案例研究-旅游地產(chǎn)-旅游地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新

旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新1旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和創(chuàng)新旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新2思考聚焦中新地產(chǎn)—珠海淇澳島如何籌劃定位常熟波恩工程—旅游地產(chǎn)如何促動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)常德柳葉湖低碳城主題旅游在哪里FOCUS:如何突破政府對旅游業(yè)渴求和對純地產(chǎn)回避之間的矛盾旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新3目錄第一章旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)十大關(guān)系第二章旅游地產(chǎn)的理念和分類第三章旅游地產(chǎn)的開展現(xiàn)狀第四章旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式第五章旅游地產(chǎn)案例研究第六章旅游地產(chǎn)開展前景第七章重點(diǎn)推薦—養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新4第一章旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)十大關(guān)系旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新5

資源是重要的，但永遠(yuǎn)不要把目光集中在資源上，資源可以成為產(chǎn)品，資源也可以僅僅是產(chǎn)品的背景和環(huán)境，創(chuàng)意綷-濟(jì)將為資源的開發(fā)利用插上翅膀！

千萬不要做一個(gè)沒有靈魂的規(guī)劃，規(guī)劃必須在具可操作性的戰(zhàn)略籌劃指導(dǎo)下制定落實(shí)，否那么等待你的將是無止境的修編，誤國誤民！在通盤的籌劃方案和商業(yè)模式指導(dǎo)下制定具有可實(shí)施性規(guī)劃已綷-成為越來越多經(jīng)營者的選擇！

觀光旅游和休閑度假是姊妹關(guān)系，沒有上下貴賤之分，各地要根據(jù)自身的實(shí)際情況確定開展方向，觀光旅游是旅游產(chǎn)業(yè)分量最大的權(quán)重產(chǎn)品，休閑度假是旅游產(chǎn)品深度開展和生活多樣性的開展方向，兩者既可獨(dú)立運(yùn)作，又可相互重疊。

隨著旅游市場的細(xì)分，目的地的客源地營銷將成為一種趨勢，客源地推廣營銷的豐富性和直銷非傳統(tǒng)旅游銷售方式可比較。同時(shí)，針對客源地市場定向設(shè)計(jì)目的地產(chǎn)品也將成為一種可能，目的地和客源地的關(guān)系的深入研究是旅游開發(fā)經(jīng)營成功的關(guān)鍵！

一大關(guān)系

：創(chuàng)意和資源二大關(guān)系：籌劃和規(guī)劃三大關(guān)系：觀光旅游和休閑度假四大關(guān)系：目的地和客源地十大關(guān)系理念旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新6

旅游開發(fā)和旅游地產(chǎn)是難以分割的當(dāng)前模式，旅游地產(chǎn)的內(nèi)篭-和外延有待拓展，旅游產(chǎn)業(yè)有時(shí)候是以第二屬性表現(xiàn)出來的，甚至是一種殼化的產(chǎn)業(yè)，因此，新的城鎮(zhèn)運(yùn)營開發(fā)模式以及功能市鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)營模式就變成一個(gè)需深入探討的課題。游產(chǎn)品深度開展和生活多樣性的開展方向，兩者既可獨(dú)立運(yùn)作，又可相互重疊！

旅游開發(fā)和旅游地產(chǎn)是難以分割的當(dāng)前模式，旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵和外延有待拓展，旅游產(chǎn)業(yè)有時(shí)候是以第二屬性表現(xiàn)出來的，甚至是一種殼化的產(chǎn)業(yè)，因此，新的城鎮(zhèn)運(yùn)營開發(fā)模式以及功能市鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)營模式就變成一個(gè)需深入探討的課題。游產(chǎn)品深度開展和生活多樣性的開展方向，兩者既可獨(dú)立運(yùn)作，又可相互重疊！門票經(jīng)濟(jì)是旅游主力經(jīng)營模式，卻不是旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力經(jīng)營模式，中國現(xiàn)階段無法擺脫也需要門票經(jīng)濟(jì)，但是，多維經(jīng)營的旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)必須深入開展，已經(jīng)有越來越多的地區(qū)和目的地已經(jīng)具備了擺脫單一門票經(jīng)濟(jì)的條件，多維經(jīng)營-----時(shí)運(yùn)將至！游產(chǎn)品深度開展和生活多樣性的開展方向，兩者既可獨(dú)立運(yùn)作，又可相互重疊

五大關(guān)系：群眾旅游和互動(dòng)娛樂六大關(guān)系：旅游開發(fā)和旅游地產(chǎn)七大關(guān)系：門票經(jīng)濟(jì)和多維經(jīng)營旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新7環(huán)境保護(hù)和開發(fā)經(jīng)營看似一個(gè)矛盾，但有其天然和諧的一面，人來自自然，回歸自然是本性也是必然，關(guān)鍵是我們以什么態(tài)度回歸自然，人和自然的關(guān)系還有待探索，適度開發(fā)和尊重友好自然將使我們的開發(fā)有利于自然的保護(hù)，自然本身需要人類，關(guān)鍵需要控制的是人類的態(tài)度和習(xí)性。

中國國民習(xí)性對中國的旅游經(jīng)營影響重大，許多國際上非常順理成章的旅游運(yùn)營模式在中國得不到認(rèn)可，尤其是狂歡節(jié)和海洋度假旅游產(chǎn)業(yè)在中國開展需要程序經(jīng)營來修正，因此，旅游產(chǎn)業(yè)的國際慣例一定要結(jié)合中國國民民族特性來開展整合。

國內(nèi)旅游重規(guī)劃、重投資、輕管理的現(xiàn)象還是較為突出，旅游產(chǎn)業(yè)的軟投資其實(shí)比硬投資更重要，一個(gè)好的工程特別需要開業(yè)后的市場營銷、商業(yè)管理、文化活動(dòng)組織、客源地營銷、節(jié)慶活動(dòng)籌劃、管理人員培訓(xùn)等一系列的經(jīng)營提升工作。八大關(guān)系

：環(huán)保和開發(fā)九大關(guān)系

：國際慣例和民族特性十大關(guān)系：投資開發(fā)和經(jīng)營提升旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新8第二章旅游地產(chǎn)的理念和分類旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新9

概念特點(diǎn)、優(yōu)勢所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅工程的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)工程可稱為旅游房地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。旅游地產(chǎn)理念旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新10旅游景點(diǎn)地產(chǎn)旅游商務(wù)地產(chǎn)ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類。指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游效勞的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間旅游度假地產(chǎn)指為游客提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店等旅游住宅地產(chǎn)主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。旅游地產(chǎn)分類旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新11背景資料：國際慣例說明，一國人均GDP到達(dá)1000美元時(shí)，就進(jìn)入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP到達(dá)2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP到達(dá)3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級(jí)；到達(dá)5000美元以上那么開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。國內(nèi)旅游市場業(yè)正在經(jīng)理歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點(diǎn)是旅游產(chǎn)品的升級(jí)。但現(xiàn)實(shí)情況說明，國內(nèi)旅游度假市場仍表現(xiàn)為伴生關(guān)系，而非簡單升級(jí)觀光旅游→休閑旅游→度假旅游11國內(nèi)趨勢世界趨勢旅游度假市場的開展趨勢旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新12開發(fā)主體整合協(xié)調(diào)各方資源執(zhí)行多方位高起點(diǎn)市場推廣投資興建完善根底設(shè)施取舍有度的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合保護(hù)生態(tài)自然和人文歷史資產(chǎn)評(píng)估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開發(fā)原那么開發(fā)前對環(huán)境保護(hù)作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理開掘升華獨(dú)特的人文和歷史資源引導(dǎo)本地居民對旅游和環(huán)保的參與規(guī)劃多種便捷抵達(dá)度假區(qū)的交通方式，注重沿路景觀早期投入根底設(shè)施建設(shè)提升區(qū)域吸引力和土地價(jià)值完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂文化設(shè)施的質(zhì)量數(shù)量政府牽頭制定對投資者宣傳策略，并啟動(dòng)多方位宣傳推廣工程，為區(qū)域打造品牌引進(jìn)或聯(lián)合其他利益相關(guān)方的參與，基于互利原那么協(xié)同舉辦大型活動(dòng)增強(qiáng)社會(huì)知名度逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè)政府政策引導(dǎo)和培育可與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同開展的其他產(chǎn)業(yè)借助本地區(qū)逐步提升的優(yōu)美環(huán)境及社會(huì)形象，吸引新的外來人才謀求國家和地方各級(jí)政府在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。在區(qū)域內(nèi)整合旅游資源，形成統(tǒng)一的知名旅游市場，建立整體影響力和品牌。與投資者、駐商、原住民、競爭者等利益相關(guān)者廣泛合作，實(shí)現(xiàn)共贏。區(qū)域定位旅游地產(chǎn)必須考慮的五種要素旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新13第三章旅游地產(chǎn)的開展現(xiàn)狀旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新14

一、旅游地產(chǎn)開展城市間開展差異較大，形成一二三線城市劃分，且多集中于沿海。旅游地產(chǎn)市場根本呈現(xiàn)“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，二、三級(jí)城市靠資源〞的涇渭清楚的開展態(tài)勢。北京、上海、天津等一級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)根本上走“地產(chǎn)〞路線，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開發(fā)；而二、三級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)那么主要走“旅游〞路線，依托區(qū)域的高等級(jí)旅游資源進(jìn)行工程配置。同時(shí)，由于我國地理、經(jīng)濟(jì)開展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)興旺、景觀資源豐富等特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區(qū)域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數(shù)量上較少，且多集中在城市的附近相鄰城市。二、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型多樣，運(yùn)作方式逐漸綜合多元化中國旅游地產(chǎn)市場根本呈現(xiàn)出綜合化、多元化的開展態(tài)勢。眾多旅游房地產(chǎn)已由過去的產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假逐步開展延伸，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂、健康為主題的旅游房地產(chǎn)工程逐步興起，旅游房地產(chǎn)的運(yùn)作方式逐漸綜合化、多元化。

中國旅游地產(chǎn)開展特征旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新15

三、旅游地產(chǎn)置業(yè)需求更多希望在投資和消費(fèi)上獲得優(yōu)良組合旅游房產(chǎn)通常具有“投資+自用〞的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長期享受物業(yè)的帶來了空間享受和消費(fèi)功能。這樣的旅游房產(chǎn)通常會(huì)吸引一些“高收入〞、追求“高品質(zhì)〞生活的人群前來消費(fèi)與投資。目前來看，兩種模式的有效結(jié)合是旅游地產(chǎn)需求特征中重要的方面。四、旅游地產(chǎn)置業(yè)人群區(qū)域劃分比較集中，普通型的旅游地產(chǎn)消費(fèi)尚未形成雖然國內(nèi)旅游地產(chǎn)伴隨房地產(chǎn)市場已經(jīng)具有近10年，但規(guī)模性、多渠道置業(yè)流不充分。特定地區(qū)間的旅游地產(chǎn)置業(yè)人群特性較為單一。一方面與民眾的旅游地產(chǎn)消費(fèi)意識(shí)較低有關(guān)，另一方面原因在于旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類別和效勞方式較少，推廣缺乏。五、旅游地產(chǎn)開發(fā)模式逐步豐富，創(chuàng)新型產(chǎn)品、配套效勞需求更加豐富現(xiàn)今旅游地產(chǎn)出現(xiàn)多種開發(fā)模式以應(yīng)對差異化的置業(yè)需求，其中以產(chǎn)權(quán)酒店為主體的投資型模式開始向分時(shí)共享產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)模式轉(zhuǎn)換、商務(wù)型與度假型旅游地產(chǎn)模式等將逐步開展起來。旅游地產(chǎn)的租務(wù)需求所引致的對配套、效勞等要求也越來越高。旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新16一近期度假需求不旺旅游地產(chǎn)供求是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，與城市的恩格爾系數(shù),GDP水平等都有著密切的關(guān)系。才有欲望、有能力、有需求去消費(fèi)休閑度假產(chǎn)品。同時(shí)，“帶薪休假制度〞在國內(nèi)畢竟剛剛起步，大多數(shù)人外出旅游仍是依靠“五一〞、“十一〞等國家法定假日。我國現(xiàn)在仍以觀光旅游需求為主，因而，旅游地產(chǎn)這一主要用于滿足休閑度假旅游的產(chǎn)品現(xiàn)階段會(huì)面臨需求不旺的風(fēng)險(xiǎn)。二制度的缺失在我國，旅游地產(chǎn)剛剛起步，缺乏專門的政策法規(guī)的引導(dǎo)與標(biāo)準(zhǔn)。缺少了這些標(biāo)準(zhǔn)，市場就會(huì)失序，一些地產(chǎn)商打著開發(fā)旅游地產(chǎn)的旗號(hào)，實(shí)際上卻在進(jìn)行著新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)，國家相關(guān)部門組成的五部委聯(lián)合督查組在對地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的三輪督察中發(fā)現(xiàn)“以往確實(shí)存在房地產(chǎn)商利用旅游規(guī)劃工程的名義，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的圈地現(xiàn)象〞；一些經(jīng)營者進(jìn)行旅游地產(chǎn)工程時(shí)，不管消費(fèi)者今后的權(quán)益保障，甚至采取欺詐性銷售和非法集資等惡性的牟利手段。這些行為，擾亂了市場，既嚴(yán)重阻礙了旅游地產(chǎn)市場的培育，也阻礙了一些有心開展旅游地產(chǎn)的有實(shí)力的大企業(yè)進(jìn)入，使得旅游地產(chǎn)這一非常有前途的產(chǎn)業(yè)一度陷入困境。三國內(nèi)度假網(wǎng)絡(luò)不健全國內(nèi)旅游地產(chǎn)商在開發(fā)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，大多無視后續(xù)經(jīng)營與管理。目前，任何一家開發(fā)商在實(shí)力上都無法建立一個(gè)健全的度假交換網(wǎng)絡(luò)。我國度假村、旅游飯店數(shù)量龐大，但由于開發(fā)商之間缺乏聯(lián)合，造成了度假市場的別離以及度假地選擇面狹窄的局面，從而大大降低了旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的吸引力。我國旅游地產(chǎn)現(xiàn)存問題旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新17第四章旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新18休閑旅游地產(chǎn)的六種核心驅(qū)動(dòng)力模式旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新19深圳華僑城——強(qiáng)勢主題公園提升區(qū)域價(jià)值區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)興旺，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無特殊資源交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃人口：萬人現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新20主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)〔KeyPerformanceIndicators〕是反映個(gè)體或組織關(guān)鍵業(yè)績奉獻(xiàn)的評(píng)價(jià)依據(jù)和指標(biāo)，它是衡量指標(biāo)，而非具體的目標(biāo)值。關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)區(qū)別于能力素質(zhì)或態(tài)度指標(biāo)，也不是所有的績效衡量指標(biāo)。旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新21海南博鰲——商務(wù)會(huì)議帶動(dòng)區(qū)域開展區(qū)域背景：海南瓊海市的海邊小鎮(zhèn)，資源：集江、河、湖、海、山麓、島嶼、椰林、沙灘、奇石、溫泉和田園等景觀于一體，自然資源較為豐富、原始。規(guī)模：轄有17個(gè)村委會(huì)，205個(gè)村民小組，總?cè)丝谌f人，總面積86平方公里?？谑胁椛虅?wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型主要依靠博鰲論壇的強(qiáng)勢帶動(dòng)，形成了以商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)的旅游度假區(qū)旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新22商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)〔KeyPerformanceIndicators〕是反映個(gè)體或組織關(guān)鍵業(yè)績奉獻(xiàn)的評(píng)價(jià)依據(jù)和指標(biāo)，它是衡量指標(biāo)，而非具體的目標(biāo)值。關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)區(qū)別于能力素質(zhì)或態(tài)度指標(biāo)，也不是所有的績效衡量指標(biāo)。旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新23第五章旅游地產(chǎn)案例研究旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新24華僑城是國內(nèi)從事“旅游〞+“地產(chǎn)〞開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園也是國內(nèi)最為成熟的，規(guī)模更是全國之最。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū)——波托菲諾小鎮(zhèn)，更被視為國內(nèi)主題社區(qū)開發(fā)典范。旅游地產(chǎn)成功案例一東部華僑城1低價(jià)拿地由于歷史的原因，華僑城的土地本錢較低，這是其建設(shè)成功的一個(gè)重要因素。華僑城建設(shè)之初，這一區(qū)域比較偏僻。據(jù)介紹，20世紀(jì)80年代初，由于印尼出現(xiàn)排外排華現(xiàn)象，一些印尼華僑歸國，深圳劃出這一片作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在安置歸國華僑的同時(shí)招商引資開發(fā)建設(shè)，正式取名華僑城是在1985年，至今已是20年。華僑城集團(tuán)原來歸國務(wù)院僑辦主管，現(xiàn)劃歸為國務(wù)院國資委直屬企業(yè)。2環(huán)境優(yōu)先華僑城開始的第一項(xiàng)建設(shè)是種花、種草、種樹、營造環(huán)境。他們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)建設(shè)中最大的失誤莫過于規(guī)劃上的短視和對生態(tài)環(huán)境等資源的破壞，他們的理念是要在“花園中建城市〞，而不是“在城市中去建設(shè)花園〞，并在全國開發(fā)區(qū)中率先倡導(dǎo)了“規(guī)劃就是財(cái)富〞、“環(huán)境就是優(yōu)勢〞等現(xiàn)代開展理念。從而使華僑城最終沖出國內(nèi)開發(fā)區(qū)那種“一推平〞、“排排座〞、“火柴盒〞的傳統(tǒng)模式。3規(guī)劃先行華僑城的城區(qū)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)一開始就選擇了一條以對環(huán)境、資源、生態(tài)的充分保護(hù)利用和可持續(xù)開展的開發(fā)模式和開展路子。1985年華僑城成立之初，華僑城引進(jìn)的第一個(gè)項(xiàng)目不是辦工廠、酒店，而是以年薪11萬美元的代價(jià)聘請新加坡著名規(guī)劃師擔(dān)任規(guī)劃參謀；華僑城建設(shè)的第一個(gè)戰(zhàn)役不是大興土木工程，而是制訂城區(qū)建設(shè)規(guī)劃的“規(guī)劃戰(zhàn)役〞。

旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新25成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休閑度假、旅游觀光等多種功能，引領(lǐng)傳統(tǒng)文化氣氛的生活方式區(qū)位：位于成都西郊青羊界，新成溫公路成-溫-郫生態(tài)城市帶快速通道旁，距市中心20多公里交通：距市區(qū)二環(huán)路僅10余分鐘車程；設(shè)有開通芙蓉古城至成都市區(qū)的公交專線資源：成-溫-郫國家級(jí)生態(tài)農(nóng)業(yè)保護(hù)帶、海峽兩岸科技園、華西醫(yī)學(xué)院青羊校區(qū)、四川省商業(yè)學(xué)校、成都星星外國語學(xué)校等工程定位：集居住、餐飲娛樂、休閑度假、旅游觀光、投資于一體，融合各種中國民居建筑風(fēng)格、以成都地域文化為工程內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)目標(biāo)客戶：對老成都有懷舊情結(jié)、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費(fèi)新觀念的中老年人注重“5+2〞生活模式、追求個(gè)性生存狀態(tài)的都市人群預(yù)期有升值潛力的投資客戶占地面積：680畝建筑面積：萬平方米水面面積：3萬余平方米容積率：綠化覆蓋率：72%建筑密度：17%旅游地產(chǎn)成功案例二成都芙蓉古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新26整個(gè)工程重點(diǎn)打造旅游觀光、休閑度假、商務(wù)活動(dòng)、民居四大功能傳統(tǒng)居住區(qū)——建筑風(fēng)格多樣的住宅，毗鄰生態(tài)欣賞型溫泉，環(huán)境靜雅；特色商業(yè)區(qū)——小吃街、餐飲設(shè)施、手工藝品街、購物超市等；文化休閑區(qū)——詩書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、12000平方米的中心音樂休閑廣場、2000余平方米的人造山坡景區(qū)、置信MBA學(xué)術(shù)中心等；運(yùn)動(dòng)保健區(qū)——中老年人健康中心、診所，足球場、網(wǎng)球場、籃球場、滑草場、羽毛球場、沙灘排球場、沙灘游泳池、高爾夫練習(xí)場、門球場、少兒武術(shù)館、乒乓球室等運(yùn)動(dòng)健身場所；會(huì)所賓館區(qū)——生態(tài)豪華會(huì)所、酒店、客棧、博物館等皇城-明遠(yuǎn)樓-至公堂：三者構(gòu)成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線酒店賓館分別修建于會(huì)所的西南和正北各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動(dòng)靜有致，統(tǒng)一和諧旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新27芙蓉古城中四種建筑風(fēng)格的住宅營造了強(qiáng)烈的中國傳統(tǒng)文化氣氛，同時(shí)整個(gè)社區(qū)打造的休閑度假氣質(zhì)，引領(lǐng)有別于城市的生活方式建筑：2層為主，面積42--212平方米不等，類型有獨(dú)棟、四合院、聯(lián)排，附帶特色的私家花園和配套設(shè)施建筑風(fēng)格：川西民居組團(tuán)江蘇民居組團(tuán)云南民居組團(tuán)唐風(fēng)建筑組團(tuán)園林：建有亭榭、小橋流水的江南風(fēng)格設(shè)計(jì)，綠地景觀錯(cuò)落有致四種建筑風(fēng)格的住宅營造了強(qiáng)烈的中國傳統(tǒng)居住氣氛飲食文化：數(shù)種成都傳統(tǒng)小吃茶文化：銅壺、銅煙袋、銅茶椽子水文化：龍舟比賽、放河燈等天府街市文化：蜀繡、蜀錦、竹簾畫、剪紙、泥塑、木雕等著名中外傳統(tǒng)手工制品童趣文化：陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風(fēng)箏、彈子等有著鄉(xiāng)土色彩的玩具民風(fēng)民俗文化：趕廟會(huì)、搭戲臺(tái)、貼門神、磨刀人、打更人等老成都民俗地域文化：4000年歷史的魚鳧文化、陳家桅桿、大石文化、琴壁空彈、梅花街道：以成都老街道名命名各小區(qū)主干道、干道、次干道和院內(nèi)道路，達(dá)成街道名的親切和易于記憶…深度挖掘成都區(qū)域文化，舉辦各種活動(dòng)，營造強(qiáng)烈的中國傳統(tǒng)文化氣氛，引領(lǐng)一種充滿傳統(tǒng)文化氣氛的生活方式旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新28成功的關(guān)鍵因素總結(jié)：開發(fā)理念——在日漸提高的都市人生活消費(fèi)水平和文化追求中，主要依據(jù)城市中產(chǎn)階層隨社會(huì)開展而日益增長的物質(zhì)文化需要，結(jié)合現(xiàn)代會(huì)議功能和假日經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)狀，推出整合四大功能的第二居住體系：旅游觀光的功能：獨(dú)特的建筑和優(yōu)美的景觀設(shè)計(jì)成功吸引眾多游人前來參觀游覽、消費(fèi)，帶來商機(jī)；休閑度假的功能：提供安逸、清靜的環(huán)境，迎合都市人周末消費(fèi)，休閑廣場供人們品茶、聊天、對弈、打牌，客棧和酒店提供住宿場所；商務(wù)活動(dòng)的功能：提供會(huì)議、談判活動(dòng)的場所；滿足現(xiàn)代都市人追求古樸、喜歡幽靜的居住心理，外觀古樸，住宅內(nèi)部強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，符合現(xiàn)代人生活習(xí)慣，價(jià)格合理，吸引了大量購房者通過對傳統(tǒng)建筑和歷史文化的挖掘，展現(xiàn)中華民族古老文明的精髓，使其一磚一瓦，一檐一壁，都透出歷史的、文化的深沉底蘊(yùn)。例如：飲食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民風(fēng)民俗等等營造社區(qū)氣氛，滿足現(xiàn)代人的居住心理利用社區(qū)完善的配套功能，舉辦各種活動(dòng)深度挖掘傳統(tǒng)文化，滿足居住者的文化需求旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新2929主要物業(yè)功能集中在五星級(jí)酒店、別墅、配套會(huì)所和配套設(shè)施、游艇俱樂部等，輔助物業(yè)功能主要有酒店公寓、商業(yè)街、住宅公寓等；少數(shù)工程配有高爾夫和溫泉，已經(jīng)成為提升工程品質(zhì)的主要物業(yè)功能；受工程體量的限制影響，別墅式酒店出現(xiàn)的概率并不高—?jiǎng)e墅式酒店占地較多，對于平衡盈利模式較難把握游艇俱樂部成為沿湖度假類工程的主要配套五星級(jí)酒店、別墅、配套會(huì)所、游艇俱樂部成為大型度假類工程必不可少的物業(yè)功能，除此以外，那些吸引高端客戶青睞的極盡奢華的配套產(chǎn)品設(shè)計(jì)也是最能表達(dá)開發(fā)商品牌和工程品質(zhì)的標(biāo)志。旅游地產(chǎn)成功案例三千島湖、太湖周邊旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新3030五星級(jí)酒店結(jié)合區(qū)域固有資源或者創(chuàng)造高檔資源作為大型度假工程的啟動(dòng)引擎已經(jīng)成為主流模式，從現(xiàn)有的成功案例來看，這些引擎既能完成昭示工程市場形象作用的同時(shí)，將旅游資源直接轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，最終帶來房地產(chǎn)客戶，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品消化，完成地產(chǎn)盈利。開元度假村湖景品牌溫泉1858溫泉酒店太湖天闕湖景游艇碼頭千島湖綠城湖景品牌千島湖隨園高爾夫酒店千島湖天嶼湖景酒店湖景酒店千島湖濱江蘇州高爾夫高爾夫一線湖景+五星酒店采取一線湖景資源，以酒店將湖景資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，將以單純欣賞湖景、商務(wù)會(huì)議的客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源高爾夫+五星酒店高爾夫的定位直接宣示了高端路線的市場形象，同時(shí)以五星酒店和高爾夫俱樂部的度假村概念帶動(dòng)房地產(chǎn)工程的盈利已經(jīng)成為較為成熟的模式溫泉+五星酒店利用固有資源，通過溫泉公園等娛樂場所先期催熱市場，土地升值后推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值上漲，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)盈利旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新31所選區(qū)域千島湖、太湖案例客戶購置用途為自用、投資或兩者兼有；高端別墅客戶主要為工程所在城市以及周邊城市的企業(yè)主，作為第二或第三居所；而投資型物業(yè)為追求穩(wěn)定回報(bào)率的客戶，客戶范圍較廣。旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新32第六章旅游地產(chǎn)開展前景旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新33一、旅游地產(chǎn)開展前景廣闊中國經(jīng)濟(jì)的增長和人們生活水平的提高，為國內(nèi)的旅游地產(chǎn)開展翻開了光明的前景。美國在六十年代，歐洲在七十年代，日本是八十年代根本都經(jīng)過這個(gè)過程。人均GDP到達(dá)六千美金以上。人們用于日常消費(fèi)的費(fèi)用遞減，占收入的一半以下，一半以上的費(fèi)用用于精神享受和文化消費(fèi)需求。根據(jù)國家旅游局的測算，未來中國也將會(huì)成為全球最大的旅游觀光目的地國家和旅游出境游的最大群體。這些都將帶來對旅游地產(chǎn)的巨大需求。二、從“小旅游、大地產(chǎn)〞到“大旅游、小地產(chǎn)〞旅游地產(chǎn)在國內(nèi)的開展歷史不長，但包括開發(fā)商等在內(nèi)的市場參與者通過市場操作實(shí)踐，已在開發(fā)理念上發(fā)生了一些根本性的變化。隨著旅游地產(chǎn)的開展和相對成熟，開發(fā)機(jī)構(gòu)逐漸意識(shí)到旅游地產(chǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，包括環(huán)境整治、資源整合、產(chǎn)業(yè)重組和住宅建設(shè)，最終的目的是區(qū)域價(jià)值的提升和社會(huì)效益的最大化。所以，旅游地產(chǎn)的核心在于旅游工程的前期導(dǎo)入，旅游價(jià)值的挖掘和資源的合理配置，以及在此根底上實(shí)現(xiàn)龍頭旅游資源的再造。只有通過對旅游工程的精心經(jīng)營，才能拉動(dòng)人氣，提升價(jià)值，以此促進(jìn)地產(chǎn)工程的銷售。開發(fā)商只有真正認(rèn)識(shí)到旅游地產(chǎn)的核心競爭力，才能使旅游和地產(chǎn)互惠互生，實(shí)現(xiàn)各種利益的最大化。旅游地產(chǎn)的開展前景旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新34三、旅游地產(chǎn)開發(fā)的多元化趨勢加深休閑度假需求的升級(jí)推動(dòng)了旅游地產(chǎn)的多元化。目前，隨著旅游形式由觀光旅游、商務(wù)旅游升級(jí)到休閑旅游，旅游度假產(chǎn)品也會(huì)相應(yīng)的升級(jí)換代，對旅游的充分挖掘?qū)⒉辉倬窒抻诼糜螛I(yè)本身。四、旅游地產(chǎn)投資開發(fā)重心將從銷售轉(zhuǎn)向經(jīng)營2007、2021年是旅游地產(chǎn)在國內(nèi)市場影響力全面提升的一年，可以預(yù)見，2021年后以銷售為主導(dǎo)的投資模式將逐漸失去主流市場，而銷售+經(jīng)營的投資模式將隨著旅游地產(chǎn)的市場擴(kuò)大浮出水面。在此過程中，旅游地產(chǎn)投資開發(fā)的重心將逐漸由銷售向經(jīng)營過渡。五、旅游地產(chǎn)需要全盤籌劃和動(dòng)態(tài)規(guī)劃為了適應(yīng)靈敏度較高的市場需求，旅游地產(chǎn)工程應(yīng)強(qiáng)調(diào)“全盤籌劃〞與“動(dòng)態(tài)規(guī)劃〞，有效的協(xié)調(diào)政府公共決策與地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)之間的矛盾，解決籌劃與規(guī)劃銜接缺乏、傳統(tǒng)規(guī)劃市場敏感性不強(qiáng)，容易忽略市場環(huán)境變化的問題，同時(shí)保證公共利益和城市資源的合理利用與分配，并可以獲得城市整體開展策略的指導(dǎo)，得到更多的開展時(shí)機(jī)，最終實(shí)現(xiàn)多贏的目標(biāo)。旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新35第七章養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新36養(yǎng)生地產(chǎn)是復(fù)合地產(chǎn)的一種商業(yè)模式之一。養(yǎng)生地產(chǎn)投資開發(fā)與經(jīng)營的真正內(nèi)涵，就是賦予土地以一種特別養(yǎng)生文化意義，并將這種意義長期而全面地融入整個(gè)養(yǎng)生地產(chǎn)的開發(fā)形式。中外成功養(yǎng)生地產(chǎn)的例子并不少見，比方美國太陽城、日本北港新城、南美州羅曼村、海南博鰲.寶蓮城、上海新太陽養(yǎng)生城以及下面講到的南沙奧園等。奧園集團(tuán)打造的南沙奧園，就是在中西結(jié)合的現(xiàn)代養(yǎng)生學(xué)理論指導(dǎo)下〔奧園集團(tuán)與廣州中醫(yī)藥大學(xué)合作成立廣州中醫(yī)藥大學(xué)南沙奧園養(yǎng)生基地，在養(yǎng)生、保健、培訓(xùn)、體檢、治療等相關(guān)環(huán)節(jié)展開全面合作〕，以養(yǎng)生為中心，打造集集度假、會(huì)議、酒店、別墅、公寓及洋房于一體的綜合性養(yǎng)生地產(chǎn)工程，包括CEO官邸、聯(lián)體別墅、豪華洋房、單身公寓、休閑渡假酒店、商業(yè)長廊以及各種公建配套等物業(yè)形態(tài)，成為一個(gè)融合居家、休閑、娛樂、社交、商務(wù)為一體的高品質(zhì)多元養(yǎng)生活動(dòng)平臺(tái)，配備養(yǎng)生酒店、養(yǎng)生植物園、養(yǎng)生食舫、養(yǎng)生水療會(huì)館、音樂理療室等多項(xiàng)特色效勞設(shè)施，營造全新的健康生活方式，將提供具有高貴優(yōu)雅休閑品質(zhì)的住宅環(huán)境，具有優(yōu)美的山水景觀并蘊(yùn)藏豐富的文化內(nèi)涵，同時(shí)也兼顧了娛樂、休閑、療養(yǎng)健身的功能，表達(dá)出“健康維護(hù)營、生命加油站〞的新居住理念。養(yǎng)生地產(chǎn)概念旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新371、高質(zhì)量自然環(huán)境養(yǎng)生地產(chǎn)大多位于生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的地方，比方象黃山、海南、北海、青島、煙臺(tái)、威海等具備山、海、湖、島、泉的特色魅力城市。2、高水平的養(yǎng)生保健工程養(yǎng)生地產(chǎn)最突出的特點(diǎn)，就是在養(yǎng)生、保健、培訓(xùn)、體檢、治療等相關(guān)環(huán)節(jié)為入住社區(qū)的居民提供高品質(zhì)養(yǎng)生效勞。一般配備多項(xiàng)特色養(yǎng)生效勞設(shè)施，如養(yǎng)生度假社區(qū)、養(yǎng)生酒店、養(yǎng)生植物園、養(yǎng)生食舫、養(yǎng)生水療會(huì)館、音樂理療室等，建立養(yǎng)生咨詢培訓(xùn)中心〔如資深專家坐堂、診斷開方、心理咨詢指導(dǎo)、各類養(yǎng)生課程〕、休養(yǎng)中心〔如提供食餌養(yǎng)生、環(huán)境養(yǎng)生、熏治養(yǎng)生、中醫(yī)養(yǎng)生音樂、瑜伽養(yǎng)生等效勞〕、養(yǎng)生膳食房〔如調(diào)和五味、平衡陰陽、以食養(yǎng)生、藥食同源，整理創(chuàng)新四季養(yǎng)生菜肴，日常膳食營養(yǎng)指導(dǎo)〕、特色美容館〔如現(xiàn)代美容、傳統(tǒng)養(yǎng)生、漢方駐顏、塑身美體、排毒活絡(luò)等〕、spa中心、養(yǎng)生國際研究交流中心以及室內(nèi)外游泳池、網(wǎng)球、草地保齡球、健身和娛樂中心、會(huì)議室等，營造全新的健康生活方式。精品養(yǎng)生酒店、理療中心，專門有中醫(yī)理療專家坐診，提供養(yǎng)生膳食、特色美容、高端spa等高品質(zhì)養(yǎng)生效勞，成為“亞健康〞人群的“健康維護(hù)營、生命加油站〞。養(yǎng)生地產(chǎn)內(nèi)容旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新383、人性化、管家式的養(yǎng)生效勞