培訓(xùn)房地產(chǎn)投資策略分析

培訓(xùn)房地產(chǎn)投資策略分析第1頁/共18頁房地產(chǎn)投資借貸分析杠桿對投資者不利（貸款越多，收益越低）意義——即使僅有買一套房的錢，你也可以去建一棟樓（巧用財務(wù)杠桿）例：總投資3000萬，利率10%，投資收益率20%，投資期限1年。

(1)貸款與自有資金的比例2:1投資收益＝300020%1＝600萬第2頁/共18頁房地產(chǎn)投資借貸分析貸款利息＝200010%1＝200萬投資凈收益＝600–200＝400萬自有資金收益率＝400/1000＝40％(2)貸款與自有資金的比例5:1，其他不變投資收益＝300020%1＝600萬貸款利息＝250010%1＝250萬投資凈收益＝600–250＝350萬自有資金收益率＝350/500＝70％第3頁/共18頁房地產(chǎn)投資借貸分析(3)投資收益率降為8%，其他同(1)投資收益＝30008%1＝240萬貸款利息＝200010%1＝200萬投資凈收益＝240–200＝40萬自有資金收益率＝40/1000＝4％(4)貸款與自有資金的比例5:1，其他同(3)投資收益＝30008%1＝240萬貸款利息＝250010%1＝250萬第4頁/共18頁房地產(chǎn)投資借貸分析投資凈收益＝240–250＝–10萬自有資金收益率＝–10/1000＝–1％財務(wù)杠桿與所得稅貸款利息允許稅前扣除，減少了應(yīng)納稅所得額，使投資者獲得稅金豁免的好處，從而提高自有資金收益率實例：某投資者投資住宅房產(chǎn)用于出租，投資額185000元。房產(chǎn)每年折舊6000元，第5頁/共18頁房地產(chǎn)投資借貸分析租金收入46000元，營業(yè)費用22000元，所得稅稅率33%。（1）若沒有借貸資金，第一年應(yīng)納所得稅額為：(46000

–22000

–6000)33%＝5940元，稅后現(xiàn)金流量＝46000–22000

–5940＝18060元，自有資金收益率＝18060/185000＝9.76%（2）若抵押貸款148000元（80%），分期第6頁/共18頁房地產(chǎn)投資借貸分析等額償還，年償還額14388元。其中第一年還款中利息為13266元。第一年應(yīng)納所得稅額為：(46000

–22000–6000–13266)33%＝1562元，稅后現(xiàn)金流量＝46000–22000

–14388–1562＝8050元，自有資金收益率＝8050/(185000–148000)＝21.76%第7頁/共18頁房地產(chǎn)投資借貸分析抵押貸款及其償還房地產(chǎn)抵押貸款類型（1）土地使用權(quán)抵押貸款（開發(fā)貸款）（2）房屋抵押貸款——包括購房貸款和普通房屋抵押貸款抵押貸款的分期償還（1）必須明確的條件：貸款額、利率及計息周期、償還期限、每期償還方式第8頁/共18頁房地產(chǎn)投資借貸分析（2）采用每期等額本息方式還款的償付公式為：式中：An——每期等額還款額（月供）

L——貸款額

i——每個計息期的利率

n——分期還款期數(shù)第9頁/共18頁房地產(chǎn)投資借貸分析（3）討論※

貸款總額越大，利率越高，還款期限越短，每期還款額越高?！J款總額一定，利率一定，還款期限越長，每期還款額越低，但累計還款額越高（4）實例：貸款20萬，月利率0.5%，每月等額本息方式還款?！谙?0年，每月還款額為第10頁/共18頁房地產(chǎn)投資借貸分析還款總額＝1432.86240＝343887元支付利息＝343887–200000＝143887元※期限10年，每月還款額為第11頁/共18頁房地產(chǎn)投資借貸分析還款總額＝2220.41120＝266449元支付利息＝266449

–200000＝66449元（5）采用每期等額本息方式還款，各期還款額中本、息數(shù)額的計算※上例中，以10年期計算第1個月：還利息2000000.5%＝1000元，還本金2220.41–1000＝1220.41元；第2個月：還利息(200000–1220.41)0.5%第12頁/共18頁房地產(chǎn)投資借貸分析＝993.90元，還本金2220.41–993.90＝1226.51元；第3個月，第4個月，…（類推）（6）提前還款※借款人在還款期內(nèi)提前結(jié)清剩余貸款本金，應(yīng)償還金額為原貸款總額減去已償還的本金累計額第13頁/共18頁房地產(chǎn)投資借貸分析與金融機構(gòu)的溝通選擇對自己最有利的還款計劃了解銀行擁有的權(quán)利注意研判銀行利率的走勢了解融資、貸款的相關(guān)手續(xù)疏通多種融資渠道第14頁/共18頁房地產(chǎn)投資借貸分析財務(wù)杠桿與風(fēng)險1、財務(wù)杠桿是一柄“雙刃劍”——經(jīng)營狀況好，財務(wù)杠桿會放大投資者的收益水平；經(jīng)營狀況差，財務(wù)杠桿又會擴大投資者收益的不理想狀態(tài)（損失率）2、加大財務(wù)杠桿的同時風(fēng)險也在增加風(fēng)險的來源：還本付息風(fēng)險的補償：借方——更高的收益預(yù)期第15頁/共18頁房地產(chǎn)投資借貸分析貸方——貸款增加，利率提高3、財務(wù)風(fēng)險——投資的現(xiàn)金收益（現(xiàn)金凈流入、凈營運收入）不足以償還抵押貸款本息的風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險是使用財務(wù)杠桿的直接后果償債保障比率——指實際營運收入低于預(yù)期收益但仍足夠償還債務(wù)的程度，即年凈營運收入與年第16頁/