商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)與策劃定位實(shí)操

1商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)與策劃定位實(shí)操商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式和利潤密碼如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位如何進(jìn)行商業(yè)體量定位商業(yè)地產(chǎn)與住宅的開發(fā)行為比較如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)定位？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)一所謂商業(yè)地產(chǎn)，就是為商業(yè)流通領(lǐng)域搭建一個(gè)實(shí)體平臺(tái)一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按行業(yè)類別分類健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)（健身中心、美容院）商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)）居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓）餐飲功能房地產(chǎn)（大型飯莊、快餐小吃、冷飲店）娛樂功能房地產(chǎn)（電影城、娛樂城、KTV）零售功能房地產(chǎn)（百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPINGMALL）一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按市場(chǎng)范圍分類超區(qū)域型（出租面積在7萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量150—200家，主力店如大型百貨公司或批發(fā)店3~5家，商圈人口在50萬以上，停車位數(shù)量在5000輛以上。）超級(jí)型（出租面積在10萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量在250—700家，主力店如百貨公司、超市、家店等3~6家，商圈人口輻射幾百萬人，甚至千萬人不等，停車位數(shù)量在1萬個(gè)左右或更多。如1992年開業(yè)的美國第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica,就是超級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的典范。）區(qū)域型（出租面積在1.5萬—7萬平方米，入駐商戶數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口在20萬以上，停車位在1000——5000輛。）社區(qū)型（出租面積平均為1.3萬平方米，入駐商戶20—100家，商圈半徑在30分鐘車程以內(nèi)，主力店為大型超市或從事批發(fā)的商店，停車位約500輛。）近鄰型（出租面積平均為7000平方米，入駐商戶10—20家，商圈內(nèi)人口為5—10萬，商圈半徑在10分鐘車程內(nèi)，主要經(jīng)營日用品和一般食品，停車位約100輛。）一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按照消費(fèi)行為分類體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（娛樂、休閑類房地產(chǎn)）服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（餐飲、寫字樓、服務(wù)性公寓）物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（SHOPPINGMALL，大型購物中心，百貨商場(chǎng)，超市，家居建材店，以及各種類型產(chǎn)品旗艦店和專業(yè)店）按照建筑形式分類綜合建筑（多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃）項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)階段還面臨多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃問題，如果規(guī)劃不合理，會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)營。單體建筑（商業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立在特定地塊上建設(shè)，無其它房地產(chǎn)存在）面臨純商業(yè)問題一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)中等規(guī)模的購物中心將是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點(diǎn)以零售為主，商品檔次中檔偏高甚至更高，一般體重較大，超級(jí)購物中心又稱MALL，中等購物中心的服務(wù)半徑是區(qū)域型的，地鐵和地面公共交通將是疏導(dǎo)購物人流的主要方式。室內(nèi)外相結(jié)合的購物空間：商業(yè)步行街以零售商業(yè)為主，由一條城市主干輔道，輔之以廣場(chǎng)、街巷，形成一個(gè)相對(duì)的固定區(qū)域。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)群體鎖定于社區(qū)住戶。流通型商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)一般位置較好，常成行成市發(fā)展，以商品流通為主要功能。資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)：旅游地產(chǎn)泛指在旅游景點(diǎn)開發(fā)的經(jīng)營性物業(yè)，也指用于旅游用途的物業(yè)開發(fā)。選擇一個(gè)有前景的商業(yè)地產(chǎn)投資類型，需要發(fā)展商前瞻的眼光商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較二二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存亡大型商業(yè)地立項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報(bào)，是規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要的問題。各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個(gè)招商過程，才能避免因規(guī)劃不當(dāng)帶來的投資損失。二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn)；商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對(duì)性；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運(yùn)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)地地產(chǎn)與與住宅宅開發(fā)發(fā)的區(qū)區(qū)別土地開發(fā)流程土地獲取市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)銷售組織營銷策劃營銷策劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃研究商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場(chǎng)調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究項(xiàng)目立地條件研究商圈的確定和研究目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶定位目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)投資小業(yè)主定位目標(biāo)經(jīng)營客戶定位項(xiàng)目經(jīng)營特色定位項(xiàng)目經(jīng)營方式定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目形象定位整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案景觀設(shè)計(jì)方案交通組織設(shè)計(jì)方案銷售招商銷售交樓開業(yè)清盤持續(xù)經(jīng)營住宅開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵客觀市場(chǎng)調(diào)研微觀市場(chǎng)調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研形象定位市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶群定位產(chǎn)品定位整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)銷售團(tuán)隊(duì)組建營銷方式多樣化銷售團(tuán)隊(duì)組建招商團(tuán)隊(duì)組建以活動(dòng)營銷為主，較少投放廣告，廣告訴求以投資理念為主租金收收入自營收收入銷售收收入其他收收入二、商商業(yè)地地產(chǎn)與與住宅宅開發(fā)發(fā)的行行為比比較商業(yè)地地產(chǎn)的的利潤潤產(chǎn)生生模型型更為為復(fù)雜雜規(guī)劃層層面的的區(qū)別別開發(fā)流流程層層面的的區(qū)別別利益層層面的的區(qū)別別商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)要要平衡衡多種種權(quán)益益關(guān)系系開發(fā)商商小業(yè)主主經(jīng)營者者管理者者消費(fèi)者者出售出租出租商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)生生態(tài)鏈鏈商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益產(chǎn)產(chǎn)生模模型住宅開開發(fā)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益產(chǎn)產(chǎn)生模模型總銷售售收入入（銷售售額））總成本本利潤總收入總成本利潤商業(yè)地產(chǎn)的三種種盈利模式及五五個(gè)利潤密碼三三、商業(yè)地產(chǎn)的的三種盈利模式式及五個(gè)利潤密密碼只租不售只售不租又租又售，且租租且售SOHO地產(chǎn)六佰本大成國際購物中中心萬達(dá)廣場(chǎng)中糧大悅城三、商業(yè)地產(chǎn)的的三種盈利模式式及五個(gè)利潤密密碼盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類型盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類型只租不售分散出租租金高，開發(fā)商收益可最大化，物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營需充分重視前期的市場(chǎng)定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作，設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，對(duì)招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高，同時(shí)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大商業(yè)區(qū)域城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大的停車場(chǎng)及卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)。整體出租不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結(jié)算方便；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，升值空間較大，有利開發(fā)新項(xiàng)目，帶租約更有利于日后整體銷售收益低、在3~5%之間的回報(bào)率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強(qiáng)對(duì)租戶的評(píng)估。沒有商業(yè)專才、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營相對(duì)保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過3萬m2只售不租相對(duì)省力且風(fēng)險(xiǎn)較低失去了更大收益前景的可能性，商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定資金實(shí)力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式租金相對(duì)整體出現(xiàn)要高一些，風(fēng)險(xiǎn)分散、租金相對(duì)有一定保證物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)，如果某一層經(jīng)營失敗時(shí)，開發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場(chǎng)定位等），需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才；要求開發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫，并具備極強(qiáng)的招商能力資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商層（或片）與散結(jié)合出租模式主力店的進(jìn)駐有助于帶動(dòng)其它小商鋪的銷售，大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高，有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功動(dòng)作的條件要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金；需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對(duì)主力店的招租能力極高5萬m2以上的商場(chǎng)三種商業(yè)地產(chǎn)的的盈利模式對(duì)比比三、商業(yè)地產(chǎn)的的三種盈利模式式及五個(gè)利潤密密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位商業(yè)地發(fā)開發(fā)商商要具備長線贏贏利心態(tài)：（例如：上海正正大廣場(chǎng)、金源源茂，成功商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅開開發(fā)的利潤）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商商應(yīng)具備正視風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)心態(tài)：（防范物業(yè)管理理中存在的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、防范市場(chǎng)環(huán)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)）長線贏利與正視視風(fēng)險(xiǎn)，就是應(yīng)應(yīng)了“說得容易易做到難”的老老話三、商業(yè)地產(chǎn)的的三種盈利模式式及五個(gè)利潤密密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目需要一次投投資建成才能形形成商業(yè)氣氛，，因而所有的前前期投入都來自自開發(fā)商的積累累，而且在租售售過程中，為了了吸引主力店加加盟，開發(fā)商不不得不采取前幾幾年租期內(nèi)低租租金，甚至部分分免租金的形式式。成熟的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目通常是由由基金作為項(xiàng)目目的主要投資人人，或是開發(fā)完完成后由基金購購買，再進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一的租賃經(jīng)營營等。中國典型的融資資比例是：50％權(quán)益/50％貸款。三、商業(yè)地產(chǎn)的的三種盈利模式式及五個(gè)利潤密密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在在前期的策劃、招招商中期的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、以及后期的經(jīng)營管理理三個(gè)階段都需要要有高度專業(yè)化化水準(zhǔn)的操作能能力。發(fā)展商需要在專業(yè)商業(yè)投資、、管理與顧問公公司以及商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)公司的協(xié)助下，才能能使一個(gè)大型商商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到專專業(yè)化的高度。。商業(yè)地產(chǎn)的利潤潤密碼支持管理者的專專業(yè)意見開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費(fèi)者管理者站在城市建設(shè)的的高度帶動(dòng)城市市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展保證投資者的租租金收入預(yù)留經(jīng)營者的增增值空間符合消費(fèi)者的消消費(fèi)取向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的利益共同同體心態(tài)融資外腦共同利益主題定位政府三、商業(yè)地產(chǎn)的的三種盈利模式式及五個(gè)利潤密密碼智者說：賺錢的的買賣不一定是是成功的買賣，，成功的買賣是是雙方都滿意的的買賣。三、商業(yè)地產(chǎn)的的三種盈利模式式及五個(gè)利潤密密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤潤密碼分析歷史悠久的的商業(yè)街與當(dāng)代代成功的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展展具有“向心格局”，一個(gè)靈魂人人物（項(xiàng)目），，具有強(qiáng)烈的磁磁場(chǎng)效應(yīng)；商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具具有“集群效應(yīng)”，成行成市更更有利于商業(yè)地地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)發(fā)展。無論是向心格局局，還是集群效效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的相生相旺最最終歸為一點(diǎn)——成功的主題定位（用系系統(tǒng)的理論來分分析，包括市場(chǎng)場(chǎng)定位、消費(fèi)者者定位、業(yè)態(tài)定定位等）。心態(tài)融資外腦共同利益主題定位如何進(jìn)行商業(yè)定定位四如何進(jìn)行商業(yè)體體量定位如何進(jìn)行商業(yè)市市場(chǎng)定位如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)價(jià)格定位在確定項(xiàng)目以配配套為主題的方方向下1、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)體量定位外向型的社區(qū)商商業(yè)面積與住宅宅面積之比在5％—11％之間；中間型的商業(yè)面面積和住宅面積積之比在2％—5％之間；內(nèi)向型商業(yè)面積積與住宅面積的的2％以下。商業(yè)與住宅面積積配比法1、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)體量定位社區(qū)配套商業(yè)規(guī)規(guī)模=項(xiàng)目人口*人人均商業(yè)面積人均面積推算法法1、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)體量定位根據(jù)生活配套類類商業(yè)業(yè)態(tài)商家家開店規(guī)模所需需及項(xiàng)目適合引引進(jìn)的店鋪個(gè)數(shù)數(shù)推算匯總商業(yè)業(yè)規(guī)模（下表舉舉例）業(yè)態(tài)組合反推法法鼓掌掌如何進(jìn)行商業(yè)定定位四如何進(jìn)行商業(yè)體體量定位如何進(jìn)行商業(yè)市市場(chǎng)定位如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)價(jià)格定位2、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)市場(chǎng)定位項(xiàng)目立地條件研研究項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的的分析和生活結(jié)結(jié)構(gòu)研究區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)查與城市發(fā)展展規(guī)劃調(diào)查商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和和政策研究輻射區(qū)域的確定定和零售業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)研究競品及典型性案案例研究市場(chǎng)定位的推導(dǎo)導(dǎo)思路消費(fèi)者消費(fèi)行業(yè)業(yè)的調(diào)查與研究究2、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)市場(chǎng)定位[項(xiàng)目立地條件研研究]項(xiàng)目基本指標(biāo)——決定項(xiàng)目的產(chǎn)品品形式道路類別研究——依用途分交通樞樞紐、連接通道道、交通干道、、商業(yè)干道，如如王府井大街商商業(yè)干道，朝外外大街兼具商業(yè)業(yè)干道和交通干干道雙重功能，，商業(yè)干道是最好好的道路類別，，其次就是靠近近商業(yè)區(qū)的交通通干道；交通易達(dá)性研究究——是否有障礙物（（如交通欄隔）），消費(fèi)人群本本項(xiàng)目的車行和和人行來外部交交通動(dòng)線；周邊環(huán)境和目前前商業(yè)設(shè)施研究究——利用可借鑒資資源，進(jìn)行業(yè)業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營營或互補(bǔ)性；；2、如何進(jìn)行商商業(yè)市場(chǎng)定位位[項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境境的分析和生生活結(jié)構(gòu)研究究]總?cè)丝诩暗貐^(qū)區(qū)人口結(jié)構(gòu)、、職業(yè)構(gòu)成、、家庭戶數(shù)構(gòu)構(gòu)成、收入水水平、消費(fèi)水水平等GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況況全社會(huì)消費(fèi)品品零售總額全市商業(yè)增加加值城鄉(xiāng)居民的人人均可支配收收入城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄蓄存款余額開發(fā)任何一個(gè)個(gè)項(xiàng)目都涉及及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的的分析和研究究，尤其是商商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，其開發(fā)發(fā)周期長、投投資大，受經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政政策的影響大大。2、如何進(jìn)行商商業(yè)市場(chǎng)定位位[商業(yè)發(fā)展規(guī)劃劃和政策研究究]城市商業(yè)發(fā)展展目標(biāo)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃2004年初，國家經(jīng)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員員會(huì)國內(nèi)貿(mào)易易局下發(fā)了《關(guān)于城市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工工作的指導(dǎo)意意見》《關(guān)于進(jìn)一步做做好大中城市市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃工作的通通知》《關(guān)于加強(qiáng)城市市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃的通知》三個(gè)文件，要要求直轄市、、計(jì)劃單列市市、省會(huì)城市市盡快制定商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃劃，未制定的的不得上報(bào)外外商投資商業(yè)業(yè)企業(yè)項(xiàng)目。。目前包括北京京等省會(huì)城市市和計(jì)劃單列列市已經(jīng)完成成了該項(xiàng)工作作，在對(duì)大型型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程中中，開發(fā)商及及時(shí)了解商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局局規(guī)劃非常關(guān)關(guān)鍵，避免政政策性的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)設(shè)。2、如何進(jìn)行商商業(yè)市場(chǎng)定位位[區(qū)域城市結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)查與城市市發(fā)展規(guī)劃調(diào)調(diào)查]公共設(shè)施狀況況交通體系狀況況道路狀況、通通行量城市性質(zhì)與功功能特點(diǎn)各項(xiàng)城市的機(jī)機(jī)能城市規(guī)劃2、如何進(jìn)行商商業(yè)市場(chǎng)定位位[輻射區(qū)域的確確定和零售業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)研究]地區(qū)間的銷售售動(dòng)向商業(yè)地區(qū)間的的競爭狀況業(yè)種間的銷售售動(dòng)向大型主力店的的動(dòng)向以上綜合反映映的各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)定定位、業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)提供定性的參考分析。。2、如何進(jìn)行商商業(yè)市場(chǎng)定位位[競品及典型性性案例研究]規(guī)模客流量提供的產(chǎn)品或或服務(wù)、收益益情況交通來源優(yōu)劣和劣勢(shì)從以上幾個(gè)方方面分析其現(xiàn)現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特特點(diǎn)，以便做做競爭分析，，進(jìn)行差異化的定位，同時(shí)時(shí)提煉出本項(xiàng)項(xiàng)目可借鑒和需要規(guī)避的因素。2、如何進(jìn)行商商業(yè)市場(chǎng)定位位[消費(fèi)者消費(fèi)行行為的調(diào)查與與研究]人口結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平購買行為分析析收入水平交通和出行方方式通過以上方面面對(duì)消費(fèi)者消消費(fèi)行業(yè)進(jìn)行行定量和定性性研究。2、如何進(jìn)行商商業(yè)市場(chǎng)定位位市場(chǎng)定位傳達(dá)達(dá)的是項(xiàng)目的的精髓、項(xiàng)目目的宗旨大眾化定位VS特色化定位大眾化定位法法適合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目所在地地有足夠消費(fèi)費(fèi)群、沒有激激烈競爭，采采用該定位方方式可以取得得穩(wěn)定收益，，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小??；特色化定位法法表現(xiàn)在兩方面面：特色主題題、特色服務(wù)務(wù)。該定位方方式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大，但一一旦成功，較較易形成品牌牌。有了特色色才具有不可可替代性，從從而具有競爭爭。2、如何進(jìn)行商商業(yè)市場(chǎng)定位位大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)是不斷培育、不不斷發(fā)展的，在原有項(xiàng)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上上，發(fā)展商可可以再度開發(fā)有競爭力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)定位四如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)體量定位如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)市場(chǎng)定位如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)價(jià)格定位3、如何進(jìn)行商商業(yè)業(yè)態(tài)定位位商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目的業(yè)態(tài)組合合定位不是一成不變變的，隨著客觀觀市場(chǎng)條件的的變化，項(xiàng)目目的業(yè)態(tài)組合合會(huì)發(fā)生一定定的變化，從最初的業(yè)業(yè)態(tài)組合到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)組合，，必定要經(jīng)過過一個(gè)陣痛期。3、如何進(jìn)行商商業(yè)業(yè)態(tài)定位位初步業(yè)態(tài)規(guī)劃劃根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目所輻射射的商圈消費(fèi)費(fèi)群的特性，，消費(fèi)習(xí)性及及潛力后，評(píng)評(píng)選集客力強(qiáng)且具具市場(chǎng)競爭力力的業(yè)態(tài)組合合。初步業(yè)態(tài)組合定位位商圈業(yè)態(tài)普查供給面調(diào)查消費(fèi)者意見調(diào)查需求面調(diào)查根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目所輻射的商圈范范圍的業(yè)態(tài)普查結(jié)結(jié)果，選出商業(yè)機(jī)能較強(qiáng)的業(yè)業(yè)態(tài)，并兼顧涵蓋各類類型的業(yè)態(tài)。參照國內(nèi)外標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營管理制度下運(yùn)作，可以達(dá)到績效相互補(bǔ)充的功能。國內(nèi)外標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)參照3、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目初步經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)比例試算方法：：供給面商圈各業(yè)態(tài)營業(yè)額的比例例，與需求面的消費(fèi)費(fèi)者最常去的業(yè)態(tài)的消費(fèi)比例，再加上消費(fèi)者最最希望增加業(yè)態(tài)的消消費(fèi)金額的比例，三項(xiàng)比例平均之之后，得出商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例例及面積分配比例例。3、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位最終終確定：初步業(yè)態(tài)定位主力店招商反饋調(diào)整業(yè)態(tài)組合確定設(shè)計(jì)方案、政政府報(bào)批如何進(jìn)行商業(yè)定位位四如何進(jìn)行商業(yè)體量量定位如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)定位如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格格定位價(jià)格定位的重要性性地段與價(jià)格是影響商業(yè)物業(yè)銷銷售成交的兩大因因素，而其中地段是一個(gè)固定不不變的因素，可塑性程程度不高，價(jià)格則是一個(gè)可變變因素，在市場(chǎng)競爭中可可根據(jù)對(duì)手的情況況進(jìn)行調(diào)整，在地地段因素基本一定定的情況下，價(jià)格格因素對(duì)商鋪成交交將起決定作用。。在很多發(fā)展商看來來，建設(shè)一個(gè)好的商場(chǎng)場(chǎng)并不難，判斷“商鋪賣多少錢市場(chǎng)場(chǎng)才能接受”也并并不難，難的是怎樣才能在最短的的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目目的銷售，迅速回籠開發(fā)資資金，降低投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，爭取更大的的利潤，這就取決決于價(jià)格策略。有競爭優(yōu)勢(shì)的價(jià)價(jià)格，有符合市場(chǎng)場(chǎng)需要的間隔、配配套、商業(yè)氛圍，，促進(jìn)項(xiàng)目銷售自自然水到渠成。4、如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)價(jià)格定位市場(chǎng)比較法成本定價(jià)法銷售價(jià)格=開發(fā)成本+發(fā)展商目標(biāo)利潤租金反推法可以看出，銷售價(jià)價(jià)格的的確定，在在很大程度上受發(fā)發(fā)展商的綜合開發(fā)發(fā)實(shí)力（如開發(fā)能能力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、、開發(fā)水平等）制制約。從理論上看看，這個(gè)定價(jià)方法法能夠達(dá)到發(fā)展商商收回投資、賺取取利潤的開發(fā)目的的，但站在投資者者的角度來說，這