以宏觀經(jīng)濟(jì)角度分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)

精品整理以宏觀經(jīng)濟(jì)角度分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從宏觀經(jīng)濟(jì)角度看中國(guó)房地產(chǎn)是筆者情有獨(dú)鐘的一個(gè)角度,但以前從未系統(tǒng)地從這個(gè)角度進(jìn)行梳理?，F(xiàn)借此文提出六大展開性的觀點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段將根本決定房地產(chǎn)的發(fā)展為什么中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼?一個(gè)最主要的原因是中國(guó)進(jìn)入了人均1000-4000美元的發(fā)展階段,這個(gè)階段正是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金階段,在一定收入支撐下的旺盛消費(fèi)成為房地產(chǎn)發(fā)展恒久的“經(jīng)濟(jì)加速器”。為什么中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平還不夠,基本上還處在第二產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)還是房地產(chǎn)開發(fā),而不像西方那樣,房地產(chǎn)業(yè)已成為標(biāo)準(zhǔn)的第三產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)金融和服務(wù)大大超過(guò)建筑業(yè)的規(guī)模,原因亦在于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段還比較低,人均收入還比較低。中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展尚待天時(shí)。寫到這兒,不禁想到前年,見到萬(wàn)科的老總王石,問萬(wàn)科的最新動(dòng)態(tài)是什么,答曰“成立研究院”,再問研究什么,復(fù)答曰“研究標(biāo)準(zhǔn)件,新型建筑方式”等等。呵呵,原來(lái)轟轟烈烈的中國(guó)房地產(chǎn)其實(shí)一直處于各個(gè)項(xiàng)目各自為戰(zhàn)的“農(nóng)業(yè)時(shí)代”,這才剛剛開始進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；?、集約化的工業(yè)時(shí)代,離后工業(yè)時(shí)代還遠(yuǎn)著呢!房地產(chǎn)的發(fā)展也將引領(lǐng)一段時(shí)期內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行房地產(chǎn)的厲害,在于他拉動(dòng)的產(chǎn)業(yè)巨多,據(jù)說(shuō)高達(dá)130多個(gè)行業(yè),這使得房地產(chǎn)的大車一經(jīng)啟動(dòng),對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響便舉足輕重。本輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),最早就是從房地產(chǎn)增長(zhǎng)發(fā)力開始的。早在2000年,汽車等其他產(chǎn)業(yè)還沒有預(yù)熱時(shí),房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)均已超過(guò)30%,可以說(shuō)引領(lǐng)了新一輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大潮的潮頭。在過(guò)去幾年,房地產(chǎn)對(duì)每年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一般直接貢獻(xiàn)在1個(gè)多點(diǎn),間接貢獻(xiàn)高達(dá)2-3個(gè)點(diǎn),功莫大焉!即使對(duì)房地產(chǎn)頗有微詞的央行,在最新政策報(bào)告中,也給了充分肯定。算起來(lái),2005年,房地產(chǎn)的投資幾乎相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的13%,房地產(chǎn)業(yè)成了中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)獨(dú)有的增長(zhǎng)模式將影響房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展這么快,不僅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段有關(guān),與對(duì)過(guò)去的補(bǔ)課有關(guān),還與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式有關(guān)。眾所周知,中國(guó)的一個(gè)獨(dú)特的增長(zhǎng)特色是“諸侯經(jīng)濟(jì)”,即各個(gè)地方政府無(wú)不懷有強(qiáng)烈的政績(jī)沖動(dòng)。而在房地產(chǎn)的發(fā)展上,地方政府與開發(fā)商實(shí)際上形成了“你發(fā)財(cái)我發(fā)展”這樣一種增長(zhǎng)模式。對(duì)于地方官員來(lái)說(shuō),只要土地賣出去,城市建起來(lái),我的政績(jī)就有了。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),只要有土地,有政府支持,那就是最佳的商業(yè)發(fā)展時(shí)機(jī),哪管有人因此失去土地,哪管身后罵名滾滾來(lái)?！澳惆l(fā)財(cái)我發(fā)展”這句話還沒有完全道盡這一發(fā)展模式的秘訣,還要加上一句“成本社會(huì)掏”,才算完整。最主要的成本,當(dāng)然是失地農(nóng)民來(lái)掏,另外環(huán)境污染等方面的成本則是全社會(huì)來(lái)掏。而成本的節(jié)省就是地方政府收入和開發(fā)商的利潤(rùn)。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心調(diào)查,農(nóng)民從土地轉(zhuǎn)換與增值中拿到的收益不到全部的5%,45%地方政府拿走了,55%開發(fā)商拿走了,農(nóng)民在城市化過(guò)程中因此而導(dǎo)致的損失可能以數(shù)十萬(wàn)億人民幣計(jì)。為什么農(nóng)民窮?土地產(chǎn)權(quán)不在手,土地收益拿不到是關(guān)鍵。為什么中國(guó)會(huì)迅速形成一批暴富,同時(shí)又形成一批赤貧,原因亦在于此?！澳惆l(fā)財(cái)我發(fā)展、成本社會(huì)掏”是刺激中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展陷入瘋狂發(fā)展的“制度加速器”。宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)發(fā)展政策、房地產(chǎn)調(diào)控有密切關(guān)系房地產(chǎn)是如此特殊的產(chǎn)業(yè),它對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展有如此重要的影響。這使得各國(guó)政府往往視房地產(chǎn)發(fā)展為戰(zhàn)略棋子。在中國(guó),1997年后,經(jīng)濟(jì)進(jìn)入亞洲金融危機(jī)后的衰疲狀態(tài),房地產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是能重振景氣的法寶,政府因此出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策,終使房地產(chǎn)走到時(shí)代舞臺(tái)的中央,隨之也帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)回升。而隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向過(guò)熱,政府的政策導(dǎo)向也開始發(fā)生變化,對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控也終于走到前頭。所謂陰陽(yáng)變化,物極必反,此理天下皆同。需要特別提出的是,很多不從宏觀角度看房地產(chǎn)的人,往往看不到房地產(chǎn)調(diào)控與宏觀調(diào)控的微妙關(guān)系,當(dāng)然也就看不清房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)之間的微妙關(guān)系。比如,整理這幾年的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),你會(huì)發(fā)現(xiàn),最“過(guò)熱”的并不是房地產(chǎn),而是帶“外”字的一系列數(shù)據(jù),如外貿(mào)增長(zhǎng),外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)等等。這說(shuō)明外需過(guò)熱是當(dāng)前總需求過(guò)熱的特別重要的原因,但是,出口導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)每年給中國(guó)新增就業(yè)的貢獻(xiàn)是200萬(wàn),在增長(zhǎng)優(yōu)先的宏觀政策導(dǎo)向下,通過(guò)調(diào)整外匯進(jìn)而調(diào)整外需讓政府感覺投鼠忌器,非常為難。在這種情況下,不調(diào)外需而是通過(guò)調(diào)控房地產(chǎn)來(lái)調(diào)控內(nèi)需便成為首選之策。所以,房地產(chǎn)調(diào)控固然有其自身原因,更有其微妙的宏觀原因。房地產(chǎn)調(diào)控在一定程度上是調(diào)控外需的替代。2005年,中國(guó)凈出口達(dá)歷史紀(jì)錄,從宏觀角度看,是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)為出口部門承受了調(diào)控的成本。宏觀參數(shù)的調(diào)整將對(duì)房地產(chǎn)起到舉足輕重的影響很多人看房地產(chǎn)需求,看的是潛在需求,而不是附加貨幣價(jià)格的需求,其實(shí)這個(gè)看法完全不對(duì),真正要看的是附加貨幣價(jià)格的需求,因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)承認(rèn)的需求從來(lái)都是附加貨幣價(jià)格的有效需求。房地產(chǎn)目前很強(qiáng)勢(shì),外部形勢(shì)好是關(guān)鍵。假設(shè)目前開發(fā)貸款是3.1億元,消費(fèi)貸款是1.9億元,加起來(lái)是5個(gè)億,如果利率調(diào)兩個(gè)點(diǎn),則意味著開發(fā)商和購(gòu)房者要增加成本1000億元,房地產(chǎn)行業(yè)隨時(shí)有可能變成一個(gè)全行業(yè)虧損的行業(yè)。所以,影響最大的不是別的,正是宏觀參數(shù)。匯率的調(diào)整與否對(duì)房地產(chǎn)的影響也很大。日本長(zhǎng)期不調(diào)匯率,導(dǎo)致大量外匯流入房地產(chǎn),導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫,而在匯率大調(diào)后,大量資金投資美國(guó)和東南亞,房地產(chǎn)泡沫轟然倒塌。有道是,“形勢(shì)比人強(qiáng)”。房地產(chǎn)的盛衰,全在于“形勢(shì)”。收入分配將最終決定房地產(chǎn)發(fā)展模式我曾經(jīng)和發(fā)展商爭(zhēng)論中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格是否合理。發(fā)展商掐著指頭說(shuō)房?jī)r(jià)是合理的,每一個(gè)項(xiàng)目地的成本是多少,剩下的部分稅收是多少,利潤(rùn)只有多少,還強(qiáng)調(diào)中國(guó)的商品房只是少數(shù),商品房的高價(jià)是合理的,開發(fā)商為富人建房也是合理的,云云。不能說(shuō)這樣的分析一點(diǎn)道理沒有,但最終結(jié)論肯定是錯(cuò)的。問題在什么地方呢?在于開發(fā)商沒有宏觀與全局的眼光。從宏觀的角度,我們可以清晰地看出,由于權(quán)力資本、社會(huì)保障以及中國(guó)目前“你發(fā)財(cái)我發(fā)展、成本社會(huì)掏”的城市化發(fā)展模式等因素,中國(guó)社會(huì)已經(jīng)陷于兩極分化的收入分配格局,越來(lái)越多的低收入者涌入城市(每年在1000萬(wàn)-2000萬(wàn)),這樣一種收入分配格局是不可能支撐中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的。其導(dǎo)致的必然結(jié)果就是開發(fā)商只為富人建房子,而大多數(shù)的窮人尤其是城市化以來(lái)的所謂“新市民”因上無(wú)片瓦下無(wú)立足之地而與政府和開發(fā)商形成對(duì)立情緒。有人說(shuō),“有房住不等于有住房”,更有人說(shuō),窮人應(yīng)該去住廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。如果社會(huì)的主流階層是中產(chǎn)階級(jí),窮人和富人都很少,這樣的處理并無(wú)不妥,但如果窮人成為大多數(shù),這樣的解決辦法就是畸形的,