房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總控計(jì)劃

....XX總控制計(jì)劃書審批：審核：執(zhí)筆：參與：XX有限司----....目

錄緒論第一章目概況

市場位項(xiàng)目介第二章目控制目標(biāo)

投資模投資益標(biāo)總成控目標(biāo)銷售推目標(biāo)招商標(biāo)質(zhì)量標(biāo)第三章目實(shí)施工程進(jìn)度控制計(jì)劃

前期作度控計(jì)項(xiàng)目設(shè)度控計(jì)第四章目實(shí)施成本控制計(jì)劃

前期程用工程設(shè)用銷售廣招商用管理用財(cái)務(wù)用營業(yè)費(fèi)不可見用總成控目標(biāo)第五章目實(shí)施銷售及推廣計(jì)劃

銷售劃推廣劃2----....三.

銷售標(biāo)第六章目實(shí)施招商計(jì)劃

項(xiàng)目業(yè)態(tài)配項(xiàng)目業(yè)態(tài)布招商標(biāo)項(xiàng)目商積（去售部）租收入定招商段分第七章目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃第八章目組織架構(gòu)及工作流程

項(xiàng)目織構(gòu)項(xiàng)目施作流第九章目控制流程圖3----....緒

論《XX·XXXXX

項(xiàng)目總控計(jì)劃》是根據(jù)《XX·XXX項(xiàng)《XXXXX概念設(shè)計(jì)》和《XX假日XXX濟(jì)測算報(bào)告》等有關(guān)文件制定的，是指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施的劃、綱性件，明了目定，定了部的職與作范，出了項(xiàng)實(shí)的投控計(jì)劃工進(jìn)控制劃營銷廣制計(jì)和障項(xiàng)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的組織架構(gòu)、管理程序與監(jiān)控措施，是“XX·XXXXX”項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo)性文件，也是制定《XXXXXXX項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃書》的根本依據(jù)之一。編制依據(jù)：《XX·XXXXX《XX·XXXXX

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》項(xiàng)目策劃書》《XXXXX《XXXXX

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報(bào)告》項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)及初步設(shè)計(jì)》（五）XX項(xiàng)目部提供的工程進(jìn)度計(jì)劃（六）成本控制中心提供的成本信息營銷中心提供的銷售推廣計(jì)劃購物中心發(fā)展管理公司提供的招商計(jì)劃4----....第一

項(xiàng)目況一場定位1.項(xiàng)名稱XX2.項(xiàng)定位現(xiàn)代商業(yè)步行街現(xiàn)代都市商業(yè)步行街系統(tǒng)，核心品牌主力店與大型平價(jià)超市為樞紐，以精品購物回廊，美食娛樂城，酒吧情調(diào)區(qū)為特色的集觀光休閑帶，地下商業(yè)城，生態(tài)豪宅，生活服務(wù)于一體的區(qū)域性景觀購物中心，XX地標(biāo)性建筑。3標(biāo)客戶目標(biāo)客戶群：商業(yè)步行街70%為XX區(qū)為主體的商業(yè)物業(yè)投資者本區(qū)域拆遷的臨時(shí)門面經(jīng)營者XX區(qū)部分政府官員及灰色收入階層

30%：主城商物業(yè)資體主區(qū)人投經(jīng)戶主城區(qū)各餐飲、娛樂、休閑、購物等業(yè)態(tài)的擴(kuò)張發(fā)展購買90%為XX區(qū)成功的私企、個(gè)體老板XX區(qū)部分政府官員、公務(wù)員

新都市精品豪宅10%：主城區(qū)向XX區(qū)擴(kuò)張的經(jīng)營戶外來民住者追求現(xiàn)代生活的XX中青年人群終端消費(fèi)群：區(qū)域內(nèi)各小區(qū)的青中年居民、周圍寫字樓的工作人員、大江工業(yè)園區(qū)人群、李家沱地區(qū)流動(dòng)時(shí)尚的消費(fèi)者——年齡主要在18到之間，生活節(jié)奏快、消費(fèi)檔次高、接受流行元素強(qiáng)；充滿個(gè)性、活力和激情、追求時(shí)尚消費(fèi)和激情的生活方式。4.項(xiàng)形象概念5----....現(xiàn)代時(shí)尚的都市商業(yè)步行街二目簡介地塊占地面積約32畝，地塊北各建棟高層住宅建筑，中間由層商業(yè)用房組成，總建筑面積約85000平方米，容積率約，體指標(biāo)如下：用地面積（㎡）總建筑面積（㎡）地上建筑面積（㎡）地上商業(yè)面積（㎡）住宅總建筑面積（㎡）垃圾站面積（㎡）地下建筑面積（㎡）地下商業(yè)面積（㎡）倉儲(chǔ)及設(shè)備用房（㎡）地下車庫（㎡）一層商業(yè)建筑面積（㎡）二層商業(yè)建筑面積（㎡）層商業(yè)建筑面積（㎡）層商業(yè)建筑面積（㎡）

21625.6845356284646062167315321689156621983404410052120041171511350

商業(yè)總建筑面積（㎡）主力店A㎡）主力店（㎡）住宅總戶數(shù)容積率覆蓋率綠化率機(jī)動(dòng)車停車數(shù)地下停車位地面臨時(shí)停車一層商業(yè)套內(nèi)面積（㎡）二層商業(yè)套內(nèi)面積（㎡）層商業(yè)套內(nèi)面積（㎡）層商業(yè)套內(nèi)面積（㎡）

6172462489177993.950.8%25.3%1401152569788822944988646----....第二章

項(xiàng)目控制總體目標(biāo)一資規(guī)模項(xiàng)目計(jì)劃總投資萬元，啟動(dòng)資金元，詳見第四章。二資收益目標(biāo)項(xiàng)目投資收益率僅算現(xiàn)金回收部分產(chǎn)年收益庫未計(jì)算收益）。詳見第四章。三程進(jìn)度目標(biāo)

331元（中工程總進(jìn)度從年9月11日開工商業(yè)部分主題建筑2004531完，930日戶進(jìn)裝，12底商試營業(yè)；住宅建筑2004年12月31日完成結(jié)構(gòu)封頂；整個(gè)項(xiàng)目宅200510月交使用。詳見第三章。四成本控制目

20056月竣工住總成本（含稅費(fèi)）為20320萬元，力爭控制在19000元內(nèi)；單方成本控制在元（不含稅控制在元㎡）。五售及推廣目項(xiàng)目計(jì)劃總銷售額億元，2003底力爭實(shí)現(xiàn)合同銷售收入億元（開盤3個(gè)月內(nèi)）。詳見第五章。六商目標(biāo)-2F的力店招商簽約應(yīng)在2003年8月底定協(xié)或同；2003年910日成至少家骨架店招商；輔主力店必須引進(jìn)知名品牌，年10月開始全面招商，年8完成90%的招商任務(wù)；

2003年出租總收益564萬（含物管費(fèi)），其中自有資產(chǎn)出租收益第六章。七量目標(biāo)工程質(zhì)量達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。

331元詳見7----....第三項(xiàng)目施工進(jìn)度制計(jì)一期工作進(jìn)度制計(jì)劃為了保目的體度按司既目標(biāo)行項(xiàng)目的前期工作要確保按既定時(shí)間完成。

必須格制項(xiàng)的施計(jì)，序號(hào)一1

工作內(nèi)容前期手續(xù)初步設(shè)計(jì)

完成時(shí)間要求8月25完成初步設(shè)計(jì)方案，30辦理完報(bào)建手續(xù)

執(zhí)行部門8月項(xiàng)目部、研發(fā)部、總工辦、拓展部二

施工圖審查臨時(shí)施工許可證施工許可證預(yù)售許可證崗位安排

9月16完成建施圖，完成施工圖8月30至9月10108至1015日1016至1020

10月15項(xiàng)目部、研發(fā)部、營銷部、購物中心經(jīng)營公司、總工辦、拓展部項(xiàng)目部、拓展部、總工辦項(xiàng)目部、拓展部、總工辦項(xiàng)目部、拓展部、總工辦、銷售部三

項(xiàng)目總監(jiān)到崗監(jiān)理工程師到崗現(xiàn)場辦公室確定開工前準(zhǔn)備施工臨時(shí)用水電市政管網(wǎng)拆遷地質(zhì)勘察單位確定環(huán)境評(píng)估及污處平基單位確定土建單位招標(biāo)

月1月1（土建、安裝、預(yù)算個(gè)一名）8月月4日至20日月10日完成8月22日進(jìn)場8月15日確定8月30日確定8月31日完成

項(xiàng)目部、總工辦項(xiàng)目部、總工辦項(xiàng)目部、總工辦項(xiàng)目部、總工辦項(xiàng)目部、拓展部項(xiàng)目部、成本部、總工辦、設(shè)計(jì)院項(xiàng)目部、成本部、總工辦項(xiàng)目部、成本部、總工辦項(xiàng)目部、成本部、總工辦7四

監(jiān)理單位招標(biāo)8月31完成銷售前期準(zhǔn)備

項(xiàng)目部、成本部、總工辦

售樓部選址售樓部設(shè)計(jì)售樓部與圍墻銷售面積測繪報(bào)告交房標(biāo)準(zhǔn)確定

8月4日討論月12日完成方案，825日完成結(jié)構(gòu)和裝修施工圖設(shè)計(jì)月11日動(dòng)工，完工9月30日9月30日

項(xiàng)目部、營銷部、研發(fā)部項(xiàng)目部、研發(fā)部、營銷部、總工辦項(xiàng)目部項(xiàng)目部、研發(fā)部、銷售部項(xiàng)目部、研發(fā)部、銷售部8----....二目建設(shè)進(jìn)度制計(jì)劃序號(hào)1

工作內(nèi)容場地平整

完成時(shí)間要求9月10日至11月10

備注2

基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)到±0.00

2003年1110日至年12月302004年11日至2004年30日

日

55

2004年530日體完工商業(yè)建筑主體2004年930日交客戶裝200412月底商業(yè)部分試營業(yè)住宅建筑主體2004年12月30日完工綜合竣工20056月30日完工住宅交付使用200510日9----....第四項(xiàng)目實(shí)施本控計(jì)劃一期工程費(fèi)序號(hào)

費(fèi)用名稱

計(jì)算方法

單價(jià)

金額

備注（元）

(元

土地費(fèi)用方案設(shè)計(jì)費(fèi)初設(shè)及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)地質(zhì)勘探費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)印花稅城市配套費(fèi)

84535×（‰免

380

6000851482025.33.208

人

防費(fèi)

84535×50%

13

54.9

白蟻防治費(fèi)報(bào)建綜合費(fèi)用、證照費(fèi)施工用水電其它費(fèi)用

84535×315KWA含實(shí)測費(fèi)、審圖費(fèi)

0.5

4.2354.98352113

小

計(jì)

7636452二程建設(shè)費(fèi)序號(hào)

費(fèi)用名稱土石方工程建筑安裝工程費(fèi)外墻裝飾電梯工程智能化工程費(fèi)配套水電工程費(fèi)中央空調(diào)消防設(shè)施工程費(fèi)市政設(shè)施費(fèi)環(huán)境景觀工程天燃?xì)庀到y(tǒng)

計(jì)算方法100000×84535×70481×11509×（3000

金額(元14059174506501505508001763023036

備注包括塔樓外墻面裙房層24臺(tái)（部）室外綜合管網(wǎng)單冷暖-2F4F道路、綠化及廣場費(fèi)用向業(yè)主收取入成本

環(huán)保治理工程燈飾工程印花稅

2550(1+‰4.515

小

計(jì)

9173

單方造價(jià)：元/注：項(xiàng)目前期工程費(fèi)（一）和工程建設(shè)費(fèi)（二）合計(jì)：6452+9173=15625三司管理費(fèi)用

萬元10----....序號(hào)

費(fèi)用名稱公司管理費(fèi)小計(jì)

計(jì)算方法×2.0%

金額(萬元)500500

責(zé)任部門財(cái)務(wù)部、行政人事部四銷管理費(fèi)用序號(hào)

費(fèi)用名稱推廣費(fèi)用銷售費(fèi)用小計(jì)

計(jì)算方法××

金額(元)500250750

備注包括售樓部及模型含銷售人員工資、獎(jiǎng)勵(lì)和日常管理費(fèi)用五商管理費(fèi)用序號(hào)

費(fèi)用名稱

計(jì)算方法

金額

(萬元)

招商管理費(fèi)用小計(jì)

一個(gè)月租金

50六務(wù)費(fèi)用序號(hào)1

費(fèi)用名稱公司財(cái)務(wù)費(fèi)

計(jì)算方法1億××1年

金額(元)1000

責(zé)任部門財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部2

小

計(jì)

1000

貸款1億元人民幣七可預(yù)見費(fèi)用序號(hào)

費(fèi)用名稱不可預(yù)見費(fèi)小計(jì)

計(jì)算方法（1+2+3+4+5+6）×3%

金額(元)530530

責(zé)任部門財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部八業(yè)稅費(fèi)序號(hào)

費(fèi)用名稱

計(jì)算方法

金額

(萬元)

營業(yè)稅交易過戶稅土地增值稅印花稅

×5.75%×1.0%×1.0%׉

1437.52502501255

小

計(jì)

2062.511----....九本控制目標(biāo)1.總投資：1＋7=6452+9173+500+750+50+1000+530=184552.營業(yè)稅費(fèi)、土地增值稅、交易稅等稅共計(jì)：萬3.含稅總成本：(1)+(2)=18240+2062.5=元3.總銷售額：（不含車庫、主力店及其他骨架店賣場）元4.單方造價(jià)為：18455元÷84535萬方米=2183/其中：商業(yè)建筑成本：2323/㎡住宅成本：1486/

萬元稅前銷售利潤：—18455萬元=萬元稅前投資利潤率（僅計(jì)算銷售收入）：6545萬÷18455萬=35.5%自有經(jīng)營性固定資產(chǎn)萬，另有車庫面積㎡，預(yù)每年產(chǎn)生現(xiàn)金收益564萬十明在執(zhí)行過程中，嚴(yán)格按合同的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，而單項(xiàng)合同的簽定不得超出以上單項(xiàng)費(fèi)用控制計(jì)劃，合同簽定和資金使用由成本控制部和財(cái)務(wù)部監(jiān)督，分項(xiàng)費(fèi)用所包含的具體費(fèi)用項(xiàng)目由財(cái)務(wù)部解釋。12----....第五章

項(xiàng)目實(shí)施銷售及推廣計(jì)劃一、銷售則本項(xiàng)目盡可能全部銷售，實(shí)現(xiàn)最大現(xiàn)金流分部銷售，控制節(jié)奏，制造銷售饑餓度，實(shí)現(xiàn)快速集中銷售分三次開盤，在每次開盤中再進(jìn)行銷控，互為穿插，實(shí)現(xiàn)立體銷售體系以上3開盤實(shí)現(xiàn)銷售總額節(jié)前在都市廣場的銷售中進(jìn)行鋪王拍賣，拉升價(jià)位，聚集人氣二、銷售劃順序

時(shí)間

推出產(chǎn)品

備注第一次開盤2003年1026日（1026日至11第二次開盤2003年1115日（1115日至12月日第三次開盤2003年6（126）至年底

1F、2F負(fù)、負(fù)2F電梯公寓

臨街門面依廣場分三次推出：1.市廣場及相應(yīng)的2F2.感廣場及相應(yīng)的2F3.調(diào)廣場及相應(yīng)的2F三、目標(biāo)務(wù)（總銷售額計(jì)2.5）序號(hào)

執(zhí)行時(shí)間2003年11月年月年2004年月2004年月

目標(biāo)銷售額4千2千1千1千

20042004200420042004

年年年年年

11111

千萬千萬千萬千萬千萬11四、推廣劃

總計(jì)

2.513----....1.第一階段：形象推廣（月旬——9中旬）

推廣題：（8月10—月）XX——重慶一個(gè)新興的工業(yè)強(qiáng)區(qū)，國家西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展、綜合體改試點(diǎn)區(qū)目的：讓全社會(huì)了解XX，盡擴(kuò)張客戶面通路：晨、晚、商報(bào)媒的新聞炒寫推廣主題：（8月——9月日欣欣XX，投資熱土XX各級(jí)黨委和政府為投資者創(chuàng)造一個(gè)發(fā)財(cái)發(fā)展的投資環(huán)境目的：項(xiàng)目是政府規(guī)劃開發(fā)，以增強(qiáng)投資者的信心通路：晨、晚、商報(bào)媒的新聞炒寫/府性投資招商會(huì)/DM/

廠礦位展物準(zhǔn)備/XX主城入口廣告位一塊推廣主題C：（9月5日——9月日）XX區(qū)政府舊城改造工程，2003XX區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的典范XX目的：項(xiàng)目是政府規(guī)劃開發(fā)，以增強(qiáng)投資者的信心通路：晨、晚、商報(bào)媒的新聞炒寫府參與性的產(chǎn)品發(fā)布會(huì)民參與性的產(chǎn)品展示會(huì)樓書報(bào)2.第階段：產(chǎn)品推廣（月中旬——10月中）推廣主題：（9月——10月7）傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域中心最具規(guī)模的港式購物中心，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的核心點(diǎn)——XXXXX目的：開始了解產(chǎn)品、產(chǎn)生興趣通路：晨、晚、商報(bào)媒的新聞炒寫民參與性的產(chǎn)品展示會(huì)地現(xiàn)場房部、情景樣板區(qū)建成國慶狂歡節(jié)、商家巡展外廣告推主題：（108日——10月18日）購物、休閑、餐飲、娛樂、辦公、居住各種業(yè)態(tài)優(yōu)化重組，更顯龐大人氣三大主題廣場、兩大主力店，多條風(fēng)情步行街生態(tài)商業(yè)，因勢能動(dòng)XX·XXXXX——XX商業(yè)第一號(hào)目的：對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生興趣、購買欲望通路：商家公關(guān)活動(dòng)/主干線廣告牌/報(bào)紙夾報(bào)/報(bào)紙軟性/地區(qū)電臺(tái)殺3.第階段：銷售推廣（月20日—12月30）推廣主題：（1020日——1110）1028日第次開盤首創(chuàng)多個(gè)平街層，14----....體街鋪，鋪鋪臨街，更顯財(cái)富動(dòng)力三大主題廣場、步行街臨街旺鋪發(fā)售目的：強(qiáng)擋入市，聚集最大人氣通路：主干線廣告牌/報(bào)夾報(bào)/報(bào)紙軟性/地區(qū)電視臺(tái)封殺/拍賣會(huì)/推主題：月日——12月8）1128日二次開盤大型江景特賣場，巧妙創(chuàng)造時(shí)尚商業(yè)氣氛，更小投資成為財(cái)富領(lǐng)袖。更低首付擁有更大財(cái)富升值空間目的：降低進(jìn)入門檻，吸引更多小型投資經(jīng)營戶，繼續(xù)保證人氣通路：主干線廣告牌報(bào)紙夾報(bào)報(bào)軟性地電視臺(tái)封殺/推廣主題C：（12月10日——12月30日12月日第三次開盤熟商業(yè)配套、新都市精品豪宅、享受都市時(shí)尚新生活現(xiàn)代人——生活在時(shí)尚中心精品電梯公寓帶你進(jìn)入更高一層生活品質(zhì)目的：通過前期商業(yè)旺銷的保證，商業(yè)配套成熟，引導(dǎo)市民進(jìn)入市中心的電梯精品公寓入住的欲望通路：主干線廣告牌/報(bào)夾報(bào)/報(bào)紙軟性/地區(qū)電視臺(tái)封殺XXXXX

開盤前期營銷活動(dòng)細(xì)案812日819日828日828日-29日829日月31日月1-30日91-11日91-11日

前期活動(dòng)宣傳方案政府匯報(bào)各媒體采訪XX區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（宣傳部、商委、建委、區(qū)長等）完成臨時(shí)銷售接待處布置和形象單頁商報(bào)新XX新聞報(bào)道（新興工業(yè)強(qiáng)區(qū)、未來重慶交通樞紐）晨報(bào)、晚報(bào)新XX新聞報(bào)道（新興工業(yè)強(qiáng)區(qū)、未來重慶交通樞紐）完成XX項(xiàng)目銷售、推廣物料的所有平面設(shè)計(jì)工作漁洞主城區(qū)入口戶外廣告投資招商會(huì)籌備工作；XX投概念新聞報(bào)道銷售、推廣物業(yè)的所有平面設(shè)計(jì)確定及制作完成接觸拍賣專業(yè)代理公司15----....912日XX項(xiàng)目渝中區(qū)投資招商會(huì)（XX政府，項(xiàng)目各部門，主城區(qū)投資、經(jīng)營戶，商家，媒體）XX項(xiàng)目XX投資招商會(huì)（XX政府，項(xiàng)目各部門，XX投資經(jīng)919日9日日月日10月1月8日-10日10月日日10月17日

營戶，商家，媒體）銷售部現(xiàn)場布置投資招商會(huì)成功舉辦報(bào)道市民參與性產(chǎn)品展示活動(dòng)（區(qū)政府旁，有獎(jiǎng)問答活動(dòng)）品牌商家國慶巡展大型時(shí)尚晚會(huì)品牌商家國慶巡展活動(dòng)各媒體新聞發(fā)布拍賣會(huì)活動(dòng)方案確定、拍賣會(huì)準(zhǔn)備項(xiàng)目軟性宣傳拍賣會(huì)信息發(fā)布；拍賣會(huì)準(zhǔn)備拍賣會(huì)舉行10月20—22拍賣會(huì)成功舉辦各媒體新聞報(bào)道10月——26日步行街門面開盤廣告10月26日

開盤16----....第六章

項(xiàng)目實(shí)施招商計(jì)劃一目商業(yè)業(yè)態(tài)置1.主業(yè)態(tài)大型綜超營百貨店大型電器賣場中型小商品市場2.輔力業(yè)態(tài)餐飲品牌貨專營店家賣場數(shù)賣場休閑樂社區(qū)服務(wù)店化教育電影院二目商業(yè)業(yè)態(tài)局1.業(yè)布局特色定位立體式商業(yè)步行街，精品購物回廊，全面導(dǎo)入江景商場、休閑廣場概念（功能性都市廣場、生態(tài)型運(yùn)動(dòng)廣場、景觀型情調(diào)廣場）。2.業(yè)規(guī)劃布局?jǐn)?shù)據(jù)分析（見附表：項(xiàng)目商業(yè)布局?jǐn)?shù)據(jù)分析表）項(xiàng)目總建筑面積：萬㎡商業(yè)用房建筑面積：㎡3.各種布局位置分布（見附圖）三目招商目標(biāo)1.力店大型綜超——新世紀(jì)百貨、山城超市（-1F，面積約7000）百貨店——重百、南方百貨、立丹百貨（主力店

B區(qū)—3F層面積約7000㎡）中型電器賣場——廠家直銷店、品牌電器專賣店、魚洞本地電器專營店。17----....層，面積約5114㎡中型小商品市場——類似朝天門現(xiàn)有業(yè)態(tài)，種。（-1F，面積約6000㎡）2.輔力業(yè)態(tài)）餐飲——

整合魚洞地區(qū)現(xiàn)有同檔次的業(yè)大型餐飲（主題店）—重慶各品牌餐飲連鎖店（小天鵝、外婆橋、陶然居等）特色餐飲—南濱路各品牌店、南方花園各品牌店風(fēng)味餐飲—整合魚洞本地各餐飲店）百貨專營店——精品專賣店—重慶地區(qū)品牌時(shí)裝店、皮具箱包店、鞋類店等（移植朝天門、“XX·黃金海岸”相關(guān)業(yè)種、業(yè)態(tài)）（1F層社區(qū)服務(wù)類—投資經(jīng)營戶、地區(qū)品牌連鎖機(jī)構(gòu)，如金夫人、誠泰通訊、千葉眼鏡、和平藥房、鐘表等。（1F層）運(yùn)動(dòng)休閑街—針對(duì)各運(yùn)動(dòng)休閑品牌連鎖專營店（注意對(duì)“XX·金海岸”相關(guān)品牌的移植）。（2F層）優(yōu)雅女人坊—整合魚洞地區(qū)女性用品專營店、重慶朝天門地區(qū)批發(fā)店、“XX·黃金海岸”相關(guān)品牌。（2F）兒童紳士館—整合魚洞地區(qū)兒童及男性用品專營店、重慶朝天門地區(qū)專營店、區(qū)域性的品牌連鎖店。（2F層家居主題賣場—整合魚洞地區(qū)各專營店。（A區(qū)層）數(shù)碼通訊類主題賣場—整合魚洞地區(qū)各專營店。（A區(qū)層）休閑娛樂——西餐茶樓—整合魚洞本地業(yè)種、引進(jìn)重慶投資經(jīng)營戶。（3F）洗腳城—整合整合魚洞本地業(yè)種。（3F層KTV歌城（主題店）—整合洞本地業(yè)種、引重慶投資經(jīng)營戶。層）美容美發(fā)—整合魚洞本地業(yè)種。（3F層風(fēng)情酒吧—整合魚洞本地業(yè)種。（3F層網(wǎng)吧、游戲廳—整合魚洞本地業(yè)種、引進(jìn)電信投資經(jīng)營。（4F層影劇院（主題店）—利用XX政府的政策引導(dǎo)。層18----....四目招商面積除去銷售部分及租金收入確定1.招面積招商出租面積總合約2.91萬㎡其中綜超為㎡、A—4F主店為6900㎡、4F主題店為2300㎡主百貨（）6900㎡、3F其他計(jì)租面積為6048。2.收確定項(xiàng)目招商物業(yè)出租租金收入總和約564.75（含物管費(fèi)），自有資產(chǎn)出租收益為331.2萬中綜超元、百貨主力店元、主題店元月、其他為元等。五目招商時(shí)段分1.前準(zhǔn)備工作2003年610日完成魚洞地區(qū)各主干道所有商鋪的市調(diào)工作及目標(biāo)客戶的資料收集。2.綜百貨主力店2003年5下旬開始與重百、新世紀(jì)、山城超市、重客隆等同時(shí)接觸，預(yù)計(jì)年8底簽定租（售）合同（或意向合同）。3.各態(tài)骨架店

20032003年6初開始接觸，預(yù)計(jì)在2003年9月日至少確定家，并簽定租（售）合同（或意向合同），以配合項(xiàng)目的開盤銷售。4.輔力業(yè)態(tài)店2003年10月開始全面招商。其中包括各業(yè)態(tài)骨架店。預(yù)計(jì)在項(xiàng)目90%招商工作。

20048月完成19----....第七

項(xiàng)目施風(fēng)控制XXXXX

項(xiàng)目是我公司在區(qū)縣開發(fā)的第一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的實(shí)施是我公司經(jīng)營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移和實(shí)現(xiàn)的重要步驟，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是政策風(fēng)險(xiǎn)；二是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)；四是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很小，著重考慮項(xiàng)目的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。XXXXX

項(xiàng)目的總投資估算為億元，銷售收益估算為億元，年出租總收益564萬元，扣除各種折扣和優(yōu)惠后，項(xiàng)目的凈收益約億元（出租部分按年租金折算為現(xiàn)值），因此從整體上看項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。但是由于商業(yè)項(xiàng)目的特殊性，必須注意項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制。第一，從影響項(xiàng)目收益的幾個(gè)關(guān)鍵因素看，價(jià)格是最敏感的因素，它不僅影響銷售和招商周期，而且影響項(xiàng)目的回款速度、價(jià)格走勢和客戶心理。因此必須制定合理的銷售價(jià)格和銷售策略，特別是大門面銷售難度較大，必須細(xì)分這部分目標(biāo)市場，有針對(duì)性地策劃推廣，采取行之有效的銷售方式，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)銷售。第二、招商環(huán)節(jié)是XXXXX項(xiàng)目開發(fā)成敗的關(guān)鍵一環(huán)，必須加強(qiáng)招商質(zhì)量和進(jìn)度的控制。質(zhì)量體現(xiàn)在業(yè)態(tài)的組合方面，以下幾種情況可能破壞原有業(yè)態(tài)組合。第一，極富號(hào)力主力態(tài)入；二租（主店單方違退場第，具投和經(jīng)營重份的戶營業(yè)與邊態(tài)不。于第種況，以極的度促成其進(jìn)入，在不影響業(yè)態(tài)招商比例的情況下，盡量通過轉(zhuǎn)移調(diào)整以促成主力店入駐，同時(shí)，也可通過一系列優(yōu)惠策略轉(zhuǎn)移已生成業(yè)態(tài)。對(duì)于第二種情況，解決辦法是加強(qiáng)客戶儲(chǔ)備管理，項(xiàng)目業(yè)態(tài)的客戶儲(chǔ)備量越大，選擇的空間就越大，風(fēng)險(xiǎn)也就較小，對(duì)于第三種情況出現(xiàn)的可能性較小，但仍要注意通過商鋪置換的方式解決。第三、加強(qiáng)組織保障，完善投資控制措施。XXXXX項(xiàng)目采用總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司其他各部門予以大力配合、協(xié)助，切實(shí)解決項(xiàng)目實(shí)施中遇到的問題。對(duì)投資的控制采取限額包干、落實(shí)責(zé)任部門和相應(yīng)的責(zé)任人，特別是工程費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、策劃推廣費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等應(yīng)重點(diǎn)控制。20----....第八

項(xiàng)目織架及工流程一目組織架構(gòu)1.基構(gòu)架XX

項(xiàng)目由XX城建公司研發(fā)中心進(jìn)行前期項(xiàng)目策劃，XX項(xiàng)部承擔(dān)開發(fā)建設(shè)任務(wù)，并由其負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整個(gè)實(shí)施工作。項(xiàng)目部實(shí)施組織結(jié)構(gòu)如下：公司總經(jīng)理XX項(xiàng)目部公司研究發(fā)展部

公司拓展報(bào)建部

公司成本控制部

公司營銷部

購物中心發(fā)展公司

公司總工辦

集團(tuán)財(cái)務(wù)部說明：XXXXX項(xiàng)目部將于年930日前組建完成，形成以項(xiàng)目部為核心、其他部門接受項(xiàng)目部業(yè)務(wù)調(diào)控的運(yùn)作模式，公司各個(gè)部門對(duì)項(xiàng)目部的運(yùn)作必須予以全力配合與支持。2.項(xiàng)部人員編制及職責(zé)說明經(jīng)理工程總監(jiān)1人

1土建工程師2

設(shè)備工程師2

預(yù)算人員1

外勤人員1

內(nèi)勤人員1說明：1土建工程師負(fù)責(zé)現(xiàn)場建筑、結(jié)構(gòu)工程監(jiān)理21----....2設(shè)工程負(fù)現(xiàn)場、、暖工監(jiān)理3預(yù)算人員負(fù)責(zé)工程的預(yù)、決算工作外勤員責(zé)辦、調(diào)現(xiàn)相施手續(xù)內(nèi)勤人員負(fù)責(zé)資料管理、計(jì)劃及日常事務(wù)二目實(shí)施工作程控制公司總經(jīng)理XXX

項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目部

監(jiān)理部配合與協(xié)