某大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

某大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)(doc9頁)如何進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目操作方式應(yīng)高度專業(yè)化

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)火熱，但近來眾多的ShoppingMall綜合商業(yè)項(xiàng)目擱淺，也反應(yīng)出此類項(xiàng)目操作中有很大失誤，最主要的原因是對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的高專業(yè)化要求認(rèn)識(shí)不夠。

與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項(xiàng)目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商引資是否成功是該項(xiàng)目能否順利進(jìn)行的第一要素。而商家評(píng)估一個(gè)項(xiàng)目是否有經(jīng)營前途，簡單說來，主要取決于三個(gè)方面：一是項(xiàng)目區(qū)位、市場(chǎng)支撐與商業(yè)業(yè)態(tài)定位；二是項(xiàng)目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否滿足商家特定的專業(yè)需求；三是從回報(bào)的角度，是否具備與商家資源整合的專業(yè)化管理水準(zhǔn)。也就是說，一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以及后期的經(jīng)營管理三個(gè)階段都需要有高度專業(yè)化水準(zhǔn)的操作能力。

而國內(nèi)開發(fā)商普遍還在沿用住宅項(xiàng)目開發(fā)的操作模式。基本上是開發(fā)商自己策劃，開發(fā)商委托并指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，到項(xiàng)目初步定型或徹底完工時(shí)再進(jìn)行招商。因而無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都與國際大型商業(yè)項(xiàng)目的操作模式脫節(jié)。造成規(guī)劃設(shè)計(jì)等實(shí)施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發(fā)是直銷，大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是傳銷，做住宅開發(fā)時(shí)發(fā)展商可以自己研究市場(chǎng)，開發(fā)產(chǎn)品，并面向社會(huì)銷售。對(duì)中小型商業(yè)或?yàn)樽≌_發(fā)配套的商業(yè)，也可采用這種模式。而大型商業(yè)項(xiàng)目就像酒店設(shè)施一樣，必須由酒店管理集團(tuán)來介入前期策劃與后期管理，開發(fā)商難于直接進(jìn)行專業(yè)化的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃并對(duì)商家進(jìn)行管理。發(fā)展商只有在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的協(xié)助下，才能使一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到專業(yè)化的高度。

二、重視專業(yè)顧問公司的建筑計(jì)工作范疇了，但這正是優(yōu)秀的專業(yè)化的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務(wù)。在大型商業(yè)的平面設(shè)計(jì)中，各部分功能都有嚴(yán)格的要求，如主力連鎖超市每個(gè)品牌對(duì)建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴(yán)格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時(shí)又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計(jì)需要解決的問題。

另一方面，不是所有建筑設(shè)計(jì)公司都能進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的好壞，直接影響開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，以及項(xiàng)目的生死存亡。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非?；钴S、時(shí)尚的建筑類型，要求設(shè)計(jì)師除了具有豐富的經(jīng)驗(yàn)、高度熟練與綜合的設(shè)計(jì)能力以外，敏銳地把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)并與開發(fā)商、策劃機(jī)構(gòu)及銷售代理公司之間密切合作，及時(shí)反饋，將市場(chǎng)的需求融匯到規(guī)劃設(shè)計(jì)中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)師不可或缺的能力。

四、選址應(yīng)充分考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議

大型商業(yè)設(shè)施的選址同城市整體發(fā)展關(guān)系密切，由于國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有住宅類地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)選址的更多地根據(jù)現(xiàn)狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設(shè)計(jì)，最終將導(dǎo)致招商及運(yùn)營上的巨大困難。

大型商業(yè)設(shè)施的選址，國外企業(yè)有一系列參教和指標(biāo)，包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，道路交通指標(biāo)、人口指標(biāo)、配套指標(biāo)。其中區(qū)位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應(yīng)重視城市整體的商業(yè)布局規(guī)劃和總體發(fā)展走向。不同的業(yè)態(tài)要求不同的區(qū)位。大型倉儲(chǔ)超市和大型建材超市所要求的區(qū)位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價(jià)低，空間的交通便利的區(qū)域。

在沒有確定具體商家的情況下，商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃選址更應(yīng)該考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議。如在規(guī)劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內(nèi)容為：交通便利、認(rèn)知便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購便利。

交通便利不僅是指絕對(duì)距離遠(yuǎn)近，更多的是考慮客戶對(duì)交通時(shí)耗的便利需求，考慮自駕車與公共交通的不同特點(diǎn)和對(duì)便利性的不同需求。交通便利性的環(huán)境，是以商家對(duì)消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)，這個(gè)預(yù)期數(shù)量又來自對(duì)周邊城市人口分布，人口結(jié)構(gòu)、收入與消費(fèi)水平的調(diào)查分析。大型零售商業(yè)需求有效商圈常住人口不少于20萬人。

認(rèn)知便利是指在局部區(qū)位上讓消費(fèi)者能夠便利地找到自標(biāo)商場(chǎng)，特別是對(duì)自駕車消費(fèi)群體，在規(guī)劃選擇中充分考慮遠(yuǎn)距離（500米以外），中距離（200米以外）的認(rèn)知特性，從而確定最終的選址及總體的規(guī)劃局部形態(tài)。

5A中的后三個(gè)方面更多是在大的選址確定之后，商業(yè)設(shè)施具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮和遵循的規(guī)律。

五、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的最大挑戰(zhàn)

在大型商業(yè)項(xiàng)目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場(chǎng)、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個(gè)組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中最大的挑戰(zhàn)。

商業(yè)項(xiàng)目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計(jì)的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)。不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動(dòng)場(chǎng)地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動(dòng)靜活動(dòng)形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時(shí)也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場(chǎng)所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動(dòng)態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計(jì)上創(chuàng)造一個(gè)能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項(xiàng)目的特殊要求。同時(shí)，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計(jì)要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

不同于普通獨(dú)立的商業(yè)建筑，如百貨商場(chǎng)、超市等，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對(duì)結(jié)構(gòu)、設(shè)備等技術(shù)要求更高。一些先進(jìn)的結(jié)構(gòu)、設(shè)備技術(shù)的采用也需要建筑設(shè)計(jì)師和國外專業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結(jié)構(gòu)體系、生態(tài)智能設(shè)備體系以及先進(jìn)的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中往往是必須重點(diǎn)研究的技術(shù)核心。甚至某些技術(shù)難點(diǎn)部位不能簡單照搬國外的實(shí)例，而應(yīng)根據(jù)國內(nèi)實(shí)際情況專門研究并制定技術(shù)解決方案。北京某ShoppingMall在設(shè)計(jì)都完成之后上報(bào)時(shí)，才發(fā)現(xiàn)其中有重大的消防隱患，原因就在于沒有充分考慮到美國和中國在相關(guān)規(guī)范方面的差異。功能布局需要重大調(diào)整，導(dǎo)致設(shè)計(jì)全盤返工。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，不同的功能空間有相當(dāng)嚴(yán)格的技術(shù)要求，如電影院需要大空間以及適當(dāng)傾斜的地面，餐飲設(shè)施需要獨(dú)立的排風(fēng)、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨(dú)立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。某些大型超市對(duì)每層面積、柱網(wǎng)尺寸、層高等也都有自身獨(dú)特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關(guān)系的復(fù)雜性。沒有經(jīng)過深思熟慮的簡單布置會(huì)造成后期更改的不便，也影響到正常的運(yùn)營和使用。如某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行招商，其地段、規(guī)模等均對(duì)一家大型超市具有相當(dāng)?shù)奈Γ渲W(wǎng)、層高方面雖適合普通商業(yè)的需要，卻與這家超市的要求有較大差距，最后雙方的合作都沒有成功。

在商業(yè)運(yùn)營與建筑設(shè)計(jì)之間有時(shí)會(huì)產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會(huì)影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，一方面要追求技術(shù)的進(jìn)步、重視對(duì)新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時(shí)，應(yīng)充分考慮技術(shù)實(shí)現(xiàn)的可能性。這方面有一個(gè)類似項(xiàng)目的例子，五棵松體育中心雖然是一個(gè)體育設(shè)施項(xiàng)目，但其中包含了一大部分商業(yè)設(shè)施。最初的國際投標(biāo)中標(biāo)方案中，將商業(yè)設(shè)施放至大空間的體育館上空，造成荷載分配違背結(jié)構(gòu)常理，增加了很多技術(shù)問題，也極大地提高了建筑造價(jià)。后來，經(jīng)過各方面專家的反復(fù)研討和論證，決定將兩部分功能位置互換，徹底改變了原始設(shè)計(jì)方案。

商業(yè)業(yè)態(tài)的繁榮，滿足了人們?nèi)找尕S富的物質(zhì)和精神需求，也對(duì)建筑設(shè)計(jì)提出了更高的要求，甚至其中有許多內(nèi)容在國內(nèi)無規(guī)范可循。這都需要設(shè)計(jì)師具有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)從策劃到實(shí)施全過程的更全面的綜合了解，和處理新出現(xiàn)的特殊建筑類型的專業(yè)技術(shù)能力。六、豐富的空間效果和多元化的立面設(shè)計(jì)創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)的新模式

隨著時(shí)代的進(jìn)步，商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運(yùn)動(dòng)等多方面發(fā)展，從以購物為主要目的的消費(fèi)方式發(fā)展為尋求各種生活體驗(yàn)為目的的綜合消費(fèi)方式。這也要求其建筑設(shè)計(jì)無論在空間效果還是立面造型等方面均應(yīng)適應(yīng)這種全新的體驗(yàn)消費(fèi)模式。

商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場(chǎng)化、商業(yè)化的建筑類型，但在創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)場(chǎng)所這方面，應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。這里的建筑藝術(shù)，不僅僅是指專業(yè)角度的藝術(shù)追求，還包括大眾藝術(shù)、流行時(shí)尚等。建筑藝術(shù)是一個(gè)地區(qū)和一個(gè)時(shí)代文化藝術(shù)表現(xiàn)中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續(xù)性以及時(shí)代的前瞻性，直接對(duì)人們的心理、生理施加影響，對(duì)于傳播新的物質(zhì)文明和精神文明起著能動(dòng)的作用。人類制造建筑，同時(shí)建筑又影響人類，對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，應(yīng)成為矗立在當(dāng)?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群體甚至城市區(qū)域，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時(shí)代感相溝通的氛圍。

在商業(yè)建筑的空間效果營造中，必須調(diào)動(dòng)一切藝術(shù)的、技術(shù)的手段，并著重于空間尺度、空間氣氛的表現(xiàn)。在室內(nèi)外空間的結(jié)合以及建筑與環(huán)境景觀的結(jié)合等方面達(dá)到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協(xié)調(diào)，并促進(jìn)人與建筑及空間環(huán)境的互動(dòng)。

u、空間尺度

不同的消費(fèi)場(chǎng)所有其相應(yīng)的空間尺度要求。如大型購物中心需要?jiǎng)?chuàng)造超大尺度的室內(nèi)空間，各種中庭、內(nèi)院、挑空、吹拔的尺度處理應(yīng)與建筑規(guī)模大小相協(xié)調(diào)。而商業(yè)步行街則需要親切宜人的人性化空間，其街道的寬度、兩側(cè)建筑物的體量都不能太大，且建筑的層數(shù)不宜超過四層，街道的寬度也不宜超過20米。同時(shí)沿街的空間尺度也應(yīng)有收有放，開闊的廣場(chǎng)空間和狹窄的街巷空間形成富于變化的空間序列。

u、空間氣氛

體驗(yàn)消費(fèi)對(duì)人的吸引力來自于不同空間氣氛的營造，既有大空間的豪華氣派、富麗堂皇，也有小空間的親切閑適。在形成其自身特色化、個(gè)性化的手段中，主題式體驗(yàn)消費(fèi)是設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，可以是北歐小鎮(zhèn)或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強(qiáng)調(diào)，也可以是本土民俗文化的發(fā)掘，如南夫子廟的秦淮風(fēng)情、北京什剎海的老北京風(fēng)情等。商業(yè)活動(dòng)與旅游度假等其它產(chǎn)業(yè)的結(jié)合也是創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)場(chǎng)所的行之有效的方法。此外，現(xiàn)代科技手段的運(yùn)用，如各種聲、光、電設(shè)備可以創(chuàng)造出各種虛幻空間和高科技的消費(fèi)體驗(yàn)。而且，將傳統(tǒng)的商業(yè)與現(xiàn)代科技相結(jié)合而產(chǎn)生全新的體驗(yàn)場(chǎng)所，既是商業(yè)建筑發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是提高其市場(chǎng)競爭力的核心。

u、室內(nèi)外空間的結(jié)合

商業(yè)活動(dòng)的發(fā)展，經(jīng)歷了從室外到室內(nèi)的漫長過程，各種大型購物中心、百貨商場(chǎng)、超市更是為室內(nèi)的商業(yè)活動(dòng)提供了全天候舒適宜人的良好環(huán)境。但近年來，隨著人們對(duì)環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的重視和對(duì)更豐富的購物場(chǎng)所的需求，室內(nèi)商業(yè)活動(dòng)又有向室外擴(kuò)展的趨勢(shì)。各種露天的購物廣場(chǎng)、商業(yè)街與室內(nèi)商業(yè)設(shè)施充分結(jié)合，這是一個(gè)螺旋上升的發(fā)展過程。

u、環(huán)境景觀

商業(yè)設(shè)施不僅僅是建筑本身，相對(duì)于其它任何建筑類型，都更有與環(huán)境景觀緊密結(jié)合的必要性。只有一個(gè)包含了各種商業(yè)鋪面、建筑空間、街道空間、廣場(chǎng)綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業(yè)設(shè)施才是完整而有活力的，才能滿足人們?nèi)找尕S富的消費(fèi)需求。這也要求環(huán)境景觀設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)必須是整體性的設(shè)計(jì)。

u、多元化的立面設(shè)計(jì)

商業(yè)建筑的立面形象在很大程度上決定了其對(duì)人群的吸引力，同時(shí)其立面形象應(yīng)與豐富多彩的商業(yè)活動(dòng)相呼應(yīng)。因此其立面設(shè)計(jì)中，有不同于其它建筑類型如公建、住宅等的特殊性。豐富室外空間效果是其設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)。

u、立面組合的多樣化

由于商業(yè)建筑的內(nèi)部功能相當(dāng)復(fù)雜，各個(gè)組成部分之間無論空間太小、業(yè)態(tài)種類、動(dòng)靜要求等方面都有一定的差異性。因此其外觀也隨之具有不同的表現(xiàn)形式。其整體風(fēng)格的選擇范圍相當(dāng)廣闊，歐美傳統(tǒng)風(fēng)格、東南亞風(fēng)格、本土風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格都可以考慮，但需要特別強(qiáng)調(diào)的是，即便整體風(fēng)格確定之后，各個(gè)局部的處理必須體現(xiàn)一定的變化，尤其是相鄰單元之間的重復(fù)和雷同是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的大忌。立面風(fēng)格的多元化和立面結(jié)合的多樣化營造出體驗(yàn)消費(fèi)賴以產(chǎn)生的外部建筑空間環(huán)境。

u、非建筑固有元素在立面設(shè)計(jì)中的重要性

對(duì)于商業(yè)建筑，其