房地產(chǎn)市場和建筑材料市場

房地產(chǎn)市場和建筑材料市場

2004年是我國建筑材料市場價格發(fā)生巨大變化的一年，以建筑鋼材為代表建筑材料經(jīng)歷了一個價格上漲、回落又逐漸穩(wěn)中有升的變化過程，裝修材料市場也呈現(xiàn)出前所未有的興旺局面。2003年到2004年度我國房地產(chǎn)市場持續(xù)走強，房地產(chǎn)需求旺盛，價格持續(xù)升溫，市場活躍，成為年度經(jīng)濟的亮點。1～11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到10738億元，同比增長29.2%，其中，商品住宅完成投資7284億元；全國商品房平均銷售價格為2759元/平方米，同比上漲12.5%，其中，商品住宅平均銷售價格為2580元/平方米，上漲11.6%。建筑材料價格變化所造成的房地產(chǎn)產(chǎn)品成本上升被淹沒在房地產(chǎn)市場的良好表現(xiàn)中。一主要建材市場回顧與展望2004年建筑鋼材市場在經(jīng)歷了年初的短暫萎縮后，隨著施工季節(jié)的到來，建設工程全面展開，市場價格呈現(xiàn)了猛烈上漲的勢頭。2月中旬，全國30個主要城市螺紋鋼平均價格為4019元/噸，比2003年同期高出1395元/噸，上升幅度達56%。在宏觀調(diào)控政策的影響下，3月到5月建筑鋼材中的線材和螺紋鋼價格呈現(xiàn)下跌趨勢，回落到每噸3250元和3440元。5月在鋼材市場價格下跌的情況下，中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會召集了40多家國有大中型鋼鐵企業(yè)召開了“穩(wěn)定國內(nèi)鋼材市場座談會”以應對鋼材價格下跌的局面，會議根據(jù)上下游產(chǎn)業(yè)變化情況和市場供需關系，確定了在保證行業(yè)合理利潤率前提下的所謂“協(xié)調(diào)價格”。鋼價協(xié)調(diào)會后，鋼材價格7月開始出現(xiàn)回升，多數(shù)地區(qū)的螺紋鋼價格達到4700元/噸，8月上旬鋼材價格普遍上揚。根據(jù)國家統(tǒng)計局資料，全國1到11月份鋼產(chǎn)量2.7億噸，比去年同期增長23%。2004年，由鋼鐵工業(yè)協(xié)會牽頭召集形成的大中型鋼鐵企業(yè)價格聯(lián)盟，成為最具有深遠意義的事件。這種價格聯(lián)盟起到了穩(wěn)定鋼材市場價格的作用，保障了鋼鐵企業(yè)的利潤空間，避免了由于價格波動對下游市場造成過大沖擊。鋼鐵行業(yè)是國民經(jīng)濟的命脈，鋼鐵市場的穩(wěn)定對國民經(jīng)濟的健康快速發(fā)展至關重要，價格聯(lián)盟成為調(diào)節(jié)鋼鐵生產(chǎn)及其下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的閘門，進而影響整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。但另一方面價格聯(lián)盟也有消極的一面，它的存在有悖于市場公平競爭的根本原則，損害非主體鋼鐵企業(yè)的利益，影響到它們的發(fā)展。人為的價格操縱還會對原材料供應商、用鋼產(chǎn)業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成廣泛的影響。雖然2004年的價格聯(lián)盟對穩(wěn)定鋼材市場價格、保證國民經(jīng)濟的健康發(fā)展發(fā)揮了積極的作用，但對行業(yè)價格聯(lián)盟的有效控制和合理利用再次引起了產(chǎn)業(yè)界和理論界的關注。1996年以來，中國鋼產(chǎn)量一直位居各國之首，目前鋼產(chǎn)量和消費量均為世界第一位，在全球鋼鐵市場中占有舉足輕重的地位。鋼鐵產(chǎn)業(yè)的高增長高贏利主要得益于我國實行以擴大內(nèi)需為主的積極財政政策，固定資產(chǎn)投資對GDP的貢獻一直保持在高水平。其中房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展更有利的支撐了鋼鐵企業(yè)的良好表現(xiàn)，2000～2002年我國房地產(chǎn)投資增長速度保持在21%以上，占全社會固定資產(chǎn)投資比例分別為15.1%、16.9%、17.9%。盡管在未來的一定階段內(nèi)仍需依靠擴大投資帶動經(jīng)濟增長，但投資增速將有所放緩，通過提高消費來推動GDP增長將成為經(jīng)濟發(fā)展的方向，在全社會固定資產(chǎn)投資逐漸放緩的前提下，鋼鐵的市場需求將受到影響。經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展也使木材需求量不斷增長，但隨著生態(tài)環(huán)境保護意識的增強及相關政策措施的實施，木材產(chǎn)量大幅度下降，木材市場供應偏緊，從而拉動了木材市場價格的抬升，雖然不會出現(xiàn)價格暴漲暴跌的局面，但也會保持較高的上漲幅度?？傮w上看，目前國內(nèi)市場的木材供求處于良性循環(huán)狀態(tài)，市場已從賣方過渡到買方。受木材價格上升的影響，地板、門、實木類家具、櫥柜等產(chǎn)品的價格也在上漲。從2003年底水泥產(chǎn)品需求增長引發(fā)價格大幅度上升開始，水泥生產(chǎn)行業(yè)的效益有了普遍提高，整體上走出了低谷。在工業(yè)化、城市化進程加快、消費結(jié)構(gòu)升級、國外制造業(yè)向我國轉(zhuǎn)移的形勢下，水泥行業(yè)的發(fā)展前景看好，但水泥行業(yè)規(guī)模結(jié)構(gòu)不夠合理，亟待實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級。2003年有關部門發(fā)布了《關于防止水泥行業(yè)盲目投資加快結(jié)構(gòu)調(diào)整的若干意見》，2004年1～9月國家對水泥行業(yè)發(fā)展進行了嚴格控制，實行“上大下小”、“有保有壓”的政策，很大程度上制約了高耗能水泥企業(yè)的發(fā)展，所以在未來一段時間內(nèi)水泥總體供應量不會有大幅度的上升。2004年全國水泥行業(yè)保持了良好的增長勢頭，運行穩(wěn)定，效益增加。1～7月全國水泥行業(yè)完成銷售收入1227億元，累計實現(xiàn)利潤86億元。根據(jù)國家統(tǒng)計局資料，全國前11個月水泥產(chǎn)量8.47億噸，比去年同期增長15.5%，預計全年水泥產(chǎn)量將超過9億噸，達到2000年以來的最高水平。水泥行業(yè)的良好表現(xiàn)源于國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，得益于房地產(chǎn)市場強勁造成的水泥供應價格回升和上漲。在未來一段時間內(nèi)，宏觀調(diào)控對固定資產(chǎn)投資造成的影響會越來越明顯的反映到水泥需求市場，在房地產(chǎn)強勢發(fā)展刺激水泥需求和一些行業(yè)固定資產(chǎn)投資放緩減少水泥需求的雙重作用下，水泥價格將不會有很大的起落。2004年我國建筑材料年產(chǎn)值已經(jīng)超過8000億元，主要建筑材料產(chǎn)業(yè)在有關政策的統(tǒng)一調(diào)整下穩(wěn)定發(fā)展。雖然建材市場近期趨于穩(wěn)定，但市場后續(xù)需求并不樂觀，信貸、土地等宏觀調(diào)控措施依然緊繃，房地產(chǎn)行業(yè)等建材產(chǎn)品的下游需求無法大幅放量，對建材價格的走勢影響很大。國家發(fā)改委有關人士強調(diào)宏觀調(diào)控仍然處于關鍵階段，要鞏固已經(jīng)取得的宏觀調(diào)控成果，就要繼續(xù)保持宏觀調(diào)控的力度，防止鋼鐵等行業(yè)盲目投資的反彈。二房地產(chǎn)行業(yè)進入精耕細作時代房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)性矛盾是造成房地產(chǎn)價格高漲的最主要原因。住房制度改革、城市化進程、加入WTO、居民住房更新，舊城改造都支持著房地產(chǎn)市場需求的增長。長期的實際負利率導致通脹預期增加，房地產(chǎn)投資成為資本增值的重要渠道，也導致房地產(chǎn)需求增長。城市土地資源的稀缺，開發(fā)資金的巨額投入，市政基礎設施配套條件限制，拆遷成本和難度的加大等因素都限制著房地產(chǎn)市場的供給量。政府一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場的法規(guī)抬高了行業(yè)準入的門檻，在客觀上起到重新整合房地產(chǎn)市場的作用，尤其是土地“招拍掛”制度的實施，使土地價格更加趨近于市場，獲得土地的成本大幅度提高，土地資源對于房地產(chǎn)企業(yè)越發(fā)寶貴，形成“千金易得，一地難求”的局面。上半年土地平均價格增長了11.3%，而全國房價平均增長水平為10.3%，土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)中的絕對權(quán)重地位得到進一步的加強。在土地價格上升刺激房地產(chǎn)價格上升的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加的土地成本并不能通過房地產(chǎn)價格的上升全部轉(zhuǎn)移到購房者身上，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間被壓縮。提升房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，最大限度的整合相關資源，實現(xiàn)高完成度的房地產(chǎn)產(chǎn)品，增加產(chǎn)品附加值以提升房地產(chǎn)價格，擴大利潤空間成為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的選擇，由此房地產(chǎn)企業(yè)進入了精耕細作時代。建筑材料尤其是裝修材料投入的大幅度提高是增加建筑產(chǎn)品附加值的主要途徑，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不再把來之不易的土地快速建設后以毛坯房出售，而是聘請著名的裝修設計師對產(chǎn)品進行精心的裝修設計、庭院園林設計，房間配送潔具、櫥具甚至家具和燈具，高檔房地產(chǎn)產(chǎn)品更是選擇高檔和著名的潔具、廚具品牌來提高產(chǎn)品吸引力和附加值，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)更多的精裝修產(chǎn)品。通過對若干北京市商品房的價格進行分析，發(fā)現(xiàn)原售價在5000～6000元/平方米的區(qū)域，其建筑安裝成本多數(shù)在1500元/平方米左右，其裝修標準每提高300元，售價可以提高600元，而購買商品房的業(yè)主要想通過自己裝修獲得這300元的裝修效果，裝修投入普遍也要達到600～700元，這些還不包括業(yè)主必須投入的時間、精力以及糾紛風險和保修困擾。有些高檔房地產(chǎn)項目為了吸引高端購買人群更是不惜重金聘請外國設計師，選用進口內(nèi)外裝修材料，進口的家具電器，使每平方米的裝修成本達到千元以上。售價可以接近2萬元/平方米的水平，可見房地產(chǎn)產(chǎn)品的深加工為建筑產(chǎn)品創(chuàng)造了巨大的利潤增長空間。對于房地產(chǎn)市場來說，建筑裝修材料由房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一采購、統(tǒng)一施工，有利于獲得批量采購的低價格，有利于通過開發(fā)企業(yè)的專業(yè)人員采購保證建筑材料的品質(zhì)；有利于實現(xiàn)由房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一控制裝修施工質(zhì)量并獲得成規(guī)模統(tǒng)一施工的低價格。正因為如此，房地產(chǎn)市場的整合效果將進一步傳遞到建筑材料、裝修材料甚至裝飾和家具市場，房地產(chǎn)企業(yè)將延伸產(chǎn)業(yè)覆蓋面，分散家裝的市場份額將受到打壓，住宅項目銷售后“千家萬戶搞裝修，人人都當工程師，建材市場遍地是，裝修隊伍滿天飛”的局面將得到改善。精裝修商品房市場份額逐漸加大，可以改善“買樓三五天，裝修大半年”、新樓里滿是建筑噪音和建筑垃圾的局面。以往的毛坯房第一批購房入駐者必須要等到最后一批購房入駐者完成房屋裝修后才能獲得安寧溫馨的生活環(huán)境，這一過程短則幾個月長則一兩年，使很多購房者不堪其擾。往往裝修期過后嶄新的建筑物公共空間已經(jīng)變得面目全非。精裝修住房可以使購房者直接入駐到一個嶄新理想的生活環(huán)境，實現(xiàn)改變居住就能改變生活的目標。分散家裝造成建筑行業(yè)里存在著眾多的各類裝修公司，他們良莠不齊，水平各異，施工和管理水平差距很大，人員成分復雜，游離于政府和行業(yè)的有效監(jiān)管以外，不僅在施工中存在很多安全問題，不恰當?shù)难b修還會對房屋的安全使用造成隱患，對建筑物產(chǎn)生不利的影響。建筑材料的統(tǒng)一采購有利于促進建筑裝修材料市場確立品牌意識，提升產(chǎn)品質(zhì)量，有利于刺激建筑裝飾材料生產(chǎn)企業(yè)間的競爭，淘汰小作坊式的生產(chǎn)企業(yè)，促進其規(guī)模經(jīng)營、產(chǎn)品升級。只有在形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)標準的前提下，節(jié)能型、環(huán)保型、智能型等技術含量高的新型建材產(chǎn)品才能被不斷開發(fā)出來，高科技含量的產(chǎn)品可以促進建筑材料產(chǎn)品的升級，也可以使建筑材料產(chǎn)品的外延進一步延伸。目前，我國有大小建材企業(yè)40萬家，很多處于作坊式生產(chǎn)階段，無論是生產(chǎn)還是營銷都難以有大的作為，更談不上打進國際市場參與國際競爭。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品升級客觀上提高了建筑材料市場的產(chǎn)品準入門檻，通過市場對產(chǎn)品進行篩選，使資金和技術向真正有競爭力的品牌集中，使建材行業(yè)進入品牌時代。提高房地產(chǎn)行業(yè)準入門檻，提高開發(fā)用地的獲取成本，不僅對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身造成巨大影響，對建材行業(yè)的影響也是深遠的，甚至對國民經(jīng)濟的很多方面都會造成潛在的深遠影響。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)、交通運輸、郵電、市政、園林、油漆化工、家具、家用電器、餐飲娛樂、商業(yè)服務等行業(yè)有著密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)帶動這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也依賴于這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三北京市2004年建筑材料市場的變化2004年，北京市宏觀經(jīng)濟在整個國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的帶動下，以及奧運經(jīng)濟的刺激下繼續(xù)呈現(xiàn)繁榮景象，固定資產(chǎn)投資強勁，消費需求旺盛。固定資產(chǎn)投資拉動著建筑材料的需求。2004年北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總體始終保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢，銷售市場呈現(xiàn)供求兩旺的局面，市場比較明顯地處于景氣狀態(tài)。1～11月，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1151.3億元，比上年同期增長20.8%，占全社會投資的比重由上年的55.3%上升到56.9%，仍是北京市投資最主要的支撐點。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進了城市基礎設施的建設，有效地帶動了建材、裝飾材料、公共服務業(yè)及建筑業(yè)的發(fā)展，成為推動國民經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)部門。圖12003～2004年北京市鋼材價格變動情況在宏觀經(jīng)濟形勢和北京市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)市場的帶動和影響下，2004年北京市的主要建筑材料市場表現(xiàn)良好，價格變動典型的體現(xiàn)了全國建筑材料的價格走勢，以鋼材市場為例，價格在2003年起伏上揚的基礎上，經(jīng)歷了2004年年初的停頓階段，2、3月的上漲階段，4～6月的下挫階段，7、8月的回升階段和9月以來的基本穩(wěn)定階段，年內(nèi)建筑用鋼材最大價差達到每噸1000元以上，幅度達30%（見圖1）。按照建筑面積每平方米消耗鋼材60公斤計算，僅鋼材一項每平方米建筑成本就發(fā)生60元的變化，占建筑安裝總成本的4%，可以在房地產(chǎn)售價上產(chǎn)生1.2%的影響。如果將鋼材價格峰值與近年的低值進行比較，價格差別可以達到每噸1800元，每平方米建筑成本可以發(fā)生100元的變化。根據(jù)北京