鹽城市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核辦法

鹽城市住房保障和 房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《鹽城市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核辦法》 的通知鹽房管〔2014〕70號(hào)鹽都區(qū)、亭湖區(qū)住建局，市開發(fā)區(qū)房產(chǎn)分局，城南分局，駐城各街道辦事處，市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：現(xiàn)將《鹽城市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。2014年6月5日鹽城市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核辦法為加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理， 規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，提升業(yè)主滿意度，改善物業(yè)管理行業(yè)形象，現(xiàn)根據(jù)《江蘇省 物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合鹽城市區(qū)實(shí)際，制定本辦法。一、監(jiān)督考核對(duì)象在鹽城市區(qū)范圍內(nèi)管理住宅物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二、監(jiān)督考核內(nèi)容市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核內(nèi)容包括： 業(yè)主滿意度、物業(yè)服務(wù)合同履約及規(guī)范服務(wù)、投訴曝光、安全防范等情況。具體考核內(nèi)容詳見《鹽城市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核內(nèi)容及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》 (附件一)。三、監(jiān)督考核原則及計(jì)分方法1、考核原則。對(duì)照本辦法考核內(nèi)容和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持公開公平公正的原則，堅(jiān)持定量與定性考核相結(jié)合的原則， 堅(jiān)持定期與不定期考核相結(jié)合的原則， 通過(guò)日常監(jiān)督考核和第三方業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)對(duì)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行計(jì)分和等級(jí)評(píng)定， 促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)滿意度和社會(huì)美譽(yù)度雙提升。2、考核方法。監(jiān)督考核工作由市、區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理主管部門組織實(shí)施。市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)第三方業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)以及對(duì)區(qū)、 街道考核結(jié)果匯總、 通報(bào)和對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行等級(jí)評(píng)定。區(qū)物業(yè)管理主管部門聯(lián)合轄區(qū)街道負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅物業(yè)項(xiàng)目 物業(yè)服務(wù)合同履約及規(guī)范服務(wù)、 投訴曝光、安全防范等進(jìn)行考核， 并對(duì)考核結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)報(bào)送以及轄區(qū)內(nèi)考核爭(zhēng)議的仲裁； 街道側(cè)重物業(yè)服務(wù)合同履約的監(jiān)督考核。 區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道每個(gè)季度要對(duì)轄區(qū)內(nèi)的所有住宅物業(yè)項(xiàng)目監(jiān)督考核工作實(shí)現(xiàn)全覆蓋。通過(guò)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)住宅物業(yè)項(xiàng)目的考核實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督和評(píng)級(jí)。 考核實(shí)行百分制，業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)得分占 70%，物業(yè)服務(wù)合同履約及規(guī)范服務(wù)考核得分占 10%，投訴曝光考核得分占10%，安全防范考核得分占10%。業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)得分委托第三方抽樣調(diào)查業(yè)主滿意度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市區(qū)范圍內(nèi)所管住宅物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行客觀公正地評(píng)價(jià)計(jì)分；物業(yè)服務(wù)合同履約及規(guī)范服務(wù)考核得分根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)和平時(shí)普查、抽查、個(gè)案監(jiān)督、專項(xiàng)檢查進(jìn)行計(jì)分，街道應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）、業(yè)主代表了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同履約情況并征求意見和建議；投訴曝光考核得分根據(jù)業(yè)主投訴舉報(bào)和新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)曝光情況調(diào)查核實(shí)后計(jì)分；安全防范考核得分采取向公安等部門查證的方法計(jì)分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督考核分值采取對(duì)其托管的各住宅物業(yè)項(xiàng)目加權(quán)平均法計(jì)分，1998年以前的老舊小區(qū)乘系數(shù)1.1，2005年以前的住宅小區(qū)乘系數(shù)1.07，其他住宅小區(qū)系數(shù)為1。3、等級(jí)評(píng)定。年度考核等級(jí)根據(jù)年內(nèi)每季度考核得分的均分、業(yè)主滿意度和一票否決事項(xiàng)評(píng)定，分為優(yōu)秀、良好、合格和不合格4個(gè)等級(jí)。經(jīng)匯總統(tǒng)計(jì)后，市物業(yè)管理主管部門要組織人員對(duì)達(dá)到優(yōu)秀等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行集中考查并進(jìn)行公示，原則上優(yōu)秀等級(jí)每年不超過(guò)5%。出現(xiàn)下列一票否決情形之一的，不得評(píng)為優(yōu)秀：業(yè)主滿意度低于80%的；項(xiàng)目創(chuàng)衛(wèi)等創(chuàng)建工作不力的；管理混亂發(fā)生安全、消防、防汛等責(zé)任事故的；組織體系不健全，管理制度不完善的；出租、出借資質(zhì)證書的；在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中通過(guò)打招呼、行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；經(jīng)營(yíng)管理不當(dāng)發(fā)生重大投訴信訪事件的；被市級(jí)以上新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)反面曝光的；每月未自行組織對(duì)所托管住宅項(xiàng)目檢查考核并落實(shí)整改的。出現(xiàn)下列一票否決情形之一的，不得評(píng)為良好：業(yè)主滿意度低于60%的；項(xiàng)目創(chuàng)衛(wèi)等創(chuàng)建工作不到位導(dǎo)致失分，受到通報(bào)批評(píng)的；經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定發(fā)生較大責(zé)任事故的；未實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的；應(yīng)退出住宅物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)而拒不退出的；在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中圍標(biāo)、串標(biāo)的；在資質(zhì)申請(qǐng)中弄虛作假的；發(fā)生重大投訴信訪事件影響業(yè)主正常生活的；被省級(jí)以上新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)反面曝光的。出現(xiàn)下列一票否決情形之一的，不得評(píng)為合格：業(yè)主滿意度低于40%的；項(xiàng)目創(chuàng)衛(wèi)等創(chuàng)建工作不到位導(dǎo)致失分嚴(yán)重，使創(chuàng)建不通過(guò)的；經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定發(fā)生重大責(zé)任事故的；挪用或套取住宅專項(xiàng)/hypx/List_226.html維修資金的；沒有依法、依規(guī)退出住宅物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的；超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；發(fā)生重大投訴信訪事件嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活和行業(yè)形象的。四、監(jiān)督考核程序1、季度考核及整改。各區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組織實(shí)施每季度考核工作?？己私M成員由區(qū)物業(yè)管理主管部門人員、街道（鎮(zhèn)）分管負(fù)責(zé)人、街道（鎮(zhèn)）物業(yè)管理（服務(wù)）中心負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)秀管理人員或物業(yè)管理方面的專家組成。區(qū)物業(yè)管理主管部門根據(jù)《鹽城市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核內(nèi)容及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》，分別在每個(gè)季度第三個(gè)月中旬前對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有住宅物業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查、日常收集和向相關(guān)部門查證的方法，完成對(duì)轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)督考核工作?，F(xiàn)場(chǎng)檢查應(yīng)同時(shí)制作物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核檢查記錄(附件二)，各區(qū)物業(yè)管理主管部門要督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改，整改期限一般最長(zhǎng)不得超過(guò)1個(gè)月。2、季度考核結(jié)果匯總及通報(bào)。區(qū)物業(yè)管理主管部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)督考核得分（不含業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)分值）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并于每個(gè)季度第三個(gè)月的25日前報(bào)市物業(yè)管理中心（統(tǒng)計(jì)表格式見附件三）。市物業(yè)管理中心對(duì)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)在各區(qū)域的日常監(jiān)督考核得分進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總；每半年對(duì)日常監(jiān)督考核結(jié)果進(jìn)行通報(bào)。同時(shí)，對(duì)各區(qū)每個(gè)季度的日常監(jiān)督考核工作的組織開展、結(jié)果報(bào)送情況及行業(yè)通報(bào)內(nèi)容，通過(guò)簡(jiǎn)報(bào)的形式報(bào)送市領(lǐng)導(dǎo)、市區(qū)城市管理委員會(huì)辦公室和各區(qū)政府（管委會(huì)）。3、年度考核評(píng)級(jí)及公布。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度考核結(jié)果由市物業(yè)管理中心根據(jù)每個(gè)季度的日常監(jiān)督考核計(jì)分平均值結(jié)合第三方業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)得分和一票否決事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)級(jí)。每年的12月底前后在行業(yè)內(nèi)對(duì)年度考核結(jié)果進(jìn)行通報(bào)。五、考核結(jié)果的運(yùn)用1、與資質(zhì)掛鉤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)資質(zhì)升級(jí)時(shí)，除符合有關(guān)規(guī)定條件外，年度監(jiān)督考核被評(píng)為優(yōu)秀或良好等級(jí)的企業(yè)方可申報(bào)資質(zhì)升級(jí)。 評(píng)定為“不合格”的一、 二級(jí)資質(zhì)企業(yè)限期整改，整改不到位的由市局上報(bào)省住建廳并提出對(duì)企業(yè)的處理建議； 評(píng)定為“不合格”的三級(jí)（含暫定三級(jí)）資質(zhì)企業(yè)限期整改，整改不到位的撤銷所核資質(zhì)或到期不予換證，同時(shí)該法定代表人三年內(nèi)不得注冊(cè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)資質(zhì)從事物業(yè)管理行業(yè)。 連續(xù)三年被評(píng)定為“不合格”的企業(yè)將提請(qǐng)資質(zhì)核發(fā)部門注銷所核資質(zhì)證書。2、與評(píng)先評(píng)優(yōu)掛鉤。年度監(jiān)督考核被評(píng)為優(yōu)秀等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)方可參與評(píng)先評(píng)優(yōu)活動(dòng)。項(xiàng)目經(jīng)理或從業(yè)人員的評(píng)比以其所服務(wù)的住宅物業(yè)項(xiàng)目的監(jiān)督考核情況為依據(jù)，

對(duì)其進(jìn)行考核計(jì)分，項(xiàng)目經(jīng)理所服務(wù)項(xiàng)目中發(fā)生合格一票否決事項(xiàng)的，

該項(xiàng)目經(jīng)理三年內(nèi)不得擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理。3、與物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)掛鉤。年度監(jiān)督考核被評(píng)為優(yōu)秀、良好、合格等級(jí)的企業(yè)方可參與物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)。 在招投標(biāo)活動(dòng)中， 凡資質(zhì)條件符合要求， 將根據(jù)不同的考核等級(jí)，分別給予適當(dāng)?shù)姆种?，作為招投?biāo)中的企業(yè)資信得分，不再將資質(zhì)、誠(chéng)信、獲獎(jiǎng)等情況列為企業(yè)資信評(píng)分事項(xiàng)。 考核等級(jí)為優(yōu)秀的企業(yè)， 兩年內(nèi)在招投標(biāo)活動(dòng)中享受一次額外單獨(dú)加一定分值的機(jī)會(huì)。年度考核得分及等級(jí)證明材料由市物業(yè)管理主管部門向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)機(jī)構(gòu)出具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有托管項(xiàng)目在規(guī)定整改