房地產(chǎn)基本知識培訓(xùn)教程

中原房地產(chǎn)基本知識精品培訓(xùn)教程整理：三生石房地產(chǎn)基本知識1、房地產(chǎn)一級市場房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。房地產(chǎn)基本知識2、房地產(chǎn)二級市場房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。房地產(chǎn)基本知識3、房地產(chǎn)三級市場房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问?。房地產(chǎn)基本知識4、商品房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分內(nèi)銷商品房和外銷商品房。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項(xiàng)目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。商品房/單位產(chǎn)權(quán)房/使用權(quán)房/安居房/平價房房地產(chǎn)基本知識5、單位產(chǎn)權(quán)房單位產(chǎn)權(quán)房（或系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房），是產(chǎn)權(quán)屬單位所有的房屋。這種房屋一般沒有申報商品房計劃，是單位自建或者參加聯(lián)建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。房地產(chǎn)基本知識6、使用權(quán)房房屋只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，俗稱使用權(quán)房。嚴(yán)格來說，所謂購買使用權(quán)只是房屋所有人和使用人之間的一種租賃關(guān)系。房地產(chǎn)基本知識7、安居房直接以成本價向中低收入家庭出售而建設(shè)的住房。現(xiàn)階段安居房按成本價向中低收入家庭無房、危房戶和住房困難戶出售。安居房成本價由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（包括50%小區(qū)級非經(jīng)營性公建配套費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金構(gòu)成。

房地產(chǎn)基本知識8、平價房平價房是根據(jù)國家安居工程實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應(yīng)、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認(rèn)定。房地產(chǎn)基本知識9、購買內(nèi)銷商品房的對象有哪些規(guī)定？境內(nèi)外企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、其他組織具備合法身份證明的中國公民、在境外留學(xué)或工作未取得長期居留權(quán)的中國公民在境內(nèi)注冊的“三資“企業(yè)（限于購買新建內(nèi)銷商品住宅，供本單位員工居?。７康禺a(chǎn)基本知識10、購買外銷商品房房的對象有哪些規(guī)規(guī)定？外銷商品房可以出出售給除法律另有有規(guī)定外的中華人人民共和國境內(nèi)外外的公司、企業(yè)、其他他組織和個人。房地產(chǎn)基本知識11、房屋建筑面積、、住宅使用面積和和居住面積房屋建筑面積是房房屋各層面積的總總和。每層建筑面面積按建筑物勒腳以上外墻面積積水平截面計算。。建筑面積包括使用用面積、輔助面積積和結(jié)構(gòu)面積三部部分。住宅使用面積是指指住宅分戶門內(nèi)全全部可供使用的凈凈面積的總和，包包括臥室、起居室室、廳、廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、壁櫥、陽陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯梯等等。住宅居住面積是是指住宅分戶門門內(nèi)的臥室和起起居室等的凈面面積的總和。房地產(chǎn)基本知識識12、建筑面積計算算的規(guī)則計算建筑面積的的范圍：單層建筑物不論論其層高均按一一層計算，其建建筑面積按建筑筑物外墻勒角以以上的外圍水平平面積計算。單單層建筑物內(nèi)如如帶有部分樓層層者，亦應(yīng)計算算建筑面積多層建筑物的建建筑面積按已建建筑面積的總和和計算，其底層層按建筑物外墻墻勒角以上外圍圍水平面積計算算，二層及二層層以上按外墻外外圍水平面積計計算。計算建筑面積的的范圍層高超過2.2米的地下室、半半地下室、地下下車庫、倉庫、、商店、地下指指揮部等及相應(yīng)應(yīng)出入口的建筑筑面積按其上口口外墻（不包括括采光井、防潮潮層及其保護(hù)墻墻）外圍的水平平面積計算。用深基礎(chǔ)做架空空層加以利用，，層高超過2.2米的，按架空層層外圍的水平面面積的一半計算算建筑面積。坡地建筑利用吊吊腳做架空層加加以利用且層高高超過2.2米，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)外圍水平面積積計算建筑面積積。穿過建筑物的通通道和建筑物內(nèi)內(nèi)的門廳、大廳廳不論其高度如如何，均按一層層計算建筑面積積。門廳、大廳廳內(nèi)回廊部分按按其水平投影面面積計算建筑面面積。計算建筑面積的的范圍電梯井、提物井井、垃圾道、管管道井等均按建建筑物自然層計計算建筑面積。。舞臺燈光控制室室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外外圍水平面積乘乘以實(shí)際層數(shù)計計算建筑面積。。建筑物內(nèi)的技術(shù)術(shù)層（管道層、、附層、夾層））是指房屋的局局部層次，層高高超過2.2米的，按其墻外外圍水平面積計計算建筑面積。。與建筑物連接的的有柱雨篷按柱柱外圍水平面積積計算建筑面積積；獨(dú)立柱雨篷篷按其頂蓋水平平投影面積的一一半計算建筑面面積計算建筑面積的的范圍有柱的車棚、貨貨棚、站臺等按按柱外圍水平面面積計算建筑面面積；單排柱、、獨(dú)立柱的車棚棚、貨棚、站臺臺等按其頂蓋水水平投影面積的的一半計算建筑筑面積。突出屋面的有圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯梯間、水箱間、、電梯機(jī)房等按按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍圍水平面積計算算建筑面積。突出墻外的門斗斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外外圍水平面積計計算建筑面積。。封閉陽臺、挑廊廊，按其水平投投影面積計算建建筑面積。凹陽陽臺、挑陽臺按按其水平投影面面積的一半計算算建筑面積。計算建筑面積的的范圍建筑物墻外有頂頂蓋和柱的走廊廊、檐廊，按柱柱的外邊線水平平面積計算建筑筑面積。無柱的的走廊、檐廊按按其投影面積的的一增計算建筑筑面積。兩個建筑物間有有頂蓋的架空通通廊，按通廊的的投影面積計算算建筑面積。無無頂蓋的架空通通廊按其投影面面積的一半計算算建筑面積。室外樓梯作為主主要通道和用于于疏散的，按每每層水平投影面面積計算建筑面面積；樓內(nèi)有樓樓梯的，室外樓樓梯按其水平投投影面積的一半半計算建筑面積積。計算建筑面積的的范圍跨越其他建筑物物、構(gòu)筑物的高高架單層建筑物物，按其水平投投影面積計算建建筑面積，多層層者按多層計算算。室內(nèi)體育館按實(shí)實(shí)際層數(shù)計算建建筑面積。體育育館（場）看臺臺下空間加以利利用的，其超過過1.8米的部位計算建建筑面積（多層層按多層計算））。原始設(shè)計為假層層（含頂層閣））屋面全部翻高高后，前后墻沿沿口到樓板高度度超過1.8米的，按實(shí)際計計算建筑面積。。不計算建筑面積積的范圍不計算建筑面積積的范圍：突出墻面的構(gòu)件件和藝術(shù)裝飾，，如：柱、垛、、勒角、臺階、、無柱雨篷等。檢修、消防等用用的室外爬梯。。層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層層、夾層。構(gòu)筑物，如：獨(dú)獨(dú)立煙囪、煙道道、油罐、水塔塔、儲油（水））池、儲倉、地下人防防干、支線等。。建筑物內(nèi)外的操操作平臺、上料料平臺，及利用用建筑物的空間間安置箱罐的平臺。不計算建筑面積積的范圍單層建筑物內(nèi)分分割的操作間、、控制室、儀表表間等單層房間間。沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的的屋頂水箱，舞舞臺及后臺懸掛掛幕布、布景的的天橋、挑臺。。層高小于2.2米的地下室、半半地下室深基礎(chǔ)礎(chǔ)地下架空層、、坡地建筑物吊吊腳架空層。崗?fù)ぁ⒕?、書書報亭等。里弄房屋后天井井?nèi)的天棚。利用馬路、通道道及隙地所搭棚棚架。閣樓。房屋的平臺、曬曬臺、花臺、屋屋頂平臺等。其他計算建筑面面積3）其他他在計算建筑物面面積時，如遇上上述以外的情況況，可參照上述述規(guī)則精神辦理。公用建筑面積分分?jǐn)傄?guī)則13、公用建筑面積積分?jǐn)傄?guī)則分?jǐn)傇瓌t房屋公用建筑面面積分?jǐn)傄源睘闉閱挝?。公用建建筑面積分?jǐn)們H僅限于本幢內(nèi)的的公用建筑面積積。與本幢房屋屋不相連的公用用建筑（如變電電房、水泵房、、門衛(wèi)房等）不不得分?jǐn)偟奖敬贝狈课輧?nèi)。房屋公用建筑面面積按各戶套內(nèi)內(nèi)建筑面積乘以以房屋內(nèi)相關(guān)面面積的比例進(jìn)行行分?jǐn)?。公用建建筑面積分?jǐn)偤蠛?，不劃分各戶戶攤得面積的具具體部位。公用用建筑面積部位位一經(jīng)分?jǐn)?，任任何人不得侵占占或改變其原始始設(shè)計的使用功功能。公用建筑面積分分?jǐn)傄?guī)則商、住、辦綜合合樓，其房屋內(nèi)內(nèi)各部位使用功功能，房型分隔隔差異較大，應(yīng)應(yīng)根據(jù)其用途或或房型分隔的不不同，按相關(guān)面面積比例先行分分?jǐn)側(cè)惫媒ńㄖ娣e（此次次分?jǐn)偟淖钚螁挝粸閷樱?，然然后再分?jǐn)偢髯宰怨媒ㄖ娣e積。商品房按“套””或“單元”出出售。商品房的的銷售面積即為為購房者所購買買的套內(nèi)或單元元內(nèi)建筑面積（（以下稱套內(nèi)建建筑面積）與應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ńㄖ娣e。套（單元）建筑筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積計計算方法套內(nèi)建筑面積由由以下三部份組組成套（單元）內(nèi)的的使用面積；套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積套內(nèi)建筑面積計計算方法套（單元）內(nèi)的的使用面積套內(nèi)使用面積的的計算應(yīng)符合下下列規(guī)定：套內(nèi)使用面積包包括臥室、起居居室、廳、過道道、廚房、衛(wèi)生生間、假層、廁廁所、儲藏室、、壁柜等分戶門門內(nèi)面積的總和和；躍層住宅中的戶戶內(nèi)樓梯按自然然層數(shù)的面積總總和計入使用面面積；不包含在結(jié)構(gòu)面面積內(nèi)的煙囪、、通風(fēng)道、管道道井均計入使用用面積；套內(nèi)建筑面積計計算方法套內(nèi)墻體面積新建住宅各套（（單元）內(nèi)使用用空間周圍的維維護(hù)或承重墻體體，有共用墻和和非共用墻兩種種。新建住宅各各套（單元）之之間的分隔墻，，套（單元）與與公用建筑空間間之間的分隔墻墻以及外墻（包包括山墻）均為為共用墻，共用用墻墻體按水平平投影面積的一一半計入套內(nèi)墻墻體面積。躍層住宅中的戶戶內(nèi)樓梯按自然然層數(shù)的面積總總和計入使用面面積；非共用墻墻墻體水平投影影面積全部計入入套內(nèi)墻體面積積。內(nèi)墻面裝修厚度度均計入套內(nèi)墻墻體面積。套內(nèi)建筑面積計計算方法陽臺建筑面積原設(shè)計的封閉式式陽臺，按其外外圍水平投影面面積計算建筑面面積；挑陽臺（底陽臺臺）按其底板水水平投影面積的的一半計算建筑筑面積；凹陽臺按其凈面面積（含女兒墻墻墻體面積）的的一半計算建筑筑面積；半挑凹陽臺，挑挑出部分按其底底板水平投影面面積的一半計算算建筑面積，凹凹進(jìn)部分按其凈凈面積的一半計計算建筑面積。。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積公用建筑面積計計算方法公用建筑面積由由以下兩部分組組成電梯井、樓梯、、垃圾道、變電電室、設(shè)備間、、公共門廳和走走道、地下設(shè)備備、值班警衛(wèi)室室等。套（單元）與公公用建筑空間之之間的分隔墻以以及外墻（包括括山墻）墻體水水平投影面積的的一半。公用建筑面積分分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的公公用建筑面積除除以整幢建筑物物各套內(nèi)建筑面面積之和，得到到建筑物的公用用建筑面積分?jǐn)倲傁禂?shù)。分?jǐn)偟墓妹娣e積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分分?jǐn)傁禂?shù)房間中心距面積積和房間內(nèi)凈面面積的差異14、房間中心距距面積和房間內(nèi)內(nèi)凈面積的差異異在購買期房時，，由于房屋未竣竣工，無法實(shí)際際測量房間內(nèi)凈凈面積。因此消費(fèi)者只能能從開發(fā)商提供供的設(shè)計平面圖圖中的尺寸，計計算房間面積。。由于圖紙中的每每間尺寸距離是是由墻的中心距距起算至彼墻的的中心距，因此計算房間內(nèi)內(nèi)凈尺寸，應(yīng)將將圖紙所標(biāo)尺寸寸減去兩墻厚度度之和的一半再再減去兩內(nèi)墻粉刷刷層厚度。多層建筑的承重重墻、圍護(hù)墻一一般都采用一磚磚（約24公分），戶內(nèi)分割墻一般般采用一磚或半半磚，一面墻的的粉刷層厚度約約一公分。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓17、什么是房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括括哪些方式？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指指房地產(chǎn)權(quán)利人人通過買賣、贈贈與或者其他合合法的方式將其所有的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人人的行為。房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包包括下列方式：：買賣；交換；贈與；以房地產(chǎn)抵債；；以房地產(chǎn)作價出出資或者作為合合作條件，與他他人成立企業(yè)法法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之之轉(zhuǎn)移的；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方方式因企業(yè)兼并或者者合并，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移移的；法律、法規(guī)、規(guī)規(guī)章許可的其他他方式。商品房預(yù)售和銷銷售、存量房屋屋買賣是房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的的買賣，買賣雙雙方轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人人，賣出人為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓人，買入人人為受讓人。；房地產(chǎn)買賣合同同應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)內(nèi)容18、房地產(chǎn)買賣合合同應(yīng)當(dāng)載明哪哪些主要內(nèi)容？？轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓姓名或名稱、住住所；房地產(chǎn)的座落地地點(diǎn)、面積、所所處范圍；土地所有權(quán)性質(zhì)質(zhì)；土地使用權(quán)獲得得方式和使用期期限；房地產(chǎn)的規(guī)劃使使用性質(zhì)；房屋的平面布局局、結(jié)構(gòu)、建筑筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)設(shè)施、配套設(shè)施施等狀況；房地產(chǎn)買賣合同同應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價價格、支付方式式和期限；房地產(chǎn)交付日期期；違約責(zé)任；爭議的解決方式式；轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的的其他事項(xiàng)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同同的示范文本由由市房地局制定定。房地產(chǎn)基本知識識19、為什么對商品品房預(yù)售進(jìn)行審審核？為規(guī)范房地產(chǎn)市市場交易秩序，，防止投機(jī)行為為，保護(hù)消費(fèi)者者合法權(quán)益，由由政府出面對商商品房預(yù)售的條條件進(jìn)行審核。。對符合預(yù)售條條件的，發(fā)給商商品房預(yù)售許可可證；對不符合合預(yù)售條件的，，作出不準(zhǔn)預(yù)售售的決定。經(jīng)審審核準(zhǔn)予預(yù)售的的商品房，預(yù)售售許可證簽發(fā)的的日期為準(zhǔn)予預(yù)預(yù)售的日期。凡未取得預(yù)售許許可證預(yù)售商品品房的，政府作作出了較為嚴(yán)格格的行政處罰；；責(zé)令其停止預(yù)預(yù)售，沒收違法法所得，并可以以處違法所得一一倍以上三倍以以下的罰款。。房地產(chǎn)基本知識識20、什么情況下簽簽訂商品房預(yù)售售合同？新建商品房，在在取得商品房預(yù)預(yù)售許可證后，，未取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證前，房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)和承購人簽訂訂商品房預(yù)售合合同。目前商品房預(yù)預(yù)售合同標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)示范文本分分兩種版本，，一種是95版本，這種版版本的標(biāo)準(zhǔn)合合同在1998年5月31日前仍可使用用。另一種是是97版本。凡簽訂訂97版的預(yù)售合同同，在房屋交交付使用后，，可持97版的預(yù)售合同同直接辦理過過戶手續(xù)。房地產(chǎn)基本知知識21、什么情況下下，簽訂商品品房出售合同同？商品房出售合合同有二種版版本的標(biāo)準(zhǔn)合合同。一種是是95版（使用至1998年5月31日），另一種種是97版。凡原簽訂95版預(yù)售合同，，在房屋交付付時，應(yīng)重新新簽訂商品房房出售合同。。凡原簽訂97版預(yù)售合同，，在房屋交付付后，可直接接辦理過戶手手續(xù)，不必再再重新簽訂商商品房出售合合同。凡未經(jīng)預(yù)售階階段的商品房房現(xiàn)房（取得得房地產(chǎn)權(quán)證證的商品房）），在出售時時，應(yīng)簽訂商商品房出售合合同。商品房預(yù)售的的程序22、商品房預(yù)售售應(yīng)按照什么么程序進(jìn)行？？房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)取得商品品房預(yù)售許可可證后，方可可按照以下程程序進(jìn)行商品品房預(yù)售：訂立預(yù)售合同同。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)預(yù)售售商品房時，，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購購人出示商品品房預(yù)售許可可證，參照市市房地局制定定的示范文本本，與預(yù)購人人訂立預(yù)售合合同。商品房預(yù)售的的程序預(yù)售合同的登登記備案。房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)和預(yù)購人人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售售合同生效后后，將其送房房地產(chǎn)交易管管理機(jī)構(gòu)。對對不符合規(guī)定定條件或者手手續(xù)的，房地地產(chǎn)交易管理理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在在5日內(nèi)書面通知知當(dāng)事人；對對符合規(guī)定條條件和手續(xù)的的，房地產(chǎn)交交易管理機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售售合同移交房房地產(chǎn)登記機(jī)機(jī)構(gòu)，由房地地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備備案。預(yù)售合合同的登記備備案應(yīng)當(dāng)在房房地產(chǎn)交易機(jī)機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移移交預(yù)售合同同之日起5日內(nèi)完成，并并由房地產(chǎn)交交易管理機(jī)構(gòu)構(gòu)書面通知當(dāng)當(dāng)事人領(lǐng)取登登記備案的預(yù)預(yù)售合同。商品房預(yù)售的的程序預(yù)售款的收取取。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)根據(jù)據(jù)商品房建設(shè)設(shè)工程的進(jìn)度度，分期收取取商品房預(yù)售售款。但預(yù)售售合同另有約約定的，從其其約定。房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)收取的商品房房預(yù)售款，應(yīng)應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于于所預(yù)售的商商品房建設(shè)。。辦理預(yù)售的商商品房過戶手手續(xù)。預(yù)售商商品房的房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法法辦理新建商商品房初始登登記并取得房房地產(chǎn)權(quán)證書書后，與購房房人向房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)構(gòu)提出過戶申申請，辦理房房地產(chǎn)權(quán)利變變更登記。在預(yù)售期間，，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人人就預(yù)售合同同約定的事項(xiàng)項(xiàng)有變更的，，如建筑設(shè)計計變更、建筑筑面積變更等等，應(yīng)當(dāng)簽訂訂補(bǔ)充合同。。補(bǔ)充合同是是預(yù)售合同的的組成部分，，辦理交易過過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)當(dāng)一并向房地地產(chǎn)交易管理理機(jī)構(gòu)提供。。住宅使用說明明書23、什么是住宅宅使用說明書書？“住宅使用說說明書”是指指住宅出售單單位在出售住住宅時，告知知住宅安全、、合理、方便便使用及相關(guān)關(guān)事項(xiàng)的文本本。住宅使用用說明書應(yīng)當(dāng)當(dāng)載明房屋平平面布局、結(jié)結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)設(shè)備、配套設(shè)設(shè)施、詳細(xì)的的結(jié)構(gòu)圖（注注明承重結(jié)構(gòu)構(gòu)的位置）和和不能占有、、損壞、移裝裝的住宅共用用部位、共用用設(shè)備以及住住宅使用規(guī)定定和禁止行為為。住宅使用說明明書,應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓合合同的附件。。購房時應(yīng)被告告知的相關(guān)情情況24、購房人在購購房時，應(yīng)當(dāng)當(dāng)被告知哪些些相關(guān)情況？？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)如如實(shí)向受讓人人告知房地產(chǎn)產(chǎn)的質(zhì)量和其其他有關(guān)情況況，如抵押關(guān)關(guān)系、租賃關(guān)關(guān)系、相鄰關(guān)關(guān)系等相關(guān)情情況。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人人違反上述規(guī)規(guī)定而造成他他人損失的，，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相相應(yīng)的民事責(zé)責(zé)任。關(guān)于合同違約約責(zé)任25、未按時交房房或未按時付付款，違約責(zé)責(zé)任如何規(guī)定定和處理？未按時交房或或未按時支付付房價，均屬屬違約行為。。違約金數(shù)額額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓讓合同中約定定。轉(zhuǎn)讓合同同中未作約定定的，按照規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確確定違約金。。因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓人的過錯，，未在約定時時間內(nèi)交付房房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓人向受讓讓人支付的違違約金為已經(jīng)經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓讓價款按照中中國人民銀行行公布的同期期存款利率計計算所得利息息的兩倍；因房地產(chǎn)受讓讓人的過錯，，未在約定的的時間內(nèi)支付付轉(zhuǎn)讓價款的的，受讓人向向轉(zhuǎn)讓人支付付的違約金為為逾期支付的的轉(zhuǎn)讓價款按按照中國人民民銀行公布的的同期存款利利率計算所得得利息的兩倍倍。房地產(chǎn)基本知知識26、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)未經(jīng)預(yù)預(yù)購人同意，，擅自變更預(yù)預(yù)售商品房建建筑設(shè)計的，，應(yīng)承擔(dān)什什么責(zé)任？未征得預(yù)購人人同意，房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)變更預(yù)售商商品房建筑設(shè)設(shè)計的，預(yù)購購人有權(quán)解除除預(yù)售合同，，并由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承承擔(dān)違約責(zé)任任；預(yù)購人不要求求解除合同的的，亦可以依依據(jù)預(yù)售合同同的約定要求求開發(fā)企業(yè)承承擔(dān)違約責(zé)任任。房地產(chǎn)基本知知識27、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓人“一屋多多售”的，應(yīng)應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)責(zé)任？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人人就同一房地地產(chǎn)與第三人人簽訂轉(zhuǎn)讓合合同，造成多多個轉(zhuǎn)讓合同同并存的，稱為為“一屋多售售”。房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一一屋多售”的的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照購房人人辦理房地產(chǎn)交交易過戶手續(xù)續(xù)的先后順序序履行合同。。對無過錯的的第三方造成成的損失，由轉(zhuǎn)讓讓人承擔(dān)賠償償責(zé)任。房地產(chǎn)基本知知識28、如何處理預(yù)預(yù)售商品房交交付時建筑面面積的增減？？預(yù)售商品房交交付時，出現(xiàn)現(xiàn)交付的建筑筑面積與預(yù)售售合同約定的的建筑面積增增減的情況，，應(yīng)當(dāng)區(qū)分各各種原因分別別處理：因分?jǐn)偡课莨补灿貌课坏慕ńㄖ娣e原因因，造成建筑筑面積增減的的，按市、區(qū)區(qū)、縣房屋土土地測繪中心心測定的房屋屋建筑面積為為準(zhǔn)，預(yù)售合合同約定的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓總價格不不變，但預(yù)售售合同約定的的建筑面積有有明顯違法或或計算錯誤的的除外。分?jǐn)倲偡课莨灿貌坎课坏慕ㄖ婷娣e，按建設(shè)設(shè)部制定的1995年517號文《商品房銷售面面積計算及公公用建筑面積積分?jǐn)傄?guī)則》執(zhí)行。房地產(chǎn)基本知知識因具有相應(yīng)測測繪資質(zhì)的測測繪機(jī)構(gòu)根據(jù)據(jù)測繪規(guī)范實(shí)實(shí)際勘測的技技術(shù)誤差原因因，造成建筑筑面積增減的的，按交付房房屋時測定的的面積為準(zhǔn)，，預(yù)售合同約約定的轉(zhuǎn)讓總總價格不變。。因預(yù)售商品房房的建筑設(shè)計計變更原因，，造成建筑面面積增減的，，根據(jù)預(yù)售當(dāng)當(dāng)事人的約定定處理。房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)擅自變更設(shè)設(shè)計的，預(yù)購購人有權(quán)解除除預(yù)售合同，，并由開發(fā)企企業(yè)承擔(dān)違約約責(zé)任。除上述情形外外，交付的建建筑面積超過過預(yù)售合同約約定的，預(yù)購購人可以不承承擔(dān)增加建筑筑面積部分的的價款；建筑筑面積不足預(yù)預(yù)售合同約定定的，開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減減少建筑面積積部分的價款款退還預(yù)購人人。但預(yù)售合合同另有約定定的，從其約約定。房地產(chǎn)基本知知識29、新建房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)責(zé)任如何確定定？新建房屋轉(zhuǎn)讓讓后，轉(zhuǎn)讓人人應(yīng)當(dāng)自房地地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移移之日起，對對新建房屋承承擔(dān)保修責(zé)任任。承擔(dān)保修修責(zé)任的期限限，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓讓合同中約定定，但不得低低于2年。屋面漏水水保修期不得得低于3年。新建房屋在保保修期內(nèi)發(fā)生生再轉(zhuǎn)讓的，，原房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按按照原轉(zhuǎn)讓合合同，繼續(xù)承承擔(dān)保修責(zé)任任。購房自用主要要考慮的因素素30、購房自用主主要考慮哪些些因素？相當(dāng)?shù)拿娣e，，適應(yīng)家庭人人口結(jié)構(gòu)和數(shù)數(shù)量；合適的房型，，滿足生活起起居、工作、、學(xué)習(xí)以及社社交需要；合理的地理位位置，符合工工作、生活的的需要；周邊是否有完完善的生活配配套設(shè)施；購房自用主要要考慮的因素素完美的生活環(huán)環(huán)境（綠化、、私密、無噪噪音、無污染染等），保證證健康生活；；相對能夠承受受的房價；堅固、耐久的的建筑結(jié)構(gòu)；；舒適、便利、、私密的建筑筑形態(tài)。購房投資主要要考慮的因素素30、購房投資主主要考慮哪些些因素？購房投資是為為了保值和升升值，必須要要考慮到以下下問題：物業(yè)所在的地地段是否具有有投資價值；；有否重大政策策導(dǎo)向（如即即將開發(fā)某地地，或已限制制某種房產(chǎn)的的開發(fā)）；有否正在開工工或規(guī)劃新建建的重大市政政項(xiàng)目（如地地鐵、機(jī)場））；是否由可信度度高的發(fā)展商商營造；同比地段房價價相對較低，，或房價的上上升空間較大大；購房投資主要要考慮的因素素出眾的生活環(huán)環(huán)境（如：有有山、水、公公園、溫泉等等）；特別的生活配配套設(shè)施（如如名牌學(xué)校、、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、、著名大商店店等）；超前的設(shè)計規(guī)規(guī)劃（如前瞻瞻性的小區(qū)規(guī)規(guī)劃、房型等等）；漂亮（或標(biāo)志志性）的建筑筑外觀；良好（出色））的物業(yè)管理理；合理的房型面面積和總價（（便于出租或或轉(zhuǎn)手）；新穎的建材設(shè)設(shè)備等。如何選擇購置置物業(yè)的區(qū)域域—自住31、消費(fèi)者選擇擇購置自用物物業(yè)的區(qū)域一一般應(yīng)考慮：：外出（上、下下班）的交通通是否便捷；；周邊生活必需需的商業(yè)設(shè)施施是否齊全；；孩子的教育設(shè)設(shè)施是否完備備；老人則要考慮慮醫(yī)療、保健健設(shè)施是否便便利；綠化環(huán)境；親朋好友往來來是否方便；；市政配套是否否齊備；和習(xí)慣生活區(qū)區(qū)域的其他差差異。如何選擇購置置物業(yè)的區(qū)域域—投資32、消費(fèi)者選擇擇投資型物業(yè)業(yè)的區(qū)域一般般應(yīng)考慮：是否在繁華地地段或投資熱熱點(diǎn)區(qū)域；交通是否便利；；周邊有無重大市市政建設(shè)規(guī)劃（（如地鐵、環(huán)線線、開發(fā)區(qū)等））；周邊有無重大或或知名商業(yè)設(shè)施施；有無大量空置土土地有待開發(fā)；；是否有與人文習(xí)習(xí)慣有利或不利利點(diǎn)（如原名剎剎、原墓地等））；該地區(qū)的區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。。高層住宅和多層層住宅的優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)33、高層住宅和多多層住宅有什么么優(yōu)缺點(diǎn)？高層住宅優(yōu)點(diǎn)：：地段較好、配有有電梯，人們進(jìn)進(jìn)出較為便利中上樓層，視野野開闊，通風(fēng)采采光極佳。建造質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好好于多層建筑，，抗震系數(shù)也高高?；A(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)結(jié)構(gòu)要求高，十十分堅固高層住宅缺點(diǎn)：：地價較高，成本本也高，容積率率高，物業(yè)管管理費(fèi)高于多層層。下部樓層較為壓壓抑，采光較差差高層住宅和多層層住宅的優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)多層住宅優(yōu)點(diǎn)：：容積率較低，環(huán)環(huán)境較好基本上上是戶戶朝南建造成本低，一一般售價不高，，且得房率較高高影響房價的其他他因素34、影響房價的其其他因素有哪些些？社會因素，包括括政治、軍事、、人口數(shù)量與家家庭規(guī)模、社會會環(huán)境和人文觀念等等。他們們的變化都會影影響對住房的需需要，進(jìn)而影響響房價的上升或下降。經(jīng)濟(jì)因素，包括括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r、財政金金融狀況、產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物物價、工資、就就業(yè)與儲蓄水平平的變動以及住住房的供求狀況況等。一般來說說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)步上升會導(dǎo)致致住房需求增加加，引起房價上上漲，反之則房房價會趨于平緩緩甚至下跌。政策因素，比如如住房政策、城城市建設(shè)與土地地利用規(guī)劃等等等，都會影響房房價的漲落。一次性付款和分分期付款的利弊弊35、一次性付款和和分期付款各有有什么利弊？購房者在購房時時可選擇房款的的支付方式有一一次性付款和分分期付款兩種。。一次性付款是指指在合同約定的的時間內(nèi)，購房房者一次性付清清全部的房款。。一次性付款購房房的好處是，購購房者一般能從從售房者那里得得到一定比例的的房價優(yōu)惠。但對購房者來說說，動用資金數(shù)數(shù)量較大，除實(shí)實(shí)力雄厚或有大大量空閑資金的的購房者外，資資金匱乏的消費(fèi)費(fèi)者采用這一種種付款方式困難難較大。同時該該付款方式對于于購置期房來說說，由于房款已已全數(shù)落入售房房者手中，購房房者無法控制期期房的工期及質(zhì)質(zhì)量，風(fēng)險較大大。一次性付款和分分期付款的利弊弊分期付款是指購購房者交付首期期房款后（一般般為總額的30%左右），根據(jù)雙雙方約定時間或或建筑工程進(jìn)度度逐次付清剩余余房款。分期付款購房最最大的好處是可可以緩解一次性性付款的壓力，，使購房者可以以根據(jù)未來收入入來決定購房總總額。同時購房房者也可以對工工程進(jìn)度及質(zhì)量量進(jìn)行控制，如如發(fā)生問題時能能將損失控制在在最小。但分期付款有時時無疑等同于超超前消費(fèi)，購房房者一定要對自自己的未來收入入成竹在胸，否否則會因不能按按時履約而承擔(dān)擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失和賠賠償責(zé)任。另外，分期付款款相對于一次性性付款，房價上上肯定是沒有了了優(yōu)惠折扣。一般分期付款和和銀行貸款購房房的區(qū)別36、一般分期付款款和銀行貸款購購房有何區(qū)別？？一般分期付款和和銀行貸款購房房都是以未來收收入通過數(shù)次付付款進(jìn)行購房的的方式。一般分分期付款方式中中，參與的只有有購房者和售房房者兩方，購房房者是以自己的的信用作為履行行合同的擔(dān)保，，在未付清余款款前，房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)歸售房者，如如購房者違約，，售房者可根據(jù)據(jù)合同約定處置置合同所指的房房產(chǎn)。一般分期付款和和銀行貸款購房房的區(qū)別銀行貸款購房，，是指購房者利利用銀行的貸款款付清房款，而而把取得的房屋屋產(chǎn)權(quán)質(zhì)押給貸貸款銀行，然后后再向銀行分期期償還貸款及利利息。在這種形式中，，參與購房的不不僅有買賣雙方方，還有銀行。。存在著購房者與與售房者的買賣賣關(guān)系，購房者者與銀行之間的的借貸關(guān)系以及及售房單位與銀銀行之間的協(xié)作作關(guān)系及前期的的擔(dān)保關(guān)系。通通過這種方式購購房，購房者不不僅利用銀行資資金，減輕了付付房款的壓力，，同時分期付款款的額度比例較較大，時間較長長，還可利用銀銀行對售房者的的信譽(yù)、工期和和質(zhì)量進(jìn)行有效效監(jiān)督。售房單單位也可以在短短期內(nèi)收回開發(fā)發(fā)建設(shè)資金，同同時將購房者不不履行支付房款款的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給給了銀行。個人住房公積金金貸款和個人住住房商業(yè)性貸款款37、怎樣利用個人人住房公積金貸貸款和個人住房房商業(yè)性貸款？？只要是繳存公積積金的職工，在在購房時，即可可根據(jù)公積金貸貸款的有關(guān)規(guī)定定申請公積金貸貸款。公積金貸貸款是國家設(shè)立立的通過互助形形式使廣大職工工有能力改善現(xiàn)現(xiàn)有住房狀況的的一種貸款形式式，貸款利息極極低，甚至低于于定期存款利息息。貸款額度根根據(jù)個人交繳額額度計算，為充充分利用優(yōu)惠的的公積金貸款，，購房者還能利利用交繳公積金金的配偶或直系系親屬的額度。。但最高不得超超過10萬元，同時不得得超過所購房款款的70%。個人住房公積金金貸款和個人住住房商業(yè)性貸款款對沒有交繳公積積金的購房者，，或房款總額較較大，光靠公積積金貸款不夠的的購房者，還可可以利用個人住住房商業(yè)性貸款款。雖然個人住住房商業(yè)性貸款款的利率要比公公積金貸款利率率略高，但對資資金目前另有它它用或資金流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大利利益的購房者來來說，無疑是很很合算的。那些些對自己未來收收入信息十足的的購房者也可以以利用個人住房房商業(yè)性貸款購購買更好一些或或更大一些的住住房。因?yàn)橘J款款的利息相對于于當(dāng)前市場的通通貸膨脹和人們們收入的增加來來說算不了什么么?，F(xiàn)房與期房38、購買現(xiàn)房好還還是期房好？？購買現(xiàn)房具有較較強(qiáng)的安全性和和直觀性。購房房者在購房前可可以對所購房屋屋進(jìn)行實(shí)地考察察，對房屋的質(zhì)質(zhì)量、裝修、位位置、室內(nèi)格局局等各個方面進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)的了解解，可將實(shí)地調(diào)調(diào)查的結(jié)果與房房地產(chǎn)廣告、售售樓書上的介紹紹進(jìn)行對照比較較。由于是現(xiàn)房房，購房者可以以親眼看到自己己將來所要入住住的房屋的具體體情況，不必為為房屋是否會延延期交付、質(zhì)量量有無保證等問問題擔(dān)心，可避避免購買期房可可能帶來的風(fēng)險險，具有較大的的安全性?，F(xiàn)房另外，因?yàn)槭乾F(xiàn)現(xiàn)房，其配套的的物業(yè)管理已經(jīng)經(jīng)展開，購房者者可以直接了解解欲購物業(yè)區(qū)域域的治安、環(huán)境境、衛(wèi)生、維修修以及配套設(shè)施施的設(shè)置等物業(yè)業(yè)管理工作的優(yōu)優(yōu)劣，從而為購購房決策提供依依據(jù)。此外，購購房者對該物業(yè)業(yè)的合法性、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行行調(diào)查也比較方方便。購買現(xiàn)房房如果要說有什什么不利之外的的話，就是與期期房相比，現(xiàn)房房的價格要高一一些，付款壓力力也較大，往往往要求一次性付付款。同時，如如果發(fā)展商設(shè)計計沒有前瞻性的的話，房型、規(guī)規(guī)劃可能已經(jīng)落落后。另外，購購房者挑選的余余地不大，較好好的房型、樓層層、朝向往往已已所剩無幾。期房購買期房就是購購房者購買尚處處于建造之中的的房地產(chǎn)項(xiàng)目。。購買期房最大大的好處是價格格較低，在同等等條件下，期房房的價格一般要要比現(xiàn)房便宜。。此外，如果購購房者有一定的的購房經(jīng)驗(yàn)和較較高的判斷能力力，可能會獲得得期房的增值收收益，避開房地地產(chǎn)價格上漲所所帶來的風(fēng)險。。期房買期房與購買現(xiàn)現(xiàn)房相比較，購購房者承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險相對較大一一些。期房能否否按時建成，建建筑質(zhì)量能否保保證，小區(qū)生活活配套是否齊全全，開發(fā)商所作作出的各種承諾諾能否兌現(xiàn)等都都是未知數(shù)。購購房者無法直接接體察自己所購購房屋的具體狀狀況。購房者與與開發(fā)商之間產(chǎn)產(chǎn)生糾紛的可能能性較大。另外外，如果購房者者選擇購房時機(jī)機(jī)不當(dāng)，還可能能會遇到房地產(chǎn)產(chǎn)市場趨淡，價價格下降所帶來來的損失。總之，是購買現(xiàn)現(xiàn)房還是購買期期房，要由購房房者根據(jù)自己的的資金實(shí)力、購購房需求、房地地產(chǎn)市場的具體體狀況等方面的的因素作出判斷斷?，F(xiàn)場看樓39、如何到現(xiàn)場看看樓？現(xiàn)場看樓是購房房的重要一環(huán)。?！把垡姙閷?shí)””，只有親眼所所見才是真實(shí)的的，不會受騙。。一般來說，無無論期房、現(xiàn)房房都要到現(xiàn)場察察看。首先察看大環(huán)境境，附近其他生生活商業(yè)配套設(shè)設(shè)施是否齊全；；走走看到最近近的菜場有多遠(yuǎn)遠(yuǎn)，來回步行幾幾分鐘；看看上上班高峰時間公公交線路擠不擠擠；孩子上學(xué)要要過幾條馬路；；年青人看看有有沒有娛樂、體體育場所；老人人看看有沒有醫(yī)醫(yī)院；女孩子看看看有沒有美容容院……同時觀察一下附附近有沒有污染染的工廠，產(chǎn)生生噪音的設(shè)施等等對生活、休息息不利的因素?！，F(xiàn)場看樓其次，我們要察察看一下小區(qū)內(nèi)內(nèi)部的環(huán)境，小小區(qū)規(guī)模大小，，小區(qū)圍墻高低低是否適當(dāng)、安安全，小區(qū)道路路人、車是否分分流，幢距是否否規(guī)范，日照是是否充足，綠化化面積的大小，，有無宣傳品中中未標(biāo)明的建筑筑物等等。最后我們要察看看房屋本身，看看看質(zhì)量是否過過關(guān)，墻角有無無裂縫，窗沿、、天花板有無滲滲水，廚、衛(wèi)管管道是否堵塞，，插座是否有電電，電、水表能能否運(yùn)作，再看看建材是否完好好，門、窗、潔潔具有無損壞等等，我們還要看看每扇窗外景色色如何，是否有有大煞風(fēng)景的情情況，到門口、、陽臺、窗口看看看私密性、安安全性強(qiáng)不強(qiáng)等等?？礃鞘?0、看樓十三招第一招：不看白白天看晚上，了了解入夜后房屋屋附近噪聲、照照明、安全等；；第二招：不看晴晴天看雨天，幾幾天雨水，漏水水、滲水、積水水一覽無遺；第三招：不看建建材看格局，建建材可改格局難難變；第四招：不看墻墻面看墻角，因因?yàn)閴鞘侵亓苛恐吸c(diǎn)，是否否有裂痕、水跡；第五招：不看裝裝潢看做工，除除材料外，做工工是否精細(xì)；第六招：不看窗窗簾看窗外，窗窗外是否有影響響通風(fēng)、采光的的排氣管、油煙器等；看樓十三招第七招：不開冷冷水開熱水，看看看設(shè)備是否完完好，水管有無無生銹；第八招：不看電電梯看樓梯，安安全梯是否安全全，有無雜物堵堵塞；第九招：不看電電器看插座，足足夠的插座，才才能使家電運(yùn)作作；第十招：不看家家具看空屋，家家具是表象，空空屋才是真面目目；第十一招：不問問屋主問警衛(wèi)，，屋主總是滿口口好話，只有警警衛(wèi)了解房屋、、環(huán)境、鄰居的的情況；第十二招：不看看地上看天上，，注意天花是否否有漏水、滲水水；第十三招：不看看客廳看廚衛(wèi)、、水、電、煤等等設(shè)施都在廚衛(wèi)衛(wèi)里，容易找出出問題。購房洽談前應(yīng)注注意的問題41、客戶購房洽談?wù)勄?，會注意哪哪些問題？購房者在洽談購購房意向前，首首先驗(yàn)看工商執(zhí)執(zhí)照，確認(rèn)對方方是否是該項(xiàng)目目的發(fā)展商，或或受發(fā)展商全權(quán)權(quán)委托的中介、、代理商。由于于前幾年房地產(chǎn)產(chǎn)參、聯(lián)建行為為很多，一個項(xiàng)項(xiàng)目多家投資，，如不確認(rèn)是項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展商，今今后在產(chǎn)權(quán)問題題上較容易出現(xiàn)現(xiàn)糾紛；購房洽談前應(yīng)注注意的問題其次，驗(yàn)看商品品房預(yù)售許可證證，因?yàn)樯唐贩糠款A(yù)售許可證是是政府有關(guān)部門門根據(jù)國家規(guī)定定核準(zhǔn)頒發(fā)的，，是發(fā)展商交付付全部土地出讓讓金，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許許可證》和《建設(shè)工程施工許許可證》后工程建設(shè)總投投資已超過25%或施工進(jìn)度超過過地面±0后，才被批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售的。我們還還要驗(yàn)看有關(guān)土土地權(quán)證，由于于上海市1995年前立項(xiàng)的內(nèi)銷銷商品房均為劃劃撥土地，只能能領(lǐng)取黃色權(quán)證證，根據(jù)規(guī)定須須補(bǔ)交地價后，，才能轉(zhuǎn)為綠色色權(quán)證?？蛻羧绾芜M(jìn)行購購房洽談42、客戶如何進(jìn)行行購房洽談？購房洽談有如足足球比賽的臨門門一腳，洽談是是否順利決定了了這場購房比賽賽誰將勝利。由由于每個人的個個性不同，語言言表達(dá)、社會經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的差異，所所以洽談的方式式也不盡相同。。這里只羅列幾幾種購房洽談中中常用的方法：：多聽、多看、多多提問：到售樓樓現(xiàn)場后要多聽聽售樓人員的介介紹，不要打斷斷他們的介紹馬馬上進(jìn)行洽談；；多看模型、樣樣板房、介紹說說明書，充分了了解產(chǎn)品；洽談?wù)剷r要多提問（（可以事先準(zhǔn)備備提問內(nèi)容），，售樓人員回答答不準(zhǔn)確或比較較含糊時，要緊緊追不舍，不要要輕易放過?？蛻羧绾芜M(jìn)行購購房洽談“沉默是金”：有有經(jīng)驗(yàn)的售樓人人員一般喜歡充充分了解購房者者的需求，知己己知彼加以引導(dǎo)導(dǎo)，這樣購房者者往往比較被動動。所以購房者者在洽談時要盡盡量“沉默是金金“，讓售樓人人員多講話、多多介紹，而不將將自己的底牌過過早亮出，始終終站在比較有利利的位置。敢于說“不”：：優(yōu)秀的銷售員員往往會提出選選擇性的問題來來讓購房者回答答，而往往任何何一種回答都不不是很有利于你你。購房者要學(xué)學(xué)會說“不”。?！安唬∥倚枰銐虻臅r間考考慮”，“不?。∥疫€需要回家家和家人商量””，“不！購房房是我畢生的大大事，我還需從從長計議”。客戶如何進(jìn)行購購房洽談分頭出擊，火力力偵察：遇到比比較滿意的房屋屋，除了你自己己參與洽談外，，也可以讓家人人一起參與，但但須分別前往洽洽談。你和家人人在不同時間分分別和不同的銷銷售員洽談，往往往可以得到不不同的信息，不不同的優(yōu)惠，就就可以最理想的的價格成交。不要因小失大：：如果你的洽談?wù)勥^分的順利時時，你要冷靜地地想想，為什么么？如銷售員很很爽氣地答應(yīng)了了你的折扣要求求，你要想一下下是否他還有更更低的底價沒有有透露？還是這這套房有其他問問題，銷售員急急于脫手?？蛻羧绾芜M(jìn)行購購房洽談不要輕信“漲價價”：經(jīng)常會碰碰到購房者說：：“我的房子是是漲價前買到的的”。目前流行行的銷售技巧中中“漲價”成了了促使客戶盡快快成交的手段。。第一我們要看看一下是否真““漲”，其次看看一下“漲”多多少，有些發(fā)展展商明著漲價，，其實(shí)暗中放折折扣。不要沖動“搶購購”：購房是人人生大事，誰也也不會感情用事事地去搶購。當(dāng)當(dāng)購房現(xiàn)場出現(xiàn)現(xiàn)“搶購”現(xiàn)象象時，購房者尤尤其要冷靜，要要以我為中心，，不要輕信“搶搶購”，多坐一一會兒，看個究究竟。不怕欠“人情””：有時我們會會因?yàn)殇N售人員員不倦的熱情服服務(wù)覺得欠了““人情”，而在在談判中不斷讓讓步。其實(shí)“顧顧客永遠(yuǎn)是上帝帝”，要確立心心理上的優(yōu)勢，，不怕欠“人情情”。新建住宅交付使使用必須達(dá)到的的要求43、新建住宅交付付使用必須達(dá)到到哪些要求？住宅生活用水納納入城鄉(xiāng)自來水水管網(wǎng)；使用地地下水的，須經(jīng)經(jīng)過市公用事業(yè)業(yè)管理部門審核核批準(zhǔn)。住宅用用電根根據(jù)電電力部部門的的供電電方案案，納納入城城市供供電網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，不使使用臨臨時施施工用用電和和其他他不符符合要要求的的用電電。住宅的的雨、、污水水排放放納入入永久久性城城鄉(xiāng)雨雨、污污水排排放系系統(tǒng)。。確因因客觀觀條件件限制制，一一時無無法納納入的的，要要具有有市主主管部部門審審批同同意的的實(shí)施施計劃劃，并并經(jīng)環(huán)環(huán)保、、水利利部門門同意意后，，可以以在規(guī)規(guī)定的的期限限內(nèi)，，采取取臨時時性排排放措措施。。新建住住宅交交付使使用必必須達(dá)達(dá)到的的要求求住宅與與外界界交通通干道道之間間有直直達(dá)的的道路路相聯(lián)聯(lián)。居住區(qū)區(qū)及居居住小小區(qū)按按照規(guī)規(guī)劃要要求配配建公公交站站點(diǎn)，，開通通公交交線路路。暫暫未建建成的的居住住小區(qū)區(qū)與公公交、、地鐵鐵站點(diǎn)點(diǎn)距離離超過過2公里的的，建建設(shè)單單位應(yīng)應(yīng)有自自行配配備的的短途途交通通車輛輛通達(dá)達(dá)公交交、地地鐵站站點(diǎn)。。住宅所所在區(qū)區(qū)域必必須按按照規(guī)規(guī)劃要要求配配建教教育、、醫(yī)療療保健健、環(huán)環(huán)衛(wèi)、、郵電電、商商業(yè)服服務(wù)、、社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)、行行政管管理等等公共共建筑筑設(shè)施施；由由于住住宅項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)周周期影影響暫暫未配配建的的，附附近區(qū)區(qū)域必必須有有可供供過渡渡使用用的公公共建建筑設(shè)設(shè)施。。新建住住宅交交付使使用必必須達(dá)達(dá)到的的要求求住宅周周邊做做到場場地清清潔，，道路路平整整，與與施工工工地地有明明顯有有效的的隔離離設(shè)施施。經(jīng)審核核合格格的新新建住住宅，，由審審核機(jī)機(jī)關(guān)按按幢頒頒發(fā)《住宅交交付使使用許許可證證》?！蹲≌唤桓妒故褂迷S許可證證》由上海海市住住宅發(fā)發(fā)展局局統(tǒng)一一印制制。無《住宅交交付使使用許許可證證》的住宅宅將受受什么么限制制44、無《住宅交交付使使用許許可證證》的住宅宅將受受什么么限制制？非經(jīng)營營性新新建住住宅無無《住宅交交付使使用許許可證證》的，不不得分分配。。經(jīng)營性性新建建住宅宅無《住宅交交付使使用許許可證證》的，房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門不予予辦理理商品品房注注冊登登記手手續(xù)。。新建住住宅無無《住宅交交付使使用許許可證證》的，公公安部部門不不予辦辦理入入戶手手續(xù)。。擅自交交付使使用新新建住住宅需需承擔(dān)擔(dān)的責(zé)責(zé)任45、擅自自交付付使用用新建建住宅宅，將將承擔(dān)擔(dān)什么么責(zé)任任？擅自交交付使使用新新建住住宅的的建設(shè)設(shè)單位位，由由市住住宅發(fā)發(fā)展局局或區(qū)區(qū)、縣縣住宅宅建設(shè)設(shè)管理部部門按按照下下列規(guī)規(guī)定給給予處處罰：：新建住住宅符符合交交付使使用要要求，，但未未按規(guī)規(guī)定向向住宅宅建設(shè)設(shè)管理理部門門辦理理審核核申請請手續(xù)續(xù)的，，責(zé)令令補(bǔ)辦辦手續(xù)續(xù)。擅自交交付使使用新新建住住宅需需承擔(dān)擔(dān)的責(zé)責(zé)任新建住住宅未未按規(guī)規(guī)定配配建公公共建建筑設(shè)設(shè)施的的，責(zé)責(zé)令限限期補(bǔ)補(bǔ)建，，逾期期未補(bǔ)補(bǔ)建的的，征征用相相應(yīng)建建筑面面積的的住宅宅作為為未配配建公公共建建筑設(shè)設(shè)施的的補(bǔ)償償，并并由有有關(guān)部部門落落實(shí)安安排相相應(yīng)的的公共共建筑筑設(shè)施施；無無法限限期補(bǔ)補(bǔ)建的的，按按照相相應(yīng)的的公共共建筑筑設(shè)施施面積積處以以住宅宅建設(shè)設(shè)配套套費(fèi)5%~10%的罰款款擅自交交付使使用新新建