淺談投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇因素與對(duì)策建議

淺談投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇因素與對(duì)策建議淺談投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇因素與對(duì)策倡議

一、投資性房地產(chǎn)兩種計(jì)量模式的比擬

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么的定義，投資性房地產(chǎn)是指“為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)〞，具體包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)通常按照取得本錢進(jìn)行初始計(jì)量，并在資產(chǎn)負(fù)債表日選擇本錢模式或者公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)核算。

2022年財(cái)政部公布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么中，謹(jǐn)慎地引進(jìn)了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)公允價(jià)值計(jì)量模式。在向國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么趨同的背景下，公允價(jià)值計(jì)量模式的引進(jìn)，說明了會(huì)計(jì)信息不再僅僅著眼于可靠性，而同時(shí)也強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)信息的決策相關(guān)性。在這種情況下，投資性房地產(chǎn)存在兩種根本計(jì)量模式的選擇。

1.本錢計(jì)量模式

本錢計(jì)量模式下，企業(yè)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值和預(yù)計(jì)使用年限計(jì)提折舊或攤銷，假設(shè)存在資產(chǎn)減值跡象，那么計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。

本錢計(jì)量模式的主要優(yōu)勢(shì)在于信息資料獲取的便利性，其所代表的歷史本錢計(jì)量模式，以獲取資產(chǎn)時(shí)支付的經(jīng)濟(jì)代價(jià)進(jìn)行初始計(jì)量，一般擁有比擬完整、可靠的原始憑證，便于內(nèi)部稽核與外部審計(jì)。同時(shí)，核算也相對(duì)簡(jiǎn)單，做出相應(yīng)的會(huì)計(jì)估計(jì)后，除非取得可靠證據(jù)不得更改。其賬面價(jià)值也無需參照隨時(shí)變動(dòng)的市場(chǎng)價(jià)格，既節(jié)省了會(huì)計(jì)信息的獲取和處理本錢，又能避免企業(yè)隨意操縱會(huì)計(jì)利潤(rùn)。

本錢計(jì)量模式的弊端本源于歷史本錢計(jì)量屬性的缺陷。由于后續(xù)核算與市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)無關(guān)，財(cái)務(wù)報(bào)表不能及時(shí)、準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)盈利能力和市場(chǎng)價(jià)值，不利于報(bào)表使用者的投資決策。

2.公允價(jià)值計(jì)量模式

公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，以資產(chǎn)負(fù)債表日獲取的公允價(jià)值為根底調(diào)整賬面價(jià)值，并將差額計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)表〔公允價(jià)值變動(dòng)損益〕，直接影響企業(yè)的當(dāng)期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么對(duì)公允價(jià)值計(jì)量屬性采取了謹(jǐn)慎推廣的態(tài)度，選擇該會(huì)計(jì)政策需要嚴(yán)格滿足資產(chǎn)所在地房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比擬活潑，能持續(xù)準(zhǔn)確獲取公允價(jià)值的前提條件，且一個(gè)企業(yè)只能選擇一種計(jì)量模式，不得同時(shí)采用本錢和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式。同時(shí)，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的選用具有不可逆性，一旦采取，不能再轉(zhuǎn)換為本錢計(jì)量模式。

公允價(jià)值計(jì)量模式的主要優(yōu)勢(shì)在于其會(huì)計(jì)信息的決策相關(guān)性，其對(duì)投資性房地產(chǎn)的盈利能力和市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估和核算，更能及時(shí)反映經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)，也更為合乎其“投資〞的性質(zhì)，在房地產(chǎn)處于回升周期的市場(chǎng)環(huán)境中，能夠全面提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

公允價(jià)值模式的主要問題在于其計(jì)量本錢較高。由于我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展程度尚未到達(dá)準(zhǔn)那么所預(yù)期的規(guī)范，交易信息系統(tǒng)的建設(shè)和房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估尚不成熟，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值主要來源于外聘的評(píng)估專家出具的評(píng)估報(bào)告，這類報(bào)告一方面存在準(zhǔn)確性方面的存疑，另一方面也加大了公司信息的披露本錢。而且，投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的資本溢價(jià)，本質(zhì)上是沒有帶來現(xiàn)金流增加的賬面利潤(rùn)，但公司股東可能會(huì)因?yàn)橘~面利潤(rùn)的增多要求加大股利分配力度，管理層也可能由于賬面利潤(rùn)的增多要求提高薪酬鼓勵(lì)水平，由此也會(huì)增加企業(yè)的現(xiàn)金流支出壓力。

3.計(jì)量模式轉(zhuǎn)換的財(cái)務(wù)影響

如果企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量由本錢模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量模式，那么將對(duì)其財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生下列影響：

〔1〕改變企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么的規(guī)定，變更會(huì)計(jì)政策的當(dāng)年，企業(yè)應(yīng)采用追溯調(diào)整法，根據(jù)市場(chǎng)的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，差額計(jì)入期初留存收益。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)較好時(shí)，轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)政策將大幅增加企業(yè)期初留存收益。同時(shí)，未來的公允價(jià)值假設(shè)持續(xù)走高，其差額也會(huì)通過利潤(rùn)表影響所有者權(quán)益。另外，由于對(duì)投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊，會(huì)計(jì)利潤(rùn)也會(huì)增加也，這將改變企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，從財(cái)務(wù)指標(biāo)上改善了企業(yè)的償債能力，一定程度上有利于企業(yè)的融資活動(dòng)。當(dāng)然，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)由于國(guó)家宏觀調(diào)控、投資者信心、市場(chǎng)投資偏好發(fā)生逆轉(zhuǎn)，將會(huì)使企業(yè)的杠桿增加，加大其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

〔2〕增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的波動(dòng)幅度。公允價(jià)值計(jì)量模式在房地產(chǎn)行業(yè)的不同周期中對(duì)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生不同影響。由于投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)溢〔折〕價(jià)將直接反映在利潤(rùn)表中，而利潤(rùn)在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中是判斷企業(yè)財(cái)務(wù)健康的最重要規(guī)范之一，其波動(dòng)幅度將影響企業(yè)的股價(jià)表現(xiàn)和融資能力。同時(shí)，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化本質(zhì)上是“賬面〞利潤(rùn)的變化，而并未帶來現(xiàn)金流量的變化，因而加大了報(bào)表利潤(rùn)和利潤(rùn)分配政策的背離程度，增加了企業(yè)進(jìn)行股利分配決策的難度。

〔3〕影響企業(yè)納稅核算。由于我國(guó)稅收政策中，無論投資性房地產(chǎn)后續(xù)核算采用何種模式，稅務(wù)處理時(shí)均采用歷史本錢的根底，其計(jì)提的折舊或攤銷影響應(yīng)納稅所得額。因此，采用何種計(jì)量模式本質(zhì)上不影響企業(yè)的稅負(fù)。但由于企業(yè)根據(jù)利潤(rùn)總額進(jìn)行預(yù)繳，年度匯算清繳時(shí)再進(jìn)行納稅調(diào)整，因此，公允價(jià)值的增加將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)增加局部預(yù)繳的企業(yè)所得稅，增加企業(yè)稅負(fù)的資金本錢，一定程度上加大了企業(yè)的納稅核算風(fēng)險(xiǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇因素

在實(shí)務(wù)中，實(shí)際上采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)比例一直較低，大多數(shù)企業(yè)仍沿用本錢模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，表明除了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性外，企業(yè)在選擇會(huì)計(jì)政策時(shí)還有更多的考慮因素。企業(yè)在做出會(huì)計(jì)政策選擇時(shí)，會(huì)綜合內(nèi)外部情況考慮選擇何種后續(xù)計(jì)量模式。換句話說，企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇，是其考慮了不同經(jīng)濟(jì)后果，結(jié)合自身內(nèi)外部因素做出的理性選擇。主要考慮的因素包括：1.外部因素

〔1〕公允價(jià)值的評(píng)估和獲取難度較高。我國(guó)目前的房地產(chǎn)開展尚未成熟，雖然房?jī)r(jià)變化頻繁，但并沒有權(quán)威、標(biāo)準(zhǔn)、體系化的價(jià)格信息系統(tǒng)，對(duì)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的把控很難由財(cái)務(wù)人員掌握，因此，大多數(shù)公允價(jià)值的信息來源于外部獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。而評(píng)估機(jī)構(gòu)增加的本錢和其評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性、及時(shí)性也使得企業(yè)降低了采用公允價(jià)值計(jì)量模式的意愿。

〔2〕房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)走勢(shì)存在不確定性。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情持續(xù)火爆時(shí)，政府往往出臺(tái)相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，相應(yīng)地，投資者的信心也會(huì)發(fā)生較大變化，因此，房地產(chǎn)行業(yè)往往出現(xiàn)周期性的較大幅度波動(dòng)，這種起伏也降低了企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的意愿。

2.內(nèi)部因素

公司管理層對(duì)盈余管理和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)的需要是影響后續(xù)計(jì)量模式的重要因素。由于準(zhǔn)那么規(guī)定，企業(yè)一旦選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，將不能轉(zhuǎn)換為本錢計(jì)量模式，所以采取本錢計(jì)量的盈余管理空間較大。管理層可以根據(jù)房地產(chǎn)的當(dāng)前行情和未來預(yù)判，以及自身業(yè)績(jī)指標(biāo)的完成情況，選擇是否以及何時(shí)進(jìn)行這種會(huì)計(jì)政策的轉(zhuǎn)換。同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)周期性較強(qiáng)，市場(chǎng)行情持續(xù)火爆時(shí)，政府往往通過宏觀調(diào)控，改變財(cái)政貨幣政策，影響投資者的市場(chǎng)信心和投資偏好，因此采用公允價(jià)值計(jì)量導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的起伏可能會(huì)給報(bào)表使用者其盈利情況不穩(wěn)定的印象。因此，管理層可能更傾向于采用本錢模式進(jìn)行后續(xù)核算，防止市場(chǎng)行情的波動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表造成過大的沖擊，設(shè)法使公司利潤(rùn)相對(duì)平滑，資本結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，提高自身的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)。

3.完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的倡議

〔1〕繼續(xù)完善投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么雖然表明了公允價(jià)值的涵義，使用公允價(jià)值計(jì)量的條件，但對(duì)于具體可操作的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)并未提供明確指導(dǎo)，企業(yè)獲取公允價(jià)值的途徑不一致，降低了不同企業(yè)之間的可比性。因此，應(yīng)該對(duì)其做出進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)加大公允價(jià)值相關(guān)信息的披露，如確認(rèn)條件、計(jì)量范圍、初始及后續(xù)計(jì)量條件、轉(zhuǎn)換條件、公允價(jià)值取得方式、變動(dòng)收益情況、是否抵押與處置等，明確公允價(jià)值計(jì)量的規(guī)范，縮小企業(yè)操縱利潤(rùn)的空間。

〔2〕加快投資性房地產(chǎn)評(píng)估體系的建設(shè)

政府應(yīng)積極推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估體系的完善，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估行業(yè)的監(jiān)管，確保評(píng)估公司的獨(dú)立性，利用法律伎倆限制公司通過公允價(jià)值計(jì)量操控經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。另外，建立并完善市場(chǎng)價(jià)格信息體系，建立較為統(tǒng)一的評(píng)估規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)秩序。

〔3〕提高企業(yè)專業(yè)人員能力和素養(yǎng)