房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法

紫色字體加粗、單下劃線（高頻考點(diǎn)）藍(lán)色字體加粗（一般考點(diǎn) 綠色字體加粗（年份、題型第十二章房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)程序概【本節(jié)主要內(nèi)容知識(shí)點(diǎn)一、房地產(chǎn)估價(jià)程根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)工作實(shí)際，房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：①受理估價(jià)委托；②確定估價(jià)基本事項(xiàng)；③編制估價(jià)作業(yè)方案；④搜集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選用估價(jià)方法測(cè)算；⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫估價(jià)報(bào)告；⑨內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；⑩交付??收評(píng)估辦法》第十六條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估還需要分戶的初步評(píng)估結(jié)果，并在期間要對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。此外，某些估價(jià)工作之間不是絕對(duì)分隔開的，可以有部分交叉，甚至需有必要的反知識(shí)點(diǎn)二、房地產(chǎn)估價(jià)程履行必要的估價(jià)程序是完成任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的基本要求效。在針對(duì)估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果異議或爭議所進(jìn)行的鑒定或?qū)I(yè)技術(shù)評(píng)審中，重要的鑒定或評(píng)審內(nèi)容是檢查估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)是否履行了必要的估價(jià)程序（包括必要的工作步驟和工作內(nèi)容，或者履行估價(jià)程序是否有隨意簡化、省略等疏漏。歸納起來，估價(jià)程序的作用主要有以下5個(gè)：①規(guī)范估價(jià)行為；②保證估價(jià)質(zhì)量；③防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)④提高估價(jià)效率；⑤降低估價(jià)成第二節(jié)受理估價(jià)委【本節(jié)主要內(nèi)容知識(shí)點(diǎn)一、估價(jià)業(yè)務(wù)來源與知識(shí)點(diǎn)一、估價(jià)業(yè)務(wù)來源（一）從能動(dòng)性角度看估價(jià)業(yè)務(wù)來源與獲從估價(jià)機(jī)構(gòu)及其估價(jià)專業(yè)人員的能動(dòng)性來看，估價(jià)業(yè)務(wù)來源與獲取可分為“主動(dòng)爭取”和“接受”“接受”：是估價(jià)需求者主動(dòng)上門要求估價(jià)機(jī)構(gòu)及其估價(jià)專業(yè)人員為其提供估價(jià)服務(wù)（二）估價(jià)業(yè)務(wù)來源的其他多角度劃①按照委托人或客戶為、、②按照估價(jià)目的不同分為轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、、司法鑒定、資產(chǎn)化、財(cái)務(wù)報(bào)告、③按照估價(jià)對(duì)象④按照業(yè)務(wù)發(fā)生頻次⑤按照業(yè)務(wù)成熟及難易程度⑥按照房地產(chǎn)全生命周期不同階段房；⑦按照價(jià)值及其增減，分為各種價(jià)值評(píng)估（即估價(jià)基本業(yè)務(wù)或業(yè)務(wù)、價(jià)值分配評(píng)估（如把包含建、配（如測(cè)算（三）估價(jià)委托人不限于房地利在獲取估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)還需注意的是，估價(jià)需求者除了房地利人，還有房地產(chǎn)的意向人、潛在投資者等。（四）獲取估價(jià)業(yè)務(wù)的多種具體、恰當(dāng)做關(guān)關(guān)關(guān)、政策制定部門及專家學(xué)者大力宣傳估價(jià)的必要性、重要性及其對(duì)做好有關(guān)工作、防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)、關(guān)價(jià)帶來的新機(jī)遇、新要求，及時(shí)進(jìn)行宣傳、開展估價(jià)創(chuàng)新及開發(fā)新的估價(jià)產(chǎn)品等，將各種潛在的估價(jià)深入挖掘、開拓既有客戶的估價(jià)需求與相關(guān)上下游專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，形成專業(yè)服務(wù)鏈，相互推密切關(guān)注估價(jià)需求者發(fā)布的估價(jià)或采購、建立估價(jià)服務(wù)機(jī) 庫等信息，及時(shí)相關(guān)要求參加投標(biāo)、提出申請(qǐng)等來獲取估及經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織向社會(huì)宣傳、推薦入選估價(jià)服務(wù)機(jī)構(gòu)庫、直接推介估價(jià)業(yè)務(wù)等來獲取估價(jià)業(yè)知識(shí)點(diǎn)二、估價(jià)委托不應(yīng)受理的（一）超出本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)、司法鑒（二）與本機(jī)構(gòu)有利害關(guān)估價(jià)機(jī)構(gòu)（包括股東或、實(shí)際控制人）（三）本機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力）難但是，對(duì)于新興或綜合性的估價(jià)業(yè)務(wù)，在沒有其他合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)可推介的情況下，可以承接或聘請(qǐng)具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專家提供專業(yè)幫助，或者與其他較合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)聯(lián)合承接、合作完成該項(xiàng)估價(jià)（四）存在本機(jī)構(gòu)不可接以或《資產(chǎn)評(píng)估法》第二十條規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)不得“分別接受利益雙方的委托，對(duì)同一評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)知識(shí)點(diǎn)三、估價(jià)委托洽商（一）估價(jià)委托受理前的相關(guān)準(zhǔn)經(jīng)與估價(jià)需求者充分溝通，認(rèn)真細(xì)致地了解其委托估價(jià)的目的（真實(shí)、具體的估價(jià)需要、對(duì)象（指定的估價(jià)對(duì)象或用于估價(jià)的資產(chǎn)）之后，如果估價(jià)需求者愿意把估價(jià)業(yè)務(wù)委托給估價(jià)機(jī)構(gòu)，估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為該業(yè)務(wù)不屬于不應(yīng)受理的情形且愿意承接，則可以為估價(jià)需求者草擬估價(jià)委托書，準(zhǔn)備估價(jià)委托合同，采面形式在估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同中予以明確。；委托合同為準(zhǔn)；估價(jià)報(bào)告中涉及該內(nèi)容的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明（二）估價(jià)委托書的出具和主要①委托人的名稱或，委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱②委托估價(jià)的目的，寫明對(duì)估價(jià)的真實(shí)、具體需要，包括估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途和預(yù)期使用人④委托估價(jià)的要求，寫明對(duì)估價(jià)質(zhì)量、估價(jià)報(bào)告交付期限或估價(jià)完成期限等要求⑤其他相關(guān)說明⑥委托日期、委托人簽章等。此外，委托的估價(jià)業(yè)務(wù)屬于重新估價(jià)的，應(yīng)在估價(jià)委托書中注明估價(jià)委托合同的作用主要有以下3個(gè)①建立受法律保護(hù)的正式委托與受托關(guān)系②約定雙方的權(quán)利和義務(wù)③載明估價(jià)的有關(guān)事一般來說，只有簽訂了估價(jià)委托合同后，才能夠提供估價(jià)服務(wù)；未簽訂估價(jià)委托合同，不應(yīng)提供估價(jià)估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般包①或及及。②負(fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師，包括估價(jià)師的、號(hào)、③委托人的估價(jià)需要及委托估價(jià)對(duì)象，包括估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途、預(yù)期使用人及其需求史。⑤估價(jià)過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)，如委托人應(yīng)保證其提供的資料是真實(shí)、完整、合法及準(zhǔn)確的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況，應(yīng)協(xié)助估價(jià)師對(duì)其提供的作為估價(jià)依據(jù)的資料依法進(jìn)行核查驗(yàn)證或?qū)徤鳈z查，并協(xié)助搜集估價(jià)所需的其他資料以及對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘；估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)活動(dòng)中知悉的國家秘業(yè)以。⑥估價(jià)報(bào)告及其交付，包括估價(jià)報(bào)告的形式、份數(shù)、交付期限、交付⑧違約責(zé)任⑨解決爭議的方⑩其他需要約定的事項(xiàng)?估價(jià)委托合同簽訂日期、委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)簽章估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同一般無需寫明具體的通過正式開展專業(yè)估價(jià)工作后才能準(zhǔn)確表述或界定的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型，特別是無需寫明價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型，這些屬于受理估價(jià)委托之后確定估價(jià)基本事項(xiàng)階段的估價(jià)工作內(nèi)容，尤其是那些復(fù)雜、疑難、特殊、新興的估價(jià)項(xiàng)目。司法鑒定或其他特殊估價(jià)業(yè)務(wù)建立估價(jià)委托關(guān)系所采用的文書并不一定是估價(jià)委托合同。例如，人民法辦8]3號(hào)，其估價(jià)委托關(guān)系的憑證是向估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)送的評(píng)估委托書，而無須簽訂估價(jià)委托合同。（四）估價(jià)委托的受理和業(yè)務(wù)承估價(jià)委托應(yīng)由估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理、統(tǒng)一簽訂估價(jià)委托合同后，委托人同意，估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)至少兩名符合要求的房目。除應(yīng)采用批量估價(jià)的項(xiàng)目外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)有至少一名房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與受理估價(jià)委托、可采用批量估價(jià)的項(xiàng)目，主要是適用于批量估價(jià)的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)抵押后重估。房地產(chǎn)（包括住宅）抵押前估價(jià)、房屋征收評(píng)估（不包括預(yù)評(píng)估，不宜采用批量估價(jià)或自動(dòng)估價(jià)第三節(jié)確定估價(jià)基本事【本節(jié)主要內(nèi)容在對(duì)價(jià)值價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷之前，要確定估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。通?；臼马?xiàng)。估價(jià)目的是知識(shí)點(diǎn)二、估價(jià)目的的確任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都應(yīng)有明確的估價(jià)目估價(jià)目的是由委托人對(duì)估價(jià)的某種需要決定的，理應(yīng)由委托人自己提出。但估價(jià)師不應(yīng)指望委托人提估價(jià)目的的表述應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定并具體、準(zhǔn)確、簡潔，要對(duì)應(yīng)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、行政、司法等行為例如，房地產(chǎn)抵押前估價(jià)的估價(jià)目的一般表述為：為確定房地產(chǎn)抵押額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。房屋征收評(píng)估中，被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的一般表述為：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值；用于調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的一般表述為：為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于調(diào)換房屋的價(jià)值。涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估的估價(jià)目的一般表述為：為確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據(jù)一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)只有一個(gè)估價(jià)目當(dāng)同一委托人對(duì)同一估價(jià)對(duì)象有兩種或兩種以上估價(jià)目的時(shí)，應(yīng)分別作為不同的估價(jià)項(xiàng)目，分別出具估價(jià)報(bào)告。知識(shí)點(diǎn)三、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確價(jià)值時(shí)點(diǎn)宜到日（某一天，并采用公歷。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)。知識(shí)點(diǎn)四、估價(jià)對(duì)象的確估價(jià)對(duì)象是由委托人指定，但不是完全由委托人決定的也就是說，估價(jià)對(duì)象不能簡單地根據(jù)委托人的要求來確定，不是委托人讓評(píng)什么資產(chǎn)就評(píng)什么資產(chǎn)，而應(yīng)是估價(jià)師在委托人初步指明及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價(jià)目的先擬定估價(jià)對(duì)象的主要范圍和基本狀況，然后請(qǐng)委托人認(rèn)可。在確定估價(jià)對(duì)象時(shí)應(yīng)注意下關(guān)有些資產(chǎn)不應(yīng)作為某些估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，例如：不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)的對(duì)象；房屋征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為房屋征收估價(jià)的對(duì)象；不得的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為估價(jià)的對(duì)象；不得租賃的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為租賃估價(jià)的對(duì)象；不得作價(jià)出資的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為作價(jià)出資估價(jià)的對(duì)象。要明確估價(jià)對(duì)象狀況是何時(shí)的狀況，即是現(xiàn)在還是過去、未來或價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況。例如，評(píng)估5年前所一套住宅的市場價(jià)值，現(xiàn)在的狀況為精裝修，5年前時(shí)為毛坯房，則估價(jià)對(duì)象狀況一般應(yīng)是5年前的毛坯房狀況。要明確估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍，例如，評(píng)估某套存量住宅，應(yīng)說明是否包含室內(nèi)家具、家電、裝飾品等動(dòng)產(chǎn)，以及水、電、燃?xì)?、供暖、物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用結(jié)余或欠交的債權(quán)；評(píng)估汽車，應(yīng)說明是否包含專業(yè)設(shè)備、特許經(jīng)營權(quán)以及債權(quán)等。說度、深度要明確估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)的各項(xiàng)資知識(shí)點(diǎn)五、價(jià)值類型的確確定價(jià)值類型是確定將要評(píng)估的是哪種具體的價(jià)值價(jià)格，包括價(jià)值價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)而是由估、。究竟應(yīng)評(píng)估哪種價(jià)值價(jià)格，不能只看表面上的估價(jià)目的，還要根據(jù)的相關(guān)規(guī)定。例如，房屋征收雖然是強(qiáng)制性的，不符合市場價(jià)值形成的“不受強(qiáng)迫”條件，但根據(jù)有關(guān)，因?yàn)橐肮康禺a(chǎn)司法拍賣估價(jià)，根據(jù)的相關(guān)規(guī)定，以及為抵押房地產(chǎn)折價(jià)、變賣服務(wù)的估價(jià)，根《民》第四百一十條“抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價(jià)格”，一般應(yīng)評(píng)估市場價(jià)格或市場價(jià)值，而不是價(jià)值。房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)評(píng)估抵押價(jià)值或抵押凈值，其本質(zhì)是謹(jǐn)慎價(jià)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地、開發(fā)項(xiàng)目等待開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)的估價(jià)，一般是評(píng)估投資價(jià)值第四節(jié)編制估價(jià)作業(yè)方【本節(jié)主要內(nèi)容知識(shí)點(diǎn)一、估價(jià)作業(yè)方案知識(shí)點(diǎn)二、估價(jià)作業(yè)方案估價(jià)作業(yè)方案的是解決將要做什么、什么時(shí)候做以及由做，其內(nèi)容一般包括估價(jià)工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、實(shí)施步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排和費(fèi)用預(yù)算。（一）估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要初步選擇估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方同一房地產(chǎn)能夠同時(shí)采用多種估價(jià)方法估價(jià)的，應(yīng)同時(shí)采用，不得隨意取舍，因?yàn)椴煌墓纼r(jià)方法是從不同的角度或方面來測(cè)算房地產(chǎn)的價(jià)值價(jià)格，同時(shí)采用多種估價(jià)方法估價(jià)，可以使評(píng)估價(jià)值更加客觀合理。不是選擇了兩種估價(jià)方法就夠了，也不是必須選擇兩種估價(jià)方法，而是估價(jià)對(duì)象適用幾種估價(jià)方法，就應(yīng)選擇幾種估價(jià)方法，即所有在理論上適用于估價(jià)對(duì)象的方法，首先都應(yīng)作為擬選擇的估價(jià)方法。估價(jià)作業(yè)方案編制后的估價(jià)估價(jià)作業(yè)方案編制后所需做的各項(xiàng)工作包括搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、選用估價(jià)算、確定估價(jià)結(jié)果、撰寫估價(jià)報(bào)告、內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告等工作估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)依法建立健全估價(jià)工作質(zhì)量控制制度，保證各項(xiàng)估價(jià)工作質(zhì)量（二）估價(jià)工作的實(shí)施步驟及時(shí)間（（三）估價(jià)工作的人員安排和費(fèi)用【本節(jié)主要內(nèi)容知識(shí)點(diǎn)一、搜集估價(jià)所需資料的重要估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師要積極主動(dòng)地努力到處尋找估價(jià)所需知識(shí)點(diǎn)二、估價(jià)所需資料的形式和內(nèi)估價(jià)所需資料形式上有、證明、文件、合同、報(bào)表、數(shù)據(jù)、圖紙、、圖像等知識(shí)點(diǎn)三、估價(jià)所需資料的搜集方式搜集估價(jià)所需資料的主要有以下6個(gè)：①依法要求委托人提供；②查閱本機(jī)構(gòu)的估價(jià)資料庫；③⑥到有關(guān)、報(bào)等上查找知識(shí)點(diǎn)四、估價(jià)所需資料的檢查和整雖然通常會(huì)在估價(jià)委托合同中約定委托人應(yīng)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需資料，所提供的資料是真實(shí)、完整、合法及準(zhǔn)確的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況，但是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師仍然應(yīng)對(duì)委托人提供的作為審慎檢查。第六節(jié)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)【本節(jié)主要內(nèi)容知識(shí)點(diǎn)一、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的工作內(nèi)知識(shí)點(diǎn)五、非常規(guī)情況下的實(shí)地查勘問知識(shí)點(diǎn)一、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的必要任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，除少數(shù)特殊情況外，都必須對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。3①估價(jià)對(duì)象是否真實(shí)存在，確認(rèn)是否就是所要估價(jià)的對(duì)象②③對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值價(jià)格有較大影響的估價(jià)對(duì)象其他狀況知識(shí)點(diǎn)二、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的工作內(nèi)在實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象時(shí)，工作內(nèi)容主要包括以下7個(gè)方面①核對(duì)、檢查此前搜集的估價(jià)對(duì)象的基本情況②檢查、詢問估價(jià)對(duì)象的占有使用狀況③感知、估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況④感知、體驗(yàn)估價(jià)對(duì)象的位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等區(qū)⑤檢查、詢問估價(jià)對(duì)象是否存在違法建設(shè)和質(zhì)量缺陷，以及歷史使用狀況，如是否曾經(jīng)受到污染⑥拍攝能反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況（包括外觀、周圍環(huán)境狀況）的、等影像資料⑦補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的其他資料，包括、搜集估價(jià)對(duì)象周邊和當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場行情等知識(shí)點(diǎn)三、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘工作應(yīng)由至少一名估價(jià)師來執(zhí)行及。委托人不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人的，人。。知識(shí)點(diǎn)四、估價(jià)對(duì)象實(shí)地取、。實(shí)地查勘記錄應(yīng)由實(shí)地查勘的估價(jià)師等估價(jià)專業(yè)人員簽字，并按照有關(guān)規(guī)定要求委托人及估價(jià)對(duì)象權(quán)利人等當(dāng)事人或人簽字或蓋章確認(rèn)。知識(shí)點(diǎn)五、非常規(guī)情況下的實(shí)地查勘問因非常時(shí)期造成無法實(shí)地查勘的，可采取查勘某些特殊估價(jià)項(xiàng)目可不實(shí)地查勘，但仍應(yīng)注意防范相關(guān)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。例如，應(yīng)采用批量估價(jià)的房產(chǎn)估價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)，以及某些房屋征收預(yù)評(píng)估等少數(shù)特殊目的下的估價(jià)，可以根據(jù)估價(jià)委托不對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。但需要的是，目前尚無明確規(guī)定這類估價(jià)不需要對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師也應(yīng)注意防范這種情況下未對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘可能帶來的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和。第七節(jié)選用估價(jià)方法測(cè)【本節(jié)主要內(nèi)容知識(shí)點(diǎn)三、估價(jià)方法選定后的測(cè)知識(shí)點(diǎn)一、估價(jià)方法可不選用的在此正式選擇估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，包括根據(jù)搜集到的估價(jià)所需資料的數(shù)量和質(zhì)量、當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場狀況等情況，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析，然后確定采用的估價(jià)方法。知識(shí)點(diǎn)二、估價(jià)方法選擇根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)估價(jià)對(duì)象適用兩種或兩種以上估價(jià)方法估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法估價(jià)，不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅適用一種估價(jià)方法估價(jià)時(shí)，可只選用一種估價(jià)方法估價(jià)，但必須在估價(jià)報(bào)告中充分說明理由。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象選用了兩種以上估價(jià)方法估價(jià)，是指該兩種以上估價(jià)方法均是用于直接得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值價(jià)格，而不包括估價(jià)方法之間或一種估價(jià)方法中包含另一種估價(jià)方法的情況。例如，某個(gè)在建設(shè)開發(fā)法法估價(jià)，而不是采用了假設(shè)開發(fā)法、比較法兩種，或者假設(shè)開發(fā)法、收益法兩種，或者知識(shí)點(diǎn)三、估價(jià)方法選定選定估價(jià)方法之后，就是運(yùn)用所選定的估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)值價(jià)格第八節(jié)確定估價(jià)結(jié)【本節(jié)主要內(nèi)容知識(shí)點(diǎn)三、最終評(píng)估價(jià)值的估價(jià)結(jié)果包括評(píng)估價(jià)值和其他相關(guān)專業(yè)意見。這里主要講評(píng)估價(jià)值的確定。確定評(píng)估價(jià)值可細(xì)下 個(gè)步驟：①測(cè)算結(jié)果的校核和比較分析；②得出一個(gè)綜合測(cè)算結(jié)果；③確定最終的評(píng)估價(jià)值知識(shí)點(diǎn)一、測(cè)算結(jié)果的校核與比較分估價(jià)計(jì)算的正確性，即計(jì)算過程是否有誤。這種錯(cuò)誤是最低級(jí)的，不估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性估價(jià)計(jì)算的恰當(dāng)性不同估價(jià)方法的估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍的一致不同估價(jià)方法的估價(jià)前提的房地產(chǎn)市場狀況的特殊性通過上述檢查，發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤的，應(yīng)予以改正；存在不合理差異的，應(yīng)予以消除。還需要強(qiáng)調(diào)的是，測(cè)算中的估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價(jià)參數(shù)等每個(gè)數(shù)字都應(yīng)有其來源或確定的依據(jù)和方法。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織公布知識(shí)點(diǎn)二、綜合測(cè)算結(jié)果對(duì)于同時(shí)選用兩種或兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，應(yīng)在確認(rèn)各個(gè)測(cè)算結(jié)果無差錯(cuò)及其之間差異的合理性后，根據(jù)估價(jià)目的及不同估價(jià)方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測(cè)算結(jié)果之間差異程度等情況，選用簡單算術(shù)平均或算術(shù)平均等方法得出一個(gè)綜合測(cè)算結(jié)果。知識(shí)點(diǎn)三、最終評(píng)估價(jià)值第九節(jié)撰寫估價(jià)報(bào)【本節(jié)主要內(nèi)容知識(shí)點(diǎn)一、估價(jià)報(bào)告的實(shí)知識(shí)點(diǎn)一、估價(jià)報(bào)告的實(shí)問題的專業(yè)意見和知識(shí)點(diǎn)二、估價(jià)報(bào)告的形估價(jià)報(bào)告理論上有形式和口頭形式。為了估價(jià)報(bào)告的嚴(yán)肅性、規(guī)范化，估價(jià)報(bào)告應(yīng)采面形式，即為估價(jià)報(bào)告。表格式估價(jià)報(bào)告與敘述式估價(jià)報(bào)告的差別，主要是格式或表現(xiàn)形式上的不同，可以比敘述式估價(jià)告當(dāng)為成套住宅抵押估價(jià)或基于同一估價(jià)目的的大量相似的房地產(chǎn)批量估價(jià)時(shí)，估價(jià)報(bào)告可采用表格形式。住宅房屋征收分戶估價(jià)報(bào)告，也可采用表格形式。知識(shí)點(diǎn)三、估價(jià)報(bào)告的質(zhì)紙質(zhì)估價(jià)報(bào)告還應(yīng)裝訂成冊(cè)，紙張大小宜采用尺寸為210mmX297mmA4紙規(guī)格知識(shí)點(diǎn)四、估價(jià)報(bào)告的內(nèi) 、估價(jià)師、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估（一）封估價(jià)報(bào)告的封面應(yīng)包括下列7項(xiàng)內(nèi)估價(jià)報(bào)告名稱：宜為房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)師：應(yīng)寫明所有參加估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師的和號(hào)估價(jià)報(bào)告出具日期：類似于產(chǎn)品出廠日期，應(yīng)與致估價(jià)委托人函中的致函日期一致（二）致估價(jià)委9致函對(duì)象：應(yīng)寫明委托人的名稱或評(píng)估價(jià)值的總價(jià)，并應(yīng)注明其大寫金額；除估價(jià)對(duì)象價(jià)值價(jià)格無法表示為單價(jià)外，還應(yīng)寫明評(píng)估價(jià)值的單價(jià)。的（三應(yīng)按前后次序列出估價(jià)報(bào)告各個(gè)組成部分的名稱及對(duì)應(yīng)的頁碼，以便委托人或估價(jià)報(bào)告使用人對(duì)估價(jià)報(bào)告的框架和內(nèi)容有一個(gè)總體了解，并容易找到其關(guān)注的內(nèi)容。（四）估價(jià)師估價(jià)師是所有承辦某項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)師對(duì)自己在從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)中的職業(yè)道德等行為規(guī)范的承諾、保證或宣誓師相師責(zé)。鑒證性估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師應(yīng)包括以下內(nèi)容④估價(jià)師是按照有關(guān)和房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定開展估價(jià)工作，撰寫估價(jià)報(bào)告師師（五）估價(jià)假設(shè)和限制條估價(jià)假設(shè)和限制條件是估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)假設(shè)和估價(jià)報(bào)告使用限制的說明。在說明時(shí)應(yīng)有針對(duì)性，并盡量簡明，要防止出現(xiàn)以下3種情況：①隨意編造估價(jià)假設(shè)和限制條件，即有虛假；②應(yīng)說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件不予說明，即有遺漏；③無針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無關(guān)的估價(jià)假設(shè)和限制條件，即有多余。估價(jià)假估價(jià)假設(shè)應(yīng)針對(duì)會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響的估價(jià)對(duì)象狀況等估價(jià)前提，作出必要、合理且有依據(jù)的假定。而。不應(yīng)將所評(píng)估的市場價(jià)值、價(jià)值等價(jià)值類型的內(nèi)涵、形成條件或隱含前提，如市場價(jià)值中的公開市場、最高最佳利用等，與這里的估價(jià)假設(shè)在一起；也不應(yīng)將估價(jià)方法中的估價(jià)前提，如假設(shè)開發(fā)法中的業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)等，與這里的估價(jià)假設(shè)不應(yīng)將所評(píng)估的市場價(jià)值、估價(jià)假設(shè)主要有下列7種一般假設(shè)：說明在估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)作為估價(jià)依據(jù)的估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬、面積、用途等資料無法進(jìn)行核查驗(yàn)證的情況下進(jìn)行了審慎檢查，在不知道且無理由懷疑其真實(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性及又未予以核實(shí)的情況下，對(duì)其真實(shí)、完整、準(zhǔn)確及合法的合理假定；對(duì)房屋結(jié)構(gòu)安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值價(jià)格的重大因素給予了關(guān)注，在不知道且無理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患又無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)背事假：明估目的殊要、條設(shè)或定對(duì)價(jià)象況做與其在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的真實(shí)狀況不一致的合理假定。：①被、被。②在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，被拍賣房地產(chǎn)已被、設(shè)立了抵押權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)，但評(píng)估其價(jià)慮為押權(quán)和其④已受到環(huán)境污染等損害的房地產(chǎn)，評(píng)估其假定未受到環(huán)境污染等損害下的價(jià)值未定事項(xiàng)假設(shè)：的率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。例如，應(yīng)有估價(jià)所必需的規(guī)劃用途、容積率等規(guī)劃條件，但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)樵谶@種情況下的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格具有較大的不確定性。而在這種情況下如果有必要估價(jià)，則可通過咨詢有關(guān)規(guī)劃管理部門或相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、專家的意見，參照控制性詳細(xì)規(guī)劃和周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測(cè)其合理的、最可能的規(guī)劃條件，并將其作為未定事項(xiàng)假設(shè)，然后據(jù)此假設(shè)進(jìn)行估價(jià)。依據(jù)不足假設(shè)：職。例如：①估價(jià)時(shí)一般應(yīng)查看估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，但在估價(jià)委托人不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人且不能提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明原件的情況下，估價(jià)師雖然進(jìn)行了盡職，但也難以取得估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明，此②強(qiáng)人或③估價(jià)對(duì)象因涉及國家，估價(jià)師進(jìn)入其內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘的，對(duì)不掌握估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況說明以及對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假④估價(jià)作業(yè)期間因處于非常時(shí)期，估價(jià)師無法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部或其周邊進(jìn)行實(shí)地查勘的，對(duì)不掌握估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況或者不掌握估價(jià)對(duì)象內(nèi)部及外觀、區(qū)位等外部狀況的說明以及對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況的合理假歷史存在假設(shè)：不存在，但根據(jù)有關(guān)歷史資料或有關(guān)組織和個(gè)人出具的有效證明等，估價(jià)對(duì)象在過去是真實(shí)存在的，后因其他特殊假設(shè)：說明上述估價(jià)假設(shè)之外的必要、合理且有依據(jù)的假定【2020，職是（。【答案】職。自估價(jià)報(bào)告出具日期起計(jì)算估價(jià)報(bào)告使用期限應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格變化程度等市場狀況來確定，不宜超過一年。估價(jià)報(bào)告使用的其他注意事（六）估價(jià)結(jié)果其他需要說明（七）估價(jià)技術(shù)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)較詳細(xì)地?cái)⑹鱿铝袃?nèi)容估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分估價(jià)技術(shù)報(bào)告一般應(yīng)提供給估價(jià)委托人，但因知識(shí)、商業(yè)等原因也可以不提供給估價(jià)委托人。如果不提供給估價(jià)委托人的，應(yīng)事先在估價(jià)委托合同中約定。（八）附①估價(jià)委托書復(fù)②估價(jià)對(duì)象位置圖（或位置示意圖③估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)④估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件⑤估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款情況（當(dāng)不是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告時(shí)，可不包括該情況⑥可比實(shí)例位置圖（或位置示意圖）和外觀（當(dāng)未采用比較法估價(jià)時(shí)，可不包括該圖和⑦專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見⑧作為估價(jià)依據(jù)的其他文件資料⑨反映估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師相關(guān)專業(yè)資格、能力和經(jīng)驗(yàn)的證明【2020下列估價(jià)報(bào)告的重要組成部分中，屬于附件應(yīng)包括的內(nèi)容有（【答案】【解析】附件是估價(jià)報(bào)告的重要組成部分，是放在估價(jià)報(bào)告后面的、相對(duì)獨(dú)立的補(bǔ)充說明或證明估價(jià)依據(jù)、估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和估價(jià)師資格等的資料，應(yīng)包括：①估價(jià)委托書復(fù)印件；②估價(jià)對(duì)象位置圖；③估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)；④估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件；⑤估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款情況，當(dāng)不是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告時(shí)，可不包括該情⑥可比實(shí)例位置圖和外觀，當(dāng)未采用比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可不包括該圖和；⑦專業(yè)幫助情況；⑧據(jù)；⑨構(gòu)質(zhì)；注格。（九）估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提的“示”而是。第十節(jié)內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)【本節(jié)主要內(nèi)容知識(shí)點(diǎn)三、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核后的處理與利知識(shí)點(diǎn)一、建立健全估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核建立估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核制度，至少要制定估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核標(biāo)準(zhǔn)，并指定審核人員知識(shí)點(diǎn)二、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核的實(shí)施與應(yīng)審核結(jié)論可為以下 種之一：①同意出具；②修改后出具；③重新撰寫；④重新估價(jià)知識(shí)點(diǎn)三、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核后的處理估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格后，方可交付委托人；內(nèi)部審核或內(nèi)部審核不合格的，不得交付委托人第十一節(jié)交付【本節(jié)主要內(nèi)容知識(shí)點(diǎn)一、估價(jià)報(bào)告的交估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格，由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的估價(jià)師簽