珠海某小區(qū)房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性實施計劃書

可編輯版/可編輯版可行性研究報告目錄項目的基本情況……………..51.1項目概況………………….51.2項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)………………….71.3項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標(biāo)…………….72、項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析……………………….82.1宏觀經(jīng)濟環(huán)境…………….82.2宏觀政策環(huán)境…………….33、項目區(qū)域市場環(huán)境分析……………………..103.1區(qū)域定義………………….103.2XX市國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r……………….103.3XX市城市發(fā)展規(guī)劃…………………….104、項目開發(fā)地塊環(huán)境分析……………………….124.1地塊概況………………….124.2交通……………………….124.3地塊基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境條件………………….134.4地塊商業(yè)、教育、醫(yī)療及其他環(huán)境條件……………….144.5項目開發(fā)SWOT分析………………..145、項目開發(fā)模式選擇…………….155.1當(dāng)前主要知名樓盤的開發(fā)模式……….155.2本項目開發(fā)模式的選擇及產(chǎn)品開發(fā)的指導(dǎo)方向…….166、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議………………………..176.1項目建筑風(fēng)格發(fā)展建議176.2從目標(biāo)客戶群需求特征設(shè)計社區(qū)的功能及各類戶型構(gòu)成……….186.3從地塊本身的特點設(shè)計產(chǎn)品的建筑形態(tài)構(gòu)成…….206.4項目產(chǎn)品設(shè)計……………………...216.5對本項目產(chǎn)品規(guī)劃及創(chuàng)新的參考資料…………...286.6項目分期開發(fā)及營銷順序的選擇………………...317、項目總體營銷策略及階段目標(biāo)…………..317.1銷售價格的擬訂…………………….317.2項目營銷總體策略………………...358、項目開發(fā)投資與財務(wù)分析……………….378.1項目開發(fā)建設(shè)方案………………….378.2投資組合方式……………………….408.3投資與成本費用估算……………...408.4開發(fā)費用估算………………………..438.5項目盈虧平衡分析…………………..479、項目風(fēng)險分析……………..479.1項目環(huán)境風(fēng)險………………………..479.2項目時機風(fēng)險………………………..479.3項目規(guī)劃風(fēng)險…………479.4項目市場風(fēng)險…………489.5項目財務(wù)風(fēng)險…………489.6項目自然風(fēng)險………………………..499.7項目社會風(fēng)險………………………..499.8項目安全生產(chǎn)風(fēng)險…………………..499.9項目質(zhì)量風(fēng)險………………………..509.10項目進度控制風(fēng)險………………….509.11項目管理風(fēng)險……………………….519.12項目競爭對手……………………….5110、項目可行性研究結(jié)論與建議…………….5110.1結(jié)論………………….5110.2建議………………….521、項目的基本情況1.1項目概況位置該地塊所在區(qū)域位于珠XX灣新城東部,東依前山河、南鄰華發(fā)世紀(jì)城、北靠XX大道,東距主城區(qū)6公里,南至灣仔、澳門3.5公里。用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀用地規(guī)模：本地塊面積272218.74m2,其中S1地塊面積為110639.49m2：,二期總建筑面積為：221279m2。地塊現(xiàn)狀：該地塊荒置數(shù)年,灌木叢生；地勢平坦,視野開闊；無高大建筑物,無需拆遷；無規(guī)劃道路,中間有兩條泥路；無市政水電鋪設(shè)；無本地居民,一些收破爛的居民于半年前遷入。1.2項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)[1]用地平衡表居住用地建筑面積〔m2住宅用地468991.24公建用地18190m道路用地15000公共綠地82070[2]項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目數(shù)量總戶數(shù)3780戶居住人口平均每戶人口總建筑面積住宅總建筑面積公建總建筑面積13230人3.5人607722.32468991.2418190m平均每套建筑面積人均居住面積住宅建筑凈密度綠化率容積率地上車庫用地面積124.0735.04m30%35%2.2315000m[3]項目公建配套設(shè)施一覽表項目建筑面積〔m2單價〔元/m2金額〔萬元幼兒園1500850127.5球類場地5000780390體育娛樂場地200601.2物業(yè)管理所2004008垃圾壓縮站2003006變電站105050052.5煤氣調(diào)壓站406002.4銷售中心2000800160合計10190747.41.3項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標(biāo)項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標(biāo)匯總名稱評價結(jié)果〔萬元項目總投資309178.478項目總銷售收入399850.9利潤總額57463.82稅后利潤41933.06自有投資利潤率38.39%盈虧平衡點銷售率78.1%2、項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析2.1宏觀經(jīng)濟環(huán)境國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r初步核算,20XX我國前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值166043億元,同比增長11.5%,比上年同期加快0.7個百分點。其中,一季度增長11.1%,二季度增長11.9%,三季度增長11.5%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值18207億元,增長4.3%,回落0.6個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值83478億元,增長13.5%,加快0.2個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值64358億元,增長11.0%,加快1.5個百分點。固定資產(chǎn)的增長固定資產(chǎn)投資高位運行,增幅有所回落。20XX前三季度,全社會固定資產(chǎn)投資91529億元,同比增長25.7%,比上年同期回落1.6個百分點。分城鄉(xiāng)看,城鎮(zhèn)投資78247億元,同比增長26.4%<9月份增長24.8%>,比上年同期回落1.8個百分點；農(nóng)村投資13282億元,增長21.2%。在城鎮(zhèn)投資中,第一產(chǎn)業(yè)投資938億元,同比增長41.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資34522億元,增長29.3%；第三產(chǎn)業(yè)投資42787億元,增長24.0%。東部地區(qū)投資40172億元,同比增長21.4%；中部地區(qū)投資19331億元,增長36.2%；西部地區(qū)投資17539億元,增長29.6%。國有及國有控股投資33951億元,增長16.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資16814億元,增長30.3%。前三季度,累計新開工項目170123個,比上年同期增加18151個；新開工項目計劃總投資60309億元,同比增長24.2%。消費需求的增長國內(nèi)市場銷售快速增長,居民消費價格繼續(xù)上漲。20XX前三季度,社會消費品零售總額63827億元,同比增長15.9%<9月份增長17.0%>,比上年同期加快2.4個百分點。分地區(qū)看,城市43331億元,增長16.3%；縣及縣以下20496億元,增長14.9%。分行業(yè)看,批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)分別增長15.8%和18.2%,其他行業(yè)增長4.6%。城鎮(zhèn)居民收入的增長城鄉(xiāng)居民收入大幅度增加,居民得到了較多實惠。20XX前三季度,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10346元,扣除價格因素,實際增長13.2%,增幅高于上年同期3.2個百分點。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入3321元,扣除價格因素,實際增長14.8%,高于上年同期3.4個百分點。2.2宏觀政策環(huán)境目前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀在不考慮房地產(chǎn)價格上漲對商品房需求的負面影響和不出臺緊縮性宏觀調(diào)控政策的條件下,預(yù)計城鎮(zhèn)居民的住宅需求面積<人均住宅建筑面積>將從20XX的25平方米提高到20XX的35.66平方米,預(yù)計20XX之前我國城鎮(zhèn)商品住宅需求增速將呈逐年遞增態(tài)勢,商品住宅需求增速將由20XX的5.77%遞增到20XX的8.4%,2005-20XX期間年均增速為7.35%。預(yù)計20XX以后非住宅商品房銷售面積將持續(xù)增加,銷售面積將從20XX的4411.76萬平方米增加到20XX的8658.61萬平方米,年均增速為14.43%,故房地產(chǎn)業(yè)仍將有很大發(fā)展余地。金融及稅收政策分析2007年12月5日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議決定20XX實施"從緊的貨幣政策",12月8日中國人民銀行宣布從2007年12月25日起,上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點；12月20日宣布,從12月21日起上調(diào)1年期存貸款基準(zhǔn)利率,其他利率相應(yīng)上調(diào)。這也是中國人民銀行在1年內(nèi)第10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,調(diào)整以后的普通存款類金融機構(gòu)執(zhí)行14.5%的存款準(zhǔn)備率標(biāo)準(zhǔn),創(chuàng)20余年歷史新高；同時,第6次上調(diào)基準(zhǔn)利率,1年期存款利率從3.87%調(diào)整為4.14%,1年期貸款利率從7.29%調(diào)整為7.47%。我國貨幣政策10年來首次明確貨幣調(diào)控由"穩(wěn)健"轉(zhuǎn)為"從緊",這意味著明年持續(xù)加息、放寬匯率波幅、上調(diào)準(zhǔn)備金率、對信貸控制等措施可能將陸續(xù)到來。3、項目區(qū)域市場環(huán)境分析3.1區(qū)域定義該地塊所在區(qū)域位于珠XX灣新城東部,東依前山河、南鄰華發(fā)世紀(jì)城、北靠XX大道,東距主城區(qū)6公里,南至灣仔、澳門3.5公里。用地東側(cè)前山河的流域?qū)挾葘⒔?00米,用地XX邊線長度將近900米。地塊靠近拱北口岸、澳門,毗鄰港珠澳大橋出口,地處XX"一河兩岸"重大規(guī)劃的中心區(qū)域,且是市區(qū)通往橫琴島的必經(jīng)之路,地理位置極其優(yōu)越。3.2XX市國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩rXX市國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r20XX本地生產(chǎn)總值〔GDP達到634.58億元,人均GDP由20XX的2.67萬元增加到20XX的4.67萬元〔折合約5765美元,與20XX相比增長9.3%。20XX,XX全市本地生產(chǎn)總值達749．60億元,比上年增長近17個百分點,比20XX增長五成多,年均增長近15個百分點。XX市的規(guī)劃目標(biāo)是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化,力爭到20XX本地生產(chǎn)總值翻一番,人均ＧＤＰ超過1萬美元。居民消費20XX城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18908元,農(nóng)漁民人均純收入6550元,分別比20XX增長31.1%和48.3%。城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量各項指標(biāo)繼續(xù)在珠三角城市群中保持前列。恩格爾系數(shù)由20XX的37%改善為20XX的33.2%。20XX,XX全市本地生產(chǎn)總值達749．60億元,比上年增長近17個百分點,比20XX增長五成多,年均增長近15個百分點。20XX全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到17676元,農(nóng)漁民人均純收入達到7006元,分別年均遞增6．4％和8．29％。經(jīng)濟數(shù)據(jù)說明XX市的市民具有一定程度購買能力。3.3XX市城市發(fā)展規(guī)劃XX市城市規(guī)劃描述XX是國家的經(jīng)濟特區(qū),珠江口西岸區(qū)域性中心城市和亞熱帶海濱風(fēng)景旅游勝地。20XX5月,《XX市城市總體規(guī)劃〔2001—2020》獲國務(wù)院批準(zhǔn)。本次規(guī)劃的規(guī)劃期為2000—2020年。其中：近期為20XX－20XX；中期為20XX－20XX；遠期為20XX－2020年；2020年以后為規(guī)劃遠景。把XX建設(shè)成為綜合實力雄厚與社會、經(jīng)濟、人口、資源、環(huán)境全面協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟特區(qū)；成為有較強輻射力和吸引力、經(jīng)濟繁榮、交通發(fā)達、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化的區(qū)域性中心城市；成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地,集聚力強的產(chǎn)、學(xué)、研一體化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地及高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地；成為亞熱帶海濱花園城市和具有國際影響的濱海風(fēng)景旅游勝地。XX市"十一五"期間重大建設(shè)項目[1]廣珠城際快速軌道根據(jù)廣珠城際快速軌道的初步設(shè)計方案,廣珠線沿線共設(shè)20個站,其中XX段5個車站,分別是金鼎站、金唐站、明珠站、前山站、拱北站。20XX年底動工,預(yù)計20XX可全線通車隨著廣珠城際快速軌道的建設(shè),將對該地區(qū)功能定位、人口容量、土地使用性質(zhì)和開發(fā)強度、城市空間、交通組織帶來較為全面的影響,對周邊地區(qū)也將起到很大的輻射和帶動作用。[2]珠港大道、XX大道建設(shè),"五縱、三橫"公路網(wǎng)規(guī)劃目標(biāo),形成XX市至省會和鄰近城市1.5小時交通圈。XX市城市發(fā)展規(guī)劃對本項目的影響[1]在近期規(guī)劃建設(shè)圖中我們可以看出,本地塊處于中心城區(qū),近期的規(guī)劃建設(shè)將使得該地塊各種體育、文化、教育、醫(yī)療等設(shè)施完善。這將減輕我們樓盤的基礎(chǔ)設(shè)施的投入,減輕建安成本。[2]城際輕軌的建設(shè)將會給我們樓盤帶來更多的消費群體,降低資金回籠風(fēng)險。4、項目開發(fā)地塊環(huán)境分析4.1地塊概況該地塊是XX國土儲2007－01號地塊宗地面積約272218.74平方米其中S-1地塊110639.49,S-2地塊20197.08平方米,S-3地塊19440.37平方米,S-4地塊47965.3,S-5地塊73976.50平方米。其中規(guī)劃用途為S-1,S-4,S-5為住宅,S-2,S-3為商業(yè)、酒店、辦公、酒店式公寓,容積率〔S-1,S-4,S-5<2.0<S-2,S-3><3.5建筑密度<22%,綠化率>35%.在區(qū)域位于珠XX灣新城東部,東依前山河、南鄰華發(fā)世紀(jì)城、北靠XX大道,東距主城區(qū)6公里,南至灣仔、澳門3.5公里。用地東側(cè)前山河的流域?qū)挾葘⒔?00米,用地XX邊線長度將近900米。地塊靠近拱北口岸、澳門,毗鄰港珠澳大橋出口,地處XX"一河兩岸"重大規(guī)劃的中心區(qū)域,且是市區(qū)通往橫琴島的必經(jīng)之路,地理位置極其優(yōu)越。4.2交通該地塊目前緊靠XX大道通向XX、XX交通便捷4.2.114路6：2019：30鳳凰北郵政大廈百貨公司灣仔沙二中濱海樓南香里香寧花園檸溪隧道南蘭埔〔←圓明新園銀石雅園前山橋東華發(fā)新城北山南屏北山工業(yè)區(qū)威爾科技園竹仙洞南山灣仔中學(xué)鴻景花園灣仔南灣南路北銀坑村南灣南路南XX保稅區(qū)橫琴大橋南洋環(huán)銀鑫花園橫琴口岸粗沙環(huán)橫琴16路6:2521:30鳳凰北〔←為農(nóng)市場〔→翠香中〔→安平大廈〔→紫荊園防疫站大鏡山國資委山場山場西交通大樓梅華中一中高中部勇達大廈恒雅名園〔←XX圩公交花園上涌村明珠北翠微翠景工業(yè)區(qū)金雞路口漾湖名居〔←前山港前山橋東華發(fā)新城北山南屏街口南屏中學(xué)泰樺廣場屏東六路屏北一路東屏北一路中屏北一路西天威科技園南屏科技園34路6:3021:30〔←拱北〔←拱北口岸口岸廣場萬佳百貨涼粉橋合羅山供水總公司婆石海榮新村前山橋東華發(fā)新城北山南屏街口南屏中學(xué)泰樺廣場南屏水庫河排廣生新村廣生南屏果場卡都九洲翠灣廣昌均昌XX大橋東62路6:4521:15圓明新園圓明山莊蘭埔東北嶺華僑賓館新市花園拱北醫(yī)院國壽大廈萬佳百貨華駿大酒店華發(fā)國際花園北山冒盛大橋西南山灣仔中學(xué)鴻景花園灣仔南灣南路北銀坑村南灣南路南XX保稅區(qū)橫琴大橋南石博園201路6：1020：50香洲南坑桃園新村南香里香寧花園檸溪隧道南蘭埔〔←圓明新園銀石雅園前山橋東華發(fā)新城北山南屏街口南屏中學(xué)泰樺廣場南屏水庫河排廣生新村廣生南屏果場卡都九洲翠灣廣昌均昌XX大橋東XX大橋西燈籠路口鶴洲東鶴洲北湖心路口明宏集團二號閘青灣新世界花園XX醫(yī)學(xué)院黃綠背金海岸市場金都大廈金海岸中學(xué)斜尾城建總公司翠竹園魚弄中南修理廠月堂唐人街映月新村三灶202路6：2020：05吉大總站九洲城吉大中電大廈〔←白蓮洞公園竹苑蘭埔〔←圓明新園銀石雅園前山橋東華發(fā)新城北山南屏街口南屏中學(xué)泰樺廣場南屏水庫河排廣生新村廣生南屏果場卡都九洲翠灣廣昌均昌XX大橋東XX大橋西燈籠路口鶴洲北湖心路口白藤頭紅旗醫(yī)院紅旗小學(xué)紅旗鎮(zhèn)府紅旗207路6：2018：40香洲郵政大廈百貨公司灣仔沙XX粵劇團九洲城吉大水灣北南油大酒店水灣頭〔←銀海新村〔→日華花園粵XX路銀都涼粉橋合羅山供水總公司婆石海榮新村華發(fā)新城北山南屏街口南屏果場湖心路口XX醫(yī)學(xué)院XX大學(xué)東門草塘灣海澄工業(yè)區(qū)上表航展館田心正表候機大廳XX機場〔上述表格來源于XX公交網(wǎng)4.2.2該地區(qū)與XX,XX,XX等地的交通主要依靠京珠高速、廣珠高速、深珠高速、XX大道、西部沿海高速等該區(qū)域與澳門相距5公里,北上XX160公里,與香港XX隔海相望。海陸空交通十分便捷九州港、香洲港、XX機場、和市區(qū)完善的交通網(wǎng)路,構(gòu)筑了完善的交通系統(tǒng)。廣珠輕軌的通車,到XX僅需45分鐘的車程可考慮與公交公司合作多設(shè)立一個站點增加交通的便捷度。4.3地塊基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境條件附近為"東橋村",居民生活層次不高該區(qū)域已經(jīng)停止審批工業(yè)用地,周邊企業(yè)多為制衣廠、包裝廠、小型電子廠等小型企業(yè),無大型工業(yè)企業(yè),無重大污染源生活配套：有東橋小學(xué),無大型購物商場、銀行等,本地居民外出購物一般去前山、和供北租金情況：一房一廳300元左右交通：內(nèi)部不暢,東橋村規(guī)劃較亂；外部為XX大道,交通便利捷4.4地塊交通、教育、醫(yī)療配套交通配套南屏科技園：約5分鐘的車程；距拱北：10分鐘,距吉大：15－20分鐘香洲20分－25分鐘；距保稅區(qū)約10分鐘車程。公交便捷。距離建設(shè)中輕軌的站點只有幾分鐘的車程。生活配套南屏市場,香洲區(qū)人民醫(yī)院學(xué)校配套中學(xué)：容閎學(xué)校〔華發(fā)新城；南屏中學(xué)小學(xué)：容閎學(xué)?！踩A發(fā)新城南屏甄賢學(xué)校東橋小學(xué)幼兒園：啟雅幼兒園,海洋幼兒園4.5項目開發(fā)SWOT分析4.6.1優(yōu)勢分析〔前河后山,視野開闊,無大型工業(yè)企業(yè),景觀優(yōu)越毗鄰澳門,占據(jù)地利之便外部緊靠XX大道,交通便捷。地塊平坦,無需拆遷,可以統(tǒng)一規(guī)劃4.5無水電市政配套不完善地塊外圍道路設(shè)計不暢周邊居民層次較差4.5.3XX地產(chǎn)大勢向好區(qū)域升值潛力明顯,有高端客戶支撐周邊華發(fā)新城、華發(fā)世紀(jì)城已經(jīng)塑造好片區(qū)形象隨著廣珠輕軌的開通、珠三角各大城市的聯(lián)系越來越密切,將帶來更大的發(fā)展空間相比珠三角其他城市的房價XX房價偏低4.5.4宏觀政策的不確定性XX華發(fā)的強力競爭外地的房地產(chǎn)企業(yè)〔時代、保麗、仁恒等進入XX加大了競爭的力度5、項目開發(fā)模式選擇作為一個總建筑面積接近70萬平方米的超級大盤,本項目不能簡單考慮戶型、建筑風(fēng)格、園林等細節(jié),需要結(jié)合項目分期開發(fā)計劃,制定項目開發(fā)策略,研究各期產(chǎn)品進化步驟！5.1當(dāng)前主要知名樓盤的開發(fā)模式傳統(tǒng)品牌實力型：產(chǎn)品本質(zhì)+品牌以這類開發(fā)模式獲取項目成功的代表樓盤有XX華發(fā)新城、XX星河灣等樓盤,總結(jié)其開發(fā)過程,可以看出這類開發(fā)模式的基本特征。即高起點、高規(guī)劃,以強大的產(chǎn)品力、完善的社區(qū)配套,提升品牌價值,擴大客戶層面,突破距離對市場輻射面的限制。目標(biāo)聚集+品牌感召型即將目標(biāo)市場集中于某一細分市場,在此基礎(chǔ)上利用企業(yè)品牌的影響力及所掌握的各類資源為項目的開發(fā)提供堅強的后盾。此類開發(fā)模式的代表項目為萬科四季花城、XX海怡灣畔等樓盤。傳統(tǒng)復(fù)合開發(fā)型復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式是早年樓盤開發(fā)尤其是大盤開發(fā)中較有競爭力的開發(fā)模式。以奧園為代表,以復(fù)合方式開發(fā)的樓盤常常通過將運動、休閑等多種功能引入住宅社區(qū)放大住宅社區(qū)的居住價值,提升項目在市場中的競爭力。而這種產(chǎn)品功能上的復(fù)合在現(xiàn)在看來只是產(chǎn)品基本層面上的復(fù)合,而對風(fēng)格的塑造還顯得欠缺。新復(fù)合開發(fā)型與上述傳統(tǒng)復(fù)合型所不同的是,這種新復(fù)合開發(fā)模式是更深層次的,更加鮮明,已不是對項目功能的簡單注入,而是在主題鮮明的前提下,為社區(qū)注入一些功能,其中典型的代表是萬科十七英里、東海岸。產(chǎn)品差異化主義通過產(chǎn)品的獨特性,實現(xiàn)項目天生的與眾不同,高人一等。如XX水榭花都、熙園等項目,通過區(qū)域稀缺的Townhouse實現(xiàn)產(chǎn)品差異化。5.2本項目開發(fā)模式的選擇及產(chǎn)品開發(fā)的指導(dǎo)方向根據(jù)本項目的特征及發(fā)展商的背景特征,本項目開發(fā)模式宜走"產(chǎn)品差異化主義"+"新復(fù)合主義"之路,創(chuàng)造稀缺的產(chǎn)品跳出市場競爭,同時在住宅社區(qū)中融合其他功能,通過這些功能的植入實現(xiàn)項目所倡導(dǎo)的生活方式。在這一開發(fā)模式指導(dǎo)下,項目將實現(xiàn)如下目標(biāo)：▌社區(qū)主題鮮明,且主題表明了一種嶄新的生活方式；▌社區(qū)功能的復(fù)合性,本項目一定不是一個單純的住宅社區(qū),而是可以實現(xiàn)目標(biāo)客戶群某種生活方式的多功能住宅社區(qū)；▌現(xiàn)代、且深具文化內(nèi)涵,在"新復(fù)合開發(fā)行"模式之下,社區(qū)除了復(fù)合基礎(chǔ)的社區(qū)功能外,更主要的是通過的物質(zhì)功能復(fù)合的同時表現(xiàn)出特地主題的文化氣質(zhì)。6、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議6.1項目建筑風(fēng)格發(fā)展建議現(xiàn)代高檔住宅社區(qū)幾類常見的建筑風(fēng)格通過對XX等地高檔樓盤建筑風(fēng)格的匯總分析,可以看出現(xiàn)代高檔社區(qū)存在著三種主流的建筑風(fēng)格。當(dāng)然,具體到每個樓盤,這三種不同建筑風(fēng)格都會有或多或少的融合,只是以哪種風(fēng)格為主而已。.1自然主義追求自然生態(tài)美學(xué),建筑與自然環(huán)境相隨相生,渾然一體。此類風(fēng)格的建筑及社區(qū)達到了人、建筑與環(huán)境三者完美結(jié)合的至高境界。如：XX金地香蜜山、XX城市山谷。.2新古典風(fēng)格〔藍本移植如波托菲諾、瑞河耶納等樓盤,這類樓盤在建筑規(guī)劃和設(shè)計上以移植國外經(jīng)典地區(qū)的建筑風(fēng)格為主要特征,這種藍本移植和仿效,不僅為樓盤的整體建筑注入了靈魂,更為后期的營銷推廣提供了的主線。.3現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑整體表現(xiàn)出強烈的時代感,講求建筑的實用功能和經(jīng)濟問題；采用新材料、新結(jié)構(gòu),在建筑設(shè)計中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性；營造新的建筑美學(xué),創(chuàng)造建筑新風(fēng)格。如：XX萬科17英里、百仕達紅樹西岸、上海萬科藍山等。6.1.根據(jù)項目目標(biāo)客戶群特征及項目地勢、地形特征,項目的整體建筑風(fēng)格可走▌在建筑整體的設(shè)計以及社區(qū)功能設(shè)定上表現(xiàn)出鮮明的現(xiàn)代主義風(fēng)格；▌在社區(qū)整體的規(guī)劃上以自然主義為指導(dǎo)方針充分利用山、河資源,實現(xiàn)人與自然可以親近、可以參與的目的；▌在社區(qū)細部、功能區(qū)的設(shè)計上以現(xiàn)代主義為指導(dǎo)方針打造國際化生活氛圍。6.2從目標(biāo)客戶群需求特征設(shè)計社區(qū)的功能及各類戶型構(gòu)成6.2.1職業(yè)分類比例主要的置業(yè)動機未被實現(xiàn)的潛在需求私營企業(yè)主50%本地客戶以提升居住品質(zhì)為主,帶有一定的5+2度假性質(zhì)；而外地客戶主要以純粹的5+2度假性質(zhì)。在自己的社區(qū)中接待商務(wù)客人或自己的私人朋友,可以讓客人留宿在社區(qū)中,并能在自己的家中進行各種娛樂活動。企業(yè)中高層管理者20%多為以改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者。幽靜、不受干擾、自然、在城市之外,但又需便于到城市中心工作。有完全屬于自己的生活空間,同時可以自由地享受健康、運動等。律師/會計師15%公務(wù)員10%以上"未被實現(xiàn)的潛在需求"中表述的是客戶自己都尚未明確的內(nèi)心需求,他們不會明確地為這些需求去尋找適當(dāng)?shù)奈飿I(yè),但一旦有這樣的物業(yè),在價格可承受的條件下,他們一定會十分追捧。根據(jù)以上分析,由本項目的目標(biāo)客戶群潛在需求特征可以基本判斷出本項目在社區(qū)功能發(fā)展上的方向：打造一個集酒店、商務(wù)、日常居住功能于一體的生態(tài)自然社區(qū)根據(jù)這一功能方向的確定,社區(qū)中需要安排以下的功能區(qū)：▌假日風(fēng)情小型酒店：酒店規(guī)模不大,但很有異域風(fēng)味；▌綜合體建筑：商業(yè)中心及寫字樓,實現(xiàn)產(chǎn)品價值拔升；▌酒店式公寓：便于帶有一定投資或增值目的客戶以及度假類客戶的置業(yè)；▌風(fēng)情商業(yè)街：以社區(qū)商業(yè)服務(wù)為主,但在整個規(guī)劃上體現(xiàn)出濃郁的異國；▌藝術(shù)欣賞館：一個小型會所,主要為小眾群體提供藝術(shù)欣賞的空間；▌登山棧道：便于業(yè)主閑暇之余享受登山運動；▌游艇俱樂部：打造前山河乃至整個XX唯一游艇俱樂部。6.2.2各類戶型單位規(guī)模的基本判斷置業(yè)動機區(qū)域來源比例構(gòu)成偏好戶型對居所的要求長期自住型改善居住二次置業(yè)本地40%>130㎡舒適/豪華戶型注重社區(qū)環(huán)境、享受型生活配套,住房的使用功能和景觀、商務(wù)功能,且能彰顯身份港澳臺/其他10%內(nèi)地5%珠三角5%短期自住型度假/養(yǎng)老多次置業(yè)本地1%<130㎡適居二、三房注重社區(qū)環(huán)境、景觀、享受型生活配套、及度假功能港澳臺/其他8%內(nèi)地8%珠三角3%短期自住型投資多次置業(yè)本地6%70-140㎡舒適二、三房注重社區(qū)環(huán)境、景觀、享受型生活配套、及度假功能港澳臺/其他5%內(nèi)地2%珠三角2%長期投資出租本地3%30-70㎡公寓、投資產(chǎn)品注重樓價,性價比,以及社區(qū)的發(fā)展前景港澳臺/其他/內(nèi)地/珠三角2%從以上圖表可以基本判斷出項目的住宅單位的面積范圍跨度較大。6.3從地塊本身的特點設(shè)計產(chǎn)品的建筑形態(tài)構(gòu)成地塊名稱適合產(chǎn)品作用S1低密度豪宅、豪華配套高層住宅標(biāo)桿、展示、啟動項目S2綜合體建筑價值最大化、拔升檔次S3酒店式公寓價值最大化、拔升檔次S4適居產(chǎn)品現(xiàn)金流S5多元化產(chǎn)品價值最大化本項目整體地塊環(huán)境雖具有一定規(guī)模,但地塊的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)以及地塊地形的特征對項目高端產(chǎn)品有一定限制。主要有以下幾點限制：1、地形限制：河景為與項目東側(cè),較難兼顧景觀與朝向；2、指標(biāo)限制：項目的容積率較高及建筑密度較低,將導(dǎo)致項目打造低層別墅產(chǎn)品時具有一定難度；3、各種建筑形態(tài)的確定類別墅+中高層+高層+超高層商業(yè)物業(yè)通過疊拼HOUSE這種類別墅高端產(chǎn)品自然地提升項目在XX本地市場中的形象。6.4項目產(chǎn)品設(shè)計各類可售單位戶型功能及空間說明1PrivateHotel私家產(chǎn)權(quán)式酒店▌概念說明：本項目小型度假風(fēng)情酒店的客房,根據(jù)經(jīng)營情況,可以考慮將其設(shè)計為產(chǎn)權(quán)式酒店通過出售產(chǎn)權(quán)的方式轉(zhuǎn)為"私人酒店"。此類產(chǎn)品整體上以酒店進行經(jīng)營,但也可以作為一種良好的投資產(chǎn)品。▌空間說明：以30-40m2為主,按酒店常規(guī)設(shè)計。▌在項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的地位：在總量上微小,但是項目產(chǎn)品核心價值的龍頭。2HotelHouse酒店級洋房▌概念說明：酒店式公寓,享受酒店式管理及服務(wù),適合度假、商務(wù)人士居住、投資。性質(zhì)為住宅。▌空間說明：以60-80m2為主▌在項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的地位：作為社區(qū)酒店在住宅上的外延及發(fā)展,是酒店級社區(qū)中重要的組成部分。3CLUBHOUSE▌概念說明：CLUBHOUSE代表著建筑功能的延伸,房子除了滿足居住功能外,還可以是以類似CLUB的形態(tài)存在：接待、商務(wù)辦公、作為個人收藏室或者是展示廳等,也可以是度假休閑的空間載體。Club-house產(chǎn)生的是一種以聚會和交流為核心,同時又十分強調(diào)私密性和專屬性的居所形態(tài)。▌細分類別及空間主要特征GrandHouse240-260m2GrapeHouse200-220m2GraceHouse180-200m2▌在項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的地位：是作為高檔項目的核心支柱性產(chǎn)品線▌可參考借鑒的戶型設(shè)計關(guān)于室內(nèi)游泳池的設(shè)計參考：XX皇家海灣公館大陽臺設(shè)私家泳池關(guān)于空中院館的設(shè)計參考：XX中信紅樹灣空中院館：即內(nèi)庭院,指可同客廳、餐廳及臥室的一邊能夠相互溝通的"內(nèi)陽臺"。4S.S.HOUSE〔Saturday.Sundayhouse▌概念說明：從字面意思上來看,是周六、周日休閑度假性洋房。此類戶型在推廣上是度假性質(zhì),但在實質(zhì)上是適合居家型的中等面積洋房。▌細分類別及空間主要特征85-95m2兩房復(fù)式結(jié)構(gòu),層高要求在130-140m2三房/150-160m▌在項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的地位：是本項目的中端產(chǎn)品線▌可參考借鑒的戶型設(shè)計關(guān)于95平方米兩房復(fù)式的設(shè)計參考戶型方正實用,空間內(nèi)容豐富,使享受尺度得到提升,5.8米層高客廳的空間。套嵌著功能靈活的閣樓,樓上樓下的交流賦有戲劇性。進深約2.5米兩層通高的大陽臺與客廳、餐廳、開敞式廚房、閣樓分別在兩個高度上形成相通的視線通廊,讓享受觀賞景色的界面得到大幅延展。面寬得到了更大的景觀面。各類戶型的配比1各類目標(biāo)客戶所對應(yīng)不同產(chǎn)品的預(yù)期職業(yè)分類置業(yè)動機構(gòu)成比重可對應(yīng)的產(chǎn)品私營企業(yè)主終極置業(yè)同時度假性臨時自住5%GrandHouse/CH5%GrapeHouse/CH6%純粹度假性臨時自住3%小S.S.House5%HotelHouse二次置業(yè)改善居住5%GrandHouse/CH8%5%GrapeHouse/CH7%GraceHouse/CH小計50%高端產(chǎn)品大型企業(yè)中高管理層終極置業(yè)有一定的度假需求3%GrandHouse/CH4%GrapeHouse/CH4%GraceHouse/CH6%3%度假性或商務(wù)需要臨時自住2%小S.S.House2%HotelHouse小計20%以中端產(chǎn)品為主會計師/律師公務(wù)員終極置業(yè)1%GraceHouse/CH二次置業(yè)改善生活環(huán)境8%11%首次置業(yè)者6%2%小計25%以中端產(chǎn)品為主其他-5%以中端產(chǎn)品為主合計100%2各類不同產(chǎn)品的構(gòu)成配比產(chǎn)品概念戶型面積M2比例CLUBHOUSEGrand五房240-2608%Great五房200-22010%Grace四房180-20012%S.S.HOUSE大三房150-16028%中三房130-14015%小二房85-9512%HotelHouse兩房60-8015%總計100%根據(jù)以上的戶型構(gòu)成配比,可以初步的看出此戶型構(gòu)成特征基本符合此前所擬訂的總體定位。項目社區(qū)規(guī)劃初步建議6.5對本項目產(chǎn)品規(guī)劃及創(chuàng)新的參考資料建筑外立面與山的關(guān)系,既現(xiàn)代又與大環(huán)境相協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)游泳池的設(shè)計沿河景觀道及河水的利用：均以保護原有自然狀態(tài)為原則引用滅蚊設(shè)施,減輕山谷地形中蚊蠅之災(zāi)"滅蚊磁場"在香港禮頓山山地豪宅已有使用,能消滅4000米范圍內(nèi)的蚊子及其他吸血性昆蟲。在S.S.HOUSE大戶型中設(shè)置中西廚房以及花園過道關(guān)于戶型細部的設(shè)計及創(chuàng)新的具體建議本次難以十分深入,尚待于以后的專題研究?；▓@街設(shè)計：換了連接客廳與個人臥室的走廊,使各功能單位的連貫性和私密性得到前所未有的重視,給主客之間的空間和情感注入更多的精神體驗。6.6項目分期開發(fā)及營銷順序的選擇產(chǎn)品開發(fā)及營銷順序的決策原則及評判不同開發(fā)順序的選擇取決于項目不同產(chǎn)品的細分市場特征、發(fā)展商對資金回籠周期的計劃、價格策略以及地勢地形等四方面的因素。根據(jù)對本項目不同產(chǎn)品的理解,可以對不同區(qū)域、不同產(chǎn)品作出以下判斷：逐一：本圖以地形為標(biāo)準(zhǔn)大致劃為四區(qū),以便分期開發(fā),與上文產(chǎn)品分區(qū)圖分區(qū)不同。地塊名稱適合產(chǎn)品作用S1低密度豪宅、豪華配套標(biāo)桿、展示、啟動項目S2綜合體建筑價值最大化、拔升檔次S3酒店式公寓價值最大化、拔升檔次S4適居產(chǎn)品現(xiàn)金流S5多元化產(chǎn)品價值最大化產(chǎn)品開發(fā)順序的確定高端造勢、宜居多樣走量、商業(yè)價格最大化□高端造勢：站在城市頂端的豪宅作為項目最先露面產(chǎn)品,突破配套、交通不完善的限制,并且為項目奠定頂級形象；□宜居走量：項目成功啟動后,擴大產(chǎn)品線,以宜居型產(chǎn)品為主,覆蓋各種居住需求；□商業(yè)價值最大化：在項目開發(fā)最后期,區(qū)域完全成熟,酒店、寫字樓需求凸現(xiàn),依靠大盤支撐、稀缺供應(yīng),跨越住宅價格限制,實現(xiàn)超額利潤。7、項目總體營銷策略及階段目標(biāo)7.1銷售價格的擬訂理論均價水平的擬訂1別墅、空中別墅產(chǎn)品的價格擬訂▌參考項目選取參考項目目前最高均價〔元/m2Pi參考權(quán)重Wi權(quán)重成因華發(fā)世紀(jì)城<i=1>3000050%區(qū)位相近、產(chǎn)品相似時代廊橋<i=2>2000040%區(qū)位相近遠大美域〔i=3>2000010%產(chǎn)品相似注：以上參考樓盤價格均是根據(jù)調(diào)查結(jié)果,結(jié)合售樓部售價及三級市場售價,折合成毛坯房價格的結(jié)果。▌與參考項目質(zhì)素評分比較均價得分修正系數(shù)Q修正價格權(quán)重W本項目X8.4華發(fā)世紀(jì)城<i=1>300008.71.042896550%時代廊橋<i=2>200007.60.902210540%遠大美域〔i=3>200008.10.962074010%▌理論價格推導(dǎo)PX=∑Pi×Wi×Qi=28965×50%＋22105×40%＋20740×10%=25399元/㎡2洋房產(chǎn)品▌參考項目選取參考項目目前最高均價〔元/m2Pi參考權(quán)重Wi權(quán)重成因華發(fā)世紀(jì)城<i=1>1500060%產(chǎn)品相似時代廊橋<i=2>1000020%產(chǎn)品相似華發(fā)新城<i=1>1200020%產(chǎn)品相似注：上述表格價格均為帶精裝修的價格；價格均是根據(jù)調(diào)查結(jié)果,結(jié)合售樓部售價及三級市場售價估算的市場價格。▌與參考項目質(zhì)素評分比較均價得分修正系數(shù)Q修正價格權(quán)重W本項目X8.3海灣半山150008.70.951431080%銀座100008.21.011012110%海灣雅苑120008.40.981185710%▌理論價格推導(dǎo)PX=∑Pi×Wi×Qi=14310×80%＋10121×10%＋11857×10%=13646元/㎡本項目未來一年入市價格推算根據(jù)以上推算,基本可以確定本項目的基本均價范圍,但實際的入市價格確定還必須綜合以下幾點因素：1宏觀調(diào)控威脅根據(jù)上文關(guān)于市場的分析可以看出,在未來本項目開發(fā)初期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控威力依然顯著,將拖累本項目價格向上發(fā)展。2前山河沿線的河景樓盤整體銷售均價的增長空間及速度根據(jù)上文關(guān)于市場的分析可以看出,近兩年來XX河景樓銷售均價以10%以上的增長速度保持著穩(wěn)定的增長,以此歷史數(shù)據(jù)推算,未來一年內(nèi)本項目的入市銷售均價將至少在應(yīng)上漲到10%左右。3隨著新盤入市板塊的整體價格將在當(dāng)前水平上顯著提升據(jù)目前所掌握的情況來看,與本項目距離最近的華發(fā)世紀(jì)城三期未來的入市目標(biāo)均價將在15000元/m2以上,而其余周邊樓盤未來一年內(nèi)的銷售均價將分別保持在12000元/m2、以上的水平。其余新盤以高價入市,將更加有力抬高本板塊的價格水平。4從項目定位及產(chǎn)品開發(fā)投入看,項目可以實現(xiàn)較高價格水平以本項目上述的總體定位——高端市場,在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計上只要有足夠的支持,本項目實現(xiàn)別墅25000元/m2,洋房14000元/m2以上的價格是完全沒有問題的。以理論推算為基礎(chǔ),綜合以上各方面因素,本項目的入市均價為：別墅、空中別墅25000元/㎡洋房14000元/㎡7.2項目營銷總體策略Products產(chǎn)品策略：通過酒店、別墅產(chǎn)品形成差異化競爭優(yōu)勢結(jié)合上市場研究部分可以看出,本項目在產(chǎn)品上具備十分顯著的差異化競爭力,這是項目最本質(zhì)的競爭力。關(guān)于產(chǎn)品策略的其他部分如各類產(chǎn)品與各細分市場的關(guān)系、產(chǎn)品分期開發(fā)策略等都在上文有了詳細的說明,在此不予贅述,其中產(chǎn)品分期開發(fā)策略是項目營銷策略最為核心的部分,價格策略、推廣策略等其他營銷策略均以其為基礎(chǔ)。7.2.2P本項目的價格策略與產(chǎn)品開發(fā)策略緊密相連,因此,項目的分期開發(fā)策略也體現(xiàn)了價格策略：即中高價入市,價格逐步提升。在以上的各類產(chǎn)品組合中,通過功能設(shè)置的不同,基本保證了各類住宅單位的均好性〔除了CLUBHOUSE中GRANDHOUSE居于最高檔以外。因此,除了C區(qū)北最高外,其他各區(qū)產(chǎn)品的單位價值基本相同,其中,僅A區(qū)產(chǎn)品價值相對較低。7.2.3P在目前各類競爭樓盤的營銷推廣中,常常將項目的客戶群視作一個整體。對于本項目而言,由于產(chǎn)品線之間有著較明顯的差異化,客戶群特征也將有顯著的不同,因此,在項目的推廣中,應(yīng)對于不同的產(chǎn)品設(shè)計不同的推廣訴求、媒體組合等整體方案。關(guān)于推廣促銷具體策略及安排詳見后文推廣部分。7.2.4P充分發(fā)掘代理公司客戶的潛力利用代理公司積累多年的成交客戶資料,對客戶潛在購房需求進行分析展開網(wǎng)絡(luò)銷售在自有品牌網(wǎng)站上設(shè)置網(wǎng)上看房功能,同其他城市代理公司配合,實現(xiàn)異地購房。在XX以外城市選擇銷售代理公司由于本項目的客戶群是面向全國市場,因此,XX本地的代理公司很難有足夠的資源將客戶資源輻射到外地,因此,只有在推廣配合得到的前提下通過外地銷售代理公司享有外地客戶資源。建立行銷小組"走出去賣房"在商品房的銷售中,"坐商"是其區(qū)別于其他行業(yè)的重要渠道形式。對于本項目而言,走出去,同某些適合的企業(yè)爭取團購,組織主要地方的產(chǎn)品推介會是十分必要的選擇。8、項目開發(fā)投資與財務(wù)分析8.1項目開發(fā)建設(shè)方案考慮到S1地塊的面積較大,占地面積11.06萬平方米,所以分兩期進行開發(fā),一期為別墅以及部分高層。二期為全為高層項目。本地快住宅總建筑面積221279m2,其中墅建筑面積為81873平方米本項目計劃從20XX1月開始進行前期工程,總工期約為40個月,整個建設(shè)經(jīng)營期為72個月,約六年。前期開發(fā)?！矔r間：20XX1月~20XX2月約13個月主要工作包括市場調(diào)查,項目開發(fā)、營銷方案策劃,初步可行性分析,規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計,項目報建,繳納各種稅費,辦理各種證件。一期開發(fā)?！矔r間：20XX3月~20XX5月約15個月主要包括全部的別墅項目和兩棟33層的高層項目,變電站、幼兒園、銷售中心等配套設(shè)施。二期開發(fā)?！矔r間：20XX6月~20XX6月約12個月主要包括全部的高層住宅項目,球類場地,娛樂設(shè)施,物業(yè)管理所,垃圾壓縮站,煤氣調(diào)壓站等配套設(shè)施。關(guān)于進度的安排詳見"項目建設(shè)進度計劃表",下表所示：S1地塊的產(chǎn)品詳細分類及比例8.2投資組合方式本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金,二是向銀行貸款,三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資,初步估算按銷售收入的25%計算,從有銷售收入年開始,建設(shè)經(jīng)營期的最后一年不需按銷售收入的25%計算。此外還缺少的資金,則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資為309178.475萬元,自由資金109215.75萬元,占總投資的34%,銷售收入再投入用于投資合計99962.725萬元,另需貸款100000萬元。8.3投資與成本費用估算本地塊住宅總建筑面積221279m2,其中別墅建筑面積為81873平方米,高層建筑面積為139406平方米,地下車庫面積為20000平方米,10開發(fā)成本估算土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補償費及前期工程費的三通一平費。本項目所投得的地塊本來就已經(jīng)完成了征地拆遷和三通一平,開發(fā)商共計投入資金7700×249469=1920911300元。前期工程費：3018.21萬元,詳見下表前期工程費估算表表1序號項目計算依據(jù)計價〔萬元1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費×3%1561.1432可行性研究費建安工程費×0.15%78.0573水文、地質(zhì)、勘察費建安工程費×0.15%78.0574籌建開辦費建安工程費×2.5%1300.953總計3018.21建安工程費：52038.144萬元,詳見表數(shù)據(jù)依據(jù)：《房地產(chǎn)項目投資〔第二版》P170、《建筑工程費用計算與工程量清單編制及投標(biāo)造價手冊》高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價表2項目高層〔元/m2項目高層〔元/m2樁基礎(chǔ)100土建工程1350電梯100消防50一般水電安裝220煤氣15通訊10有線電視10普通裝修80對講機系統(tǒng)15地下室費用250智能化設(shè)施140別墅類建安工程費用組成每平方米建筑面積造價表3項目別墅〔元/m2項目別墅〔元/m2樁基礎(chǔ)60土建工程1200電梯0消防50一般水電安裝220煤氣15通訊10有線電視10普通裝修80對講機系統(tǒng)15地下室費用0智能化設(shè)施140高層每平方米建筑面積建安工程費：100+1350+100+50+220+15+10+10+80+15+250+140=2340元/m2別墅每平方米建筑面積建安工程費用為：60+1200+0+50+220+15+10+10+80+15+0+140=1800〔元/m2建安工程費：①高層：2340×159406=37301.004〔萬元②別墅：1800×81873=14737.14〔萬元總建筑安裝費用：①+②=37301.004+14737.14=52038.144〔萬元基礎(chǔ)設(shè)施費：1040.012萬元,詳見下表基礎(chǔ)設(shè)施費估算表表41供電工程65萬元/ha×11.063949719.1572供水工程15萬元/ha×11.063949165.9593電信工程7萬元/ha×11.06394977.4484煤氣工程7萬元/ha×11.06394977.4485綠化工程5.4萬元/ha×11.06394959.7456道路工程42.13萬元/ha×11.063949466.1247排水工程37.6萬元/ha×11.063949416.004合計1040.012注：1公頃=10000m公共配套設(shè)施費：表5項目建筑面積〔m2單價〔元/m2金額〔萬元幼兒園1500850127.5球類場地5000780390體育娛樂場地200601.2物業(yè)管理所2004008垃圾壓縮站2003006變電站105050052.5煤氣調(diào)壓站406002.4銷售中心2000800160合計10190747.4不可預(yù)見費：數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：《房地產(chǎn)項目投資〔第二版》P178不可預(yù)見費包括備用金、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費用。它依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度,以上1~5項費用之和為基數(shù),按3%計算。具體計算如下：不可預(yù)見費=〔0+3018.21+52038.144+1040.012+747.4×3%=1705.313〔萬元〔注：第一項土地使用權(quán)出讓金為實際成交數(shù)據(jù),不存在不可預(yù)見性開發(fā)期間稅費：開發(fā)期間稅費一覽表表6類別計算依據(jù)交納稅額〔萬元配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費×6%3122.289建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費×0.4%208.153建設(shè)工程招標(biāo)活動基金建安工程費×0.2%104.076工程建設(shè)監(jiān)理費建安工程費×0.6%312.229其他建安工程費×1%520.381合計4267.128開發(fā)成本：253042.025〔萬元表7序號項目成本〔萬元1土地使用權(quán)出讓金192091.132土地征用及拆遷安置補償費03前期工程費3018.214建安工程費52038.1445基礎(chǔ)設(shè)施費1040.0126公共配套設(shè)施費747.47不可預(yù)見費1705.3138開發(fā)期間稅費4267.128合計253206.8258.4開發(fā)費用估算管理費用：7463.247萬元,以上1~5項之和的3%?！?92091.13+3018.21+52038.144+1040.012+747.4×3%=7468.047〔萬元銷售費用：依據(jù)《房地產(chǎn)項目投資〔第二版》P178,9361,P391,P530銷售費用估算表表8項目計算依據(jù)計價〔萬元廣告宣傳及市場推廣費銷售收入×2%7997.018銷售代理費銷售收入×2%7997.018合計銷售收入×4%15994.036財務(wù)費用：32514.37我們項目需要向銀行貸款10億,分三次貸,分別為6億,2億,2億。根據(jù)中國工商銀行的利率標(biāo)準(zhǔn),1~3年期的借款年利率為7.56%,半年借款利率為3.78%。3筆借款都是在20XX下半年開始償還,20XX還清,分三次償還。借款還本付息表表9注：當(dāng)年利息=〔年初借款本息累計+當(dāng)年借款/2×年利率開發(fā)費用：41896.767萬元,前三項之和銷售收入=81873×25000+139406×14000=39.98509億元表108.4.6銷售總收分批按比例預(yù)測表表11銷售稅金及附加表128.4.7〔1住宅部分總投資的投資利潤率=〔利潤總額/總投資額×100%=〔41933.06/309178.478×100%=13.56%〔2住宅部分總投資的投資利稅率=〔土地增值稅+銷售稅金及附加+利潤總額/總投資額=〔3998.509+24550.855+62123.058/309178.478=29.33%〔3住宅部分資金的投資利潤率=〔利稅總額/住宅部分自由資金×100%=〔41933.06/109215.75×100%=38.39%8.5項目盈虧平衡分析8.58.5計算法：設(shè)：S：銷售收入；C：成本總額；P：銷售單價；CF：固定成本；Q：銷售數(shù)量；CV：變動成本；E：利潤；CX：單位變動成本；則有關(guān)系式：S=PQC=CF+CV=CF+CXQE=S–C=<P-CX>Q-CF由盈虧平衡的定義,即E=0,得E=<P-CX>Q0-CF=0故得盈虧平衡點Q0的計算式：Q0=CF/P-CX已知我們項目的固定成本為242386.948萬元,單位變動成本3095.28元/m2,整個住宅項目的平均售價為17125元/m2。則求得Q0=242386.948/〔17125–3095.28=17.277萬平方米。占總住宅建筑面積的78.1%,即在售價不變、成本不變的前提下,項目的銷售率要達到78.1%,項目才能達到靜態(tài)盈虧平衡,也即投資剛能保本。對于住宅項目而言,盈虧平衡點超過70%,項目風(fēng)險已十分高。可見本項目在目前的市場環(huán)境下建設(shè),有較大的風(fēng)險,須十分謹慎。9、項目風(fēng)險分析9.1項目環(huán)境風(fēng)險我們項目所在地屬于前山地區(qū)。該地塊屬于新興開發(fā)區(qū),道路綠化較少,大多是外來打工者,人口問題較為復(fù)雜,治安問題相對來說比較差。同時,在我們項目的東側(cè)就是前山河,這條河流現(xiàn)在還是處于一種中度污染的狀態(tài),所以如果在項目開工后第一期出售時此河流仍人沒有得到改善,后果將不堪設(shè)想。解決措施,針對于綠化較少,治安較差等特點,我們項目將會盡量提高項目本身的綠化率,同時在物業(yè)管理中的保安部分中,根據(jù)XX省有關(guān)文件,今后保安管理都屬于當(dāng)?shù)鼐炀止芾?所以堅決貫徹此文件做到保安專業(yè)化,提高治安水平。最后,在今年的XX年度發(fā)展大會上政府已經(jīng)明確的提出了治理前山河的設(shè)想,相信在我們地塊開發(fā)之前前山河會得到相應(yīng)的改善已降低我們的風(fēng)險。9.2時機風(fēng)險我們的項目預(yù)計于20XX1月動工,總工期有八年的時間,分三個大期,十個小期完成。介于這兩年XX房地產(chǎn)市場火爆迅猛的發(fā)展,XX的地價在今年內(nèi)基本就翻了翻,但是現(xiàn)在有時處于一個相對來說比較調(diào)整的階段,下一階段房地產(chǎn)的形勢業(yè)界眾說紛紜,以比較主流的看法加上我們自己的分析,XX房地產(chǎn)市場既使是冷下來也不會到一種崩潰的程度,因為XX市比較特殊的一個地區(qū),來這邊買房的人主要的是看重這邊的環(huán)境與城市本身的發(fā)展?jié)摿?加之購房者多為外地人,包括港澳同胞以及全國各地的有眼光的商人。所以我們項目的動工工期雖然比較長,但是介于以上分析,風(fēng)險系數(shù)還是比較少。需要注意的是由于今年物價的上升,通貨膨脹率達到了歷年的最高,鋼材更是水漲船高。根據(jù)慣性定律,今后幾年鋼材的價格可能會對我們的價難成本構(gòu)成比較大風(fēng)險。解決措施：我們要隨時注意跟進各個項目的進度,以及周邊樓盤的變化,同時要加強注意市場的變化,做得好有時不如作的巧,時機的把握在一不斷更新分析各方面數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)之上,失時調(diào)整自己的戰(zhàn)略規(guī)劃。9.3規(guī)劃風(fēng)險由于我們地塊屬于超級大盤式的地塊,所以在規(guī)劃的上,一定要考慮與周邊和XX市的總體規(guī)劃布局,不然很有可能造成不合群的局面,參照周邊的華發(fā)新城和華發(fā)世紀(jì)城這兩個大盤的規(guī)劃,我們在之基礎(chǔ)上進行了綜合改善,像容積率的限制,車位數(shù)的限制等等條件,也都在一定程度上影響了我們的規(guī)劃方案。解決措施：我們項目組初步將此地塊規(guī)劃成了三個地塊分別進行開發(fā),S1。S2。S3在三個地塊中每個地塊又分成了幾期逐期進行開發(fā),這樣就避免了,一次性規(guī)劃的風(fēng)險,并且能夠在開發(fā)建設(shè)中吸取經(jīng)驗不斷更新,進步。9.4項目市場風(fēng)險關(guān)于市場風(fēng)險最主要的還是影響到們房價的各個因素,比如宏觀國家政策,政府限制條件,市場健康程度〔泡沫化程度等,在這其中宏觀的國家政策有最為關(guān)鍵,今年以來國家為了抑制居民投資過熱,防止流動性過剩等問題,使央行加了六次息,而過去十年加起來也沒有今年一年調(diào)整的次數(shù)多,從這點可以看出我們國家對于打擊這種過熱投資的決心,九月初央行又發(fā)出了,以家庭為單位購買第二套房產(chǎn)的按揭最少要四成以上,這些政策的重點打擊對象無疑是我們居高不下的樓價,今年已經(jīng)結(jié)束,今后幾年的政策我們也很難判定,但是有一點是肯定的房價幾乎沒有可能再出現(xiàn)這樣瘋狂的飆升。這樣的事實也使我們的項目在產(chǎn)品定價方面存在了一定的風(fēng)險。解決措施：由于我們的項目初步定為中上端的產(chǎn)品所以在自我產(chǎn)品的完善度上,我們將本著精益求精的態(tài)度去做我們的產(chǎn)品,時尚,典雅,溫馨,舒適這些都是我們項目的主題,相信在比照了類似樓盤的基礎(chǔ)上我們的樓盤將會占據(jù)優(yōu)勢地位。9.5項目財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險是由于企業(yè)融資,負債經(jīng)營來的風(fēng)險,所以我們這里主要討論的是銀行借款的及時懷帶以及在市場疲軟,銷售不暢,利潤下降時最大限度的控制杠桿效應(yīng)的負面影響效應(yīng)。銷售率的風(fēng)險分析,從項目的盈虧平衡分析中可以得出,本項目在假設(shè)總投資和銷售單價不變的情況下,當(dāng)銷售率既盈虧平衡點BEP達到78.1%時,項目達到了靜態(tài)盈虧平衡點,即投資剛能夠保本。與資料顯示,對于住在項目開發(fā),當(dāng)銷售率低70%時,項目風(fēng)險是比較低的,可見本項目在目前的市場環(huán)境下開發(fā)建設(shè),風(fēng)險較為大。但是由于盈虧平衡分析是靜態(tài)分析,沒有考慮到資金的時間價值,所以并不能完全從盈虧平衡中去判斷項目盈利能力的大小,期間仍然需要重視銷售率不足或是下降帶來的財務(wù)風(fēng)險。解決措施：制定嚴密的資金計劃表,1。嚴格按照進度表和資金計劃表進行開發(fā)建設(shè),控制成本。2。在項目開發(fā)過程中,加強營銷,確保甚至超越預(yù)期的銷售率,在開發(fā)過程中在保證質(zhì)量的前提下嚴格控制成本,3尋找合作伙伴,是風(fēng)險均攤到多個人頭上。9.6自然災(zāi)害風(fēng)險本項目所在地出與普通平地,周圍已有一些建成的住宅區(qū),項目東向近鄰前山河,此河較為平靜,無災(zāi)害歷史所以可以不考慮河流對項目的災(zāi)害影響。周圍無山,只有在距項目的西南角一公里左右有一些小山,對于項目沒有什么實質(zhì)性影響,不用考慮山體滑坡等地質(zhì)災(zāi)害,但是考慮到項目是在XX并且離海不遠,XX屬于南亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候,常年盛行東南風(fēng)和東北風(fēng),春季比較潮濕,冬季干燥,所以對XX影響較大的災(zāi)害又：臺風(fēng),暴雨,冷空氣,強風(fēng)和寒露風(fēng)等。在上述的災(zāi)害中向臺風(fēng)和暴雨都會對我們的項目影響較大,因為我們項目戰(zhàn)線比較長所以不能隨意的更改時期,所以這些自然災(zāi)害對我們的項目進度的影響會找程很大的問題。解決措施：由于臺風(fēng)一般都是會在7,8月份較為頻繁,我們只能在臺風(fēng)到來之前,強烈要求施工單位做好預(yù)防臺風(fēng)這類災(zāi)害的措施或者在工期內(nèi)允許的條件下在保證施工質(zhì)量的前提下,盡快趕工,完成比較容易受影響的施工部分。同是我們也要在建筑材料質(zhì)量方面把關(guān),并且采用防水防潮功能的較強的材質(zhì),才可以到有關(guān)的建設(shè)工程造價管理部門咨詢。9.7