房地產(chǎn)市場形勢分析及展望

2013年房地產(chǎn)市場形勢分析及2014年展望

2013年是我國全面貫徹黨的十八大精神以及加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵之年，宏觀經(jīng)濟呈現(xiàn)低于8%的平穩(wěn)較快增長態(tài)勢。延續(xù)十年的國家以高頻率出臺房地產(chǎn)政策以及國家層面不斷深化的房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)生了一定改變，國家層面更加關(guān)注房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制和“?；尽?，一些城市政府則根據(jù)自身特點出臺或緊或松的微調(diào)政策。從全國范圍看，2013年商品房成交價增速低于2012年，但仍保持較快上漲。商品房成交量大幅增加，銷售旺盛導致房地產(chǎn)開發(fā)資金增速大幅上升，投資增速保持較平穩(wěn)增長；土地購置面積和新開工面積增速由負轉(zhuǎn)正；房屋竣工面積緩慢增長，創(chuàng)下1998年以來最低。展望2014年，宏觀經(jīng)濟仍將保持在7%～8%的平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，國家經(jīng)濟政策將進一步向居住城鎮(zhèn)化、改善民生傾斜，房地產(chǎn)政策及調(diào)控也將圍繞這一主題展開。2014年房地產(chǎn)市場走勢將取決于政策實施與選擇，房產(chǎn)交易將穩(wěn)中有增，房價可能保持小幅增長，具體漲幅取決于調(diào)控政策的力度。預計外來就業(yè)人口占比較高的大都市房產(chǎn)特別是住房市場量價齊升，而大多數(shù)普通城市房產(chǎn)成交量和價格將保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。一些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐且前期片面造城的城鎮(zhèn)，房產(chǎn)供過于求的泡沫化風險將大大增強。一2013年房地產(chǎn)政策特征及市場運行特點（一）2013年房地產(chǎn)政策特征2013年，延續(xù)十年的國家以高頻率出臺房地產(chǎn)政策及從國家層面對房地產(chǎn)不斷深化的宏觀調(diào)控發(fā)生了一定改變。除2月份出臺的“國五條”及相關(guān)細則外，其他時間均未從國家層面出臺更加嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控思路、方向出現(xiàn)了新變化，國家層面更關(guān)注房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制及“?；尽?，不同城市根據(jù)自身特點出臺或緊或松的微調(diào)政策。1.“國五條”及相關(guān)細則延續(xù)并強化了2012年的調(diào)控政策2013年2月20日，國務(wù)院召開常務(wù)會議研究部署了房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，會議提出了完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強市場監(jiān)管等五個方面的政策措施，即“國五條”。3月1日發(fā)布了“國五條”細則（《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知》，國辦發(fā)〔2013〕17號），即繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，同時進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。2.房地產(chǎn)政策及調(diào)控方向發(fā)生了較大改變2013年年中以來，國家調(diào)控政策已經(jīng)開始朝差異化、多元化方向邁進，在國辦發(fā)17號文出臺后，中央政府一直沒有出臺國字頭的房地產(chǎn)調(diào)控文件。10月，中共中央總書記習近平在主持加快推進住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)第十次集體學習時強調(diào)：“從我國國情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系?！绷暯酵镜闹v話為房地產(chǎn)調(diào)控思路與方向轉(zhuǎn)變奠定了基礎(chǔ)。黨的十八屆三中全會、中央城鎮(zhèn)化工作會議以及中央經(jīng)濟工作會議都強調(diào)要發(fā)揮市場的決定性作用，從而為建立健全促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制提供了理論依據(jù)。盡管十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》沒有明確提及房地產(chǎn)業(yè)，但為房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展指明了方向。3.從土地、金融等長效機制入手先行改革國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導意見》（國辦發(fā)〔2013〕67號），提出對房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)秉持“有保有壓”原則，在防控融資風險的前提下，進一步落實差別化信貸政策，加大對居民首套住房的支持力度，同時抑制投資投機需求，促進市場需求結(jié)構(gòu)合理回歸。11月發(fā)布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?！?.棚戶區(qū)改造成為保障性住房建設(shè)的重點中央經(jīng)濟工作會議提出：“努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率?！边M一步確定今后政府將更多地在房地產(chǎn)民生保障領(lǐng)域發(fā)揮作用，而由市場來滿足居民日趨多樣化的住房需求。今后政府的重點是“保基本”，將加快保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。明確了2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工建設(shè)630萬套的目標。2014年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的目標任務(wù)是基本建成480萬套以上、新開工600萬套以上，其中棚戶區(qū)改造370萬套以上。5.地方政府政策分化分城施策即不同地區(qū)、不同城市不再“一刀切”。2013年，以各城市為主的房地產(chǎn)政策細則或措施不斷加強?！皣鍡l”出臺后，北京明確嚴格落實“國五條”相關(guān)要求。出臺相關(guān)細則的除北京外，還有上海、天津、重慶、廣東等省份以及廣州、深圳、合肥、沈陽、福州、呼和浩特、濟南、昆明、寧波、青島等城市，同時有21個城市公布了房價控制目標。2013年房地產(chǎn)熱點城市特別是房價上漲較快的城市，政策繼續(xù)收緊。如鄭州、北京、深圳、上海、廣州、南京、武漢、西安、福州等。而溫州等地出臺了刺激市場釋放需求的政策。6.其他相關(guān)政策不斷跟進3月，提出擬建立不動產(chǎn)登記制度，明確整合不動產(chǎn)登記職責，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。9月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出將開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，即實行“以房養(yǎng)老”。11月，國土資源部辦公廳、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》。（二）2013年房地產(chǎn)市場運行特點2013年，房地產(chǎn)市場各主要指標均呈增長態(tài)勢，但上漲程度不同。商品房成交價增速雖然低于2012年，但仍保持7.7%[1]的較快上漲。增長較快的主要是和成交量相關(guān)的指標：商品房成交量大幅增加，銷售旺盛導致房地產(chǎn)開發(fā)資金增速大幅上升；投資增速全年基本保持在20%左右；土地購置面積與新開工面積由2012年的負增長轉(zhuǎn)為2013年的正增長。唯一增長緩慢的是竣工面積，其創(chuàng)下1998年以來最低。1.全國商品房成交價同比增長7.7%，略低于2012年，中部地區(qū)商品房成交價增速高于東、西部2013年全國商品房成交價增速比2012年減緩，各省份商品房成交價都有不同程度的上漲。東部地區(qū)[2]商品房成交價仍維持高位，遠遠高于中、西部，中部地區(qū)增速高于東、西部。（1）全國商品房成交價增速略低于2012年，各省份成交價普遍上漲2013年，全國商品房成交價為6237元/平方米，同比增長7.7%，比2012年低0.4個百分點，比2004～2013年的平均增速低2.5個百分點，但比1998～2013年平均增速高0.3個百分點。2013年住宅成交價為5850元/平方米，同比增長7.7%，比2012年低1.0個百分點；辦公樓成交價為12997元/平方米，同比增長5.6%，比2012年高5.8個百分點；商業(yè)營業(yè)用房成交價為9777元/平方米，同比增長8.4%，比2012年高2.1個百分點（見圖1）。2013年，全國各省份商品房成交價普遍為上漲態(tài)勢。超過全國7.7%增速的有15個省份，其中增速超過10.0%的省份有5個，分別為上海（16.8%）、廣東（12.1%）、山西（14.5%）、黑龍江（16.5%）、西藏（27.7%），西藏是商品房成交價上漲最快的省份。增速低于5.0%的省份有10個，分別為遼寧（3.6%）、江蘇（2.7%）、浙江（3.8%）、福建（4.7%）、湖北（4.4%）、湖南（4.8%）、四川（0.9%）、貴州（4.4%）、陜西（2.4%）、青海（2.8%），四川增速最低，僅為0.9%（見圖2）。圖11997～2013年商品房成交價及增長情況圖22013年全國及各省份商品房成交價及增長情況（2）東部地區(qū)商品房成交價遠遠高于中、西部，中部增速高于東、西部2013年，東部地區(qū)商品房成交價為7771元/平方米，分別高出中、西部地區(qū)3075元/平方米、2886元/平方米。東、中、西部地區(qū)商品房成交價同比增長分別為7.7%（與全國持平）、8.7%、4.8%，中部地區(qū)商品房成交價增速高于東、西部，東、中部地區(qū)增速分別比2012年高1.0、2.4個百分點，西部地區(qū)比2012年低4.7個百分點。其中，東、中、西部地區(qū)住宅成交價分別為7374元/平方米、4361元/平方米、4520元/平方米，同比增長分別為7.3%、9.5%、5.2%，東、西部地區(qū)增速分別比2012年低0.6、3.0個百分點，中部地區(qū)增速比2012年高2.8個百分點。東、中、西部地區(qū)辦公樓成交價分別為15437元/平方米、8785元/平方米、9143元/平方米，同比增長分別為7.0%、-5.5%、4.0%，東部地區(qū)增速比2012年高7.9個百分點，中、西部地區(qū)分別比2012年低18.0、2.3個百分點。東、中、西部地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房成交價分別為11062元/平方米、8156元/平方米、9174元/平方米，同比增長分別為9.8%、7.9%、5.4%，東、中部地區(qū)增速分別比2012年高6.5、3.3個百分點，西部地區(qū)比2012年低8.9個百分點。2.商品房成交量大幅增長，增速創(chuàng)2010年以來新高2013年，全國商品房成交量大幅增長，增速創(chuàng)2010年以來新高。不同類型、不同區(qū)域增長幅度不同。住宅銷售面積增速略高于商品房銷售面積增速，辦公樓銷售面積增速高出商品房銷售面積增速10.6個百分點，而商業(yè)營業(yè)用房增速低于商品房增速8.2個百分點。分區(qū)域看，東、中、西部地區(qū)差異明顯，東部地區(qū)銷售面積及增速均高于中、西部地區(qū)。（1）全國商品房成交量大幅增長，各省份增速差異較大2013年，全國商品房銷售面積為130551萬平方米，同比增長17.3%，比2012年高15.5個百分點，比2006～2013年銷售面積平均增速高6.0個百分點（見圖3），創(chuàng)2010年以來新高、2006年以來第三高（2007年為25.1%、2009年為43.6%）。除1～12月累計外，其余月度累計商品房銷售面積增速保持20%以上，均高于2012年同期水平，但總體上2013年商品房銷售面積月度累計增速呈下降態(tài)勢，由1～2月累計的49.5%下降到1～12月累計的17.3%。圖32006～2013年商品房銷售面積及增長情況2013年商品房銷售面積前三位的省份分別是江蘇（11455萬平方米）、山東（10330萬平方米）、廣東（9836萬平方米），第一位、前三位商品房銷售面積占全國的比重分別為8.8%、24.2%。商品房銷售面積增速前三位的省份均超過40%，分別為青海（45.1%）、福建（43.5%）、新疆（41.0%）；有三個省份呈負增長，分別為北京（-2.1%）、吉林（-9.7%）、黑龍江（-12.7%），首尾增速相差57.8個百分點。其中，住宅銷售面積為115723萬平方米，同比增長17.5%，比2012年高15.5個百分點，占全國商品房銷售面積的比重為88.6%，比2012年高0.1個百分點。辦公樓銷售面積為2883萬平方米，同比增長27.9%，比2012年高17.3個百分點，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為8469萬平方米，同比增長9.1%，比2012年高10.5個百分點。（2）商品房成交量地區(qū)差異明顯，東部地區(qū)銷售面積增速高于中、西部2013年，東、中、西部地區(qū)商品房銷售面積分別為63476萬平方米、35191萬平方米、31883萬平方米，同比增長分別為19.3%、16.8%、14.1%，增速分別比2012年高13.6、14.8、19.4個百分點。東部地區(qū)商品房銷售面積占全國比重為48.6%，比2012年高0.8個百分點。東、中、西部地區(qū)住宅銷售面積分別為55667萬平方米、31573萬平方米、28483萬平方米，同比增長分別為19.3%、17.3%、14.4%，增速分別比2012年高12.9、15.2、19.9個百分點。東部地區(qū)住宅銷售面積占全國的比重為48.1%，比2012年高0.7個百分點（見表1）。東、中、西部地區(qū)辦公樓銷售面積分別為1799萬平方米、590萬平方米、494萬平方米，同比分別增長31.4%、40.9%、6.0%，東、中部增速遠遠高于西部。東、中部地區(qū)增速分別比2012年高25.7、31.8個百分點，而西部地區(qū)比2012年低36.9個百分點。辦公樓銷售以東部地區(qū)為主，銷售面積占全國的比重為62.4%，比2012年高1.7個百分點。東、中、西部地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別為3998萬平方米、2397萬平方米、2074萬平方米，同比分別增長9.8%、8.3%、8.8%，增速分別比2012年高9.5、10.6、12.3個百分點。東部地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房銷售面積占全國的比重為47.2%，比2012年高0.3個百分點。表12013年東、中、西部商品房、住宅銷售面積及增長情況3.房地產(chǎn)投資增速略有增長，中、西部地區(qū)投資增速高于東部2013年，房地產(chǎn)投資同比增長近20%，扭轉(zhuǎn)了2012年投資增速較低（1998年以來第二低）的態(tài)勢，特別是住宅投資增速比2012年（住宅投資增速1998以來最低）有較大提高。辦公樓投資增速較快，成為1998年以來第二高。分區(qū)域看，中、西部地區(qū)投資增速高于東部。（1）房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，除吉林省外均為正增長2013年，全國房地產(chǎn)投資為86013億元，同比增長19.8%，比2012年高3.6個百分點，總體上投資增速比較平穩(wěn)，保持在20%左右，從二季度開始均高于2012年同期水平。該增速是2010年以來第二低，分別低于1998～2013年、2004～2013年房地產(chǎn)投資平均增速3.1和4.0個百分點（見圖4）。投資超過5000億元的有5個省份（均在東部地區(qū)），江蘇第一，為7241億元，最少的是西藏，為9.7億元。增速超過20%的省份有17個，東、中、西部地區(qū)分別占3個、5個、9個，西藏最高，為40.8%；低于5%的省份有3個，吉林最低，為負增長（-4.4%）。其中，住宅投資為58951億元，同比增長19.4%，比2012年高8.0個百分點，占房地產(chǎn)投資的比重為68.5%，比2012年低0.3個百分點。辦公樓投資為4652億元，同比增長38.2%，比2012年高6.6個百分點。商業(yè)營業(yè)用房投資為11945億元，同比增長28.3%，比2012年高2.9個百分點。圖41998～2013年房地產(chǎn)、住宅投資增長情況（2）房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持東部量大態(tài)勢，但中、西部投資增速高于東部2013年，東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資分別為47972億元、19045億元、18997億元，同比增長分別為18.3%、20.8%、22.6%，增速分別比2012年高4.4、2.5、2.2個百分點，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增速均高于東部。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國比重為55.8%，比2012年低0.7個百分點。東、中、西部地區(qū)住宅投資分別為32697億元、13265億元、12989億元，同比增長分別為18.3%、19.9%、21.8%，增速分別比2012年高8.7、7.7、6.3個百分點。東部地區(qū)住宅投資占全國的比重為55.5%，比2012年低0.5個百分點。4.房地產(chǎn)開發(fā)資金增速大幅上升，與銷售相關(guān)的資金所占比重較高2013年，房地產(chǎn)開發(fā)資金同比增長為2010年以來最高，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)兩年增速較低的狀況。其中國內(nèi)貸款、其他資金增速也均為2010年以來最高。與銷售相關(guān)的定金及預收款以及個人按揭貸款增速同樣為2010年以來最高。分區(qū)域看，房地產(chǎn)開發(fā)資金東部地區(qū)占比較高，增速高于中、西部地區(qū)。（1）房地產(chǎn)開發(fā)資金增速大幅上升，定金及預收款、個人按揭貸款比重提高2013年，房地產(chǎn)開發(fā)資金為122122億元，同比增長26.5%，比2012年高13.8個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)資金增速總體上保持高位態(tài)勢，月度數(shù)據(jù)顯示均高于2012年同期水平。上半年增速基本在30%以上。國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金同比增長分別為33.1%、32.8%、21.3%、28.9%，增速比2012年分別高19.6、81.6、9.6、14.2個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)資金、國內(nèi)貸款、其他資金增速均為2010年以來最高，三者增速分別高于1998～2013年平均增速2.3、11.9、3.5個百分點（見圖5）。房地產(chǎn)開發(fā)資金排在第一位的省份是江蘇（12682億元），排在最后的是西藏（12.6億元）；增速超過26.5%的省份有18個，西藏最高（54.4%），增速低于10%的只有3個省份，吉林最低（5.9%）。圖51998～2013年房地產(chǎn)開發(fā)資金及其他資金增長情況2013年，房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)中，國內(nèi)貸款占16.1%，利用外資占0.4%，自籌資金占38.8%，其他資金占44.7%，國內(nèi)貸款、其他資金比重分別提高0.8個百分點，利用外資比重與2012年持平，自籌資金比重下降1.7個百分點。直接體現(xiàn)銷售的定金及預收款為34499億元，同比增長29.9%，比2012年高11.7個百分點，所占比重為28.2%，比2012年高0.7個百分點；個人按揭貸款為14033億元，同比增長33.3%，比2012年高12.0個百分點，所占比重為11.5%，比2012年高0.6個百分點；二者占全部資金的比重為39.7%，為2010年以來最高，2006年[3]以來第三高（見圖6），表明銷售旺盛帶來了房地產(chǎn)開發(fā)資金的高速增長。圖62006～2013年房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)指標占全部資金比重情況（2）房地產(chǎn)開發(fā)資金東部地區(qū)占比較大，東部地區(qū)增速高于中、西部2013年，東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金分別為73755億元、23931億元、24437億元，同比分別增長27.7%、24.6%、24.9%，增速分別比2012年高13.8、6.3、4.5個百分點。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金在全國比重為60.4%，比2012年高0.6個百分點。資金總量處于第一位、前三位、前五位的省份均在東部地區(qū)，占全部資金的比重分別為10.4%、26.2%和38.3%，表現(xiàn)出東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金集中度較高，風險相對也高。5.土地購置面積增速年末由負轉(zhuǎn)正，東部地區(qū)土地成交價款增速上升較快2013年，土地購置面積增速延續(xù)2012年負增長態(tài)勢，1～11月累計才由負轉(zhuǎn)正。從月度累計看，增速基本上高于2012年同期。土地成交價款同比增長扭轉(zhuǎn)了2012年下降態(tài)勢并且上漲很快。分區(qū)域看，東部地區(qū)土地購置面積、土地成交價款及同比增長均高于中、西部地區(qū)。（1）土地購置面積年末由負轉(zhuǎn)正，土地成交價款增速大幅上升2013年，全國土地購置面積為38814萬平方米，同比增長8.8%，比2012年高28.3個百分點，比1998～2013年平均增速低2.9個百分點，但比2004～2013年平均增速高8個百分點，可以看出2004年以來土地購置面積增速較慢（見圖7）。從2013年月度累計看，總體上土地購置面積增速呈上升態(tài)勢，由最低點（1～3月累計）-22.0%上升到（1～11月累計）9.9%的正增長，從二季度開始均高于2012年同期水平。土地成交價款為9918億元，同比增長33.9%，比2012年高50.6個百分點。土地購置面積和成交價款排在第一位的是江蘇（4208萬平方米、1084億元），排在最后一位的是青海（80.1萬平方米、10.2億元）。土地購置面積增速超過20%的省份有13個，呈現(xiàn)負增長的省份有11個。土地成交價款增速超過33.9%的省份有14個，呈現(xiàn)負增長的省份有7個。土地購置面積、土地成交價款增速北京均為第一（196.1%、249.0%），二者增速青海均為最低（-59.3%、-60.5%）。圖71997～2013年土地購置面積及增長情況（2）土地購置面積增速東部地區(qū)最高，東部土地成交價款增速上升最快2013年，東、中、西部地區(qū)土地購置面積分別為17901萬平方米、11001萬平方米、9912萬平方米，同比分別增長12.8%、2.9%、8.8%，增速分別比2012年高37.6、19.9、20.8個百分點。東部地區(qū)土地購置面積在全國的比重為46.1%，比2012年高1.6個百分點。東、中、西部地區(qū)土地成交價款分別為5860億元、2207億元、1851億元，同比增長分別為44.8%、21.9%、19.3%，比2012年分別高66.7、35.6、23.4個百分點。東部地區(qū)土地成交價款在全國的比重較高，為59.1%，比2012年高4.5個百分點。6.房屋新開工面積增速比2012年有較大提高，扭轉(zhuǎn)了2012年負增長態(tài)勢2013年房屋新開工面積增速快于2012年，這將有利于未來1～2年竣工面積的增長。分區(qū)域看，東部地區(qū)各類新開工面積均占較大比重，其中辦公樓新開工面積增速及所占比重均較高。（1）房屋、住宅新開工面積增速較快，扭轉(zhuǎn)了2012年負增長態(tài)勢2013年，全國房屋新開工面積為201208萬平方米，同比增長13.5%，比2012年高20.8個百分點，是2010年以來第二低，分別比1998～2013年、2004～2013年平均增速低4.6和0.4個百分點（見圖8）。房屋新開工面積增速超過13.5%的省份有15個，貴州最高，為48.6%，呈負增長的省份有9個，吉林最低為-22.4%。其中，住宅新開工面積為145845萬平方米，同比增長11.6%，比2012年高22.8個百分點，占全國房屋新開工面積的比重為72.5%，比2012年低1.3個百分點；辦公樓新開工面積為6887萬平方米，同比增長15.0%，比2012年高4.1個百分點；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積為25902萬平方米，同比增長17.7%，比2012年高11.5個百分點。圖81997～2003年房屋新開工面積及增長情況（2）房屋新開工面積地區(qū)差異明顯，東部地區(qū)辦公樓占比較高2013年，東、中、西部地區(qū)房屋新開工面積分別為93591萬平方米、55228萬平方米、52389萬平方米，同比增長分別為12.4%、14.3%、14.4%，增速分別比2012年高24.4、17.7、16.1個百分點。東部地區(qū)房屋新開工面積占全國比重為46.5%，比2012年低0.4個百分點。其中，東、中、西部地區(qū)住宅新開工面積分別為66591萬平方米、41857萬平方米、37397萬平方米，同比增長分別為10.1%、13.9%、11.6%，增速分別比2012年高25.0、22.8、18.1個百分點。東部地區(qū)住宅新開工面積占全國的比重為45.7%，比2012年低0.6個百分點。東、中、西部地區(qū)辦公樓新開工面積分別為4129萬平方米、1302萬平方米、1456萬平方米，同比分別增長27.1%、-5.8%、7.3%，東部地區(qū)增速比2012年高33.0個百分點，中、西地區(qū)增速分別比2012年低64.0、19.0個百分點。東部地區(qū)辦公樓新開工面積占全國的比重為60.0%，比2012年高5.7個百分點，是不同類型新開工面積占比提高最快的。東、中、西部地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房新開工面積分別為11320萬平方米、6995萬平方米、7587萬平方米，同比增長分別為14.9%、14.6%、25.4%，增速分別比2012年高14.4、2.9、14.7個百分點。東部地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房新開工面積占全國的比重為43.7%，比2012年低1.1個百分點。7.房屋竣工面積增速創(chuàng)歷史最低，住宅增速出現(xiàn)負增長2013年，房屋竣工面積增速創(chuàng)1998年以來最低，辦公樓竣工面積增速與其他類型的房屋竣工面積增速相比提高幅度最大。分區(qū)域看，東部地區(qū)房屋、住宅、商業(yè)營業(yè)用房竣工面積占全國的半壁江山，而東部地區(qū)辦公樓竣工面積占絕大部分，但中部地區(qū)不同用途竣工面積增速均高于東、西部。（1）房屋竣工面積增速創(chuàng)歷史最低，辦公樓竣工面積增速較快圖91997～2013年房屋竣工面積及增長情況2013年，全國房屋竣工面積為101435萬平方米，同比增長2.0%，比2012年低5.3個百分點，創(chuàng)1998年以來最低，分別低于1998～2013年、2004～2013年平均增速10.3和7.4個百分點（見圖9）。在全國各省份中房屋竣工面積超過5000萬平方米的有7個省份，東部地區(qū)占4個，江蘇排在第一位，為9712萬平方米。房屋竣工面積低于1000萬平方米的有4個省份，西部地區(qū)占3個，西藏排在最后，為18.1萬平方米。房屋竣工面積增速超過10%的省份有9個，增速排在第一位的是西藏（96.1%）；增速為負的省份有14個，海南最低，為-28.8%。其中，住宅竣工面積為78741萬平方米，同比減少0.4%，比2012年低6.8個百分點，創(chuàng)1998年以來最低，分別低于1998～2013年、2004～2013年平均增速12.6和9.2個百分點。住宅竣工面積占全國房屋竣工面積的比重為77.6%，比2012年低1.9個百分點。辦公樓竣工面積為2789萬平方米，同比增長20.5%，比2012年高18.4個百分點；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為10852萬平方米，同比增長6.1%，比2012年低1.9個百分點。（2）竣工面積東部地區(qū)占比較高，中部地區(qū)增速高于東、西部2013年，東、中、西部地區(qū)房屋竣工面積分別為50480萬平方米、28042萬平方米、22913萬平方米，同比增長分別為2.0%、6.9%、-3.4%，東、西部地區(qū)增速分別比2012年低3.7、21.1個百分點，中部地區(qū)比2012年高4.7個百分點。東部地區(qū)房屋竣工面積占全國比重為49.8%，與2012年持平。其中，東、中、西部地區(qū)住宅竣工面積分別為38210萬平方米、22537萬平方米、17994萬平方米，同比增長分別為0.4%、4.2%、-7.0%，與房屋竣工面積一樣，東、西部地區(qū)增速分別比2012年低4.6、23.8個百分點，中部地區(qū)比2012年高3.7個百分點。東部地區(qū)住宅竣工面積占全國的比重為48.5%，比2012年高0.3個百分點。東、中、西部地區(qū)辦公樓竣工面積分別為1932萬平方米、459萬平方米、398萬平方米，同比增長分別為16.2%、58.1%、10.0%，東、中部地區(qū)增速分別比2012年高15.2、71.0個百分點，中部地區(qū)增速上升很快，西部地區(qū)增速則比2012年低16.3個百分點。東部地區(qū)辦公樓竣工面積占全國的比重為69.3%，比2012年低2.5個百分點。東、中、西部地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房竣工面積分別為5038萬平方米、3242萬平方米、2572萬平方米，同比增長分別為-0.5%、14.4%、10.4%，東、西部地區(qū)增速分別比2012年低6.3、2.4個百分點，中部地區(qū)增速比2012年高6.2個百分點。東部地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房竣工面積占全國的比重為46.4%，比2012年低3.1個百分點。二35個大中城市房地產(chǎn)市場主要指標比較35個大中城市房地產(chǎn)市場指標比較，以2013年6個指標增速比較為主，同時增加了各城市不同用途住房成交價的比較?？傮w上看，6個指標和2012年比呈現(xiàn)“四升兩降”的特征。“四升”的指標分別為商品房成交價增速、商品房銷售面積增速、土地購置面積增速、房屋新開工面積增速，“兩降”是指房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房屋竣工面積增速下降，特別是房屋竣工面積增速不僅下降而且是負增長。2013年35個大中城市房地產(chǎn)市場6個主要指標的具體情況是：不同用途房價深圳第一，商品房、住宅成交價增速也是深圳居首位；商品房、住宅銷售面積增速西寧最高；房屋、住宅竣工面積增速濟南最高；房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資增速?？谧罡撸煌恋刭徶妹娣e增速寧波最高；房屋、住宅新開工面積增速長沙最高。（一）2013年35個大中城市商品房成交價增速略超2012年，商品房成交價及其增速最高的城市是深圳1.2013年35個大中城市商品房成交價增速比2012年高出1.6個百分點2013年，35個大中城市商品房成交價為8841元/平方米，同比增長8.5%，比全國高出0.8個百分點，增速超過2012年1.6個百分點，成交價高出全國商品房2604元/平方米。其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房成交價分別為8284元/平方米、15708元/平方米、14181元/平方米，分別增長8.3%、7.5%、10.0%，增速比2012年分別高0.3、9.0、4.4個百分點，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房成交價分別高出全國2434元/平方米、2711元/平方米、4404元/平方米。2.35個大中城市商品房、住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房成交價深圳均居首位2013年，35個大中城市中商品房、住宅成交價排名前三位的分別是深圳、上海、北京，廣州、杭州分別位列第四和第五，一線城市引領(lǐng)房價的格局沒有變化，排名前十位的均是東部城市。35個大中城市中有9個城市商品房成交價超過8841元/平方米，有10個城市住宅成交價超過8284元/平方米。商品房、住宅成交價排名后三位的分別是貴陽、銀川、西寧。商品房、住宅成交價最高的深圳分別是最低的西寧的5.27倍、5.35倍。在35個大中城市中，商品房成交價低于5000元/平方米的城市由2012年的4個減少為2個，分別為銀川和西寧；住宅成交價低于5000元/平方米的城市由2012年的6個減少為5個，其中4個是西部城市。辦公樓成交價超過15708元/平方米的有8個城市，西部城市南寧入列，位于第八位，價格最高的深圳是最低的大連的6.03倍。商業(yè)營業(yè)用房成交價超過14181元/平方米的14個城市中，東部城市有9個，西部城市有4個，中部城市僅1個，價格最高的深圳是最低的銀川的4.39倍。3.35個大中城市商品房成交價增速深圳仍居首位2013年，35個大中城市商品房成交價增速超過平均值的城市有15個，深圳最高為24.6%，呼和浩特最低28.5個百分點。這15個城市中，東部城市有9個，中部城市有4個，西部城市僅有2個。商品房成交價增速低于平均值的城市有20個，其中有4個城市呈現(xiàn)負增長，包括3個西部城市和1個東部城市。住宅成交價增速超過平均值的有14個城市，其中，東部城市有7個，中部城市有4個，西部城市有3個；增速最高的深圳比最低的福州高27.9個百分點。增速低于平均值的城市有21個，其中負增長的城市有2個，分別為呼和浩特（-3.5%）和福州（-4.6%）。2013年，35個大中城市辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房成交價增速沒有明顯的地區(qū)差異，東、中、西部都有增速較高和較低的城市。其中，辦公樓成交價增速最高的銀川比最低的大連高出125.4個百分點；商業(yè)營業(yè)用房增速最高的福州比增速最低的?？诟叱?23.0個百分點。辦公樓成交價增速超過平均增速的城市有11個，其中增速超過20%的城市有5個。增速低于平均增速的城市有24個，其中有14個城市呈負增長。商業(yè)營業(yè)用房成交價增速超過平均增速的城市有18個，其中增速超過20%的城市有13個，增速低于平均增速的城市有17個，其中有12個城市呈負增長（見表2）。（二）35個大中城市商品房銷售面積增速比2012年大幅提高，增速西寧最高、呼和浩特最低表22013年35個大中城市不同用途房價、增速比較續(xù)表2013年，35個大中城市商品房銷售面積為4.56億平方米，占全國同期商品房銷售面積的34.9%，同比增長14.6%，增速高出2012年7.3個百分點，但低于全國同期2.7個百分點。其中住宅銷售面積為3.98億平方米，占全國同期商品住宅銷售面積的34.4%，同比增長24.4%，比2012年高15.9個百分點，比全國同期高6.9個百分點。2013年35個大中城市的商品房、住宅銷售面積平均增速均比2012年有將近1倍的增長，其中西寧增幅最大，增速分別為56.9%和64.0%，比最低的呼和浩特分別高69.0和82.0個百分點。2013年，35個大中城市商品房、住宅銷售面積增速超過平均值的城市分別為22個和15個，呈現(xiàn)負增長的城市分別比2012年減少了6個和5個。2013年，商品房、住宅銷售面積增速最低的3個城市分別為長春、沈陽、呼和浩特和北京、沈陽、呼和浩特。實際上，北京商品房銷售面積也呈負增長，排倒數(shù)第四位（見表3）。表32013年35個大中城市商品房銷售面積增速比較（三）35個大中城市房屋、住宅竣工面積均呈負增長，二者增速最高的是濟南、最低的是南寧2013年，35個大中城市房屋竣工面積為3.64億平方米，占全國同期商品房竣工面積的35.9%，同比下降了4.4%，增速比2012年低13.9個百分點，低于全國同期6.6個百分點。其中住宅竣工面積為2.66億平方米，占全國同期住宅竣工面積的33.7%，同比下降8.3%，增速比2012年低17.6個百分點，低于全國同期7.9個百分點。2013年35個大中城市房屋、住宅竣工面積負增長的城市比2012年分別增加了5個和7個。一線城市中廣州、深圳、上海的房屋、住宅竣工面積均呈負增長。2013年，35個大中城市房屋、住宅竣工面積增速超過平均值的城市分別為17個和19個，各城市之間增速差別較大，房屋、住宅竣工面積增速最高的濟南比增速最低的南寧分別高114.5個百分點和122.8個百分點。房屋竣工面積增速排在第二、第三位的分別是合肥（55.84%）和福州（55.81%），增速排在倒數(shù)第二、第三位的分別是南京（-38.8%）和海口（-36.6%）。住宅竣工面積增速排在第二、第三位的分別是福州（50.5%）和合肥（47.8%），增速排在倒數(shù)第二、第三位的分別南京（-44.6%）和武漢（41.2%）（見表4）。表42013年35個大中城市竣工面積增速比較（四）35個大中城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速略有下降，住宅開發(fā)投資增速有所上升，二者增速最高的是?？?、最低的是長春2013年，35個大中城市房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資分別為4.18萬億元和2.70萬億元，同比增長16.1%和17.4%，增速分別比2012年低0.5個百分點和高5.4個百分點，分別低于全國同期3.7和2.0個百分點。其投資額分別占全國同期房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資的48.6%和45.8%，比2012年分別低1.1和1.0個百分點。這種情況會在一定程度上影響今后2～3年的房屋供應(yīng)。2013年35個大中城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過平均值的有19個城市，比2012年減少了2個城市。增速最高的3個城市分別為?？凇⒗ッ?、鄭州。增速低于10%的城市有6個，分別為哈爾濱、濟南、貴陽、南京、廈門和長春，其中長春的房地產(chǎn)開發(fā)投資為負增長。4個一線城市中房地產(chǎn)開發(fā)投資增速深圳（19.0%）、上海（18.4%）略高于平均值，廣州（14.7%）、北京（10.5%）則低于平均值。住宅投資增速超過平均增速的城市有14個，一線城市只有深圳入列，位于第九。住宅投資增速最高的3個城市分別為海口、昆明、福州。住宅投資增速低于10%的有8個城市，比2012年減少7個城市，其中只有1個城市為負增長，比2012年減少5個城市（見表5）。表52013年35個大中城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比較續(xù)表（五）35個大中城市土地購置面積增速大幅上升，增速寧波最高、西寧最低2013年，35個大中城市土地購置面積1.26萬億平方米，占全國土地購置面積的32.4%，同比增長14.5%，比2012年提高了34.2個百分點，扭轉(zhuǎn)了2012年負增長態(tài)勢，高出全國同期5.7個百分點。各城市增速差別較大，其中增速超過100%的城市有7個，比2012年增加5個城市。增速最高的3個城市為寧波（318.5%）、北京（196.1%）和蘭州（164.4%），增速最高的寧波比增速最低的西寧高398.9個百分點。蘭州、烏魯木齊、貴陽等西部城市的土地購置面積增速也大幅上升。2013年，35個大中城市中土地購置面積下降幅度超過平均值的城市有19個，北京、上海、深圳、廣州等一線城市位例其中，有12個城市土地購置面積為負增長，下降幅度超過40%的有3個城市，比2012年減少了10個（見表6），土地購置面積增速的上升態(tài)勢有利于今后3～5年的房屋供應(yīng)。表62013年35個大中城市土地購置面積增速比較（六）35個大中城市房屋、住宅新開工面積增速由負轉(zhuǎn)正，二者增速長沙最高、太原和哈爾濱最低2013年，35個大中城市房屋新開工面積7.07萬億平方米，占全國同期房屋新開工面積的35.2%，同比增長14.2%，增速比2012年高23.0個百分點，比全國同期高0.7個百分點。其中，住宅新開工面積4.77萬億平方米，占全國同期住宅新開工面積的32.7%，同比增長13.6%，增速比2012年提高28.1個百分點，比全國同期高2.0個百分點。35個大中城市房屋、住宅新開工面積出現(xiàn)負增長的城市分別為9個和13個，比2012年分別減少了11個和9個。新開工面積增速提高有利于2015～2016年的房屋供給。2013年，35個大中城市房屋、住宅新開工面積增速相差較大，房屋新開工面積增速最高的長沙比最低的太原高70.3個百分點，住宅新開工面積增速最高的長沙比最低的哈爾濱高88.8個百分點。房屋、住宅新開工面積增速超過平均值的城市分別為15個和16個。一線城市深圳、廣州的新開工面積增速較高，尤其是深圳，房屋、住宅新開工面積增速均列第2位（見表7）。表72013年35個大中城市新開工面積增速比較三房地產(chǎn)市場存在的問題2013年中國房地產(chǎn)市場存在的問題，既包括2013年度的突出問題，也包括長期存在的問題。主要包括以下幾方面：土地價格上漲過快，加劇房價上漲壓力，增加金融系統(tǒng)風險；二手房的交易成本過高，不利于市場結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口無力在工作地購房、住房需求的異地釋放，造成土地及住房資源的浪費；房地產(chǎn)市場進一步分化，部分中小城市的房地產(chǎn)市場風險加大；缺乏房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，一些長期性問題依然存在。（一）土地價格上漲過快，加劇房價上漲壓力，增加金融系統(tǒng)風險2013年全國土地成交價格大幅上漲。2011年全國土地成交的平均價格為2006元/平方米，比2010年下降2%；2012年全國土地成交的平均價格為2077元/平方米，比2011年上漲4%；而2013年全國土地成交的平均價格為2555元/平方米，比2012年上漲了23%（見圖10）。按土地用途分類看，住宅地價的上漲幅度高于商服地價和工業(yè)地價。國土資源部對全國105個城市地價監(jiān)測的結(jié)果顯示，2013年一至四季度，住宅地價的環(huán)比漲幅一直在擴大，商服地價起伏較大，工業(yè)地價漲幅較小。從全年看，監(jiān)測城市綜合地價比上年上漲7.02%，其中住宅地價上漲8.95%，商服地價上漲7.93%，工業(yè)地價上漲4.45%，住宅地價的年度上漲幅度高于商服地價和工業(yè)地價。圖10全國土地成交均價（2004～2013年）土地價格的過快上漲，尤其是住宅用地價格的上漲，將加劇房價尤其是住房價格上漲的壓力。土地價格的上漲不僅直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本，而且影響房地產(chǎn)市場對未來房價的預期，從而間接影響交易價格。土地價格的過快上漲還會增加金融系統(tǒng)風險。在我國的金融體系中，無論是地方政府融資，還是企業(yè)融資，土地都是重要的抵押品，大量貸款以土地為抵押，土地價格的大幅波動，無疑會給銀行等金融機構(gòu)帶來更大的信貸風險。（二）二手房交易成本過高，不利于市場結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整2013年3月1日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號），要求“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。這使得二手房的交易成本進一步提高。以已在稅務(wù)、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記房屋原值的二手商品住房為例，二手商品房交易所需繳納的稅費，除了與新建商品住房交易相同的契稅（非減免情況為成交價格的3%）、印花稅（成交價格的0.1%）以外，還要繳納營業(yè)稅（非減免情況為成交價格的5.5%）、個人所得稅（成交價格扣除原購買價格以及裝修費用等后的20%）；而新建商品住房交易所需繳納的稅費除了與二手商品住房交易相同的契稅和印花稅以外，需要繳納的登記費、辦證費等僅有幾百元（各地情況略有差異），遠低于二手商品住房交易動輒上萬元甚至幾十萬元的營業(yè)稅和個人所得稅。實施住房限購政策之前，增加二手房的交易成本，可以部分抑制房地產(chǎn)市場中的投機行為；而在實施住房限購政策之后，仍然提高二手房的交易稅費，則會抑制二手房的有效流轉(zhuǎn)，不利于市場結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整。截至2012年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積32.9平方米，農(nóng)村居民人均住房面積37.1平方米。可見，我國的人均住房面積并不小，解決住房市場的結(jié)構(gòu)問題更為重要。同時，二手房交易成本過高，使更多的購房者轉(zhuǎn)向新建住房，導致新建住房價格快速上漲。雖然新建住房的土地出讓、開發(fā)銷售等可以給政府財政帶來更多的財政收入，但是，在抑制存量房市場交易的情況下，大量開發(fā)建設(shè)新房將不必要地耗費本已稀缺的房地產(chǎn)資源。（三）農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房需求的異地釋放，造成土地及住房資源的浪費多年來，我國實行的一直是城鄉(xiāng)二元的土地制度和住房制度。在城鄉(xiāng)二元土地制度和住房制度設(shè)計之初，我國城鄉(xiāng)居民的住房配置按戶籍分為兩大類：一是農(nóng)業(yè)戶籍人口在農(nóng)村配置宅基地和自建住房；二是非農(nóng)業(yè)戶籍人口在城市配置公房。在城鎮(zhèn)住房分配貨幣化改革后，城鎮(zhèn)住房市場逐步建立和發(fā)展，公房上市流通。然而，農(nóng)村的宅基地和住房的分配方式基本未變，“一戶一宅”“無償取得和使用”“限制流轉(zhuǎn)和抵押”依然是農(nóng)村住房制度的基本特征。雖然有的地方通過“宅基地換房”、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試點等方式探索宅基地及住房的流轉(zhuǎn)，但是絕大部分農(nóng)村的宅基地和自建住房仍然只能在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部買賣，不能在市場上自由流轉(zhuǎn)。隨著我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程的推進，越來越多的人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。而且，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口遷移到城市的家庭化特征日益明顯。與此同時，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在農(nóng)村老家的宅基地和住房，其利用率不斷降低，部分甚至被完全閑置。然而，在現(xiàn)行土地制度和住房制度下，農(nóng)村宅基地和住房既不能有效流轉(zhuǎn)，又缺乏退出激勵機制，所以，絕大部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在農(nóng)村老家保留著自家的宅基地和住房。同時，由于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的收入與其工作城市的住房價格之間差距大，大部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口無力在其工作城市購買住房。加之，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的流動性強，相當一部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口選擇在農(nóng)村老家或者老家附近的縣城等地建房或購房。尤其是近年來，以農(nóng)民工為主體的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的收入得到較快增長，選擇在老家縣城購房的情況有所增加。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在日常工作和居住的城市以外異地置業(yè)，可以說是一種農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房需求的異地釋放，也是一種將自住性需求扭曲為異地投資需求的不合理現(xiàn)象。這無疑造成了土地及住房資源的浪費，也增加了部分中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場風險，是房地產(chǎn)市場亟須解決的問題。（四）房地產(chǎn)市場進一步分化，部分中小城市房地產(chǎn)市場風險加大經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場分化的趨勢日益明顯。一是35個大中城市在全國房地產(chǎn)市場中所占的份額逐漸減少，而其他城市在全國房地產(chǎn)市場中所占的份額逐漸增加。根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，35個大中城市商品住宅銷售面積占全國的比重，從2002年的51.6%下降到2013年的37.1%，下降了14.5個百分點（見圖11）。二是35個大中城市的房地產(chǎn)市場進一步分化，人口規(guī)模較大的城市住房銷售面積增長速度明顯低于人口規(guī)模較小的城市。35個大中城市中，人口規(guī)模（以2012年末總?cè)丝跒闇剩┰?000萬以上的城市，2013年商品住宅銷售面積平均同比增幅為8%；400萬～1000萬人口規(guī)模的城市，平均同比增幅為19%；人口規(guī)模在400萬以下的城市，平均同比增幅為27%。圖112002～2013年35個大中城市住房銷售面積占全國的比重然而，35個大中城市中人口規(guī)模較小的城市及其他中小城市乃至小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展、住房銷售份額的顯著增加，與人口的流向并不一致，從而使其房地產(chǎn)市場發(fā)展的不確定性增加，部分中小城市的房地產(chǎn)市場風險加大。由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)所限，僅能對比35個大中城市的住房銷售和人口變動情況：在35個大中城市中，人口規(guī)模（以2012年末總?cè)丝跒闇剩┰?000萬以上的城市，2010～2012年人口平均增幅為3.1%；400萬～1000萬人口規(guī)模的城市，2010～2012年人口平均增幅為1.2%；人口規(guī)模在400萬以下的城市，2010～2012年人口平均增幅為-1.0%。人口變動情況與住房銷售情況形成了鮮明的對比，人口增幅較大的城市住房銷售面積增幅較小，人口出現(xiàn)負增長的城市反而住房銷售面積大幅增加。同時，盡管外出農(nóng)民工向大中城市集中趨勢明顯，但近年來中小城市房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增長，尤其是35個大中城市以外的城市。這從一定程度上反映出部分中小城市的房地產(chǎn)市場將面臨較大的風險。（五）缺乏房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制，一些長期性問題依然存在雖然歷年的房地產(chǎn)調(diào)控取得了一定的成效，但是我國房地產(chǎn)市場存在的一些長期性問題仍然未得到較好的解決。例如，總體而言，我國大城市住房價格較高，政府對房價的調(diào)控效果與社會預期相比存在較大落差；地方政府過度依賴土地財政，對調(diào)控土地價格和住房價格的動力不足，中央調(diào)控政策的落實也受到一定影響；保障性住房的融資、分配與管理等方面均存在較大的問題；等等。這與缺乏房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制密切相關(guān)。缺乏房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制，首先表現(xiàn)在我國房地產(chǎn)調(diào)控的長期目標不明確。在什么情況下需要政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，在什么情況下不需要政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，政府干預與市場配置的邊界在哪里，政府調(diào)控的手段和力度應(yīng)如何把握，等等，這些都沒有相對明確的答案。政策從出臺到效果顯現(xiàn)，不可避免地具有一定的時滯，短期頻繁出臺調(diào)控措施，可能造成政策效果疊加，偏離政策調(diào)控意圖。缺乏房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制，會使房地產(chǎn)市場供求主體對市場預期不明，致使房地產(chǎn)企業(yè)和購房者對風險的控制能力降低，加劇房地產(chǎn)市場的波動。缺乏房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制，我國房地產(chǎn)市場存在的一些長期性問題就無法得到較好的解決。四2014年房地產(chǎn)政策展望和市場預期在8%以下的平穩(wěn)較快增長條件下，2013年房地產(chǎn)市場仍然以交易量大增、價格較快增長的態(tài)勢收官。這導致了2014年房地產(chǎn)市場矛盾和不確定性增加，也為房地產(chǎn)政策調(diào)控和形勢預測加大了難度。（一）2014年房地產(chǎn)市場主要影響因素的變化趨勢快速城市化的發(fā)展中國家，宏觀經(jīng)濟、城鎮(zhèn)化和資本市場等因素對房地產(chǎn)市場具有重要影響。2014年，這些影響因素也表現(xiàn)出若干新的變化趨勢。1.宏觀經(jīng)濟走勢2014年我國宏觀經(jīng)濟增速仍將保持7%～8%的平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，經(jīng)濟發(fā)展速度進入換檔期，其對房地產(chǎn)市場的影響主要體現(xiàn)在兩方面。（1）經(jīng)濟增速放緩可能導致多數(shù)行業(yè)利潤率下降，可贏利產(chǎn)業(yè)投資渠道萎縮。相對于過去30多年的高速經(jīng)濟增長，中國經(jīng)濟在2012年、2013年連續(xù)兩年GDP增長率低于8%，增速明顯放緩，進入平穩(wěn)較快增長區(qū)間。經(jīng)濟增速放緩直接影響企業(yè)盈利和投資需求，近年來，房地產(chǎn)以外的大多數(shù)生產(chǎn)性行業(yè)贏利能力減弱。以國有工業(yè)企業(yè)成本費用利潤率為例，2012年僅為6.52%，為10年來最低，2013年這一數(shù)據(jù)應(yīng)更低。生產(chǎn)性行業(yè)低利潤率壓縮社會可投資渠道，倒逼社會閑置資本被迫進軍房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)で蟊Ｖ翟鲋禉C會。特別對一些可以較低成本獲得國有金融系統(tǒng)金融支持的國有開發(fā)企業(yè)，容易再次引發(fā)其囤房圈地高潮。（2）居民收入和儲蓄特別是普通勞動力工資增長較快。由于農(nóng)村剩余勞動力基本轉(zhuǎn)移，使得宏觀經(jīng)濟增速相對放緩條件下，主要表現(xiàn)為企業(yè)獲利不佳，而職工工資仍然保持了較快增長，特別是低端勞動力工資增長較快，如根據(jù)全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告，自2010年以來農(nóng)民工月均收入一直保持10%以上的增長率。包括農(nóng)民工在內(nèi)的中低收入居民家庭收入持續(xù)快速增長和累積，使得住房支出占家庭收入財富比重呈下降趨勢，必然促使其住房購置需求快速形成和累積。2.城鎮(zhèn)化趨勢城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場具有明顯的拉動效應(yīng)，近年來特別是黨的十八大以來，城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了一系列新趨勢，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。（1）居住城鎮(zhèn)化加速。近年來特別是十八大以來，一系列有利于居民遷移的公共服務(wù)和福利保障等相關(guān)制度改革相繼突破，2014年中央農(nóng)村工作會議提出2020年實現(xiàn)三個“一億人”[4]目標，加速推進市民化進程。這使得進城就業(yè)農(nóng)民工家庭和跨城就業(yè)遷移家庭也能逐漸分享與城鎮(zhèn)原有居民家庭同等的城市公共服務(wù)和福利保障，相對于遷出地的農(nóng)村和城鎮(zhèn)，就業(yè)所在地的城鎮(zhèn)居住生活吸引力更強，必然促使更多農(nóng)民工家庭和跨城就業(yè)遷移家庭選擇在現(xiàn)有就業(yè)的城鎮(zhèn)生活定居，從而迎來一輪包括非勞動人口在內(nèi)的居住生活城鎮(zhèn)化高潮。不同于就業(yè)城鎮(zhèn)化對生產(chǎn)場地的需求，居住城鎮(zhèn)化將大大促進城鎮(zhèn)住房需求。（2）城城之間、區(qū)域之間的居住吸引力差異加劇。以自由遷移為導向的公共服務(wù)和福利保障制度改革，必然導致城城之間、區(qū)域之間城鎮(zhèn)化吸引力差異加劇。東南沿海特別是臨近大都市區(qū)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，有更多的就業(yè)機會和更多樣化的良好都市服務(wù)，對包括農(nóng)民工在內(nèi)的外來就業(yè)職工的居住吸引力大大增強；而一些沒有產(chǎn)業(yè)支撐的農(nóng)村腹地城鎮(zhèn)，將因為就業(yè)機會和城市服務(wù)缺乏，居住吸引力大大減弱。很明顯，城城之間、區(qū)域之間居住吸引力差異的變化，必將對城城之間、區(qū)域之間房產(chǎn)特別是住房需求格局產(chǎn)生重要影響。3.資本市場形勢和金融政策取向在當前宏觀經(jīng)濟條件下，資本市場和金融政策的不確定性增大，其對房地產(chǎn)市場的影響更加突出。（1）國內(nèi)外閑置資本在房地產(chǎn)套利投資的不確定預期增強。一方面，由于經(jīng)濟增速相對放緩、多數(shù)生產(chǎn)性行業(yè)贏利能力減弱，可投資渠道少，同時不斷累積的國際貿(mào)易盈余及由此導致的人民幣升值壓力，使得國內(nèi)外閑置資本始終存在進入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)で蟊Ｖ翟鲋档膲毫?。另一方面，隨著歐美特別是美國經(jīng)濟復蘇，前期實施的量化寬松貨幣政策可能逐步退出，這使得短期內(nèi)這些國家貨幣相對于人民幣出現(xiàn)升值，從而形成對人民幣貶值預期，而人民幣貶值可能導致前期進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的國際資本出逃。不過只要國內(nèi)經(jīng)濟增長率高于全球或主要發(fā)達國家的增長率（如實現(xiàn)“十二五”規(guī)劃中7%以上增長率的目標），不出現(xiàn)急劇的國際貿(mào)易逆差，就不存在人民幣長期升值的空間，因此人民幣貶值因素不可能對房地產(chǎn)市場具有長期性的逆轉(zhuǎn)影響。（2）金融貨幣政策操作不確定性增加。在經(jīng)濟增速相對放緩態(tài)勢下，金融政策操作難度增大。在生產(chǎn)性行業(yè)贏利減弱、可投資渠道減少的形勢下，如果沒有差異化的金融結(jié)構(gòu)政策，無論是寬松還是緊縮貨幣政策均可能促使社會資本對房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)で蟊Ｖ翟鲋?。寬松貨幣政策直接促使?jīng)濟中不斷增長的貨幣資本轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資投機；而緊縮貨幣政策也同樣因為促使生產(chǎn)性行業(yè)貨幣形式的贏利水平下降，導致生產(chǎn)性行業(yè)既有資本通過各種渠道轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)領(lǐng)域。（二）2014年房地產(chǎn)政策展望1.房地產(chǎn)政策方向經(jīng)歷近幾年特別是2013年房價快速增長，房地產(chǎn)市場矛盾進一步累積，2014年調(diào)控難度進一步增大。隨著黨的十八大后一系列經(jīng)濟制度深度改革的推進，有可能迎來居住城鎮(zhèn)化高潮，預期房地產(chǎn)調(diào)控方向也將圍繞居住城鎮(zhèn)化這一主題展開。（1）調(diào)控難度增大，開始實施雙向調(diào)控趨勢。2013年在經(jīng)濟增速相對放緩條件下房價再次較快增長，使得房地產(chǎn)市場矛盾進一步累積，引發(fā)多方面對房地產(chǎn)市場泡沫化的爭論和擔憂，為防范房地產(chǎn)泡沫化以及由此引發(fā)的金融和經(jīng)濟風險，可能促使國家實施更加嚴厲的調(diào)控政策。但在房價高位運行和經(jīng)濟增速相對放緩的雙重背景下，房地產(chǎn)調(diào)控難度大增，放任房價繼續(xù)高增長，必將進一步累積泡沫化風險，房價下跌又可能對房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成顛覆性的贏利虧損影響，必然緊縮房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域投資，也必將惡化前期深度參與房地產(chǎn)市場的金融機構(gòu)資金風險，引發(fā)金融危機風險。因此調(diào)控政策取向可能以維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定為目標，既要防止房價過快增長，也要防止房價下跌震蕩。（2）調(diào)控政策將強化差異化和多元化。長期以來全國一刀切的調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控效果甚微，房價越調(diào)越高、市場矛盾越調(diào)越累積越激化，受到各方面詬病。我國各地區(qū)、各城市之間經(jīng)濟和社會發(fā)展不平衡仍十分嚴重，特別是對進城人口居住生活吸引力的差異明顯，房地產(chǎn)供需矛盾主要表現(xiàn)為地區(qū)之間、城市之間的結(jié)構(gòu)性矛盾，繼續(xù)實施全國“一刀切”的調(diào)控政策將加劇快速城鎮(zhèn)化地區(qū)的房價增長，而人口和經(jīng)濟增長較慢地區(qū)則房產(chǎn)嚴重供過于求，這對調(diào)控政策提出了差異化和多元化要求。實際上，2013年中期以來，國家調(diào)控政策已經(jīng)開始朝差異化方向邁進，在2013年國辦發(fā)17號文出臺后，中央政府一直沒有出臺國字頭的房地產(chǎn)調(diào)控文件，而城市政府的政策修正措施則不斷推出，調(diào)控方式也往往多重政策并用，體現(xiàn)多元化的調(diào)控方向。不過由于地方政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域存在太多的利益訴求，由地方政府主導的房地產(chǎn)調(diào)控政策與中央調(diào)控目標可能出現(xiàn)明顯偏離，因此，預期2014年中央政府將重新主導房地產(chǎn)調(diào)控政策。不過具體的調(diào)控措施將強化城市分類條件，根據(jù)各分類城市標準實施差異化的調(diào)控政策，調(diào)控措施也更多體現(xiàn)針對不同人群的多元化方向。2.若干代表性房地產(chǎn)政策展望結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢和改革大局，2014年一些代表性房地產(chǎn)政策可以預期。（1）房地產(chǎn)稅費改革有望推進。中國當前房地產(chǎn)稅費調(diào)控具有明顯的重交易、輕持有特點，具有濃厚行政特色的費、金占比較高，而發(fā)揮市場機制作用的稅占比較低。黨的十八大以來，深化改革力度不斷增大，優(yōu)化房地產(chǎn)稅費的諸多制度障礙正在逐步消除，如不動產(chǎn)登記制度等正在逐步展開，因此，我們預期2014年房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費優(yōu)化改革有望推進，在重慶、上海等城市房產(chǎn)稅試點基礎(chǔ)上，以包括普通存量住房為征稅對象的過量住房持有稅有望在重點城市開征。同時，一些不利于優(yōu)化住房資源配置的房產(chǎn)交易稅也可能逐步取締或淡化。（2）特大城市特別是超大城市限購限貸政策必將延續(xù)。隨著居住城鎮(zhèn)化高潮來臨，多樣化的就業(yè)機會和多樣化的消費服務(wù)，中心城市特別是超大城市對遷移人口尤其城城遷移人口的吸引力大大增強，新移民人口的過度涌入，對中心城市資源環(huán)境承載力提出挑戰(zhàn)，也更造成城市交通、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)使用的擁堵、不足、缺乏等，因此對城市人口增長實施適當限制成為必然選擇，而住房限購限貸是對居住城鎮(zhèn)化的最有效調(diào)控。（3）城市土地供應(yīng)制度可能有較大調(diào)整。城市土地供應(yīng)制度調(diào)整可能在以下三方面展開：其一，新增建設(shè)用地審批將更加強調(diào)地區(qū)差異、城市差異，東部城市特別是特大城市新增建設(shè)用地將受嚴控；其二，城市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地有望以適當形式轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地；其三，城鎮(zhèn)土地供應(yīng)中居住用地占比將有所提高。（4）保障性住房供應(yīng)有望多元化、常態(tài)化。保障性住房作為一項重要的民生措施，在今后相當長時期內(nèi)將被強化。2014年保障性住房供應(yīng)政策將在前幾年政策實踐基礎(chǔ)上有所突破，其一，保障性住房供應(yīng)模式有望進一步多元化，更強調(diào)城市之間保障性住房需求的差異，更強調(diào)對不同人群差異化的保障性住房需求特征，在保障性住房土地供應(yīng)、融資支持、分配管理中，將更強調(diào)多元化、差異化的設(shè)計；其二，保障性住房供應(yīng)可能在一個相當長時期內(nèi)常態(tài)化，逐漸成為城鎮(zhèn)居民基本居住需要的主要住房來源。（三）2014年房地產(chǎn)市場預測1.房地產(chǎn)需求2014年房地產(chǎn)需求仍將保持一定的增長態(tài)勢，消費性自住購房需求有望繼續(xù)釋放，但投資投機性需求則取決于國內(nèi)外資本市場趨勢和金融政策取向，存在較大的不確定性。（1）消費性自住住房需求有望繼續(xù)快速釋放。居民收入持續(xù)增長，使住房支出占家庭收入和儲蓄比重持續(xù)下降，既促使無房家庭的基本（首套）住房購置需求增長，也導致居民家庭改善性（二套）住房購置需求大增。同時，與人口遷移相關(guān)的一系列制度改革，對居住城鎮(zhèn)化的推進，也必將促使各類鄉(xiāng)城遷移人口和城城遷移人口對遷入地城鎮(zhèn)住房的購置需求?？梢灶A期，在一些能夠較好提供多樣化服務(wù)、多樣化就業(yè)機會的城鎮(zhèn)，隨著一系列制度改革落到實處，外來居住遷移人口將快速增長，其住房購置需求也有望快速釋放。（2）投資、投機性房地產(chǎn)需求面臨較大不確定性。房地產(chǎn)投資、投機性需求取決于資本市場和宏觀經(jīng)濟前景，2014年中國資本市場受國內(nèi)外金融政策和宏觀經(jīng)濟不確定性影響，由資本市場派生的房地產(chǎn)投資、投機性需求也面臨不確定性。國家如實施與產(chǎn)業(yè)政策相結(jié)合的積極金融政策，可能對閑置資本形成有效的分流，減輕投資投機性房地產(chǎn)需求壓力。中國國際貿(mào)易順差和主要國家寬松貨幣政策退出，則可能對人民幣匯率形成升值或貶值的相反預期，對國際閑置資本進入國內(nèi)房地產(chǎn)的投資投機性需求形成相反的拉力。2.房地產(chǎn)供給受2012年至2013年上半年房地產(chǎn)投資和新開工面積較為低迷以及2013年房產(chǎn)交易量放大的影響，2014年新增房產(chǎn)供給將相對偏緊，但存量住房供給取決于調(diào)控政策走向。（1）存量供給存在進一步快速釋放趨勢。一方面，2014年，存量住房供應(yīng)存在進一步快速釋放的潛力。受宏觀經(jīng)濟逐漸穩(wěn)定和改革深化的影響，生產(chǎn)性領(lǐng)域投資機會和資本市場投資渠道增多，一些投機投資性存量住房持有者存在轉(zhuǎn)換資產(chǎn)持有形態(tài)尋找新投資機會的沖動，一些城市近幾年內(nèi)房價漲幅數(shù)倍，多套住房持有者巨額的財富積累已經(jīng)形成，其對未來住房市場價格變化風險擔憂和獲利了結(jié)心態(tài)增強，再加上中央加大反腐力度，官員財產(chǎn)公開制度實施預期增強，部分多套住房持有官員所持過量住房也可能加速入市。另一方面，實際的存量住房供應(yīng)取決于調(diào)控政策走向。如果繼續(xù)嚴格實施20%個人所得稅政策，存量住房供應(yīng)將延續(xù)2013年下半年繼續(xù)萎縮趨勢；如果調(diào)控政策轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)稅政策，則可能促使存量住房供應(yīng)在中短期內(nèi)加大釋放。（2）新增供給可能略有下滑或與上年大致持平。由于2012～2013年上半年房地產(chǎn)投資和新開工面積均表現(xiàn)出相對低迷態(tài)勢，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)投資建設(shè)周期，預期2014年開發(fā)企業(yè)新增房屋可銷售量可能出現(xiàn)相對萎縮（盡管2013年末到2014年初房地產(chǎn)投資、土地購置面積和新開工面積均出現(xiàn)較快增長，但實際形成新增可銷售量可能要推至2015年）。同時，由于2013年下半年房價大幅上漲以及由此導致的房產(chǎn)銷售量增長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2013年下半年去庫存化明顯，因此，預期2014年可供銷售的新增房產(chǎn)供給有所下滑，或者與上年持平。3.房地產(chǎn)行業(yè)2014年房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率可能呈下滑趨勢，行業(yè)內(nèi)競爭將延續(xù)2013年的重組格局，行業(yè)內(nèi)市場壟斷程度將進一步提升，企業(yè)間業(yè)績分化加劇。（1）房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率可能呈下滑趨勢。相對于2013年，2014年房產(chǎn)供需關(guān)系有所緩和，這導致行業(yè)利潤率可能有所下滑，但由于地區(qū)之間房產(chǎn)供需格局差異，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下滑在地區(qū)之間可能具有不同的表現(xiàn)形式。熱點城市，由于競爭加劇，從2013年下半年開始地價再次大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)成本大幅提升，不少新購地塊樓面地價已經(jīng)超出周邊樓盤現(xiàn)有房價，利潤空間被土地成本大大擠壓；在部分三、四線城市特別是農(nóng)村腹地的小城鎮(zhèn)，房產(chǎn)需求增長乏力，在前些年房地產(chǎn)開發(fā)熱潮推動下，房產(chǎn)庫存累積嚴重，開發(fā)風險劇增。（2）企業(yè)超額贏利將主要取決于其對市場節(jié)奏的把握、開發(fā)區(qū)域的布控和開發(fā)經(jīng)營成本的節(jié)約。經(jīng)過多年調(diào)控，我國房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)規(guī)范化程度有較大提高，一級市場土地供應(yīng)基本上透明化，房地產(chǎn)開發(fā)的資本準入和退出管理也更加標準化、科學化，房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)利潤將逐漸向社會平均利潤看齊，行業(yè)高利潤也將逐漸與行業(yè)高風險相匹配。行業(yè)內(nèi)企業(yè)超額贏利將主要決定于企業(yè)經(jīng)營成本節(jié)約和市場機會把握。特別在城市之間、區(qū)域之間房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)分化條件下，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)活動的區(qū)域布局、城市布控顯得尤為重要，那些以外來就業(yè)人口占比較高的東部沿海城市為開發(fā)重點的企業(yè)贏利優(yōu)勢可能更突出；而那些沉迷于利用地方政府關(guān)系低價拿地搞造城運動的企業(yè)可能面臨更大的贏利風險。4.房地產(chǎn)交易2014年房地產(chǎn)市場交易總體呈上升趨勢，房價可能保持小幅增長，但城市之間、地區(qū)之間市場分化加劇。（1）全年房產(chǎn)交易將穩(wěn)中有增，房價可能保持小幅增長，具體漲幅取決于調(diào)控政策力度。盡管2014年初全國月度房產(chǎn)交易呈萎縮態(tài)勢，部分城市的個別樓盤出現(xiàn)了降價現(xiàn)象，我們判斷經(jīng)歷一段時間的市場醞釀和政策觀望后，2014年房產(chǎn)市場交易熱度仍將延續(xù)，全年全國房產(chǎn)交易總量仍可能與上年持平甚至略有增長，成交價也可能保持小幅增長。其原因是：其一，由收入增長和城鎮(zhèn)化趨勢所推動的消費性購房需求仍將保持旺盛增長態(tài)勢；其二，受多數(shù)大中城市限購限貸政策影響，投資投機性房產(chǎn)需求轉(zhuǎn)向和房產(chǎn)持有退出對房產(chǎn)市場尤其住房市場影響有限；其三，一些媒體提到人民幣貶值的匯率因素對房產(chǎn)交易市場的逆轉(zhuǎn)性沖擊，不可能長時間的持續(xù)，并且即使存在也影響甚微，因為匯率因素導致的房產(chǎn)需求觀望預期將在匯率回歸正常波動后，重新釋放；其四，2013年末至2014年初，出現(xiàn)了一輪土地購置高潮，主要城市“地王”頻出，出讓地價快速增長，不少出讓地塊樓面地價超出周邊房價，也必將在部分城市引發(fā)一輪土地成本推動的房價增長；其五，2013年的房產(chǎn)交易量大增、房價快速增長，大部分龍頭開發(fā)企業(yè)獲得了豐厚的銷售收入和贏利，使其2014年以價換量去庫存化壓力并不大。具體房價漲幅取決于房地產(chǎn)調(diào)控政策和資本市場取向。如果過量住房持有稅等持有環(huán)節(jié)調(diào)控政策能及時出臺，將對存量住房供應(yīng)形成釋放效應(yīng)，也對投資投機性需求形成擠壓效應(yīng)，將能大大緩解房產(chǎn)特別是住房供需矛盾，房價漲幅將大大縮小，但由于2010年以來存量二手住房市場經(jīng)歷多次的較高換手交易，存量住房中多套住房持有比重已經(jīng)有所下降，因此存量住房供應(yīng)釋放對整體市場供需關(guān)系的影響不會太大。金融政策特別是國際寬松貨幣政策退出對房產(chǎn)市場也將具有過量住房持有稅類似的影響。（2）城市間房產(chǎn)交易市場分化將加劇。在一系列與人口遷移相關(guān)的制度改革推動下，外來就業(yè)人口占比較高的工業(yè)化城市以及能夠提供多樣化就業(yè)機會和多樣化消費服務(wù)的大都市，對鄉(xiāng)城遷移和城城遷移人口居住城鎮(zhèn)化的吸引力將大大增強，房產(chǎn)特別是住房需求將呈快速增長態(tài)勢，必將推動這些城市房產(chǎn)特別是住房市場量價齊升。大多數(shù)普通城市在經(jīng)歷的2013年較大的成交量釋放后，2014年進一步的需求增長有限，其房產(chǎn)成交量和價格將保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。而一些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，又在前期片面進行人為造城的城鎮(zhèn)，房產(chǎn)供過于求的泡沫化風險將大大增強，鬼城、死城數(shù)量也將會在一定程度上增加。五政策建議（一）探索建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制房地產(chǎn)調(diào)控的實踐證明，政策具有滯后效應(yīng)，急于求成容易導致政策隨市場波動調(diào)整，使調(diào)控效果逐步減弱。短期政策頻繁出臺，容易造成市場預期不明，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)不能穩(wěn)定發(fā)展，影響實體經(jīng)濟。因此，在完成住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記等基礎(chǔ)工作的基礎(chǔ)上，需要建立促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制。長效機制是長期保證制度正常運行并發(fā)揮預期功能的制度體系。其主要目標應(yīng)該是：通過市場機制和政府調(diào)控的和諧調(diào)節(jié)，高效、公平、合理地配置房地產(chǎn)資源，實現(xiàn)住有所居，使房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，主要從以下方面入手。首先，充分發(fā)揮市場機制的調(diào)節(jié)作用。在分清市場和政府功能、作用和責任的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮價格機制、供求機制、競爭機制等市場自身擁有的長效機制的調(diào)節(jié)作用，促進房地產(chǎn)資源高效配置。其次，建立維護良好市場環(huán)境的制度體系。良好的市場環(huán)境，使價格、供求、競爭機制能夠充分、正確、真實地發(fā)揮作用，防止市場機制扭曲并發(fā)出誤導性信號。重點是建立遏制市場投機和炒作的制度（如征收利得稅、持有環(huán)節(jié)稅等制度），使市場價格機制真正發(fā)揮作用；建立預防和破除市場壟斷的制度，維護市場競爭機制正常運行；建立規(guī)范的引導、制約制度，使供求基本平衡、房地產(chǎn)空間布局科學合理。再次，建立住房保障的制度體系。建立保障性住房建設(shè)、分配、管理的系列制度，包括保障性住房的種類套型、資金籌集、土地供給、開發(fā)建設(shè)、建設(shè)標準、建后管理、準入門檻、退出辦法等規(guī)章和制度，多元化供給保障性住房。幫助無力或暫時無力通過市場購房家庭實現(xiàn)住有所居，為市場調(diào)節(jié)占據(jù)主導提供條件。最后，建立規(guī)范的政府調(diào)控制度體系。市場部分占據(jù)房地產(chǎn)的主體，為預防和抑制房地產(chǎn)市場泡沫、宏觀經(jīng)濟過熱或過冷，政府仍需對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，但需要法制化、市場化、科學化。逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控政策提出、討論、形成、公布、實施等的行政法規(guī)，依法進行調(diào)控；建立金融、信貸、稅收、利率等市場化