(guān)關(guān)系狀態(tài)。①項(xiàng)目開發(fā)公司司領(lǐng)導(dǎo)核心可可實(shí)行新組建建的班子，在在人事、財(cái)務(wù)務(wù)管理等方面面可實(shí)行全新新的體制，②項(xiàng)目開發(fā)公司司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)營(yíng)造精品品牌牌，為海鹽縣縣人民，海鹽鹽縣政府作出出貢獻(xiàn)。上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)點(diǎn)的正確運(yùn)用用，有利于開開發(fā)項(xiàng)目的打打造良好的基基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）整個(gè)海鹽鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展展較快，而且且私營(yíng)，民營(yíng)營(yíng)企業(yè)今年來來不但增加，收收入水平也不不斷增加，加加之縣城內(nèi)的的大規(guī)模建設(shè)設(shè)活動(dòng)，使得得整個(gè)海鹽縣縣的房市較為為活躍，有利利于新項(xiàng)目的的上馬開工。（2）項(xiàng)目區(qū)域域位置遠(yuǎn)離市市中心，自然然環(huán)境得天獨(dú)獨(dú)厚，加之其其成本較市中中心同類物業(yè)業(yè)便宜，而且且近年來，海海鹽縣有大規(guī)規(guī)模的開發(fā)建建設(shè)，整個(gè)區(qū)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施，市政政設(shè)施不斷完完善和健全，這這就更有利于于新的項(xiàng)目未未來的前景，而而且整個(gè)項(xiàng)目目的潛在購(gòu)買買力也是相當(dāng)當(dāng)有分量的，這這也正是項(xiàng)目目的開發(fā)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)。（3）本項(xiàng)目目目前交通狀況況良好，在建建設(shè)中的汽車車北站，到時(shí)時(shí)候小區(qū)的交交通將相當(dāng)便便捷，而且物物業(yè)的增值可可能性是顯而而易見的。未未來幾年里，周周邊配套設(shè)施施將逐步完成成，那么后項(xiàng)項(xiàng)目銷售將適適逢其時(shí)。項(xiàng)目定位面對(duì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房房地產(chǎn)市場(chǎng)，公公司要建立自自己的品牌與與形象，就必必須長(zhǎng)、短目目標(biāo)兼顧，為為實(shí)施品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略，在本項(xiàng)項(xiàng)目定位時(shí)，須須將區(qū)域，交交通環(huán)境、配配套設(shè)施，人人文文化等各各種因素綜合合考慮。一、目標(biāo)市場(chǎng)定定位l項(xiàng)目位于海海鹽縣城北經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，這這決定了主體體目標(biāo)對(duì)象為為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)與周邊地區(qū)區(qū)的中高層消消費(fèi)群。消費(fèi)群界定1.高校、科科研院所高級(jí)級(jí)職稱人士2.民營(yíng)或私私營(yíng)企業(yè)家或或個(gè)體老板3.行政企業(yè)業(yè)事業(yè)單位的的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)4.附近居民民區(qū)部分富裕裕居民購(gòu)房和和二次換房的的需要l年齡判斷在在30－45歲購(gòu)買目的比例依依次判斷為：：純自住、自自住兼投資型型、其它。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)環(huán)境及物業(yè)市市場(chǎng)的調(diào)查分分析，將項(xiàng)目目定位為中高高等檔次，這這是基于激烈烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)場(chǎng)狀況以及項(xiàng)項(xiàng)目所處的環(huán)環(huán)境和位為的的前提而作出出的明智決策策，主要原因因是:1.相對(duì)而言，項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位位置置遠(yuǎn)離市中心心，成本較低低。2.從項(xiàng)目區(qū)位位內(nèi)同類物業(yè)業(yè)分析得出結(jié)結(jié)論。3.開發(fā)區(qū)內(nèi)已已形成一些居居住小區(qū)群體體，各項(xiàng)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和市政政設(shè)施都快跟跟上。4.主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手宜家花城城在該區(qū)域內(nèi)內(nèi)具有其他物物業(yè)不可替代代的優(yōu)勢(shì)。（產(chǎn)品定位的具具體建議見第第六章項(xiàng)目開開發(fā)建設(shè)建議議。）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建建議HYPERLINK""""www.33722.ccn中國(guó)最龐大大的資料庫(kù)下下載一、項(xiàng)目總體規(guī)規(guī)劃建議①由于項(xiàng)目開發(fā)發(fā)周期不是很很長(zhǎng)，但在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)中既既要立足現(xiàn)實(shí)實(shí)，又要著眼眼未來，充分分體現(xiàn)可持續(xù)續(xù)發(fā)展的策略略，建議在總總體規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中，因此在在規(guī)劃設(shè)計(jì)中中一定要充分分根據(jù)開發(fā)時(shí)時(shí)的市場(chǎng)情況況進(jìn)行設(shè)計(jì)。②總體規(guī)劃中應(yīng)應(yīng)盡可能兼顧顧到本地塊的的周邊環(huán)境，尤尤其要注意項(xiàng)項(xiàng)目建成后的的周邊景觀以以及社區(qū)人員員的視覺效果果。突出環(huán)境境設(shè)計(jì)的宗旨旨，以“綠地中的公公建”和“公建中的綠綠地”（政府部門門規(guī)定的綠化化廣場(chǎng)部分）兩兩個(gè)手法營(yíng)造造兩個(gè)中心，形形成集中景觀觀，有效利用用土地，發(fā)揮揮投資潛能，突突出21世紀(jì)居住社社區(qū)的整體特特色。③總體上來說，此此項(xiàng)目的規(guī)劃劃方案中建筑筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)采用靈活的的戶型和變化化的立體效果果。④雖然小區(qū)的目目標(biāo)顧客屬中中高收入的階階層，但在海海鹽這樣一個(gè)個(gè)縣城私家車車相對(duì)不多，但但在規(guī)劃上，停停車泊位，按按文件規(guī)定住住宅不少于0.5車位/戶，商業(yè)辦辦公按0.6車位/戶，業(yè)主中中因?yàn)槲恢玫牡脑驅(qū)⒉糠址謸碛兴郊臆囓?，因此，建建議在小區(qū)的的交通方面，充充分做到人車車分流并且規(guī)規(guī)劃好停車位位。⑤在設(shè)計(jì)規(guī)劃上上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭”的尺度序列列，綜合考慮慮內(nèi)外交通，公公共設(shè)施，行行政管理，環(huán)環(huán)境保護(hù)，技技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求求，合理布局局，站在城市市的高度看社社區(qū)建設(shè)，為為居民創(chuàng)造與與城市完美和和諧的居住環(huán)環(huán)境。二、住宅建筑設(shè)設(shè)計(jì)建議1、住住宅的設(shè)計(jì)要要適度超前。這這里的超前不不僅僅是面積積問題，更重重要的是功能能、質(zhì)量方面面的適度超前前，這就要求求設(shè)計(jì)人員必必須考慮到今今后數(shù)10年內(nèi)人們生生活方式與需需求的變化。如如果我們今天天設(shè)計(jì)開發(fā)的的住宅能想到到明天的話，那那么我們的住住宅將肯定會(huì)會(huì)備受青睞，也也肯定會(huì)成為為銷售中的一一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)點(diǎn)。2、住住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想想住戶之所想想，每一細(xì)節(jié)節(jié)的處理都應(yīng)應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人人的關(guān)懷和尊尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分分開，潔污分分開。特別是是對(duì)兒童居室室，要更多地地予以周到細(xì)細(xì)致考慮。正正如人們所說說：“以人為本，就就是以孩子為為本”。每一戶型型內(nèi)部布置都都應(yīng)按內(nèi)外分分區(qū)、動(dòng)靜分分區(qū)、生理分分室、功能分分室等要求設(shè)設(shè)計(jì)3、住住宅外觀設(shè)計(jì)計(jì)采用目前流流行的歐式風(fēng)風(fēng)格，色彩以以簡(jiǎn)潔明快為為主，并在陽陽臺(tái)、天溝、局局部墻等細(xì)部部以其他色彩彩點(diǎn)綴，做到到統(tǒng)一中有變變化。4、在在建筑材料方方面，大量采采用新材料、新新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明明，在已建成成或正在建成成具有“后小康時(shí)代”特征的住房房中，新材料料、新產(chǎn)品、新新技術(shù)的采用用率，外墻材材料為60%，屋面保溫溫防水材料為為90%，管線集中中綜合布置為為40%。5、戶戶型設(shè)計(jì)多樣樣化，包括平平面布局的多多樣化，建筑筑面積規(guī)模大大小多變、房房型設(shè)計(jì)的多多樣化（平面面、復(fù)式），物物業(yè)檔次的多多樣化（多層層小洋樓、小小高層、聯(lián)體體別墅TOWNHHOUSE）等。三、小區(qū)配套設(shè)設(shè)施建議1、會(huì)會(huì)所是未來社社區(qū)檔次的標(biāo)標(biāo)志之一，建建議建設(shè)一個(gè)個(gè)中型豪華會(huì)會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒兒童游樂場(chǎng)、健健身房，圖書書館、影視廳廳、娛樂室等等休閑活動(dòng)設(shè)設(shè)施。2、當(dāng)當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)進(jìn)入數(shù)字化信信息時(shí)代，住住宅小區(qū)的智智能化成為發(fā)發(fā)展的必然趨趨勢(shì)。為與時(shí)時(shí)代合拍，擬擬建小區(qū)應(yīng)引引領(lǐng)智能化生生活新潮流，建建議引進(jìn)有線線電視、電信信、計(jì)算機(jī)三三網(wǎng)合一線路路并全部采用用地下電纜，整整個(gè)小區(qū)實(shí)行行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控控，提供自動(dòng)動(dòng)抄表，多媒媒體服務(wù)、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)衛(wèi)星電視等多多方位的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)服務(wù)。3、每每戶設(shè)獨(dú)立的的水、電、煤煤氣表，小區(qū)區(qū)內(nèi)采用變頻頻供水系統(tǒng)及及自來水凈水水系統(tǒng)，保證證用戶生活用用水質(zhì)量。4、小小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有有小型超市、商商場(chǎng)、幼兒園園等公共建設(shè)設(shè)配套設(shè)施，為為用戶的日常常生活提供方方便，充分體體現(xiàn)出社區(qū)生生活的現(xiàn)代化化。四、環(huán)境境藝術(shù)設(shè)計(jì)建建議隨著人人們生活水平平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為為大多數(shù)居民民所接受，景景觀優(yōu)勢(shì)也成成為眾多小區(qū)區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)點(diǎn)。在當(dāng)前以以及未來相當(dāng)當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)時(shí)間內(nèi)，人們們買房除了考考察室內(nèi)布局局、質(zhì)量及小小區(qū)的整體規(guī)規(guī)劃等因素外外，也越來越越重視其環(huán)境境，這實(shí)際上上也反映了人人們追求人與與自然的和諧諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離離喧鬧、鬧騰騰、嘈雜的都都市的一種心心態(tài)?；谏仙鲜鲈蚝晚?xiàng)項(xiàng)目自身的環(huán)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開開發(fā)公司在進(jìn)進(jìn)行本地塊的的整體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)，不僅僅兼顧到地塊塊的周邊環(huán)境境，更要注意意小區(qū)內(nèi)的環(huán)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)計(jì)，建議公司司聘請(qǐng)專業(yè)的的環(huán)境藝術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行行設(shè)計(jì)，以期期達(dá)到較好的的環(huán)境效果。上述優(yōu)優(yōu)化建議僅僅僅是一個(gè)思路路，設(shè)計(jì)人員員在把握總體體原則的前提提下，可以有有更多的突破破。第七章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策策略及投資估估算根據(jù)本報(bào)告前六六章的論述與與分析，本章章著重討論項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略，并并對(duì)項(xiàng)目的投投資進(jìn)行估算算，對(duì)工程實(shí)實(shí)施進(jìn)度作出出安排，并制制訂相應(yīng)的項(xiàng)項(xiàng)目籌資計(jì)劃劃和投資計(jì)劃劃。一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略依據(jù)開發(fā)公司的的實(shí)際情況，本本項(xiàng)目宜采取取“整體規(guī)劃、分分期實(shí)施、自自主開發(fā)、力力創(chuàng)精品”的靈活多變變的開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策略。1、整整體規(guī)劃。這這是大面積、大大規(guī)模房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)個(gè)顯著特點(diǎn)，本本地塊占地面面積雖不大，為73畝，但因?yàn)橛胁糠中「邔?，因此必須?duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，分期實(shí)施。2、分分期實(shí)施。該該項(xiàng)目開發(fā)總總建筑面積達(dá)達(dá)609533.75M22，預(yù)計(jì)總投投資約1.4億元人民幣幣左右，如此此大規(guī)模的投投資，一次性性開發(fā)資金籌籌取難度較大大。同時(shí)，房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的變幻莫測(cè)決決定著其風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也較大，分分期實(shí)施有利利于根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)需求變化及及時(shí)調(diào)整物業(yè)業(yè)功能，重新新定位，規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊塊的現(xiàn)狀分析析，建議項(xiàng)目目以地塊以西西北部分為突突破口。其依依據(jù)有：①地塊西北面面環(huán)境、交通通條件相對(duì)較較好，宣傳也也更為方便。②從規(guī)劃方面面考慮，該區(qū)區(qū)域具有相對(duì)對(duì)獨(dú)立性，可可作為一個(gè)獨(dú)獨(dú)立的項(xiàng)目看看待。③從景觀效果果考慮，北向向風(fēng)景較好，而而房地產(chǎn)項(xiàng)目目一般都是將將較好區(qū)位項(xiàng)項(xiàng)目放在最后后階段實(shí)施。3、自自主開發(fā)。這這是基于項(xiàng)目目公司的資金金優(yōu)勢(shì)和地塊塊本身的特點(diǎn)點(diǎn)而作出的選選擇。①房地產(chǎn)屬資金金密集性行業(yè)業(yè)，項(xiàng)目公司司可憑借其他他公司所不具具備的雄厚資資金實(shí)力進(jìn)行行自主開發(fā)。②項(xiàng)目公司購(gòu)置置該地塊所需需成本較低（相相對(duì)市中心而而言和優(yōu)惠的的政策）。③項(xiàng)目地塊所處處的特有的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市市場(chǎng)前景（如如前文介紹）。④通過自主開發(fā)發(fā)，公司可迅迅速依托項(xiàng)目目的品牌提升升企業(yè)形象，擴(kuò)擴(kuò)大公司在海海鹽縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界的影響響，為以后的的項(xiàng)目開發(fā)打打下良好的基基礎(chǔ)。4、力創(chuàng)精品。這這是由項(xiàng)目所所在區(qū)域內(nèi)品品牌項(xiàng)目較少少的前提決定定的，同時(shí)借借助于該項(xiàng)目目的品牌，可可迅速提升開開發(fā)公司在海海鹽縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界的知名名度。5、先環(huán)境、后后房屋，先有有現(xiàn)房、后全全面發(fā)動(dòng)宣傳傳攻勢(shì)。建議項(xiàng)目首期預(yù)預(yù)售之前，先先做好環(huán)境和和配套等形象象工程，這既既是公司實(shí)力力的展示，又又可借助于這這些形象工程程增強(qiáng)購(gòu)房者者對(duì)本項(xiàng)目的的信心。二、項(xiàng)目投資估估算項(xiàng)目總投資由建建設(shè)投資和建建設(shè)期利息兩兩部分組成。經(jīng)經(jīng)估算，本項(xiàng)項(xiàng)目總投資為為140199.36255萬元人民幣幣。更詳細(xì)的投資計(jì)計(jì)劃可能隨設(shè)設(shè)計(jì)及實(shí)施的的改變而調(diào)整整。1、建設(shè)投資建設(shè)投投資包括土地地取得費(fèi)用、建建安工程費(fèi)用用、小區(qū)配套套費(fèi)用、道路路、綠化費(fèi)用用、項(xiàng)目研究究、咨詢、規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用、各種稅稅費(fèi)、項(xiàng)目管管理費(fèi)等項(xiàng)目目。建筑形式組合式式：多層70%，小高層30%1.1土地取得得費(fèi)用土地取得費(fèi)用為為征地費(fèi)與批批租費(fèi)之和，總總計(jì)萬元。1.2建安工程程費(fèi)用建安工程費(fèi)用按按2300元/M2計(jì)1.3小區(qū)配套套費(fèi)小區(qū)配配套費(fèi)按140元/M2計(jì)1.4道路、綠綠化、景點(diǎn)費(fèi)費(fèi)用。道路、綠綠化、景點(diǎn)費(fèi)費(fèi)用按60元/M2計(jì)1.5項(xiàng)目研究究、咨詢、規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用根據(jù)海海鹽縣現(xiàn)行收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本本工程項(xiàng)目的的實(shí)際情況，確確定本項(xiàng)目研研究、咨詢、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用用單價(jià)1.6各種配套套稅費(fèi)確定項(xiàng)項(xiàng)目在開發(fā)過過程中所產(chǎn)的的各種稅費(fèi)按按照建安工程程的15%記取。1.7項(xiàng)目管理理費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)按建建安工程費(fèi)用用的3%計(jì)取。1.8不可預(yù)見見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)以建建設(shè)工程的3%計(jì)取。2、建設(shè)期利息息。建設(shè)期利息按動(dòng)動(dòng)態(tài)計(jì)算，考考慮到工程的的分期滾動(dòng)開開發(fā)，后續(xù)工工程的資金籌籌措可通過預(yù)預(yù)售房款和租租金來實(shí)現(xiàn)。3、項(xiàng)目總投資資上述建建設(shè)投資、建建設(shè)期利息二二項(xiàng)相加，即即為項(xiàng)目總投投資，共計(jì)140199.36255萬元。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度安排整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面面向市場(chǎng)，進(jìn)進(jìn)行分期開發(fā)發(fā)，并隨時(shí)根根據(jù)市場(chǎng)變化化，不斷地調(diào)調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施施的進(jìn)度。由于項(xiàng)目投資費(fèi)費(fèi)用和建筑總總面積較大，根根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際際情況，建議議將整個(gè)項(xiàng)目目分成三期，依依次由北到南南逐次開發(fā)（公公建中心放在在第二期）。分為：工程前期首期工程二期工程具體時(shí)間為工程程進(jìn)度。第八章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀狀況分析本章對(duì)項(xiàng)目銷售售分期計(jì)劃作作出安排，估估算項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入、成成本、利潤(rùn)、投投資利潤(rùn)，并并計(jì)算項(xiàng)目資資金現(xiàn)金流量量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率。項(xiàng)目中包括公寓寓式住宅、小小高層住宅以以及幼兒園、小小學(xué)、車庫(kù)等等公建項(xiàng)目。其其中，前者采采用銷售形式式，公建項(xiàng)目目可采用銷售售或出租，或或自行經(jīng)營(yíng)等等多種形式。公建項(xiàng)目中，部部分為非經(jīng)營(yíng)營(yíng)性物業(yè)，如如物業(yè)管理辦辦公室、變電電站，部分為為收益較少的的物業(yè)，且要要投入一定的的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，如如幼兒園。一、項(xiàng)目的價(jià)格格定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊邊同類物業(yè)價(jià)價(jià)格及銷售情情況的分析，結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目的的建筑成本、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市市場(chǎng)需求等對(duì)對(duì)方面的情況況，對(duì)項(xiàng)目作作如下價(jià)格定定位：建議議多層住宅價(jià)價(jià)格在32000元/m22具體體的定價(jià)在具具體操作中，制制定詳細(xì)價(jià)格格體系。二、項(xiàng)目銷售計(jì)計(jì)劃根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)實(shí)施進(jìn)度安排排、本物業(yè)供供需狀況的調(diào)調(diào)查，以及本本物業(yè)的設(shè)計(jì)計(jì)水準(zhǔn)，再行行確定項(xiàng)目銷銷售計(jì)劃表。三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成成本結(jié)算方法法：項(xiàng)目