房地產(chǎn)評(píng)估案例分析報(bào)告參照

案例一一、估價(jià)對(duì)象概況本工程估價(jià)對(duì)象為某處寫字樓，共用地面積1362.5826m2，建筑面積11359.1784m2，用途為辦公。估價(jià)對(duì)象地處繁華地段，交通便捷，市政配套設(shè)202317轉(zhuǎn)讓。三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)四、估價(jià)依據(jù)GB/T50291-1999)；五、估價(jià)原則1、遵循合法原則，以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)；2、遵循替代原則，估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格；六、估價(jià)方法法進(jìn)展估價(jià)。一、市場比較法的公開市場價(jià)值。市場比較法計(jì)算公式為：其中：V=待估房地產(chǎn)價(jià)值；V0=比較實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格；A=待估房地產(chǎn)交易狀況指數(shù)；A0B=待估房地產(chǎn)估價(jià)期日房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)；B0C=待估房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)；C0D=待估房地產(chǎn)個(gè)別因素條件指數(shù)；D0=比較實(shí)例房地產(chǎn)個(gè)別因素條件指數(shù)。選取比較實(shí)例〔見表1〕比較實(shí)例ABC資料來源房管局資料房管局資料房管局資料名 稱寶利大廈天秀大廈寶利大廈地 址解放北路環(huán)市中路解放北路用 途寫字樓寫字樓寫字樓竣工年月202320232023交易日期2023.22023.12023.2單價(jià)(元/m2)10035850010201區(qū)域環(huán)境良好良好良好交通狀況良好良好良好市政設(shè)施齊全齊全齊全繁華程度繁華繁華繁華臨街狀況臨街臨街臨街總層數(shù)高層高層高層實(shí)例樓層629外部裝修較好較好較好內(nèi)部裝修無無簡潔 相關(guān)設(shè)備安裝較好較好較好 因素舊程度樓樓樓 的修〔見2〕實(shí)例ABC調(diào)整后實(shí)例10035850010201單價(jià)(元/m2)修正工程比較數(shù)比較情比較數(shù)比較情比較數(shù)況說明況說明交易狀況修正100/100正常100/100正常100/100正常交易日期修正99/100下降97/100下降97/100下降區(qū)域因素修正100/115案例佳100/99稍差100/115個(gè)別因素修正100/122案例佳100/113案例佳100/125修正后單價(jià)(元/m2)708173706883〔7081+7370+6883〕/37110〔元/m2評(píng)估值為：7110×11359.178480,763,800〔元〕二、本錢法本錢法是以開發(fā)或建筑估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的公開市場價(jià)值。本錢法計(jì)算公式為：VCLCBqB (1)其中：V=待估房地產(chǎn)價(jià)值；CL=待估房地產(chǎn)樓面地價(jià)；CB=待估房地產(chǎn)建筑物重置價(jià)格；qB=待估房地產(chǎn)建筑物成率。CL

=S×A1×A2×A3

(2)-----------------------------------------------其中，CL—樓面地價(jià)；SA2—個(gè)別因素修正系數(shù)；A1=＜1——1/〔1+i〕n＞／＜1——1/〔1+i〕n＞ 〔3〕其中i—折現(xiàn)〔一年期存款利率為2.25%風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取4%則in—最高出讓年限； N—剩余使用年限；選取基準(zhǔn)樓面地價(jià)s：該地商業(yè)用二級(jí)地的基準(zhǔn)樓面地價(jià)s=4560元/m2a1：因該地塊剛辦完有償使用手續(xù)，取得商業(yè)用地的最高出讓年限，所以，由公式〔3〕A1=1.0A2：評(píng)估對(duì)象所處位置交通便利，根底配套設(shè)施齊全，所以，確定取修正系數(shù)為：1.02市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)A310的調(diào)查，覺察其轉(zhuǎn)讓價(jià)格與基準(zhǔn)地價(jià)之比為：0.9:1A3=0.9求得樓面地價(jià),由公式〔2〕得：=元/m2。則：CL=4190×11359.1784 47,594,960〔元〕求建筑物重置價(jià)格CBCB=前期費(fèi)用+綜合造價(jià)+其他費(fèi)用+資金本錢+利潤 (4)綜合造價(jià)〔包括土建、裝修及安裝工程造價(jià)〕1398/m2裝修：800/m2給排水及電照：110/m2因此，綜合造價(jià)=1398+800+110+244=2552〔元/m2〕前期費(fèi)用〔包括可行性爭論，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)等〕3%，則：2552×3%=77〔元/m2〕其它費(fèi)用(包括工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、配套費(fèi)等)14.5%，則：2552×14.5%=370〔元/m2〕資金本錢5.85%，則：(2552+77+370)×5.85%×1/2=88〔元/m2〕利潤房的建設(shè)規(guī)模及對(duì)同類房屋的調(diào)查狀況確定其開發(fā)利潤為綜合造價(jià)的20%，則： (2552+77+370)×20%=600〔元/m2〕重置價(jià)值由公式(4)得：重置單價(jià)=2552+77+370+88+600=3685〔元/m2，取整為3690元/CB=3690×11359.1784 41,915,370〔元〕q求建筑物成率B用年限和尚可使用年限，利用年限法，綜合評(píng)定出其成率。成率=尚可使用年限已使用年限+尚可使用年限〔5〕931q則由公式〔5〕得：B＝31/〔9+31〕×100%=78%則由公式〔1〕得：V=47,594,960+41,915,370×78% 80,288,900〔元〕估價(jià)結(jié)果確定80,526,4007090/平方米。比較產(chǎn)的實(shí)際本錢。與待評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易較多時(shí)，市場比較法才是最有效的評(píng)估方法。但市場比較法也受很多限制，主要有時(shí)間性、可替代性、非單一性、正常性、可修正性、合法性，所以選取市場比較法肯定要符合條件結(jié)合實(shí)際狀況 例承受市場比較法更好。案例二一、估價(jià)對(duì)象概況全，據(jù)現(xiàn)場勘察，估價(jià)對(duì)象的修理保養(yǎng)狀況良好，使用正常。具體狀況如下表：房屋全部權(quán)證號(hào)*********************房屋全部權(quán)人*** 產(chǎn)別私產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商品房 樓號(hào)或幢號(hào)11房屋坐落*** 房號(hào)及部位603

9〔-2〕層 所在層數(shù) 6

建筑物狀況分

(m2)房屋構(gòu)造

104.29鋼混

商業(yè)

析二、估

狀況的描述

所在樓層6使用狀況所在樓層6使用狀況正?，F(xiàn)狀用途住宅景觀較好戶型兩室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺(tái)臨街狀況兩側(cè)臨街較好各房間朝向南維護(hù)保養(yǎng)及成狀況較好衛(wèi)生間貼瓷磚；板吊頂；門窗：防盜戶門，室門為木門塑鋼窗；設(shè)備：衛(wèi)生間一般潔具，廚房配整體高檔櫥柜。三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：20233四、價(jià)值定義〔名詞解釋〕權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。五、估價(jià)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法》《中華人民共和國土地治理法》《中華人民共和國擔(dān)保法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》GB/T50291-1999】】六、估價(jià)原則1、遵循合法原則，以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)；23、遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。象最高最正確使用下的價(jià)值。七、估價(jià)方法價(jià)的根本方法。市場比較法區(qū)域以及個(gè)別因素等差異，修正得出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值水平。收益復(fù)原法該方法是依據(jù)托付方供給的相關(guān)資料，結(jié)合估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)期的收益水而求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。八、估價(jià)測(cè)算過程選擇交易案例比較求出房地產(chǎn)價(jià)值。具體選擇原則和案例條件描述如下：選擇案例原則：1、與估價(jià)對(duì)象應(yīng)屬于同一供需圈，用途一樣。表一：案例狀況說明表〔單價(jià)：元/平方米〕比較案例工程名稱位置萬泉商物業(yè)用途交易面積價(jià)格交易日期裝修狀況樓層建成年月A務(wù)花園務(wù)花園商業(yè)58.3308592023.2精裝修7/92023B萬泉商萬泉商商業(yè)420 309522023.2精裝修1/22023務(wù)花園務(wù)花園C萬泉商萬泉商商業(yè)289 449832023.2精裝修2/62023務(wù)花園務(wù)花園建立價(jià)格可比根底上述三個(gè)案例與估價(jià)對(duì)象的計(jì)價(jià)方式全都。進(jìn)展交易狀況修正上述三個(gè)案例與估價(jià)對(duì)象均為正常交易，故修正系數(shù)為100%。進(jìn)展市場狀況修正2100%。區(qū)位因素修正估價(jià)對(duì)象ABC區(qū)域因素 因素分值說明因素說明分值因素說明分值因素說明分值商業(yè)繁華度較繁華100較繁華100較繁華100較繁華100交通便捷度較便捷100較便捷100較便捷100較便捷100100100100100臨街寬度與深度根本全都100根本全都100根本全都100根本全都100臨街道路狀況兩側(cè)臨次干道100兩側(cè)臨次干道100兩側(cè)臨次干道100兩側(cè)臨次干道100宗地狀況可規(guī)章100規(guī)章100規(guī)章100規(guī)章100利用程度根底設(shè)配套100配套齊全100配套100配套100施狀況齊全齊全齊全距區(qū)域中0.5KM1000.5KM1000.5KM1000.5KM100心距離修正系數(shù)——100%100%100%估價(jià)對(duì)象A估價(jià)對(duì)象ABC實(shí)物狀況狀況分值說明狀況說明分值狀況分值說明狀況說明分值建筑構(gòu)造磚混 100磚混100磚混 100磚混100成率202310020231002023年1002023100裝修狀況精裝 100精裝100精裝 100精裝100朝向南 100南100南 100南100戶型構(gòu)造較好 100較好100較好 100較好100樓層修正6/9 1007/9981/2 1102/6107景觀較好 100較好100較好 100較好100物業(yè)治理好 100好100好 100好100修正系數(shù)——102.04%90.91%93.46%權(quán)益狀況修正一、成交價(jià)格單價(jià)元/m230859一、成交價(jià)格單價(jià)元/m2308593095244983求取比準(zhǔn)價(jià)格市場法估價(jià)測(cè)算匯總表單位可比實(shí)1可比實(shí)2可比實(shí)3總價(jià)元或萬元——————二、成交日期年月2023.22023.22023.2三、建立比較基準(zhǔn)后價(jià)格——308593095244983統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后價(jià)格——308593095244983統(tǒng)一付款方式后價(jià)格——308593095244983統(tǒng)一價(jià)格單位后價(jià)格——308593095244983四、交易狀況修正后價(jià)格——308593095244983交易狀況修正系數(shù)％100%100%100%五、市場狀況調(diào)整后價(jià)格——308593095244983市場狀況調(diào)整系數(shù)％100%100%100%六、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后價(jià)——314892813842041格區(qū)位狀況調(diào)整后價(jià)格——308593095244983區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)％100%100%100%實(shí)物狀況調(diào)整后價(jià)格——314892813842041實(shí)物狀況修正系數(shù)％102.04%90.91%93.46%權(quán)益狀況調(diào)整后價(jià)格——314892813842041權(quán)益狀況修正系數(shù)％100%100%100%總價(jià)萬元353.43七、測(cè)算結(jié)果單價(jià)七、測(cè)算結(jié)果單價(jià)元/m233889收益年限為有限年的收益復(fù)原法計(jì)算的根本公式為：V——房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格A——房地產(chǎn)的將來第一年凈運(yùn)營收益Y——房地產(chǎn)的酬勞率g——凈收益逐年遞增的比例t——房地產(chǎn)的收益年限2023403232房地產(chǎn)年總收益估價(jià)對(duì)象位于海淀區(qū)萬柳東路11號(hào)603號(hào)，通過估價(jià)人員對(duì)該地區(qū)同類房地產(chǎn)的市場調(diào)查可知，該區(qū)域住宅用房的建筑面積租金在3.5-4.0/平方米?5%，104.29米。則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收益為：3.8×104.29×365×〔1-5%〕÷10000=13.74〔萬元〕年總經(jīng)營本錢治理費(fèi)，指工作人員的工資、福利等相關(guān)費(fèi)用,依據(jù)同類房地產(chǎn)的一般治理1.5%，則治理費(fèi)為：13.74×1.5%=0.21〔萬元〕綜合確定其重置價(jià)為3500元/平方米。修理保養(yǎng)費(fèi)按房屋重置價(jià)值的1%計(jì)算，則修理保養(yǎng)費(fèi)為：3500×104.29×1%÷10000=0.37〔萬元〕5％計(jì)征，依據(jù)稅法規(guī)定，取租金收入的5％計(jì)算，則綜合稅為：13.74×5%÷10000=0.33〔萬元〕0.1%計(jì)算，則保險(xiǎn)費(fèi)為：3500×104.29×0.1%÷10000=0.04〔萬元〕年總經(jīng)營本錢＝A+B+C+D=1.31〔萬元〕年純收益年純收益=年總收益-年總經(jīng)營本錢=13.74-1.31=12.43〔萬元〕凈收益增長率3%。房地產(chǎn)價(jià)值依據(jù)有關(guān)資料，目前該地區(qū)的房地產(chǎn)投資存在肯定風(fēng)險(xiǎn),故在選取房地產(chǎn)復(fù)原20232.25%，綜合分析以上各方面因素，5%。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值=12.43÷〔5%-3%〕×［1-〔1+3%〕32÷〔1+5%〕32］=285.63〔萬元〕估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)樓面單價(jià)=285.63÷104.29×1000