商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn)？

指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn),包括酒店,超市,臨街商鋪,大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套,購物中心,特色商業(yè)街區(qū),商業(yè)廣場(chǎng),專業(yè)批發(fā)市場(chǎng),SHOPPINGMALL等用途的房地產(chǎn).

二、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分1、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類2、按座落位置分3、按規(guī)模分4、按照投資價(jià)值分類5、按照商鋪的位置形式分類1、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類（1）.商業(yè)街商鋪;（2）.市場(chǎng)類商鋪;（3）.社區(qū)商鋪;（4）.住宅底層商鋪;（5）.百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪;（6）.商務(wù)樓、寫字樓商鋪;（7）.交通設(shè)施商鋪2、按座落位置分（1）.市中心區(qū)商業(yè);（2）.居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè);（3）.交通樞紐附近商業(yè);（4）.市郊商業(yè)3、按規(guī)模分（1）.大型—建筑面積過萬平米；（2）.中型---分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補(bǔ)充；（3）.小型---填補(bǔ)大中型商業(yè)區(qū)的空白,為人們生活提供方便。4、按照投資價(jià)值分類（1）.“都市型”商鋪--績(jī)優(yōu)股；（2）.“社區(qū)型”商鋪--潛力股；（3）.“便利型”商鋪--冷門小盤股；（4）.專業(yè)街市商鋪--高科技股；（5）.其他商鋪--“一般股票”。

5、按照商鋪的位置形式分類鋪面房和鋪位三、什么叫購物中心shoppingcenter(S．C)

是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

四、什么叫MALL

目前世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)---可以定位為規(guī)模在10萬㎡以上,由管理商者統(tǒng)一經(jīng)營管理,主要采取出租方式運(yùn)營的集零售,娛樂,餐飲,休閑等一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài).

五、什么叫超市、分類怎樣

開架售貨，集中收款，采取自選銷售方式,以銷售生鮮商品,食品和向顧客提供日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。

大型超市—實(shí)際營業(yè)面積6000㎡以上,滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品結(jié)構(gòu),可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市.

倉儲(chǔ)會(huì)員店---以會(huì)員制為基礎(chǔ),實(shí)行儲(chǔ)銷一體,批零兼營,以提供有限服務(wù)和低價(jià)商品為主要特征的零售業(yè)態(tài).

六、步行街的起源

最初出現(xiàn)步行街，是因?yàn)槌鞘信蛎?，尤其是汽車的飛速發(fā)展使人們?cè)诮紖^(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們?cè)诔鞘兄行纳钜惨粯訐碛邪察o、繁榮而方便購物、娛樂的場(chǎng)地。步行街始終是城市本身魅力的反映。七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店專賣店(exclusiveshop):

專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S):

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)百貨店departmentstore(Dept．)：

在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營的零售業(yè)態(tài).連鎖經(jīng)營：一種商業(yè)連鎖,即經(jīng)營內(nèi)容相同、使用統(tǒng)一店名的若干個(gè)門店組成一個(gè)聯(lián)合體,在同一個(gè)總部的管理和規(guī)劃下進(jìn)行專業(yè)化分工,使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡(jiǎn)單化,是一種實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營組織形式。

八、什么叫街鋪

沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

業(yè)態(tài)？－－以什么方式賣

九、業(yè)態(tài)、業(yè)種

業(yè)種？－－賣什么

十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù)名稱業(yè)態(tài)開始時(shí)間高潮期特征1百貨商店1852年1860－1940擴(kuò)大品種2一價(jià)商店1878年1880－1930同一價(jià)格3連鎖商店1859年1920－1930組織創(chuàng)新4超級(jí)市場(chǎng)1930年1935－1965自選購物5購物中心1930年1950－1965商店聚集6自動(dòng)售貨機(jī)第二次世界大戰(zhàn)后1950－1985自動(dòng)售貨7步行商業(yè)街1967年1967－？漫步購物8多媒體銷售1980年1980－？電視、網(wǎng)上購物

十、零售業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律綜合化專業(yè)化雜貨店1860年前專業(yè)店1860年后百貨店1930年后便利店1950年商業(yè)街

20世紀(jì)60年代時(shí)間

城市與商業(yè)地產(chǎn)――“城”與“市”商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿??！俺鞘小币袀€(gè)觀念的更新，不然，“城”建得“美侖美奐”，“市”卻冷背呆滯了。沒有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？

十一、解讀“城”與“市”從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇；一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動(dòng)性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。

十一、解讀“城”與“市”未來的商業(yè)地產(chǎn)人才，－－是既懂城市運(yùn)營又懂商業(yè)規(guī)律和房地產(chǎn)運(yùn)作的復(fù)合人才－－要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開展包括商業(yè)前期定位、營銷方案、出售出租的完善的服務(wù)流程，明白應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接，充分實(shí)現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。

十二、商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人才的要求

研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律業(yè)態(tài)的變化研究城市、商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前最棘手的問題。城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對(duì)接天河城廣場(chǎng)樣板效應(yīng)天河城廣場(chǎng)總投資12億元，建筑面積16萬平方米，營業(yè)面積10萬平方米的天河城廣場(chǎng)成為廣州少有的大型高檔購物中心，每天的客流平均達(dá)到30萬人次，2002年整個(gè)購物中心的營業(yè)額達(dá)到36億元，租金收入3億多，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。

十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（一）商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑：一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值；二重利，提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力；三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計(jì)不同模式。只是地產(chǎn)一旦冠以“商業(yè)”的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬有定律。

十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（二）中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對(duì)比分析GDP中商業(yè)所占比例美國零售商業(yè)50強(qiáng)（億美元）中國零售商業(yè)50強(qiáng)(人民幣億元)英法德日美國

中國零售總額

占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同發(fā)達(dá)國家相比，中國商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。

十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（三）中外連鎖商店比較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國與西方國家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段同發(fā)達(dá)國家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考

十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（四）中外百貨商店比較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國與西方國家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同發(fā)達(dá)國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考

十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（五）中外超級(jí)市場(chǎng)比較國家創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－200（35年）2001年法國1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中國1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中國與西方國家的差別距美、50年，距法日港30－40年大體相距30－40年大體相距30－40年同發(fā)達(dá)國家超級(jí)市場(chǎng)的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考

十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（五）日本各類型購物中心比較參考鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型商圈半徑（公里）1－23－510－2030－40時(shí)間距離（分）3－55－810－1520－30商圈人口（萬人）1－25－1050－100200以上停車場(chǎng)容量（輛）50－100300－5002000－50005000－10000商店組成超級(jí)市場(chǎng)綜合超市1家百貨店2家百貨店2－6家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市2家綜合超市2－3家綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù)洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家

十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（六）商業(yè)低進(jìn)入壁壘的后果在中國，進(jìn)入市場(chǎng)的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴(kuò)張和小企業(yè)無節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)致“低市場(chǎng)集中度和過度競(jìng)爭(zhēng)”進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低產(chǎn)品差別程度低企業(yè)小型化大企業(yè)盲目擴(kuò)張市場(chǎng)過度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)集中度低

十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（七）總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對(duì)于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開發(fā)商在項(xiàng)目前期就聘請(qǐng)專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃。面對(duì)越發(fā)挑剔的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)之中。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變。商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”：高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。

十四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（一）國外參考：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件人均GDP3000－4000美元時(shí)，家庭汽車擁有率15－20％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall）－－開始發(fā)展人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall）－－成熟發(fā)展

十四、ShoppingMall發(fā)展條件亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量都市型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件城市人均GDP水平達(dá)到2500美元郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件城市人均GDP水平達(dá)到4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)15－20％

十四、ShoppingMall發(fā)展條件

國內(nèi)之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的GDP水平有明顯的差距，但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要因素在于其人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐美城市的人口密度，消費(fèi)總量決定大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)潛力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項(xiàng)目所面對(duì)核心商圈的消費(fèi)總量，因?yàn)樗w現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了GDP的水準(zhǔn)。

十四、ShoppingMall發(fā)展條件

十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度人均GDP業(yè)態(tài)發(fā)展情況1000美元百貨商店興起2000至3000美元超級(jí)市場(chǎng)興起6000美元便利店興起8000美元倉儲(chǔ)式商店興起12000美元購物中心大發(fā)展的時(shí)代

尺度一：經(jīng)濟(jì)水平在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。

尺度二：交通狀況國外大型商業(yè)地產(chǎn)（ShoppingMall）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)一個(gè)社會(huì)進(jìn)入到汽車時(shí)代，才為ShoppingMall的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來說，所謂ShoppingMall，尤其是郊區(qū)的ShoppingMall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費(fèi)者比較依賴汽車。只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車社會(huì)，或者說開始進(jìn)入汽車社會(huì)，那么ShoppingMall在一個(gè)城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。

十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度

尺度三：依據(jù)城市化進(jìn)程的國際規(guī)律來為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出定位世界城市化過程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。我們把城市的發(fā)展分為三個(gè)階段，

1、城市化初級(jí)階段：城市化率30%以下；

2、城市化初級(jí)階段：城市化率70%以下；

3、城市化高級(jí)階段：城市化率70%以上。

十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度

城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個(gè)規(guī)律性來看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。初級(jí)階段

城市化率30%以下

商業(yè)向城市的幾何中心聚集

零售行業(yè)的特征：－－向心聚集

中級(jí)階段

城市化率70

%以下

零售行業(yè)的特征：－－離心分散

商業(yè)向城市的幾何中心發(fā)展高級(jí)階段

城市化率70%以上

零售行業(yè)的特征：－－離心聚集

商業(yè)離開城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集

十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度

這是一種主體性購物中心，它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。主體性購物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足，并可通過出租場(chǎng)地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營成本又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。十六、購物中心的分類——ShoppingCenter

這種模式購物中心是綜合性和超大型的，與主體性購物中心不同的是，這種購物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。購物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機(jī)場(chǎng)、公園、體育中心等城市設(shè)施類似。十六、購物中心的分類——

ShoppingMall

即城市廣場(chǎng)，與ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于購物以及配套的餐飲、休閑、娛樂等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂理念組建成動(dòng)靜相宜、具備基本城市功能的聯(lián)合體。與ShoppingMall相比，更加全面的Citymall更適合城市人多方面的需求十六、購物中心的分類——Citymall

商業(yè)空間步行化購物中心是商店群的組合，為了協(xié)調(diào)商店與商店、商店與購物者之間的聯(lián)系，往往通過一條線性街道來串聯(lián)商店和組織人流，基于安全考慮，街道完全排除車輛，實(shí)現(xiàn)步行化。

商業(yè)空間室內(nèi)化室內(nèi)化是利用屋頂?shù)母采w功能，將步行商業(yè)活動(dòng)引入室內(nèi)，并通過人工環(huán)境控制，減少惡劣的自然條件對(duì)步行活動(dòng)的影響，創(chuàng)造舒適的環(huán)境，這正是購物中心建筑追求的目標(biāo)。

公共空間社會(huì)化與百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)不同的是，購物中心把純粹的零售商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所開辟成商業(yè)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)相結(jié)合的場(chǎng)所。

十六、MALL的建筑特征經(jīng)營大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運(yùn)營管理。建設(shè)模式投資模式設(shè)計(jì)模式管理模式

十七、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三合一的有機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條。

十八、建設(shè)模式、投資模式

建設(shè)模式改建新建如：明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、SM、世貿(mào)商城等如：上海豫園商場(chǎng)、上海新天地、廈門富山誠達(dá)、閩南印象等

投資模式銀行貸款外資上海迪美購物中心、中旅商場(chǎng)等

十九、設(shè)計(jì)模式、管理模式

設(shè)計(jì)模式

管理模式合作管理（瑞景商業(yè)廣場(chǎng)）委托國外機(jī)構(gòu)管理（美國環(huán)球發(fā)展管理公司）自行組建管理公司（SM、名匯）輸入管理（大摩世貿(mào)商城等）二十、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三階段開發(fā)過程三階段第一階段－－整體策劃布局第二階段－－推廣和招商第三階段－－后期經(jīng)營管理。

二一、后期經(jīng)營管理

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重在后期經(jīng)營管理。商家也會(huì)選擇好的開發(fā)商，有些擁有很長(zhǎng)經(jīng)營歷史的商家，一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項(xiàng)目就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)場(chǎng)。找到客戶不等于就能完成招商。開發(fā)商要有一個(gè)懂得商家需求的團(tuán)隊(duì)，包括客戶關(guān)系管理內(nèi)容。怎么讓這個(gè)商場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展？這是在后期經(jīng)營中很重要的內(nèi)容。當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營管理是最基本的，對(duì)于物業(yè)經(jīng)營管理必須要高標(biāo)準(zhǔn)。危機(jī)管理對(duì)商場(chǎng)相對(duì)更重要，這種場(chǎng)所的公眾性非常突出，任何一個(gè)意外可能對(duì)這個(gè)商場(chǎng)形成致命的影響。二二、世界一流商業(yè)街的六個(gè)關(guān)鍵影響因素1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。2、獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。3、多元化的商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場(chǎng)等6、牢固的政企合作關(guān)系有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系

世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽(yù)、密集的客流量和可靠的收入。

二三、世界一流商業(yè)街的三大特征

特征商業(yè)街知名度日客流量（萬人）年商業(yè)收入（億美元）巴黎香榭麗舍大街享譽(yù)全球50－7015倫敦牛津街享譽(yù)全球5032東京銀座享譽(yù)全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中國知名8014

步行街的長(zhǎng)度商業(yè)街的一般長(zhǎng)度為500－700米，最高限為1000－1500米（王府井步行街810米、重慶解放碑步行街400米、沈陽中街步行街950米、上海南京東路1400米哈爾濱中央大街商業(yè)街860米、日本銀座1100米、香榭麗舍大街1880米）步行街的寬度商業(yè)街適宜寬度為20－30米，小型步行街寬度以20米左右為宜（王府井步行街38米、上海南京路30米）每人要有不低于4平方米的面積。步行街的高度商業(yè)街寬度和高度的比例最好為1：1，最高不要超過1：2（上海南京東路步行商業(yè)街、哈爾濱中央大街步行街、沈陽中街步行街都為1：1的比例）從一般的情況看，步行街兩旁的店鋪建筑為二至三層為宜，最高不要超過四層，地下延伸則最多不要超過兩層。二四、商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度－－長(zhǎng)、寬、高

二五、“豪布斯卡”(HOPSCA)“豪布斯卡”(HOPSCA)是6個(gè)英語單詞的第一個(gè)字母組合的譯音。

H－－Hotel(酒店)O－－Office(辦公樓)P－－Parking(停車場(chǎng))S－－Shopping(購物)C－－Convention(集會(huì))A－－Apartment(公寓)

把商業(yè)街變成生活街，即變傳統(tǒng)的“購物街”為“生活街”，將商業(yè)街建成一個(gè)集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。細(xì)分功能區(qū)劃的“豪布斯卡”規(guī)則，“中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)“三三二二”配比，即30%%辦公區(qū)，30%%零售，20%%服務(wù)，20%%高檔公寓5.1十項(xiàng)原則

1、要維護(hù)購物中心零售、餐飲、娛樂52：18：30的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。2、要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。3、購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。4、核心主力零售店盡量自營；而非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔。5、核心主力店先行，輔助店隨后；零售購物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套。6、核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間。7、對(duì)特殊商戶（指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位）給予優(yōu)惠政策，能增強(qiáng)購物中心整體文化氛圍，提升品位。8、放水養(yǎng)魚，即采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，先做市，后賺錢。9、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)。10、完善信息系統(tǒng)。二六、統(tǒng)一招商管理的十項(xiàng)基本原則設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則原則一：土地的高強(qiáng)度開發(fā)用足底商、用足建筑密度爭(zhēng)取最大的商業(yè)展示面、延展面原則二：便捷的外部交通誘導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交車站，地鐵站與項(xiàng)目地塊的零距離互動(dòng)運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部步道體系有機(jī)組織各個(gè)內(nèi)部環(huán)流之間的銜接空間原則三：高效的內(nèi)部人流組織商業(yè)的道路不是用來“走”的，而是用來“逛”的商業(yè)做的是人流而不單單是交通原則四：重估樓層價(jià)值體系二層及以上鋪面層高設(shè)計(jì)二層及以上步道平臺(tái)設(shè)計(jì)利用特殊交通方式拉動(dòng)豎向人流垂直樓面租金效益的重新分配原則五：創(chuàng)造高附加值空間挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力創(chuàng)造高體驗(yàn)性空間原則六：商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng)充分挖掘商業(yè)美學(xué)價(jià)值與廣告標(biāo)識(shí)的傳媒作用創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知注重廣告體系與建筑形象的一體化、協(xié)調(diào)性原則七：延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色以地方文化策略對(duì)待本土的商業(yè)設(shè)計(jì)與改造：新天地與城隍廟原則八：設(shè)計(jì)具有社區(qū)活力的城市公共空間以商業(yè)公共空間建設(shè)推動(dòng)社區(qū)的精神文化生活與日常鄰里交流以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動(dòng)城市效益、社會(huì)效益與商業(yè)效益的共同繁榮

二十八、商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)原則原則一：土地的高強(qiáng)度開發(fā)用足底商、用足建筑密度，爭(zhēng)取最大的商業(yè)延展面50%設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則原則二：便捷的外部交通誘導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交車站，地鐵站與項(xiàng)目的零距離互動(dòng)運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部環(huán)行步道體系有機(jī)組織各個(gè)內(nèi)部環(huán)流之間的聯(lián)接空間設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則原則三：高效的內(nèi)部人流組織商業(yè)的道路不是用來走的，而是用來逛的商業(yè)做的是人流而不是交通設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則原則四：重估樓層價(jià)值體系二層及以上鋪面層高設(shè)計(jì)二層及以上步道平臺(tái)設(shè)計(jì)利用特殊交通方式拉動(dòng)人流上行垂直樓面租金效益的重新分配設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則原則五：創(chuàng)造高附加值空間

挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力

聚斂人氣，活躍商氣，使廣場(chǎng)成為城市公共活動(dòng)的載體

借助圍合性廣場(chǎng)空間形成商業(yè)黃金點(diǎn)，提升局部商業(yè)價(jià)值

借助廣場(chǎng)與街道形成的空間序列來豐富空間體驗(yàn)和感受滄州鼓樓商業(yè)中心上大弘基休閑廣場(chǎng)設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則58原則六：商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng)充分挖掘商業(yè)美學(xué)價(jià)值與廣告標(biāo)識(shí)的傳媒作用創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知注重廣告體系與建筑形象的一體化和協(xié)調(diào)性設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則拉斯維加斯弗里蒙特步行體驗(yàn)街綠地MAXMALL商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)59原則七：延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色以不同的地方文化策略對(duì)待不同的商業(yè)設(shè)計(jì)與改造：新天地與城隍廟舊城城市肌理設(shè)計(jì)城市肌理上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)60原則八：設(shè)計(jì)具有社區(qū)活力的城市公共空間以商業(yè)公共空間建設(shè)推動(dòng)社區(qū)的文化生活與日常鄰里交流以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動(dòng)城市效益、社會(huì)效益與商業(yè)效益的共同繁榮新加坡這個(gè)項(xiàng)目修建的時(shí)間較早，當(dāng)初的目的可能是要?jiǎng)?chuàng)新，給人一種新奇的感覺。這種商業(yè)街與業(yè)態(tài)有一個(gè)匹配性的問題，它非常適合做餐飲休閑類的商業(yè)。因?yàn)檫@種商業(yè)街會(huì)有一個(gè)很大的中空，透過這個(gè)中空的造型，消費(fèi)者可以在底層就看到高層的店鋪，具有極佳的展示面。另外，這種通透的大廳能夠給人帶來一種融于自然的感覺，最大限度地為消費(fèi)者創(chuàng)造了像是在室外行走的感覺。設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則對(duì)于普通投資者來說，動(dòng)態(tài)投資計(jì)算比較復(fù)雜，本網(wǎng)羅列以下幾種計(jì)算方式，僅供投資者參(1)租金回報(bào)率＝每月租金收益×12/購房總價(jià)案例分析：2008年12月底，周先生買下了翠苑社區(qū)一套臨街商鋪，面積約40平方米，售價(jià)160萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即周先生每個(gè)月可取1.4萬元的租金。那么，他的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：租金回報(bào)率=14000*12/1600000=10.5%點(diǎn)評(píng)：這種方法計(jì)算簡(jiǎn)便，對(duì)一次性付款的情況分析會(huì)較為準(zhǔn)確，但由于只考慮了租金和房其應(yīng)用范圍比較局限，對(duì)于使用按揭貸款購房的回報(bào)情況就不太適用。商業(yè)投資回報(bào)率商業(yè)投資回報(bào)率(2)租金回報(bào)率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款案例分析：假設(shè)周先生首付100萬元，貸款60萬元，按揭20年，按照最新商業(yè)貸款上限貸利率。套用上述計(jì)算公式：這個(gè)商鋪的投資回報(bào)率＝(14000-4277)*12/(1000000+1026682)=5.7通過計(jì)算，我們得出該套商鋪的投資回報(bào)率將是：5.76%點(diǎn)評(píng)：該計(jì)算方法的優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。商業(yè)投資回報(bào)率(3)租金回報(bào)率分析法公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12／購買房屋總價(jià)，這種方算出的比值越大，就表明越值得投資。點(diǎn)評(píng)：優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的