房屋租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展的重要力量

房屋租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展的重要力量

房屋租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，大約有40%～60%的中低收入家庭都是依靠租房來(lái)滿足居住需求，租房居住的理念已經(jīng)深入人心。而我國(guó)近10年來(lái)住房制度改革的主要措施是出售存量公房和新建住房，使得城市住房自有率達(dá)到80%以上，結(jié)果是房屋交易市場(chǎng)的過(guò)度發(fā)展和房屋租賃市場(chǎng)的嚴(yán)重滯后。這種畸形的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，造成一方面大量商品住房空置，另一方面相當(dāng)一部分居民既無(wú)能力買房，又無(wú)處租賃到適合自己需求的住房。這一問(wèn)題已引起中央和地方政府的高度重視。住建部部長(zhǎng)陳政高在2014年召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上明確提出：不具備一定規(guī)模、運(yùn)轉(zhuǎn)有序的租賃市場(chǎng)，就不是一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)。為推動(dòng)湖南城鎮(zhèn)房屋租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，湖南省人民政府發(fā)展研究中心與省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合赴廈門、深圳、廣州等市開(kāi)展調(diào)研，并查閱國(guó)外房屋租賃相關(guān)經(jīng)驗(yàn)材料，結(jié)合湖南實(shí)際，提出房屋租賃市場(chǎng)改革發(fā)展建議，供領(lǐng)導(dǎo)參考。一發(fā)展城鎮(zhèn)房屋租賃市場(chǎng)的重要性隨著湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，城鎮(zhèn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展迎來(lái)重大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。無(wú)論是促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還是在激活存量房消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定，科學(xué)利用、合理整合房產(chǎn)資源都將發(fā)揮日益重要的作用。在湖南加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，完善和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)不僅十分必要且大有可為。（一）房屋租賃市場(chǎng)是發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要環(huán)節(jié)任何一個(gè)健康完整的住房市場(chǎng)應(yīng)該由買賣和租賃兩部分組成。房屋租賃市場(chǎng)無(wú)論從投資拉動(dòng)，還是消費(fèi)增長(zhǎng)來(lái)講，都起著房屋交易市場(chǎng)不可替代的作用。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以來(lái)，住房買賣一直占市場(chǎng)主流，房屋租賃被邊緣化，從而導(dǎo)致住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)明顯失衡，直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。（二）房屋租賃市場(chǎng)是盤活閑置資源的有效途徑高空置率是目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，由此帶來(lái)的資產(chǎn)閑置也成為阻礙行業(yè)以及城市發(fā)展的重要原因。數(shù)據(jù)表明，湖南目前房屋空置率達(dá)20.44%，空置面積約1.1億平方米，其中，新建商品房待售面積達(dá)2541.7萬(wàn)平方米，而且以年均百分之十幾的速度增長(zhǎng)。而建立完善的城市房屋租賃體系，活躍房屋租賃市場(chǎng)，勢(shì)必盤活大量空置房源，釋放閑置資源，刺激地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。同時(shí)，在提高居民居住水平、實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定等方面都將發(fā)揮重要作用。（三）房屋租賃市場(chǎng)建設(shè)是完善住房保障體系的重要舉措目前，湖南商品房大規(guī)模閑置，而保障性住房嚴(yán)重不足，矛盾十分突出。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，湖南城鎮(zhèn)住房困難、需要保障性安置的有160萬(wàn)戶（人均15平方米以下），其中棚戶區(qū)改造有107.51萬(wàn)戶，涉及人口600多萬(wàn)人。加快房屋租賃市場(chǎng)建設(shè)，將閑置房轉(zhuǎn)化成公租房和保障房，激活住房租賃市場(chǎng)，既能釋放住房閑置資源，又能保障城鎮(zhèn)居民基本住房需求，是建立和完善住房保障體系的重要舉措。（四）房屋租賃市場(chǎng)是加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的必然選擇房屋租賃市場(chǎng)是隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程而產(chǎn)生和發(fā)展的。隨著湖南新型城鎮(zhèn)化建設(shè)快速推進(jìn)，2013年湖南流動(dòng)人口已超1000萬(wàn)人，約60%外來(lái)務(wù)工、經(jīng)商人員選擇租房而居。按照國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，到2020年常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)60%左右，湖南每年大約有120萬(wàn)人轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，除少部分購(gòu)買商品房和享受保障性住房者外，大部分人員仍然會(huì)選擇租房方式，未來(lái)湖南房屋租賃市場(chǎng)潛力巨大。同時(shí)，土地是不可再生資源，在湖南人多地少的情形下，發(fā)展城鎮(zhèn)房屋租賃市場(chǎng)，是加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的必然選擇。二國(guó)內(nèi)外房屋租賃管理的主要經(jīng)驗(yàn)?zāi)壳?，英、美、德、法等發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃市場(chǎng)已十分成熟，其主要經(jīng)驗(yàn)有以下幾個(gè)方面。（一）通過(guò)立法確定房屋租賃管理的基本制度1919年英國(guó)政府出臺(tái)的《住房法》確定以公營(yíng)為核心的住房體系。國(guó)家干預(yù)住房市場(chǎng)，規(guī)定國(guó)家投資建房，以約低于市場(chǎng)價(jià)格40%的水平出租給居民。美國(guó)在1974年制定了《住房和社區(qū)發(fā)展法》，規(guī)定租房者在拿出家庭總收入的30%支付房租后，在政府規(guī)定租金范圍內(nèi)的租金差額由政府發(fā)放的租房券來(lái)支付。這些法規(guī)重在向低收入階層提供存量住房租金補(bǔ)貼的計(jì)劃，同時(shí)，法律為保障租戶的合法權(quán)益，對(duì)租房合同和租金都進(jìn)行了詳盡規(guī)定，對(duì)租金核算也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。（二）通過(guò)政府調(diào)控手段來(lái)促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展一是直接建設(shè)公共住房或廉租房，如美國(guó)在土地出讓時(shí)要求開(kāi)發(fā)商按比例修建出租房。二是實(shí)行租金控制，規(guī)定房租價(jià)格。如德國(guó)規(guī)定房東的房租超過(guò)“合理房租”20%，就構(gòu)成違法行為，超過(guò)50%就構(gòu)成犯罪行為，如不及時(shí)更正，將受到法律的嚴(yán)厲制裁。德國(guó)的租房市場(chǎng)發(fā)達(dá)，58%的人住在租賃的住房中，這也是德國(guó)從未出現(xiàn)過(guò)房地產(chǎn)泡沫的重要原因之一。三是稅費(fèi)減免，財(cái)政補(bǔ)貼。如美國(guó)1986年《稅制改革法》中規(guī)定了低收入家庭出租房稅收補(bǔ)貼政策，英國(guó)政府在住房補(bǔ)貼上的支出每年維持在100多億英鎊的水平。美國(guó)住房稅收減免占住房政策費(fèi)用總額的比重達(dá)到78%，英國(guó)則占61%左右。（三）通過(guò)住房合作社實(shí)施住房租賃管理住房合作社是城鎮(zhèn)居民為解決住房問(wèn)題而成立的相互合作的非營(yíng)利性社會(huì)組織，也是歐美國(guó)家解決低收入階層住房的最佳途徑之一。資料顯示，在德國(guó)合作社建造的住宅占全國(guó)新建住宅總數(shù)的30.9%。政府對(duì)合作社建房給予多方面的政策幫助：一是提供長(zhǎng)期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價(jià)格的土地；四是減少稅收，對(duì)所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等，均以較低稅率向合作社征收；五是補(bǔ)貼租金，合作社住宅如用于向社員出租，政府在必要時(shí)可補(bǔ)貼部分租金，使房租降低到社員能夠負(fù)擔(dān)的水平；六是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建造住房過(guò)程中，必須預(yù)留一定比例的住房，專門賣給或者租給低收入的特殊群體。通過(guò)上述政策支持，合作社將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意出售而居民暫時(shí)不買的住房，采取回購(gòu)、回租的方式納入合作社統(tǒng)一管理，由其按成本價(jià)出租，再依靠租金收入對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和管理。住房合作社在世界上許多國(guó)家都獲得巨大發(fā)展，現(xiàn)已成為解決居民住房問(wèn)題的一支重要力量。目前，全世界已有50多個(gè)國(guó)家建立了住房合作社。在國(guó)內(nèi)，一些城市也在積極開(kāi)展房屋租賃改革探索。如廈門市的住房租賃制度相對(duì)完善，運(yùn)作比較規(guī)范，保障規(guī)模較大，公共性租賃住房面積一般為70平方米左右，住戶按每月每平方米17.6元的價(jià)格通過(guò)銀行向市公共房屋管理中心繳納房租。這些房租的七成隨后會(huì)返還給住戶。深圳市則率先擴(kuò)大了保障范圍，將保障對(duì)象延伸至低收入戶籍家庭、產(chǎn)業(yè)園區(qū)戶籍或者非戶籍單身人員等五類人群等。這些做法對(duì)于保障和促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的健康有序發(fā)展起到了不可替代的作用。三發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題與困難近年來(lái)，湖南房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展較快，但也還面臨租房意愿不強(qiáng)、法規(guī)制度不健全、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不成熟、租賃行為不規(guī)范等諸多問(wèn)題。（一）民眾租房意愿不強(qiáng)一方面，我國(guó)居民通過(guò)租房解決住房問(wèn)題的思想意識(shí)淡薄，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)自有住房率高達(dá)80%，租賃住房率不到20%，而發(fā)達(dá)國(guó)家的自有和租賃比例大致是各占50%。我國(guó)“重買輕租”、“租不如買”的住房消費(fèi)觀念根深蒂固，不少中低收入家庭雖然深感購(gòu)房壓力巨大，但總覺(jué)得租房居住非長(zhǎng)久之計(jì)，只有擁有房屋所有權(quán)才算解決了住房問(wèn)題，生活才安心，把“居者有其屋”誤讀為所有家庭都擁有一套“產(chǎn)權(quán)房”。在這種觀念的影響下，我國(guó)交易性住房供應(yīng)體系發(fā)展較為快速，而租賃性住房地位雖然重要卻長(zhǎng)期處于自發(fā)生長(zhǎng)狀態(tài)。另一方面，在房屋租賃管理工作中當(dāng)事人的辦證意識(shí)有待提高，為規(guī)避較高的稅費(fèi)，房屋租賃業(yè)主采取私下租賃、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)等多種方式規(guī)避監(jiān)管，住房租賃備案率很低，發(fā)生糾紛后較難處理。（二）缺乏完備的法規(guī)制度保障盡管我國(guó)相繼發(fā)布了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《商品房屋租賃管理辦法》等政策法規(guī)，湖南省住建廳也出臺(tái)了《湖南省商品房屋租賃管理實(shí)施辦法》（湘建房〔2013〕126號(hào)），一定程度上為房屋租賃市場(chǎng)管理提供了法律和政策依據(jù)。但租賃房屋的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)及租賃登記備案等細(xì)則都沒(méi)有出臺(tái)，使得當(dāng)前我國(guó)公、私房出租管理力度不夠，缺乏可行性操作辦法。再加上租房市場(chǎng)長(zhǎng)期缺乏系統(tǒng)權(quán)威的統(tǒng)計(jì)信息，供需情況、房源分布、租金等沒(méi)有準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，政策制定與居民租房缺乏信息支撐，較難起到規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)的作用，導(dǎo)致承租人或出租人權(quán)益未得到有效保護(hù)，住房租賃市場(chǎng)亂象頻生。（三）缺乏完整的住房供應(yīng)體系一方面，政府主導(dǎo)的以公共租賃住房為重點(diǎn)的保障性安居工程建設(shè)存在較多問(wèn)題。在經(jīng)濟(jì)增速回落、土地出讓金下滑和地方債務(wù)緊縮的情況下，相對(duì)于產(chǎn)權(quán)型保障房建設(shè)來(lái)說(shuō)，地方政府建設(shè)公共租賃住房的積極性很低，保障房占城鎮(zhèn)住房總量比例很低。而且許多地方保障房位置偏遠(yuǎn)，出行成本高且配套滯后，生活、子女上學(xué)、就醫(yī)等不方便，加上申請(qǐng)手續(xù)繁多、等候時(shí)間長(zhǎng)等因素，申請(qǐng)者較少，保障房空置率較高。另一方面，雖然近年來(lái)已經(jīng)開(kāi)始有社會(huì)資本參與公租房建設(shè)，如萬(wàn)科通過(guò)廣州萬(wàn)匯樓項(xiàng)目探索公租房的盈利模式。但總體而言，房地產(chǎn)企業(yè)參與公租房建設(shè)的積極性仍然很低。究其原因，其一是因?yàn)槎惵蔬^(guò)高，現(xiàn)行政策安排基本是鼓勵(lì)住房出售，企業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃住房稅負(fù)占租金收入30%左右，這就造成企業(yè)預(yù)期的投資回報(bào)率較低，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商和機(jī)構(gòu)投資者不愿涉足住房租賃的投資和經(jīng)營(yíng)。其二是因?yàn)榕c投資銷售的住房相比，投資租賃住房需要長(zhǎng)期占用大量資金，且回收期長(zhǎng)，而在我國(guó)目前的金融體制下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏長(zhǎng)期政策性貸款支持，房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)住房租賃缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的融資渠道，因此對(duì)企業(yè)資金實(shí)力和融資能力要求更高。（四）缺乏規(guī)范的管理服務(wù)體系一方面，房屋租賃市場(chǎng)管理涉及綜治、公安、消防、人口計(jì)生、勞動(dòng)保障、工商、建設(shè)、地稅、街道社區(qū)等眾多部門，目前雖然在政府文件中，對(duì)相關(guān)職能部門的配合協(xié)作有明確要求，但實(shí)際工作中，職能部門配合力度還有待加大，房產(chǎn)、公安、工商、稅務(wù)等不同部門涉及房屋租賃都有屬于自己的一套管理方法，具體工作大多是“各掃門前雪”，還未真正形成聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，不利于搭建統(tǒng)一的房屋租賃管理平臺(tái)，也容易留下房屋租賃管理工作的死角。另一方面，目前個(gè)人出租的住房無(wú)論是自行出租還是委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理出租，基本上都處于自發(fā)、零星、分散和無(wú)序流動(dòng)的狀態(tài)。中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入門檻較低，從事房屋租賃的專業(yè)人才缺乏，人員素質(zhì)低、市場(chǎng)缺乏信任感與安全感，住房中介服務(wù)只停留在居間介紹撮合的層次，專業(yè)化、集約化程度較低。規(guī)?；?、專業(yè)化、規(guī)范化的住房租賃有形市場(chǎng)和中介機(jī)構(gòu)的缺位，制約了房屋租賃市場(chǎng)的健康快速發(fā)展。四推進(jìn)湖南房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策與建議（一）以“試點(diǎn)示范”引領(lǐng)湖南城鎮(zhèn)房屋租賃市場(chǎng)改革城鎮(zhèn)房屋租賃是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及面廣、矛盾較多，為解決當(dāng)前城鎮(zhèn)居民居住需求旺盛和市場(chǎng)商品房積壓嚴(yán)重的矛盾，加快房屋租賃市場(chǎng)改革，政府可以運(yùn)用城鎮(zhèn)住房保障和棚戶區(qū)改造政策，在株洲或長(zhǎng)沙等城市開(kāi)展房屋租賃市場(chǎng)改革試點(diǎn)，條件成熟時(shí)向全省推廣。其一，通過(guò)政府政策支持、政企合作、民間資本參與等多種方式，整合現(xiàn)有房屋租賃市場(chǎng)資源，建立大型國(guó)營(yíng)房屋租賃合作社（即城市住房資產(chǎn)管理公司）。其二，由合作社以回購(gòu)、回租等方式集中一批社會(huì)分散房源，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)營(yíng)，依規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。政府（或用工單位）向承租人發(fā)放的租賃補(bǔ)貼，專項(xiàng)用于支付房租，可直接劃到受托運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或出租人的賬上。這樣基本保證了投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的合理收益，有利于吸引社會(huì)資金參與。政府對(duì)保障對(duì)象的補(bǔ)貼由暗補(bǔ)變明補(bǔ)，有利于根據(jù)保障對(duì)象收入水平的變化，適時(shí)調(diào)整補(bǔ)貼金額，形成完善的退出機(jī)制。其三，大力倡導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)采用“開(kāi)發(fā)＋銷售＋租賃”并舉的經(jīng)營(yíng)模式。政策扶持和鼓勵(lì)部分有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)租售并舉，盤活庫(kù)存，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)將現(xiàn)有商品房庫(kù)存轉(zhuǎn)為保障性租賃住房。（二）以“政策扶持”推動(dòng)湖南城鎮(zhèn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展將房屋租賃作為政府施政管理的重要內(nèi)容，解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，緩解市場(chǎng)住房閑置壓力，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)結(jié)構(gòu)形成，帶動(dòng)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)共同繁榮。建議出臺(tái)以下政策和措施：其一，政府對(duì)房屋租賃合作社予以三年稅費(fèi)減免或財(cái)政返還政策，并向合作社定期提供無(wú)息貸款支持。其二，合作社回購(gòu)、回租社會(huì)分散房源，享受國(guó)家、省保障性安居工程有關(guān)配建房源稅收減免政策。其三，放寬住房公積金政策，對(duì)于無(wú)房戶租賃住房用于本人自住的，可提取住房公積金支付房租，對(duì)于公積金繳存人，允許異地申請(qǐng)公積金貸款等。其四，為鼓勵(lì)社會(huì)投資，尤其是民間投資公租房，應(yīng)統(tǒng)一配套政策，減免投資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)方面的相關(guān)稅費(fèi)。在委托建設(shè)公租房項(xiàng)目的合同中，約定公租房的土地性質(zhì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、交付進(jìn)度、產(chǎn)權(quán)形式、優(yōu)惠條款等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參建公租房的直接盈利。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從參建單個(gè)公租房項(xiàng)目中難以直接盈利，可在委托建設(shè)合同中約定多個(gè)公租房項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)權(quán)，或者配套商業(yè)用地的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，以實(shí)現(xiàn)其綜合收益。（三）以“制度建設(shè)”規(guī)范湖南城鎮(zhèn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展其一，健全保障房建設(shè)機(jī)制。建立健全財(cái)政保障機(jī)制，將保障房建設(shè)經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算，積極爭(zhēng)取中央財(cái)政補(bǔ)助資金。運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制、運(yùn)用社會(huì)力量建設(shè)保障房。同時(shí)，建議保障房要以公租房為主，限制發(fā)展產(chǎn)權(quán)型保障房，實(shí)行“以租為主”，限制“租轉(zhuǎn)售”。改進(jìn)保障房的監(jiān)督考核方式，拓寬社會(huì)公眾參與渠道，嚴(yán)格落實(shí)問(wèn)責(zé)制，改變當(dāng)前保障房建