房地產(chǎn)銷售員工培訓(xùn)手冊WORD格式

策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司第60頁共61頁策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司安徽策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司銷售員工培訓(xùn)手冊策略致勝·源于專業(yè)目錄第一章公司簡介**********************************************（2）第二章房地產(chǎn)業(yè)的特征及行業(yè)展望******************************（3）第三章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識****************************************（4）第四章市場調(diào)查概述******************************************（7）第五章案場管理制度及自我管理********************************（8）第六章案場接待流程及禮儀************************************（12）第七章銷售代表成功十大條件**********************************（14）銷售人員的素質(zhì)****************************************（15）銷售入門及技巧****************************************（15）公司簡介1、經(jīng)營理念：勇于進(jìn)取高度專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)精神。〈建議領(lǐng)導(dǎo)詮釋〉2、介紹公司的組織形式及歷史；近期的工作重點(diǎn)。3、被培訓(xùn)員工的工作職責(zé)及工作內(nèi)容，以及未來的個(gè)人發(fā)展空間?！丛敿?xì)〉第二章房地產(chǎn)業(yè)的特征及行業(yè)展望房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)專業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。二者之間又有著非常密切的聯(lián)系，它們的服務(wù)對象都是房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和發(fā)包方，建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性獨(dú)一無二性壽命長久性數(shù)量有限性用途多樣性相互影響性易受限制性價(jià)值高大性難以變化性保值增值性3、房地產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的一種。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營活動(dòng)。主要是接受開發(fā)商的委托銷售其開發(fā)的新商品房和二手房的買賣、租賃、置換等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中一個(gè)重要的組成部分。2001年8月15日建設(shè)部頒發(fā)的第97號令《中介服務(wù)管理規(guī)定》對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、中介服務(wù)人員資格管理、中介業(yè)務(wù)活動(dòng)管理等的要求等內(nèi)容做出了明確的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門是房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)主管部門。1、中介服務(wù)人員的資格管理①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。2、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件：①有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)：②有固定的服務(wù)場所；③有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。④有規(guī)定數(shù)量的專業(yè)人員。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審察批準(zhǔn)后，向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請?jiān)O(shè)立登記。在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。4、地產(chǎn)代理房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三者進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要形式，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，負(fù)肅商品房的市場推廣和具體的銷售工作。目前，在我國房地產(chǎn)市場上，最為普遍、從業(yè)機(jī)構(gòu)和人數(shù)最多的業(yè)務(wù)形式是房地產(chǎn)二級市場的商品房銷(預(yù))售代理業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)三級市場的存量房租售居間業(yè)務(wù)這兩種形式。其中，從事商品房銷售、存量房買賣、租賃和交換業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)中最主要的類型。5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員技術(shù)能力與職責(zé)凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)入?yún)f(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件。l、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技術(shù)能力具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識；能夠熟練掌握和運(yùn)用與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定；熟悉房地產(chǎn)市場的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實(shí)務(wù)操作的技術(shù)和技能；具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強(qiáng)的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌；⑤有—定的外語水平。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)技術(shù)能力：①了解房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定；②具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識；③掌掌握一定的的房地產(chǎn)流流通的程序序和實(shí)務(wù)操操作技術(shù)及及技能。2、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人員的的權(quán)利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人人享有以下下權(quán)利：①依依法發(fā)起設(shè)設(shè)立房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)；②加加入房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)，承擔(dān)房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵鍵崗位；③指指導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)協(xié)理進(jìn)行各各種經(jīng)紀(jì)業(yè)業(yè)務(wù)；④經(jīng)經(jīng)所在機(jī)構(gòu)構(gòu)授權(quán)訂立立房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)合同等等重要文件件；⑤要要求委托人人提供與交交易有關(guān)的的資料；⑥有有權(quán)拒絕執(zhí)執(zhí)行委托人人發(fā)出的違違法指令；；⑦執(zhí)執(zhí)行房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)務(wù)并獲得合合理的傭金金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人人協(xié)理享有有以下權(quán)利利：①有權(quán)加入房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)機(jī)構(gòu)；②協(xié)助房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處處理經(jīng)濟(jì)有有關(guān)事務(wù)并并獲得合理理的報(bào)酬；；3、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人、房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)應(yīng)當(dāng)履行的的義務(wù)①遵守法律、法法規(guī)及有關(guān)關(guān)行業(yè)管理理的規(guī)定和和職業(yè)道德德規(guī)范；②不得同時(shí)受受聘于兩個(gè)個(gè)或兩個(gè)以以上房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)務(wù)；③接受職業(yè)繼繼續(xù)教育，不不斷提高業(yè)業(yè)務(wù)水平；；④向委托人披披露相關(guān)信信息，充分分保障委托托人的權(quán)益益，完成委委托業(yè)務(wù)；；⑤為委托人保保守商業(yè)秘秘密。二、房地產(chǎn)行行業(yè)展望我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)自建國以以來，由于于土地?zé)o償償使用的體體制和低租租金的住房房分配機(jī)制制，發(fā)展一一直處于停停滯不前的的狀態(tài)。從從50年代到70年代末期期，國家雖雖然對房地地產(chǎn)的投入入多達(dá)數(shù)十十億元，但但城鎮(zhèn)居民民的佳房水水平仍停留留在人均33.6平方米的低低水平。經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制改革革開始后，我我國的房地地產(chǎn)也在80年代重新新崛起，土土地實(shí)行有有償使用和和房屋商品品化的改革革。87年－911年緩慢增長長階段(舉例說明)92－93高速增長長階段(舉例說明)94－97調(diào)整階段(舉例說明)99年至現(xiàn)在在又—個(gè)高速增增長階段(舉例說明)形成新一輪房房地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)熱點(diǎn)的基基本條件已已經(jīng)成熟。1、19988年中國人人民銀行加加大了對住住房的信貸貸規(guī)模。八成30年，4.65％，4.4225％2、19600年－1976年生育高高峰出現(xiàn)的的人口大部部分已結(jié)婚婚生子，該該批人面臨臨購房的局局面。3、降低銀行行利率，刺刺激內(nèi)需。4、商品房積積壓嚴(yán)重，房房地產(chǎn)價(jià)格格偏高，表表面上看供供給超出需需要，但實(shí)實(shí)際上由于于前幾年房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)結(jié)構(gòu)的不不均衡，積積壓嚴(yán)重的的是寫字樓樓、別墅，真真正適應(yīng)大大眾需求的的住宅積壓壓比例相對對較低。房地產(chǎn)有效生生存空間還還有40年第—代策劃人人何陽點(diǎn)子為例例第二代策劃人人(房地產(chǎn))1、有較為深深厚的經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)、管理理學(xué)、市場場營銷學(xué)的的理論基礎(chǔ)礎(chǔ)。2、擁有自身身的專業(yè)特特長，最好好是精通房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營、建建筑規(guī)劃等等。3、是一個(gè)由由不同智能能結(jié)構(gòu)組合合成的最優(yōu)優(yōu)群體。4、始終能站站在房地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域的最最前沿。住房轉(zhuǎn)變：國家分配配住房——>市場商品品房房產(chǎn)業(yè)、珠寶寶業(yè)被譽(yù)為為一類生意意，房產(chǎn)的的優(yōu)勢：行行業(yè)中獲利利較高，回回收成本周周期較短。房地產(chǎn)概念：：房產(chǎn)：即房屋屋產(chǎn)權(quán)，它它是在一定定條件下隨隨著所有權(quán)權(quán)制度的出出現(xiàn)而產(chǎn)生生的，是房房屋的經(jīng)濟(jì)濟(jì)法律形態(tài)態(tài)。地產(chǎn)：指私人人或集團(tuán)所所占有的土土地(在我國，地地產(chǎn)所有權(quán)權(quán)屬于國家家和集體所所有，沒有有私有的地地產(chǎn))以及土地地所產(chǎn)生的的物品。兩者關(guān)系：房房產(chǎn)的存在在要依賴于于地產(chǎn)，地地產(chǎn)則只有有通過房產(chǎn)產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)，地地產(chǎn)價(jià)格的的實(shí)現(xiàn)取決決于房產(chǎn)價(jià)價(jià)格的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，地價(jià)是是房價(jià)的—項(xiàng)成本。房屋的購買者者只擁有對對房屋的所所有權(quán)，對對房屋所在在的土地沒沒有所有權(quán)權(quán)，僅有使使用權(quán)。土土地的使用用年限要看看其使用用用途，住宅宅用地的使使用年限為為七十年，商商業(yè)用地的的使用年限限為五十年年。土地的取得方方式有：劃劃撥、出讓讓、轉(zhuǎn)讓第三章房地地產(chǎn)基礎(chǔ)知知識第一節(jié)建筑筑知識一、建筑物的的分類1、按建筑物物的使用性性質(zhì)分類建筑物按使用用性質(zhì)（即即用途），通通常分為生生產(chǎn)性建筑筑，即工業(yè)業(yè)建筑、農(nóng)農(nóng)業(yè)建筑：：非生產(chǎn)性性建筑，即即民用建筑筑。民用建建筑根據(jù)建建筑物的使使用功能，可可分為居住住建筑和公公共建筑兩兩大類。居住建筑居住建筑是供供人們生活活起居用的的建筑物，主主要有普通通住宅、高高檔住宅、公公寓、別墅墅等。公共建筑公共建筑是供供人們進(jìn)行行各項(xiàng)社會會活動(dòng)的建建筑物，公公共建筑按按使用特點(diǎn)點(diǎn)，可以分分為以下一一些建筑類類型；生活服務(wù)性建建筑：食堂堂、菜場、浴浴室、理發(fā)發(fā)店等；文教建筑：學(xué)學(xué)校、圖書書館、學(xué)生生實(shí)驗(yàn)室等等；托幼建筑：托托兒所、幼幼兒園等；；科研建筑：研研究所、科科學(xué)實(shí)驗(yàn)樓樓等；醫(yī)療建筑：醫(yī)醫(yī)院門診所所、療養(yǎng)院院、急救中中心等；商業(yè)建筑：商商店、商場場、貿(mào)易市市場、飯店店、餐廳以以及相關(guān)設(shè)設(shè)施；體育建筑：體體育場(館)、游泳池(館)等服務(wù)于于體育運(yùn)動(dòng)動(dòng)的房屋建建筑；文娛建筑：劇劇院、會堂堂、博物館館、文化館館、展覽館館等；交通、郵電建建筑：火車車站、汽車車站、航空空港、水上上客運(yùn)站、郵郵政大樓、電電報(bào)、電話話局等用于于交通、郵郵政、電訊訊的建筑；；其他建筑：如如園林建筑筑、紀(jì)念性性建筑、加加油站、煤煤氣站、消消防站等設(shè)設(shè)施。2、按建筑物物的結(jié)構(gòu)類類型和材料料分類建筑物按結(jié)構(gòu)構(gòu)類型和所所用的建筑筑材料可分分為磚木結(jié)結(jié)構(gòu)建筑、磚磚混結(jié)構(gòu)建建筑、鋼筋筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)建筑、鋼鋼結(jié)構(gòu)建筑筑。一般說來，低低層建筑采采用磚木結(jié)結(jié)構(gòu)的較多多，多層建建筑采用磚磚混結(jié)構(gòu)的的較多，高高層建筑采采用鋼筋混混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)，有大跨跨度要求的的體育館、大大劇院多采采用鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)。3、按建筑物物的層數(shù)分分類低層建筑：一一般指一至至三層的房房屋，多為為住宅、別別墅、幼兒兒園、中小小學(xué)校、小小型的辦公公樓以及輕輕工業(yè)廠房房等。多層建筑：一一般指四至至七層的房房屋，多為為居民住宅宅樓、普通通辦公樓等等。高層建筑：一一般指七層層以上的房房屋。居住建筑按層層數(shù)可分為為：1-3層為低層層住宅；4-6層為多層層住宅；7-9層為高層層住宅；10層以上為為高層住宅宅。一般地地，12層以下又又稱小高層層住宅。二、房屋建筑筑的構(gòu)造—幢建筑物，一一般是由基基礎(chǔ)、墻、柱柱、梁、樓樓板層、地地坪層、樓梯、屋屋頂、門窗窗、陽臺和和雨蓬等幾幾大部分構(gòu)構(gòu)成，它們們在不同的的部位，發(fā)發(fā)揮著各自自的作用。1、基礎(chǔ)：是是位于建筑筑物最下部部的承受構(gòu)構(gòu)件，承受受著建筑物物的全部荷荷載，并將將這些荷載載傳給地基基，使之穩(wěn)穩(wěn)定安全的的結(jié)構(gòu)體系系，一般均均設(shè)在地面面以下。2、墻：墻是是建筑物的的承受構(gòu)件件和圍護(hù)構(gòu)構(gòu)件，與外外界直接接接觸的建筑筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)部分統(tǒng)稱稱為外墻。樓板層：樓板板層是房屋屋建筑中與與土層相接接的部分，它它承受著底底層房屋的的荷載。樓梯：樓梯是是房屋建筑筑的垂直交交通設(shè)施，供供人們上下下樓層和緊緊急疏散之之用。屋頂：屋頂是是建筑物頂頂部的外部部圍護(hù)構(gòu)件件和承受構(gòu)構(gòu)件。門窗：建筑中中各隔斷間間的通行口口，有扇或或無扇（門門洞）謂門門，用來采采光、通風(fēng)風(fēng)或傳遞、觀觀察的洞口口（不作通通行用）謂謂窗。門和和窗是解決決建筑使用用功能主要要手段。門門主要起內(nèi)內(nèi)外交通和和分隔房間間之用；窗窗的主要作作用是采光光和通風(fēng)，同同時(shí)也起分分隔和圍護(hù)護(hù)的作用。門門和窗是解解決建筑使使用功能主主要手段。陽臺：樓層建建筑中，人人們與外界界空間聯(lián)系系的主要方方式，有三三面敞開的的，也有半半敞開的，或或一面敞開開的，或封封閉的。隔斷：區(qū)別使使用功能，使使之互不干干擾，是建建筑設(shè)計(jì)中中組織功能能空間、劃劃分平面的的主要手段段。有全隔隔、半隔、透透明、半透透、不透等等區(qū)別。三、房地產(chǎn)名名詞解釋及及問答用地性質(zhì)：指指規(guī)劃用地地的使用功功能，一般般分為住宅宅用地、公公共服務(wù)設(shè)設(shè)施用地、道道路用地、綠綠化用地。用地面積：指指規(guī)劃地塊塊規(guī)定的面面積范圍。占地總面積：：建筑占用用土地的面面積，謂建建筑占地。小小區(qū)占地面面積包括所所有占用的的面積（包包括綠化道道路等等）。建筑總面積：：一般指某某小區(qū)或某某組團(tuán)所有有建筑物（包包括公共設(shè)設(shè)施建筑）的的面積之和和。建筑密度：規(guī)規(guī)劃地塊內(nèi)內(nèi)各類建筑筑基底占地地面積與用用地面積之之比，用以以說明建筑筑物分布的的疏密程度度和土地利利用率。通通常以上限限控制。建筑高度：指指由室外明明溝面或散散水坡面量量至建筑物物主體最高高點(diǎn)的垂直直距離。紅線：由政府府有關(guān)部門門規(guī)定的用用地范圍。一一般以紅筆筆在地形圖圖上圈定。，寫寫上批準(zhǔn)意意見及日期期、簽字、蓋蓋章后生效效。建筑紅線后退退距離：指指建筑相對對于規(guī)劃內(nèi)內(nèi)道路紅線線后退的距距離，通常常以下限控控制。容積率：指規(guī)規(guī)劃地塊內(nèi)內(nèi)各類建筑筑的總面積積與建筑用用地面積之之比。容積積率可根據(jù)據(jù)需要制定定上限和下下限，容積積率的下限限保證地塊塊開發(fā)的效效益，防止止無效益或或低效益開開發(fā)造成的的土地浪費(fèi)費(fèi)；容積率率上限防止止過度開發(fā)發(fā)帶來的城城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施超負(fù)荷荷運(yùn)行。10、建筑間間距：建筑筑物與建筑筑物外墻水水平線之間間的直線距距離，一般般以間距和和樓高度之之比表示。11、綠地率率：規(guī)劃地地塊內(nèi)各類類綠地面積積的總和占占規(guī)劃用地地面積的比比率，用以以說明綠化化分布的疏疏密程度。通通常以下限限控制。（綠綠地不包括括屋頂、曬曬臺的人工工綠地）12、配套：：使功能達(dá)達(dá)到完善的的措施；建建筑中有社社會公共設(shè)設(shè)施配套，小小區(qū)生活環(huán)環(huán)境配套；；住宅內(nèi)部部有生活設(shè)設(shè)施配套等等，其程序序由于標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不同而不不同。13、住宅：：供人們生生活居住的的建筑。14、通風(fēng)：：保持室內(nèi)內(nèi)空氣流通通，更換新新鮮空氣。15、朝向：：建筑主要要房間面對對的方向（東東、西、南南、北）。16、隔音：：建筑圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)（墻墻體屋面）減減低噪聲的的能力以減減少分貝（DB）數(shù)表示示。17、噪聲級級：不同使使用功能的的房間，要要求達(dá)到允允許的噪聲聲量的等級級（一般住住宅為50DB以下）18、隔熱：：建筑圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)(墻體屋而)減少熱量量傳遞的能能力，以隔隔熱系數(shù)表表示。19、戶型：：居住建筑筑中表示臥臥室、廳房房、衛(wèi)生間間的構(gòu)成類類型簡化的的名稱，如如二室——廳一衛(wèi)、三三室二廳二二衛(wèi)等。各各種戶型可可設(shè)計(jì)成多多種平面組組合，戶型型優(yōu)劣是購購房者主要要關(guān)心的因因素。20、進(jìn)深：：建筑中表表示橫向(建筑短向)尺度的名名稱。進(jìn)深深大用地比比較經(jīng)濟(jì)，但但對日照采采光等不利利。21、開間：：一般把建建筑長向的的柱與柱之之間，或墻墻與墻之間間的距離。22、層高：：指房屋的的高度，一一般指管口口上沿到地地面的距離離(一些屋面面上設(shè)有設(shè)設(shè)備間的建建筑，應(yīng)計(jì)計(jì)到設(shè)備間間上檐23、承重墻墻：需支承承建筑重量量和使用荷荷重的墻休休，對房屋屋會直接產(chǎn)產(chǎn)生安全影影響的墻體體，對房屋屋會直接產(chǎn)產(chǎn)生安全影影響的墻體體。24、非承重重墻：對整整體建筑不不起承重受受力作用，但但有可能對對局部構(gòu)件件有支持、荷荷重作用的的墻休。25、彈性空空間(可變空間)：指在一一定程度上上有可能改改變平面大大小形狀，或或可改變凈凈空高度的的平面或立立體范圍。26、日照：：建筑物能能迎受到陽陽光的程度度。各建筑筑對日照要要求不同。住住宅一般要要求在冬日日少有1小時(shí)的日日照。27、物業(yè)管管理：為居居民提供生生活、文化化、安全、衛(wèi)衛(wèi)生、設(shè)施施維修等服服務(wù)的管理理機(jī)構(gòu)，其其業(yè)務(wù)范圍圍隨社會進(jìn)進(jìn)步、生產(chǎn)產(chǎn)力發(fā)展而而不斷增加加。28、復(fù)式住住宅：在多多層或高層層中每戶占占兩層或三三層的住宅宅。29、躍層((錯(cuò)層)：在多層層或高層中中每戶在本本層外另在在其上層或或下層再占占中層，或或在本層外外在其上或或下錯(cuò)開半半層，高度度占一層或或半層。30、高新技技術(shù)在住宅宅中的體現(xiàn)現(xiàn)，隨科技技發(fā)展其程程度不斷提提內(nèi)容增多多，當(dāng)前住住宅中應(yīng)具具有安全報(bào)報(bào)警(防火、防防盜、防煤煤氣泄漏)三表(水、電、煤煤氣)自動(dòng)計(jì)表表抄表計(jì)費(fèi)費(fèi)，以及現(xiàn)現(xiàn)代化通訊訊(電視、電電話、上網(wǎng)網(wǎng))技術(shù)裝備備條們件。31、居住小小區(qū)：具備備相應(yīng)規(guī)模模的生活、文文化、商業(yè)業(yè)、衛(wèi)生、教教育、娛樂樂等設(shè)施為為居住建筑筑群服務(wù)的的有組織規(guī)規(guī)劃的區(qū)域域。32、組團(tuán)：：由數(shù)幢住住宅樓組合合成共同生生活空間的的院落。由由數(shù)個(gè)組團(tuán)團(tuán)形成居住住小區(qū)。33、社區(qū)服服務(wù)半徑：：此環(huán)境泛泛指生活、文文化、教育育、商業(yè)、衛(wèi)衛(wèi)生保健、綠綠化、交通通、環(huán)衛(wèi)等等一系列外外條件，是是衡量居住住水平的總總稱。34、社區(qū)服服務(wù)半徑：：各類日常常生活設(shè)施施服務(wù)的范范圍，以服服務(wù)中心為為圓點(diǎn)，以以米為單位位計(jì)范圍大大小。35、節(jié)能環(huán)環(huán)保型建筑筑：采用現(xiàn)現(xiàn)代科技對對水資源再再利用、廢廢棄物再生生再用，太太剛能蓄電電、照明，供供熱、隔熱熱、保溫，空空氣凈化，防防蟲、防霉霉、空調(diào)省省電等—系列措施施而設(shè)計(jì)成成的未來居居住建筑。36、建筑風(fēng)風(fēng)格：指建建筑造型所所采用的美美學(xué)文脈。當(dāng)當(dāng)前盛行的的歐陸風(fēng)格格是對歐美美傳統(tǒng)建筑筑藝術(shù)的借借鑒。37、車位：：自行車、私私家車泊位位，分收費(fèi)費(fèi)和免費(fèi)兩兩種，—般指公用用停場，不不同于私家家車庫，居居住小區(qū)必必須有足夠夠車位。車車不能停在在道路上。土地使用權(quán)出出讓：是指指國家將國國有土地使使用權(quán)在一一定年限內(nèi)內(nèi)出讓給土土地使用者者，由土地地使用者向向國家支付付土地使用用權(quán)出讓金金的行為。土地使用權(quán)劃劃撥：是指指有批準(zhǔn)權(quán)權(quán)的人民政政府依法批批準(zhǔn)，在用用地者繳納納補(bǔ)償、安安置等費(fèi)用用后將該幅幅土地交其其使用，或或者將土地地使用權(quán)無無償交給土土地使用者者使用的行行為?；炷粒核?、水水泥、石子子、沙子攪攪拌在一起起的混合物物。柱：是獨(dú)立支支撐結(jié)構(gòu)的的豎向構(gòu)件件，它在房房屋中頂住住梁和板這這兩種構(gòu)件件傳來的荷荷載。板：是直接承承擔(dān)其上面面的平面荷荷載的平面面構(gòu)件，它它支撐在梁梁上或直接接支撐在柱柱上，再把把所有荷載載傳給梁或或柱。用地性質(zhì)：是是指規(guī)劃用用地的使用用功能。用地面積：是是指規(guī)劃地地塊劃定的的面積。用地紅線：是是指經(jīng)城市市規(guī)劃行政政主管部門門批準(zhǔn)的建建設(shè)用地范范圍的界限限。容積率：是指指地塊內(nèi)建建筑物的總總建筑面積積與地塊面面積的比值值，即：容容積率＝總總建筑面積積/建筑用地地面積日照間距：日日照間距＝＝建筑物高高度/建筑物相相鄰距離（國國家標(biāo)準(zhǔn)為為1.2倍）綠化率：綠化化率＝綠化化面積/規(guī)劃用地地面積建筑控制高度度：又稱建建筑限高，是是指地塊內(nèi)內(nèi)建筑物地地面部分最最大高度限限制值。一一般地區(qū)，其其建筑高度度，平頂房房屋按女兒兒墻高度計(jì)計(jì)算；坡頂頂房屋按屋屋檐和屋脊脊的平均高高度計(jì)算。建筑密度：是是指地塊內(nèi)內(nèi)所有建筑筑物的基底底總面積占占地塊面積積的比例，即即：建筑密密度＝建筑筑基底總面面積/建筑用地地面積。建筑間距：是是指兩棟建建筑物外墻墻之間的水水平距離。得房率：房屋屋實(shí)用面積積與房屋建建筑面積之之比，即：：得房率＝＝房屋實(shí)用用面積/房屋建筑筑面積樓花：即未完完成的商品品房，也叫叫期房。居住人口密度度：居住人人口密度＝＝居住總?cè)巳丝?總用地面面積公共建筑比例例：公共建建筑比例＝＝公共建筑筑面積/住宅建筑筑面積問答：何為磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)建筑？答：磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)建筑的豎豎向承重構(gòu)構(gòu)件采用磚磚墻或磚柱柱，水平承承重構(gòu)件采采用鋼筋混混凝土樓板板、屋頂板板，其中也也包括少量量的屋頂采采用木屋架架。這類建建筑物的建建造層數(shù)一一般在6層以下，造造價(jià)較低，但但抗震性能能較差，開開間和進(jìn)深深的尺寸及及層高都受受到一定的的限制，所所以，這類類建筑物正正逐步被鋼鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)的建建筑物所替替代。何為鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)建建筑？答：鋼筋混凝凝土的承重重構(gòu)件如梁梁、板、柱柱、墻（剪剪力墻）、屋屋架等，是是由鋼筋和和混凝土兩兩大材料構(gòu)構(gòu)成。其圍圍護(hù)構(gòu)件如如外墻、隔隔墻等，是是由輕質(zhì)磚磚或其它砌砌體做成。它它的特點(diǎn)是是結(jié)構(gòu)的適適應(yīng)性強(qiáng)，抗抗震性能好好，耐用年年限較長。從從多層到高高層，甚至至超高層建建筑都可以以用此類結(jié)結(jié)構(gòu)。鋼筋筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)房屋的的結(jié)構(gòu)主要要有：框架架結(jié)構(gòu)、框框架剪力墻墻結(jié)構(gòu)、剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)、筒體結(jié)結(jié)構(gòu)、框架架筒體結(jié)構(gòu)構(gòu)和筒中筒筒等。成套房屋建筑筑面積包括括？答：成套房屋屋的建筑面面積由套內(nèi)內(nèi)建筑面積積及共有建建筑面積的的分?jǐn)偨M成成。套內(nèi)建建筑面積由由套內(nèi)房屋屋的使用面面積、套內(nèi)內(nèi)墻體面積積，套內(nèi)陽陽臺建筑面面積三部分分組成。預(yù)售房屋需要要那些基本本條件？答：eq\\o\acc(○,1).已交付全全部土地使使用權(quán)出讓讓金，取得得土地使用用權(quán)證書；；eq\o\\ac(○,2).持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃許可證和和施工許可可證；eq\o\\ac(○,3).按提供預(yù)預(yù)售的商品品房計(jì)算，投投入開發(fā)建建設(shè)的資金金達(dá)到工程程建設(shè)總投投資的25％以上，并并已經(jīng)確定定施工進(jìn)度度和竣工交交付日期；；eq\o\\ac(○,4).開發(fā)企業(yè)業(yè)向城市、縣縣人民政府府房產(chǎn)管理理部門辦理理預(yù)售登記記，取得《商商品房預(yù)售售許可證》。5.“五證俱俱全”是指哪五五證？答：eq\\o\acc(○,1).建筑施工工許可證eqq\o\\ac(○,2).房屋預(yù)售售許可證eqq\o\\ac(○,3).建筑用地地規(guī)劃許可可證eqq\o\\ac(○,4).國有土地地使用證eqq\o\\ac(○,5).建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證6.何為三通通一平？答：水通、電電通、煤氣氣通、場地地平整。7.何為七通通一平？答：通上水、通通下水、通通污水、通通電力、通通電訊、通通煤氣、通通交通、場場地平整。8.土地使用用權(quán)的最高高出讓年限限？答：eq\\o\acc(○,1).居住用地70年；eq\o\\ac(○,2).工業(yè)用地50年；eq\o\\ac(○,3).教育、科科技、文化化衛(wèi)生、體體育用地50年；eq\o\\ac(○,4).商業(yè)、旅旅游、娛樂樂用地40年；eq\o\\ac(○,5).綜合或其其它用地50年。9.房屋屋的保修內(nèi)內(nèi)容與保修修期限？答：eeq\oo\ac((○,1).屋面防水水為5年；eq\o\\ac(○,2).土建為1年，具體體包括：墻面、樓（地地）面空鼓鼓、開裂、起起砂；墻面、頂棚抹抹灰層脫落落、吊頂破破損；墻面、廚房和和衛(wèi)生間地地面、地下下室管道滲滲漏；門窗翹裂、粉粉刷起殼、開開裂、脫落落，五金件件損壞；eq\o\\ac(○,3).衛(wèi)生潔具具為1年；eq\o\\ac(○,4).電氣管線線、上下水水管線及燈燈具、電器器開關(guān)為2年；eq\o\\ac(○,5).管道堵塞塞為2個(gè)月；eq\o\\ac(○,6).供冷、供供熱系統(tǒng)和和設(shè)備為2個(gè)供冷期期及2個(gè)供暖期期。10..住宅按建建筑層數(shù)劃劃分為？答：1～3層層為低層；；4～6層為多層層；7～9層為中高高層；10層以上為為高層。對于于高層建筑筑，國際上上通行的做做法是劃分分為4類：eq\o\aac(○,1).低高層建建筑：層數(shù)數(shù)為9～16層，建筑筑總高度25～50m；eq\o\aac(○,2).中高層建建筑：層數(shù)數(shù)為17～25層，建筑筑總高度50～75m；eq\o\aac(○,3).高高層建建筑：層數(shù)數(shù)為26～40層，建筑筑總高度75～100mm；eq\o\\ac(○,4).超高層建建筑：層數(shù)數(shù)在40層以上，建建筑總高度度在1000m以上。11.居住人人口密度：：居住總?cè)巳丝?總用地面面積（600～800人/公頃）公共建筑比例例：公共建建筑面積/總住宅面面積（一般般為16%～20%）配套商業(yè)面積積比例：配配套商業(yè)面面積/住宅建筑筑面積（規(guī)規(guī)定為5%）12.屋頂分分類：屋頂是由層面面、屋頂承承重結(jié)構(gòu)、隔隔熱層、頂頂棚組成。四大類：平頂頂、坡屋頂頂、曲面屋屋頂、多波波式屋頂屋頂：剛性〈〈可承重〉〉柔性〈〈不可承重重〉屋頂防漏：三三氈四油屋頂隔熱：水水泥蛭石交通、環(huán)境、地地理位置與與小區(qū)的重重要性?？傮w的建筑風(fēng)風(fēng)格的表現(xiàn)現(xiàn)形式〈以以具體實(shí)例例為標(biāo)準(zhǔn)〉〉備注：：以上所述述，建議培培訓(xùn)時(shí)須重重復(fù)檢查，務(wù)務(wù)必做到深深刻理解，熟熟練掌握，可可結(jié)合具體體小區(qū)情況況詳細(xì)說明明。四、建筑識圖圖一套完整的建建筑施工圖圖包括建筑筑總平面圖圖、建筑施施工圖、結(jié)結(jié)構(gòu)施工圖圖、暖通幾幾空調(diào)施工工圖、給排排水施工圖圖、電器施施工圖等。1、總平面圖圖：用來說說明建筑物物所在具體體位置和周周圍環(huán)境關(guān)關(guān)系的平面面圖，一般般在圖上標(biāo)標(biāo)出擬建建建筑物和周周圍已建建建筑物的外外形、層數(shù)數(shù)和它們的的相對位置置關(guān)系，標(biāo)標(biāo)出建筑物物周圍的地地形、道路路、水源、電電源等，圖圖上一般繪繪有指北針針。2、建筑施工工圖：包括括建筑平面面圖，建筑筑立面圖、建建筑剖面圖圖。建筑平面圖：：按一定比比例繪制的的建筑物水水平剖視圖圖，表示建建筑物的平平面形狀、水水平方向(出入口、走走廊、樓梯梯、房間、陽陽臺等)的布置和和組合關(guān)系系。是全套套圖紙中具具有重要引引導(dǎo)作用的的圖紙。建筑立面圖：：按一定比比例繪制的的建筑物在在垂直方向向上的投影影圖，主要要表示建筑筑物的外觀觀形狀，是是做外部裝裝修的外部部依據(jù)。建筑剖面圖：：按一定比比例繪制的的把建筑物物沿豎直方方向剖開的的投影圖，主主要表示建建筑物的內(nèi)內(nèi)部結(jié)構(gòu)形形式、空間間關(guān)系。3、結(jié)構(gòu)施工工圖：主要要表明建筑筑結(jié)構(gòu)專業(yè)業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)內(nèi)容，同時(shí)時(shí)反映建筑筑、給排水水、暖通、電電氣等專業(yè)業(yè)對結(jié)構(gòu)的的要求。在房屋銷銷售中最常常用的是戶戶型圖，它它是將建筑筑平面圖簡簡化，以便便清楚地表表示每一套套房屋的平平面布局和和房間的相相對位置。4、效果圖：：有小區(qū)總總體效果圖圖和裝修效效果圖，是是由專業(yè)人人員設(shè)計(jì)的的，在建筑筑物尚未建建成前對建建筑物的多多種描述，是是一種對建建筑物進(jìn)行行美化的方方法。五、房屋面積積的規(guī)定和和測算各種面積概念念（1）住宅結(jié)結(jié)構(gòu)面積：：是指住宅宅的所有承承重墻或柱柱和非承重重墻所占面面積的總和和，即外墻墻、內(nèi)墻、柱柱等結(jié)構(gòu)所所占面積的的總和。人人們常說的的居住面積積和使用面面積都不含含結(jié)構(gòu)面積積。（2）居住面面積：是指指住宅建筑筑各層平面面中直接供供住戶生活活使用的居居室凈面積積之和。所所謂凈面積積就是除去去墻、柱等等建筑構(gòu)件件所占有的的水平面積積（即結(jié)構(gòu)構(gòu)面積）。（3）使用面面積：扣除除公用（樓樓梯、電梯梯、公用的的配電間、走走道、電梯梯間、管道道間）面積積，房屋結(jié)結(jié)構(gòu)占用面面積，以及及戶內(nèi)走道道、樓梯、玄玄關(guān)等面積積后，所剩剩實(shí)際生活活使用的面面積。（4）建筑面面積：建筑筑物全部面面積，分每每戶建筑面面積、單元元建筑面積積和每幢樓樓建筑面積積，系指房房屋外墻（柱柱）勒腳以以上各層的的外圍水平平投影面積積，包括陽陽臺、挑廊廊、地下室室、室外樓樓梯等，且且具備有上上蓋，結(jié)構(gòu)構(gòu)牢固，層層高2.220M以上上（含2..20M）的的永久性建建筑。(5)房屋的的產(chǎn)權(quán)面積積：系指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主依法法擁有房屋屋所有權(quán)的的房屋建筑筑面積。房房屋產(chǎn)權(quán)面面積由直轄轄市、市、縣縣房地產(chǎn)行行政主管部部門登記確確權(quán)認(rèn)定。(6)房屋的的共有建筑筑面積：系系指各產(chǎn)權(quán)權(quán)主共同占占有或共同同使用的建建筑面積。（7）出房率率（得房率率）：指住住宅的凈使使用面積占占銷售面積積（包括公公用部分面面積）之比比。銷售面面積一樣的的凈使用面面積不一定定相同，出出房率高的的商品房就就物有所值值。如果商商品房的公公用面積分分?jǐn)偟枚?，出出房率就要要低一些。?)套內(nèi)建建筑面積：：由套內(nèi)房房屋的使用用面積、套套內(nèi)墻體面面積、套內(nèi)內(nèi)陽臺建筑筑面積三部部分組成；；(9)套內(nèi)房房屋使用面面積：為套套內(nèi)房屋使使用空間的的面積，以以水平投影影面積計(jì)算算。(10)套內(nèi)內(nèi)墻體面積積：是套內(nèi)內(nèi)使用空間間周圍的維維護(hù)或承重重墻體或其其他承重支支撐體所占占的面積。2、有關(guān)房屋屋面積的規(guī)規(guī)定和測算算（1）多層房房屋的建筑筑面積按每每層建筑面面積的總和和計(jì)算。（2）穿過房房屋的通道道、房屋內(nèi)內(nèi)的門廳、大大廳不分層層高均按一一層面積計(jì)計(jì)算，回廊廊部分按其其投影計(jì)算算面積。（3）房屋內(nèi)內(nèi)的技術(shù)層層、夾層、地地下室、半半地下室，層層高超過22.20米的，按其其上口外墻墻外圍水平平面積計(jì)算算。（4）封閉式式陽臺按其其外圍投影影面積計(jì)算算。凸陽臺臺按其投影影面積的一一半計(jì)算。（5）共有公公共面積的的分?jǐn)傆?jì)算算：每戶應(yīng)攤面積積=共有公用用房屋建筑筑面積的總總和/各戶房屋屋建筑面積積之和*該戶房屋屋建筑面積積第二節(jié)房地地產(chǎn)價(jià)格基基礎(chǔ)知識一、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格主主要由以下下十個(gè)方面面組成：l、土地取得得費(fèi)用有四種情況：：一是征用用農(nóng)地取得得土地的征征地費(fèi)；二二是在城市市中取得土土地的房屋屋拆遷補(bǔ)償償安置費(fèi)；；三是通過政府有有償出讓取取得土地的的地價(jià)款；；四是通過過二三級市市場有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓取得土土地的購買買價(jià)款。2、前期工程程費(fèi)前期工程費(fèi)主主要包括以以下幾個(gè)方方面：三通一平費(fèi)：：是指為了了房屋的建建筑施工，需需要進(jìn)行的的如建筑地地塊上的土土地平整，以以達(dá)到通電電、通路等等投入的資資金。地質(zhì)勘察費(fèi)：：是指委托托專業(yè)人員員對建筑施施工的地塊塊進(jìn)行地質(zhì)質(zhì)勘察的費(fèi)費(fèi)用。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：：是指委托托設(shè)計(jì)單位位對房屋建建沒進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)而而支付的費(fèi)費(fèi)用。3、房屋建筑筑安裝工程程費(fèi)是指建造造房屋所需需的工程費(fèi)費(fèi)用，是施施工企業(yè)建建造房屋的的出廠價(jià)格格，包括各各種材料費(fèi)費(fèi)、機(jī)械使使用費(fèi)、管管理費(fèi)、施施工企業(yè)利利潤和稅金金等；4、基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)包括建建造小區(qū)內(nèi)內(nèi)道路、供供水、供電電、煤氣、排排水、排污污、照明、通通訊，綠化化、環(huán)境等等基礎(chǔ)設(shè)施施的建5、公共配套套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)6、經(jīng)營管理理費(fèi)指房屋由生產(chǎn)產(chǎn)過程轉(zhuǎn)入入流通過程程中，即由由房屋建成成到出售過過程中，房房屋開發(fā)經(jīng)經(jīng)營單位的的管理人員員所7、銷售費(fèi)用用是指在銷售房房屋的過程程中發(fā)生的的營銷策劃劃費(fèi)、廣告告宣傳費(fèi)、中中介代理費(fèi)費(fèi)等。利息是指為建造房房屋而向銀銀行借取資資金的利息息，包括融融資過程中中的各種費(fèi)費(fèi)用，如資資產(chǎn)評估費(fèi)費(fèi)、抵押登登記費(fèi)、保保險(xiǎn)費(fèi)等，自自有資金也也視同貸款款計(jì)算利息息。9、稅費(fèi)稅費(fèi)是應(yīng)向國國家繳納的的費(fèi)用的，反反映了單位位或個(gè)人對對國家的貢貢獻(xiàn)，稅費(fèi)費(fèi)包括營業(yè)業(yè)稅、城市市維護(hù)建設(shè)設(shè)教育費(fèi)附附加、土地地使用稅、房房產(chǎn)稅、增增值稅、所所得稅等。10、利潤利潤是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營單位應(yīng)得得到的收益益，是在經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)中中實(shí)現(xiàn)的剩剩余產(chǎn)品價(jià)價(jià)值的貨幣幣表現(xiàn)，是是企業(yè)擴(kuò)大大再生產(chǎn)的的資金來源源。二、影響房地地產(chǎn)價(jià)格的的因素房地產(chǎn)的價(jià)格格是由眾多多影響房地地產(chǎn)價(jià)格的的因素相互互作用的結(jié)結(jié)果，主要要有以下九九大類：供求狀況：房房地產(chǎn)的供供給和需求求是形成房房地產(chǎn)價(jià)格格的兩個(gè)最最終因素。房房地產(chǎn)的供供給一定，其其需求增加加，則房地地產(chǎn)的價(jià)格格上升；房房地產(chǎn)需求求一定，而而其供給增增加，則房房地產(chǎn)價(jià)格格下跌。理化因素：是是指那些對對房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格有影響響的反映房房地產(chǎn)自身身狀況的各各種因素，如如地理位置置、地質(zhì)條條件、地形形、地勢、土土地面積、土土地形狀、日日照、通風(fēng)風(fēng)、溫度，降降水，天然然周期性災(zāi)災(zāi)害等。環(huán)境因素；是是指房地產(chǎn)產(chǎn)周圍的環(huán)環(huán)境狀況對對房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格有影響響的因素，包包括噪聲、空空氣質(zhì)量、視視覺、衛(wèi)生生狀況等方方面。行政因素：是是指影響房房地產(chǎn)價(jià)格格的制度、政政策、法律律法規(guī)、行行政措施等等方面的因因素。包括括土地制度度、住房制制度、城市市制度、城城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、城市市規(guī)劃、土土地利用規(guī)規(guī)劃、房地地產(chǎn)價(jià)格政政策、稅收收政策、交交通管制等等。經(jīng)濟(jì)因素：指指影響房地地產(chǎn)價(jià)格的的各種經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素，如如城市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r、居民民收入、投投資水平、儲儲蓄、消費(fèi)費(fèi)水平、物物價(jià)水平、金金融狀況等等。人口因素：房房地產(chǎn)的需需求主體是是人，人口口數(shù)量、人人的素質(zhì)、家家庭人口規(guī)規(guī)模、人口口分布等，都都會對房地地產(chǎn)價(jià)格有有很大的影影響。社會因素：主主要指政治治安定狀況況、社會治治安程度、城城市化水平平等。心理因素：心心理因素對對房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的影響響不可忽視視，主要有有購買或出出售心態(tài)、欣欣賞趣味、時(shí)時(shí)尚風(fēng)氣、講講究風(fēng)水、價(jià)價(jià)值觀等。國際因素：主主要指國際際經(jīng)濟(jì)狀況況、軍事沖沖突情況、政政治對立情情況、國際際競爭等方方面對房地地產(chǎn)價(jià)格的的影響。第三節(jié)房房地產(chǎn)稅收收知識中國現(xiàn)行房地地產(chǎn)稅、城城鎮(zhèn)土地使使用稅、耕耕地占用稅稅、土地增增值稅、契契稅。緊密密相關(guān)的稅稅有固定資資產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)稅稅、營業(yè)稅稅、城市維維護(hù)建設(shè)稅稅、教育費(fèi)費(fèi)附加、企企業(yè)所得稅稅、外國投投資企業(yè)和和外國企業(yè)業(yè)所得稅、印印花稅。房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房房產(chǎn)為課稅稅對象，向向產(chǎn)權(quán)所有有人征收的的一種稅。納稅人：凡是是中國境內(nèi)內(nèi)擁有房屋屋產(chǎn)權(quán)的單單位和個(gè)人人都是房產(chǎn)產(chǎn)稅的納稅稅人。產(chǎn)權(quán)權(quán)屬于全民民所有的，以以經(jīng)營管理理的單位和和個(gè)人為納納稅人；產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出典的的，以承典典人的納稅稅人。課稅對象的征征稅范圍：：房產(chǎn)稅的的課稅對象象是房產(chǎn)。房房產(chǎn)稅的征征稅范圍為為城市、縣縣城、建制制鎮(zhèn)和工礦礦區(qū)，不包包括農(nóng)村?？投愐罁?jù)：對對于非出租租的房產(chǎn)，以以房產(chǎn)原值值一次減除除10~330%后的余值值為計(jì)稅依依據(jù)計(jì)算繳繳納。對于于出租的房房產(chǎn)，以房房產(chǎn)租金收收入為計(jì)稅稅依據(jù)。稅率：房產(chǎn)稅稅采用比例例稅率。按按房產(chǎn)余值值計(jì)征的，稅稅率為1.2%；按房產(chǎn)產(chǎn)租金收入入計(jì)征的，稅稅率為12%。納稅地點(diǎn)和納納稅期限；；房產(chǎn)稅在在房產(chǎn)所在在地繳納。房房產(chǎn)稅按年年計(jì)征，分分期繳納。二、城鎮(zhèn)土地地使用稅城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用用稅是以城城鎮(zhèn)土地為為客稅對象象，向擁有有土地使用用權(quán)的單位位和個(gè)人征征收的一種種稅。三、耕地占用用稅耕地占用稅是是以城鎮(zhèn)土土地為課稅稅對象，向向擁有土地地使用權(quán)的的單位和個(gè)個(gè)人征收的的一種稅。四、土地增值值稅土地增值稅是是對有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國有土土地使用權(quán)權(quán)及地上建建筑物和其其他附著物物的單位和和個(gè)人征收收的一種稅稅。五、契稅契稅稅是在土地地、房屋不不動(dòng)產(chǎn)所有有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，按按當(dāng)事人雙雙方訂立契契約等時(shí)對對產(chǎn)權(quán)人征征收的一種種稅。1、納稅人人：在中國國境內(nèi)轉(zhuǎn)移移土地、房房屋權(quán)屬，承承受的單位位和個(gè)人為為納稅人。轉(zhuǎn)移土地房屋屋權(quán)屬是指指下列行為為：國有土土地使用權(quán)權(quán)出讓；土土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓，包包括出售、贈贈與和交換換；房屋買買賣、贈與與和交換；；下列行為視同同為轉(zhuǎn)移土土地、房屋屋權(quán)屬，予予以征稅；；以土土地、房屋屋權(quán)屬作價(jià)價(jià)投資、入入股；以土土地、房屋屋權(quán)屬抵債債；以獲獎(jiǎng)獎(jiǎng)方式承受受土地、房房屋權(quán)屬；；以預(yù)購方方式或者預(yù)預(yù)付集資建建房款方式式承受土地地、房屋權(quán)權(quán)屬。2、客稅對象象：契稅的的征稅對象象是發(fā)生產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變變動(dòng)的土地地、房屋。3、稅率：契契稅的稅率率為3~5%，安徽省省的契稅稅稅率為4%，合肥目目前的契稅稅稅率為4%，但購置置普通住宅宅減辦收取取。4、計(jì)稅依據(jù)據(jù)：契稅的的計(jì)稅依據(jù)據(jù)是土地、房房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方方當(dāng)事人簽簽定的契約約價(jià)格。征征收契稅，一一般以契約約載明的買買價(jià)、現(xiàn)值值價(jià)格作為為計(jì)稅依據(jù)據(jù)。但是，為為了保護(hù)房房屋產(chǎn)權(quán)交交易雙方的的合法權(quán)益益，體現(xiàn)公公平交易，避避免發(fā)生隱隱價(jià)、滿價(jià)價(jià)等逃稅行行為，征稅稅機(jī)關(guān)認(rèn)為為必要時(shí)，也也可以直接接委托房地地產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)對房屋屋價(jià)值進(jìn)行行評估，以以評估價(jià)格格作為計(jì)稅稅依據(jù)。六、相關(guān)稅收收1、營業(yè)稅、城城市維護(hù)建建社稅和教教育費(fèi)附加加營業(yè)稅：是對對提供應(yīng)稅稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形資資產(chǎn)和銷售售不動(dòng)產(chǎn)的的單位和個(gè)個(gè)人開征的的一種稅。銷銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的營業(yè)稅稅稅率為5%。城市建設(shè)維護(hù)護(hù)稅：是隨隨增值稅、消消費(fèi)稅和營營業(yè)稅附征征并專門用用于城市維維護(hù)建設(shè)的的一種特別別目的稅。教育費(fèi)附加：：是隨增值值稅、消費(fèi)費(fèi)稅和營業(yè)業(yè)稅附征并并專門用于于教育的一一種特別目目的稅。2、企業(yè)所得得稅：是對對企業(yè)在一一定期間內(nèi)內(nèi)取得的生生產(chǎn)經(jīng)營所所得和其他他所得征收收的一種稅稅。3、印花稅：：是對因商商事活動(dòng)、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)權(quán)利許可證證照授受等等行為而書書立、領(lǐng)受受的應(yīng)稅憑憑證征收的的一種稅。印印花銳的征征收范圍主主要是經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)中最最普遍、最最大量的各各種商事和和產(chǎn)權(quán)憑證證。第四節(jié)住住房抵押貸貸款知識一、住房抵押押貸款概念念住房房抵押貸款款是售房者者(或擔(dān)保公公司)、銀行和和購房者三三方之間的的一種約定定，是約定定購房者將將其已預(yù)售售部分購房房款房產(chǎn)的的全部權(quán)益益做抵押，售售房者（或或擔(dān)保公司司）為購房房者按期清清償銀行貸貸款做擔(dān)保保，在購房房者不能按按時(shí)履行債債務(wù)時(shí)，銀銀行有權(quán)處處分抵押物物并優(yōu)先得得到償還的的民事法律律行為。目前我國個(gè)人人住房貸款款主要有三三種形式：：1、又稱公積積金貸款，是是銀行接受受住房公積積金管理部部門的委托托，以職工工繳存的住住房公積金金存款為主主要資金來來源，按規(guī)規(guī)定要求向向按時(shí)足金金額存繳公公積金的職職工在購買買、建造、大大修自住住住房時(shí)發(fā)放放的貸款。該該類貸款下下以盈利為為目的，實(shí)實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政政策，帶有有較強(qiáng)的政政策性，貸貸款額度受受到限制。2、自營性個(gè)個(gè)人住房貸貸款是銀行運(yùn)用信信貸資金向向在城鎮(zhèn)購購買、建造造、大修各各類住房的的自然人發(fā)發(fā)放的貸款款，俗稱“按揭”，這是沿沿用香港的的說法，即即英語“morttgagee”的音譯，中中文意思是是抵押。該該類貸款銀銀行資金成成本較高，利利率相對高高一些，但但貸款額度度、期限所所受限制教教少。3、個(gè)人住房房組合貸款款是指向向按時(shí)足額額繳存住房房公積金的的職工在購購買、建造造、大修自自住住房時(shí)時(shí)，同時(shí)發(fā)發(fā)放政策性性個(gè)人住房房貸款和自自營性個(gè)人人住房貸款款。組合貸貸款是由政政策性和自自營性兩個(gè)個(gè)獨(dú)立的貸貸款品種組組成，抵押押物相同，但但其貸款的的主體、資資金來源、利利率不同，因因此需要分分別簽訂借借款合同。二、住房抵押押貸款中的的幾個(gè)主要要術(shù)語1、貸款金額額簡稱貸款額，是是指借款人人向貸款人人借款的數(shù)數(shù)額。2、首付比率率通常指購買住住房時(shí)首期期付款額占占所購住房房總價(jià)的比比率。3、住房抵押押貸款的成成數(shù)銀行通常常不給予購購房者相當(dāng)當(dāng)于房價(jià)款款100%的貸款，而而要求購房房者自己支支付房價(jià)款款的一定比比例的現(xiàn)金金，即首付付款，其余余的向銀行行申請貸款款。住房抵押押貸款成數(shù)數(shù)指貸款額額與樓價(jià)的的比率，目目前在國內(nèi)內(nèi)住房抵押押貸款一手手房最高的的住房抵押押貸款成數(shù)數(shù)為8成。4、借貸年期期年期指住住房抵押貸貸款分期償償還的期限限，目前在在國內(nèi)住房房抵押貸款款一手房一一般最高的的年期為30年。利息借款人在借貸貸期限內(nèi)不不僅應(yīng)當(dāng)償償還貸款本本金，而且且應(yīng)當(dāng)支付付銀行貸款款利息，住住房抵押貸貸款利率為為銀行同期期貸款利率率。住房抵抵押貸款利利率高低主主要取決于于銀行存款款利率和政政府對住房房抵押貸款款的金融政政策。償還比率通常指借款人人分期償還還貸款的數(shù)數(shù)額占其同同期收入的的比率。貸款余額是指分期付款款的貸款，在在經(jīng)過一段段時(shí)間的償償還之后，尚尚未償還的的貸款本金金數(shù)額。三、申請個(gè)人人住房抵押押貸款的基基本條件再中國境內(nèi)具具有合法拘拘留身份和和完全民事事行為能力力的自然人人，年齡一一般應(yīng)在18周歲以上上，年齡加加貸款年限限，男性不不超過65歲，女性性不超過60歲。有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入，信信用良好，有有償還貸款款本息的能能力。有合法有效的的購買（建建造、大修修）住房的的合同、協(xié)協(xié)議以及貸貸款銀行要要求提供的的其他證明明文件。有所購買（建建造、大修修）住房全全部價(jià)款20%以上的自自籌資金，并并保證用于于支付購買買（建造、大大修）住房房的首付款款。有貸款銀行認(rèn)認(rèn)可的資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行抵押押或質(zhì)押，或或有足夠代代償能力的的法人、其其他經(jīng)濟(jì)組組織或自然然人作為保保證人。貸款銀行規(guī)定定的其他條條件。四、申請個(gè)人人住房抵押押貸款須提提供的主要要材料個(gè)人住房貸款款申請表。身份證件原件件及復(fù)印件件（如居民民身份證、戶戶口簿、軍軍官證等）。貸款銀行認(rèn)可可的有權(quán)部部門出具的的借貸人穩(wěn)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收收入的證明明或其他償償債能力的的證明資料料。合法的購買（建建造、大修修）住房合合同、協(xié)議議及相關(guān)批批準(zhǔn)文件，購購買商品房房的，需要要提供所購購商品房的的用地、規(guī)規(guī)劃、建設(shè)設(shè)和銷售等等方面的合合法材料。抵（質(zhì)）押物物的清單及及權(quán)屬證明明文件，有有處分權(quán)人人出具的同同意抵押或或質(zhì)押的有有價(jià)證券等等。貸款銀行認(rèn)可可的房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)出具的抵抵押物估價(jià)價(jià)報(bào)告。保證人出具的的同意提供供擔(dān)保的書書面承諾及及保證人的的資信證明明。銀行的存款單單據(jù)、憑證證式國債單單據(jù)等借款款人擬供給給貸款銀行行質(zhì)押的有有價(jià)證券等等。借款人用于購購買（建造造、大修）住住房的自籌籌資金的有有關(guān)證明?！渡唐贩款A(yù)售售許可證》或或房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證（現(xiàn)房房）。如果借款人有有配偶的，其其借款申請請書上還要要填寫清楚楚配偶的有有關(guān)情況，并并出示相應(yīng)應(yīng)結(jié)婚證或或戶口簿等等證明文件件材料。貸款銀行要求求提供的其其他文件材材料。五、個(gè)人抵押押貸款程序序貸款申請由借款人向銀銀行提出借借款申請，填填寫個(gè)人住住房貸款申申請表，并并遞交有關(guān)關(guān)材料。受理申請銀行接到借款款人申請人人的申請后后，審核其其是否符合合規(guī)定的貸貸款條件。貸前審查銀行同意受理理借款申請請后，銀行行經(jīng)辦人員員需要對借借款人的主主體資格、借借款材料的的真實(shí)性和和有效性、借借款人現(xiàn)有有銀行信用用、保證人人保證資格格和能力、抵抵（質(zhì)）押押物合法、有有效性等進(jìn)進(jìn)行審查，并并做出評價(jià)價(jià)。簽定合同如同銀行審批批后同意貸貸款，則借借款人與銀銀行簽定《借借款合同》，并并根據(jù)擔(dān)保保方式的不不同，借款款人與銀行行簽訂《抵抵押合同》或或《質(zhì)押合合同》，或或第三方保保證人與銀銀行簽訂《保保證合同》、《抵抵押合同》或或《質(zhì)押合合同》。如如果采用抵抵押的擔(dān)保保方式，還還應(yīng)辦理抵抵押登記、保保險(xiǎn)及其他他必須的手手續(xù)，抵押押登記與保保險(xiǎn)費(fèi)用由由借款人承承擔(dān)，抵押押期間保險(xiǎn)險(xiǎn)單正本由由銀行保管管；另外，視視實(shí)際情況況由合同雙雙方辦理合合同公證。發(fā)放貸款借款人根據(jù)經(jīng)經(jīng)辦銀行的的通知攜帶帶有關(guān)材料料到銀行辦辦理貸款發(fā)發(fā)放手續(xù)。貸款歸還借款人應(yīng)嚴(yán)格格履行借款款合同，按按合同規(guī)定定的還款計(jì)計(jì)劃、還款款方式償還還貸款本息息。借款人人如有特殊殊情況要求求提前還款款，應(yīng)提前前1個(gè)月向經(jīng)經(jīng)辦銀行提提出申請，經(jīng)審批批同意后方方可辦理，利利率及損失失賠償金用用按合同或或有關(guān)規(guī)定定執(zhí)行。借款結(jié)清借款人將借款款本息全部部歸還后，銀銀行清退抵抵押物權(quán)利利憑證或質(zhì)質(zhì)物。采用用抵押擔(dān)保保的，借款款人憑銀行行出具的貸貸款結(jié)清證證明取回房房地產(chǎn)權(quán)屬屬證明文件件及擔(dān)保單單正本等，并并到原抵押押登記部門門辦理抵押押登記注銷銷手續(xù)。六、個(gè)人抵押押款的收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)抵押登記費(fèi)：：5萬以內(nèi)：120元/套；5—10萬以內(nèi)：150元/套；10萬元以上上：180元/套房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：：貸款額*0.004%*貸款年限限合同公證費(fèi)：：貸款額*0.001%（最低100元）第五節(jié)物業(yè)業(yè)管理的基基本知識物業(yè)管理的基基本概念物業(yè)管理的涵涵義物業(yè)管理是指指物業(yè)管理理企業(yè)接受受業(yè)主、業(yè)業(yè)主委員會會或者其他他組織的委委托，對物物業(yè)進(jìn)行維維護(hù)、修葺葺、管理，對對物業(yè)區(qū)域域內(nèi)的公共共秩序、交交通、消防防、環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生、綠化化等事項(xiàng)提提供協(xié)助管管理、服務(wù)務(wù)的有償活活動(dòng)。業(yè)主即物業(yè)的產(chǎn)權(quán)權(quán)人，指房房屋所有權(quán)權(quán)和土地使使用權(quán)人。業(yè)業(yè)主可以是是個(gè)人、集集體、國家家。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主主選舉產(chǎn)生生代表和維維護(hù)全體業(yè)業(yè)主合法權(quán)權(quán)益的組織織。業(yè)主公約業(yè)主公約是一一種公共契契約，屬于于協(xié)議、合合約的性質(zhì)質(zhì)。它是由由全體業(yè)主主共同訂立立的，對全全體業(yè)主（包包括非業(yè)主主使用人）有有共同約束束力的有關(guān)關(guān)業(yè)主在物物業(yè)使用、維維修和管理理等方面權(quán)權(quán)利義務(wù)的的行為守則則。業(yè)主公約約一般是由由業(yè)主委員員會依據(jù)政政府規(guī)定的的示范文本本，結(jié)合物物業(yè)的實(shí)際際情況進(jìn)行行修改補(bǔ)充充，經(jīng)業(yè)主主大會討論論通過生效效。物業(yè)管理的目目的物業(yè)管理的目目的是為了了保證和發(fā)發(fā)揮物業(yè)的的使用功能能，使其保保值增值，并并為物業(yè)所所有人和使使用人創(chuàng)造造和保持整整潔、文明明、安全、舒舒適的生活活和工作環(huán)環(huán)境，最終終實(shí)現(xiàn)社會會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)環(huán)境三個(gè)利利益的統(tǒng)一一和同步增增長，提高高城市的現(xiàn)現(xiàn)代文明程程度。物業(yè)管理的基基本內(nèi)容物業(yè)管理的對對象、范圍圍相當(dāng)廣泛泛，幾乎包包括種類建建筑，如高高層與多層層住宅區(qū)、綜綜合辦公樓樓、商業(yè)樓樓宇、工業(yè)業(yè)廠房、倉倉庫、停車車場。盡管管物業(yè)類型型各有不同同，使用性性質(zhì)差異很很大，但物物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容是一樣的的。常規(guī)性的公共共服務(wù)這是指物業(yè)管管理公共性性的管理和和服務(wù)工作作，是物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)面向所有有住用提供供的最基本本的管理和和服務(wù)，目目的是確保保物業(yè)的完完好與正常常使用，維維持正常的的工作生活活秩序和良良好的環(huán)境境。公共服服務(wù)主要有有以下8項(xiàng)：①房屋共用部部位的維護(hù)護(hù)與管理。②房屋共用設(shè)設(shè)施及其運(yùn)運(yùn)行的維護(hù)護(hù)與管理。③環(huán)境衛(wèi)生、綠綠化管理服服務(wù)。④物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)公共共秩序、消消防、交通通等協(xié)助管管理事項(xiàng)的的服務(wù)。⑤物業(yè)裝飾裝裝修管理服服務(wù)，包括括房屋裝修修的申請與與批準(zhǔn)及對對裝修的設(shè)設(shè)計(jì)、安全全等各項(xiàng)管管理工作。⑥維修基金的的代管服務(wù)務(wù)。⑦物業(yè)檔案資資料的管理理。⑧代收代繳收收費(fèi)服務(wù)針對性的專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)這是物業(yè)管理理企業(yè)面向向一定需要要而提供的的各項(xiàng)服務(wù)務(wù)工作。其其內(nèi)容主要要有日常生生活、商業(yè)業(yè)服務(wù)、文文教衛(wèi)體、社社會福利及及各類中介介服務(wù)五大大類。由物物業(yè)管理企企事業(yè)事先先設(shè)立服務(wù)務(wù)項(xiàng)目，并并將服務(wù)內(nèi)內(nèi)容質(zhì)量、收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公公布，當(dāng)住住用人需要要時(shí)可自行行選擇。①日常上活：：包括各項(xiàng)項(xiàng)家務(wù)代辦辦，如搬家家、代轉(zhuǎn)保保姆、代付付各種公用用事業(yè)費(fèi)用用、代訂報(bào)報(bào)刊等。②商業(yè)服務(wù)：：在物業(yè)管管理區(qū)內(nèi)開開設(shè)小型商商場、副食食品市場、飲飲食店、小小五金、日日雜用品，家家電維修等等，以方便便住戶。③文體衛(wèi)體：：舉辦各種種小型地區(qū)區(qū)性的文化化娛樂活動(dòng)動(dòng)，開辦俱俱樂郎、健健身房、文文娛活動(dòng)室室、閱覽室室，托兒所所、幼兒園園、診所等等。④社會福利：：開辦老年年活動(dòng)室，照照顧區(qū)內(nèi)的的孤寡老人人等。⑤中介服務(wù)：：代辦各類類保險(xiǎn)，代代理房屋租租售等。3、委托性的的特約服務(wù)務(wù)特約服務(wù)是為為滿足物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使使用人的個(gè)個(gè)別需求受受其委托而而提供的服服務(wù)．通常常指在物業(yè)業(yè)管理委托托合同中未未要求、物物業(yè)管理企企業(yè)在專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)中也也未設(shè)立，而而物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)人、使用用人又提出出這方面的的需求時(shí)，牧牧、物業(yè)管管理企業(yè)在在可能的情情況下提供供的特約服服務(wù)。它實(shí)實(shí)際上是專專項(xiàng)服務(wù)的的補(bǔ)充和完完善。三、物業(yè)管理理的啟動(dòng)。物業(yè)管理的啟啟動(dòng)以物業(yè)業(yè)的接管驗(yàn)驗(yàn)收為標(biāo)志志，包括以以下四個(gè)基基本環(huán)節(jié)：：1、物業(yè)的接接管驗(yàn)收：：包括新建物業(yè)業(yè)的接管驗(yàn)驗(yàn)收和原有有物業(yè)的接接管驗(yàn)收。新新建物業(yè)的的接管驗(yàn)收收是由開發(fā)發(fā)商或建設(shè)設(shè)單位向物物業(yè)管理企企業(yè)辦理物物業(yè)管理的的交接手續(xù)續(xù)．原有物物業(yè)的接管管驗(yàn)收有兩兩種情況，一一是由產(chǎn)權(quán)權(quán)人將物業(yè)業(yè)委托給物物管企業(yè)；；二是原有有物業(yè)改聘聘物業(yè)管理理企業(yè)，由由老的物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)向新的物物業(yè)管理企企業(yè)辦理的的交接手續(xù)續(xù)。2、用戶入住住是指住住宅小區(qū)的的居民入住住或商業(yè)樓樓宇中業(yè)主主和租戶的的遷入。新新用戶入住住時(shí)，首先先要簽訂前前期物業(yè)管管理服務(wù)協(xié)協(xié)議，物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)向用戶發(fā)發(fā)放《用戶戶須知》或或《用戶手手冊》、裝裝修管理規(guī)規(guī)定等，使使用戶了解解牧業(yè)管理理的有關(guān)規(guī)規(guī)定。檔案資料的建建立業(yè)主或或租住戶入入住后，應(yīng)應(yīng)及時(shí)建立立他們的檔檔案資料，例例如業(yè)主的的姓名、家家庭人員情情況、工作作單位聯(lián)系系電話或地地址，收繳繳管理費(fèi)情情況，物業(yè)業(yè)的使用和和維修情況況等。4、首次業(yè)主主大會的召召開和業(yè)主主委員會的的成立當(dāng)物業(yè)銷售和和用戶入住住達(dá)到一定定比例時(shí)(如50%)，業(yè)主應(yīng)應(yīng)在物業(yè)所所在地政府府主管部門門的指導(dǎo)下下組織召開開首次業(yè)主主大會，審審議和通過過業(yè)主委員員會章程和和業(yè)主公約約，選舉產(chǎn)產(chǎn)生業(yè)主委委員會，決決定有關(guān)業(yè)業(yè)主共同利利益的事項(xiàng)項(xiàng)。四、物業(yè)管理理企業(yè)1、物業(yè)管理理企業(yè)的設(shè)設(shè)立物業(yè)管理理企業(yè)是依依法定程序序設(shè)立，以以物業(yè)管理理為主，獨(dú)獨(dú)立核算、自自主經(jīng)營、自自負(fù)盈虧的的具有獨(dú)立立的企業(yè)法法人地位的的經(jīng)濟(jì)組織織。其設(shè)立立分工商注注冊登記和和資質(zhì)審批批兩步。設(shè)設(shè)立物業(yè)管管理企業(yè)須須向工商行行政管理部部門進(jìn)行注注冊登記，領(lǐng)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)執(zhí)照后方可可開業(yè)。2、物業(yè)管理理企業(yè)的資資質(zhì)管理物業(yè)管理企業(yè)業(yè)資質(zhì)等級級分為一、二二、三級和和臨時(shí)資質(zhì)質(zhì)。一級由由省、自治治區(qū)建設(shè)廳廳、直轄市市房地局初初審，初審審合格后報(bào)報(bào)建設(shè)部審審批；二、三三級由省、自自治區(qū)建設(shè)設(shè)廳、直轄轄市房地局局審批；三三級經(jīng)省、自自治區(qū)建設(shè)設(shè)廳同意，可可由地級以以上城市的的物業(yè)管理理主管部門門審批，報(bào)報(bào)省、自治治區(qū)建設(shè)廳廳備案。新設(shè)立的物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)當(dāng)?shù)乜h級以以上人民政政府物業(yè)管管理行政主主管部門申申請領(lǐng)取《臨臨時(shí)資質(zhì)證證書》。物物業(yè)管理企企業(yè)在領(lǐng)取取《臨時(shí)資資質(zhì)證書》后后方可從事事物業(yè)管理理業(yè)務(wù)?！杜R臨時(shí)資質(zhì)證證書》有效效期為一年年。期滿后后，物業(yè)管管理企業(yè)向向物業(yè)管理理行政主管管部門申請請三級資質(zhì)質(zhì)的評定。未未獲通過的的，物業(yè)管管理行政主主管部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)取消其其從事物業(yè)業(yè)管理業(yè)務(wù)務(wù)的資格。第六節(jié)房地地產(chǎn)法規(guī)一、商品房預(yù)預(yù)售和銷售售1、商品房預(yù)預(yù)售的概念念商品房房預(yù)售是指指房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)將將正在建設(shè)設(shè)中的房屋屋預(yù)先出售售給承購人人，由承購購人支付定定金或房價(jià)價(jià)款的行為為。2、商品房預(yù)預(yù)售的條件件①已交付全部部土地使用用權(quán)出讓金金，取得土土地使用權(quán)權(quán)證書；②持有建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證；③按提供預(yù)售售的商品房房計(jì)算，投投入開發(fā)建建設(shè)的資金金達(dá)到程建建設(shè)總投資資的25%以上，并并已確定施施工進(jìn)度和和竣工交付付日期；④向縣、市人人民政府房房地產(chǎn)行政政主管部門門辦理預(yù)售售登記，取取得《商品品房預(yù)售許許可證》。3、商品房預(yù)預(yù)售許可為規(guī)范商品房房預(yù)售行為為，加強(qiáng)商商品房預(yù)售售管理，保保障購房人人的合法權(quán)權(quán)益，《城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》規(guī)規(guī)定商品房房預(yù)售實(shí)預(yù)預(yù)售許可證證制度，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)取得得《商品房房預(yù)售許可可證》方能能預(yù)售商品品房。房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)申請辦辦理《商品品房預(yù)售許許可證》應(yīng)應(yīng)向城市、縣縣人民政府府房地產(chǎn)管管理部門提提交下列證證件及資料料。土地使用權(quán)證證書；建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證和和施工許可可證；投入資金達(dá)到到建設(shè)工程程總投資25%以上的證證明；開發(fā)企業(yè)的《營營業(yè)執(zhí)照》和和資質(zhì)等級級證書；工程施工合同同；商品房預(yù)售方方案；商品房預(yù)售方方案應(yīng)當(dāng)說說明商品房房的位置、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣竣工交付日日期、預(yù)售售總面積、交交付使用后后的其他有有關(guān)資料。4、商品房頂頂售合同登登記房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)取得了了商品房預(yù)預(yù)售許可證證后，就可可以向社會會預(yù)售其商商品房，開開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)與承購購人簽定商商品房預(yù)售售合同。商商品房預(yù)售售人應(yīng)當(dāng)在在簽約之日日起30日內(nèi)持商商品房預(yù)售售合同到縣縣級以人民民政府房地地產(chǎn)管理部部門和土地地管理部門門辦理登記記備案手續(xù)續(xù)。5、商品房房銷售應(yīng)具具備“五證” 《國有土地使使用證》、《建建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》、《建建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證》、《建建設(shè)工程施施工許可證證》、《商商品房預(yù)售售(銷售)許可證》。《國有土地使使用證》是是證明土地地使用者向向國家支付付了土地使使用權(quán)出讓讓金，獲得得了在一定定年限內(nèi)某某塊國有土土地的使用用權(quán)的法律律憑證?！督ㄔO(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》是建設(shè)設(shè)單位向土土地管理部部門申請征征用、劃撥撥土地前，經(jīng)經(jīng)城市規(guī)劃劃行政主管管部門確認(rèn)認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目目位置和范范圍符合城城市規(guī)劃的的法定憑證證?！督ㄔO(shè)工程施施工許可證證》是建筑筑施工單位位符合施工工各種條件件，允許其其開工的批批準(zhǔn)證件?！渡唐贩款A(yù)售售(銷售)許可證》是是市、縣人人民政府房房地產(chǎn)行政政管理部門門允許房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)銷售商商品房的批批準(zhǔn)文件。商品房銷售實(shí)實(shí)行兩書制制度房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在商品品房交付使使用時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商商品住宅實(shí)實(shí)行質(zhì)量保保證書和使使用說明書書制度的規(guī)規(guī)定》，向向買受人提提供《住宅宅質(zhì)量保證證書《和《住住宅使用說說明書》。房地產(chǎn)廣告房地產(chǎn)廣告是是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人、房房地產(chǎn)中介介服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)發(fā)布的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目預(yù)售、預(yù)預(yù)租、出售售、出租、項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以以及其他房房地產(chǎn)項(xiàng)目目介紹的廣廣告。房地產(chǎn)廣告的的內(nèi)容：房地產(chǎn)預(yù)售、銷銷售廣告，必必須栽明以以下事項(xiàng)：：開發(fā)企業(yè)業(yè)名稱：中中介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)代理銷銷售的，栽栽明該機(jī)構(gòu)構(gòu)名稱：預(yù)預(yù)售或銷售售許可證號號。房地產(chǎn)廣告的的要求：房地產(chǎn)廣告中中涉及所有有權(quán)或使用用權(quán)的，所所有或者使使用的基本本單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)是有實(shí)際際意義的完完整的生產(chǎn)產(chǎn)、生活空空間。房地產(chǎn)廣告中中價(jià)格有表表示的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)清楚表表示為實(shí)際際的銷售價(jià)價(jià)格，明示示價(jià)格的有有效期限。房地產(chǎn)中表現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目位置置，應(yīng)以從從該項(xiàng)目到到達(dá)某一具具體參照物物的現(xiàn)有交交通干道的的實(shí)際距離離表示，不不得以所需需時(shí)間來表表示距離。項(xiàng)項(xiàng)目位置示示意應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)準(zhǔn)確、清楚楚，比例恰恰當(dāng)。房地產(chǎn)廣告中中涉及的交交通、商業(yè)業(yè)、文化教教育設(shè)施及及其他市政政條件等，如如在規(guī)劃或或者建設(shè)中中，應(yīng)當(dāng)在在廣告中注注明。房地產(chǎn)廣告中中涉及面積積的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)表明是建建筑面積或或者使用面面積。房地產(chǎn)廣告涉涉及內(nèi)部機(jī)機(jī)構(gòu)、裝修修裝飾的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)準(zhǔn)確。預(yù)售售，預(yù)租商商品房廣告告，不得涉涉及裝修裝裝飾內(nèi)容。房地產(chǎn)廣告中中不得利用用其他項(xiàng)目目的形象、環(huán)環(huán)境作為本本項(xiàng)目的效效果。房地產(chǎn)廣告中中使用建筑筑設(shè)計(jì)效果果圖或者模模型照片的的，應(yīng)當(dāng)在在光中注明明。房地產(chǎn)廣告中中得出現(xiàn)融融資的內(nèi)容容，不得含含有升值或或者投資回回報(bào)的承諾諾。房地產(chǎn)廣告中中涉及貸款款的服務(wù)的的，應(yīng)當(dāng)栽栽明提供貸貸款的銀行行名稱及貸貸款額度、年年期。房地產(chǎn)權(quán)屬登登記制度〈城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理〉規(guī)規(guī)定，國家家實(shí)際土地地市使用權(quán)權(quán)和房屋所所有權(quán)登記記發(fā)證制度度。房地產(chǎn)權(quán)屬登登記管理是是用法律和和行政的手手段對房地地產(chǎn)進(jìn)行登登記，審查查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，核發(fā)權(quán)權(quán)屬證書，辦辦理權(quán)屬的的轉(zhuǎn)移變更更，調(diào)處產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛，監(jiān)監(jiān)督規(guī)范權(quán)權(quán)利人的行行為，建立立準(zhǔn)確、完完整的權(quán)屬屬檔案資料料等，從而而建立正常常的產(chǎn)權(quán)管管理秩序，更更好的保護(hù)護(hù)權(quán)利人的的合法的權(quán)權(quán)益。市、縣縣房地產(chǎn)管管理部門是是房屋所有有權(quán)登記發(fā)發(fā)證的法定定機(jī)關(guān)。1、房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的的范圍《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》及及《城市房房屋權(quán)屬登登記管理辦辦法》規(guī)定定：凡在城城市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)國有土土地范圍內(nèi)內(nèi)取得的土土地使用權(quán)權(quán)的房屋所所有權(quán)的人人（自然人人和法人）都都要進(jìn)行權(quán)權(quán)屬登記。2、房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的的種類總登記：是縣縣級以上人人民政府根根據(jù)需要，在在一定期限限內(nèi)對本行行政區(qū)域內(nèi)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行的一一次統(tǒng)一的的、全面的的產(chǎn)權(quán)登記記。凡列入入總登記范范圍的，無無論權(quán)利人人以往是否否領(lǐng)取權(quán)利利屬證書，權(quán)權(quán)屬狀況有有無變化，均均應(yīng)在期限限內(nèi)按照規(guī)規(guī)定辦理申申請登記。土地地使用權(quán)初初始登記：：以出讓或或劃撥方式式取得土地地使用權(quán)的的，權(quán)利人人應(yīng)申請辦辦理土地使使用權(quán)初登登記，由申申請人提交交批準(zhǔn)用地地或土地使使用合同等等有關(guān)證明明文件。房屋所有有權(quán)初始登登記：在依依法取得的的房地產(chǎn)開開發(fā)用地上上新建成的的房屋集體體土地轉(zhuǎn)為為國有土地地的房屋，權(quán)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)發(fā)生之日起起30日內(nèi)向登登記機(jī)關(guān)申申請辦理房房屋所有權(quán)權(quán)初始登記記。轉(zhuǎn)移移登記：是是指房屋買買賣、贈與與、交換、繼繼承、劃撥撥、轉(zhuǎn)讓、分分割、合并并、裁決等等原因致使使其權(quán)屬發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移而而進(jìn)行的登登記，權(quán)利利人應(yīng)當(dāng)自自事實(shí)發(fā)生生之日起90日內(nèi)申請請轉(zhuǎn)移登記記。變更更登記：是是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人因因法定名稱稱改變，或或是房屋狀狀況發(fā)生變變化而進(jìn)行行的登記，權(quán)權(quán)利人自事事實(shí)發(fā)生之之日起30日內(nèi)申請請變更登記記。他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利登記記：是指房房地產(chǎn)設(shè)定定抵押、典典權(quán)等他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利而進(jìn)進(jìn)行的登記記。申請他他項(xiàng)權(quán)利登登記，權(quán)利利人應(yīng)提交交的證明文文件有：以以地上無房房屋（包括括建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物及在在建工程）的的國有土地地作為抵押押物的，應(yīng)應(yīng)提交國有有土地使用用權(quán)證，土土地使用權(quán)權(quán)出讓、抵抵押合同及及相關(guān)協(xié)議議和證明文文件；以房房屋及其占占用土地作作為抵押物物的，除應(yīng)應(yīng)提交前款款所列證明明文件外，還還應(yīng)提交房房屋權(quán)屬證證書。注銷銷登記：是是指房屋權(quán)權(quán)利因房屋屋或土地滅滅失、土地地使用年限限屆滿、他他項(xiàng)權(quán)利終終止、權(quán)利利主體滅失失等而進(jìn)行行的登記。申申請注銷登登記，申請請人應(yīng)提交交房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書、相相關(guān)的合同同、協(xié)議文文件。1、房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的的條件申請房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記應(yīng)應(yīng)同時(shí)具備備以下四項(xiàng)項(xiàng)條件：（1）申請人人或代理人人具有申請請資格。權(quán)權(quán)利人為法法人、其他他組織的，應(yīng)應(yīng)使用法定定名稱，由由其法定代代表人申請：權(quán)利人為為自然人的的，應(yīng)使用用其身份證證的姓名。共共有的房地地產(chǎn)，由共共有人共同同申請。設(shè)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)權(quán)利登記，由由相關(guān)權(quán)利利人共同申申請；（2）有明確確具體的中中請請求；；（3）中請登登記的房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來來源清楚、合合法，證件件齊全，沒沒有糾紛，且且不屬于被被限制轉(zhuǎn)移移或被查封封以及違章章建筑的房房屋；(4)屬受理理登記的登登記機(jī)關(guān)管管轄。第四章市場場調(diào)查概述述1、說明詳見調(diào)研作業(yè)業(yè)辦法。2、市場調(diào)研研的發(fā)展史史a.市場調(diào)調(diào)研的起源源。b.國外市市場調(diào)研的的發(fā)展。歐美市場調(diào)研研20年代-60年代遠(yuǎn)東市場調(diào)研研70年代起c、我國市市場調(diào)研的的發(fā)展。①70年代代的引入②80年代代-90年代的發(fā)發(fā)展。3、市場調(diào)研研專業(yè)知識識市場調(diào)研定義義：市場調(diào)研是運(yùn)運(yùn)用科學(xué)方方法，有目目的、有計(jì)計(jì)劃地搜集集、整理和和分析有關(guān)關(guān)供求雙方方的各種情情報(bào)、信息息和資料，把把握供求現(xiàn)現(xiàn)狀和發(fā)展展趨勢，為為企業(yè)進(jìn)行行決策，提提供正確依依據(jù)的信息息管理。市場調(diào)研內(nèi)容容：信息收集———是市場調(diào)調(diào)研的日常常和基礎(chǔ)性性工作。市場調(diào)查———是對信息息收集的補(bǔ)補(bǔ)充和完善善。市場分析和預(yù)預(yù)測——是在占有有充分信息息的條件下下，對供求求形勢的發(fā)發(fā)展趨勢進(jìn)進(jìn)行定性和和定量分析析。以上為從調(diào)研研的形式來來分，從調(diào)調(diào)研的對象象來分析：：競爭者研究。產(chǎn)品研究。消費(fèi)者研究。市場調(diào)研的作作用：對公司的作用用——三個(gè)前提提。對員工的意義義——三個(gè)有助助于。市場調(diào)研的步步驟：調(diào)研策劃。調(diào)研實(shí)施。統(tǒng)計(jì)分析。市場調(diào)研方法法：二手資料收集集法。一手資料收集集法——訪談法、觀觀察法、試試驗(yàn)法。4、房地產(chǎn)市市場調(diào)研的的組織實(shí)施施操作步驟：需解決問題的的界定→制定信息息收集途徑徑→市場調(diào)研[一手資料料、二手資資料]→信息整理→分析預(yù)測測。操作規(guī)范：重點(diǎn)是調(diào)研中中調(diào)查如何何實(shí)施，對對調(diào)查員的的規(guī)范是必必要的。（詳詳見調(diào)研作作業(yè)辦法）實(shí)施方案的制制定（調(diào)查查）：調(diào)查員培訓(xùn)。調(diào)查員組織。樣本的合理分分配。調(diào)查日程安排排。調(diào)查內(nèi)容的合合理分配。調(diào)查中督導(dǎo)、復(fù)復(fù)核。調(diào)查報(bào)告撰寫寫（調(diào)查員員）。市場調(diào)查的技技巧及注意意事項(xiàng)（調(diào)調(diào)查員）：：在調(diào)查中，如如需要隱瞞瞞身份，可可以假借其其他身份進(jìn)進(jìn)行。原則則上，應(yīng)主主動(dòng)介紹來來意并出示示證件。應(yīng)盡量避免用用行業(yè)術(shù)語語。在市調(diào)前，應(yīng)應(yīng)對該項(xiàng)目目先觀察一一番，擬好好市調(diào)話術(shù)術(shù)，再進(jìn)行行訪談，并并注意語氣氣。注意判斷訪談?wù)剬ο箅[藏藏在態(tài)度背背后的動(dòng)機(jī)機(jī)。不要過分程序序化，盡量量隨和。不要在訪談時(shí)時(shí)進(jìn)行筆記記。注重對方的言言語總結(jié)，并并抓住對方方言談主要要意思。在市調(diào)中，要要隨機(jī)應(yīng)變變。5、房地產(chǎn)銷銷售市場調(diào)調(diào)研房地產(chǎn)銷售市市場調(diào)研種種類：區(qū)域調(diào)研。精典樓盤調(diào)研研。可比較樓盤調(diào)調(diào)研。外地樓盤調(diào)研研。房地產(chǎn)銷售市市場調(diào)研內(nèi)內(nèi)容：新建材的運(yùn)用用情況。房產(chǎn)的科技含含量。配套完善情況況。房產(chǎn)新概念。房產(chǎn)銷售執(zhí)行行手法。房地產(chǎn)銷售市市場調(diào)研意意義：通過讓銷售人人員參與市市場調(diào)研，對對其它樓盤盤進(jìn)行直觀觀的了解和和學(xué)習(xí)，找找出其優(yōu)劣劣勢。并與與自身相比比較，以解解決和克服服自身問題題，提高競競爭能力。第五章案場場管理制度度及自我管管理１、案場管理理制度（詳詳見銷售部部管理制度度）２、自我管理理的認(rèn)識（時(shí)時(shí)間管理和和言行管理理）a、樹立正確確的世界觀觀——積極的心心態(tài)面對客客觀現(xiàn)實(shí)。b、要有集體體榮譽(yù)感（團(tuán)團(tuán)隊(duì)精神）：：①要體現(xiàn)作為為一名優(yōu)秀秀公司的員員工，應(yīng)表表現(xiàn)出來的的風(fēng)范。②把自己看成成一個(gè)服務(wù)務(wù)中心，協(xié)協(xié)調(diào)工作關(guān)關(guān)系。（例例如：電話話的轉(zhuǎn)接、他他人客戶的接待待。）c、要有個(gè)人人的使命感感：①做一個(gè)誠誠實(shí)、正直直的人。②個(gè)人自信信心。③努力超越越現(xiàn)有的水水平和狀況況。d、敢于面對對現(xiàn)實(shí)、尊尊重事實(shí)：：①樹立“永遠(yuǎn)尋求求事實(shí)，事事實(shí)是我們們的朋友”的觀念。②冷靜對對待成功與與失敗。e、較好的控控制自我的的情緒，不不被自己的的情緒所左左右。（不不利于公司司的言、行行不說、少少做；多說說、多做積積極的言、行行）f、效益：樹立成成本觀念。（例例：正反面面復(fù)印〈節(jié)節(jié)約〉，員員工的多技技能）備注：：結(jié)合實(shí)際際情況并具具體指出。3、工作職責(zé)責(zé)的認(rèn)識（建建議討論形形式）a.對自自己的工作作結(jié)果負(fù)責(zé)責(zé)，具體如如下：負(fù)責(zé)責(zé)任不負(fù)負(fù)責(zé)任①強(qiáng)調(diào)結(jié)果果①①強(qiáng)調(diào)愿望望②承擔(dān)責(zé)任任感②推卸責(zé)任任③有預(yù)見，有有防誤設(shè)計(jì)計(jì)③等上司詢詢問時(shí)找借借口b.要有有主動(dòng)性：：負(fù)責(zé)任：保持持適當(dāng)?shù)木o緊迫感。主動(dòng)學(xué)習(xí)，不不懂就問。把自己看成一一個(gè)服務(wù)中中心。備注：結(jié)合實(shí)實(shí)際情況，自自我對照。第六章案場場接待流程程及禮儀一、銷售現(xiàn)場場基本流程程1、接聽電話話2、迎接客戶戶3、產(chǎn)品介紹紹4、購買洽談?wù)?、帶看現(xiàn)場場6、暫未成交交7、填寫客戶戶資料卡8、客戶追蹤蹤9、成交收定定10、定金補(bǔ)補(bǔ)足11、換戶12、簽定和和約13、退戶二、案場接待待程序及禮禮儀1、現(xiàn)場客戶戶接待a、案場無客客戶時(shí)，業(yè)業(yè)務(wù)員不得得高聲喧嘩嘩，同時(shí)，做做好前一個(gè)個(gè)客戶的業(yè)業(yè)務(wù)日記，客客戶檔案等等。業(yè)務(wù)員員除了總臺臺上可以做做外，其余余做在銷售售桌上，不不可以在售售樓內(nèi)外隨隨便走動(dòng)。ｂ、隨時(shí)注意意人口的人人流，車流流，一旦有有客戶進(jìn)入入案場范圍圍，既要做做出相應(yīng)的的反映?？偪偱_上的專專案、進(jìn)門門口的迎賓賓員（業(yè)務(wù)務(wù)員）火苗苗閑著的人人員，應(yīng)立立刻提醒在在場每一位位業(yè)務(wù)員，“客戶到”，在客戶戶即將走上上臺階上時(shí)時(shí)，“客戶到”，在客戶戶即將走上上臺階上時(shí)時(shí)，業(yè)務(wù)員員起身給客客戶開門，并并將客戶引引入。ｃ、客戶進(jìn)案案場時(shí)，現(xiàn)現(xiàn)場所有未未接待客戶戶的人員全全部向客戶戶齊聲喊“歡迎光臨”。ｄ、業(yè)務(wù)員將將客戶引入入售樓處后后，并伴以以熱情的開開場白：“先生看房房嗎？請這這邊坐”或“您需要什什么樣的房房子？這邊邊請?！保濉I(yè)務(wù)員將將客戶引入入座前，應(yīng)應(yīng)安排客戶戶背對大門門且背對銷銷控臺，自自己應(yīng)面向向銷控臺。ｆ、與客戶互互換名片，并并敬茶，務(wù)務(wù)必做到彬彬彬有禮，不不卑不亢，寒寒暄了解客客戶意向。ｇ、帶客戶看看模型，講講解模型（客客戶要看工工地，亦可可陪同參觀觀）ｈ、引導(dǎo)客戶戶回到銷售售桌，介紹紹房型，了了解客戶需需要選購的的房型，讓讓其確定幼幼年意向的的戶型，幫幫其著重介介紹，然后后進(jìn)行逼訂訂。ｉ、成交，