房地產(chǎn)抵押估價作業(yè)

房地產(chǎn)抵押估價報(bào)告估價項(xiàng)目名稱:中原綠都城項(xiàng)目評估委托估價方:黃紹華受托估價方：河南天宇房地產(chǎn)評估有限公司受托估價人員：馬娟娟 劉明估價作業(yè)日期：2013年6月09日—2013年6月18日估價報(bào)告編號:2013CQ002目錄TOC\o"1-3"\u一、致估價委托人函 2二、注冊房地產(chǎn)估價師聲明 2三、估價假設(shè)和限制條件 5四、估價結(jié)果報(bào)告 6（一）估價委托人 6（二）估價機(jī)構(gòu) 6（三）估價對象 6（四）估價目的 9（五）估價時點(diǎn) 9（六）價值類型 9（七）估價依據(jù) 10（八）估價原則 11（九）估價方法 12（十）估價結(jié)果 13（十一）估價人員 14（十二）估價作業(yè)日期 14（十三）估價報(bào)告有效期 14（十四）風(fēng)險提示 14五、估價技術(shù)報(bào)告 16（一）實(shí)物狀況描述與分析 16（二）權(quán)益狀況描述與分析 17（三）區(qū)位狀況描述與分析 18（四）市場背景分析 18（五）最高最佳使用分析 19（六）估價方法選用 20（七）估價測算過程 20（八）估價結(jié)果確定 35六、相關(guān)附件 36（一）估價對象的位置圖 37（二）估價對象照片 38（三）估價委托書 40（四）委托方提供的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件 41（五）估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 41（六）估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 42（七）估價師注冊證書復(fù)印件 43

一、致估價委托人函黃紹華：受您的委托，我公司對位于鄭州市中原區(qū)中原與西環(huán)路交叉口向南50米路西17號樓4單元1層102號建筑面積為93平方米的成套住宅進(jìn)行了抵押價值評估。估價對象狀況見下表：房屋所有權(quán)人黃紹華房屋坐落中原區(qū)中原路與西環(huán)路交叉口向南50米路西17號樓4單元1層102號房屋所有權(quán)證號鄭房權(quán)證字第101143408號產(chǎn)別結(jié)構(gòu)房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積（㎡）用途建成年份私有磚混18193成套住宅2008估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價時點(diǎn)：二○一三年六月十八日。估價結(jié)果：我公司估價人員經(jīng)過實(shí)地查勘和市場調(diào)查，遵照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》和有關(guān)法律、法規(guī)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，采用市場法、收益法，成本法進(jìn)行了分析、測算和判斷，確定估價對象在估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價值為71.24萬元，大寫人民幣柒拾壹萬貳仟肆佰元整，合建筑面積單價為7660元/平方米。估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為0元。河南天宇房地產(chǎn)評估咨詢有限公司法定代表人二○一三年六月十八日

二、注冊房地產(chǎn)估價師聲明鄭重聲明：1、我們在本估價報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2、本估價報(bào)告的分析、意見和結(jié)論是我們自己獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本估價報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報(bào)告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報(bào)告。5、房地產(chǎn)估價師馬娟娟、劉明于二○一三年六月十八日對本估價報(bào)告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地勘察并進(jìn)行記錄，但僅限于估價對象的外觀和使用狀況，估價人員不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。6、本估價報(bào)告沒有其他估價專業(yè)人士提供相關(guān)幫助。7、本估價報(bào)告需經(jīng)估價師簽字（蓋章），估價機(jī)構(gòu)蓋章并作為一個整體時有效，復(fù)印件無效。8、如發(fā)現(xiàn)本估價報(bào)告內(nèi)的文字或數(shù)字因校對或其他類似原因出現(xiàn)差錯時，請通知本公司進(jìn)行更正。9、本報(bào)告以委托方提供的資料的真實(shí)性、合法性、完整性為前提，本公司未向有關(guān)政府部門核實(shí)，這些資料的真實(shí)性、合法性、完整性由委托方負(fù)責(zé)，我們只對估價對象本身的房地產(chǎn)抵押價值發(fā)表意見。若因資料失實(shí)或有隱匿而導(dǎo)致評估結(jié)果失實(shí)的，本公司不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。10、建議金融機(jī)構(gòu)在估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況出現(xiàn)較大變化時，對擬抵押房地產(chǎn)或已抵押房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行再評估。11、本估價報(bào)告分為“房地產(chǎn)抵押估價報(bào)告”和“估價技術(shù)報(bào)告”兩種?！胺康禺a(chǎn)抵押估價報(bào)告”提供給委托方，“估價技術(shù)報(bào)告”不提供給委托方，供估價機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)管理部門查閱。12、未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)書面同意，本估價報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其它任何方式公開發(fā)表。實(shí)地勘察注冊房地產(chǎn)估價師簽章：劉明4120040001馬娟娟4120040002

三、估價假設(shè)和限制條件1、本報(bào)告結(jié)論基于以下假設(shè)：（1）估價時點(diǎn)市場為公開公平市場，賣方愿意出售，并有合理的時間讓買賣雙方來議價；（2）議價期間房地產(chǎn)市場價值將保持穩(wěn)定；（3）估價對象在以后能夠正常合理的使用和轉(zhuǎn)讓；（4）不考慮特殊性質(zhì)買家的附加叫價；（5）委托方提供的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件真實(shí)，其所載內(nèi)容和實(shí)際查勘的估價對象一致。2、本報(bào)告估價結(jié)論未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化及遇有自然力和其他不可抗力的影響，亦未考慮特殊交易方式對估價結(jié)論的影響。3、本報(bào)告所涉及的估價對象范圍系由委托方限定，所確定的房地產(chǎn)抵押價值僅供抵押人與抵押權(quán)人在確立借貸關(guān)系時參考，具體抵押貸款數(shù)額由委托方與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商決定。4、本估價報(bào)告結(jié)果僅供委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。本估價報(bào)告書必須完整使用，對僅使用其中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的損失，我們不承擔(dān)責(zé)任。5、至估價時點(diǎn)，未發(fā)現(xiàn)估價對象存在抵押權(quán)及其他法定優(yōu)先受償權(quán)利。6、本估價結(jié)論自估價作業(yè)完成之日起一年內(nèi)有效。7、本報(bào)告由天宇房地產(chǎn)評估咨詢有限公司負(fù)責(zé)解釋。

四、估價結(jié)果報(bào)告（一）估價委托人黃紹華（二）估價機(jī)構(gòu)估價機(jī)構(gòu)全稱：天宇房地產(chǎn)評估咨詢有限公司法定代表人：李端陽機(jī)構(gòu)地址：鄭州市中原區(qū)中原路與桐柏路15號資質(zhì)等級：二級證書編號：41010372資質(zhì)證書有效期：2013,5,24-2016,5,23（三）估價對象1、估價對象范圍估價對象為鄭州市中原區(qū)中原路與西環(huán)路交叉口向南50米路西17號樓4單元1層102號建筑面積為93平方米的成套住宅。2、估價對象權(quán)益狀況估價對象房屋所有權(quán)人為黃紹華，《房屋所有權(quán)證》證號為鄭房權(quán)證字第101143408號，房屋規(guī)劃用途為成套住宅，估價對象所占土地未分割辦理《國有土地使用證》，宗地剩余使用期限為64年，宗地開發(fā)程度為：宗地外“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通燃?xì)?、通暖氣），宗地?nèi)“六通一平”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通燃?xì)饧皥龅仄秸还纼r對象產(chǎn)權(quán)清晰，自用，無租賃，未設(shè)定抵押權(quán)，無其他優(yōu)先受償權(quán)。3、估價對象實(shí)物狀況估價對象所在小區(qū)為綠都城，該小區(qū)規(guī)模一般，環(huán)境安靜，綠化好，規(guī)劃有停車位，物業(yè)管理完善。估價對象所在建筑物為磚混混結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)18層，估價對象位于第1層，建筑面積為93平方米，建成年份為2008年。估價對象現(xiàn)作為住宅使用，戶型為三室一廳，設(shè)計(jì)合理，通風(fēng)、采光狀況較好。至估價時點(diǎn)，估價對象所在建筑物基礎(chǔ)主體穩(wěn)固，承重墻體垂直，無傾斜，樓體外觀維護(hù)狀況良好。裝修狀況：外墻貼釉面磚；塑鋼窗；入戶裝有防盜門；室內(nèi)地面鋪木地板，墻面、頂棚刷乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間地面鋪地板磚，墻面貼瓷片，集成吊頂。配套設(shè)施：水、電、天然氣、暖氣、電梯。4、估價對象區(qū)位狀況地理位置：估價對象位于中原路與西環(huán)路交叉口向南50米路西，屬于鄭州市中原區(qū)，其所在小區(qū)為綠都城，門牌號為中原區(qū)中原路路與西環(huán)路交叉口向南50米路西17號樓4單元1層102號。交通狀況：區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)較密集，對外交通依靠中原、西環(huán)路等主干道，區(qū)域內(nèi)交通聯(lián)系有國道G310、穎河西路等次干道，30路、112路、60路、Y807路等多路公交線路從小區(qū)附近通過，該區(qū)域道路未有交通管制，停車較方便，公共交通較便捷。環(huán)境狀況：估價對象所在區(qū)域內(nèi)建筑物成新率較高，區(qū)域內(nèi)有中央水系景觀帶，環(huán)境優(yōu)美，綠化率較高，達(dá)到35%，已初步形成具有觀賞性與居住性的綠色都市環(huán)境。配套設(shè)施：周邊分布有鄭州市第一中學(xué)、中原工學(xué)院、華山醫(yī)院、中原婦幼保健醫(yī)院等教育醫(yī)療機(jī)構(gòu)；思達(dá)超市、惠美嘉超市等商業(yè)場所環(huán)繞四周，項(xiàng)目所處地理位置較優(yōu)越；區(qū)域內(nèi)宗地開發(fā)程度已達(dá)“七通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通燃?xì)?、通暖氣）?、估價對象變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。（1）估價對象為成套住宅，能單獨(dú)使用，轉(zhuǎn)讓時其分?jǐn)偟墓膊糠蛛S之轉(zhuǎn)讓，市場需求量大，處置較容易。（2）估價對象在變現(xiàn)時具有強(qiáng)制處分和快速變現(xiàn)的特點(diǎn)，市場需求面窄、推廣力度小、購買者消費(fèi)心理、購買者的額外支出等因素都影響抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。估價人員根據(jù)目前類似房地產(chǎn)拍賣價格與市場價格的比例關(guān)系，確定假設(shè)在估價時點(diǎn)拍賣或者變賣時最可能實(shí)現(xiàn)的價格與評估的市場價值的比率為80%左右。（3）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)處置抵押的房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)，估價對象為成套住宅，市場需求量大，變現(xiàn)時間較短。一般說來，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間短，抵押權(quán)人需支付不超過拍賣成交價百分之五的傭金等費(fèi)用，處置所得的清償順序?yàn)椋簩Ψ康禺a(chǎn)進(jìn)行保存、修繕、訴訟、拍賣和為了防止其損毀、滅失而支付的費(fèi)用；消費(fèi)者的房款受償權(quán)；承包人的工程款；抵押人債權(quán)；其他債權(quán)。（4）變現(xiàn)價值與市場價值的差異估價人員評估的價值是在廣泛收集市場資料和估價對象信息的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的估價方法進(jìn)行評估的結(jié)果，是對估價對象在公開市場條件下可能市場價格的反映；在估價時點(diǎn)拍賣時抵押物最可能實(shí)現(xiàn)的價格，受多種交易因素的影響，與評估的市場價值通常存在一定差異。6、預(yù)期可能導(dǎo)致抵押價值下跌的因素分析=1\*GB2⑴政府政策：政府通過土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控、城市規(guī)劃的指導(dǎo)、地價、稅收、金融政策、住房政策等手段對房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)控，以保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。=2\*GB2⑵消費(fèi)觀念的變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因而導(dǎo)致原有房地產(chǎn)出現(xiàn)功能折舊，而使其價值下降。=3\*GB2⑶房地產(chǎn)供給過量、需求不足、社會經(jīng)濟(jì)位置變化等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)折舊，而使其價值下降。（四）估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。（五）估價時點(diǎn)估價時點(diǎn)為二○一三年六月十八日。（六）價值類型本次評估結(jié)果是房地產(chǎn)抵押價值，為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的公開市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師悉知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。（七）估價依據(jù)1、本次估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章：（1）《中華人民共和國物權(quán)法》；（2）《中華人民共和國土地管理法》；（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（4）《中華人民共和國擔(dān)保法》；（5）《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；（6）《房屋登記辦法》；（7）《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》；（8）《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》。2、本次估價采用的技術(shù)規(guī)程：（1）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；（2）建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》。3、委托方提供的有關(guān)資料：（1）估價委托書（2）《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件。4、估價機(jī)構(gòu)和估價人員所搜集掌握的有關(guān)資料：（1）估價人員現(xiàn)場勘察資料；（2）估價人員和估價機(jī)構(gòu)掌握的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場信息。（八）估價原則本估價報(bào)告遵循下列原則：1、獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性，估價機(jī)構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價。2、合法原則應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護(hù)，并體現(xiàn)其權(quán)益價值。3、謹(jǐn)慎原則在面臨不確定因素的情況下做出判斷時，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。4、最高最佳使用原則應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用方式。5、估價時點(diǎn)原則估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值。6、替代原則估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價格會相互牽掣而趨于一致。（九）估價方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，主要的估價方法有市場法、收益法、成本法等。市場法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的房地產(chǎn)估價；收益法適用于有收益的房地產(chǎn)估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分且不適宜采用市場法、收益法進(jìn)行估價的情況下；假設(shè)開發(fā)法適用于有開發(fā)或再開發(fā)價值的房地產(chǎn)。1、本次估價的思路和估價方法的選擇在遵循上述原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)委托方提供的資料及評估人員調(diào)查收集的有關(guān)資料，以及鄭州市的房屋評估政策和規(guī)則，并按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況，結(jié)合估價對象的具體特點(diǎn)而確定。本次估價根據(jù)估價目的及對象的區(qū)位條件和用途及實(shí)地勘察結(jié)果，采用市場比較法，收益法，成本法對估價對象進(jìn)行評估。1市場比較法：是以替代原則為理論依據(jù)將估價對象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類似交易的房地產(chǎn)加以比較對照，從交易情況，交易日期，區(qū)域因素，個別因素等方面修正得出估價對象房地產(chǎn)價。市場上類似住宅成交活躍，房地產(chǎn)交易實(shí)例多，能真實(shí)反映估價對象的正常市場價值，故采用市場法進(jìn)行評估。先采用市場法測算估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的市場價值，然后再減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款來確定估價對象于估價時點(diǎn)的抵押價值。2收益法：收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率，收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價格的方法。3成本法：在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新構(gòu)建價格扣除折舊以此求取估價對象的客觀合理價格或價格的方法。4而假設(shè)開發(fā)法通常用于待開發(fā)房屋或重新開發(fā)的房屋價值，估價對象房屋為最近建成的物業(yè)，因此亦不適合用假設(shè)開發(fā)法；2、估價方法的定義市場法，也稱為比較法、市場比較法，是指與估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法：是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，資本化率，收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價格的方法。成本法:在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新構(gòu)建價格扣除折舊以此求取估價對象的客觀合理價格或價格的方法。（十）估價結(jié)果我公司估價人員根據(jù)估價目的，本著獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在對估價對象房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查勘和市場調(diào)查，遵照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》和有關(guān)法律、法規(guī)，采用市場法、收益法，成本法進(jìn)行了分析、測算和判斷，確定估價對象在估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價值為71.24萬元，大寫人民幣叁拾壹萬貳仟壹佰元整，合建筑面積單價為7660元/平方米。估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為0元。（十一）估價人員劉明4120040001馬娟娟4120040002（十二）估價作業(yè)日期二○一三年六月九日至二○一三年六月十八日（十三）估價報(bào)告有效期二○一三年六月十八日至二○一四年六月十七日（十四）風(fēng)險提示1、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響，在估價對象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)和使用，且未增加法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)市場沒有太大的波動的情況下，預(yù)計(jì)估價報(bào)告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價值基本保持穩(wěn)定。2、對抵押期間可能產(chǎn)生的信貸風(fēng)險，估價報(bào)告使用者應(yīng)給予關(guān)注：估價對象房屋是否出現(xiàn)現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化、政策變化等因素所引起的房地產(chǎn)價值減損；是否出現(xiàn)了新的法定優(yōu)先受償權(quán)利。3、定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化比較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。

五、估價技術(shù)報(bào)告（一）實(shí)物狀況描述與分析估價對象所在小區(qū)為綠都城，該小區(qū)規(guī)模一般，環(huán)境安靜，綠化好，規(guī)劃有停車位，物業(yè)管理完善。該項(xiàng)目占地350畝，建筑面積38萬平方米，容積率1.45,在規(guī)模達(dá)3200戶的社區(qū)，區(qū)內(nèi)精心配備有社區(qū)商業(yè)中心，幼兒園，會所等設(shè)施，充分營造便利生活。估價對象所在建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)18層，估價對象位于第1層，建筑面積為93平方米，建成年份為2008年。估價對象現(xiàn)作為住宅使用，戶型為三室一廳，設(shè)計(jì)合理，通風(fēng)、采光狀況較好。至估價時點(diǎn)，估價對象所在建筑物基礎(chǔ)主體穩(wěn)固，承重墻體垂直，無傾斜，樓體外觀維護(hù)狀況良好。裝修狀況：外墻貼釉面磚；塑鋼窗；入戶裝有防盜門；室內(nèi)地面鋪木地板，墻面、頂棚刷乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間地面鋪地板磚，墻面貼瓷片，集成吊頂?；A(chǔ)設(shè)施：水、電、電梯、天然氣、暖氣、供水：區(qū)域內(nèi)分地下水和地表水源，地下水源來自城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的承壓水層，地表水源來自市區(qū)周圍的河流和水庫,城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率較高。排水：區(qū)域排水為雨污分流方式。電：區(qū)域內(nèi)電源電網(wǎng)分為高壓網(wǎng)和中壓網(wǎng),作為城市電源,有供電保證天然氣、通訊：通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主,輔以架空線路,市話普及率高，通訊線路暢通?；A(chǔ)設(shè)施完善。經(jīng)估價人員的現(xiàn)場勘察，估價對象房產(chǎn)戶型設(shè)計(jì)較合理，成新率較高，所在小區(qū)環(huán)境安靜，物業(yè)管理完善，再加上面積較小，其房屋總價值相應(yīng)較低，屬于市場緊俏房源。（二）權(quán)益狀況描述與分析估價對象房屋所有權(quán)人為黃紹華，《房屋所有權(quán)證》證號為鄭房權(quán)證字第1101143408號，房屋規(guī)劃用途為成套住宅，估價對象所占土地未分割辦理《國有土地使用證》，宗地剩余使用期限為64年，宗地開發(fā)程度為：宗地外“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通燃?xì)?、通暖氣），宗地?nèi)“六通一平”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通燃?xì)饧皥龅仄秸?。?jīng)調(diào)查，估價對象產(chǎn)權(quán)清晰，自用，無租賃，未設(shè)定抵押權(quán)，無其他優(yōu)先受償權(quán)，因此確定該房產(chǎn)為完全產(chǎn)權(quán)房屋，不存在產(chǎn)權(quán)爭議，符合辦理抵押登記條件。（三）區(qū)位狀況描述與分析1、地理位置估價對象位于鄭州市中原區(qū)中原路與西環(huán)路交叉口向南50米路西，其所在小區(qū)為綠都城，門牌號為中原區(qū)中原路與西環(huán)路交叉口向南50米路西17號樓4單元1層102號。2、交通狀況區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)較密集，對外交通依靠中原路、西環(huán)路等主干道，30路、112路、63路、K903路等多路公交線路從小區(qū)附近通過，該區(qū)域道路未有交通管制，停車較方便，公共交通較便捷。3、環(huán)境狀況估價對象所在區(qū)域內(nèi)建筑物成新率較高，區(qū)域內(nèi)有中央水系景觀帶，環(huán)境優(yōu)美，綠化率較高，已初步形成具有觀賞性與居住性的綠色都市環(huán)境。4、配套設(shè)施周邊分布有鄭州市第一中學(xué)、中原工學(xué)院、華山醫(yī)院等教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)；思達(dá)超市等商業(yè)場所環(huán)繞四周，項(xiàng)目所處地理位置較優(yōu)越；區(qū)域內(nèi)宗地開發(fā)程度已達(dá)“七通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通燃?xì)?、通暖氣）。綜上所述，該區(qū)域?qū)匍_發(fā)成熟區(qū)，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)生活配套設(shè)施及基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，居民日常生活便利，因此房屋保值增值潛力明顯。（四）市場背景分析進(jìn)入2009年以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)猶如盛夏的天氣一樣，熱火朝天，如火如荼。房價也快速上漲，并且居高不下，給人民群眾的生活帶來了較大影響。為了防止房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過快過熱和房價的較快上漲，也為了保障社會和居民的生活穩(wěn)定，保證廣大人民群眾的基本住房需求能夠得到滿足，2013年4月1日國務(wù)院的“新國五條”政策出臺，隨后建設(shè)部、發(fā)展改革委員會、監(jiān)察部等九部委聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，要求各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行?！靶聡鍡l”的出臺并沒有從根本上抑制房價的上漲，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州市的房價升至8500元/平方米,而且刺激了3月份二手房市場的交易，可見國家政策的頒布，在一些二，三線城市都沒有執(zhí)行和貫徹，從中可以看出鄭州房地產(chǎn)市場的在近幾年房價沒有下降的趨勢，原因有一下幾點(diǎn)。一、鄭州市人口過多，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年，鄭州市的總?cè)丝谶_(dá)860萬人口，有關(guān)專家預(yù)計(jì)到2020年鄭州市的總?cè)丝趯⑦_(dá)到1500萬人口。人口急劇膨脹，較鄰省來說是人口的第一大省，鄭州地處中原腹地，外來務(wù)工人員增多，購房需求與之對應(yīng)增加。有43.8%的受訪者表示他們理想的居住面積為71-90平方米；有34.3%的受訪者的理想居住面積是91-120平方米，有15.1%的受訪者的理想居住面積為120平方米以上，二者合計(jì)為48.4%！僅有6.8%的受訪者的理想居住面積為50-70平方米。二、從2008年以來，中國知名房地產(chǎn)商分別先后進(jìn)駐鄭州，在政府的支持下，拿到了一定的土地，隨著土地的減少，必然導(dǎo)致鄭州房地產(chǎn)市場的上漲，不僅是新房還是二手房，都會受到消費(fèi)者的青睞。三、中原區(qū)處于鄭州市政治經(jīng)濟(jì)文化中心，房價也基本上是鄭州市房價較好的地段。雖然受“國五條”的影響，中原區(qū)的整體房價有所調(diào)整，但中原區(qū)的房價相對來說，調(diào)整的較少，尤其是估價對象房屋處于中原中路，緊鄰西三環(huán)、交通發(fā)達(dá)，位置優(yōu)越，適于經(jīng)營，因而，住宅房屋的價格仍然處于高位。但是，由于近期房地產(chǎn)市場不活躍，其狀況是：有價無市，但價格一直堅(jiān)挺。（五）最高最佳使用分析所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。估價對象周圍以居住區(qū)為主，市政配套和公用設(shè)施齊全，符合城市整體規(guī)劃；估價對象規(guī)劃用途為成套住宅，且戶型設(shè)計(jì)較為合理，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，保持估價對象現(xiàn)在利用方式為其最高最佳使用；估價對象所在區(qū)域同類型房產(chǎn)交易市場活躍，可比實(shí)例較多。因此，本次估價以估價對象保持現(xiàn)狀為最高最佳使用。（六）估價方法選用根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，主要的估價方法有市場法、收益法、成本法等。市場法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的房地產(chǎn)估價；收益法適用于有收益的房地產(chǎn)估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分且不適宜采用市場法、收益法進(jìn)行估價的情況下。市場法，也稱為比較法、市場比較法，是指與估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法：是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，資本化率，收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價格的方法。成本法:在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新構(gòu)建價格扣除折舊以此求取估價對象的客觀合理價格或價格的方法。（七）估價測算過程（a）市場法的測算過程本次估價采用了市場法，市場法也稱為比較法、市場比較法，是指與估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法估價需要具備的條件是在估價時點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。運(yùn)用市場法估價需要把類似房地產(chǎn)的各種實(shí)際交易情況，例如急于出售或急于購買等造成的可能是不正常的成交價格，修正為正常價格；需要把類似房地產(chǎn)在其成交日期時的價格，調(diào)整為在估價時點(diǎn)時的價格；需要把類似房地產(chǎn)在其自身房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。市場法估價需要消除以下三個方面的不同所造成的類似房地產(chǎn)的成交價格與估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價值的差異：=1\*GB3①實(shí)際交易情況與正常交易情況的不同；=2\*GB3②成交日期與估價時點(diǎn)的不同（本質(zhì)上是這兩個時間上的房地產(chǎn)市場狀況不同）；=3\*GB3③可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況的不同，房地產(chǎn)狀況可分為區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況。上述這些對類似房地產(chǎn)成交價格進(jìn)行的修正和調(diào)整，分別簡稱為交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整）。本次評估采用的修正方法為百分率法，各因素調(diào)整修正值采用系數(shù)連續(xù)相乘的數(shù)據(jù)處理模型。即交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況（區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況）等各比較因素總分為100分，各因子調(diào)整修正值相加為各因素得分，可比實(shí)例價格和各因素調(diào)整修正值相乘即得各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價格。市場法的計(jì)算公式為：比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)V準(zhǔn)=V實(shí)*K情*K日*K區(qū)*K個市場法計(jì)算過程如下：（1）可比實(shí)例選擇根據(jù)替代原則,選擇了估價對象所在區(qū)域內(nèi)與估價對象住宅開發(fā)規(guī)模相當(dāng)、住宅檔次和主要戶型相同、區(qū)位條件基本一致的三個類似的住宅作為可比實(shí)例。通過對房地產(chǎn)市場的分析，根據(jù)住宅用房樓價的主要影響因素確定比較因素，結(jié)合估價人員收集的資料，參照可比實(shí)例的交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況（區(qū)位狀況、權(quán)益狀況以及實(shí)物狀況）等差別，整理估價人員收集的有關(guān)資料，將估價對象與可比實(shí)例的因素條件列表說明，詳見情況如下：可比實(shí)例A為綠都城一套三室一廳，交易日期為2013年5月，交易情況正常，位于二級住宅地范圍之內(nèi)，交通較便捷，區(qū)域自然環(huán)境及人文環(huán)境較好，社區(qū)成熟度較高，物業(yè)管理較完善；其位于第3層，其所在建筑物東西朝向，九成新，通風(fēng)、采光較好，戶型較合理；室內(nèi)地面鋪地板磚，墻面、頂棚刷乳膠漆；配套設(shè)施有水、電、天然氣、電梯等；土地剩余使用年限64年，相鄰關(guān)系一般。可比實(shí)例B為綠都城一套三室一廳，交易日期為2013年6月，交易情況正常，位于二級住宅地范圍之內(nèi)，交通較便捷，區(qū)域自然環(huán)境及人文環(huán)境較好，社區(qū)成熟度高，物業(yè)管理完善；其位于第6層，其所在建筑物南北朝向，九成新，通風(fēng)、采光好，戶型合理，室內(nèi)地面鋪木地板，墻面貼壁紙，石膏板造型吊頂；配套設(shè)施有水、電、天然氣、電梯等；土地剩余使用年限64年，相鄰關(guān)系一般。可比實(shí)例C為綠都城一套三室一廳，交易日期為2013年6月，交易情況正常，位于二級住宅地范圍之內(nèi)，交通較便捷，區(qū)域自然環(huán)境及人文環(huán)境較好，社區(qū)成熟度較高，物業(yè)管理較完善；其位于第2層，其所在建筑物南北朝向，九成新，通風(fēng)、采光較好，戶型較合理，室內(nèi)地面鋪地板磚，墻面、頂棚刷乳膠漆；配套設(shè)施有水、電、天然氣、電梯等；土地剩余使用年限64年，相鄰關(guān)系一般。估價對象與可比實(shí)例的因素條件列表如下：因素條件對比說明表5-1比較因素待估對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價格(元/平方米)待估835282068300位置綠都城綠都城綠都城綠都城交易日期估價時點(diǎn)2013.52013.62013.6交易情況正常正常正常正常區(qū)位狀況坐落位置二級住宅用地二級住宅用地二級住宅用地三級住宅用地交通便捷度較便捷較便捷較便捷較便捷自然人文環(huán)境質(zhì)量較好較好較好較好社區(qū)成熟度較成熟較成熟成熟較成熟樓層1362基礎(chǔ)配套設(shè)施高高高高公共配套設(shè)施較高較高較高較高實(shí)物狀況朝向東西朝向東西朝向南北朝向南北朝向設(shè)施設(shè)備較完善較完善完善較完善裝飾裝修中檔簡裝精裝簡裝戶型較合理較合理合理較合理通風(fēng)較好較好好好小區(qū)環(huán)境較好較好好較好采光一般較好好一般新舊程度九成新九成新九成新九成新物業(yè)管理較完善較完善完善較完善權(quán)益狀況土地使用期限64646464相鄰關(guān)系一般一般一般一般（2）交易情況修正進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價值偏差。有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例：=1\*GB3①有利害關(guān)系人之間的交易；=2\*GB3②急于出售或購買情況下的交易；=3\*GB3③受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；=4\*GB3④交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易；=5\*GB3⑤交易雙方或一方有特別動機(jī)或特別偏好的交易；=6\*GB3⑥相鄰房地產(chǎn)的合并交易；=7\*GB3⑦特殊方式的交易；=8\*GB3⑧交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；=9\*GB3⑨其他非正常的交易。當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少，確需選用上述情形的交易實(shí)例時，應(yīng)進(jìn)行交易情況修正。交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定，假設(shè)可比實(shí)例成交價格比其正常市場價格高、低的百分率為±S%時，交易情況修正系數(shù)是，本次評估選取的三個可比實(shí)例，均不是上述交易情形，為正常交易，無需修正，三個可比實(shí)例的交易情況修正系數(shù)分別為:交易情況修正系數(shù)表實(shí)例A100/100實(shí)例B100/100實(shí)例C100/100（3）市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整系數(shù)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定，假設(shè)從成交日期到估價時點(diǎn)，可比實(shí)例的市場價格漲、跌的百分率為±T%時，市場狀況調(diào)整系數(shù)是。可比實(shí)例A、B、C為半年內(nèi)交易，根據(jù)房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計(jì)資料，受國家調(diào)控政策的影響，近期鄭州市二手房市場價格平穩(wěn)，變化較小，房地產(chǎn)市場狀況無需調(diào)整，三個可比實(shí)例的市場狀況調(diào)整系數(shù)分別為：市場狀況調(diào)整系數(shù)表實(shí)例A100/100實(shí)例B100/100實(shí)例C100/100（4）房地產(chǎn)狀況調(diào)整=1\*GB3①區(qū)位狀況調(diào)整區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例的房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。區(qū)位狀況調(diào)整是以估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)區(qū)位狀況各因素與可比實(shí)例區(qū)位狀況各因素進(jìn)行直接比較，找出他們之間的差異程度，確定價格調(diào)整幅度。假設(shè)可比實(shí)例在其區(qū)位狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格高、低的百分率為±R1%時，區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)是。居住房地產(chǎn)區(qū)位狀況包括坐落位置（分值為20分）、交通便捷度（分值為15分）、自然和教育環(huán)境（分值為20分）、社區(qū)成熟度（分值為10分）、樓層（分值為15分）、基礎(chǔ)配套設(shè)施（分值為10分）、公共配套設(shè)施（分值為10分）等。可比實(shí)例區(qū)位狀況因素與估價對象區(qū)位狀況因素比較見下表：區(qū)位狀況因素說明表區(qū)位狀況因素估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C坐落位置二級住宅用地二級住宅用地二級住宅用地三級住宅用地交通便捷度較便捷較便捷較便捷較便捷自然人文環(huán)境質(zhì)量較好較好較好較好社區(qū)成熟度較成熟較成熟較成熟較成熟樓層1362基礎(chǔ)配套設(shè)施高高高高公共配套設(shè)施較高較高較高較高以估價對象區(qū)位狀況為100，可比實(shí)例區(qū)位狀況各因素取值見下表：區(qū)位狀況因素取值表區(qū)位狀況因素權(quán)數(shù)估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C坐落位置0.220202020交通便捷度0.1515151515自然和教育環(huán)境0.220202020社區(qū)成熟度0.110101010樓層0.1515161715基礎(chǔ)配套設(shè)施0.110101010公共配套設(shè)施0.110101010綜合1=SUM(ABOVE)100101=SUM(ABOVE)102100通過比較，確定可比實(shí)例的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)見下表：區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)表實(shí)例A100/101實(shí)例B100/102實(shí)例C100/100=2\*GB3②實(shí)物狀況調(diào)整實(shí)物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況，進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例的房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價格。實(shí)物狀況調(diào)整是以估價對象房地產(chǎn)實(shí)物狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)實(shí)物狀況各因素與可比實(shí)例實(shí)物狀況各因素進(jìn)行直接比較，找出他們之間的差異程度，確定價格調(diào)整幅度。假設(shè)可比實(shí)例在其實(shí)物狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價格高、低的百分率為±R2%時，實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)是。居住房地產(chǎn)實(shí)物狀況包括朝向（分值為10分）、設(shè)施設(shè)備（分值為10分）、裝飾裝修（分值為10分）、戶型（分值為10分）、通風(fēng)（分值為10分）、小區(qū)環(huán)境（分值為15分）、采光（分值為10分）、新舊程度（分值為15分）、物業(yè)管理（分值為10分）等。可比實(shí)例實(shí)物狀況因素與估價對象實(shí)物狀況因素比較見下表：實(shí)物狀況因素說明表實(shí)物狀況因素估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C朝向東西朝向東西朝向南北朝向南北朝向設(shè)施設(shè)備較完善較完善完善較完善裝飾裝修中檔簡裝精裝簡裝戶型較合理較合理合理較合理通風(fēng)較好較好好好小區(qū)環(huán)境較好較好好較好采光一般較好好一般新舊程度九成新九成新九成新九成新物業(yè)管理較完善較完善完善較完善以估價對象實(shí)物狀況為100，可比實(shí)例實(shí)物狀況各因素取值見下表：實(shí)物狀況因素取值表實(shí)物狀況因素權(quán)數(shù)估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C朝向0.110101212設(shè)施設(shè)備0.110101110裝飾裝修0.1109119戶型0.110101110通風(fēng)0.110101111小區(qū)環(huán)境0.1515151515采光0.110111210新舊程度0.1515101010物業(yè)管理0.110101010綜合=SUM(ABOVE)11009510397通過比較，確定可比實(shí)例的實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)見下表：實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)表實(shí)例A100/95實(shí)例B100/103實(shí)例C100/97=3\*GB3③權(quán)益狀況調(diào)整權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況，進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例的房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。權(quán)益狀況調(diào)整是以估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)權(quán)益狀況各因素與可比實(shí)例權(quán)益狀況各因素進(jìn)行直接比較，找出他們之間的差異程度，確定價格調(diào)整幅度。假設(shè)可比實(shí)例在其權(quán)益狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格高、低的百分率為±R3%時，權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)是。權(quán)益狀況調(diào)整的主要因素有：土地使用期限、相鄰關(guān)系等。估價對象與可比實(shí)例A、可比實(shí)力B、可比實(shí)例C為同一小區(qū)，土地剩余使用年限一致，因此無需修正。可比實(shí)例權(quán)益狀況因素與估價對象權(quán)益狀況因素比較見下表：權(quán)益狀況因素說明表權(quán)益狀況因素估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C未來可使用年限64646464相鄰關(guān)系一般一般一般一般以估價對象權(quán)益狀況為100，可比實(shí)例權(quán)益狀況各因素取值見下表：權(quán)益狀況因素取值表權(quán)益狀況因素權(quán)數(shù)估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C未來可使用年限0.550505050相鄰關(guān)系0.550505050綜合1100100100=SUM(ABOVE)100通過比較，確定可比實(shí)例的權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)見下表：權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)表實(shí)例A100/100實(shí)例B100/100實(shí)例C100/100（5）計(jì)算比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)具體計(jì)算過程見下表：比準(zhǔn)價格計(jì)算表可比實(shí)例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)A8352100/100100/100100/101100/95100B8206100/100100/100100/102100/103100C8300100/100100/100100/100100/97100評估單價8357（元／平方米）建筑面積（平方米）93總價77.7201（萬元）（6）評估單價的確定三個可比實(shí)例和估價對象可比性較強(qiáng)，三個比準(zhǔn)價格比較接近，本次估價取三個比準(zhǔn)價格的平均值作為估價對象評估單價。即：（8705+7811+8557）÷3=8357(元/平方米)（7）估價對象市場價值估價對象市場價值=建筑面積×評估單價=93×8357=77.7201(萬元)（b）收益法的測算過程1.含義：收益法也稱為收益資本化法，收益還原法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。2.理論依據(jù)：收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的3.適用的估價對象和條件：收益法適用的估價對象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如住宅，寫字樓，旅館，倉庫，農(nóng)地等。收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測）。對未來的預(yù)期通常是基于過去的經(jīng)驗(yàn)和對現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識做出的，必須以廣泛，深入的市場調(diào)查和分析為基礎(chǔ)。4．估價的操作步驟:eq\o\ac(○,1)確定未來收益期限；eq\o\ac(○,2)求取未來凈收益；eq\o\ac(○,3)求取報(bào)酬率；eq\o\ac(○,4)選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價格。5.運(yùn)用公式：V=A/Y-W{1-[(1+w)/(1+Y)]^n}式中V房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的收益價格，通常稱為現(xiàn)值。A房地產(chǎn)在未來經(jīng)運(yùn)營收益，通常簡稱凈收益。Y房地產(chǎn)的報(bào)酬率（折現(xiàn)率）w房地產(chǎn)每年的租金上漲率n房地產(chǎn)的收益期限，是從估價時點(diǎn)開始計(jì)算的未來可以獲取凈收益的時間，通常為收益年限。6.計(jì)算分析根據(jù)一些綠都城資料顯示:月租金:1800元;每月運(yùn)營費(fèi)用:300元;每月的凈收益:1800-300=1500元每年的潛在毛收入:21600元，每年的運(yùn)營費(fèi)用:300*12=3600元,每年的凈收益:21600-3600=18000元。每年租金的上漲率:3%。房屋面積:93平方米收益年限:64年資本化率的確定方法有市場提取法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值、復(fù)合投資收益率、投資收益率排序插入法等方法。本次估價采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定資本化率。公式為：資本化率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值在確定資本化率時主要考慮了兩大因素：一是安全無風(fēng)險利率，以國家同期存款利率為基礎(chǔ)；二是風(fēng)險調(diào)整值。結(jié)合近期鄭州市房地產(chǎn)房屋出租市場行情，同時考慮到承租人的風(fēng)險，確定其風(fēng)險調(diào)整值為安全無風(fēng)險利率的40%。最終確定其資本化率為8%。報(bào)酬率為8%.根據(jù)收益公式可得：總收益：18000/(8%-3%)*{1-[(1+3%)/(1+8%)]^64}≈342684(元)V(2)=342684/93≈3685（元）（c）成本法測算過程1.含義：成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。2.理論依據(jù)：成本法的理論依據(jù)是成產(chǎn)費(fèi)用價值論商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定的。3.適用對象和條件：成本法適用于對象：eq\o\ac(○,1)無交易，無收益的房地產(chǎn)估價；eq\o\ac(○,2)特殊目的房地產(chǎn)估價；eq\o\ac(○,3)特殊建造的房地產(chǎn)；eq\o\ac(○,4)狹小市場的房地產(chǎn)；eq\o\ac(○,5)市場比較法中的修正計(jì)算。成本法中的價格等于“成本加平均利潤”是在較長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備以下兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進(jìn)出市場），二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。4.估價的操作步驟：運(yùn)用成本估價法一般為以下4個步驟：eq\o\ac(○,1)弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；eq\o\ac(○,2)測算估價對象的重新購建價格；eq\o\ac(○,3)測算估價對象的折舊；eq\o\ac(○,4)求取估價對象的計(jì)算價格。5.運(yùn)用公式：已有房地價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤-建筑物折舊6．計(jì)算分析：根據(jù)有關(guān)調(diào)查,該估價對象建筑面積93平方米、土地價格1000元/平方米、建筑安裝成本2000元/平方米、管理費(fèi)用為土地取得成本與開發(fā)成本之和的3%,銷售費(fèi)用為建筑物重新構(gòu)建價格的5%,建設(shè)期為一年,年利率為,銷售稅費(fèi)為建筑物重新構(gòu)建價格的6%,開發(fā)利潤為22%,容積率1.45該建筑物九成新。土地取得成本：93/1.45=64平方米64*1000=64000元建筑物開發(fā)成本：2000*93=186000元管理費(fèi)用：（64000+186000）*3%=7500元銷售費(fèi)用：（64000+186000）*5％=12500元投資利息：（64000+186000）*11％=27500元銷售稅費(fèi)：（64000+186000）*6％=15000元開發(fā)利潤：（64000+186000）*22％=55000元重置價格：64000+186000+7500+12500+27500+15000+55000=367500元建筑物折舊：367500*3/52=21202元該估價對象的價格：367500-21202=346298元則可得：V(3)=346298/93=3724元由市場比較法測算出的房地產(chǎn)單價為8357元/m2，由收益法測算出的房地產(chǎn)單價為3685元/m2，由成本法測算出的房地產(chǎn)單價為3724元/m2，三者差異較大，根據(jù)三種估價結(jié)果與市場價格的接近程度，結(jié)合估價人員經(jīng)驗(yàn)，取三者的加權(quán)平均值，市場比較法為85%，收益法為5%，成本法為10%，并取整。則：委估房地產(chǎn)的單價：8357*85%＋3685*5%+3724*10%=7660元/m2委估房地產(chǎn)價格：7660×93=71.24萬元1、假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的市場價值計(jì)算2、法定優(yōu)先受償款根據(jù)委托方提供的資料，至估價時點(diǎn)，估價師了解知悉的估價對象未設(shè)定抵押權(quán)，不存在其他法定優(yōu)先受償款，估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為0元。3、估價對象抵押價值抵押價值=市場價值-法定優(yōu)先受償款估價對象市場價值為71.24萬元，在估價時點(diǎn)，估價人員知悉的估價對象法定優(yōu)先受償款為0元，則估價對象的抵押價值為71.24萬元。（八）估價結(jié)果確定我公司估價人員經(jīng)過實(shí)地查勘和市場調(diào)查，遵照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》和有關(guān)法律、法規(guī)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，采用市場法進(jìn)行了分析、測算和判斷，確定估價對象在估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價值為71.24萬元，大寫人民幣柒拾壹萬貳仟四佰元整，合建筑面積單價為7660元/平方米。估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為0元。天宇房地產(chǎn)評估咨詢有限公司二○一三年六月十八日六、相關(guān)附件（一）估價對象的位置圖（二）估價對象照片（三）估價委托書（四）委托方提供的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件（五）估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（六）估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件（七）估價師注冊證書復(fù)印件（一）估價對象位置圖（二）估價對象圖(三)估價委托書委托書河南天宇房地產(chǎn)評估有限公司：為確定房地產(chǎn)價值需要，茲委托貴單位對位于鄭州市中原區(qū)中原中路與西三環(huán)交叉口向南50米路西的綠都城17號樓4單元102號房地產(chǎn)，于2013年6月18號房屋價值進(jìn)行評估，建筑面積93平方米，并由本人如實(shí)提供有關(guān)評估資料。特此委托。委托人：年月日(四)房屋所有權(quán)證書復(fù)印件(五)估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(六)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件(七)估價師注冊證件

附錄資料：不需要的可以自行刪除輸電新建工程施工進(jìn)度計(jì)劃報(bào)審表HYPERLINKSXMX6施工進(jìn)度計(jì)劃報(bào)審表施工進(jìn)度計(jì)劃報(bào)審表工程名稱： 編號：006致xx有限公司監(jiān)理項(xiàng)目部：現(xiàn)報(bào)上xx工程施工進(jìn)度計(jì)劃，請審查。附件：1xx工程施工進(jìn)度計(jì)劃（橫道圖） 施工項(xiàng)目部（章）： 項(xiàng)目經(jīng)理：______________ 日期：______________專業(yè)監(jiān)理工程師審查意見： 專業(yè)監(jiān)理工程師：____________ 日期：____________總監(jiān)理工程師審批意見： 監(jiān)理項(xiàng)目部（章）： 總監(jiān)理工程師：______________ 日期：______________工期目標(biāo)和施工進(jìn)度計(jì)劃1、工期目標(biāo)根據(jù)招標(biāo)文件要求及現(xiàn)場情況，初步對本工程進(jìn)行了規(guī)劃和排定，總體工程開工日期為2012年2月1日，竣工日期為2012年9月3日，無特殊原因工程施工不得延期。工期目標(biāo)分解表表：1-1目標(biāo)目標(biāo)值合同目標(biāo)公司目標(biāo)項(xiàng)目部目標(biāo)工期目標(biāo)開竣工時間確保工程施工按時完成，開、竣工時間：2012年2月2日～2012年9月2日開、竣工時間：2012年2月2日-2012年9月2日確保公司目標(biāo)1.1進(jìn)度計(jì)劃編制說明本工程進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)招標(biāo)文件中的開、竣工時間及圖紙交付時間及材料供貨時間及現(xiàn)場地質(zhì)、地勢條件等確定出施工方案，根據(jù)工程階段性里程碑、工程各階段工作量編制總的施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，通過網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃確定出人力、機(jī)械的配制，本網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃力求優(yōu)化資源配置，優(yōu)化施工方案，做到優(yōu)化施工，節(jié)約工程投資。關(guān)鍵工序施工計(jì)劃安排序號工程名稱工期日期1復(fù)測、部分征地102011年12月20日2材料運(yùn)輸1302011年12月20日3土石方工程122011年12月20日4基礎(chǔ)工程902011年12月28日5鐵塔組立772012年2月10日序號工程名稱工期日期1復(fù)測、部分征地102011年12月20日序號工程名稱工期（日）日期備注1工程準(zhǔn)備2011年4月10日～2011年4月20日2線路復(fù)側(cè)2011年4月18日～2011年4月28日3土石方工程2011年5月1日～2011年6月20日4基礎(chǔ)工程2011年5月1日～2011年6月21日5桿塔接地工程2011年6月1日～2011年7月5日6基礎(chǔ)工程驗(yàn)收2011年5月28日～2011年7月5日桿塔基礎(chǔ)7桿塔工程材料運(yùn)輸2011年5月29日～2011年7月8日8桿塔組立2011年5月29日～2011年7月7日9架線工程材料運(yùn)輸2011年7月1日～2011年8月11日10放緊線2011年7月1日～2011年8月10日11附件安裝2011年5月29日～2011年8月11日12全面自、互、專檢2011年8月6日～2011年8月10日13缺陷消除2011年8月10日～2011年8月20日14資料、軟件整理2011年8月15日～2011年8月25日15竣工檢查驗(yàn)收16工程移交17試運(yùn)行18工期工序施工計(jì)劃分解1.2進(jìn)度計(jì)劃表線路橫道圖、（附后）1.3主要安裝設(shè)備及材料供應(yīng)計(jì)劃主要安裝設(shè)備及材料供應(yīng)計(jì)劃表序號設(shè)備、材料名稱計(jì)劃最遲到貨日期到貨地點(diǎn)供貨方1水泥2011.12.20施工現(xiàn)場自購2砂2011.12.20施工現(xiàn)場自購3碎石2011.12.20施工現(xiàn)場自購4零星鋼材、建材2011.12.20施工現(xiàn)場自購5鐵塔2011.12.20施工現(xiàn)場自購6導(dǎo)地線2011.12.20施工現(xiàn)場自購7金具及其他2011.12.20施工現(xiàn)場自購1.4要求設(shè)計(jì)圖紙交付計(jì)劃設(shè)計(jì)圖紙交付計(jì)劃表序號圖紙名稱最遲交付時間數(shù)量備注1110KV線路基礎(chǔ)圖2011.12.1542110KV新建線路全部圖2011.12.2541.4.1進(jìn)度計(jì)劃風(fēng)險分析和控制1、從組織措施上保證：(1)成立具有開拓精神，運(yùn)作高效的項(xiàng)目部，充分發(fā)揮土建、安裝一家總包的優(yōu)勢，密切配合。實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，行使計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制、監(jiān)督各項(xiàng)基本職能。(2)加大勞動力投放，組織施工素質(zhì)高、技術(shù)熟練、能打硬仗的施工隊(duì)伍，進(jìn)行本工程的施工，合理安排作業(yè)班次，節(jié)假日不休息，力爭提前工期。(3)主動接受各級職能部門的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)，保證工作關(guān)系暢通，及時做好分部分項(xiàng)工程及分階段驗(yàn)收工作，以便下道工序及時進(jìn)行。2、從物質(zhì)措施上保證：(1)為保證工程材料及時有序地進(jìn)入施工現(xiàn)場，我公司項(xiàng)目經(jīng)理部提前與供貨廠家取得聯(lián)系，掌握供貨信息，督促廠家按期供貨，以免影響施工進(jìn)度。(2)對于業(yè)主供應(yīng)的材料，項(xiàng)目部將派人駐廠監(jiān)造，隨時向項(xiàng)目法人和監(jiān)理工程部報(bào)告生產(chǎn)進(jìn)度、產(chǎn)品質(zhì)量等情況。并催促生產(chǎn)廠家按期供貨。