我國房地產(chǎn)政策分析與改進(jìn)

我國房地產(chǎn)政策分析與改進(jìn)

2003年以來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，力度不斷加大，特別是2010年4月至2011年1月，在10個(gè)月內(nèi)更有三次調(diào)控政策出臺(tái)，且力度一次強(qiáng)過一次。對(duì)政策的效果眾說紛紜，是調(diào)控效果與政策目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)，有必要調(diào)整政策方向和思路，還是效果初步顯現(xiàn)，為達(dá)目標(biāo)必須堅(jiān)定既定方向，進(jìn)一步加大調(diào)控力度？關(guān)于政策效果不佳的原因，有論者認(rèn)為是地方政府態(tài)度消極，與中央博弈，開發(fā)商本能的抗拒，以及投資性、投機(jī)性購房（以下簡稱“兩投”購房）火爆、外部投機(jī)資本進(jìn)入等原因所致。筆者認(rèn)為，我國房地產(chǎn)政策效果不佳固然與上述因素有關(guān)，但更應(yīng)該從政策設(shè)計(jì)的邏輯缺陷、理論的誤區(qū)和思想認(rèn)識(shí)偏差上找到原因，并進(jìn)行相應(yīng)的改進(jìn)。一房地產(chǎn)政策設(shè)計(jì)的邏輯缺陷1.成功概率極小的主要政策目標(biāo)控制商品住房價(jià)格上漲一直是我國房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)。但是，除了突發(fā)事件發(fā)生等特殊時(shí)期以外，在和平建設(shè)時(shí)期，通過長期控制一種具有持續(xù)旺盛市場需求的商品銷售價(jià)格達(dá)到增加有效供給，進(jìn)而在更高水平上達(dá)到平衡供求關(guān)系，無論在共和國的發(fā)展史上，還是在世界各國歷史上似乎沒有成功的先例。歷史的經(jīng)驗(yàn)值得注意。20世紀(jì)80年代中期，是農(nóng)業(yè)家庭聯(lián)產(chǎn)承包制和糧食市場價(jià)格的放開，才有了我國糧食總體供求關(guān)系的根本逆轉(zhuǎn)；20世紀(jì)80年代末期，因?yàn)槿娣砰_了城市農(nóng)副食品市場價(jià)格，才有了以后的農(nóng)副食品市場供給的大大豐富和價(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定；20世紀(jì)90年代，家用電器產(chǎn)銷的市場化，是以后的我國家用電器相對(duì)價(jià)格持續(xù)下降和國際競爭力強(qiáng)勁的制度前提。價(jià)格是調(diào)節(jié)供求關(guān)系的杠桿，市場經(jīng)濟(jì)體制的真諦是價(jià)格在供求關(guān)系中發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。一種商品市場價(jià)格上漲，供給者預(yù)期回報(bào)上升，增加供給，商品在更高水平上達(dá)到市場供求平衡。一種商品從絕對(duì)價(jià)格上升到供給增加，供大于求，再到相對(duì)價(jià)格下降乃至供給減少，是市場配置資源的基本形式。房價(jià)每時(shí)每刻都在發(fā)生變動(dòng)，而政策的制定和出臺(tái)總要有一個(gè)調(diào)研論證周期，這是調(diào)控房價(jià)政策屢屢滯后，不得不密集出臺(tái)，而又效果不佳的首要原因。2.效力相互抵消的多重政策目標(biāo)與控制其他商品價(jià)格快速上漲的政策調(diào)控方向不同，我國房地產(chǎn)政策在以控制房價(jià)上漲為主要目標(biāo)的同時(shí)，又包含著防止經(jīng)濟(jì)過熱、降低投資率、治理產(chǎn)能過剩、防治資產(chǎn)泡沫等多重目標(biāo)，因而有長時(shí)間持續(xù)地關(guān)緊土地和資金兩大房地產(chǎn)基本要素供給“閘門”之舉。其間雖有為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)短期（2008年下半年到2010年年初）開啟“閘門”、增加供給之舉，但更多時(shí)期、更主要的傾向是關(guān)緊兩個(gè)“閘門”。關(guān)緊供地和信貸兩個(gè)“閘門”必然限制住房有效供給的增加。房地產(chǎn)產(chǎn)品從拿地到形成市場供應(yīng)一般要有2年周期。限制房地產(chǎn)產(chǎn)品有效供給增加只能加劇市場供不應(yīng)求的矛盾，推升價(jià)格上漲。優(yōu)先滿足保障房建設(shè)供地，也只能算是打開了半扇“閘門”。因?yàn)闈M足保障房建設(shè)用地僅僅是滿足中低端住房用地需求，還不是滿足包括中高端住房建設(shè)用地在內(nèi)的房地產(chǎn)整體的用地需求。一方面高舉控制房價(jià)、改善民生的旗幟，另一方面又實(shí)實(shí)在在地限制商品住房增加供給，這里實(shí)質(zhì)問題是真想還是假想問題。限制商品住房供給與限制房價(jià)同時(shí)發(fā)力，調(diào)控房價(jià)上漲的政策效力被隱匿于背后的其他政策目標(biāo)所消解也就成為必然。所以，分析房價(jià)上升的根本原因，莫如說是政策本身推升了房價(jià)。3.“藥不對(duì)癥”的政策措施我國房地產(chǎn)政策高舉的是抑制房價(jià)上漲的旗幟，但無論是新政還是后新政，針對(duì)的卻是抑制購房需求，實(shí)施的結(jié)果更多的可能是加劇房價(jià)波動(dòng)，傷及無辜。增加首付比例、提高房貸利率、開征房產(chǎn)稅等等，雖然有可能改變購房者預(yù)期，有利于抑制當(dāng)期的市場購房需求，但在市場供不應(yīng)求、住房剛性需求大量存在的背景下，等于加重了購房者負(fù)擔(dān)，購房者的支付壓力只是時(shí)間上的改變。改善性購房是我國住房市場需求的主體，而購買第二、第三套住房以及一定時(shí)段的持有第二、第三套住房則是實(shí)現(xiàn)住房改善的前提條件，也是增加租賃市場供給的前提條件。限購第二套以上住房、限制外來人口購房、限制購房貸款等等，短期內(nèi)可抑制當(dāng)期的市場需求，增加房價(jià)下行壓力，但市場需求總是要釋放的，抑制當(dāng)期市場需求往往為下一輪市場需求集中釋放和價(jià)格反彈蓄積能量。增加住房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)提高了炒房者風(fēng)險(xiǎn)和倒手成本，但也增加了住房流轉(zhuǎn)成本，衍生出阻礙住房資源優(yōu)化配置的負(fù)效應(yīng)。4.對(duì)投資和投機(jī)購房的簡單化處理我國主流輿論對(duì)投資購房和投機(jī)購房（以下簡稱“兩投”購房）深惡痛絕，卻對(duì)其他投機(jī)行為（如股市投機(jī)）寬容和默許，甚至樂觀其成，也與對(duì)國際資本投機(jī)大鱷巴菲特、索羅斯們的敬畏甚至崇拜形成了強(qiáng)烈反差。“兩投”性購房對(duì)房價(jià)上漲起到了推波助瀾、火上澆油的作用，在房價(jià)快速上漲時(shí)期尤其令人討嫌，為抑制房價(jià)過快上漲而嚴(yán)加限制似乎順理成章。但是投機(jī)性購房（為賣而買）存在的前提是房價(jià)上漲的預(yù)期，投資性購房（為租而買）存在的前提是租賃市場前景看好。在客觀上，“兩投”購房一方面擴(kuò)大了商品房的即期市場需求，加快了開發(fā)商的銷售和資金回流，有利于增加下一輪的住房開發(fā)和有效供給；另一方面，投資性購房將增加租賃市場的供給，投機(jī)性購房將增加二手房市場的供給。在民間資本投資出路狹窄的金融體制和通脹預(yù)期高于存款利率的背景下，“兩投”購房可能是我國現(xiàn)階段部分居民儲(chǔ)蓄的一種相對(duì)穩(wěn)妥的出路。這里的要害是，政策抑制不應(yīng)定位于自有資金的兩投性購房，而應(yīng)準(zhǔn)確定點(diǎn)于割斷金融機(jī)構(gòu)參與“兩投”購房的資金鏈條。5.高估保障房建設(shè)對(duì)房價(jià)的抑制作用增加保障房供給有分流部分商品房低端市場需求之效，但真正意義上的保障房對(duì)象并不是商品房的購買者。增加保障房供給，在一定程度上有利于擴(kuò)大內(nèi)需，但不是增加住房供給和擴(kuò)大內(nèi)需的全部。因?yàn)樗荒軡M足商品房市場的多樣化需求，也不可能承擔(dān)起作為擴(kuò)大內(nèi)需與改善民生重要節(jié)點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)的全部重?fù)?dān)。在目前，增加保障房供應(yīng)，對(duì)于償還歷史欠賬是必要的，但不能達(dá)到抑制商品房價(jià)過快上漲的效果。在房價(jià)上漲時(shí)期，要加大保障房建設(shè)力度；在房價(jià)平穩(wěn)、甚至下降時(shí)期，也不能放松保障房建設(shè)。從長遠(yuǎn)看，沒有包括高端商品房在內(nèi)的商品房建設(shè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為公共財(cái)力提供穩(wěn)定的支持，保障房建設(shè)也是不可持續(xù)的。6.越位的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位、中小套型商品房供應(yīng)，體現(xiàn)了房地產(chǎn)政策關(guān)注民生的理念。但是住房結(jié)構(gòu)調(diào)整屬于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，而非宏觀層次上的行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)市場是一個(gè)區(qū)域性的市場，產(chǎn)品的個(gè)性化強(qiáng)，在對(duì)市場信息的把握上，一般情況下是開發(fā)商比政府更充分，所以住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整主要應(yīng)是市場作用空間。政府下達(dá)住房結(jié)構(gòu)調(diào)整指令，但并不為調(diào)整的最終結(jié)果買單，似有越位之嫌。90平方米以下的套型面積占住宅項(xiàng)目70%的行政指令頒布已有數(shù)年，但往往被消弭于執(zhí)行之中，根本原因在于，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)要適應(yīng)時(shí)時(shí)變化中的市場需求，更好地滿足包括中高端商品房在內(nèi)的市場需求，而開發(fā)商更能把握市場需求的變化，并為住宅套型是否適應(yīng)市場需求承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。在行政資源一定的約束下，政府行為的一種越位往往是另一種缺位的條件，并為權(quán)力尋租和腐敗提供滋生土壤。二房地產(chǎn)理論的誤區(qū)我國房地產(chǎn)政策效果不佳，錯(cuò)誤的理論引導(dǎo)也難辭其咎，擇其要者有四。1.對(duì)房地產(chǎn)業(yè)地位認(rèn)識(shí)的誤區(qū)我國房地產(chǎn)業(yè)被列入第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)，房市與股市資金也在一定程度上存在此消彼長的關(guān)系，但并不能證明房地產(chǎn)業(yè)就是虛擬產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是否被政府文件和學(xué)者冠以支柱產(chǎn)業(yè)之名無關(guān)緊要，但房地產(chǎn)是為工業(yè)化、城市化提供房屋和場所等物質(zhì)載體的產(chǎn)業(yè)部門，提供的是生活住房、工業(yè)用房、商業(yè)用房、旅游設(shè)施等實(shí)實(shí)在在的物質(zhì)產(chǎn)品，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)上下游數(shù)十個(gè)行業(yè)則是確定無疑的。房地產(chǎn)業(yè)投資的70%是建造住宅，住房是消費(fèi)品。我國城市化進(jìn)程中不斷擴(kuò)大的基本居住需求，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)不斷增長的改善性居住需求，趨于緊迫的危舊房、棚戶區(qū)改造等被動(dòng)性居住需求，這幾種需求的疊加效應(yīng)使我國住房市場具有持續(xù)幾十年的旺盛需求。所謂房地產(chǎn)擠占實(shí)業(yè)投資、購房擠出了家庭消費(fèi)等等實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)社會(huì)功能的片面理解。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依據(jù)在于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品為社會(huì)所必需，特別是日益增長的住房市場需求，且無其他行業(yè)產(chǎn)品可替代。在社會(huì)投資總額一定的約束下，房地產(chǎn)投資的增加必然導(dǎo)致其他行業(yè)投資的減少，這里只有不同時(shí)期、不同發(fā)展階段對(duì)不同社會(huì)產(chǎn)品（服務(wù)）、不同需求重點(diǎn)的選擇，而沒有誰是誰非之分。在家庭收入一定的約束下，購房也必然擠出其他消費(fèi)需求，但只是不同的家庭條件對(duì)改善住房的迫切性和消費(fèi)偏好的不同，而沒有購房與其他支出對(duì)錯(cuò)之分。所謂房地產(chǎn)裹脅了國民經(jīng)濟(jì)，影響了我國國際競爭力的提升，加劇了金融和糧食安全的風(fēng)險(xiǎn)等等，則是在實(shí)質(zhì)問題上轉(zhuǎn)移視線。難道取消房地產(chǎn)業(yè)、取締兩投購房就能根除上述風(fēng)險(xiǎn)？難道提升國際競爭力就不需要建設(shè)房屋？科技研發(fā)、發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)不需要房屋，只在露天曠野就行？2.對(duì)住房性質(zhì)判定的模糊住房是消費(fèi)品，還是投資品？購房是消費(fèi)行為還是投資行為？在我國現(xiàn)階段，兩者雖兼而有之，但住房首先是消費(fèi)品，其次才是投資品；多數(shù)人購房首先是自住型消費(fèi)，兼有保值功能，只有少數(shù)人購房才是單純地為了投資和利潤。作為一個(gè)仍然處于社會(huì)主義初級(jí)階段，并將長期處于社會(huì)主義初級(jí)階段的最大發(fā)展中國家，在住房領(lǐng)域，我國面臨的主要矛盾仍然是人民日益增長的住房需求與相對(duì)落后的供給能力之間的矛盾。我國居民住房的滿足是一個(gè)首先滿足部分群體到滿足大多數(shù)群體，由一個(gè)較低水平的滿足到較高水平滿足的長期的漸進(jìn)過程。我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房建設(shè)必然要經(jīng)歷一個(gè)較長時(shí)期的快速發(fā)展過程。由此推論，一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策對(duì)于我國具有極大的迫切性。因?yàn)橹挥邢鄬?duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策才能為住房的市場供求雙方提供相對(duì)穩(wěn)定的預(yù)期，而供求雙方相對(duì)穩(wěn)定的預(yù)期是房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。與此對(duì)應(yīng)，我國房地產(chǎn)政策不需要密集出臺(tái)、高頻率反復(fù)調(diào)整，也不應(yīng)成為宏觀調(diào)控的應(yīng)急工具。3.誤讀房價(jià)近年來我國房價(jià)的快速上漲引發(fā)了各界的極大關(guān)注，控制房價(jià)上漲也成了歷次政策調(diào)控的著力點(diǎn)。這里的邏輯是，理論誤讀房價(jià)，誤導(dǎo)輿論；輿論影響政策，裹挾政策；而短視的政策和輿論誤導(dǎo)又在推升房價(jià)，把房價(jià)激化為社會(huì)問題，乃至政治問題。首先房價(jià)的漲漲落落是市場配置資源的基本形式，是市場發(fā)現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)房價(jià)的過程。房價(jià)上升表明市場供不應(yīng)求，要求加大要素進(jìn)入，增加供給。而維持低房價(jià)，一方面擴(kuò)大需求，另一方面抑制供給，加劇供求關(guān)系矛盾。其次，房價(jià)是我國目前調(diào)節(jié)住房分配的最公平、最有效率的杠桿。我國住房制度改革的基本方向是住房分配的市場化。住房制度改革十年多來我國城鎮(zhèn)居民住房條件整體上有了很大改善，當(dāng)然還有許多問題，也不是每一個(gè)家庭都有了改善。因?yàn)榉孔右淮u一瓦、一幢一幢地建設(shè)，家庭住房的改善也要分期分批地得到滿足，而不可能在短時(shí)間內(nèi)全部都得到滿足。發(fā)展中的問題只能在發(fā)展中解決，沿著市場化改革的方向走下去，我們沒有理由不對(duì)未來持樂觀態(tài)度。第三，房價(jià)的背后是復(fù)雜的社會(huì)再分配關(guān)系。房價(jià)當(dāng)然不是越高越好。一個(gè)城市高房價(jià)，勢必造成生活高成本，要求提升工資，從而減少企業(yè)利潤，降低市場競爭力，進(jìn)而影響城市活力。但房價(jià)又是調(diào)節(jié)城市人口居住和產(chǎn)業(yè)空間布局的杠桿，世界上似乎還沒有一個(gè)工資水平高、發(fā)展空間大而房價(jià)水平低的城市。房價(jià)上升是拆遷占地居民得到較高補(bǔ)償、企業(yè)合理贏利、政府財(cái)政增收的最終承擔(dān)者。這里是相互依存、相輔相成、一損俱損、一榮俱榮的關(guān)系，而不是勢不兩立、不可調(diào)和。第四，房價(jià)的高與低不是政府和學(xué)者說了算，也不是買賣雙方中某一方說了算，而是市場說了算，是供求雙方博弈的結(jié)果。判斷我國房價(jià)的高低，不能以發(fā)達(dá)國家經(jīng)過數(shù)百年的反復(fù)而趨于相對(duì)穩(wěn)定的房價(jià)收入比或租售比為依據(jù)，因?yàn)槲覈厥鈬楹统鞘谢铀匐A段與發(fā)達(dá)國家不具可比性。讓大多數(shù)人有房住的口號(hào)鼓舞人心，但背后的含義是大多數(shù)人現(xiàn)在無房可住。那么我國的多數(shù)人現(xiàn)居何處？所以問題的實(shí)質(zhì)依然是住大住小、住好住差、在何處居住的問題，是改善性居住需求問題。在一個(gè)家庭存續(xù)幾十年的周期內(nèi)，買得起住房的一般是少數(shù)一、兩個(gè)時(shí)刻。在一個(gè)時(shí)間斷面上，一個(gè)國家買得起的住房的只能是少數(shù)家庭，經(jīng)過數(shù)代的累積才會(huì)有多數(shù)家庭住房的改善。第五，判斷房價(jià)上漲是否過快不僅要看月度、季度、年度和局部數(shù)據(jù)的變化，還要對(duì)一個(gè)較長時(shí)期內(nèi)（比如五年或更長）的一般家庭購房支付能力與房價(jià)整體走勢進(jìn)行比較。購房需要一個(gè)家庭長期積累，是購房預(yù)期與購房支付能力相匹配的結(jié)果。不僅要看房價(jià)增速，還要看基期房價(jià)，因?yàn)橥环績r(jià)增量與較低基期房價(jià)相比，增速會(huì)更大，反之亦然。我國不完全的市場形成房價(jià)只有10年的歷史，哪一年、哪一個(gè)時(shí)期房價(jià)是合理的尚無定論。在建房原材料、土地、勞動(dòng)力價(jià)格上漲趨勢不可逆轉(zhuǎn)的條件下，降低房價(jià)或者激勵(lì)購買，減少住房有效供給，加劇供不應(yīng)求的矛盾，或者只能是支付能力與購買預(yù)期不相匹配的購房者的一種奢望。4.誤判地價(jià)和土地財(cái)政土地是房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的基礎(chǔ)要素。城市土地屬國有，是存量最多、升值潛力最大、質(zhì)量最優(yōu)的國有資產(chǎn)，也是實(shí)現(xiàn)國民收入再分配的重要介質(zhì)。城市政府通過土地批租獲得的土地財(cái)政收入是實(shí)現(xiàn)國民收入再分配的重要杠桿和工具。高地價(jià)增加土地財(cái)政收入，低地價(jià)減少土地財(cái)政收入。城市土地升值是社會(huì)投資集中使然，而與土地占用者的個(gè)人努力和投資極少關(guān)聯(lián)。所以城市土地增值收益歸社會(huì)天經(jīng)地義，而這個(gè)社會(huì)的代表只能是土地財(cái)政。城市土地資源稀缺，低地價(jià)必然造成土地的低效率占用或浪費(fèi)性占用。房地產(chǎn)開發(fā)征地拆遷要保護(hù)被征地戶和拆遷戶的合法權(quán)益，但實(shí)質(zhì)問題是土地升值收益合理分配，而征地拆遷又是土地價(jià)值變現(xiàn)的契機(jī)。市場形成的地價(jià)是真實(shí)的價(jià)格，不以人們的主觀判斷為轉(zhuǎn)移，也沒有優(yōu)劣之別。發(fā)揮好土地和土地財(cái)政的社會(huì)再分配中介和杠桿作用，有利于加快城市現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快完善包括保障房建設(shè)在內(nèi)的社會(huì)保障和公共服務(wù)體系，更好地滿足包括征地拆遷居民和購房者在內(nèi)的整體市民日益增長的物質(zhì)文化需要，協(xié)調(diào)各個(gè)利益階層的關(guān)系，構(gòu)建和諧社會(huì)。至于如何更好地運(yùn)用土地中介和土地財(cái)政杠桿則是下一個(gè)層次問題，不能因?yàn)檫\(yùn)用過程中存在的問題，甚至是嚴(yán)重缺陷而全盤否定。是高地價(jià)推升高房價(jià)，還是高房價(jià)拉升高地價(jià)的爭論沒有實(shí)際意義。土地財(cái)政也不等于土地腐敗，土地腐敗由黨紀(jì)國法懲處，土地財(cái)政是改進(jìn)和完善問題。土地財(cái)政與民爭利之說的潛臺(tái)詞是政府與人民的根本利益對(duì)立，除了加劇相關(guān)利益方與政府的對(duì)抗情緒、激化社會(huì)矛盾以外沒有任何進(jìn)步意義。三制定房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)思想偏差我國房地產(chǎn)政策效果不佳的更深層原因還在于在制定政策的思想指導(dǎo)上出現(xiàn)了偏差。1.夸大支流的形勢誤判正確認(rèn)識(shí)形勢、判斷形勢是制定正確政策的前提。套用毛澤東的一句名言，我國房地產(chǎn)形勢是糟得很，還是好得很？或者，我國的房地產(chǎn)成績是主流，還是問題是主流？我國十多年來的住房體制制度改革是基本成功的，還是基本不成功，有必要進(jìn)行“二次”房改？一個(gè)不爭的基本事實(shí)是，由于房地產(chǎn)十多年發(fā)展提供的物質(zhì)基礎(chǔ)，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積每年增加約一個(gè)平方米，居民居住條件整體上有了很大改善。房地產(chǎn)對(duì)改善民生、推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展功不可沒，這是主流。房價(jià)上漲過快，住房資源分配不均（空置率尚無公認(rèn)的界定和準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)），部分住房質(zhì)量存在隱患，“兩投”性購房興風(fēng)作浪，部分居民住房依然困難等問題確實(shí)存在，有的還非常嚴(yán)重，但是支流，是發(fā)展改革中的問題，也必須通過發(fā)展改革得到解決。以我國房地產(chǎn)涉及面之廣、問題之復(fù)雜、各地差異性之大，找出若干實(shí)例來否定主流并不難，但以局部數(shù)據(jù)、典型實(shí)例對(duì)整體形勢作出誤判，夸大問題，以支流否定主流，只能貽誤事業(yè)而無助于問題的解決。當(dāng)前，各行各業(yè)似乎都是形勢大好，至少基本面是好的，唯獨(dú)房地產(chǎn)被整體丑化，成為眾矢之的，不僅受到媒體的幾乎一邊倒的輿論圍剿，道德層面的譴責(zé)，而且受到國家政策持續(xù)不斷地?cái)D壓。一個(gè)行業(yè)享受如此“殊榮”，在共和國的歷史上絕無僅有。這種形勢誤判不僅誘發(fā)了購房者過高的預(yù)期，造成了住房持有者不安和開發(fā)商投資預(yù)期的不穩(wěn)，激化了房地產(chǎn)供求矛盾，而且導(dǎo)致從中央到地方政府權(quán)威和信譽(yù)的受損，惡化了社會(huì)和諧氛圍。2.忽視抓主要矛盾的決策方法在多難中選擇是決策的常態(tài)。沒有多難，何來選擇？沒有選擇何來決策？共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)中國革命和建設(shè)成功的一條重要經(jīng)驗(yàn)是抓住主要矛盾，解決主要矛盾，取得戰(zhàn)略的主動(dòng)權(quán)。所謂有所不為而有所為也有抓住主要矛盾之義。當(dāng)然，不同時(shí)期，不同行業(yè)面臨的主要矛盾會(huì)有不同，主要矛盾的主要方面也會(huì)轉(zhuǎn)化，抓住主要矛盾也不等于放棄解決其他矛盾。中央反復(fù)指出，“我國是擁有十三億人口的發(fā)展中的大國，仍處于并將長期處于社會(huì)主義初級(jí)階段，發(fā)展仍是解決我國所有問題的關(guān)鍵”[1]。社會(huì)主義初級(jí)階段的主要矛盾是人民日益增長的物質(zhì)文化需要與落后的社會(huì)生產(chǎn)力之間的矛盾，在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)為人民日益增長的住房改善需求與相對(duì)滯后的有效供給之間的矛盾。抓住供不應(yīng)求這一房地產(chǎn)領(lǐng)域主要矛盾，堅(jiān)持不懈地增加住房有效供給，是制定房地產(chǎn)政策的基點(diǎn)。解決房價(jià)和住房資源分配不公問題，抑制投資、投機(jī)性購房等均應(yīng)以不影響增加住房供給為前提，否則只能加劇供不應(yīng)求矛盾，而無助于問題的解決。防止經(jīng)濟(jì)過熱，抑制通貨膨脹，防治資產(chǎn)泡沫，規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，確保糧食安全等宏觀調(diào)控目標(biāo)與增加住房有效供給并不存在非此即彼的關(guān)系。因?yàn)樽》渴亲罱K消費(fèi)品，與經(jīng)濟(jì)過熱沒有必然聯(lián)系，而且是防治資產(chǎn)泡沫和抑制通貨膨脹的物質(zhì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)貸款余額僅占我國金融機(jī)構(gòu)貸款余額的1/6左右，而且多為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)主要源于金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部的治理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)用地是更集約的居住用地，每年增量不過幾十萬畝，與農(nóng)村居住用地理論上存在此消彼長、后者大于前者的置換關(guān)系。3.多重目標(biāo)的房地產(chǎn)政策預(yù)期房價(jià)關(guān)系民生，使控制房價(jià)成為房地產(chǎn)政策首要目標(biāo)具有道德依據(jù)，但我國房地產(chǎn)政策同時(shí)還被賦予防經(jīng)濟(jì)過熱、防固定資產(chǎn)投資增長過快、防產(chǎn)能過剩、防資產(chǎn)泡沫等多重宏觀調(diào)控目標(biāo)的預(yù)期。房價(jià)快速上漲的根本原因在于供給不能滿足強(qiáng)大的市場需求，抑制房價(jià)快速上漲的釜底抽薪之策是擴(kuò)大住房投資，增加有效供給。而防過熱、防過剩、防泡沫等又要求關(guān)緊土地和資金閘門，控制房地產(chǎn)投資的快速增長，抑制住房市場的有效供給，推動(dòng)房價(jià)上升?？胤績r(jià)與防過熱等調(diào)控目標(biāo)的對(duì)應(yīng)措施背道而馳，政策效力相互抵消，房價(jià)在高調(diào)嚴(yán)控聲中持續(xù)上漲，購房者對(duì)降低房價(jià)的熱切期待與房價(jià)總體上升走勢相悖也就成為必然。國際金融危機(jī)之后的房地產(chǎn)新政雖然強(qiáng)調(diào)增加有效供給，但優(yōu)先保證保障房和中小套型普通商品房用地供給以及嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸等前綴，又使增加商品房有效供給的效力大打折扣。房地產(chǎn)雖然關(guān)聯(lián)上下游幾十個(gè)行業(yè)，但房地產(chǎn)政策只應(yīng)實(shí)現(xiàn)有限目標(biāo)，而不能奢望其承擔(dān)起宏觀調(diào)控的多種重任。在現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而非虛擬經(jīng)濟(jì)；房價(jià)第一位的是民生問題，第二位的才是資本市場問題。我國房地產(chǎn)政策目標(biāo)主要應(yīng)以解決民生問題為取向，而民生問題的解決需要幾十年的不懈努力。利率、稅率、匯率、貨幣金融等宏觀調(diào)控政策可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢變化的需要密集出臺(tái)，而房地產(chǎn)政策則要求相對(duì)穩(wěn)定。因?yàn)樽》抗┙o周期一般在兩年以上，相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策是住房市場供求雙方預(yù)期穩(wěn)定的前提，也是房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的條件。4.計(jì)劃經(jīng)濟(jì)情結(jié)改革開放30多年來，特別是20世紀(jì)90年代初確立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制方向以來，我國市場發(fā)揮資源配置的基礎(chǔ)作用有了長足進(jìn)展。但是由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制和思維的慣性，我國深化改革步履維艱，在一些領(lǐng)域，行政干預(yù)的力度有所增強(qiáng)，行政干預(yù)的邊界還有擴(kuò)大的趨勢。在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)為政府掌控土地、資金兩大基本要素的有形之手日趨緊握，行政干預(yù)邊界向微觀層次擴(kuò)張?？浯笞》矿w制改革中的問題和矛盾，是強(qiáng)化行政干預(yù)的依據(jù)，而隱藏于背后的則是對(duì)住房市場化改革方向的否定。在一些單位和地方福利分房還未完全停止的情況下，泛化保障房邊界（把經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房規(guī)定為具有部分產(chǎn)權(quán)保障性質(zhì)，把“人才房”納入保障房等），以大規(guī)模的公租房作為保障房建設(shè)的主體，允許單位集資建房等等，無不是政府掌控住房資源的擴(kuò)大和對(duì)住房市場化改革空間的某種壓縮。市場調(diào)節(jié)和行政調(diào)控“兩只手”各司其職是完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的應(yīng)有之義，兩者在不同領(lǐng)域不同行業(yè)的作用、形式和范圍程度當(dāng)有不同。住房是個(gè)性化較強(qiáng)、消費(fèi)彈性大的私人物品，堅(jiān)持住房體制市場化改革才有希望，回歸福利分房或變向的福利分房是沒有出路的。在社會(huì)主義初級(jí)階段，政府面對(duì)著多種社會(huì)保障建設(shè)和社會(huì)公共建設(shè)的沉重壓力，保障房建設(shè)在社會(huì)保障體系建設(shè)、社會(huì)建設(shè)以及社會(huì)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治文化建設(shè)等不同層次上統(tǒng)籌兼顧才是正確的方向。5.學(xué)者的自以為是用自己的知識(shí)，借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)，對(duì)我國房地產(chǎn)現(xiàn)象作出分析和解釋是學(xué)者的社會(huì)責(zé)任，自信也是學(xué)者應(yīng)有的品格，受知識(shí)結(jié)構(gòu)、信息把握和技術(shù)手段的限制，學(xué)者們的分析解釋也會(huì)有不同。但一些學(xué)者對(duì)我國房地產(chǎn)作出的誤讀、誤判不僅誤導(dǎo)了輿論，也對(duì)房地產(chǎn)政策的制定產(chǎn)生了負(fù)面影響，其中泡沫論“居功至偉”，也是2003年以來我國房地產(chǎn)政策以控制房價(jià)上漲為導(dǎo)向的主要依據(jù)。七年多來我國房價(jià)在泡沫聲浪中持續(xù)上升，是房地產(chǎn)發(fā)展本身之錯(cuò)，還是學(xué)者判斷之誤？以已經(jīng)完成工業(yè)化、城市化的日本曾經(jīng)的房地產(chǎn)泡沫破滅后果推論不同發(fā)展階段的我國，沒有可比性；以發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比、租售比作參數(shù)，推論我國房地產(chǎn)泡沫存在，也不具可靠性。發(fā)達(dá)國家的居民家庭收入與其購房的支付能力基本上是對(duì)應(yīng)的，由于國情和文化傳統(tǒng)不同，我國的家庭收入與購房支付能力并不完全對(duì)應(yīng)。我國城鎮(zhèn)年輕夫婦購房支付能力多有雙方老人支持的因素，中老年家庭改善性購房則有其現(xiàn)有住房或租或售對(duì)支付能力的提升，一般居民家庭實(shí)際收入與統(tǒng)計(jì)收入也有較大不一致。使用發(fā)達(dá)國家在城市人口和住房供求關(guān)系基本穩(wěn)定狀態(tài)下的租售比參數(shù)要從我國住房供求的具體情況出發(fā)。我國85%的家庭買不起住房是事實(shí)，也是論證我國房地產(chǎn)泡沫的重要依據(jù)，似乎極易獲得社會(huì)的認(rèn)同。但我國城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)80%以上又如何解釋？如果我國有85%的家庭買得起住房，社會(huì)有那么多存量住房可賣嗎？計(jì)算出我國房地產(chǎn)泡沫率，而且精確到百分點(diǎn)后兩位數(shù)，可以說是學(xué)者的探索，也可以說是更精確的誤導(dǎo)。且不說學(xué)者的知識(shí)能否把握影響房價(jià)的所有變量，學(xué)者所把握的數(shù)據(jù)能否達(dá)到分析的全部要求和精度，僅作一假設(shè)，就足以證明泡沫率的不可信：即使我國房價(jià)下降30%或50%，泡沫全部擠出來，能夠保證我國多數(shù)家庭買得起住房嗎？事實(shí)上，房價(jià)走高可能有供給不足、需求過旺、成本提高、真實(shí)價(jià)格復(fù)歸等多種原因，并不一定就是泡沫。即使是泡沫亦有隨著供給的增加，消弭于無形的可能。用行政手段強(qiáng)力擠出泡沫很可能得不償失。6.在解決住房問題上的急于求成在我國革命和社會(huì)主義建設(shè)中，急于求成的情緒一直揮之不去，有著深刻的歷史社會(huì)根源。在建設(shè)領(lǐng)域過度強(qiáng)調(diào)目標(biāo)的正義，忽視為達(dá)到目標(biāo)必須具備的條件；過度強(qiáng)調(diào)多快好省，不講可能性與合理性，否則即被視為“右傾”。在解決居民住房問題上的表現(xiàn)是，過高的住房預(yù)期、過高的住房保障標(biāo)準(zhǔn)、過大的住房保障范圍。作為最大的發(fā)展中國家，我國居民住房問題的解決是一個(gè)長期的漸進(jìn)的積累過程，這一過程大約需要幾十年的艱苦努力，將伴隨完成工業(yè)化和實(shí)現(xiàn)城市化的全過程。對(duì)于一個(gè)家庭來說，擁有與收入相匹配的住房是一個(gè)多年積累的結(jié)果，對(duì)于一個(gè)國家來說，大多數(shù)家庭住上有尊嚴(yán)的住房需要幾代人的積累。蝸居、蟻居和危舊房、棚戶區(qū)的現(xiàn)象當(dāng)然不能令人滿意，但要完全改變也非一朝一夕所能。轉(zhuǎn)變購房觀念，變購為租，也要以有房可租為前提。加強(qiáng)保障房建設(shè)要與公共財(cái)政支撐能力相適應(yīng)。住房保障標(biāo)準(zhǔn)和范圍要與養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)、教育、社會(huì)救助等社會(huì)保障體系建設(shè)統(tǒng)籌兼顧。過高的住房目標(biāo)和保障標(biāo)準(zhǔn)給人以過高的期望，使人難以說不，但不能如期實(shí)現(xiàn)則徒增社會(huì)憤懣情緒，損害政府聲譽(yù)。住房保障的本義應(yīng)是對(duì)少數(shù)低收入且無住房家庭的基本住房需求的保障，把住房保障對(duì)象擴(kuò)大到中低收入的多數(shù)家庭，短期內(nèi)不具實(shí)現(xiàn)的條件，長期看不具可持續(xù)性，還有可能分散有限的住房保障財(cái)力，增加急需保障的家庭不能及時(shí)得到保障的可能。四房地產(chǎn)政策改進(jìn)與建議人多地少的基本國情，社會(huì)主義初級(jí)階段，大國經(jīng)濟(jì)特征以及完善中的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制背景決定了我國房地產(chǎn)政策既不能照搬工業(yè)化、城市化已經(jīng)完成的發(fā)達(dá)國家（地區(qū)）和幅員較小的國家（地區(qū)）已有的經(jīng)驗(yàn)，也不同于人均土地資源豐裕的發(fā)展中國家。我國房地產(chǎn)政策的制定，唯書、唯上不行，崇洋、媚俗也不行。房地產(chǎn)政策導(dǎo)向與房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢相吻合，才能四兩撥千斤，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，否則將事倍功半，甚至根本達(dá)不到預(yù)期目的。轉(zhuǎn)變思路，調(diào)整方向，我國房地產(chǎn)政策才能保持相對(duì)穩(wěn)定，發(fā)揮其應(yīng)有的導(dǎo)向和調(diào)節(jié)作用。1.正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)地位擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化結(jié)構(gòu)關(guān)系到我國增長方式轉(zhuǎn)變。我國房地產(chǎn)年投資達(dá)數(shù)萬億元，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的近20%，是國內(nèi)第一需求。住房是房地產(chǎn)主要產(chǎn)品，又是具有旺盛市場需求的最終消費(fèi)品，增加有市場需求的住房投資是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)有之義。我國上有金融機(jī)構(gòu)數(shù)十萬億元的資金儲(chǔ)蓄，有所謂過剩的鋼鐵、水泥、玻璃等建材產(chǎn)能，有相對(duì)充裕廉價(jià)的建筑業(yè)大軍，下有由于城市化、工業(yè)化進(jìn)程和人民日益提高的住房改善需求，房地產(chǎn)投資有較快的增長，不僅有利于擴(kuò)大內(nèi)需、消化過剩產(chǎn)能，而且為實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、城市化和人民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)提供相應(yīng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，同時(shí)為家電、家具、家裝業(yè)提供市場空間，為住宅小區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展提供前提條件，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需，改善民生，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的最佳節(jié)點(diǎn)；房地產(chǎn)投資有一個(gè)較高的增速，在固定資產(chǎn)投資中保持一個(gè)較高的比例具有階段性的必然性和合理性，也是我國把握戰(zhàn)略機(jī)遇期，推進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的正確選擇。當(dāng)完成工業(yè)化、實(shí)現(xiàn)城市化，房地產(chǎn)存量基本滿足社會(huì)需求之時(shí)，房地產(chǎn)投資增速和所占比例降下來亦屬正?，F(xiàn)象。2.以增加住房有效供給為房地產(chǎn)政策基本目標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)上下游關(guān)聯(lián)度較強(qiáng)，占固定資產(chǎn)投資比重和消費(fèi)需求份額較高，但其提供的產(chǎn)品是具有實(shí)用價(jià)值的物質(zhì)產(chǎn)品，只是組成國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)不能承擔(dān)起財(cái)政、貨幣、金融、稅收等那樣的宏觀調(diào)控功能，房地產(chǎn)政策也不應(yīng)該像利率、稅率、匯率等那樣成為可以高頻變動(dòng)的宏觀調(diào)控工具。房地產(chǎn)業(yè)的主要功能是為居民生活提供住房。住房供給不足是我國住房領(lǐng)域的主要矛盾，而且這一主要矛盾將存在于我國實(shí)現(xiàn)城市化的整個(gè)過程中。所以，增加住房有效供給，比控制房價(jià)上漲更重要，應(yīng)是我國房地產(chǎn)政策的基本目標(biāo)和主要方向，任何與增加住房有效供給相對(duì)立的政策出臺(tái)都應(yīng)慎之又慎。為此，一是在金融信貸政策上，房地產(chǎn)要享受國民待遇。對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施歧視性的金融信貸政策只能扭曲房地產(chǎn)與其他行業(yè)的合理比例關(guān)系。二是實(shí)施科學(xué)合理的房地產(chǎn)用地批租節(jié)奏。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)要素，又掌控在政府之手，是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的重要手段。這里特別需要指出的是，我國房價(jià)快速上漲的根源在于供不應(yīng)求的市場關(guān)系，其他原因均由此衍生。有效供給的增加才能真正抑制價(jià)格快速上漲。我國房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)即意味著新政對(duì)舊政的否定，放言還有后新政出臺(tái)，就等于宣告對(duì)現(xiàn)有新政失去信心。實(shí)際上市場房價(jià)時(shí)時(shí)都在變化，各地變化的幅度也不同，而房地產(chǎn)政策的制定、出臺(tái)和發(fā)揮效力總有一個(gè)滯后期，這是我國以控制房價(jià)為目標(biāo)的房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)、又不得不屢屢加碼的原因所在。只有以增加住房有效供給為主要政策目標(biāo)才有我國房地產(chǎn)政策的相對(duì)穩(wěn)定。3.堅(jiān)持住房市場化改革方向住房體制改革以來我國居民居住條件整體上有了很大改善的實(shí)踐證明，我國住房體制市場化改革方向是正確的，與構(gòu)建社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的方向是一致的。部分居民居住困難是階段性的暫時(shí)現(xiàn)象，與住房體制改革市場化方向無關(guān)。我國的房地產(chǎn)政策應(yīng)與住房體制改革方向相一致，而不是相反。在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場的主要傾向依然是行政干預(yù)過度，而不是市場化過度。房地產(chǎn)政策應(yīng)促進(jìn)和深化住房體制市場化改革，主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)住房市場供求關(guān)系，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管和市場信息披露，強(qiáng)化房地產(chǎn)建設(shè)用地和城市規(guī)劃管理，推廣節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)地、環(huán)保型住宅建設(shè)和住宅部件的標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體素質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，而不是擴(kuò)大行政干預(yù)邊界，強(qiáng)化行政干預(yù)力度。住房保障是社會(huì)保障體系的重要組成部分，要與養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、就業(yè)、扶貧等其他保障建設(shè)統(tǒng)籌兼顧，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和公共財(cái)力支持能力相適應(yīng)。加大保障性住房建設(shè)力度有償還歷史欠賬的考慮，長期看也有精細(xì)化設(shè)計(jì)的必要。但作為發(fā)展中國家，我國城鎮(zhèn)居民住房保障對(duì)象只能是少數(shù)低收入住房困難家庭，而不能是對(duì)占大多數(shù)的中低收入家庭。多數(shù)中高收入家庭要通過市場解決住房問題。即使完成建設(shè)保障性住房3600萬套，“十二五”期末城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率也只在20%左右。以公租房為主的住房保障體系建設(shè)即意味著更大的公共財(cái)政壓力和政府對(duì)住房資源的更多的直接