專欄從3個案例看產業(yè)新城的正確打開方式

專欄  從3個案例看產業(yè)新城的正確打開方式文|王挺，華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司在中國城市化飛速發(fā)展的背景下，一系列的問題和弊端不斷涌現(xiàn)，新城開發(fā)被認定為重要的解決途徑之一，但是越來越多的“空城”和“臥城”卻出現(xiàn)在人們的視野中。新城定位不準，產業(yè)結構不合理，過度“房地產化”，城市功能基礎薄弱等，被總結為新城淪為“空城”和“臥城”的原因。而由此產生的一系列城市新問題，以及土地開發(fā)價值難以兌現(xiàn)，不僅讓新城的開發(fā)者們初嘗新城開發(fā)浪潮中的敗果，也讓他們開始思考新城開發(fā)的思路以及改變的路徑。在這個過程中，產業(yè)新城模式開始受到熱捧。眾所周知，產業(yè)新城是指以一種或多種產業(yè)為主導的工業(yè)園或產業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮(zhèn)。然而對于時下的中國新城建設而言，產業(yè)新城還意味著更多。首先，產業(yè)新城以其極富時代感的概念，迅速被傳播并激起廣泛的好評。十八大報告明確提出：“堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)現(xiàn)代化道路，推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調，促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展”?！靶滤幕钡耐桨l(fā)展，要求在產業(yè)結構升級與調整過程中實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化，使產業(yè)新城的發(fā)展沒有“水分”，避免未來在城鎮(zhèn)化過程中出現(xiàn)“空城”、“被城鎮(zhèn)化”。因此，產業(yè)新城一時間似乎已經成為中國特色城鎮(zhèn)化路徑最有效的探索。戴上產業(yè)新城的帽子，新城建設變得如此的順理成章，且前途光明。其次，產業(yè)新城概念所傳達出的以產業(yè)為支撐促進新城發(fā)展的簡單邏輯，極其容易被接受，通俗易懂，因此迅速成為現(xiàn)階段全國各地大大小小新城的救命稻草，一個個原本陷入困境的新城開始集中精力向產業(yè)發(fā)力?！案咝录夹g產業(yè)支撐XX新城異軍突起”「XX億造新城產業(yè)有支撐;等等聲音不絕于耳。然而，新型城鎮(zhèn)化過程卻要防止產業(yè)新城泛濫。產業(yè)新城的建設并沒有想象中那么簡單。在實踐中，新城開發(fā)主體往往因為缺乏相應的產業(yè)資源，導致產業(yè)的選擇和引進、招商成為巨大的困難，致使新城的產業(yè)支撐缺位。產業(yè)新城的成功建設要求開發(fā)主體的專業(yè)化開發(fā)能力作為保障，從而實現(xiàn)前瞻性的規(guī)劃、高水平開發(fā)、持續(xù)性發(fā)展。而更為重要的是，產業(yè)新城內在的發(fā)展邏輯往往還不被理解，產業(yè)新城并非產業(yè)加新城那么簡單。產業(yè)新城的發(fā)展要建立在自身區(qū)域經濟、特色產業(yè)的基礎之上，首先要產業(yè)先行，在產業(yè)發(fā)展基礎上，再逐步推進產業(yè)新城。一方面，產業(yè)先行導致的產業(yè)的聚集必然帶來土地城市化，此時，地方政府自然會拿出更多的地來為城市運行、城市發(fā)展、為城市的人口服務。另外一方面，從產業(yè)新城發(fā)展的角度來講，產業(yè)新城的發(fā)展過程就是高端要素的集聚過程，需要投入資金、高端規(guī)劃、科學招商，進而實現(xiàn)了工業(yè)化與城市化的快速、共同推進。構建反磁力體系：米爾頓?凱恩斯真正意義上的城市是工商業(yè)發(fā)展的產物。城市從來不是建造出來的，城市最堅實的支撐是產業(yè)和人，建造只是它們的結果。生產力的發(fā)展導致社會大分工的發(fā)生、發(fā)展和商品交換的產生，繼而小商品生產的出現(xiàn)和發(fā)展。人們相互交換勞動的活動，以商品交換的方式實現(xiàn)，需要有交換的時間和場所即市場，于是日中為市，貿通有無，日落而散。某些處于交通樞紐，或人口相對集中、交換較為方便頻繁的村落，便成為周圍十余里，數十余里小生產者約定俗成的交易市場，年深日久，這些村落便發(fā)展成為“集鎮(zhèn)”——“城鎮(zhèn)”——“城市”。城市和城鎮(zhèn)成為某一地區(qū)商品交換的聚散地和需求信息的發(fā)布地，它逐漸吸納著外來的小商品生產者定居，擴大著自己的規(guī)模，與周圍農村形成明顯的不同的產業(yè)特色和環(huán)境特色，成為區(qū)域性的某類商品的專業(yè)市場或多類商品的綜合市場，同時又通過商品聚散與周圍農村經濟形成千絲萬縷的聯(lián)系，逐漸成為某一地區(qū)的經濟中心。而對于新城，從現(xiàn)代新城發(fā)展歷程來看，產業(yè)新城出現(xiàn)后，作為一種相對于大都市的有吸引力的“反磁力”城市，產業(yè)新城完美的詮釋了“產業(yè)鑄就新城發(fā)展的原動力”的意義。產業(yè)新城在現(xiàn)代新城建設中不是一開始就有的，但確是發(fā)展得最為成功的。以現(xiàn)代新城運動的發(fā)源地英國為例，第一代、第二代新城基本上均以疏散大都市人口，適宜居住為目的。隨著戰(zhàn)后英國經濟的恢復，人們對生活要求的提高，其缺點也逐漸顯現(xiàn)出來，第一二代新城在空間聯(lián)系上過分依賴新城中心區(qū)，密度太低，人口規(guī)模小，難以提供充足的文娛或其它服務設施，新城中心不夠繁華，缺乏生氣與活力。而第三代新城開始明確新城既作為大城市過剩人口的疏散點，又作為區(qū)域的經濟發(fā)展中心。英國在此時首次提出在區(qū)域范圍內構建“反磁力吸引”體系，該思想認為：每個城市都有與其相適應的吸引地區(qū)，并在一定區(qū)域范圍內存在著區(qū)域中心。構建反磁力體系，就是要首先建立地區(qū)性生產綜合體，提供工業(yè)發(fā)展基礎;并綜合開發(fā)高速交通線網，加強區(qū)內聯(lián)系;合理安排行政、文化、科學中心;均衡布置生活、娛樂、旅游、服務設施;保護環(huán)境，在此基礎上形成以綜合職能城市為中心,并與各種專業(yè)化城鎮(zhèn)相結合的城鎮(zhèn)群。它既能適應社會化生產的專業(yè)化和協(xié)作要求，又在生產、生活等各個方面具有足夠吸引力。這代新城中具有代表性的是米爾頓?凱恩斯。米爾頓?凱恩斯在中國的知名度很高，尤以其先進的規(guī)劃理念被眾多新城列為學習案例，包括網格道路布局模式，大軸線空間，大尺度的生態(tài)景觀，人車分流等等。米爾頓?凱恩斯但米爾頓?凱恩斯之所以能夠在規(guī)劃上成為學習案例的原因在于，它首先是一個較為成功的新城。而之所以在眾多新城實踐中，米爾頓?凱恩斯能夠稱得上成功，就在于其產業(yè)新城的發(fā)展模式，以產業(yè)為支撐，成功構建規(guī)模較大的有吸引力的“反磁力”城市，吸引中心城市的就業(yè)人口。在就業(yè)與服務設施等方面實現(xiàn)社會平衡，形成了功能相對齊全的獨立性城市。米爾頓?凱恩斯在1967年進行規(guī)劃，1971年開始進行建設，自此以來一直處于高速發(fā)展期。目前，米爾頓?凱恩斯已成為擁有24.88萬人口、總面積88.4平方公里的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。在英國最佳工作城市的調查中，小城米爾頓?凱恩斯力壓倫敦、曼徹斯特等大城市。米爾頓?凱恩斯一直以來致力于充分利用地理位置和交通的優(yōu)勢，大力興辦零售、信息、咨詢、保險、科研和教育培訓等服務業(yè)。從該鎮(zhèn)的勞動力分布來看，服務業(yè)從業(yè)人員占將近8成。在服務業(yè)當中，又以批發(fā)、零售業(yè)規(guī)模最大，占就業(yè)人口總數的22%。更重要的是，米爾頓?凱恩斯在發(fā)展中注重吸引大型跨國公司。40多年來，有5000多家新企業(yè)來到米爾頓?凱恩斯投資其中20%為外企，特別是美國和日本企業(yè)。這些企業(yè)以大型企業(yè)為主，大約60%的公司雇員超過百人，其中包括梅賽德斯一奔馳、大眾集團、美孚石油等。發(fā)達的服務業(yè)和大量能創(chuàng)造就業(yè)崗位的企業(yè)的存在，保證了米爾頓?凱恩斯本身能夠成為地區(qū)的中心，不僅分擔了周圍大城市的一些職能，而且成功讓新城自身成為反磁力城市，促進新城的良性，健康發(fā)展。產業(yè)新城因產而生，而且因為產業(yè)的穩(wěn)固支撐，還生存得更好，更加穩(wěn)健，在新城發(fā)展初期成功避免空城，臥城的困擾。但是，米爾頓?凱恩斯的發(fā)展之路雖然美好，但卻并不能代表所有的產業(yè)新城發(fā)展軌跡。米爾頓?凱恩斯首先是在工商業(yè)共同作用下催生的產業(yè)新城，其次米爾頓?凱恩斯的產業(yè)更偏向傳統(tǒng)服務業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，產業(yè)和新城的融合具備先天的基礎，新城與產業(yè)之間一開始便在空間上形成了高度重合的發(fā)展特點。而對于國內大多數產業(yè)新城來說，在其發(fā)展的很長一段時間內，產業(yè)區(qū)與新城區(qū)在空間上卻是分離的。產業(yè)升級改變城市：上海松江新城產業(yè)新城的發(fā)展建立在自身區(qū)域經濟、特色產業(yè)的基礎之上，產業(yè)的發(fā)展階段，決定了城市的聚集形態(tài)。產業(yè)的升級和轉型，會帶動城市空間形態(tài)的轉變。國內的大多數新城發(fā)展歷程，便是產業(yè)結構決定新城的空間結構與形態(tài)的最好體現(xiàn)。這些產業(yè)新城在發(fā)展的過程中，由于長期以來，產業(yè)結構的偏向于傳統(tǒng)的制造業(yè)或重化工業(yè)，往往使得在新城中，城市與產業(yè)分離，出現(xiàn)產業(yè)和城市“兩張皮”的發(fā)展模式。然而近年來，面對國際金融危機的沖擊以及后危機時代世界產業(yè)發(fā)展格局的調整，各個新城的發(fā)展面臨巨大的挑戰(zhàn)，進一步鞏固優(yōu)勢、整合資源、加快構建結構優(yōu)化、布局合理、功能完善、技術先進的現(xiàn)代產業(yè)體系變得十分緊迫，產業(yè)的升級與轉型逐漸提到各大新城的建設日程中。而伴隨著產業(yè)的升級與轉型，這些原有產業(yè)新城的城市結構，城市面貌也將悄然改變。在這其中最具代表性的是上海的松江新城。松江新城依托松江大學城和松江工業(yè)園，在上海郊區(qū)化進一步推進的大背景下迅速發(fā)展起來。過去20年，依賴土地投入、勞動力集聚、優(yōu)惠政策，松江工業(yè)區(qū)逐步發(fā)展成為上海先進制造業(yè)和出口創(chuàng)匯的重要基地、利用外資的重要高地。至去年底，園區(qū)年產值近3000億元、稅收超過68億元、產業(yè)員工近20萬人，吸引了包括通用、百事、飛利浦、臺積電等近50家全球500強企業(yè)入駐。然而多年來，松江的產業(yè)一直處于全球價值鏈低端，松江工業(yè)大部分處于產品高端，環(huán)節(jié)低端的狀態(tài)。產業(yè)類型以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，工業(yè)區(qū)基本上以傳統(tǒng)“廠房連廠房”的“攤大餅”式發(fā)展。“純工業(yè)”的定位，使得在偌大園區(qū)內，“就近買瓶礦泉水”也能難倒不少企業(yè)的員工，工業(yè)區(qū)與新城區(qū)、與市中心之間，每天上下班來去的“潮汐”現(xiàn)象非常嚴重。整個松江新城，呈現(xiàn)一種產業(yè)園區(qū)與城市分離的城市景象。松江新城首發(fā)區(qū)泰晤士小鎮(zhèn)而使得產業(yè)區(qū)與城市區(qū)分離更加嚴重的則是，長期以來產業(yè)園區(qū)的發(fā)展實際與城市區(qū)定位的嚴重錯位。在城市區(qū)，新城的定位十分高端，新城的首發(fā)區(qū)泰晤士小鎮(zhèn)打造了一個極具英倫風情的小鎮(zhèn)，在住宅供應上以獨棟別墅、雙拼、連排和花園洋房等物業(yè)類型為主，低建筑密度、低容積率和高綠化率的特征使得房價高高在上，主要面向外籍人士和高端投資消費人群。而在產業(yè)園區(qū)內，雖然近幾年松江人口快速增長，但勞動密集型產業(yè)的特點決定了新城的主要外來人群是大量一線工人，他們的收入相對較低，他們的生活配套難以通過定位高端的新城首發(fā)區(qū)來解決。絕大多數藍領產業(yè)工人租住在周邊的農村私房之中，甚至是一些違章建筑，群租、合租現(xiàn)象十分普遍，與新城區(qū)基本上沒有生活配套上的交集。這也就不難理解，為什么“六普”松江新城常住人口為69萬人，與五普相比增長了169.23%，但以泰晤士小鎮(zhèn)為代表的新城區(qū)長期以來人氣卻一直不高。新城區(qū)與“兩翼”的松江工業(yè)園區(qū)尚未形成全面的“產城融合”，松江工業(yè)區(qū)對松江新城的支撐作用尚未完全發(fā)揮出來。因此，上海最新的政府工作報告明確提出，要推動松江新城的產業(yè)區(qū)與城區(qū)在規(guī)劃、交通設施、社會事業(yè)等方面的配套銜接，明確新一輪新城建設不能沿用以往的建設模式。現(xiàn)在的松江新城正借力工業(yè)園區(qū)升級為國家國家級經濟技術開發(fā)區(qū)的契機，力推“產城融合”。根據初步規(guī)劃，西部園區(qū)3000畝土地將用于商業(yè)、商務。毗鄰松江新城的松江工業(yè)區(qū)一期2.56平方公里范圍將更加注重“產”與“城”的聯(lián)動。同時推動園區(qū)的轉型升級，一批企業(yè)正逐步在園區(qū)設立地區(qū)總部，向研發(fā)、設計、營銷、服務轉型，而生產功能則逐步向外地轉移。整個新城將重點延伸發(fā)展現(xiàn)代物流、專業(yè)服務、研發(fā)設計、時尚創(chuàng)意、總部經濟、服務外包、總集成總承包等生產性服務業(yè)。未來松江還會形成開發(fā)園區(qū)、松江城區(qū)、各鎮(zhèn)區(qū)、大學城校區(qū)、周邊社區(qū)的“五區(qū)聯(lián)動”格局。所有這些都是希望通過推動產業(yè)的升級與轉型助推新城城市結構與城市面貌的轉變，真正實現(xiàn)城市與產業(yè)的融合，互動發(fā)展。產業(yè)鑄就新城健康發(fā)展的原動力，產業(yè)結構決定新城的空間結構與形態(tài)，然而對產業(yè)新城來說，面向未來的發(fā)展還需依托于新城自身的發(fā)展完善，城市本身可以為產業(yè)升級、為整個產業(yè)新城的持續(xù)健康發(fā)展準備各種不可缺少要素，提供強大的發(fā)展助推力。城市完善助推產業(yè)：瑞典KISTA新城產業(yè)新城區(qū)別于工業(yè)園區(qū)在于產業(yè)與城市的深度互動，甚至是產城融合。而產城融合的目的在于，產業(yè)區(qū)與城市區(qū)發(fā)展之間應該是一種互動的，互為促進的機制，讓產業(yè)新城的經濟和社會充滿活力，城市的自我完善能夠為整個產業(yè)新城的發(fā)展提供不可缺少的助推力。如果說我們通常持這樣的觀點，那就是導入適宜的產業(yè)，就能帶來人口，即'先樂業(yè)，后安居”。而在知識經濟時代，“先安居，后樂業(yè)「將成為產業(yè)新城產業(yè)升級，新城持續(xù)健康發(fā)展的重要保障。正如全球公認的未來學和城市研究的權威喬爾科特金在其所著的《新地理：數字經濟如何重塑美國地貌》一書中指出，在數字經濟環(huán)境下，產業(yè)布局的地理決定論受到沖擊，人才成為企業(yè)選址的主導因素。哪里有企業(yè)需要的人才，企業(yè)就會選擇到哪里。而如果一個新城很宜居，能夠吸引一些高素質的人才，自然也能吸引相關的企業(yè)。也就是說，新時代背景下，城市經濟的發(fā)達程度并不取決于傳統(tǒng)的能源或港口之類的區(qū)位優(yōu)勢，而是取決于這一城市中的智力資源優(yōu)勢。在這種形勢下，就出現(xiàn)了一系列這樣的城市——高端人才聚集而帶來高端產業(yè)聚集，而高端人才的聚集的前提又是因為這里的宜居程度很高。于是，高度宜居帶動高級人才，高級人才帶動高端產業(yè)，高端產業(yè)的收益又進一步帶動宜居環(huán)境的改善，這樣一個良性循環(huán)一經形成，這樣城市也就形成了科特金所描繪的“精英城市”。瑞典KISTA新城瑞典的KISTA新城就是這樣一座“精英城市”。從它的發(fā)展歷程中，我們就可以發(fā)現(xiàn)“新城的發(fā)展完善促進產業(yè)升級，助推產業(yè)新城持續(xù)發(fā)展”的意義。被譽為“歐洲硅谷”的KISTA新城位于瑞典首都斯德哥爾摩北郊，是瑞典最大的科技新城，被《連線》雜志評為全球第二大科技新城，地位僅此于美國硅谷。而在更多熟悉Kista的人看來，它更是一座集聚創(chuàng)新和安居樂業(yè)的新城。從一個科學園區(qū)起步，當時只是擁有單一的電信通訊產業(yè)，經過二三十年的逐步建設和持續(xù)打造，Kista得到了迅猛的發(fā)展和規(guī)模擴張，目前Kista占地200hm2，擁有約8800家公司和超過66500的雇員，其中23000人工作于1082家ICT公司內，還有1100名研究員和5000名大學生。產業(yè)領域已經擴張到電信，無線，微電子軟件等四大領域，包括愛立信、諾基亞、IBM、HP、INTEL、SUN等在內的大型跨國公司均在此設立了生產基地或是研發(fā)中心。其建設規(guī)模，不論是用地面積，入住企業(yè)機構數還是就業(yè)員工數，不僅在北歐一帶鮮有匹敵者，就在歐洲甚至全球范圍內也是位居前列。目前有12萬人居住于園區(qū)內，既可安居又可樂業(yè)。這不僅得益于其合理的產業(yè)鏈規(guī)劃、完善的產業(yè)服務和管理、以及企業(yè)對科技創(chuàng)新的重視，更重要的是Kista多年來一直致力于打造高質量的工作條件和生活環(huán)境。生態(tài)宜居的新城生活環(huán)境，逐步改善并不斷升級的城市生活配套，讓Kista新城保持十足的活力，使得新城對新企業(yè)和新員工都充滿了無限的吸引力，真正實現(xiàn)了通過高度宜居帶動高級人才，高級人才帶動高端產業(yè)，高端產業(yè)的收益又進一步帶動宜居環(huán)境的改善，最終成功助推新城的持續(xù)健康發(fā)展。KISTA新城的建設在一開始就呈現(xiàn)出一種產業(yè)化和混合化的特征。新城形成了以產業(yè)和居住為主的兩大功能板塊。其中居住部分總共規(guī)劃配備了3000個居住單元，它們采用多元化的居住戶型，不僅有密度較高的經濟型員工公寓、多層住宅，還有高端生態(tài)別墅，全方位滿足新城各個層級和收入水平的員工的居住需求。Kista新城注重綠色公園、步行街、林蔭道、綠化帶等生態(tài)廊道的規(guī)劃建設，盡力塑造建筑與環(huán)境景觀、人與自然高度和諧的郊外田園風格，創(chuàng)造人與自然和諧共處、綠色生態(tài)的新型社區(qū)。同時還創(chuàng)造適宜步行的公共環(huán)境，通過步行系統(tǒng)強化各種公共空間的品質。Kista新城在建筑群體的空間上形成了一種院落式布局，注重相鄰建筑之間以及建筑內部的院落圍合，不僅能形成一種富于變化和層次的空間形象，還為人們打造了一處處內向型的活動交流場所，整個新城仿佛一個十分有利于家庭歡聚，朋友聚會的大公園。在社區(qū)內還擁有全斯德哥爾摩郊區(qū)最為完備的設備配套。Kista不僅僅關注科技，還精心規(guī)劃了集公園、娛樂、購物、居家、文化活動于一體的公共環(huán)境，企業(yè)在創(chuàng)造經濟收益的同時不斷翻新城市面貌，為人們帶來更好的基礎設施、生活環(huán)境、就業(yè)機會和發(fā)展前景。正是這種高質量的工作和生活環(huán)境所帶來的強大吸引力，讓Kista的ICT從業(yè)人員高度聚集，這種優(yōu)勢賦予新城巨大的發(fā)展?jié)撃堋３酥猓鲁沁€體現(xiàn)出對每一個工作生活在這里的人深度關注，對人的投資讓Kista對各種人才具有超強的吸引力。Kista針對各類人群的培訓、調查和激勵比比皆是。例如，IT和電信領域最新實施的“Womentor計劃3.0”，是專門培養(yǎng)女性領導者的輔導計劃;在年輕人群體中調查對IT的態(tài)度，探索未來人才培育走向;2010年11月召開“綠色IC