商品房買賣按揭的流程

商品房買賣按揭的流程在實(shí)踐中，在大城市有一個(gè)自己的小窩是許多漂泊在大城市奮斗的年輕人的向往。然而現(xiàn)在個(gè)大城市的房?jī)r(jià)依舊居高不下，許多人都是選擇按揭大方式來購置房產(chǎn)的，那么商品房買賣按揭的流程是怎樣的？閱讀完以下我為您整理的內(nèi)容，一定會(huì)對(duì)您有所幫助的。一、商品房買賣按揭的流程（一）在銷售現(xiàn)場(chǎng)開發(fā)商將依法向您明示或展示以下內(nèi)容：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、《商品房銷售面積（預(yù)測(cè)）審核通知書》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《》示范文本、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《商品房預(yù)售許可證》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。（二）簽訂《商品房預(yù)定協(xié)議書》并交付定金，領(lǐng)取按揭貸款指引選中房屋和審查完必要的文書之后，您需要攜帶身份證原件辦理《商品房預(yù)定協(xié)議書》簽訂并付定金，同時(shí)領(lǐng)取房屋按揭貸款指引及《經(jīng)濟(jì)收入證明》。（三）交付房款并簽署《商品房買賣合同》，辦理按揭貸款手續(xù)依照簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議書》約定的時(shí)間內(nèi)，您需要攜帶以下資料前往樓盤銷售服務(wù)中心辦理房款交付手續(xù)，并產(chǎn)權(quán)人本人簽署買賣合同，依約定辦理銀行按揭貸款手續(xù)。1、身份證原件；2、《商品房預(yù)定協(xié)議書》原件；3、定金發(fā)票原件；4、按揭貸款所需資料。備注：付款方式可采用現(xiàn)金、刷卡等方式，具體內(nèi)容請(qǐng)參閱簽署預(yù)定書時(shí)所附的《交款須知》。目前有中國銀行（每周二、四），農(nóng)業(yè)銀行（每周三），興業(yè)銀行（每周五）進(jìn)行按揭貸款現(xiàn)場(chǎng)辦公。銀行辦公時(shí)間遇節(jié)假日等特殊時(shí)間會(huì)有所調(diào)整。（四）按揭貸款所需條件及資料1、如果您選擇銀行按揭方式付款，您必須符合以下條件：年滿18周歲，具有完全民事行為能力的國內(nèi)人士;未滿18周歲仍需要辦理貸款的由銀行進(jìn)行審核是否給予貸款；年齡與按揭年限之和，男性不超過60，女性不超過55（具體事宜以相關(guān)銀行確認(rèn)為準(zhǔn)）；具有穩(wěn)定合法的職業(yè)和收入來源，月供貸款不能超過月收入的50%。2、辦理按揭手續(xù)時(shí)需以下資料：借款人及配偶的身份證、戶口本、（如單身需單身證明，需、未再婚證明等）；加蓋單位公章或財(cái)務(wù)章的經(jīng)濟(jì)收入證明；銀行要求的其他資料：如所在單位的營業(yè)執(zhí)照副本的復(fù)印件、外地在沈聯(lián)系人等；商品房買賣合同、結(jié)算發(fā)票、準(zhǔn)住通知單、公共維修基金發(fā)票;3、辦理銀行按揭手續(xù)，需交納費(fèi)用如下:收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)參考收費(fèi)單位；銀行指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代客戶繳納契稅總房款的1、5%（住宅）或4%（非住宅即車庫、庫房、商鋪等）財(cái)政局收??；銀行指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代客戶繳納公共維修基金單價(jià)高于2300的商品房：2300*面積*2、5%；單價(jià)低于2300的商品房：總房款*2、5%房產(chǎn)局收?。簧虡I(yè)銀行繳納：公證費(fèi)一般為100-150元/件（個(gè)別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同），公證處；保險(xiǎn)費(fèi)貸款額*按揭年限*對(duì)應(yīng)保險(xiǎn)系數(shù)，保險(xiǎn)公司；600元/件，銀行指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)；銀行指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)預(yù)收手續(xù)費(fèi)辦理前預(yù)收，后憑票據(jù)結(jié)算，多退少補(bǔ)房產(chǎn)局收取。注：銀行代收的各項(xiàng)費(fèi)用只能現(xiàn)金支付（以上收費(fèi)信息來源于各收費(fèi)單位，僅供參考）。4、合同簽署后由開發(fā)商將合同送交房地產(chǎn)交易中心合同備案部進(jìn)行《商品房買賣合同》備案工作，一般為5個(gè)工作日，待備案合同返回后，由銷售服務(wù)中心的工作人員通知銀行指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)領(lǐng)取經(jīng)備案的《商品房買賣合同》。5、購買非住宅（車庫、庫房、商鋪）的客戶依照房產(chǎn)局的規(guī)定，在合同備案時(shí)須繳納交易手續(xù)費(fèi)，您可選擇自行到市房地產(chǎn)交易中心繳納或由開發(fā)商代交。（五）開始供款辦理完銀行按揭手續(xù)，銀行貸款到達(dá)開發(fā)商帳戶后，您需按銀行規(guī)定領(lǐng)取存折及銀行卡，按規(guī)定時(shí)間開始供款。（六）辦理房屋交付手續(xù)在您全部房款到帳后，開發(fā)商在雙方簽署的《商品房買賣合同》約定的交付日期前，會(huì)按合同約定的聯(lián)系方式通知您到指定的地點(diǎn)辦理房屋交付手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙，對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收。如您未能及時(shí)收到通知，請(qǐng)按合同約定的交房時(shí)間與開發(fā)商聯(lián)系，辦理交房手續(xù)。（七）辦理《房屋所有權(quán)證》約入住三個(gè)月后，待開發(fā)商辦理完初始登記批復(fù)，由辦理銀行按揭貸款的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)辦理《房屋所有權(quán)證》和《他項(xiàng)權(quán)利證》，其依照銀行相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行上述證件的相關(guān)事項(xiàng)的辦理及費(fèi)用的結(jié)算。二、辦理按揭需要注意什么（一）選擇適合自己的貸款類型一般情況來說，二手房貸款可以用公積金，也可以用商業(yè)貸款。甚至如果公積金還不夠的話，還可以用公積金和商業(yè)性貸款相結(jié)合的貸款方式。故而各位購房者在申請(qǐng)選擇時(shí)可以選擇合適自己的貸款類型，切莫讓貸款毀了自己的生活質(zhì)量。（二）貸款還清后不要忘記撤銷抵押當(dāng)還清了全部貸款本金和利息后，千萬不要忘記了要持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)其他項(xiàng)權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。三、二手房按揭貸款注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)一：評(píng)估價(jià)與最高貸款額在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，銀行一般會(huì)先對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值一般會(huì)低于其市值。銀行在放貸時(shí)取合同價(jià)和評(píng)估價(jià)兩者之間的低值為基礎(chǔ)，再乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。注意事項(xiàng)二：竣工年代與貸款年限房產(chǎn)證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其實(shí)銀行在審批貸款過程中，通常會(huì)把竣工年代作為影響借款人申請(qǐng)貸款年限的主要條件，多數(shù)銀行目前的政策是〃房齡+貸款年限≤35年〃。例如，某房屋竣工年代為1994年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限最長(zhǎng)為20年（即35-15）。注意事項(xiàng)三：貸款成數(shù)和利率目前北京地區(qū)各銀行對(duì)二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%,二套房首付四成、利率上浮10%。對(duì)于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清,只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前信用卡多數(shù)為小額消費(fèi),但是否按時(shí)還款直接反映了個(gè)人的信用良好與否。借款人年齡：目前銀行對(duì)借款人年齡一般的規(guī)定是不超過65歲。舉例來說:若借款人現(xiàn)已45歲，那么最長(zhǎng)借款年限為65減45為20年。注意事項(xiàng)四：申請(qǐng)貸款到放貸周期購房人申請(qǐng)貸款的過程需要經(jīng)過很多機(jī)構(gòu)（包括:評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、銀行等）的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應(yīng)的擔(dān)保服務(wù)機(jī)構(gòu)，通過擔(dān)保機(jī)構(gòu)的話銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續(xù)起3-4個(gè)工作日將房款給業(yè)主。加上之前的的評(píng)估和銀行審批時(shí)間,一般最快的話7個(gè)工作日就可以辦理完成。因此，在辦理房貸過程中一定要配合各個(gè)機(jī)構(gòu)，包括個(gè)人資料的準(zhǔn)備以及面簽等需要借款人簽字的程序,這樣才能保證借款人