房地產(chǎn)企業(yè)投融資結(jié)構(gòu)與金融風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)企業(yè)投融資結(jié)構(gòu)與金融風(fēng)險(xiǎn)分析

一2006年投融資結(jié)構(gòu)分析（一）投資結(jié)構(gòu)1.投資結(jié)構(gòu)中住宅投資所占比重有所上升2006年，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資達(dá)19382億元，同比增長21.8%，比2005年增長0.9個(gè)百分點(diǎn)，低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資2.7個(gè)百分點(diǎn)，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。在總投資中，住宅投資所占比重同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房及別墅、高檔公寓分別占41.8%、3.6%和7.3%，經(jīng)濟(jì)適用房同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，別墅、高檔公寓同比上升0.7百分點(diǎn)。從多年的數(shù)據(jù)看，2000～2006年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資中，住宅投資所占比重基本是上升態(tài)勢。其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資所占比重呈下降態(tài)勢，2005年最低下降到3.3%；別墅、高檔公寓投資所占比重呈上升態(tài)勢，2004年最高達(dá)8.2%。辦公樓投資所占比重呈下降態(tài)勢，2005年和2006年最低，為4.8%。商業(yè)營業(yè)用房投資所占比重比較平穩(wěn)，最低年份是2000年，為11.6%，2004年最高，為13.1%（見表1、表2）。[1]表12000～2006年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資及增長率表22000～2006年全國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況2.住宅投資增速和經(jīng)濟(jì)適用房投資增速均呈上升態(tài)勢2006年1～12月，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資中，住宅投資所占比重逐月上升。其中，普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房所占比重呈上升態(tài)勢；別墅、高檔公寓所占比重呈下降態(tài)勢；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定，分別保持在4.3%～4.9%及11.9%～12.3%之間（見表3）。2006年1～12月，房地產(chǎn)企業(yè)投資增長速度也可以進(jìn)一步說明住宅投資所占比重呈上升態(tài)勢。住宅投資增速始終高于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資增速，平均高出4.1個(gè)百分點(diǎn)，也高于2005年住宅投資平均增速3.9個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房投資增速起伏較大，由1～2月的-6.2%上升到1～12月的32.7%，扭轉(zhuǎn)了2005年經(jīng)濟(jì)適用房負(fù)增長狀況。辦公樓投資增速由1～2月的6.6%上升到1～12月的21.0%。商業(yè)營業(yè)用房投資增速1～12月比1～2月下降了近10個(gè)百分點(diǎn)（見圖1）。表32006年1～12月房地產(chǎn)企業(yè)投資結(jié)構(gòu)情況圖12006年1～12月房地產(chǎn)企業(yè)投資增長情況從以上數(shù)據(jù)分析及國家的宏觀調(diào)控措施看，今后一兩年的住宅供給將會增加，特別是普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房供給將會有一定提高。同時(shí)，政府應(yīng)繼續(xù)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向中低價(jià)位、中小套型面積的商品住宅投資。3.區(qū)域投資結(jié)構(gòu)存在較大差異2006年，東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資額分別為12383億元、3524億元、3475億元，同比增長分別為17.4%、30.8%、30.3%。繼續(xù)延續(xù)東部地區(qū)低于全國增長速度，中、西部地區(qū)快于全國增速態(tài)勢。但東部地區(qū)投資增速比2005年上升3.4個(gè)百分點(diǎn)，中、西部地區(qū)投資增速比2005年分別下降了1.7和3.1個(gè)百分點(diǎn)。東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資占全國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資中的比重分別是63.9%、18.2%、17.9%，東部地區(qū)比1～3月下降5.3個(gè)百分點(diǎn)，中西部地區(qū)分別比1～3月上升3.1和2.2個(gè)百分點(diǎn)。與2005年相比，東部地區(qū)所占比重下降了2.3個(gè)百分點(diǎn)，中、西部地區(qū)所占比重分別上升了1.2和1.1個(gè)百分點(diǎn)。三大區(qū)域的住宅投資和經(jīng)濟(jì)適用房投資占全國住宅投資和經(jīng)濟(jì)適用房投資的比重仍然是東部地區(qū)呈下降態(tài)勢，中、西部地區(qū)呈上升態(tài)勢（見表4）。盡管區(qū)域差異在逐步縮小，但是東部地區(qū)所占比重份額仍處于絕對優(yōu)勢。表42006年1～12月東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況（二）融資結(jié)構(gòu)1.國內(nèi)貸款比重、增速雙提高2006年，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金達(dá)26880.2億元，同比增長25.6%，增幅上升2.2個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金占資金小計(jì)的比重分別為19.6%、1.5%、31.9%、47.0%。國內(nèi)貸款、利用外資所占比重分別比2005年上升1.3和0.3個(gè)百分點(diǎn)，二者均為2004年以來最高。自籌資金、其他資金均下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，其他資金中的定金及預(yù)收款比重下降了6.3個(gè)百分點(diǎn)（見表5）。表52000～2006年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)情況2006年1～12月，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金平均增長26.5%。其中，國內(nèi)貸款平均增速高達(dá)47.1%；利用外資、自籌資金、其他資金平均增速分別為26.6%、25.4%、18.3%，其他資金中的定金及預(yù)收款平均增速首次出現(xiàn)負(fù)增長為-6.2%。資金來源增長情況見表6。表62006年1～12月房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增長情況2.國內(nèi)貸款主要集中在東部發(fā)達(dá)地區(qū)2006年，東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金分別為18526.3億元、4092.7億元、4261.3億元，占資金來源的比重分別是68.9%、15.2%、15.9%。東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金同比增長22.7%、37.8%、37.8%，增長速度依然保持東部地區(qū)低于全國增速，中、西部地區(qū)超過全國增速的態(tài)勢。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款主要集中在東部地區(qū)，所占比重為76.4%，同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)（見表7）。在東部地區(qū)中，北京、廣東、上海三?。ㄖ陛犑校﹪鴥?nèi)貸款占全國總量比重達(dá)37.9%，占東部地區(qū)總量的49.5%。北京市的國內(nèi)貸款為841億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中、西部地區(qū)的國內(nèi)貸款總量583億元和657億元。表72006年東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源情況二金融風(fēng)險(xiǎn)分析2000年以來，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的高潮，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。但是在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，其風(fēng)險(xiǎn)也日益增大。房地產(chǎn)投融資結(jié)構(gòu)主要依賴銀行貸款，即房地產(chǎn)開發(fā)貸款及最終轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售收入的住房抵押貸款構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源。金融市場結(jié)構(gòu)方式?jīng)Q定了依賴銀行貸款具有一定的合理性，這種投融資結(jié)構(gòu)并不意味著必然帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，真正影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要因素是銀行體系本身及市場信息不透明、相關(guān)制度不完善等外部環(huán)境。（一）房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)是投資數(shù)額大、投資回收期長的產(chǎn)業(yè)，在其發(fā)展過程中必須得到金融業(yè)支持才能較好發(fā)展。金融業(yè)的任何變化，都會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。影響房地產(chǎn)企業(yè)投資的金融風(fēng)險(xiǎn)有許多不確定因素，認(rèn)識房地產(chǎn)企業(yè)投資的金融風(fēng)險(xiǎn)，有助于房地產(chǎn)企業(yè)投資減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。房地產(chǎn)企業(yè)投資主要面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)包括以下幾點(diǎn)。一是政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資范疇。當(dāng)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)較熱時(shí)，即固定資產(chǎn)投資過旺時(shí)，國家要進(jìn)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)即成為國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。換言之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接受國家宏觀調(diào)控政策的影響。如20世紀(jì)90年代初全國各地不斷出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，社會的主要資金大量流入房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致了通貨膨脹。在這種情況下，政府通過宏觀調(diào)控政策，收緊銀根，抑制了房地產(chǎn)項(xiàng)目的擴(kuò)展，使一批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目下馬。國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)受到一定影響，房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)出現(xiàn)回落，商業(yè)銀行利益連帶受損，出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。二是利率風(fēng)險(xiǎn)。銀行利率的變化取決于資金市場的供求關(guān)系和相應(yīng)的金融政策，當(dāng)銀行貸款利率提高時(shí)，會帶來房地產(chǎn)投資成本的增加，也就是利息支出的增大，即房地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險(xiǎn)加大。同時(shí)，消費(fèi)者的購買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場一方面生產(chǎn)成本將有增加；另一方面市場需求降低，這無疑會給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來損失。三是收回貸款風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款是要收回的，為防止貸款損失，商業(yè)銀行往往是“嫌貧愛富”，即在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不佳時(shí)，加緊催收貸款。這容易造成雪上加霜或者是釜底抽薪的局面，給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)投資還存在投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、投資區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)及房產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。（二）房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中對銀行信貸依賴分析2003年實(shí)施宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資成為一個(gè)焦點(diǎn)問題。從金融政策看，國家出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文件）以及《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款做出了嚴(yán)格規(guī)定。這不僅提高了借款成本，使融資條件趨于嚴(yán)格，也加大了融資難度。根據(jù)前面分析得出，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金來源主要是自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款。在2003年以來的宏觀調(diào)控下，不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響是不同的。資金充足或者土地儲備比較充足的大型房地產(chǎn)企業(yè)受到的信貸約束較??；對規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)而言，影響比較大。之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資對銀行貸款過分依賴，主要是由國內(nèi)金融市場結(jié)構(gòu)決定的，即現(xiàn)階段我國金融市場的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款仍然占主要地位。主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。一是商業(yè)銀行是最大的資金供給者。商業(yè)銀行的重要地位決定了銀行貸款是房地產(chǎn)投融資活動最重要的資金來源。二是房地產(chǎn)企業(yè)貸款是銀行較為優(yōu)良的資產(chǎn)之一。房地產(chǎn)企業(yè)貸款能夠滿足銀行對資產(chǎn)安全性的追求。相對于其他貸款，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的質(zhì)量更高。盡管房地產(chǎn)價(jià)格具有周期性波動，趨勢卻呈現(xiàn)不斷上漲。房地產(chǎn)企業(yè)貸款質(zhì)量較好。2005年末，房地產(chǎn)企業(yè)不良貸款率為8.9%，比上年下降2.19個(gè)百分點(diǎn)。[2]個(gè)人住房貸款不良貸款率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)企業(yè)不良貸款率。三是房地產(chǎn)貸款成為銀行利潤的增長點(diǎn)。[3]2006年末，存貸差已經(jīng)突破10.9萬億元，同比增長了17.2%。金融機(jī)構(gòu)貸款余額占存款余額的比重為69%。按照《商業(yè)銀行法》規(guī)定的存款資金利用的75%上限計(jì)算，有2.2萬億資金閑置在銀行體系而沒有得到有效利用。面對持續(xù)增長的存貸差，銀行尋找新的利潤增長點(diǎn)。近幾年房地產(chǎn)市場需求旺盛，投資者對房地產(chǎn)貸款需求很大，并且房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好，所以銀行傾向于增加房地產(chǎn)貸款供給。[4]四是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)對融資結(jié)構(gòu)的影響。2006年，商品住宅投資規(guī)模占總投資規(guī)模的70.2%，商業(yè)房地產(chǎn)（辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房）的投資比率為16.9%（見表2）。購買商品住宅的多數(shù)消費(fèi)者要申請個(gè)人住房貸款，即住宅投資比重越大，個(gè)人住房貸款需求越多。短期內(nèi)，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中住宅投資比重不會大幅下降，因此，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的依賴是不可避免的。綜上所述，在今后一段時(shí)間內(nèi)銀行貸款仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源，而且還有可能進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年，我國房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款合計(jì)占全國貸款的比例為13.9%，發(fā)達(dá)國家的這一比例要高于我國。[5]（三）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與金融安全近幾年，流行一種觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行信貸會對銀行金融安全產(chǎn)生威脅。房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行信貸的融資結(jié)構(gòu)并非必然造成金融風(fēng)險(xiǎn)，也不會威脅金融安全。其實(shí)，金融體系是否安全的關(guān)鍵在于銀行體系本身及相關(guān)外部環(huán)境是否得到完善。（1）金融體系本身脆弱是威脅金融安全的主要原因。一是商業(yè)銀行的資本充足率和不良資產(chǎn)率決定銀行風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上威脅金融安全，比如在商業(yè)銀行的資本充足率低或不良資產(chǎn)率高的情況下。二是商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)是否匹配，決定銀行貸款的流動性。房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款多數(shù)屬中長期貸款，因此在房地產(chǎn)貸款上，住房抵押貸款證券化是解決長期資產(chǎn)流動性的一個(gè)有效渠道，銀行可以通過證券化的方式將住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給二級市場投資者，可以降低房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段我國正在進(jìn)行住房抵押貸款證券化的試點(diǎn)工作。（2）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)受到制度不完善的影響。一是抵押擔(dān)保制度不健全、不完善。如抵押物處置成本高，銀行無法順利實(shí)施抵押權(quán)等。二是房地產(chǎn)價(jià)格波動幅度過大會帶來金融風(fēng)險(xiǎn)，即借款人違約風(fēng)險(xiǎn)。如果借款人的貸款價(jià)值超過房價(jià)，借款人就存在違約風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，抵押物拍賣所得將不足以清償貸款本金。此外，房地產(chǎn)市場信息不對稱也會對銀行造成損害，比如假按揭貸款。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、負(fù)債率高、盈利能力不足形成的金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，導(dǎo)致抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力差，一旦鏈條中的某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)極易轉(zhuǎn)嫁給銀行，導(dǎo)致銀行不良貸款增加。三2007年預(yù)測及對策建議（一）房地產(chǎn)投資將保持在20%以上，投資結(jié)構(gòu)將會改變2007年，國家將加大宏觀調(diào)控執(zhí)行力度，并會繼續(xù)出臺土地、金融、稅收等層面的政策。在“房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房”及“全面落實(shí)‘國八條’和‘國六條’，著力改善中低收入家庭住房條件”的政策指導(dǎo)下，房地產(chǎn)投資增幅將保持在20%以上，商品住宅投資也會穩(wěn)步增長。其中，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅投資占全國投資的比重會繼續(xù)提高。（二）拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道將有突破盡管拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道步履維艱，2006年的房地產(chǎn)信托出現(xiàn)嚴(yán)重的萎縮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2006年共發(fā)行集合資金信托計(jì)劃545個(gè)，發(fā)行規(guī)模594.05億元，與2005年相比，分別增長-5.05%和13.61%。但隨著管理層對房地產(chǎn)投資信托基金的試點(diǎn)和放開，2007年房地產(chǎn)信托的發(fā)展將會出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，直接融資渠道的拓寬將會有所突破。（三）防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對策建議2000年以來，在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，自籌資金和國內(nèi)貸款的數(shù)額不斷上升，2006年分別占到全部資金來源總額的31.9%和19.6%。如果考慮到最終轉(zhuǎn)變成為房地產(chǎn)銷售收入的住房抵押貸款，那么