河源市碧桂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

河市碧桂項(xiàng)可行性究報(bào)告——東江鳳凰城陳禮婷2014-6-23

目一項(xiàng)總......................................................................................................................3（一）項(xiàng)目背景......................................................................................................................3（二）承擔(dān)可行性研究的單位..............................................................................................3（三）研究工作依據(jù)..............................................................................................................3二項(xiàng)投環(huán)和場(chǎng)究..........................................................................................3（一）市場(chǎng)宏觀(guān)背景..............................................................................................................3全國(guó)投環(huán)境.2.2014年半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況........................................................................4河源市資宏觀(guān)背............................................................................................................5、河源市1

月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng).........................................................................................6區(qū)域發(fā)展景預(yù)............................................................................................................7河源房地場(chǎng)發(fā)展的趨（二）區(qū)域場(chǎng)分析...........................................................................................................10供給分需求分11競(jìng)爭(zhēng)分新城的費(fèi)認(rèn)可度和典型物業(yè)調(diào)查.................................................................................12市場(chǎng)分析結(jié)三項(xiàng)用分及價(jià)（一）地塊解析....................................................................................................................14交通條......................................................................................................................14用地現(xiàn)有水電氣保..................................................................................................................14規(guī)劃限制（二）項(xiàng)目分.......................................................................................................15優(yōu)勢(shì)分析..................................................................................................................15劣勢(shì)分析..................................................................................................................15機(jī)會(huì)分析..................................................................................................................16威脅分析..................................................................................................................16（三）項(xiàng)目用地環(huán)境評(píng)價(jià)....................................................................................................16四市定及案價(jià)（一）項(xiàng)目可的開(kāi)發(fā)方案.............................................................................................17、項(xiàng)目的規(guī)劃布局......................................................................................................17、項(xiàng)目建設(shè).、項(xiàng)目戶(hù)設(shè).、項(xiàng)的境計(jì)、項(xiàng)的套........................................................................................................18、物業(yè)服務(wù)...................................................................................................................19、項(xiàng)目的客戶(hù)定位......................................................................................................19（二）投資估.....................................................................................................................21項(xiàng)目土成本測(cè)算.項(xiàng)目建成本估算.

項(xiàng)目分投資估算.項(xiàng)目銷(xiāo)收入估算.項(xiàng)目利與利潤(rùn)率估算.、項(xiàng)目稅后利潤(rùn)與利潤(rùn)率分析.五、方案估選...........................................................................................................24（一目能的開(kāi)發(fā)方案比較（二）方案選取及建議.........................................................................................................25（三）項(xiàng)目定位....................................................................................................................26六項(xiàng)開(kāi)進(jìn)安及金措....................................................................................26（一）開(kāi)發(fā)周期....................................................................................................................26（二）開(kāi)發(fā)各階段的周期安排（附表1..........................................................................26（三）資金籌措....................................................................................................................27（四）投資使用計(jì)劃............................................................................................................27七銷(xiāo)及營(yíng)入測(cè)（一）電梯公寓銷(xiāo)售收入估算（二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率........................................................................................................27．、風(fēng)分與避手.（一）開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)............................................................................................................28靈敏度測(cè)算.項(xiàng)目盈平衡點(diǎn)分析.（二）項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及回避項(xiàng)目市風(fēng)險(xiǎn).項(xiàng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制（三）項(xiàng)目其它風(fēng)險(xiǎn)............................................................................................................29九可性究論建...............................................................................................30（一）項(xiàng)目評(píng)價(jià)....................................................................................................................301.經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià).............................................................................................................302.社會(huì)效益評(píng)價(jià).............................................................................................................303.環(huán)境效益評(píng)價(jià).............................................................................................................30（二）可行性研究結(jié)論.........................................................................................................31（三）項(xiàng)目運(yùn)作建議............................................................................................................31

一項(xiàng)總（）目景桂園鳳凰處整個(gè)社區(qū)核心區(qū)位坐：90-165（）擔(dān)行研的位（）究作據(jù)二項(xiàng)投環(huán)和場(chǎng)究（）場(chǎng)觀(guān)景國(guó)資境的至9.5%

至至10%至16.3%。地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入拐點(diǎn)期，“先破后立的方式重建地產(chǎn)們維持長(zhǎng)，3-4月份開(kāi)始逐板塊可能再2.上年國(guó)地開(kāi)投情短為策口板走將到制用壓下展利塊行期,不同城市陸續(xù)出臺(tái)的政策預(yù)計(jì)將對(duì)市場(chǎng)投資者心理帶來(lái)一定負(fù)面

響革在劇場(chǎng)沖應(yīng)應(yīng)量高,房產(chǎn)稅對(duì)于房前估響穩(wěn)高)3.源投宏背河源房地B.城市C.河源民營(yíng)經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)，民間資金大幅提升；D.全市房地產(chǎn)交易活躍

E.G.二手房交易量有所下降，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的培育有待進(jìn)一步完善。4、1-6

投資年為比增長(zhǎng)。B目33積135.86萬(wàn)目個(gè)74.1350.88長(zhǎng)218.84%年1-6月積38.14萬(wàn)平方加C．商年月商品房19.41萬(wàn)33.6%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面萬(wàn)降。年積25.9萬(wàn)平方長(zhǎng)5%，數(shù)1826積22.48萬(wàn)平方米，同比16.6%和3.74%平數(shù)數(shù)19.555所

升14.31%。商品房預(yù)售額5.49。D．二年為13.68同降24.54%為同比增加7.2%二手商業(yè)用房為比下手房交易金額為降13.5%。為4500/㎡，年為/年1-6為5000/㎡2013年比2012降8.90%2014年比2013年末漲5.區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)別為新豐東江地18.3平

口30地平方公里的預(yù)計(jì)來(lái)1-2年內(nèi)將建設(shè)超萬(wàn)B.新行香港上市以7.3萬(wàn)平方米，總套數(shù)過(guò)1平方公里的我們C.新豐江板塊：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)2006年新豐目積107.5數(shù)6744套，其中超過(guò)萬(wàn)有4個(gè)地23萬(wàn)㎡65年過(guò)250D.建設(shè)大道板塊：據(jù)不目積46.2數(shù)2680套，其中過(guò)5有地和來(lái)過(guò)100萬(wàn)平方米的推盤(pán)量建設(shè)大道區(qū)域是近

6.A．

有．3％B自C．新城區(qū)的居住環(huán)境有很D．

從高層電“一F有了

上百傾力打造“新25％，老城區(qū)為及購(gòu)”90.6％的被調(diào)查對(duì)象選擇改善6萬(wàn)元到20

7.8％5.6％，153％，特殊職業(yè)11.6％，其他（二）域市場(chǎng)分析1.供給分析A、社區(qū)規(guī)100畝100華南城甚至達(dá)到了千南城、、社“給家“健尚C、社區(qū)生態(tài)化“無(wú)”

D、社區(qū)景觀(guān)化由4500元了元/F、投資價(jià)值高。2.需求分析需求特點(diǎn)A、新城房地產(chǎn)需求市場(chǎng)大。新城目前從目前新城區(qū)一些B

C、投需求構(gòu)成A、企業(yè)的中等收入層是購(gòu)房的主力。包括新經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)工人、BC、外D、競(jìng)爭(zhēng)分析約320在元/平方米之間，高于老城，平新城的消費(fèi)認(rèn)可度和型物業(yè)調(diào)查

有120將小的子們沉醉于有245.市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論A．

：90-165車(chē)10時(shí)捷;此5條過(guò)需30且公B消C．消費(fèi)D．

三、項(xiàng)目用分析及評(píng)價(jià)（）塊析

車(chē)分府規(guī)捷;外5條過(guò)境河源的高速公路，今、明兩年將全部動(dòng)工建設(shè)。更需分且15

本區(qū)域從硬件和軟件

們?cè)贏(yíng)、建筑高度B在40.25％C、項(xiàng)于于（）目SWOT

分

A．項(xiàng)目位于梧桐山下，周邊的自然環(huán)境及社區(qū)內(nèi)的綠化條件相得益BC．項(xiàng)D．項(xiàng)F．項(xiàng)目?jī)?nèi)教育配套設(shè)

A．公交路線(xiàn)欠發(fā)達(dá)。

BC．醫(yī)D．屬

特別是外企經(jīng)營(yíng)夠?qū)κ袌?chǎng)有一定的推動(dòng)作

費(fèi)者對(duì)區(qū)（）目地境價(jià)既配

綜上四、市場(chǎng)定及方案評(píng)價(jià)（）項(xiàng)我們?yōu)?建筑1、目規(guī)布2

項(xiàng)的筑計(jì)

之3

項(xiàng)的型計(jì)采用以錯(cuò)層復(fù)式等戶(hù)型進(jìn)行合理搭配，在戶(hù)內(nèi)客廳和臥室都要照顧到間.1米道.3米

項(xiàng)的境計(jì)5、

項(xiàng)的套社區(qū)規(guī)建無(wú)邊界泳池優(yōu)質(zhì)學(xué)校，

6、業(yè)務(wù)可導(dǎo)7、目客定的12１項(xiàng)的劃局２項(xiàng)的筑計(jì)用石材及為12３項(xiàng)的型計(jì)

120m2

-200m2

，采用通透式大空間，運(yùn)４項(xiàng)的境劃觀(guān)游泳池、居富５項(xiàng)的套棋安全系統(tǒng)戶(hù)配置紅，24供電系統(tǒng)每戶(hù)設(shè)有配電箱以1（40A）5A(60A)新型電表，為6，躍000W，；電訊、電視；

網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)每戶(hù)均設(shè)i消防報(bào)警系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)防火安全；三表遠(yuǎn)程６物服７項(xiàng)的戶(hù)位目地本算按萬(wàn)元/畝本=積元×552700㎡項(xiàng)目測(cè)算開(kāi)發(fā)技術(shù)參數(shù)方一：畝：924800m

方二：：938900m2：％：3

目安本算為12本=M2目項(xiàng)資算方1元M：1.3（元方2元M：1.4（元目售入算方12元

入==46（億元）方2積單元/入=（億元）目潤(rùn)利率算方1潤(rùn)億面案1）率=項(xiàng)目利/額*100%=4200000000/130000000*100%=32.31%方2潤(rùn)億面案率=項(xiàng)目利/項(xiàng)目投資總額*100%33.57%6、目后潤(rùn)利率析項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的5.7%計(jì)算，則方1用入*5.7%=4600000000*5.7%=2.6億=項(xiàng)目入資-稅收費(fèi)用=42億方2用入*億=項(xiàng)目入資-稅收費(fèi)用=47億項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率分析

方1率=項(xiàng)目稅后潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額*方2率=項(xiàng)目稅后潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額*五方評(píng)及取

a.人居環(huán)境較為優(yōu)越；b.總體投入相對(duì)