萬(wàn)科穩(wěn)中求勝,強(qiáng)者恒強(qiáng) 強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)

本文格式為Word版，下載可任意編輯——萬(wàn)科穩(wěn)中求勝,強(qiáng)者恒強(qiáng)強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控遇上房地產(chǎn)商，會(huì)迸發(fā)出多少故事？當(dāng)宏觀調(diào)控步步趨緊，并未展現(xiàn)緩和處境的2022年進(jìn)入下半場(chǎng)，地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭羊萬(wàn)科，雖然溫柔、緩慢，但卻亦步亦趨地不斷履行著此前發(fā)布過(guò)的種種業(yè)績(jī)承諾。

2022年10月，萬(wàn)科府前一號(hào)樓盤(pán)并未隨著國(guó)慶期間66%成交量跌幅而被市場(chǎng)冷落，反而受到了猛烈追捧。而若此后刻回想萬(wàn)科的2022年，在還未做年終總結(jié)之際，市場(chǎng)卻已看到了萬(wàn)科在今年內(nèi)一條穩(wěn)健卻又隨機(jī)應(yīng)變的市場(chǎng)道路。

從年初的精心拿地甚至萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石明確提出的限制增長(zhǎng)，到年中財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的一片飄紅，再到下半年開(kāi)頭以底價(jià)拿地，一改上半年零拿地的作風(fēng)，同時(shí)，截至今年9月30日，萬(wàn)科今年累計(jì)銷(xiāo)售額已達(dá)997億元，萬(wàn)科的2022年，上演了一出強(qiáng)者恒強(qiáng)的好戲。

年初“穩(wěn)”字開(kāi)局

去年11月，當(dāng)萬(wàn)科宣布完成千億元銷(xiāo)售額時(shí)，市場(chǎng)均為這一提前完成的目標(biāo)而歡呼。當(dāng)千億元萬(wàn)科提前誕生后，萬(wàn)科并未停下腳步，去年12月份，萬(wàn)科以161億元添置了21塊土地，購(gòu)地款占全年的22%，同期，萬(wàn)科單月建筑面積同樣占全年的23%，再創(chuàng)新高。

在萬(wàn)科步入千億元并且仍在不知疲憊地置地時(shí)，國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施也在不斷加碼，當(dāng)萬(wàn)科單月購(gòu)地161億元后，有分析人士指出：2022年萬(wàn)科要將去年開(kāi)工面積提高一半很難，并且2022年二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不再樂(lè)觀。

但王石在去年年底表示：“2022年，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額不許超過(guò)1400億元?！比绱嗣鞔_的進(jìn)展目標(biāo)，據(jù)萬(wàn)科業(yè)內(nèi)人士指出：1400億是按照萬(wàn)科年增長(zhǎng)20%來(lái)計(jì)算，在過(guò)去的25年，萬(wàn)科凈利潤(rùn)均超過(guò)30%。此時(shí)王石表示：“不能為了大而大，假設(shè)資源整合才能不適合做大，為了做大而大，結(jié)果的結(jié)果確定很不好?！币蚨?，萬(wàn)科要“健康豐厚”，而非盲目追求“第一”。2022年年末的此番言論，使得市場(chǎng)對(duì)于萬(wàn)科的2022年，也抱以“觀望”的態(tài)度。

2022年1月，萬(wàn)科公布了期內(nèi)公司銷(xiāo)售及近期新增工程處境：1月份公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積165.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額201.0億元，分別比2022年同期增長(zhǎng)216.1%和220.8%，創(chuàng)月度銷(xiāo)售新高。隨后，萬(wàn)科董秘譚華杰表示：銷(xiāo)售數(shù)據(jù)創(chuàng)下新高是有特殊理由，“由于去年底公司集中推盤(pán)，較多客戶(hù)當(dāng)時(shí)實(shí)現(xiàn)了認(rèn)購(gòu)但未能在年底完成簽約，這片面業(yè)績(jī)?cè)诮衲?月才正式計(jì)入公司銷(xiāo)售”。3月份，在萬(wàn)科2022年業(yè)績(jī)推介會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮表示：萬(wàn)科今年內(nèi)不會(huì)持續(xù)資本市場(chǎng)融資，且2022年籌劃新開(kāi)工工業(yè)化住宅200萬(wàn)平方米。而在去年年底，萬(wàn)科持有的貨幣資金為378億元，郁亮稱(chēng)：“萬(wàn)科未來(lái)將秉持‘應(yīng)對(duì)第一’的資金管理策略，提防現(xiàn)金流的管理?！?/p>

不舉行市場(chǎng)融資，一切市場(chǎng)行為均以“應(yīng)對(duì)”為前提，萬(wàn)科2022年年初，可謂以“穩(wěn)”開(kāi)頭。

并未感覺(jué)市場(chǎng)“寒冷”

“酷寒之下，焉有完卵？”當(dāng)調(diào)控在2022年仍未中斷其持續(xù)施壓的腳步時(shí)，萬(wàn)科的每次業(yè)績(jī)發(fā)布，都成為了帶有標(biāo)桿意味的重要數(shù)據(jù)參數(shù)。在“穩(wěn)”字第一的前提下，萬(wàn)科并未感覺(jué)市場(chǎng)太過(guò)“寒冷”。

4月，萬(wàn)科公布了2022年第一季度的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)：累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積303.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額355.1億元；與去年一季度相比，銷(xiāo)售面積和金額分別同比增長(zhǎng)144.6%和135.3%。

此時(shí)，3月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是一片“蕭索”。選取萬(wàn)科重點(diǎn)關(guān)注的14個(gè)城市來(lái)看，北、上、廣、深等地3月份的成交面積環(huán)比均下降了15%，成交金額環(huán)比下降了16%，與去年同期相比，成交面積和金額那么分別下降了32%和37%。

在限購(gòu)、限貸、限售各方壓力下，上半年，萬(wàn)科的各項(xiàng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)照舊良好。8月，萬(wàn)科公布了2022年中報(bào)，公告顯示：期內(nèi)萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收199.9億元，較之去年同期的167.7億元，同比增幅達(dá)19.2%；利潤(rùn)總額為44.5億元，較之去年同期的41.5億元，同比增幅達(dá)7.32%。實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積565.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額656.5億元，同比分別增長(zhǎng)76.7%和78.6%，近乎實(shí)現(xiàn)2022年度1400億銷(xiāo)售目標(biāo)的一半。

此后，萬(wàn)科用數(shù)據(jù)為市場(chǎng)一再注入了“強(qiáng)心劑”。在政策未見(jiàn)緩解的處境下，萬(wàn)科不僅在今年三季度再次成為東莞地區(qū)銷(xiāo)售冠軍，同時(shí)在其他地區(qū)業(yè)績(jī)進(jìn)展仍舊良好。9月，深圳萬(wàn)科工程累計(jì)吸引了近10萬(wàn)人，萬(wàn)科金域緹香更在2個(gè)小時(shí)之內(nèi)便火爆售罄。

限購(gòu)時(shí)代的比房籌劃

從年初的限制進(jìn)展，到而今數(shù)據(jù)不斷走穩(wěn)，萬(wàn)科仍舊保持了龍頭地位。在解釋了萬(wàn)科1月份業(yè)績(jī)大漲的“非市場(chǎng)”因素后，萬(wàn)科董秘譚華杰同時(shí)表示：萬(wàn)科銷(xiāo)售業(yè)績(jī)能創(chuàng)下新高的理由，主要還是由于公司堅(jiān)持了中小戶(hù)型普遍住房為主的主流定位，并采取了生動(dòng)的銷(xiāo)售策略，保持了良好的銷(xiāo)售速度，萬(wàn)科前三個(gè)月的新推盤(pán)當(dāng)月銷(xiāo)售率均超過(guò)了60%。

7月，萬(wàn)科銷(xiāo)售面積環(huán)比6月增速有所放緩，截至7月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積637.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額740.9億元，同比分別上升60.9%和63.9%。此時(shí)萬(wàn)科董秘譚華杰表示：7月以前，萬(wàn)科拿地均對(duì)比精心，隨著限購(gòu)政策的深入，市場(chǎng)將進(jìn)一步向自住型需求主導(dǎo)的方向進(jìn)展。

而一向主打住宅的萬(wàn)科，在今年銷(xiāo)售的前7個(gè)月中，144平方米以下的戶(hù)型占比達(dá)87%，且大片面為裝修房。這不僅符合萬(wàn)科一貫堅(jiān)持的中小戶(hù)型普遍住宅的進(jìn)展目標(biāo)，同時(shí)在調(diào)控政策下產(chǎn)品更為貼近自住型購(gòu)房者的需求。

以佛山為例，以精裝中小戶(hù)型為主打的萬(wàn)科金域道，屢屢推出68-115平方米二至三房單位，帶精裝修售價(jià)為9000多元/平方米起，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的成交率為70%以上。而面對(duì)萬(wàn)科工程近8成的銷(xiāo)售率，除了萬(wàn)科主打的以住宅地產(chǎn)為主的基調(diào)外，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家還認(rèn)為：日積月累成就的品牌影響力，有時(shí)候是在給市場(chǎng)做乘法。

針對(duì)清林徑工程，萬(wàn)科還針對(duì)換房客戶(hù)推出“限購(gòu)時(shí)代，換房不得不比”的“比房籌劃”。該籌劃包含“三天無(wú)條件退房，賠償看房本金”的補(bǔ)償籌劃和“千萬(wàn)信仰保障籌劃”的購(gòu)房抽獎(jiǎng)和優(yōu)待行動(dòng)。十一活動(dòng)期間認(rèn)購(gòu)清林徑，便可享受三天無(wú)條件退訂，同時(shí)補(bǔ)償消費(fèi)者三天的對(duì)比路程和時(shí)間本金現(xiàn)金500元。因此，有市場(chǎng)人士指出：萬(wàn)科除了品牌及工程優(yōu)勢(shì)外，營(yíng)銷(xiāo)手段也成為了保證良好銷(xiāo)售處境的必備條件。

土地市場(chǎng)大舉抄底

當(dāng)王石宣布限制萬(wàn)科銷(xiāo)售額進(jìn)展后，2022年的萬(wàn)科注定是不能任意擴(kuò)張的一年。在今年上半年，伴隨著一片良好的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，卻并沒(méi)有展現(xiàn)萬(wàn)科大幅度拿地的消息。甚至在今年上半年，萬(wàn)科幾乎零拿地。

然而，步入下半年，萬(wàn)科開(kāi)頭在土地市場(chǎng)上大舉抄底。8月，全國(guó)土地市場(chǎng)陷入了近幾年的最低谷，80%以上的地塊均以底價(jià)或接近底價(jià)成交。然而據(jù)新浪樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，8月份，包括萬(wàn)科在內(nèi)的十大品牌房企全國(guó)拿地達(dá)28塊。較7月份上漲了近兩倍，較去年同期增加了64%。7月16日，萬(wàn)科以21.5億元高調(diào)拿下了佛順（掛）2022-010號(hào)佛陳馬路潭洲村登州商住地塊一、地塊二工程。作為當(dāng)?shù)卮溯喤馁u(mài)地塊的最大一塊，競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中展現(xiàn)了117次舉牌，最終萬(wàn)科拿下，且刷新了當(dāng)?shù)氐赝醯募o(jì)錄。9月，萬(wàn)科更是拿地頗多，9月中旬，萬(wàn)科攜2家企業(yè)報(bào)出33.51億元高價(jià)，拿下今年最大規(guī)模的地塊豐臺(tái)區(qū)郭公莊車(chē)輛段工程五期地塊。作為萬(wàn)科今年在北京的第四次拿地，如此高的成交價(jià)，也在“寒冷”的市場(chǎng)中引發(fā)了軒然大波。

隨后的9月19日，萬(wàn)科以16.1985億元，拿下了擱置半年之久的桂城74街區(qū)地塊。這不僅是限購(gòu)令后，禪桂地區(qū)首次有地產(chǎn)大鱷出手拿地，同時(shí)萬(wàn)科再次為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了今年以來(lái)的“總價(jià)地王”。在今年6月，萬(wàn)科證券事務(wù)代表梁潔在安信證券中期策略會(huì)上曾表示，“萬(wàn)科今年新開(kāi)工1330萬(wàn)平方米，未開(kāi)工3779萬(wàn)平