倉儲物流建筑工程費用估算明細表

注：電氣工程包括照明、動力、避雷、電視、電話、保安監(jiān)視、計算機網(wǎng)絡等內(nèi)容。注：電氣工程包括照明、動力、避雷、電視、電話、保安監(jiān)視、計算機網(wǎng)絡等內(nèi)容。投資規(guī)模和資金籌措1、建設投資估算（1）建筑工程費用經(jīng)估算，工程費用為萬元。根據(jù)德州市及相關地區(qū)2006年~2009年建設的類似工程，結合本項目實際，采用單位造價指標對土建及建筑裝飾、給排水、消防、采暖、電氣工程等進行估算。詳見表1-2.表1-2建筑工程費用估算明細表序號項目名稱計算基數(shù)估計投資（萬元）1181000271501.1住宅（商品房及拆遷安置房）177000267501.2配套設施40004002地下部分土建及建筑裝飾工程3325099753給排水及消防工暖工氣工程1810009056燃氣工外工程2017.1區(qū)內(nèi)道路及廣場5,4301637.2綠化11713.5237.3場平圍墻大門等其他工程15合計合計43661設備購置及安裝費經(jīng)估算，設備購置及安裝費萬元，包括給水設備電梯、照明設備、室外給排水消防管道、室外電纜等費用。詳見表1-3.表1-3.設備購置費及安裝估算表序號名稱估算價值(萬元)1換熱站設備1052污水及中水處理設備533給水設備534燈具、配電箱1055電梯846變配電設備1587室外管道1058室外電纜539合計716(37工程建設其他a用估算經(jīng)估算，工程建設其他費用萬元，其中：①根據(jù)相關資料，本項目土地費用包括耕地再造費、土地有償使用費、土地管理費、土地契稅等，共計萬元;分攤小區(qū)公建配套費約萬元③勘察設計費、建設監(jiān)理費、可行性研究報告編制費、標底預決算編制審查費按國家計委、建設部頒發(fā)的的收費標準及山東省、德州市有關規(guī)定執(zhí)行，并參照市場價進行估算。④人防易地建設費按40元/川計取。其他費用估算詳見表1-4。工程建設其他費用估算表基本預備費按工程費用及其他費用之和的10%基本預備費按工程費用及其他費用之和的10%估算，為表1-4序號費用名稱計算基礎計算標準總價（萬元）1土地費用108972分攤小區(qū)公建配套費16353建設單位管理費工程費用1074勘察設計費工程費用6435建設監(jiān)理費工程費用436可研、標底預決算編制、審查費1007城市建設綜合配套費18100025546168人防異地建設費33250401339合計181731=1萬元。（5）建設期利息項目擬申請銀行貸款億元，貸款利率7%，經(jīng)測算，建設期利息為萬元。2、投資估算表經(jīng)估算，本項目建設總投資萬元，其投資構成見表1-5項目建設投資估算匯總表表1-5序號費用名稱投資額（萬元）占項目投入總資金的比例估算說明1建設投資靜態(tài)部分7452195.51%1?1建筑丄程費4366155.96%1.2設備及工器具購置費5510.71%1.3安裝工程費1650.21%1.4工程建設其他費用1817323.29%1.5基本預備費1197215.34%2建設投資動態(tài)部分35004.49%2.1建設期利息35004.49%3項目投入總資金78021100.00%3、資金籌措及使用計劃（1）資金籌措項目建設總投資為萬元，由建設單位通過以下方式解決：①單位自籌資金投入萬元。②設單位自有資金投入萬元，為項目資本金。（2）投資及資金使用計劃據(jù)項目實施進度、融資方案和資金到位可能性，總投資需要在項目建設期一年內(nèi)全部投入。經(jīng)濟影響分析因項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，故只進行財務分析第一節(jié)財務測算經(jīng)濟效益分析的依據(jù)1、建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）21、建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）2、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》財務基礎數(shù)據(jù)的確定1、項目計算期4年，其中建設期2年，銷售期2年，第2年開始銷售。2、項目行業(yè)財務基準收益率Ic為12%。3、收入測算（1）銷售價格根據(jù)樂陵市西部地區(qū)商品房及住宅行情和項目地理位置，參照周邊地區(qū)類似項目銷售價格，確定本項目住宅、商業(yè)和地下設施的銷售價格如下：高層住宅樓銷售均價為3500元/m2地上商業(yè)設施售均價為4000元/m辦公樓、酒店銷售均價為5500元/m地下室銷售均價為4000元/m2地下車庫每個車位銷售均價為地下車庫每個車位銷售均價為15萬元/車位序號_名稱序號_名稱第1年I_第2年__第T年_合計地下車庫每個車位銷售均價為15萬元/車位(2)銷售面積項目地上建筑面積為128600平方米，地上商業(yè)設施68000平方米，高層住宅14400平方米，辦公樓、酒店46200平方米；地下部分包括地下室25000平方米，地下停車位700個。(3)銷售收入銷售收入計算表表7-1序號項目■數(shù)量平均單價銷售收入(萬兀)1住宅樓144003500元/m250402商業(yè)設施680004000元/m2272003辦公樓、酒店462005500元/m2254104地下室250004000元/m2100005地下車位70015萬元/個10500合計78150(4)銷售計劃根據(jù)項目實施進度計劃，在建設期第二年開展銷售工作，計劃項目建成后三年內(nèi)全部售出，銷售期限為3年每年銷售比例為30%50嚇口20%年度銷售計劃見表7-2.年銷售收入測算表表7-2單位：萬元

1住宅樓15122520100850402商業(yè)設施8160136005440272003辦公樓、酒店762312/055082254104地下室300050002000100005地下車位■31505250210010500合計23445390/515630781504、建設成本費用本項目建設成本費用，由項目開發(fā)建設總投資和運營費構成。(1)項目開發(fā)建設總投資為45313萬元。(2)運營運營費用為項目銷售費用和管理費用。?銷售費用為房屋銷售過程中發(fā)生的各種費用，包括廣告費、宣傳費、銷售服務費等，按銷售收入的3%計算。?管理費用為組織和管理項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，包括人員工資、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費、各項稅收等，按銷售收入的2%計算。三、稅金及附加(1)本項目營業(yè)稅稅率為5%,城市維護建設稅和教育費附加分別按營業(yè)稅的7%和3%計算。(2)土地增值稅根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率進行測算。所得稅企業(yè)所得稅稅率按25%計算。第二節(jié)財務分析一、盈利能力分析經(jīng)測算，項目在計算期內(nèi)實現(xiàn)銷售收入78150萬元，可獲利潤總額為17695萬元，稅后凈利潤為12916萬元。項目利潤總額及分配見表7-31根據(jù)利潤及利潤分配表和總投資表計算出如下指標：總投資收益率二息、稅刖利潤X100%=39.05%總投資投資凈利潤率二稅后總額x100%=28.5%總投資銷售凈利潤率二稅后總額x100%=16.53%銷售收入項目利潤及利潤分配表表7-3丿予號項目■比例(%)■第1年第2年第3年^4年1經(jīng)營收入2344539075156301.1售房收入2344539075156301.2租房收入

2開發(fā)成本453133管理費用469/823134銷售費用/03TI724695￥肖售稅金及附加T289~21498606土地增值稅"2312~2312"23127利潤總額-45313186/232660116/68彌補上年度虧損額266419應納稅所得額"60191167610所得稅1505291911稅后利潤045148/5/12可分g配利潤045148/5/13盈余公枳金100451.48/5./14應付利潤00015未分g配利潤04062.67881.316累計未分配利潤04062.67881.33、根據(jù)財務現(xiàn)金流量表（詳見表7-4）表7-4財務現(xiàn)金流量表序號項目第1年第2年第3年^4年1經(jīng)營收入2344539075156302售房收入234453907515630

3租房收入4口5口收流動資金6其他72現(xiàn)金流岀453134773792068738建設投資453139流動資金10經(jīng)營成本T17211銷售稅金及附加1289214986012土地增值稅723122312231213所得稅01505291914其他153凈現(xiàn)金流量-4531318672311558757164累計凈現(xiàn)金流量-45313-26641451413271175所得稅刖凈現(xiàn)金流量-45313186723266011676186所得稅刖累計凈現(xiàn)金流量-45313-26641601917695計算指標如下:所得稅前：財務內(nèi)部收益率：19.55%財務凈現(xiàn)值（IC=12%:5094.22萬元投資回收期：2.6年（含建設期）上述指標表明，項目建設具有一定的盈利能力所得稅后：財務內(nèi)部收益率：15.36%財務凈現(xiàn)值（財務凈現(xiàn)值（IC=12%:2167.91萬元投資回收期:2.8審（含建設期）第三節(jié)不確定性分析敏感性分析該項目作了所得稅前投資的敏感性分析，將建設投資、銷售收入等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，詳見表7-5和圖7-1.敏感性分析表7-5項目變化率（%）財務內(nèi)部收益率（％）財務凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）建設投資+1013.441048.422.95-1023.729140.022.68銷售收入+1026.5910026.012.68III??-1013321266.52.95基本方案：內(nèi)部收益率為投資回收期：2.6年19.55%凈現(xiàn)值：5094.22萬兀雄設投資40書房價格30卑本丿j棗雄設投資40書房價格30卑本丿j棗從表和圖中可以看出建設投資和銷售收入兩個因素對項目的效益都很敏感。如果銷售收入向不利方面變動10%全部內(nèi)部投資收益率降至13.31%，凈現(xiàn)值下降為1266.5萬元，投資回收期增加到2.95年。如果建設投資向不利方面變動10%全部投資內(nèi)部收益率下降至13.44%，凈現(xiàn)值下降為1048.42萬元，投資回收期增加到2.95年。二、臨界點分析臨界點分析是反映在預期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種