成都周邊旅游概況

1/1成都周邊旅游概況成都周邊旅游概況及投資分析

一、小長(zhǎng)假為成都周邊休閑旅游產(chǎn)品帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇

成都是一個(gè)休閑文化氛圍非常濃厚的城市，成都市民是特別“怡然”的面貌面對(duì)世事。因此，成都的休閑旅游產(chǎn)品類型豐富，數(shù)量眾多，并經(jīng)歷了長(zhǎng)期以來(lái)的實(shí)踐考驗(yàn)。在我國(guó)休假制度尚未調(diào)整之前，成都市及其周邊的休閑旅游產(chǎn)品一直保持旺盛的生命狀態(tài)，為大成都及臨近城市市民假日出游，特別是周末短期假日出游提供著最佳選擇。如今，國(guó)家休假制度進(jìn)行了調(diào)整，小長(zhǎng)假的出現(xiàn)，將成都周邊旅游產(chǎn)品推向更為重要的歷史舞臺(tái)。

１．時(shí)間限制

“小長(zhǎng)假”之所以謂之為小，主要指其針對(duì)“黃金周”而言。國(guó)家休假制度調(diào)整之后，清明、五一、端午、中秋成為法定節(jié)假日，加上附近雙休日，可以連續(xù)休假三天。三天對(duì)于成都普通市民而言，其實(shí)并不比周末長(zhǎng)多少。因此，廣大的成都市民在制定小長(zhǎng)假出游計(jì)劃時(shí)，一般不會(huì)考慮行程距離較遠(yuǎn)的景區(qū)景點(diǎn)，他們通常會(huì)在完成有關(guān)家庭事務(wù)之后，“順便”進(jìn)行一定范圍及時(shí)間內(nèi)的休閑活動(dòng)。成都市周邊休閑旅游場(chǎng)所理所當(dāng)然成為市民首選。

２．產(chǎn)品數(shù)量眾多，開發(fā)較為成熟

成都市不但本身?yè)碛斜姸喔叩燃?jí)、開發(fā)成熟、知名度和美譽(yù)度相對(duì)較高的景區(qū)景點(diǎn)，而且周邊地區(qū)高等級(jí)旅游資源也相當(dāng)豐富，包括兩個(gè)世界級(jí)眾多國(guó)家

級(jí)旅游資源及風(fēng)景名勝區(qū)。成都作為西部旅游資源大省——四川的省會(huì)所在地，自古以來(lái)就是重要的交通樞紐和要道，也是重要的旅游中轉(zhuǎn)站。成都市民長(zhǎng)期以來(lái)都是周邊各大旅游景區(qū)景點(diǎn)的重要也是主要客源。

成都周邊地區(qū)自然資源極其豐富。川西平原特有的自然地理?xiàng)l件決定該地區(qū)氣候怡人、物產(chǎn)豐富，自古就被稱為“天府之國(guó)”。因此，成都周邊休閑旅游產(chǎn)品極其豐富。而且，由于成都旅游業(yè)從往年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，成都市民對(duì)成都周邊地區(qū)休閑旅游地所做出的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)相當(dāng)大。

３．“清明”為證

清明節(jié)當(dāng)天，至下午４時(shí)－５時(shí)，蒲江石象湖入園游客人數(shù)超過１萬(wàn)５千人次，自駕車超過２０００臺(tái)；溫江國(guó)色天鄉(xiāng)樂園游客量超過９萬(wàn)人次，各種活動(dòng)項(xiàng)目排起長(zhǎng)隊(duì)；黃龍溪古鎮(zhèn)接待旅游者約７萬(wàn)人次，自駕車３０００多臺(tái)。三天假期中，青城山－都江堰景區(qū)接待游客１０萬(wàn)人次、洛帶古鎮(zhèn)景區(qū)接待游客２９萬(wàn)人次、溫江國(guó)色天鄉(xiāng)接待游客２２．６萬(wàn)人次……這一組組數(shù)據(jù)，直逼去年的五一黃金周。

從以上相關(guān)數(shù)據(jù)不難看出，今年第一個(gè)小長(zhǎng)假，成都周邊休閑旅游產(chǎn)品受到以成都市民為主要組成部分的旅游者客源的廣泛青睞。

二、十一”黃金周，成都實(shí)現(xiàn)旅游收入62.69億元

國(guó)慶7天大假，全市共接待游客904.8萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)23.1%；實(shí)現(xiàn)旅游收入62.69億元，同比增長(zhǎng)32.8%。

據(jù)成都市旅游局?jǐn)?shù)據(jù)截至到7日下午４時(shí)時(shí)，黃龍溪古鎮(zhèn)七日累計(jì)接待旅游者約71萬(wàn)人次，自駕車66000多臺(tái)，拿下成都周邊游接待游客數(shù)量冠軍。洛帶古鎮(zhèn)景區(qū)接待游客51萬(wàn)人次、自駕車40000多臺(tái)。平樂古鎮(zhèn)接待游客50.3萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)60%。街子古鎮(zhèn)接待游客46.3萬(wàn)人次，為歷年之最。五鳳古鎮(zhèn)景區(qū)接待游客10.5萬(wàn)人次。

除成都周邊各大古鎮(zhèn)以外，七天“黃金周”大假青城山接待游客21.07萬(wàn)人次、同比增長(zhǎng)26.32%，古堰景區(qū)接待游客24.49萬(wàn)人次、同比增長(zhǎng)21.12%，石象湖接待游客7.04萬(wàn)人次、同比增長(zhǎng)60%，非遺博覽園接待游客57萬(wàn)余人。近郊游、古鎮(zhèn)游、鄉(xiāng)村游等中短途旅游火爆節(jié)日期間，城市公園、主題公園、中遠(yuǎn)程景（區(qū)）點(diǎn)、旅游古鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村旅游景區(qū)仍是出行的主要選擇。

高坪鋪古鎮(zhèn)洛帶古鎮(zhèn)黃龍溪古鎮(zhèn)平樂古鎮(zhèn)五鳳古鎮(zhèn)街子古鎮(zhèn)57.8km27.8km51km97.7km70.2km63.6km最近道路距離（以天府廣場(chǎng)為起點(diǎn)）

220畝880

畝

3600

畝

1800

畝

32.5

畝

1000

畝

面積

/

600

萬(wàn)1080

萬(wàn)

340

萬(wàn)

100

萬(wàn)

520

萬(wàn)

2013

年接待人數(shù)

美食節(jié)、古蜀文化節(jié)水龍、火龍節(jié)消夏狂歡節(jié)川劇、群獅鬧新春舞龍寺廟、美食特色活動(dòng)

/120

元

/

㎡

150

元

/

㎡

90

元

/

㎡

80

元

/

㎡

100

元

/

㎡

2014

年平均租金價(jià)格

三、商鋪投資優(yōu)勢(shì)

一、商鋪熱銷的原因

1、市場(chǎng)環(huán)境因素：社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，商業(yè)的作用顯著增強(qiáng)，商品住宅區(qū)大量興起，也促進(jìn)了周邊商圈的發(fā)展；

2、投資因素：目前個(gè)人投資渠道較少，股市、債券等投資回報(bào)不理想，國(guó)內(nèi)外連鎖機(jī)構(gòu)競(jìng)相圈地，搶占市場(chǎng)，也加大了商鋪的需求量。

二、投資商鋪的優(yōu)勢(shì)

1、穩(wěn)定性：相對(duì)于股市、債券等，其穩(wěn)定性是其他很多投資渠道所不能比擬的，而大多數(shù)投資者認(rèn)為，投資商鋪可以獲得穩(wěn)定的收益；

2、能長(zhǎng)期升值：從投資者的角度，認(rèn)為物業(yè)是會(huì)長(zhǎng)期升值的；

3、具有高回報(bào)率：住宅回報(bào)率一般只有6％～8％，而商鋪的回報(bào)率可達(dá)8％～12％，甚至15％，對(duì)投資者具有誘惑力；

4、具有投資潛力：

三、商鋪投資者的類型

1、專業(yè)的商鋪投資商：擁有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，做大型商鋪投資，購(gòu)買商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，出租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商；

2、小型商鋪投資商：擁有一定的閑散資金，適宜個(gè)人。

四、商鋪的主要類型

1、新建住宅底商：目前已成過時(shí)趨勢(shì)；

2、已經(jīng)形成規(guī)模的大型商業(yè)街區(qū)：

3、大型人流集散地：

五、商鋪投資的類型

購(gòu)買和租賃，購(gòu)買又分初始購(gòu)買和二手購(gòu)買，租賃又分直接租賃和轉(zhuǎn)租。六、商鋪選擇的六大要素：人氣，位置和交通，鋪型設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，商業(yè)承載量，升值潛力。

七、商鋪價(jià)值的市場(chǎng)分析

1、是否處于核心商圈：核心商圈的力量是巨大的，是否處于核心商圈，其價(jià)值的相差可達(dá)數(shù)倍；

2、市政規(guī)劃如何：市政規(guī)劃可讓一個(gè)項(xiàng)目或區(qū)域的商業(yè)價(jià)值大起大落，對(duì)商業(yè)的巨大影響不可不引起重視，比如城市交通建設(shè)，市政工程建設(shè)，城市規(guī)劃；

3、掌握租金水平及未來(lái)走勢(shì)：這對(duì)大多數(shù)投資者來(lái)說(shuō)較難，但他對(duì)投資收益的判斷至關(guān)重要；

4、選擇成熟地段：地段的重要性是多數(shù)投資者所關(guān)注的；

5、注重長(zhǎng)線收益：投資決策時(shí)切忌只顧現(xiàn)實(shí)利益，投資是一個(gè)長(zhǎng)期行為；

四、商鋪投資比較

1、商鋪投資與證券投資

商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，尤其在當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，階梯式推進(jìn)商鋪的增值；另一方面，中國(guó)商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。以上各項(xiàng)因素最大限度降低商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證了商鋪的投資收益率。

與商鋪投資相比，證券投資風(fēng)險(xiǎn)較大，投資回報(bào)較低。

2001年～2002年的兩年中，國(guó)內(nèi)深圳、上海股市股指大幅下跌，2001年上證指數(shù)從2077點(diǎn)開盤，在2001年6月份最高觸及2245點(diǎn)后，就開始了漫漫“熊”途，最低探至1514點(diǎn)，最終跌至年底的1646點(diǎn)，當(dāng)年，深滬股市股票跌幅普遍達(dá)40%左右；2002年上證指數(shù)從1643點(diǎn)開盤，最高摸高至1748點(diǎn)，最低探至1339點(diǎn)，并最終收盤至1357點(diǎn)，深滬股市散戶普遍發(fā)生大幅虧損，就連封閉式基金也基本上以年度虧損告終。從以上情況可以看出，國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)很大，投資收益率較低。

對(duì)于絕大多數(shù)個(gè)人投資者來(lái)講，在中國(guó)證券市場(chǎng)投資賺錢的確很難，因?yàn)樯敉顿Y者從股市賺錢等于說(shuō)是和投資機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)操作能力，換言之，是從投資機(jī)構(gòu)兜里賺錢；但商鋪投資卻屬于典型的以商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)零售市場(chǎng)為依托，進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)投資。對(duì)證券投資和商鋪投資做以上對(duì)比，相信讀者能夠建立基本的對(duì)比思維。

2、商鋪投資與住宅投資

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，在目前的市場(chǎng)情況下，住宅投資收益率約為8%左右，商鋪的投資收益率約為10%～15%。另外，如前文所述，商鋪投資的穩(wěn)定性都要優(yōu)于住宅投資。商

鋪的客戶租用商鋪之后往往都要進(jìn)行裝修改造，并配備必要的設(shè)施，這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶資金投入的原因，投資回收目標(biāo)需要較長(zhǎng)的租約——可能商鋪一次租約的租期會(huì)達(dá)到3-5年，而且很可能租戶期望的租期更長(zhǎng)，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會(huì)簽太長(zhǎng)的租約。

當(dāng)然，商鋪投資較高的回報(bào)率對(duì)商鋪投資者的專業(yè)能力有較高要求：商鋪進(jìn)入市場(chǎng)后要面對(duì)兩級(jí)客戶，一級(jí)即經(jīng)營(yíng)者，另一級(jí)即消費(fèi)者，兩級(jí)客戶需求無(wú)疑對(duì)商鋪有各種要求，假如投資者購(gòu)買的商鋪能夠滿足以上兩級(jí)客戶需求，那么該商鋪的投資就是成功的，但事實(shí)上，達(dá)到以上兩級(jí)客戶的需求比較難，對(duì)商鋪投資者是一個(gè)考驗(yàn)；住宅所面對(duì)的客戶只有一級(jí)，那就是租戶，而且用途就是居住，很顯然住宅投資對(duì)專業(yè)能力的要求相對(duì)較低。

3、商鋪投資與寫字樓投資

寫字樓投資的收益率就北京寫字樓市場(chǎng)而言，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，投資收益率可以達(dá)到10%左右，但問題是目前市場(chǎng)的供應(yīng)量比較大，有些地方呈現(xiàn)飽和的狀態(tài)，而且寫字樓升值空間有限，投資對(duì)資金的要求比較高。對(duì)于一個(gè)供需均衡或飽和的市場(chǎng)，其投資靈活性值得商榷。

良好的投資品種首先是有長(zhǎng)足發(fā)展空間的品種，商鋪投資與寫字樓投資比較的話，很顯然前者屬于更有發(fā)展空間的投資類型.

五、租金飄紅、商鋪投資首選古鎮(zhèn)

華西都市報(bào)9.19日原文摘錄

@華西都市報(bào):據(jù)悉，首屆四川國(guó)際旅游交易博覽會(huì)將于9月26日-9月29日在峨眉山市舉行，引發(fā)多方關(guān)注。據(jù)四川省旅游局負(fù)責(zé)人介紹，“本屆旅博會(huì)的召開，將搭建全省旅游國(guó)際化、市場(chǎng)化的重要平臺(tái)，推動(dòng)建設(shè)旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省和世界旅游目的地?！弊鳛榈谌a(chǎn)業(yè)代表的旅游業(yè)，開始迎來(lái)前所未有的良好機(jī)遇。

“中國(guó)擁有悠久的歷史文化古跡，以古鎮(zhèn)為代表的景點(diǎn)成為市民們熱衷的旅游目的地。”行業(yè)人士認(rèn)為。在成都周邊古鎮(zhèn)，如洛帶古鎮(zhèn)、平樂古鎮(zhèn)、街子古鎮(zhèn)等，已經(jīng)成為人們節(jié)假日必逛的景點(diǎn)。人流的快速涌入，讓這些古鎮(zhèn)迎來(lái)了滾滾客流，古鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)正在迎來(lái)無(wú)限商機(jī)?！霸伦饨鹜黄?70元/平米/月！”這是洛帶古鎮(zhèn)一家羊肉湯商鋪的租金水平，令人咋舌?！安浑y理解，旺盛的消費(fèi)力，甚至比很多主城區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)還好，租金自然水漲船高?！彼拇ň┤鸺瘓F(tuán)董事長(zhǎng)滕軍表示。

客流滾滾古鎮(zhèn)商鋪“火得有道理”！

嘴里嚼著特色食品，手里提著旅游紀(jì)念品，身上披著各種民族旅游服飾，不知從什么時(shí)候開始，古鎮(zhèn)游成為一項(xiàng)時(shí)尚的活動(dòng)，人人游古鎮(zhèn)成為普遍現(xiàn)象。同時(shí)，人們對(duì)成都周邊的古鎮(zhèn)，印象最深的也是滾滾的人流和擁擠的消費(fèi)人群，人

人皆一副標(biāo)準(zhǔn)的“古鎮(zhèn)游”模樣。

當(dāng)下，很多古鎮(zhèn)大都依靠知名旅游景點(diǎn)，本身具有特殊的客流吸引力。景區(qū)周邊的古鎮(zhèn)等物業(yè)，作為景區(qū)游客的住宿、休閑等吃喝玩樂設(shè)施，往往獲得很大的發(fā)展空間和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。于是，標(biāo)準(zhǔn)化的古鎮(zhèn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)開始成為人們耳熟能詳?shù)臒衢T旅游消費(fèi)場(chǎng)所。

在洛帶古鎮(zhèn)，作為傳統(tǒng)的商賈云集之地，近年來(lái)得到當(dāng)?shù)卣拇罅ν苿?dòng)，交通、環(huán)境等基礎(chǔ)建設(shè)迅速推進(jìn)，改善了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)消費(fèi)環(huán)境，年旅游人數(shù)達(dá)數(shù)百萬(wàn)。同時(shí)，調(diào)查顯示，洛帶古鎮(zhèn)商鋪?zhàn)饨鹌毡檫_(dá)到100元/平米·月，優(yōu)勢(shì)地段甚至達(dá)到兩三百元/平米·月，這在地處郊區(qū)的商業(yè)而言，確實(shí)是個(gè)驚喜。作為當(dāng)?shù)匦律虡I(yè)古鎮(zhèn)中國(guó)藝庫(kù)，獲得較好的發(fā)展基礎(chǔ)和空間。調(diào)查顯示，該商鋪售價(jià)超過3萬(wàn)元/平米，市場(chǎng)銷售頗為看好，目前租金穩(wěn)定在150元/平米·月。

在川內(nèi)，人們熟悉的平樂古鎮(zhèn)、泰安古鎮(zhèn)、柳江古鎮(zhèn)、街子古鎮(zhèn)等，都憑借特色商鋪地產(chǎn)，建立特色旅游經(jīng)濟(jì)。與此同時(shí)，在國(guó)內(nèi)許多地區(qū)，依靠傳統(tǒng)的文化和古跡升級(jí)打造的景點(diǎn)配套——古鎮(zhèn)，都迎來(lái)良好的發(fā)展前景。作為國(guó)內(nèi)古鎮(zhèn)商業(yè)的知名打造者，京瑞集團(tuán)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展勢(shì)頭兇猛，在德陽(yáng)什邡、云南曲靖、山東墾利等地，占地動(dòng)輒上千畝的建設(shè)規(guī)模，以及來(lái)自義烏旅游商品協(xié)會(huì)的戰(zhàn)略合作，都讓古鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)迸發(fā)新的活力，讓古鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)超越了景點(diǎn)配套的狹隘定義，開始成為城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。

經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新

投資商鋪跟著“靠山”走

隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，嚴(yán)重供大于求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，讓很多投資者陷入租

售難題。嚴(yán)重脫節(jié)的租售比，讓很多業(yè)主寧可選擇空置商鋪，使商鋪投資陷入發(fā)展滯漲期，短時(shí)間內(nèi)難以破解。

選擇新商業(yè)投資方向，成為人們關(guān)注的問題。隨著地方政府對(duì)旅游地產(chǎn)的投入不斷加大，以古鎮(zhèn)商業(yè)、品質(zhì)農(nóng)家樂等商業(yè)體，相較于城區(qū)“高大上”的建筑風(fēng)