房地產(chǎn)業(yè)的新形勢與對策

房地產(chǎn)業(yè)的新形勢與對策

2006年以來，國家宏觀調(diào)控的一系列政策措施在江蘇房地產(chǎn)市場取得一定成效。房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模初步得到控制，房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度放緩，商品房銷售市場有所回暖。但是房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏高、商品房空置面積居高不下的“雙高”問題，需要加以關(guān)注。一房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新情況1.房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈穩(wěn)步回落態(tài)勢宏觀調(diào)控措施在江蘇取得較大成效，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈現(xiàn)出穩(wěn)步回落的態(tài)勢。2006年1～2月，房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資額為226.80億元，3月實(shí)現(xiàn)爆發(fā)性增長，當(dāng)月投資額達(dá)到146.9億元，當(dāng)月累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額比1～2月增長64.8%，此后，4月、5月、6月房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資增速逐月下降，分別為32.8%、25.1%、23.7%。7月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資有所反彈，達(dá)到25.2%。8月份以來，房地產(chǎn)投資增速再度回落，增長率分別為15.4%、14.5%、13.2%。1～10月，江蘇全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá)1438.10億元，同比增長21.5%，與上年同期相比，增速下降11.1個(gè)百分點(diǎn)（見表1）。2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速是2002年以來同期最低增長水平。2.商品房價(jià)格漲幅減小2006年，江蘇全省商品房銷售價(jià)格呈小幅增長態(tài)勢。1～9月份，江蘇商品房平均價(jià)格為3377元/平方米，與上年同期相比，上漲幅度為5.7%，與第一季度相比，上漲了219元/平方米，與上半年（3376元/平方米）的價(jià)格水平基本持平，與2003～2005年兩位數(shù)以上的增速相比，分別下降了8.4個(gè)、15.0個(gè)和6.6個(gè)百分點(diǎn)。從全國范圍看，前三季度江蘇房價(jià)漲幅低于同期全國平均水平0.5個(gè)百分點(diǎn)，排在第21位。表12006年1～10月江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況3.商品房購買以自住型為主，投資性、投機(jī)性購房比重下降在國家加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以及央行兩度加息的影響下，投資者對未來樓市的預(yù)期漸趨理性，新房市場的投資性和投機(jī)性購房比例呈下降趨勢。根據(jù)南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)在2006年秋季房交會(huì)的調(diào)研結(jié)果，在3340個(gè)調(diào)研樣本中，80%以上購房者購房目的是自己使用，自住型需求占到了絕對的比例。除了自己使用之外，給兒女、長輩使用，以及第二居所，休閑度假等所占的比例位居第二位，除此之外的投資需求不到5%[1]。二房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新特點(diǎn)1.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段由行政手段為主轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)手段為主從2004年開始，針對房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大、房價(jià)過高的問題，中央實(shí)施了一系列宏觀調(diào)控政策。調(diào)控之初，中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn)放在控制房地產(chǎn)市場供給方面，主要通過緊縮土地供應(yīng)和收緊開發(fā)貸款等行政性手段來調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大的問題。2005年以后，特別是在2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱的問題得到一定程度的控制，房地產(chǎn)市場的主要問題轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)投資性及投機(jī)性購房需求過熱所引致的房地產(chǎn)價(jià)格過快增長。因此，政府更多地采取了利率、稅收等經(jīng)濟(jì)手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。主要體現(xiàn)為：（1）調(diào)整銀行住房貸款利率。2006年4月28日，為解決第一季度固定資產(chǎn)投資增速反彈、信貸投放偏快的問題，央行宣布上調(diào)各檔次貸款利率。8月18日，央行再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。這次央行加息與以往不同之處在于，央行對居民個(gè)人住房貸款利率采取優(yōu)惠的政策，將其利率下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大到0.85倍。央行兩次調(diào)整住房貸款利率的事實(shí)表明，利率政策正成為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段。（2）出臺(tái)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施”和《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》。2006年5月17日，在國務(wù)院總理溫家寶主持召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（簡稱“國六條”），明確指出要“進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求”。為落實(shí)和細(xì)化“國六條”，5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等9部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（簡稱《意見》），《意見》在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅、房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件以及個(gè)人住房按揭貸款首付款比例等方面進(jìn)行了明確規(guī)定。以上規(guī)定表明，中央政府開始更多地采取信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控。從江蘇的情況來看，除堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央的相關(guān)政策措施外，在各市房地產(chǎn)調(diào)控的具體規(guī)定中也體現(xiàn)出以經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控為主的特征。以南京為例，南京市規(guī)定，自2006年6月1日起，對個(gè)人購房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入征收5.5%的營業(yè)稅。除此之外，南京市還附加了一個(gè)規(guī)定，從6月1日起，在南京購買高檔商品房，征收的契稅將由以前的2%提高到4%。這也表明，稅收、信貸政策已成為2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要政策手段。2.房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源有所調(diào)整長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道過于單一，嚴(yán)重依賴銀行貸款籌措資金，是江蘇省絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的真實(shí)寫照。近幾年江蘇省房地產(chǎn)投資資金來源中，國內(nèi)銀行貸款一直是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要來源。2006年以來，隨著央行對房地產(chǎn)信貸的逐步收緊，這種情況正在逐步改變。由于銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻有所提高[2]，銀行貸款比重不斷下降，迫使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不另覓新的籌資渠道。由此帶來的變化是，利用外資、其他資金來源增速加快，比重上升。江蘇省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年1～9月，房地產(chǎn)本年共到位資金1757.48億元，其中，國內(nèi)銀行貸款比重為22.6%，分別比前一、二季度比重下降8個(gè)和2.1個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金比重為27.6%，比第一、二季度比重下降5.7個(gè)和3.1個(gè)百分點(diǎn)；利用外資比重為1.3%，分別比前一、二季度的比重上升0.6個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)；增長較快的是其他資金部分，所占比重為48.5%，分別比前一、二季度的比重上升13.1個(gè)和4.8個(gè)百分點(diǎn)。上述情況表明，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行的依賴程度有所降低，行業(yè)融資趨向多元化。3.商品房銷售面積大于竣工面積，商品房銷售狀況較好近5年以來，由于受房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱的影響，江蘇房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出的典型特征是商品房施工面積大于竣工面積，而竣工面積又大于商品房銷售面積的增長。與“十五”時(shí)期的發(fā)展情況有較大不同的是，2006年以來，商品房竣工面積一直呈現(xiàn)出低于銷售面積的發(fā)展情形。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006年前三季度江蘇全省商品房銷售面積分別為1121.04萬平方米、2446.17萬平方米和3638.42萬平方米，分別比相應(yīng)季度的竣工面積多362.51萬平方米、697.62萬平方米和976.25萬平方米（見表2）。表22001～2006年9月江蘇商品房供需情況三需要繼續(xù)重視的幾個(gè)問題中央一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，對江蘇房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響是積極的，但房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的一些矛盾和問題仍較突出，需要繼續(xù)加以關(guān)注和重視。1.房價(jià)仍然高位運(yùn)行，居民購房面臨較大壓力“房價(jià)收入比”是衡量居民住房消費(fèi)能力的一個(gè)重要指標(biāo)。按世界銀行提出的標(biāo)準(zhǔn)，房價(jià)收入比在3～6倍之間比較適當(dāng)。2006年前三季度，全省商品房平均售價(jià)為3377元/平方米，按照江蘇省人均住宅30平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，30平方米的住房總價(jià)款是2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的8.22倍，與國際標(biāo)準(zhǔn)還有一定差距。從2006年的房價(jià)走勢來看，第一季度、上半年和前三季度全省商品住宅均價(jià)漲幅分別為0.7%、4.2%和5.7%，雖然漲幅并不大，但是由于房價(jià)基數(shù)較大，房價(jià)上漲的絕對額仍然對居民購房產(chǎn)生了很大壓力。2.房地產(chǎn)供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問題仍然突出商品房開發(fā)的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然是困擾江蘇房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大難題，房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者需求結(jié)構(gòu)的矛盾主要表現(xiàn)為短缺與過剩并存，一方面，高檔商品房“供過于求”，許多高檔房多的賣不出去；而另一方面，中小戶型、中低價(jià)房卻“供不應(yīng)求”，很多需要買房的中低收入居民，其住房需求得不到滿足。具體體現(xiàn)為：（1）經(jīng)濟(jì)適用房比重偏低。2006年以來，江蘇省經(jīng)濟(jì)適用房占住宅開發(fā)投資額的比重一直不足5%，最高值僅為4.3%。從施工面積看，經(jīng)濟(jì)適用房占住宅新開工面積的比重大致保持在6%以內(nèi)，這和江蘇省政府提出的10%左右的比例還存在一定的差距，值得我們重視。（2）大戶型住房供應(yīng)過多，而中小戶型住房不足。有關(guān)研究表明，根據(jù)中國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，一套住房合理的建筑面積為84平方米。二手房買賣的經(jīng)驗(yàn)也表明，由于中小戶型總價(jià)低，交易更易實(shí)現(xiàn)。而目前市場供應(yīng)的商品房主流，卻多以大戶型為主，早在2001年，江蘇省竣工的商品住宅平均每套的建筑面積已超過100平方米，且近年來不斷呈上升之勢。中小戶型供應(yīng)偏少，導(dǎo)致中低收入居民的買房愿望難以實(shí)現(xiàn)。3.商品房空置面積居高不下雖然2006年房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)出銷售面積增長快于竣工面積增長的可喜勢頭，但是由于前幾年商品房銷售面積增長一直滯后于竣工面積增長，導(dǎo)致江蘇商品房空置面積一直處于高位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年第一季度，全省商品房的空置面積就達(dá)到842.08萬平方米，超過2005年全年832.90萬平方米的總量，隨后逐月上升，到8月份達(dá)到最高點(diǎn)927.84萬平方米，9月份，全省商品房空置面積有所下降，為914.30萬平方米，同比增長87.4%，是2006年以來首次低于100%。從絕對額來看，9月份，空置面積仍然超過上年全年的總量。其占同期竣工面積的比重高達(dá)34.3%，占同期新開工面積的比重也達(dá)到17.3%，占同期銷售面積的比重為25.1%。毋庸置疑，市場上保持一定數(shù)量的存量房，對于保持整個(gè)房地產(chǎn)市場的供求平衡，從而實(shí)現(xiàn)商品房價(jià)格的穩(wěn)定是有益的，也是房地產(chǎn)市場走向成熟的一個(gè)標(biāo)志。但是空置面積過多，就會(huì)給企業(yè)和社會(huì)帶來諸多不利：一方面，會(huì)造成社會(huì)資源的浪費(fèi)；另一方面，也會(huì)擠占資金，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益。四促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策和建議江蘇房地產(chǎn)業(yè)面臨的矛盾和問題，體現(xiàn)為高房價(jià)與高空置的“雙高”現(xiàn)象。二者從表面上看是一種相悖的兩個(gè)概念，因?yàn)閺墓┣箨P(guān)系角度來看，高房價(jià)意味著房地產(chǎn)市場是供不應(yīng)求的。然而實(shí)際情況是，各地房源不僅是充足的，而且空置房的數(shù)量還一直處于高位。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生可以從以下三個(gè)方面解釋：（1）商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，由于高檔房占較大比例，多數(shù)有潛在購房需求的居民卻因購買能力不足而無法滿足購房欲望，從而導(dǎo)致空置面積增加。（2）房地產(chǎn)商的捂盤、惜售現(xiàn)象普遍。理論上講，市場的供求量取決于一定時(shí)期商品房在市場上的流量。房地產(chǎn)商在一定時(shí)期內(nèi)推出多少房上市，以及保留多少套作為存貨，必然要考慮商品房的邊際成本與收益，而商品房的持有成本主要是銀行利息。在當(dāng)前銀行貸款實(shí)際利率仍然偏低的情況下，商品房的持有成本與將來溢價(jià)相比，后者明顯高于前者，假如房地產(chǎn)商預(yù)計(jì)房價(jià)還要上漲，房地產(chǎn)商的捂盤、惜售行為就在所難免。（3）商品房的投機(jī)行為是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要因素。房地產(chǎn)商單方面抬高價(jià)格，如果沒有市場需求的支撐也是難以持續(xù)的。我們可以將房地產(chǎn)的需求分為自用需求、投資需求、投機(jī)需求和跟風(fēng)需求。其中，投機(jī)需求是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要因素。江蘇的房地產(chǎn)投機(jī)和投資需求的比重雖然不高，但房地產(chǎn)市場和股票市場一樣，存在著“追漲殺跌”的“羊群效應(yīng)”，在投機(jī)者的示范效應(yīng)的作用下，購買者看到別人在紛紛購買，自己也“跟風(fēng)”購買，從而進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)上漲。理解了房地產(chǎn)市場空置率與房價(jià)雙高看起來不能并存，其實(shí)有合乎邏輯的原因，我們才可能尋找得到必要的政策手段，有針對性地解決房地產(chǎn)存在的問題。我們認(rèn)為，今后一段時(shí)期，江蘇房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.加大監(jiān)管力度，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)與交易秩序從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)來看，如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資金比率過低，貸款條件寬松，利率太低，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)將很有可能轉(zhuǎn)嫁到銀行，此外，違規(guī)發(fā)放的住房貸款也增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度、項(xiàng)目手冊制度等監(jiān)管制度。同時(shí)，對違規(guī)發(fā)放貸款的銀行采取嚴(yán)厲處罰措施也是十分必要的。在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)商之所以能夠捂盤、惜售的原因在于商品房持有成本太低。同時(shí)，在房地產(chǎn)銷售過程中，房地產(chǎn)商哄抬房價(jià)、虛假宣傳、違規(guī)銷售、欺詐等問題值得關(guān)注。要增加房地產(chǎn)信息透明度，建立完善房地產(chǎn)預(yù)警機(jī)制和信息發(fā)布系統(tǒng)，對房地產(chǎn)開發(fā)、銷售進(jìn)行全程監(jiān)管，嚴(yán)厲查處囤積房源、哄抬房價(jià)的行為。2.調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足有效需求提高房地產(chǎn)有效需求的途徑有三個(gè)：①提高居民的收入水平，增強(qiáng)購房支付能力；②加大中低檔商品房建設(shè)比重，降低購房總支出；③減少居民購房的成本負(fù)擔(dān)，讓更多的人買得起房，同時(shí)降低商品房的空置程度。因此，必須在提高居民收入的同時(shí)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，加快建設(shè)中小套型、中低價(jià)位普通商品住房，增加有效供給，滿足不同層次居民的需求。對收入水平低的居民購房，其稅費(fèi)能減則減，能免則免。3.打擊投機(jī)需求，引導(dǎo)投資需求房地產(chǎn)市場的調(diào)控，除了從供給角度進(jìn)行控制，還需要采取措施調(diào)控房地產(chǎn)需求。調(diào)控的著眼點(diǎn)在于引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和居民理性購房，使市場供求趨于平衡，避免房地產(chǎn)市場大起大落。對于投機(jī)需求和投資需求，需要