某地塊收購可行性研究報告

海福巷地收購可行性究報告二00九年二月

目

錄1.2.

項目背景...........................................................................61.1.報告編制目的.1.2.項目概況.....................................................................61.2.1..........................................................地塊基條件1.2.2.土地交付條件及地使用權出讓年限71.2.3..........................................................項目資分析1.2.4.資源評估表項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分.................................................102.1.1.2008102.1.2.200911

年全國房地產(chǎn)市場回年國內房地產(chǎn)場趨勢預測2.1.南京市房地產(chǎn)場分析2.2.1.2008122.2.2.200815

年南京整體市場析年南京房地產(chǎn)場政策回顧2.1.3.2009

年

國

內

宏

觀

環(huán)

境

展

望172.2.3.2009年1月份京房產(chǎn)市特征分17

2.2.4.200919

年房地產(chǎn)市場趨預3.

區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場究3.1.項目所處房地板塊市場特征分析.......................213.1.1.城東板塊：環(huán)資源優(yōu)越，區(qū)域高端居住形象明顯

213.1.2.城東板塊成交大幅萎縮，供求關系嚴重失衡，市場形勢嚴峻.................................................................213.2.項目區(qū)域主要爭項目分析...................................223.2.1.主

要

在

售

競

爭

項

目

一

覽

表223.2.2.后

續(xù)

市

場

供

應

預

測243.2.3.重

點

競

爭

個

案

分

析253.3.項目區(qū)域置業(yè)分析.3.4.項目區(qū)域主要手房情況分析...............................293.4.1.項目區(qū)域精選二手房源概況293.4.2.項

目

區(qū)

域

二

手

房

市

場

分

析4.

30項目開發(fā)經(jīng)營SWOT析及銷售價格預判..................324.1.項目綜合分析析）

4.2.項目銷售價格判4.2.1.建

筑

類

型334.2.2.銷

售

價

格

建

議5.

33風險分析.........................................................................355.1.定性分析...................................................................355.1.1.政

策

風

險355.1.2.區(qū)

位

競

爭

風

險365.1.3.行

業(yè)

市

場

競

爭

風

險365.1.4.技

術

風

險375.1.5.國

際

風

險375.2.經(jīng)營風險...................................................................375.2.1.預

警

機

制

風

險6.

37項目開發(fā)經(jīng)營策略及資估算.6.1假設預算開發(fā)方一6.1假設預算開發(fā)方二

7.

結論與建議7.1.項目綜合評價............................................................467.2.結論

1.目背景1.1.報告編制目的1、

在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境該地塊的市場價值進行合理的評估。2、3、

對項目的可行性與開經(jīng)營策劃提出初步意見。結合市場的狀況和項的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、5、

對項目進行投資分析風險分析。對項目決策及其實施優(yōu)化提出建議。1.2.項目概況1.2.1.地基本條件基地位于南京城東板白下區(qū)位光華路以北友誼河以西解放軍理工大以東地塊目前為南京總參干休所小區(qū)用地，因此較為平。地塊編號：項目四至：光華路以北、友誼河以西、放軍理工大學以東；用地面積：50畝；實際出讓面積：33350平方米；規(guī)劃用地性質：住

建筑容積率：≤1.7；建筑面積：56695平方米；1.2.2.土交付條件及地使用權出讓限地交付條件拆成自然平整；外部條件（道、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀準；土地使用權出讓年限：70年；1.2.3.項資源分析方向

資

源

照

片東南西北

東面為友誼河，河邊岸景觀已做好水水質較好但缺少特色維護南面是光華路光華南側是四方新村光華北側為三層涮羊肉館參南京干休所接待正在經(jīng)營中）西面南端現(xiàn)有一加氣和加油站主要和解軍理工大學緊臨地塊北面現(xiàn)為南京總干休所小區(qū)

1.2.4.基資源評估表權比細目

優(yōu)

良

中等

一般

較差

結土地級別自然景觀

★★

論環(huán)境污染

★

：交通情況生活配套學區(qū)情況社會治安社會人文區(qū)位形象人工開發(fā)

★

★★★★

★★

地塊屬城東板塊，雖見到紫金山但周邊距繞城路、寧蕪鐵都很近，區(qū)形象很受影。

地塊所屬置屬城郊結部，本案南面對城東最大拆遷安置區(qū)之一——方新村，人員復雜、外來人口多，是拆戶及外地來務工人員居住，社會治安環(huán)境一般。

外部市政套較齊全，商業(yè)配套較分，教育資源次不高，部資源缺乏

地塊位于東板塊，雖著城市的不斷展目前也屬城區(qū)，但案目前周邊狀多為外地來的打工著居，且實際離街口主城區(qū)較遠無法與月牙湖及紫山半快相提并，是屬于城半快中相對比差的位置。

地塊南側商業(yè)如羊肉等經(jīng)營雖好，檔次不高，項目建成的出街形象成一定影響。

根據(jù)基地項評估，綜評估基地級別中等。本案于城郊結部各項開條件一般，項目價值有待進一步

挖掘。

2.目開發(fā)經(jīng)營境分析2.1.1.2008全國房地產(chǎn)場回顧2008房地產(chǎn)市場全維持衰退態(tài)勢此輪房地產(chǎn)市場調整始于2007年第4季度由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延，是各種調控政策作用經(jīng)濟周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調整和世界金融危機影響結果。經(jīng)過1年的調整期，當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于的狀況70大中城市房價自8月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌其中過一半的城市房價出現(xiàn)下降2008年房地產(chǎn)市場運行狀況呈以下特征：a)屋交易量持下降，空置面較快增加。2008年1-11月商房銷售面積49148.38平方米同比減少18.3%，增幅少48.8個百點。四十個重點城市中，有四分之一的城市商房銷售面積同比下降40%以上。同時，商品房空置面積結束下半年以來的負增長，截止11月底品房空置面為平方米比增加15.3%。b)地產(chǎn)開發(fā)投意愿下降。受需求市場低迷的影年4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增均為同比負增長。2008年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地積為29596.42萬平方米，同比減少5.6%，增幅比去年同減少22.5百分點；

c)價出現(xiàn)近來首次下降08月份70大中市房價出現(xiàn)近10來首次下跌跌幅逐月加大，房價下城市的數(shù)量逐步增多。從環(huán)比看，2008年70大中城市房屋售價格下降0.3%。d)大住房保障設。2008加快保障性房建設成為國務院確定的擴大內需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較增長的重要措施之一，經(jīng)濟適用房投資增加和廉租房建設的快，對商品房市場存在一定的沖擊。2.1.2.2009國內房地產(chǎn)場趨勢預測a)品房屋空置積會有較大幅增加。b)地產(chǎn)開發(fā)投增幅會有較大度下降甚至能出現(xiàn)負增長。c)地產(chǎn)開發(fā)企并購重組將會加。d)2009年年底房價將止跌穩(wěn)。雖然國際大環(huán)境和國小環(huán)境的經(jīng)濟發(fā)展不容樂觀，但中國“保增長”的4萬資金投入08底各項推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好信息的推地產(chǎn)剛性需求以及大量民間資本等，都對09年房價的穩(wěn)起到積極作用。預計隨著年第季度宏觀經(jīng)濟的回暖地產(chǎn)市場將有可能在年底真正止跌企穩(wěn)。

2.1.南京市房地產(chǎn)市場分2.2.1.2008南京整體市情況分析a)交量全方位幅萎縮。2008全市商品住宅計成交42401套與2007相比，環(huán)比下滑53.3%，全各大區(qū)域全方位大幅萎縮，雖然江北、江寧及河西新三區(qū)市價格調整的幅度較傳統(tǒng)中心高，但仍無法拉升全市成交量。備注：消化率、余房化周期均按2008成交套數(shù)計算。b)口、江寧、西新三區(qū)主導市住宅供求從房源總量來看，全排名前三位的浦口、江寧、河西分別為套、套套，分別占全市總量的28%、

24%和，累計占全總量的65%。從成交量來看，成交套數(shù)排名前三位的浦口、寧、河西分別為12402套、10948套和6279套，分別占全市量和15%，累計占全市總量的70%浦口江寧、河新三區(qū)年度供應量大在年底價格大幅下調的前提下雖實了一定的銷售但與07年同比浦口江寧、河西三區(qū)也均下了45%、43%。c)西、江寧、口新三區(qū)銷售消化率達到45%以上，傳統(tǒng)各區(qū)消化城南為首河西、江寧、浦口新區(qū)的消化率分別為47.3%46.2%，排名全市前位。新三區(qū)是在08年底部分樓盤大幅降價的刺激下，成交量幅回升呈典型“降價保量特征，取得顯著的促銷成效城區(qū)市場由于絕對供應量不大，價格相對堅挺，因此其消化急劇降低，明顯落后于新三區(qū)，呈現(xiàn)出“有價無市”的格局城區(qū)市場中，銷售形勢相對較好的是城南消化率達到42.4%其他各區(qū)的消化率只有右位于絕對市中心的城中板只有。

d)量房增多，供求關系短時間很難逆轉銷售壓力和價格壓力并存。截止2008年底市量房源按當年的消化速度還需消化15.7個月，因此09銷售形勢不容樂觀。受經(jīng)濟危機導致購買力下降的影響，09成交量是否能在08年基礎上回升還尚待觀察，銷售壓力和格壓力在09年并存。全市各區(qū)的銷售率，中浦口、江寧、河西新三區(qū)的存量房源的絕對數(shù)量高，其他各區(qū)相比，其“上市多、賣的多、剩的多因此新三的市場消化率依然明顯高于城區(qū)市場。e)檔房源和高房源走勢相對好，中檔房成交比例下降。受市場調整影響，全商品房銷售價格明顯向下，低檔房

源和高檔房源的走勢對較好。4000㎡以下的低檔房源集中在江北板樓紛紛大幅降價交持續(xù)上升4000-5000元㎡的中檔房源集的江寧板塊然此板塊樓盤也有大幅促銷，但成交比例明顯降；而8000元㎡及以上的城中新盤以及河西部分樓盤由于格明顯下調，令元/㎡以上高檔房在年底出現(xiàn)翹尾。f)體供求失衡利好政策及降促銷，成交底翹尾。2008年3-12月份，市住宅供求比達到1.72供求關系處于明顯的供嚴重大求的失衡狀態(tài)，供求失衡是今年房價重心向下調整的直接影因素。0810月份以后，在政策刺激和樓盤大幅降價的雙促進下，08年底和09初成交量放大，呈現(xiàn)階段性回暖2.2.2.2008南京房地產(chǎn)場政策回顧2008年對南京房地業(yè)來說是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年，2008前半年延續(xù)2007樓市調控政策以調整結構，抑制房價過快增長，防止房地投資再度過熱為主要目標；下半年隨國

內外經(jīng)濟形勢惡化，求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國家樓市調控方向逐漸轉為防止樓市過冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標中央多次降息、降低交易費稅和二套房貸款部分松動等政策化，再加上南京市政府更加具體和直接的救市細則出臺，對護市場穩(wěn)定，挽救市場信心起到了一定的作用。現(xiàn)將2008年南京房產(chǎn)政策匯總如下：a)關于進一步強房地產(chǎn)經(jīng)紀為和存量房易資金管理的若干規(guī)》2008年8月日，京市工商行政管理局、南京市房產(chǎn)管理局、南京市公安、中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部近日聯(lián)合出臺了《關于一步加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行為和存量房交易資金管理的若干規(guī)定20089月日起正式實行。b)關于調整享優(yōu)惠政策普通房標準的通》2008年10月7，據(jù)國務院辦公廳轉發(fā)建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住價格工作的意見》（國辦發(fā)〔2005號）和南京市政府辦廳《關于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見寧政辦發(fā)2008106）文件精神，現(xiàn)結合我市實際調整享受優(yōu)惠政普通住房的標準如下：一享受優(yōu)惠政策的住房應同時滿足下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建面積在平方米（含）以下。二、本標準自2008年10月日起行，與本通知精神不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。

c)關于保持房產(chǎn)市場穩(wěn)定健發(fā)展的意見2008年9月日南市政府印發(fā)《關于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》的主要內容包括：進一步優(yōu)化住房消費環(huán)境，適當整普通商品住房稅收優(yōu)惠政策標準，抓緊研究并適時出臺提公積金貸款額度，加大住房補貼的發(fā)放力度(最高為房款總1%)；進一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境，加大金融扶持力，推進房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新和擔保方式創(chuàng)新，全力保障個人買自住住房的貸款需求；適當調整出讓土地規(guī)模，不斷優(yōu)化地出讓條件，吸引有實力的開發(fā)企業(yè)參與開發(fā)建設等。2.1.3.2009國內宏觀環(huán)展望2009上半年中國經(jīng)由于受全球經(jīng)濟衰退國內經(jīng)濟增速下滑、固定資產(chǎn)投小幅回落、居民消費回落、資產(chǎn)市場持續(xù)低迷的影響預計延續(xù)年下半年經(jīng)濟下滑的趨勢全年增長在8%左右資產(chǎn)投資增速預計全年增幅會超過20%；居民消費方面全社消費品零售額增幅會低于2008年，CPI在2009年2月到3月出負增長的可能性較大隨著4萬億投資的累積效應，預全年CPI增幅4%以下。2.2.3.2009年1月南京房地市場特征分a)場消費信心階段性回暖在各類房地產(chǎn)利好政的刺激以及各樓盤的積極促銷，使

得08年觀望者的剛需求在08底和09年1、月份得到部分釋放，市場交易量較大幅度的增長，出現(xiàn)較為顯著的階段性回暖特征。一月份商品房成交面為66.9㎡其中商品住宅成交面積分別為56.6萬㎡成交套數(shù)為套?？鄢┖痛汗?jié)假日因素，商品房均成交面積2.2㎡，商品住宅日均成交套數(shù)200套，略于2007年日成交水平。2009年1月份全市認購成交情況500

450400350300250200150100500b)分樓盤促銷效顯著一部分樓盤積極呼應產(chǎn)新政，采取適當降價及其他優(yōu)惠措施來促銷，春節(jié)期我市房地產(chǎn)市場促銷樓盤多達40多家，其中江寧、河西、江三區(qū)域樓盤占了6成多。有的樓盤延續(xù)了過去的促銷舉措，的則針對當前市場推出了特別的優(yōu)惠，都取得較好銷售業(yè)績c)前成交價格有降低09月全市商品成交均價5719平方米年12月份環(huán)比下降4.9%格繼續(xù)保持略有降低幅回調的趨勢，

主要是一部分開發(fā)企降價促銷以及新三區(qū)成交占比上升兩大因素的直接影響。2.2.4.2009房地產(chǎn)市場勢預測1、從價角度分析：2009年房地產(chǎn)市場繼續(xù)調整，計房地產(chǎn)價格還有10%左的窄幅下調，預計最快下半年才能有所回暖，但目前每都有1-2次的性需求行情支撐房市；2、從行角度分析：2009年經(jīng)濟危機繼續(xù)影響，預未來年，行業(yè)正進入“兼并”階段，優(yōu)勝劣汰，行業(yè)健康發(fā)展必然；3從政府政策方向析政府確支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展價保量”的總方針使市場降價成為一種趨勢，開發(fā)商“順勢而為”是最好的選擇4、從經(jīng)濟的角度來分析：經(jīng)濟危機必然導致消費消費力降低，市場觀望氣濃厚和購買欲望低迷；5、從成交量的角度來分析08成交量相對于07萎縮過半，年預計也會有很大的起色，預計維持在08年水平左右；6、從開發(fā)商的角度來分析：縮減開工量、運營開等，準備過冬是明智的選有錢的開發(fā)商可以選擇儲地預計09年下半年行業(yè)有可能現(xiàn)回暖；7、南京市場熱點：供應決定市場熱點，江寧區(qū)、江北區(qū)和河西區(qū)將是市場熱點，或者城市中心高性價比地塊也是

一個主要考慮方向。是前提一定是要控制好銷售價格，產(chǎn)品以剛性需求產(chǎn)品為主綜合評述：項目所在域整體價格高2008年南京各大區(qū)域價格出現(xiàn)了20-40%右的下降調整城東板塊于成交量低迷維在10-20%左右的價格下調，市場補跌可能性在增大，市場險相對于其區(qū)域較大。

3.域房地產(chǎn)住市場研究3.1.項目所處房地產(chǎn)板塊場特征分析3.1.1.城板塊：環(huán)境源優(yōu)越，區(qū)域端居住形象顯城東板塊因為有月牙以及紫金山的山水資源，一直為南京傳統(tǒng)的富人區(qū)，別、類別墅、豪宅的產(chǎn)品特征和高昂的價格使得區(qū)內以具備較經(jīng)濟實力的改善自住和投資客戶為主，這部分客戶不缺住房此在經(jīng)濟下行的前提下是最容易持幣觀望的人群，城東板塊08下半年開始需求量就呈現(xiàn)大幅下降，成交低迷。3.1.2.城板塊成交量幅萎縮，供求系嚴重失衡市場形勢嚴峻根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)據(jù)統(tǒng)計2008全市商品住宅累計成交42401，與2007年比，環(huán)比下滑53.3%。2008年，城東板塊成交1663，較2007（5330套）同比下降69%，下滑速度大超過全市滑速度。城東板塊年總可售房源5118套消化率32.5%總供求比3.08供求關系處于供嚴重大于求的失衡狀，市場形勢相當嚴峻。2009城東板塊新推貨量較大雖然區(qū)位和產(chǎn)品具有特色，但是面對低迷的濟環(huán)境，如何改變目標客群的觀望、如

何挖掘改善型自住客是板塊內各樓盤面對的共性問題。3.2.項目區(qū)域主要競爭項分析3.2.1.主在售競爭項一覽表光華路區(qū)域：項目名稱項目地址開發(fā)商總建筑面積容積率

德基紫金南苑玄武區(qū)長巷南京凱豐經(jīng)濟開發(fā)有限公司25㎡2

萬達江南明珠石楊路號南京萬達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司18萬㎡1.1

萬達紫金明珠星海路8號萬達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司28.7㎡1.6

鴻意星城星海路6號南京鴻意地產(chǎn)開發(fā)有限公司15㎡1.6

綠化率推出時間在售期數(shù)

42.6%08.5二期

45.1%08.7四期

40%38.3%08.9二期多層（6+1小建筑形式

高層（10+1

多層（4-5層）

小高層（10+1）高層（17+1）裝修標準

毛坯

毛坯

毛坯

毛坯總套數(shù)銷售率銷售均價（元/）

220054%9500

四期150套230698%85007200

120090%7500折后均價（元/）

900084006700主力面積（㎡）

99-11490-130

127-160

92-129

主力客群

主城范圍內年輕成功人士

板塊內改板塊內善居住人善居住群首次購群首購房外地人房外地

板塊內改善居住人群、首次購房外地人后續(xù)供應量（㎡）

約18

基本售完

基本售完

基本售完目所在區(qū)域樓盤受容積率限制筑一般多層高層，為爭取建筑面積的最化，產(chǎn)品多做了頂層躍層。樓盤戶型方面，各個樓盤的主力面積幾乎是以90平方米（兩房兩廳平方米（三房兩廳）的戶型占據(jù)了市場主力地位，三房仍最受市場的青睞。價格上看目所在光華路區(qū)域銷售均價6700-9000/方米左右，比月湖和紫金山板塊的豪宅定位居住區(qū)價格低很多，符合此區(qū)中高端購買人群的定位。樓盤配套來看，周邊環(huán)境尚可，光華門地交通較順暢，但到達率不高，教育商業(yè)等相關配套還需進一步提升。3.2.2.后市場供應預根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)上公布城東板塊在售和在建項目（不包括未入網(wǎng)的待開發(fā)地塊不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，預估板塊總待售和待建的后續(xù)供應量約為124.8萬方米，項目所在區(qū)域的南紫金山板塊及光華路區(qū)域后續(xù)供應量約為萬平方米整個板塊后續(xù)供應量的65%，見此區(qū)域在整個板塊中競爭非常激

烈從以上數(shù)據(jù)可見城板塊的后續(xù)供應量巨大在年嚴峻的全市房地產(chǎn)市場，壓力非常大，項目所處區(qū)域又是板塊中壓力最大的一個區(qū)，銷售前景不容樂觀。（說明按2008成交套數(shù)套*套面積120方米計算，塊年成交不20平方米，按2007年最好成交套數(shù)5330套*套均面積120平方米計，最好年成交到65萬平方米市場競爭還比較大的）3.2.3.重競爭個案分德基紫金苑「項目概：德基紫金南苑位于海外聞名的南京東郊風景區(qū)－紫金山南麓玄武區(qū)長巷，地中山陵景觀中軸線上，西鄰中山門明城墻，南望南京最大混公園—七橋甕混地公園，與月牙湖高尚社區(qū)相連；解放軍理大學工程兵學院，南京理工大學，南京農(nóng)業(yè)大學等多所高校擁四周，人文環(huán)境極佳，小區(qū)北面為緯六路，南臨石門坎西面為擬建32米規(guī)劃路其南北方向分別與石門坎和緯六相連。「基本情：物業(yè)類別：普通住宅商業(yè)、住宅建筑類別：多層、小層、高層裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：白下區(qū)長，銀城東苑的南面

物業(yè)管理費：1.50元/平方米·月物業(yè)公司：深圳蓮花業(yè)管理有限公司開發(fā)商：南京凱豐經(jīng)開發(fā)有限公司建筑設計單位：南京鎮(zhèn)建筑咨詢設計有限公司、江蘇建筑設計研究院有限公開盤時間：一期年10，二期2008年5月入住時間：年12占地面積：125000平米總建筑面積：250000平米總戶數(shù)：2200容積率：2綠化率：37%車位配比：1:0.8交通狀況：東苑路上4、52、89、306、804路到銀城東苑站下，光華路上有253761110、314路到海福巷東站下。周邊配套：配有幼兒、小學、中學、健身中心、商業(yè)中心、七大地下車庫、交站場以及沿街分布的商鋪用房，周邊醫(yī)院有南農(nóng)附院和南工附院。「規(guī)劃與品設計玄武區(qū)長巷南片整個目用地面積約12.5萬平方米目推廣名稱為德基

紫金南苑。本工程即片分為兩期開發(fā)，小區(qū)北片為一期開發(fā)建，一期用地面積約為7萬平方米，一期

總建筑面積約為15平方米，年8月竣工。項目建設地點北南為新建的緯六、南靠石門砍路、西北靠鐘山變電站。一期開發(fā)項目如下：01幢幢、幢、05幢、幢11幢高層17-18）住宅06幢07幢、幢、幢、12幢、13幢、15幢高層（層）住宅；16幢為多層住宅；14幢為會所、28幢幼兒園。主力戶型為：米（兩房兩廳平米（三房廳150平米（四房兩廳小區(qū)景觀設計由香港貝爾高林計大師主理?！镐N售情：該項目一期年10開盤套數(shù)600套價8500元㎡，戶型面積84-200㎡一期當前銷售率93%。前銷售的二期2008年5月盤，總套數(shù)500套，當前均價9500元/㎡，戶面積90-150㎡二期當銷售率20%。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計項銷面積為76923.69交比例為53.51%?！疙椖績?yōu)勢

優(yōu)勢劣勢

1)觀優(yōu)勢：樓盤最大的特色在于紫山、濕地公園等自然景觀的稀缺源，這一地區(qū)的景色很好、空氣清新，由于靠近山風景區(qū)和月牙湖地區(qū)，因此外出散步休閑也比方便；2)通優(yōu)勢：金南苑的交通情況無論公交，還是道路情況而言相對于東板塊其他項目還是不錯的，通往夫子廟、新口、珠江路、山西路等方向公交車比較多附近闊的道路和良好的路況給開車出行的人也提供了件；3)套齊全：步行分鐘就可以達到超市、行等，小區(qū)內有幼兒園、會，附近的南京九中校區(qū)和南京農(nóng)業(yè)大學也帶來了定的人文氣息醫(yī)療配套有南農(nóng)附院和南理工附應該說可以滿足日常生活需求；1)容率高容積率到2以入住率高了會顯得擁擠2)價格定位：德基紫金南苑的均價在從一期開盤的8000右漲到了現(xiàn)在9500㎡，考慮到南京城東紫金山板塊普遍均是8500-9000元紫金南苑第一次開盤元㎡的均價銷售尚可達到93%的銷售率價格提至9000元/㎡后只銷售了多。

競爭力

1)產(chǎn)規(guī)劃：90-150平方米的產(chǎn)品，包括了從兩房到四房的所有類型主戶型為90-114方米的市場主流產(chǎn)品，客戶選擇圍大；2)德紫金南苑從體上來看在城東紫金山板塊具有一定競爭力的樓盤，價格相差不大的仙林地區(qū)相比，地理位置、相關套等要好很多，隨著區(qū)域城建力度加大和配套不完善，具有較大升值潛力。3.3.項目區(qū)域置業(yè)者分析因為城東板（不包麒麟鎮(zhèn)等準城東片區(qū)是公認的高尚居住區(qū)，產(chǎn)品多為密度小區(qū)，交通不及城中、河西、城南等板塊方便，因此該域一次置業(yè)的客戶有以下主要特征：主城范圍內的成功人士，多有私家車；區(qū)域內的改善型自住人群；投資客；目前城東紫金山、月湖板塊客戶主要還是集中在市區(qū)高端人群和本區(qū)域自住群，來源并不廣泛，但隨著城市快速交通的發(fā)展，該板塊客挖掘潛力較大?？蛻纛愋椭饕獮槭聵I(yè)單位、企業(yè)單位中高層導，私營業(yè)主等高端消費類型。3.4.項目區(qū)域主要二手房況分析3.4.1.項區(qū)域精選二房源概況樓盤名年

樓層

裝修面

積總

價

價稱

代

情況（㎡）（）（/

城開家20037/16園大地豪20058/11庭

㎡）毛坯134.29146.0010871萬精裝125.00145.0011600萬御水灣200610/11毛115.00120.0010434花園銀城東20065/18苑

萬毛坯120.00117.009750萬清新家20045/7園老友記20074/8公寓萬達江20041/7南明珠萬達紫20064/9金明珠

精裝86.7478.00萬精裝29.2626.00萬精裝85.0069.00萬精裝104.0078.00萬

8992888581177500注以上數(shù)據(jù)采自2月365產(chǎn)網(wǎng)3.4.2.項區(qū)域二手房場分析項目所在光華路區(qū)域跨月牙湖板塊和東紫金板塊，房源較充足，但二手交不太躍；項目區(qū)域內年后建成交付的新小區(qū)二手源較多，

以小高層為主；月牙湖板塊居住環(huán)境較成熟因此二手房價格高于紫金山板塊；區(qū)域內二手房主力面積為85-135平方米主力型以大兩房和三房為主；區(qū)域內二手毛坯房單價區(qū)間為萬元，略低于在售房均價。

元/㎡，總價區(qū)間為

4.目開發(fā)經(jīng)營SWOT析及銷售價預判4.1.項目綜合分析（SWOT析）S

優(yōu)

勢W

劣

勢——公交道路情況相于城—地塊面積小，模小，景東板塊其項目相對較；

觀檔次、品牌創(chuàng)立等均有難度。——超市銀行、學校醫(yī)療配——由于是分批發(fā)，難以塑套等較齊；——地塊身條件良好

造高端樓形象——業(yè)配套較分，教育資源檔次不，內部資源乏；——大眾目中，區(qū)域理認同度低，域市場不易破O

機

會T

威

脅——隨著鐵二號線的將建—本案周邊新老區(qū)都有，成通車、京繞城公路北，交產(chǎn)品不易突破、戶有較多對通問題的決大力抬升城東

比參數(shù)；板塊的價；——區(qū)域內品質樓盤較多，對——樓盤未開發(fā)，可主題設新樓盤開發(fā)提出高要求；計和產(chǎn)品劃上力爭特；——區(qū)內客戶不足，在客戶群的突上作文章。結論本案若想在激烈的市場競爭取勝須掘項目自身優(yōu)勢，

從產(chǎn)品規(guī)劃開始就與區(qū)域產(chǎn)品作出區(qū)分精品物業(yè)在市場中取勝。4.2.項目銷售價格預判4.2.1.建類型本項目占地畝容率為1.6建面積為56695平方米，為保持較低密度可建成純電梯小高層住宅小區(qū)。4.2.2.銷價格建議根據(jù)對項目的分析和場環(huán)境，我們選取與本項目定價最具有參考價值的項目基紫金南苑萬江南明珠東城雅筑、鴻意星城，采用加權術平均法得出項目的初步價格建議。項目

均價（元/㎡）

地理位置

交通狀況

配套設施

項目規(guī)劃

物業(yè)服務

戶型設計

居住環(huán)境

開發(fā)商實力

修項正目價價（格元/㎡）德基紫金900

100100100100

95875南0

99%99%%%%%

%99%%

7

苑萬達江南明840

101100

10299807珠0

98%98%98%%%

%%

%8萬達紫金明980101100101

10099950珠0

%%

%99%%99%99%99%%

7鴻意星750

100100

10099684城0

97%98%98%%

%

%%

%8項目

市場加權術平均系數(shù)正表德基萬達江南明東城雅筑南苑

鴻意星城修正價（/

8756

807795076847

㎡）權重修正值

60%5254

20%1615

10%950

10%684本項目價（元/）

8500通過以上的市場比較析我得出一個符合現(xiàn)階段本項目的市場定價應該8500元㎡加上國家預測2009年房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境小幅下降，預計會有5％的下降，即未來項目市場合理定價在8000元/㎡左右5.險分析5.1.定性分析5.1.1.政風險2008年對南京房地業(yè)來說是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年，2008前半年延續(xù)2007樓市調控政策以調整結構，抑制房價過快增長，防止房地投資再度過熱為主要目標；下半年隨國內外經(jīng)濟形勢惡化，求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國家樓市調控方向逐漸轉為防止樓市過冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標中央多次降息、降低交易費稅和二套房

貸款部分松動等政策化，再加上南京市政府更加具體和直接的救市細則出臺，對護市場穩(wěn)定，挽救市場信心起到了一定的作用。為保障整體經(jīng)濟的穩(wěn)2009國家和地方政府極有可能加大“救市”力度，進一步降低交易稅費、下調貸款利息、購房退稅、鼓勵部分房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調整銷售價格等，但不排除在房價出現(xiàn)大跌的時候，出臺政策“托市包以政資金購買商品房用于廉租房等手段。雖然可能有政策扶持但也要謹防市場壓力和對手競爭，50畝的小型項目也會到相關政策法規(guī)的影響，因此本項目應密切關注相關政策出臺，并提高對政策變動的預見性。5.1.2.區(qū)競爭風險區(qū)位競爭的風險，以由此帶來的市場競爭風險在短期內往往具有不可逆性。然要突破區(qū)位競爭的風險仍然有許多的操作方式，如營造品效應、加大營銷廣告向投入量等等，但只是枝節(jié)之末。本案區(qū)位競爭風險體現(xiàn)在區(qū)域內競爭，所以本案要在區(qū)域內樹立品意識，積極營造主題文化競爭差異化特質。5.1.3.行市場競爭風市場競爭風險對本案不利影響可歸結為三點：一是價格難以上漲二直接爭樓盤已具有的市場品牌度和銷售經(jīng)驗；

三、后續(xù)供應量較大市場風險是無時無處在的，本項目只能積極投身于市場的競爭，把握競爭。次研究工作就是在對現(xiàn)階段市場競爭進行判斷及預測的基礎，為本項目制定一種抗市場風險的發(fā)展模式。5.1.4.技風險技術風險體現(xiàn)在以下方面：項目的規(guī)劃是否得到市場的認同；施工的質量。要回避技術的風險，方面對市場要保持良好的觸覺，另一方面要加強項目的程管理。5.1.5.國風險國際金融危機和國家治變革都將直接影響宏觀經(jīng)濟市場環(huán)境，將會對購買力生重要的影響，使本項目銷售產(chǎn)生高潮或陷入低谷。因此，國際風險的分析并及時調整監(jiān)控本項目對長期發(fā)展是有利的5.2.經(jīng)營風險5.2.1.預機制風險預警機制風險體現(xiàn)在下兩方面：處理危險的能力

對市場的適應性市場是變化萬千的，案必須在發(fā)展期內面對各種市場的突發(fā)事件，并根據(jù)各市場的變化調整即時決策，特別是營銷決策。

6.目開發(fā)經(jīng)營略及投資估算6.1假預算開方案一預算前提件：1、占地積：33350平方米2、容積：1.63、建筑積56695平方米4、土地本按3500元/平方米價測算（約350畝計算）5、按1.5年建設周期6、銷售價按7800元/平方米，總銷售額為44222元每平方項目

總費用米費用3410771

備注一開發(fā)成本201984325

601611.

土地成本

001984325

35001

土地費用

00350010772052

前期工程0

2.規(guī)劃勘察設計12.2

費用規(guī)費

2267800408504250150102051033.

建安成本

001020510

18001

建安成本

00180019843254

配套費04.基礎設施配套1417375

水、電、管網(wǎng)、智能、1

費

0250

公建等4.居住區(qū)綠化建2

設費

2834750504.人防工程建設3

費

283475050市政增容、煤氣管道資費、56

不可預見教育贊助

1133900907120

20星電視也包含內1678

垃圾清運管理性費

283475050510255090建安費的3%

3021843二開發(fā)費用5

53312

1768880銷售費用01264411財務費用9

310300

銷售收入的3%（含廣投入）按土地成本60%的2年計算3712955三成本費用合計554422210四銷售收入002432215

65497800五營業(yè)稅六土地增值稅

51984325354461896

總銷售收的5.5%土地成本1%增收七利潤51115474八所得稅13346422

787197

利潤的25%九凈利潤十凈利潤率

49%

590根據(jù)以上經(jīng)濟測算果按照400萬畝土地成本預算項目凈利潤回報率僅僅有9%項目開發(fā)風險較大市場波動對

項目開發(fā)影響很大，發(fā)可行性