某房地產(chǎn)項目前期策劃

Xx地產(chǎn)項目前期策劃一、

項目簡介火車站項目占地地9.32畝，約6000多平方，臨臨近火車站和和上海華聯(lián)超超市，其中南南北寬為60多米，東西西長為80多米，附近近主要是居民民區(qū)、醫(yī)院和和學(xué)校，周邊邊的商鋪主要要是經(jīng)營電子子游戲機(jī)、電電玩、大排擋擋、百貨等，作作為火車站站站前的黃金地地段，周邊輻輻射的居民大大概在每天20萬人左右（包包括火車站的的流動人口），如如果能夠?qū)⒋舜隧椖块_發(fā)為為一專業(yè)的市市場，有效地地吸引來往客客流與人群的的眼球，將會會產(chǎn)生巨大的的影響力與經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果。二、項目開發(fā)思思路對于火車站項目目的開發(fā)，根根據(jù)開發(fā)商的的思路，將其其定位為以電電子、電玩為為核心的專業(yè)業(yè)市場是可行行的，只要是是按專業(yè)和規(guī)規(guī)模市場建設(shè)設(shè)的思路，即即使以電子、電電玩專業(yè)市場場的定位在操操作過程中出出現(xiàn)障礙，沒沒有形成規(guī)模模，也可以圍圍繞目標(biāo)群體體的吃穿來開開發(fā)，如專賣賣店、便當(dāng)?shù)甑辍⑵放频甑鹊鹊?，可以動動態(tài)地靈活調(diào)調(diào)整，店鋪的的銷售基本沒沒有任何風(fēng)險險。如果用SWOT對此進(jìn)行分分析，我們會會發(fā)現(xiàn)該地段段的優(yōu)勢與劣劣勢、存在的的機(jī)會與威脅脅：1、S（優(yōu)勢）。區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯顯，地理位置置交通方便，離離火車站近，大大概有10路左右的公公交車從此經(jīng)經(jīng)過，周邊居居住的人群數(shù)數(shù)量大，每天天的流動人口口多。2、W（劣勢）。項項目盤子小了了點，在開發(fā)發(fā)過程中可能能有人防方面面的要求。3、O（機(jī)會）。開開發(fā)為專業(yè)的的市場，能夠夠得到政策的的優(yōu)惠，同時時，隨著xx市場經(jīng)濟(jì)的的進(jìn)一步發(fā)展展，高校的擴(kuò)擴(kuò)招和大學(xué)城城的進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大，如果形形成特色的專專業(yè)市場，具具有巨大的商商機(jī)。4、T（威脅）。對對于專業(yè)市場場的選擇，可可能會有政策策項目限制，可可能會面臨來來自新城區(qū)以以后發(fā)展的競競爭。另一方面，根據(jù)據(jù)我們的調(diào)查查與分析，將將此處定位為為其他專業(yè)市市場，可行性性都不大，如如在光彩大市市場已形成了了許多專業(yè)的的市場，同時時，根據(jù)開發(fā)發(fā)商經(jīng)營服裝裝與鞋的經(jīng)驗驗可知，也不不適合開發(fā)為為服裝和鞋類類市場。既要要快速變現(xiàn)，又又要形成專業(yè)業(yè)市場的概念念，我們認(rèn)為為應(yīng)該走差異異化路線，結(jié)結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢勢和固有的資資源，一方面面是xx地區(qū)近10萬大中專學(xué)學(xué)生為這個專專業(yè)的市場發(fā)發(fā)展帶來了商商機(jī)，另一方方面巨大和快快速的人流，適適合這個項目目的市場應(yīng)該該為專業(yè)的電電子市場和電電玩市場，將將其定位為皖皖北地區(qū)的電電子與電玩類類產(chǎn)品集散地地。三、項目方案的的設(shè)想本項目地塊形狀狀成長方形，南南北寬為60多米，東西西長為80多米，根據(jù)據(jù)基地的形狀狀，利于規(guī)劃劃與設(shè)計。為為了快速回收收資金和有效效形成規(guī)模，我我們認(rèn)為可以以將這個專業(yè)業(yè)市場開發(fā)為為三排的“街中街”形式，地上上兩層為批發(fā)發(fā)與零售市場場，經(jīng)過我們們的簡單策劃劃，這樣用于于商業(yè)的營業(yè)業(yè)面積有近6300多平方，根根據(jù)2.5的容積率換換算，還能夠夠開發(fā)的建住住房有9000多平方。（具具體情況見附附頁的圖紙）當(dāng)然，如果是商商住結(jié)合，開開發(fā)為多層或或小高層的話話，應(yīng)該要考考慮到樓上居居住市民的需需求，考慮到到居住房價格格的定位和快快速的銷售，因因為據(jù)我們調(diào)調(diào)查，居民在在購買房子的的過程中，主主要考慮的因因素有價格和和物業(yè)管理，物物業(yè)主要體現(xiàn)現(xiàn)為安全性、環(huán)環(huán)境較好、生生活便利。結(jié)結(jié)合項目自身身的優(yōu)勢，如如果將此項目目定位為小而而精，同樣能能夠快速啟動動市場。如果就我們策劃劃的方案與目目前項目已形形成的方案（18層的居?。┻M(jìn)進(jìn)行比較分析析的話，我們們認(rèn)為其實是是形象與收益益之間的辨證證關(guān)系：首先，高層并不不一定會產(chǎn)生生高的收益，我我們的方案經(jīng)經(jīng)過初步分析析與預(yù)算，毛毛利潤在35%左右。其次，高層是形形象，是政府府所期待的。但但企業(yè)需要的的更多是利潤潤，是快速的的項目運作，有有效回收投資資。再次，從風(fēng)險的的角度分析，我我們認(rèn)為我們們策劃的方案案風(fēng)險最小，能能夠有效規(guī)避避，建高層對對資金、對銷銷售都會產(chǎn)生生一系列的風(fēng)風(fēng)險。四、定位為專業(yè)業(yè)的電子市場場和電玩市場場的可行性分分析目前，xx市有有城市人口80萬左右，隨隨著皖北的進(jìn)進(jìn)一步發(fā)展和和定位為皖北北中心城市的的配套功能進(jìn)進(jìn)一步加強(qiáng)，各各類專業(yè)的市市場在xx將會快速興興起，將這個個項目定位為為專業(yè)的電子子市場和電玩玩市場，是鑒鑒于未來的發(fā)發(fā)展和歷史與與習(xí)慣所造成成的。因為一一直以來，在在xx火車站就形形成了電子游游戲機(jī)銷售與與批發(fā)的零散散市場，據(jù)調(diào)調(diào)查，在火車車站附近有近近20多家，分散散在其他區(qū)位位的還有10多家，但缺缺乏整合，沒沒有真正形成成專業(yè)市場，雖雖然對于電子子游戲機(jī)和電電玩類產(chǎn)品的的銷售與經(jīng)營營，一直游走走在政策的邊邊緣，但我們們定位的是電電子與電玩的的有效結(jié)合，是是形成規(guī)模的的專業(yè)市場，特特別是形成專專業(yè)的、具有有一定規(guī)模的的，擁有批發(fā)發(fā)、零售、維維修等一體的的集散類市場場。目前，就電玩類類產(chǎn)品的專業(yè)業(yè)市場來看，中中國最大的游游戲(電玩)配件批發(fā)市市場在廣州南南太電玩批發(fā)發(fā)市場（廣州州文化公園、西西堤二馬路），在在安徽，還沒沒有形成真正正的電玩類產(chǎn)產(chǎn)品專業(yè)市場場，但合肥東東門商業(yè)步行行街——新園路、解解放路交匯處處,有商場樓下下有具有專業(yè)業(yè)和一定規(guī)模模的電玩中心心。其實，雖雖然政策有限限制，但能夠夠帶動經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，還是是可以得到有有關(guān)部門的默默許。同時，為為了有效整合合整個項目，我我們將電子類類市場融入其其中，有效化化解了存在的的風(fēng)險，具有有可操作性的的。就專業(yè)的電電子市場來看看，在20世紀(jì)80年代初期，中中國電子專業(yè)業(yè)市場從北京京的中關(guān)村和和深圳華強(qiáng)北北開始，中關(guān)關(guān)村從“一條街”發(fā)展到今天天匯聚了海龍龍、硅谷、太太平洋、百腦腦匯、鼎好等等十余家大型型電子商城，其其中任何一家家的容量都相相當(dāng)于當(dāng)年中中關(guān)村電子市市場一條街的的容量，目前前中關(guān)村成為為一個有五千千余家商戶，經(jīng)經(jīng)營面積超過過20萬平方米的“經(jīng)濟(jì)區(qū)”；深圳華強(qiáng)強(qiáng)北的賽格電電子市場也從從原來2000平米發(fā)展到50000平米，匯聚4000余家商戶，華華強(qiáng)電子世界界從三千多平平方米發(fā)展到到四萬三千平平方米，擁有有三千五百多多家商戶，整整個深圳目前前共有13個專業(yè)電子子市場，總經(jīng)經(jīng)營面積20余萬平米，共共有50000余名從業(yè)人人員。此外，還還有南京珠江江路、沈陽電電腦城等后起起之秀，上海海、西安、廣廣州、鄭州、青青島等省市紛紛紛建立了自自己的大型電電子市場，據(jù)據(jù)不完全統(tǒng)計計，現(xiàn)在全國國共有大中型型電子市場60余個，經(jīng)營營面積100萬平米以上上，60余萬從業(yè)人人員。就安徽來說，目目前能夠形成成氛圍的也就就中國科大旁旁邊的高科技技廣場，在xx，目前主要要集中在安德德大廈和裕華華大廈，但都都由于規(guī)模和和交通受限制制，沒有真正正形成氣候，而而電腦、電子子類產(chǎn)品、動動漫等行業(yè)的的發(fā)展在不斷斷前進(jìn)，這需需要專業(yè)的市市場來推動，就就在電子類市市場的發(fā)展來來看，如果該該項目結(jié)合電電子市場來定定位，最終導(dǎo)導(dǎo)致雙方的特特殊優(yōu)勢在不不斷融合，這這些優(yōu)勢組合合起來就形成成了新的優(yōu)勢勢，而這一優(yōu)優(yōu)勢帶來的將將不僅僅是“雙贏”而是“多贏”的新局面?！耙悔A”：電子子專業(yè)市場業(yè)業(yè)獲得地利據(jù)相關(guān)資料料顯示，在美美國、日本、歐歐洲等發(fā)達(dá)國國家，沒有一一個出現(xiàn)像中中國這樣擁有有大規(guī)模電子子專業(yè)市場的的業(yè)態(tài)，著名名的日本秋葉葉源與中關(guān)村村、華強(qiáng)北比比起來也相去去甚遠(yuǎn)。而國國外渠道業(yè)界界進(jìn)入中國市市場后，確又又無一不是大大規(guī)模、大面面積。原因何何在呢？這就就是協(xié)作經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶來的影響響。中國電子子專業(yè)市場在在今后五到十十年之內(nèi)，還還有很大的發(fā)發(fā)展空間，電電子專業(yè)市場場勢態(tài)還會迎迎接新的發(fā)展展時期。在中中國這樣一個個經(jīng)濟(jì)和社會會發(fā)展嚴(yán)重不不平衡的國家家，中國電子子零售渠道的的狀態(tài)包括電電子市場、電電子一條街、電電腦超市的賣賣場等將成為為中國IT零售渠道主主體，中小城城市的電子市市場還處于很很落后的程度度，更需要大大發(fā)展。商機(jī)已經(jīng)擺擺在我們的眼眼前，對于中中國電子專業(yè)業(yè)市場業(yè)來說說，特別是已已經(jīng)具備規(guī)模模、品牌和影影響力等比較較優(yōu)勢的電子子專業(yè)市場，其其跨越式的發(fā)發(fā)展將不可避避免。而此時時，電子專業(yè)業(yè)市場業(yè)與商商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的的協(xié)作與聯(lián)合合將會為中國國電子專業(yè)市市場業(yè)解決硬硬件條件等一一系列問題，為為電子專業(yè)市市場業(yè)“第二春”的到來帶來“地利”之優(yōu)，在這這個潮流中，如如果我們的項項目與此相對對接，項目的的開發(fā)將會迅迅速收回投資資，實現(xiàn)資金金的快速流動動?！岸A”：商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的帶動動從深圳市目目前最著名的的商貿(mào)圈——華強(qiáng)北可知知，現(xiàn)在是寸寸土寸金。而而在20世紀(jì)90年代初，它它的名稱還叫叫上步工業(yè)區(qū)區(qū)，處于深圳圳中心的邊緣緣地位。而它它核心商圈地地位的形成正正是由于電子子專業(yè)市場的的興起與推動動。隨著賽格格電子市場、華華強(qiáng)電子世界界等大型電子子專業(yè)市場的的建立與快速速發(fā)展，上萬萬家各類電子子廠商的進(jìn)駐駐，人流、物物流、資金流流開始在華強(qiáng)強(qiáng)北交匯，相相關(guān)的休閑、商商務(wù)、娛樂、購購物、餐飲等等配套服務(wù)與與設(shè)施日漸完完善。華強(qiáng)北北也就基此擁擁有了其核心心價值的先決決條件，其商商業(yè)地產(chǎn)的價價值節(jié)節(jié)攀升升，買方市場場地位顯著，目目前華強(qiáng)北商商業(yè)地產(chǎn)價值值已超萬元/平方米，成成為置業(yè)者追追逐的對象，所所以，如果我我們的商業(yè)項項目獲得了很很快的發(fā)展，對對我們的樓上上居住將會有有非常強(qiáng)的拉拉動作用。

“三贏”：有有效解決所在在地政府的民民生問題好的電子市市場應(yīng)該是一一個良好的平平臺，它既能能很好的滿足足顧客的需求求，又能滿足足商戶獲利的的需要，同時時兼顧自身的的發(fā)展。對于于引進(jìn)品牌電電子專業(yè)市場場和形成專業(yè)業(yè)的集散市場場，政府都持持積極的態(tài)度度，不僅在各各方面一路綠綠燈，而且給給予非常優(yōu)惠惠的政策與資資金支持。不不僅給地方財財政帶來直接接收益，而且且電子專業(yè)市市場的快速發(fā)發(fā)展，直接帶帶動當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展展；有效緩解解當(dāng)?shù)卦倬蜆I(yè)業(yè)問題；由于于電子專業(yè)市市場對人流、資資金流、物流流的聚集效應(yīng)應(yīng)，直接推動動當(dāng)?shù)仉娮赢a(chǎn)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、銀行及及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展；豐富富了產(chǎn)品、實實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)節(jié)，有效滿足足當(dāng)?shù)仄髽I(yè)、人人民對電子產(chǎn)產(chǎn)品的消費需需求。“四贏”：有效效推動了xx電子產(chǎn)業(yè)的的再發(fā)展電子專業(yè)市市場是中國改改革開放的產(chǎn)產(chǎn)物，是中國國經(jīng)濟(jì)和電子子產(chǎn)業(yè)發(fā)展與與世界經(jīng)濟(jì)和和世界電子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的共共同結(jié)晶，從從某種程度上上說，電子專專業(yè)市場態(tài)勢勢反映了中國國電子產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展態(tài)勢。電電子專業(yè)市場場的出現(xiàn)對于于我們后來發(fā)發(fā)展電腦產(chǎn)業(yè)業(yè)、IT產(chǎn)業(yè)等電子子產(chǎn)業(yè)起到非非常重要的作作用。一、資本、知知識原始積累累的基地。我我國目前絕大大部分的IT產(chǎn)業(yè)高技術(shù)術(shù)企業(yè)，都是是從貿(mào)易起家家的，包括當(dāng)當(dāng)時中關(guān)村最最著名的“兩通兩海”，四通、信信通、科海、精精海當(dāng)時都不不具備生產(chǎn)計計算機(jī)的能力力，其起步都都是從引進(jìn)散散件加工開始始。因此，無無論是兩通還還是兩海，包包括聯(lián)想，長長城也好，在在積累過程中中，與電子專專業(yè)市場的發(fā)發(fā)展均是密不不可分的。現(xiàn)現(xiàn)在，廣東很很多的電子產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)商都都是從電子專專業(yè)市場一個個小柜臺做起起來的，由單單純的貿(mào)易演演變成集制造造、加工、銷銷售為一體的的大型企業(yè)。從從企業(yè)的資本本原始積累到到企業(yè)家的資資本積累，電電子專業(yè)市場場確實是對我我國電子產(chǎn)業(yè)業(yè)的成長培養(yǎng)養(yǎng)了一批企業(yè)業(yè)與企業(yè)家。二、以銷促促產(chǎn)，推動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。電電子專業(yè)市場場對當(dāng)?shù)仉娮幼赢a(chǎn)業(yè)的支撐撐和帶動產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的作用用非常明顯，它它是產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的龍頭。一一個大規(guī)模電電子專業(yè)市場場的出現(xiàn)，它它不僅僅解決決了產(chǎn)品銷售售渠道的問題題，更重要的的是它為產(chǎn)業(yè)業(yè)配套了完整整的資金、信信息、物流、人人才等產(chǎn)業(yè)鏈鏈條中的必須須要素，全方方位支持企業(yè)業(yè)的再發(fā)展。三、成為永永不落幕的展展示中心，加加速新技術(shù)、新新產(chǎn)品的市場場化進(jìn)程。從上面的簡單分分析可知，打打造專業(yè)的電電子與電玩類類產(chǎn)品的市場場是非常具有有可行性的，無無論是對于帶帶動xx產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展、還是稅收收和就業(yè)，都都有巨大的帶帶動作用，能能夠得到政府府政策的大力力支持，對于于以后的招商商與資金回收收都是具有非非常強(qiáng)的影響響作用。五、投資回報的的簡單分析對于具體項目的的建設(shè)，結(jié)合合開發(fā)商的要要求，我們認(rèn)認(rèn)為其成本與與收益情況：：成本為：土地的購買、拆拆遷等費用預(yù)預(yù)計共為2200萬綜合造價為16600萬成本合計38000萬收益：一層商鋪：31150X70000=22205萬二層商鋪：31150X28800=8882萬住宅：90000X22000=19800萬收益合計為50067萬稅收：營業(yè)稅加加上企業(yè)所得得稅，合計為為580萬純利：687萬萬總體來說，本項項目的利潤點點主要在商鋪鋪，為了有效效快速收回投投資，定位成成電子類和電電玩類產(chǎn)品的的專業(yè)市場，是是能夠快速收收回投資的，而而且通過我們們后續(xù)的活動動和策劃，能能夠創(chuàng)造賣點點和形成氛圍圍，帶動上面面房價的上升升，進(jìn)而獲得得增殖的收益益與回報。采采取“街中街”的模式，綜綜合造價低，風(fēng)風(fēng)險小，資金金回收快，利利用項目的操操作和快速收收回投資。六、企劃流程與與思路在整個項目的企企劃過程中，我我們將遵循如如下的模式與與思路：同時，在未來的的企劃過程中中，充分發(fā)揮揮專家團(tuán)隊的的合作力量，整整合資源，將將工程設(shè)計、建建筑、業(yè)內(nèi)專專家等充分整整合，通過合合作研討、市市場調(diào)研、頭頭腦風(fēng)暴等，結(jié)結(jié)合培訓(xùn)和項項目分析，為為項目提供全全程的一體化化企劃方案。在企劃過程中，主主要采用的營營銷策略有：：整合營銷：：挖掘企業(yè)現(xiàn)現(xiàn)有資源及其其優(yōu)勢提出獨獨具特色的有有針對性的營營銷解決方案案；概念營銷銷：創(chuàng)新企業(yè)業(yè)經(jīng)營、管理理、文化的概概念營銷，并并最大限度地地發(fā)揮概念營營銷的價值；；活動營銷：：策劃系列活活動、造勢、推推廣、形象等等方面的活動動，尤其注重重文化對項目目形象與品質(zhì)質(zhì)的拉動力；；現(xiàn)場營銷：：設(shè)計、策劃劃各種具體細(xì)細(xì)致的現(xiàn)場促促銷方案快捷捷提升項目的的銷售力；軟軟文營銷：用用文字來表現(xiàn)現(xiàn)本項目的形形象，商品品品質(zhì)和樓盤品品質(zhì)；會議營營銷：設(shè)計具具有吸引力的的會議主題，引引發(fā)電子與電電玩業(yè)界和新新聞界關(guān)注，放放大項目魅力力。七、為什么選擇擇與xx合作？Xx公司是目前前xx市及周邊市場場專業(yè)的房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)，目前擁有有包括設(shè)計、評評估、建筑、法法務(wù)、策劃、營營銷等在內(nèi)的的專業(yè)團(tuán)隊。一一方面，隨著著社會分工的的細(xì)化，專業(yè)業(yè)化成為發(fā)展展的趨勢，特特別是要進(jìn)入入某一新型行行業(yè)，如商業(yè)業(yè)地產(chǎn)業(yè)，需需要的是專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司的協(xié)作作，如在北京京和深圳，許許多開發(fā)商都都選擇與中原原不動產(chǎn)合作作；在上海，愿愿選擇與順馳馳和21世紀(jì)不動產(chǎn)產(chǎn)合作。另一一方面，選擇擇與xx合作，其其好處與優(yōu)勢勢主要體現(xiàn)在在：1、擁有十多家家專業(yè)和統(tǒng)一一的連鎖機(jī)構(gòu)構(gòu)，這些網(wǎng)點點分布在整個個城市的“黃金”地段，緊跟跟市場和客戶戶的需求。2、擁有專業(yè)的的團(tuán)隊和專家家隊伍，能夠夠提供全程企企劃，有效為為客戶節(jié)省費費用，從造價價到設(shè)計形式式、從工程招招標(biāo)到合同、從從工程監(jiān)理到到全程企劃，我我們都能夠站站在客戶的角角度，為客戶戶節(jié)省費用，同同時，提升項項目的價值。3、具有較強(qiáng)的的資源整合與與優(yōu)化配置能能力。一是與與地方不同媒媒體的戰(zhàn)略合合作伙伴關(guān)系系；二是占領(lǐng)領(lǐng)了市場終端端，有統(tǒng)一專專業(yè)的連鎖店店，有利于項項目以后的快快速銷售；三三是團(tuán)隊專業(yè)業(yè)的企劃能力力和成功的經(jīng)經(jīng)驗為項目的的整體運作提提供了強(qiáng)有力力的保障。4、團(tuán)隊中的專專家擁有多年年從事項目開開發(fā)的經(jīng)驗和和企劃的經(jīng)驗驗，具有較強(qiáng)強(qiáng)的樓盤的運運作能力和執(zhí)執(zhí)行能力，專專業(yè)的顧問團(tuán)團(tuán)隊和訓(xùn)練有有素的銷售團(tuán)團(tuán)隊為項目的的成功運作提提供了保證支支持。八、營銷策劃本著提升客戶價價值的方針，在在整個項目的的企劃過程中中，我們主要要解決的問題題是：1、前期的調(diào)研研分析，項目目的定位2、前期的設(shè)計計、評估與建建筑招標(biāo)3、全程的法律律與營銷顧問問服務(wù)4、中期的監(jiān)理理服務(wù)5、專業(yè)的銷售售服務(wù)6、全程的企劃劃服務(wù)在具體的營銷策策劃過程中，我我們采用的主主要營銷策略