房價壓力、房租負擔與人口持久性遷移意愿

房價壓力、房租負擔與人口持久性遷移意愿房價壓力、房租負擔與人口持久性遷移意愿

中圖分類號：F291.1文獻標識碼：A

文章編號：1000176X〔2022〕03000308

一、引言

關于中國的城鎮(zhèn)化方向，學界和政界較為一致的觀點是走大、中、小城市均衡開展的道路。早在2022年，中國的“十五〞方案綱要就提出：要著重開展小城鎮(zhèn)，積極開展中小城市，完善區(qū)域性中心城市功能，發(fā)揮大城市的輻射帶動作用，“走出一條合乎中國國情，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調開展的城鎮(zhèn)化道路〞。但是，在隨后的城鎮(zhèn)化開展進程中，大城市開展迅速膨脹，而中小城市開展平緩。局部特大城市主城區(qū)人口壓力偏大，中小城市集聚產(chǎn)業(yè)和人口缺乏，小城鎮(zhèn)數(shù)量多、規(guī)模小、效勞功能弱，城鎮(zhèn)規(guī)模結構不合理增加了經(jīng)濟社會本錢和生態(tài)環(huán)境本錢。源自?國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃〔2022―2022年〕》中對于開展現(xiàn)狀的描述。

人口的持久性遷移意愿直接影響人口流向以及城鎮(zhèn)規(guī)模的變化，要改變中國城鎮(zhèn)規(guī)模結構的現(xiàn)狀，關鍵是引導人口的遷移方向。伴隨著中國城鎮(zhèn)化的開展，農(nóng)業(yè)轉移人口由于絕大局部農(nóng)業(yè)轉移人口都進城務工，農(nóng)業(yè)轉移人口與農(nóng)民工的內(nèi)涵根本一致，為尊重引用文獻的原文，本文將交替使用農(nóng)民工和農(nóng)業(yè)轉移人口。

作為流動人口主體，其遷移行為的家庭化、長期化特征日益突顯。長年在外務工已然成為農(nóng)民工遷移的主要模式，回流大多只是暫時的，留鄉(xiāng)開展的概率并不高，大局部回流農(nóng)民工會選擇再遷移。但是，農(nóng)業(yè)轉移人口的持久性遷移并未得到較好的實現(xiàn)。人口的遷移行為可以被劃分為兩個前后相繼的過程：其一是人口從遷出地轉移出去；其二是這些遷移者在遷入地定居下來。當前，中國城鎮(zhèn)化的核心問題是農(nóng)業(yè)轉移人口持久性遷移的實現(xiàn)，這意味著新型城鎮(zhèn)化的關鍵環(huán)節(jié)在于人口遷移行為的第二個過程，在于農(nóng)業(yè)轉移人口的市民化。中國的傳統(tǒng)價值觀一向以安居樂業(yè)作為生活幸福的重要標志之一。農(nóng)民工市民化的內(nèi)涵也是以農(nóng)民工整體融入城市公共效勞體系為核心，讓農(nóng)民工在城市“有活干，有學上，有房住，有保障〞。住房與就業(yè)自然也對人口的持久性遷移意愿產(chǎn)生重要影響。

本文將重點研究住房價格對人口持久性遷移意愿的影響，以期為中國的相關政策制定提供依據(jù)與撐持。筆者擬答復的核心問題是：住房價格會對人口的持久性遷移意愿產(chǎn)生怎樣的影響？高房價是否會妨礙人口的遷移？由此，還可以延伸答復：住房政策能否成為引導人口遷移的伎倆？應以怎樣的住房政策引導人口遷移？

二、文獻綜述

人口遷移可以分為持久性遷移和非持久性遷移。持久性遷移是指遷移者打算在流入地長期居住而不打算返回原居住地的遷移行為，也被稱為長期遷移、永久性遷移；非持久性遷移是指遷移者沒有或者不打算在流入地長期居住的遷移行為，也被稱為暫時遷移、非永久性遷移或循環(huán)遷移。關于辨別持久性遷移與非持久性遷移的規(guī)范：一類是以獲得當?shù)貞艨谧鳛閷崿F(xiàn)持久性遷移的規(guī)范，已經(jīng)獲得當?shù)貞艨诘倪w移者被視為永久移民；一類是將放棄農(nóng)村土地作為持久性遷移的規(guī)范，將愿意放棄農(nóng)村土地的遷移者視同為具有永久遷移意愿的遷移人口。按照現(xiàn)行土地制度和戶籍制度的規(guī)定，農(nóng)村的土地與農(nóng)業(yè)戶籍密不可分，農(nóng)業(yè)轉移人口要獲得遷入地的非農(nóng)業(yè)戶籍就要放棄遷出地的農(nóng)業(yè)戶籍，放棄遷出地的農(nóng)業(yè)戶籍就意味著要放棄其在農(nóng)村的土地。因此，這兩類規(guī)范并無本質上的區(qū)別。想保存承包地是大多數(shù)農(nóng)民工不愿轉為非農(nóng)業(yè)戶籍的主要原因。然而，事實上的持久性遷移――在流入城市的長期居住，并不一定需要轉為城鎮(zhèn)戶籍、放棄農(nóng)村的土地與權益，尤其是隨著公共效勞均等化改革的推進，在流入城市享受市民待遇與具有當?shù)貞艏年P系將日趨弱化，事實上的持久性遷移將更為重要，人口的持久性遷移意愿更應成為研究重點。因此，本文將側重于對人口持久性遷移意愿的研究。

學術界關于中國人口遷移意愿影響因素的研究，也開始更多地關注對人口持久性遷移意愿的影響。在所有妨礙勞動力流動的因素中，尚未基本改革的戶籍制度是最為根本的制度約束，戶籍制度的存在使絕大多數(shù)農(nóng)村勞動力和他們的家屬不能得到城市永久居住的法律認可，他們的遷移預期只能是暫時性的或流動的。隨著經(jīng)濟開展、城鎮(zhèn)化程度的提高和戶籍管理制度的進一步松動，戶籍制度對勞動力遷移的影響會逐漸淡化。一些學者的研究也在一定程度上驗證了戶籍制度對人口遷移意愿影響的弱化。章錚[1]發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民工家庭進城定居的主要影響因素包括年收入、預期工作年限和購房支出。夏怡然[2]發(fā)現(xiàn)，收入水平對農(nóng)民工的定居地選擇意愿發(fā)生顯著影響，收入水平越高，農(nóng)民工定居城市的意愿也越強烈；而生活費用越高、房價越高，那么會越降低農(nóng)民工定居城市的意愿。李強和龍文進[3]對農(nóng)民工留城與返鄉(xiāng)意愿的影響因素分析發(fā)現(xiàn)，在諸多因素中教育的作用最為明顯，人力資本水平越高的農(nóng)民工留在城市的意愿就越強。李楠[4]的研究也發(fā)現(xiàn)人力資本是促成農(nóng)村外出勞動力定居城市的重要因素，受教育年限和培訓經(jīng)歷對農(nóng)村外出勞動力的留城意愿有顯著的正向影響。性別、年齡、外出務工時間、婚姻狀況和家庭特征等，也被納入農(nóng)業(yè)轉移人口遷移意愿的影響因素進行了分析，但不同學者的研究結論有所不同[3-4-5]。張宗益等[6]還對非農(nóng)勞動力的遷移意愿進行了分析，發(fā)現(xiàn)年齡、性別、受教育程度和單位性質對遷移意愿都有顯著影響，并且與農(nóng)業(yè)勞動力的遷移影響因素存在差別，示例非農(nóng)勞動力的性別差別較小、受教育水平較高等。在人口持久性遷移意愿的各類影響因素中，住房因素的影響日漸突顯。Berger和Blomquist[7]將遷移決策分為兩個步驟：第一個步驟是遷移與否的選擇；第二個步驟是定居何處的選擇。還發(fā)現(xiàn)影響第一個步驟決策的最主要因素是工資和遷移本錢，而影響第二個步驟決策的重要因素是生活質量、工資和住房價格。人口遷移的動因多被解釋為獲得就業(yè)時機、更高的收入或是收入預期，而遷移的本錢收益分析成為經(jīng)濟學研究人口遷移的常用理論框架[8-9-10]。在本錢收益的研究框架下，住房價格無疑影響著人口遷移的本錢。住房價格妨礙人口遷移最顯著的作用機制是較高的住房價格會增加遷移人口的生活本錢[11]。家庭的遷移決策除了受到工作前景的影響，還受到相應住房費用的影響[12]。即便沒有制度妨礙，中國住房市場的現(xiàn)狀也會對家庭的遷移形成妨礙[13]。在眾多排斥力中，城市住房所具有的排斥作用正在日益凸顯，住房已成為頂端城市排斥流動者的主導因素；日益飆升的住房價格使流動者的遷移本錢迅速增加，從而作為城市的巨大推力對外來人口構成排斥和篩選[14]。當遷移者的收入水平無力承當城鎮(zhèn)住房等支出，就談不上在城市定居，其遷移便具有了暫時性或循環(huán)性的特點，使得勞動力鄉(xiāng)城遷移過程延長，城鎮(zhèn)化進程放緩[15]。高波等[16]對2000―2022年中國35個大中城市的實證檢驗也發(fā)現(xiàn)城市間的相對房價升高，導致相對就業(yè)人數(shù)減少。程傳興等[17]認為，對外來移民提供城市住宅的解決辦法和鼓勵措施，就成為農(nóng)村勞動力城市化移民的關鍵所在。

住房價格對人口遷移意愿的影響并非簡單的負向影響。住房價格與人口遷移是相互影響的，遷入地區(qū)的住房價格局部取決于人口遷移帶來的人口增長，同時，城市地區(qū)間的人口遷移也局部取決于遷入地區(qū)和遷出地區(qū)的住房價格[18]。雖然，由于住房價格和人口遷移之間的影響是同時發(fā)生且存在空間上的相互依存關系，辨別兩者的相互影響是復雜的[19]，但是，Potepan[18]、Jeanty等[19]和Saiz[20]通過對不同區(qū)域、不同時間住房價格與人口遷移的實證研究，得出了頗為一致的結論：一個地區(qū)人口的增加，特別是大都市區(qū)快速的人口增加，使住房價格出現(xiàn)上漲；一個地區(qū)的住房價格過度上漲，那么妨礙人口的進一步遷入，人口轉而流向其他地區(qū)，從而使這個地區(qū)的人口遷入速度降低[11-18-19-21]。由此可見，只有相對較高的住房價格才會對人口的遷移意愿構成負面影響，也就是說，在一定的可承受范圍內(nèi)住房價格并不構成對人口遷移意愿的負面影響。

綜上所述，雖然學術界開始更多地關注中國人口持久性遷移意愿方面的研究，但是關于住房價格對人口遷移意愿影響的研究遠未深入。研究缺乏主要體現(xiàn)在下列三個方面：首先，關于住房價格對人口持久性遷移意愿影響的實證研究較少，而且實證研究使用的數(shù)據(jù)多是調查問卷中將住房價格作為眾多因素中的類別選項之一，從而使住房價格本身不足數(shù)量方面的含義。其次，在現(xiàn)有的研究成果中，關于住房價格對中國人口持久性遷移意愿影響的分析，未能將住房價格的分析與收入水平緊密聯(lián)系在一起，而衡量住房價格上下的關鍵在于住房價格與收入水平之間的比擬關系。最后，鮮見有文獻將住房價格對人口遷移意愿的影響細化為購房與租房兩方面，而購置住房和租賃住房作為住房的兩種使用方式，均會直接影響到人口遷移者的生活，而且由于種種原因，在中國住房銷售價格和住房租賃價格的變動并不同步。以1997年為基期，至2022年，中國房屋銷售價格的同比增幅是62.5%，房屋租賃價格的同比增幅是18.8%。因此，本文的研究將嘗試彌補以上缺乏，將住房價格對人口遷移意愿的影響細化為購房與租房兩方面，并將對住房價格的研究與收入密切結合起來，采用房價收入比和房租收入比等作為變量進行經(jīng)驗研究，從而使住房價格對遷移意愿的影響具有數(shù)量方面的意義。

三、數(shù)據(jù)來源、模型設定與樣本描述

〔一〕數(shù)據(jù)來源

本文使用的數(shù)據(jù)，是原國家人口和方案生育委員會在2022年12月全國流動人口動態(tài)監(jiān)測中對北京市、四川省成都市、河南省鄭州市、廣東省中山市、江蘇省蘇州市和陜西省韓城市六個代表城市的調查數(shù)據(jù)〔下文使用的數(shù)據(jù)如未標注數(shù)據(jù)來源，那么均來源于此次調查〕。此次調查監(jiān)測的對象是在調查前一個月之前來到流入地城市居住、非本區(qū)〔縣〕戶口且年齡在16―59歲的流入人口，不包括調查時在車站、碼頭、機場、旅館和醫(yī)院等地點的流入人口，但包括在臨時工地等非正規(guī)場所居住的流入人口。這六個代表城市是原國家人口和方案生育委員會根據(jù)流動人口流入情況、行政級別和空間分布等綜合選定的，其中，北京是直轄市，成都和鄭州是省會城市，中山和蘇州是地級市，韓城是縣級市。六個代表城市共隨機抽取樣本8200人。為了確保研究的準確性，本文對上述樣本進行了篩選。筆者的研究目標是住房價格對人口持久性遷移意愿的影響，為了更準確地反映住房市場的情況，從總樣本中剔除了由單位或雇主提供住房、由政府提供廉租住房和已購房的樣本。由單位或雇主提供的住房，一般是免費或低于正常市場價格的；由政府提供的廉租住房價格，也不能代表住房的市場價格；而已購房的樣本，那么可視為已經(jīng)實現(xiàn)了長期遷移。因此，本文的研究中剔除了上述樣本。同時，也剔除了具有異常值、缺失值的樣本。最終得到有效樣本量為3583個。

〔二〕模型設定與樣本描述

本文采用Logit模型來研究住房價格對人口持久性遷移意愿的影響，并將住房價格辨別為住房銷售價格和住房租賃價格。由于單純的住房價格本身上下難以反映住房價格與收入之間的聯(lián)系，因此，以房價收入比〔HousingPrice-to-IncomeRatio，縮寫為PIR〕和租金收入比〔Rent-to-IncomeRatio，縮寫為RIR〕作為人口持久性遷移意愿的解釋變量，這比單純的住房銷售價格和租賃價格更為合理。房價收入比的取值辦法是：流入城市的商品住房銷售均價乘以套均面積，再除以被訪者家庭在流入城市的年收入；其中，套均面積按全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積乘以戶均人口計算而得。各城市和全國的數(shù)據(jù)來源于?中國城市統(tǒng)計年鑒2022》和?中國統(tǒng)計年鑒2022》。房租收入比的取值辦法是：被訪者家庭每月在其流入城市的居住支出與收入之比。對于流動人口是否具有持久性遷移意愿，分析時以被訪者“是否打算在流入城市長期居住〞作為替代變量。具體的模型設定如下。其中，Willi表示第i個被訪者的持久性遷移意愿；PIRi表示第i個被訪者的房價收入比；RIRi表示第i個被訪者的房租收入比；Xi是一系列控制變量，既包括第i個被訪者的年齡〔Age〕、性別〔Gender〕、受教育程度〔Education〕、婚姻狀況〔Marriage〕、戶籍性質〔Hukou〕、社會保障情況〔SocialSecurity〕等個體特征，也包括流入城市的行政級別〔CityLevel〕、在中國的城鎮(zhèn)體系中，城市的行政級別往往可以反映城市的經(jīng)濟開展水平、人口規(guī)模和公共效勞水平等。流出地老家的住房情況〔OldHouse〕以及來到流入城市的時間〔Years〕；α、β1、β2和λ表示待估計系數(shù)；ε表示殘差項。各變量的具體含義、取值情況和描述性統(tǒng)計情況如表1所示。

四、回歸結果及分析

〔一〕分步回歸：整體影響

1.房價收入比和房租收入比對人口持久性遷移意愿的影響均顯著

住房價格對人口持久性遷移意愿的影響，將利用分步回歸的辦法進行研究。首先，只將房價收入比和房租收入比納入模型進行回歸。其次，再添加反映個體特征的控制變量進行回歸，包括年齡、性別、受教育程度、婚姻狀況、戶籍性質和社會保障情況。最后，再添加反映流入地公共效勞水平等的流入城市行政級別、流出地老家的住房情況以及來到流入城市的時間等其他控制變量進行回歸，回歸結果如表2所示。從表2的回歸結果可以看出，在分步回歸的各模型中，房價收入比和房租收入比對人口持久性遷移意愿的影響均在1%水平上顯著。

2.房價收入比對人口持久性遷移意愿有顯著的負向影響，但房租收入比未對人口持久性遷移意愿產(chǎn)生負向影響

在表2的各模型回歸結果中，房價收入比的估計系數(shù)均為負，房租收入比的估計系數(shù)均為正，這表明房價收入比對人口持久性遷移意愿有顯著的負向影響，但房租收入比未對人口持久性遷移意愿產(chǎn)生負向影響。其原因是：相對于收入水平而言，住房的銷售價格已經(jīng)進入到抑制人口持久性遷移意愿的階段，而住房的租賃價格尚未進入到抑制人口持久性遷移意愿的階段。從表1的數(shù)據(jù)可知，流動人口家庭的房價收入比均值為22.350。從國際經(jīng)驗來看，開展中國家的房價收入比在4―6之間較為合理，結合中國的實際情況，房價收入比采用5―7作為合理規(guī)范更為適合[22]?？梢?，流動人口家庭的房價收入比，遠超過房價收入比的合理范圍，住房的銷售價格無疑已經(jīng)進入到抑制人口持久性遷移意愿的階段。同樣，從表1的數(shù)據(jù)可知，流動人口家庭房租收入比的均值是0.190。從國際經(jīng)驗來看，美國20世紀80年代初以來，住房支出占收入的合理規(guī)范是不超過30%[23]。縱觀2022―2022年世界32個國家或地區(qū)的居民住房消費支出情況，詳見：中華人民共和國國家統(tǒng)計局編，?國際統(tǒng)計年鑒2022》〔2022―2022年數(shù)據(jù)〕、?國際統(tǒng)計年鑒2022》〔2022―2022年數(shù)據(jù)〕；數(shù)據(jù)來源于經(jīng)合組織OLIS數(shù)據(jù)庫〔OECDOLISDatabase〕。在住房、水、電、天然氣和其他燃料方面的消費支出大多占總支出的20%左右；如果加上家具、家用設備及住房日常維護的支出，大多數(shù)國家或地區(qū)居民的住房相關支出占總支出的比例在20%―30%之間。其中，同為亞洲國家的日本2022年在住房、水、電、天然氣和其他燃料方面的居民消費支出占比為25.37%，韓國2022年在住房、水、電、天然氣和其他燃料方面的居民消費支出占比為16.29%?？梢?，中國流動人口家庭的房租收入比并沒有超過房租收入比的合理規(guī)范，住房的租賃價格尚未進入到抑制人口持久性遷移意愿的階段。房租收入比對人口持久性遷移意愿的正向影響，可以理解為房租較高的地方往往是經(jīng)濟開展較好、教育條件等公共效勞水平較高的地方，在房租收入比的合理范圍內(nèi)，流動人口為了追求更好的就業(yè)時機和更好的教育條件等，更傾向于選擇流入房租較高但經(jīng)濟開展較好、教育條件等公共效勞水平較高的地區(qū)。

〔二〕分組回歸：比照分析

比照分析從流入地、流出地以及流動范圍三方面進行。流入地方面，將比照不同規(guī)模城市之間住房價格對人口持久性遷移意愿的影響；流出地方面，將比照不同流出地區(qū)之間住房價格對人口持久性遷移意愿的影響；流動范圍方面，將比照跨省流動和省內(nèi)流動住房價格對人口持久性遷移意愿的影響。

1.不同流入城市之間的比照分析

為了比照在不同人口規(guī)模的流入城市中住房價格對人口持久性遷移意愿的影響有何異同，需要根據(jù)流入城市的規(guī)模不同進行分組回歸。參照2022年國務院印發(fā)?關于調整城市規(guī)模劃分規(guī)范的通知》，按照各城市市轄區(qū)2022年年末總人口數(shù)，直轄市北京屬于人口在1000萬以上的超大城市，省會城市成都和鄭州屬于人口在500萬以上1000萬下列的特大城市，地級城市中山和蘇州屬于人口在100萬以上500萬下列的大城市，而縣級市韓城那么屬于人口在50萬下列的小城市。由于城市人口規(guī)模與其行政級別密切相關，因而采用城市行政級別作為分組回歸的依據(jù)。為簡便起見，將調查樣本劃分省級及以上城市、地級及下列城市兩組進行分組。直轄市和省會城市中打算在流入城市長期居住的流動人口比重，明顯高于地級市和縣級市打算在流入城市長期居住的流動人口比重，如表3所示。

考慮到調查樣本量和組內(nèi)的一致性，將樣本分為兩組：一組是省會及以上城市，另一組是地級及下列城市，分組回歸結果如表4所示。由表4可知：〔1〕無論是省會及以上城市，還是地級及下列所有城市的房價收入比和房租收入比對人口持久性遷移意愿的影響都是顯著的，而且影響的方向也相同；〔2〕與地級及下列城市相比，省會及以上城市流動人口的年齡和受教育程度對其持久性遷移意愿的影響更強。

2.不同流出地區(qū)之間的比照分析

不同流出地區(qū)的劃分規(guī)范，采用的是流動人口戶籍所在區(qū)域，即戶籍在北京、天津、上海、河北、遼寧、江蘇、浙江、福建、山東、廣東和海南的流動人口，視為來自東部地區(qū)；戶籍在山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北和湖南的流動人口，視為來自中部地區(qū)；戶籍在重慶、內(nèi)蒙古、廣西、四川、貴州、云南、--、陜西、甘肅、青海、寧夏和--的流動人口，視為來自西部地區(qū)。來自東、中、西部地區(qū)的流動人口打算在流入城市長期居住〔即有持久性遷移意愿〕的差別不大，所占比重均在60%―70%之間，其中，來自中部地區(qū)的流動人口打算在流入城市長期居住的比重稍高，結果如表5所示。由表5可知：〔1〕對于來自東、中、西部地區(qū)的流動人口，房價收入比和房租收入比對人口持久性遷移意愿的影響都是顯著的，而且影響的方向也相同。〔2〕來自中、東部地區(qū)流動人口的持久性遷移意愿受年齡影響大于來自西部地區(qū)的流動人口，而受教育程度對來自中、西部地區(qū)流動人口持久性遷移意愿的影響大于來自西部地區(qū)的流動人口，來自中部地區(qū)流動人口的持久性遷移意愿受老家住房狀況影響大于來自東、西部地區(qū)的流動人口。3.不同流動范圍的比照分析

不同流動范圍的比照分析，是將樣本劃分為跨省流動和省內(nèi)流動兩組進行回歸。不同流動范圍的人口持久性遷移意愿有所不同，省內(nèi)流動人口的持久性遷移意愿明顯高于跨省流動人口，省內(nèi)流動人口打算在流入城市長期居住的比重是71%，而跨省流動人口打算在流入城市長期居住的比重是54%，如表6所示。由表6可知：〔1〕對于跨省流動人口和省內(nèi)流動人口而言，房價收入比和房租收入比對人口持久性遷移意愿的影響都是顯著的，而且影響的方向也相同?！?〕跨省流動人口的持久性遷移意愿受年齡、戶籍和老家住房狀況的影響大于省內(nèi)流動人口。

五、結論與政策倡議

鑒于上述分析，可以得出如下結論：房價收入比和房租收入比對人口持久性遷移意愿的影響均顯著。流動人口家庭的房價收入比已經(jīng)遠超出合理范圍，而房租收入比尚處于合理范圍內(nèi)。相對于收入水平而言，住房的銷售價格已經(jīng)進入到抑制人口持久性遷移意愿的階段，而住房的租賃價格尚未進