洛陽水榭王城小區(qū)物業(yè)管理方(已修改)

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！目物業(yè)管理的管理構(gòu)想。一、管理思想公司將憑借自己的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，把洛陽水榭王城項目創(chuàng)造成為一個溫馨家園。二、管理組織公司將建立一支年輕化、專業(yè)化、高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊伍，對洛陽水榭王城項目實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質(zhì)和精神需求。2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。3、關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進(jìn)步。45、建立培訓(xùn)體制，使每一個員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業(yè)服務(wù)人員。三、管理特色及創(chuàng)新點服務(wù)”的管理手段。1、推行首問負(fù)責(zé)制，第一個接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應(yīng)熱情接待，解答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。12解決業(yè)主反映的問題。3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時安保服務(wù)，24小時接待服務(wù)，10小時保潔服務(wù)，明的住宅社區(qū)。四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃第一年內(nèi)，業(yè)主開心入住，裝修無違規(guī)現(xiàn)象；第二年內(nèi)，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；1、在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，在培訓(xùn)顧問的指導(dǎo)下，專門成立由公司職中管理處主任為執(zhí)行組長，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責(zé)。2、完善各部門、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔等工作。4、由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進(jìn)行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)小組做好洛陽水榭王城項目創(chuàng)優(yōu)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。5、建立“服務(wù)明星”評比制度，明確獎懲措施，引導(dǎo)員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。2一、管理機構(gòu)模式客服部、保安部、工程部、保潔部。二、管理人員的配備管理處編制人員如下：其中主任、副主任各1名，各部門負(fù)責(zé)人3人，1人，接待業(yè)主的來訪和投訴并及時處理；負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。財務(wù)：1接待員工作）5人，負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場所、的養(yǎng)護(hù)培植工作，并對業(yè)主的垂直綠化（陽臺擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。治安員：18人，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車場以及出入社區(qū)的各種車輛，維護(hù)社區(qū)的交通秩序；維修工：3人，負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。三、管理人員的考核、培訓(xùn)計劃1主至上，服務(wù)第一”的宗旨，做好本職工作。32、上班時間穿戴整齊，按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，保持精力充沛，不做與工作無關(guān)的事情，不做不雅觀的舉動。3、主動向來訪業(yè)主問好，待人彬彬有禮，舉止文雅，接待態(tài)度認(rèn)真、來信一周內(nèi)答復(fù)，涉及疑難問題定期答復(fù)。4、對業(yè)主的無禮行為，應(yīng)盡量容忍，耐心說服，不以惡相待，不容許與業(yè)主發(fā)生打罵行為。5、竭誠為業(yè)主服務(wù)，對業(yè)主提出的問題或困難，盡快給予合理解決，對涉及政策方面性的問題，暫不能回答或解決的事，給予耐心解釋，6業(yè)主驗收簽名；愛護(hù)居民財產(chǎn)，嚴(yán)格增收紀(jì)律，不請吃、不請喝、不怠工、不誤工、不刁難業(yè)主。7、維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，深入了解情況，積極為業(yè)主排憂解難，不準(zhǔn)借機利用權(quán)利或職務(wù)謀取利益。1、部門負(fù)責(zé)人的考核內(nèi)容：①對公司、管理處制度政策的落實情況：對公司、管理處會議執(zhí)行情工對有關(guān)會議的熟知情況；②會議培訓(xùn)學(xué)習(xí)情況：無特殊事由，應(yīng)出席公司組織的每次會議、學(xué)習(xí)，并認(rèn)真學(xué)習(xí)討論會議內(nèi)容，會后有心得體會；4③年終互評情況：部門負(fù)責(zé)人之間年終進(jìn)行互相評分，從工作態(tài)度，專業(yè)水平、執(zhí)行能力、協(xié)調(diào)能力、工作量五個方面得出各個主管的評分。2、普通員工的考核內(nèi)容①日常考勤：每月統(tǒng)計一次，統(tǒng)計每人每月的上班時間，加班天數(shù)，早退、遲到、事（?。┘?、曠工等；②儀態(tài)儀表：制服穿著，胸卡佩帶、儀容等；③工作（學(xué)習(xí)）筆記：員工必須按照各崗位的規(guī)定，認(rèn)真如實填寫工作登記本，每次培訓(xùn)認(rèn)真做好筆記，管理處隨時檢查，并作為員工年終考核的重要依據(jù)之一；據(jù)之一。才通力協(xié)作。從洛陽水榭王城項目的建設(shè)發(fā)展來看，高智能、高科技在物業(yè)管理的運用越來越多，以及面臨著城市建筑、工程施工、園林5多途徑參加更高學(xué)歷和技術(shù)等級職稱的培訓(xùn)。1、員工培訓(xùn)的內(nèi)容進(jìn)取、具有堅韌不拔的創(chuàng)業(yè)精神和良好思想風(fēng)貌的員工隊伍。象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象。③文化技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)：根據(jù)每個管理、服務(wù)崗位、不同職責(zé)和要求制定出標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)習(xí)相關(guān)社會科學(xué)知識和自然科學(xué)技術(shù)知識。2、員工培訓(xùn)的類型管理人員：側(cè)重于服務(wù)意識、組織管理、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)知識、企業(yè)經(jīng)營；普通員工：側(cè)重于服務(wù)、服從意識，工作技能和職業(yè)道德等；3、員工培訓(xùn)的形式公司主要采取自培與外培相結(jié)合的方式。4、培訓(xùn)的考核評估培訓(xùn)前考核：了解員工的現(xiàn)狀，確定員工培訓(xùn)的需求方向；培訓(xùn)中考核：邊培訓(xùn)、邊考察，了解員工培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況；培訓(xùn)后考核：分為實操和書面考評兩種，反饋培訓(xùn)成效，把考評的結(jié)果作為考核員工綜合培訓(xùn)成績的主要依據(jù)，考核合格者方可繼續(xù)工作。5、管理處按照工作進(jìn)度，培訓(xùn)計劃如下：培訓(xùn)內(nèi)容時間培訓(xùn)人培訓(xùn)對象培訓(xùn)地點6軍訓(xùn)保安人員全體員工全體員工全體員工管理人員裝修管理工作程序消防安全、應(yīng)急常識智能化管理與服務(wù)管理人員全體員工全體員工合理制定、不斷健全和完善各項管理規(guī)章制度，將管理納入正規(guī)化、目管理處應(yīng)增加如下規(guī)章制度：一、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”度。管理處各類員工守時守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按《服務(wù)樓房外觀沒有違章建筑物。7做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，社區(qū)內(nèi)無人飼放標(biāo)準(zhǔn)?；ā⒉?、樹木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負(fù)責(zé)。社區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，保證社區(qū)居民人身財產(chǎn)安全。及時，為業(yè)主服務(wù)的管理費收之于民、用之于民。管理處嚴(yán)格執(zhí)行財經(jīng)紀(jì)律，財會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營。等設(shè)施齊全完備，運作正常，不改變原設(shè)計用途，且發(fā)現(xiàn)破損及時修理。童活動的設(shè)施。宣傳教育活動內(nèi)容豐富，文體活動開展有計劃、有制度，培養(yǎng)居民愛護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚社會主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明住宅社區(qū)。8開展各項活動有效益。資料、檔案齊全，保存完好。二、內(nèi)部崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)制定管理處的各項規(guī)章制度，建立結(jié)構(gòu)各項運作體系。2、負(fù)責(zé)制定年、月、周工作計劃，并監(jiān)督實施。3、合理運用管理處資金，有效控制各項費用開支，負(fù)責(zé)各項用品和服務(wù)采購的審批。4、負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)和考核工作，認(rèn)真采納員工合理化建議。5、負(fù)責(zé)管理處的工作巡檢及糾正巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題。6、根據(jù)公司的授權(quán)，主持、審查、簽訂對外各項經(jīng)濟(jì)合同。7、負(fù)責(zé)處理重大投訴。9、執(zhí)行公司決議，配合公司發(fā)展規(guī)劃。1、在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)財務(wù)管理以及社區(qū)物業(yè)管理文檔資規(guī)定和有關(guān)政策。2、負(fù)責(zé)物業(yè)管理各項工作開展的準(zhǔn)備工作和其他事務(wù)。3、簽訂物業(yè)管理部門與業(yè)主的有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。4、辦理業(yè)主入住的有關(guān)手續(xù)，發(fā)放相關(guān)資料。5、負(fù)責(zé)社區(qū)各種文體活動和宣傳活動，特別是節(jié)假日社區(qū)的布置。96、完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他各項工作。1、在管理處的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)社區(qū)的治安、消防、車輛管理。2、做好部門年度培訓(xùn)計劃，定期組織保安隊員進(jìn)行軍訓(xùn)、業(yè)務(wù)技能、突發(fā)事件、應(yīng)急消防培訓(xùn)、消防演練等，提高隊員的業(yè)務(wù)水平。3、負(fù)責(zé)本部門的日常工作安排，合理調(diào)配人員。4、做好本部門的日常工作，主持領(lǐng)班會議和全體保安人員會議，定期進(jìn)行工作講評。5、負(fù)責(zé)與派出所的工作聯(lián)系，共同做好安全防范工作。6、協(xié)助抓好樓房裝修管理，按《裝修管理條例》執(zhí)行。7、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。1、在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，為業(yè)主提供房屋裝修房屋，設(shè)施的維修及養(yǎng)護(hù)。2、掌握樓房內(nèi)各類電子報警系統(tǒng)的安裝、性能，房屋的結(jié)構(gòu)特點、使用要求以及維修養(yǎng)護(hù)辦法。3、熟悉樓房內(nèi)公用配套設(shè)施、設(shè)備的種類分布，掌握各類管線的分布走向、位置，以及維修養(yǎng)護(hù)的辦法。4、對樓房、設(shè)施設(shè)備要經(jīng)常巡視，做好巡檢記錄，如入發(fā)現(xiàn)損壞，應(yīng)及時進(jìn)行維修。5、確保社區(qū)地上、地下排污，雨水管道的暢通。6、及時滿足業(yè)主維修要求，原則上急修不過夜，小修小補及時完成。107、完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。1、在管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)社區(qū)的環(huán)衛(wèi)、綠化管理；2、負(fù)責(zé)本部門的日常各種安排，合理調(diào)配人員；3、制定本部門的管理制度，明確清衛(wèi)、綠化的崗位操作及規(guī)范，并定期進(jìn)行檢查；4、搞好環(huán)境衛(wèi)生、綠化的設(shè)施建設(shè)；5、做好清衛(wèi)、綠化宣傳工作；6、完成上級交給的其他工作。一、住宅檔案建立和管理1、開發(fā)商提供的資料：產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、工程竣工圖紙等；2、管理處建立的資料：業(yè)主資料、日常管理資料、物業(yè)資料、各種管理登記等。1任或指定負(fù)責(zé)人驗收，完善交接手續(xù)后方能歸檔。2文件管理程序進(jìn)行發(fā)放和接受，并立卷歸檔。1、采取多種形式的穩(wěn)定儲存方式，如文字、光盤、照片、電子文檔11等，并采取相應(yīng)保管、儲存方式。2、電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類文件管理，并定期清除過期無效文件。3、原始文件按照文件實用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。當(dāng)原始文件狀況有所變動時，應(yīng)根據(jù)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時找到有效文件。4、檔案保管必須專人負(fù)責(zé)，按檔案管理制度規(guī)定做好管理及借閱，確保檔案資料完整和保密性。5、檔案柜要求達(dá)到防火、防潮、防質(zhì)變等要求，檔案管理人員需及時進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保管安全。二、環(huán)境衛(wèi)生管理作手冊，采用定點、定時、定崗的保潔服務(wù)，保潔員分區(qū)負(fù)責(zé)，具體實施如下方案：垃圾清運、垃圾桶清潔、外圍及樓宇內(nèi)道路清掃、公共樓道、扶手及樓道玻璃、門清潔、公共設(shè)施外表保潔及屋面清潔等；1、樓內(nèi)衛(wèi)生地面：無雜物、紙屑，無污跡；墻面：無灰塵、水跡、污跡、斑點；12電梯間：無污漬、無手印、地板干凈；玻璃窗：明凈、光潔、無污跡；樓梯、扶手：無灰塵、無雜物；垃圾收?。鹤龅藉e過人流高峰期，及時收集，不留痕跡；2、樓外衛(wèi)生區(qū)域衛(wèi)生要求所管區(qū)域地面和道路：路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡綠化帶、花草：無垃圾、臟雜物，花草葉無枯萎和明顯積塵，花草盆無積水和異味，花草修剪整齊，擺放美觀。1、保潔主管部對環(huán)境衛(wèi)生、綠化負(fù)全面責(zé)任。2、保潔主管定期或不定期走訪業(yè)主，虛心聽取業(yè)主的意見和建議，做好業(yè)主走訪記錄。3、保潔主管每天例行巡視檢查制度，對管轄樓宇的各個樓層、區(qū)域報告，督促及時解決。4、每月發(fā)放衛(wèi)生及清潔材料，工具及材料領(lǐng)用應(yīng)本著實際需要，努力降低消耗，節(jié)約成本的原則。四、綠化管理園林式住宅小區(qū)13定期耕種、除草、除蟲、施肥、培土、澆水、補缺、換種。喬木：生長緩慢的一年修剪一次，平時注重養(yǎng)護(hù)；灌木：生長緩慢的一年修剪一次，生長較快的一年四至六次，分別為春秋冬季各一次，夏季兩次；草坪：每星期除雜草一次，每月修剪一次。無明顯缺水現(xiàn)象。綠化帶：修剪整齊、高矮一致，種植稠密、無枯枝、無黃葉、無大面積蟲斑、地面無雜草和雜物；綠化區(qū)流水系統(tǒng)：冬天做好保暖措施。五、治安管理洛陽水榭王城項目作為正規(guī)的小區(qū)物業(yè)管理，尤其體現(xiàn)在治安管理，做到物防（智能化設(shè)備）與人防（保安人員）有機結(jié)合，實行24小時站崗、巡邏制，創(chuàng)建物業(yè)管理住宅防范星級單位。零，創(chuàng)治安防范五星級物業(yè)管理社區(qū)。1、加強治安隊伍的建設(shè)，著裝統(tǒng)一鮮明，定期開展軍訓(xùn)、禮儀禮貌培訓(xùn)、業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)以及突發(fā)事件處理培訓(xùn)。2、治安人員以定位崗、巡查相結(jié)合，對社區(qū)實行24小時安全防范管理，確保社區(qū)內(nèi)不發(fā)生惡性刑事案件即重大治安災(zāi)害事故。3、運用電視監(jiān)控、紅外線報警系統(tǒng)、樓宇防盜門等現(xiàn)代高科技安防14產(chǎn)品，對進(jìn)出社區(qū)的人員、物品進(jìn)行有效控制，防止越墻、越房進(jìn)入社區(qū)。加強巡邏，管理處應(yīng)對每一名當(dāng)班治安人員配備對講機一只，用于相互協(xié)調(diào)，提高工作效率，做到有問必答，有求必應(yīng)。4、掌握業(yè)主的基本情況，業(yè)主熟悉率達(dá)到75％以上，積極幫助業(yè)主區(qū)日常管理。5、抓好工作制度落實，切實做好外來人員出入社區(qū)查驗登記制度、大件物品出社區(qū)盤查制度、治安巡邏制度等，確保工作質(zhì)量。6、除保安人員的其他物業(yè)工作人員，作為社區(qū)管理的一份子，也是處或協(xié)助治安人員處理。7保安人員以最快的速度出擊；與街道、派出所形成治安聯(lián)防小組，隨時邀請相關(guān)部門協(xié)助工作、進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。三班倒，24小時站崗、巡邏。六、消防管理貫徹“預(yù)防為主、防治結(jié)合”的方針，從人力、物力、技術(shù)等多方面為業(yè)主的工作、生活提供安全環(huán)境，保護(hù)業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全，確保物業(yè)的安全使用。1、建設(shè)高素質(zhì)的消防隊，在保安人員和工程人員中進(jìn)行消防知識培15訓(xùn)。2、熟悉消防法規(guī)，建立消防崗位責(zé)任制。3、配備充足的消防設(shè)施，消防人員了解各種消防設(shè)施的使用方法，定期檢查消防設(shè)備的完好、規(guī)范，對使用不當(dāng)?shù)募皶r糾正。4、定期或不定期進(jìn)行消防知識普及和消防演習(xí)。七、車輛道路管理目車輛管理制度規(guī)定，由保安部具體實施車輛管理。理和行人的安全。IC卡智能停車場管理系統(tǒng)，將整個社區(qū)的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車輛的遺失。安裝IC卡智能停車場管理系統(tǒng)一套，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，社區(qū)內(nèi)交通指示牌，樓宇間道路劃線明確。設(shè)置專門的車輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車、行車秩序。16八、市政公共設(shè)施的管理市政設(shè)施包括道路、路燈、下水道、配電分支箱、總電表箱、電纜溝等。通過實施管理，確保供電、供水、通訊、照明設(shè)備齊全，工作正常；確保道路暢通，路面平坦完好，污水排放暢通。為此，制定如下管理辦法：1、對樓宇內(nèi)各種公用設(shè)施分布位置、地下線路走向必須加以掌握，圖紙齊全，整檔歸案，便于查閱；2、對各職能部門直接管理的設(shè)備設(shè)施，實行隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時與職能部門聯(lián)系，要求盡快修復(fù)；3、對化糞池、污水井、雨水等市政設(shè)施，實行每月定期檢查、養(yǎng)護(hù)及維修；4、水、電、氣由相應(yīng)公司負(fù)責(zé)維修管理，管理處做好定期檢查，如有故障發(fā)生，迅速報告相關(guān)公司，及時維修，確保正常使用；5、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視由電信部門、廣電部門辦理，日常管理由管理處負(fù)責(zé)；6、對社區(qū)內(nèi)的公共娛樂、休閑、健身設(shè)施定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施修復(fù)，消除隱患。常規(guī)期三個階段。在此著重介紹本項目入住期間的裝修管理一、裝修管理171、業(yè)主辦理裝修手續(xù)；2、對業(yè)主裝修隊進(jìn)行裝修講解；34、保安人員、工程人員、管理人員交叉監(jiān)督；5使其改正；6行政上的支持。為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并1、根據(jù)《裝修城市房屋使用安全管理條例》進(jìn)行備案。2、保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線、電訊、有線電視、供水、供電、供氣等管線。3、保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點：陽臺、窗臺、天臺、空調(diào)安裝及管線走向。4、裝修材料符合防火規(guī)定。18對業(yè)主裝修施工，管理處應(yīng)實施“全過程”追蹤監(jiān)管。通過現(xiàn)場巡查，及時與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在萌芽階段。保安人員、工程人員及管理人員均對裝修進(jìn)行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)裝修管理“全過程、全因素、全員管理”的特點，消除管理盲點，維護(hù)好智能設(shè)施管線等公共管線，杜絕違章搭建。（五）違章裝修處理害。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取支持和理解，讓業(yè)主自覺接收整改要求。針對違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。對違處理。二、入住期間的安全防范措施（一）入住期間的治安分析1、周邊環(huán)境較為復(fù)雜，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來人口與入住期中的外來裝修、搬運人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。2、裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。193、社區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運行階段，業(yè)主對設(shè)備的運行、使用還不夠了解，誤報、出錯率高，治安壓力大，管理難度大。針對這一時期的治安形勢，我們在入住期間確立了“人防為主、物防為輔”的治安策略。1、治安隊伍建設(shè)按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊伍，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制，實行末位淘汰制。2、確立治安重點，搞好對人流、物流、車流的有效控制①人流控制限制；驗證檢查；②物流控制對物資流動實施申報制、盤查制和登記制；業(yè)主物品的搬出必須向門崗申報，并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記；保安人員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進(jìn)行禮貌檢查；所有物資流動實行登記放行制度。③車流控制通過停車場IC卡管理系統(tǒng)記錄車主、車牌號、車型等信息。203、加強與相關(guān)部門的配合公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)是洛陽水榭王城項目物業(yè)管理的重立和健全科學(xué)的服務(wù)體制，確保設(shè)備、設(shè)施的運轉(zhuǎn)正常，切實做到為業(yè)主服務(wù)，保證房屋始終完好如新，達(dá)到保值、增值的目的。一、公用部位公用設(shè)施維修計劃類別項目養(yǎng)護(hù)內(nèi)容養(yǎng)護(hù)周期實施方法檢查效果外墻面、屋面、樓梯屋面5年房屋本體檢查修理無損壞砼路面、砼道牙、人行道整潔、無檢修損壞區(qū)內(nèi)道路區(qū)內(nèi)照明燈桿刷符合安全樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈、路燈每年一次漆、線路標(biāo)準(zhǔn)，正開關(guān)檢測常使用溝渠池井雨水口、雨水井、污每年一次清理淤暢通、無21水井、化糞池、閥門井、噴水池泥、化糞池抽吸及閥門檢測保養(yǎng)翻新、更換舊標(biāo)識牌、消防設(shè)施檢測標(biāo)識完停車場設(shè)施完好翻新、更標(biāo)識完每月一次換殘舊標(biāo)識牌設(shè)施完好公共標(biāo)識牌標(biāo)識牌、警示牌檢測、試傳感靈每年二次敏，使用運轉(zhuǎn)正常配電房等運轉(zhuǎn)正常、安全可靠檢測、保養(yǎng)公用設(shè)備檢測、試圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)無損壞，廣播正常公共設(shè)施每周一次更換22二、日常養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案1、房屋維修：屋面、外墻、房屋承重結(jié)構(gòu)、走廊、通道、樓梯符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》2、公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)及保養(yǎng)電梯、消防設(shè)施、配電間、水泵房等公用設(shè)施進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，做到預(yù)防為主。3、具體附表養(yǎng)護(hù)內(nèi)容外墻面、屋面、樓梯通道養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)每季一次實施效果無損壞干整、無坑洼、無積水、無缺損1、電器專業(yè)燈泡使用正安全操作規(guī)程；、燈具施工技術(shù)標(biāo)破損完好率準(zhǔn)98％以上溝渠池井雨水口、雨水每周檢查一井內(nèi)無積污，1、井蓋完好23井壁無脫落；率達(dá)100％；糞池、閥門井、噴水池化糞池?zé)o堵2、無缺損、少積污3、無繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；平整、無積每周檢查一2、停車場地水、無缺損、停車場下停車場面修繕標(biāo)準(zhǔn)；完好率達(dá)3、停車場設(shè)99％以上1標(biāo)志完好率達(dá)100％；標(biāo)志無損壞無污跡，破損；、安放牢固及時維修1、系統(tǒng)性能良好；2、設(shè)施良好每天檢查一智能化系統(tǒng)警系統(tǒng)等維保標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)性能良無故障確保安全使及時維修水通暢241、客服人員負(fù)責(zé)業(yè)主的報修接待工作，接到報修時，在《報修記錄臺帳》中記錄業(yè)主報修問題，可通過電話解決的，三分鐘內(nèi)落實處理措施，業(yè)主小型報修，需至現(xiàn)場處理，在30分鐘內(nèi)落實解決方案，開具施工單；若報修問題嚴(yán)重，需要研討時，在三小時內(nèi)管理處討論決定，落實解決方案。2、工程技術(shù)員維修時嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，做到維修優(yōu)質(zhì)快捷，結(jié)束時對施工場地做好整理、清掃。3、維修工填妥《施工單》項目及金額，請業(yè)主確認(rèn)簽字。4、業(yè)主簽字后，維修工即回班組待命，施工單交客服部。等項目。工作流程：1、工程部每周五下班前將本周《施工單》整理好，交辦公室。2100工單》上。3、回訪結(jié)果向管理處主任匯報、分析，若發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正。三、電梯運作規(guī)范1、電梯的使用維修，始于電梯安裝完畢和正式驗收后。2、為確保電梯安全行駛，必須建立正常的維修保養(yǎng)、管理制度。253、維修人員需經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的專職人員對電梯進(jìn)行經(jīng)常性的管理、維護(hù)和檢修。4、電梯正常工作條件應(yīng)符合電梯技術(shù)條件中的有關(guān)規(guī)定。四、公共建筑配套設(shè)施、設(shè)備及各類管線的管理措施公共建筑配套設(shè)施、設(shè)備包括垃圾房、煤氣管道、路燈、配電房、自來水管道、消火栓、滅火器等。1、工程部負(fù)責(zé)公共建筑配套設(shè)施、設(shè)備及各類管線的管理。2、建立公共建筑設(shè)施、設(shè)備的圖紙檔案資料，了解社區(qū)各類設(shè)施的平面布局及相應(yīng)地上、地下管線布置。3、垃圾房每日保潔、清理，煤氣管道每周檢查一次，路燈每日檢查一遍，配電房每日巡查二次，消火栓每周巡查一次，進(jìn)水管路每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時記錄在《公建配套設(shè)施巡檢表》中。若較小時可馬上處理；若問題嚴(yán)重或突發(fā)時，速與所屬公建職能部門聯(lián)系，對處理情況詳細(xì)記錄，并通報業(yè)主。一、社區(qū)文化1、開展精神文明建設(shè)，制定社區(qū)業(yè)主精神文明公約，教育業(yè)主要自覺遵守社區(qū)的各項規(guī)章制度，遵守和維護(hù)公秩序，愛護(hù)公共財產(chǎn)，提倡業(yè)主鄰里互助、文明居住、文明行為。2、完善、充實社區(qū)娛樂場所和文體活動設(shè)施，開展豐富多彩的文體活動，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，提高業(yè)26主的參與意識，促進(jìn)安定團(tuán)結(jié)和社會和睦。3、建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神。1事項》和居民文化生活等內(nèi)容及時向業(yè)主宣傳。23、宣傳環(huán)保，倡導(dǎo)環(huán)保，獎懲激勵。組織業(yè)主開展一次社區(qū)環(huán)保活維護(hù)社區(qū)優(yōu)美環(huán)境。搞好裝修環(huán)保宣傳，入住前向業(yè)主通知，集中安排環(huán)保裝修培訓(xùn)，防止裝修噪聲污染、環(huán)境污染的發(fā)生。4、將文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，擬定社區(qū)文化管理制度，負(fù)責(zé)各項文化宣傳活動，定期更新宣傳櫥窗等。5、運用傳播文化的工