物業(yè)管理服務方案

第頁廣西****科技有限公司總務科2013年5月9日 目錄物業(yè)管理服務合同································································································3物業(yè)管理費用測算································································································63.項目概況················································································································74.項目特點及需求分析····························································································95.物業(yè)管理服務目標································································································106.服務模式實現(xiàn)計劃及要求····················································································137.服務人員配置方案································································································148.清潔、清掃工作標準····························································································181.物業(yè)管理服務合同物業(yè)服務管理合同總則第一條本合同當事人委托方（以下簡稱甲方）：廣西****汽車服務有限公司受托方（以下簡稱乙方）：廣西****科技有限公司根據(jù)《租賃合同》以及相關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將勞斯萊斯G4S店維修中心（商業(yè)及辦公）委托乙方實行物業(yè)管理服務一事達成協(xié)議，訂立本合同。第二條物業(yè)基本情況物業(yè)類型：門店及辦公樓，物業(yè)管理面積：2600平方米（其中租賃地塊占地面積為2230m2，建筑面積為1045m2，兩者相加，減去建筑物占地面積675m2，物業(yè)管理面積實為2600m2）座落位置：南寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)國凱大道國東21號。第三條乙方提供服務的收益人為本物業(yè)的使用人，本物業(yè)的業(yè)主和使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。合同期限合同期限為兩年，即2013年6月1日起至2015年5月31日止.服務內(nèi)容第四條日常維修服務：房屋配套設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、水電保障、公共照明、公共消防設施等。第五條日常綠化服務（不含室內(nèi)）：道路設施和附屬設施維修養(yǎng)護和管理，包括：路面、室外上下水管道、化糞池、水溝、池井、停車場、綠化地塊、花木等。第六條公共設施維修服務：公共設施、設備的維修、養(yǎng)護服務，包括：圍墻、雨水管道、污水管道、垃圾池等。第七條日常保潔服務（不含端茶倒水）：一樓（大廳、VIP衛(wèi)生間、員工衛(wèi)生間、樓梯），二樓（VIP接待室、會議室、備餐間），維修中心周邊道路、停車場的衛(wèi)生清潔、垃圾的收集、清運。第八條安保服務：提供室外場所治安、消防、停車場管理服務，包括：交通及車輛停放引導、安全監(jiān)控、巡邏、公共場所等秩序的管理。第九條管理物業(yè)相關的工程圖紙和使用的檔案、竣工驗收資料。第十條乙方在能力范圍之內(nèi)可接受甲方提前申請的預約服務。第十一條對業(yè)主和物業(yè)使用人違反相關法規(guī)的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)經(jīng)重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施。雙方權利義務第十二條甲方的權利和義務第一款審定乙方議定的管理制度；第二款檢查監(jiān)督乙方的服務管理工作的實施及制度情況；第三款協(xié)助乙方做好物業(yè)工作和宣傳教育、文化活動；第四款監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施、專項維修資金的管理和使用，指定專人與物業(yè)管理員進行對接（抄表與核算），協(xié)助做好物業(yè)服務費用、其他代收費用的收支工作。第十三條乙方的權利和義務第一款根據(jù)有關法律法規(guī)及本合同的約定，制定管理制度；第二款對物業(yè)和物業(yè)使用人違反法規(guī)的行為，提請有關部門處理；第三款負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化等年度維修養(yǎng)護計劃的大、中修方案，經(jīng)甲乙雙方議定后由乙方組織實施，費用由甲方支付；第四款乙方需提高物業(yè)管理人員、保安人員素質(zhì)，認真做好維護物業(yè)服務區(qū)內(nèi)的社會治安等相關工作，如防盜、防火等，規(guī)范管理，使物業(yè)區(qū)域管理水平有更大的提高。物業(yè)服務質(zhì)量乙方應按承諾的服務質(zhì)量（一級），達到服務質(zhì)量目標。費用收取第十五條物業(yè)管理服務費用第一款本物業(yè)屬于商業(yè)及辦公類型；根據(jù)該物業(yè)類型，每月應當收取物業(yè)管理費11元/平方米，物業(yè)管理費為28600元整（大寫：貳萬捌仟陸佰圓整）。第二款乙方對業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋、道路、綠化及其配套設施的維修、養(yǎng)護及其它特約服務產(chǎn)生的費用，由甲方承擔。第三款物業(yè)的共用部位、共用設施、公共場地的維修、養(yǎng)護費用按實際發(fā)生的費用由雙方協(xié)商比例分攤。第四款其它服務費用按雙方約定的收費標準收取。第十六條代收費用水價2.9元/立方米計算方式：應收水費=實際抄表數(shù)×2.9元/立方米水價構成：含基本水費、污水處理費、水資源費、線路損耗、計量誤差；電價1.5元/度計算方式：每月應收電費=實際抄表數(shù)×1.5元/度電價構成：含變壓器基本容量費（8862.5元/月）、高壓測試費（300元/月）、月折舊費（變壓器成本為20萬元，每年折舊15%，第一年月均2500元，第二年月均2125元，依此類推）、線路損耗；非生活垃圾處理費：按實際產(chǎn)生費用收取。業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部分、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方在自身能力范圍內(nèi)可接受委托并按照實際產(chǎn)生費用收費。費用支付方式第十七條甲方支付乙方費用時應匯入以下賬號，乙方或乙方銀行以實際收到款項之日為付款日。所有因乙方履行本合同之付款義務所發(fā)生的銀行手續(xù)均由甲方承擔。戶名：廣西****科技有限公司賬戶行：廣西北部灣銀行南寧**支行銀行賬號：第十八條物業(yè)管理費繳納方式：按季度繳納。甲方在本合同簽訂之日起7個工作日內(nèi)向乙方繳納6月份的費用，以后每個季度到期前10日繳納服務費（例如在9月20日繳納第三季度的物業(yè)管理費。）逾期不繳納的，從逾期之日起每日按月應交管理服務服務費的千分之五繳納滯納金。第十九條費用代收繳納方式：按季度繳納。乙方在次月10日前將各項代收費用結算結果交給甲方審核，審核后甲方應將此費用轉(zhuǎn)賬到乙方指定的賬戶。2013年7月10前繳納前期產(chǎn)生的全部費用（以計量表為準），以后按季度繳納。逾期不繳納的，產(chǎn)生的一切后果及滯納金由甲方承擔。第二十條乙方在收到甲方支付的費用后，七個工作日內(nèi)向甲方提供全額且稅務部門認可的發(fā)票。第八章違約責任第二十一條甲方違反合同的約定，使乙方未完成規(guī)定服務目標，乙方有權要求甲方在一定的期限內(nèi)解決，乙方有權提前終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予經(jīng)濟賠償。乙方違反服務合同造成甲方經(jīng)濟的損失，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。第二十二條乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期不整改的，或造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予賠償。第二十三條本合同內(nèi)的雙方爭議事項，應由雙方先予協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任一方都可向南寧仲裁委員會提請按現(xiàn)行仲裁規(guī)則依法解決。第九章免責條款第二十四條本合同內(nèi)因甲方因素所造成的損失，由甲方承擔。第二十五條不可抗拒的外力及自然因素所造成的損失，乙方不承擔責任。第二十六條除遛門撬鎖、破門而入外，建筑物內(nèi)部的治安及消防，乙方不承擔責任。第十章附則第二十六條《物業(yè)管理服務方案》是本合同的附件。第二十七條合同期滿后，在雙方?jīng)]有提出書面意見時，自動續(xù)簽。第二十八條本合同一式二份，雙方各執(zhí)一份，自簽字蓋章之日起生效。委托方（簽章）：受托方(簽章)：廣西****汽車服務有限公司廣西****科技有限公司法定代表人：法定代表人：（簽章）（簽章）授權代表人：授權代表人：聯(lián)系電話：0771-****聯(lián)系電話：0771-****開戶行：開戶行：廣西北部灣銀行南寧**支行廣西北部灣銀行南寧**支行銀行帳號：銀行帳號：2013年月日2013年月日

2.物業(yè)管理費用測算表（每月）序號1、人員編制/月單位人數(shù)每月支出：工資+五險1金（1.41）+餐補+年終獎÷12個月月/合計金額合計1物業(yè)管理員個12500+1025+250+2500÷123983.323212.052保安員個3.52000+820+250+2000÷1211328.53保潔、綠化員個11700+697+250+1700÷122788.674水、電維修員個12500+1025+250+2000÷123983.35保安員節(jié)日加班/年個31250÷21.75÷8×3×2×24×11÷12948.286員工福利個630/月1802、辦公用品單位數(shù)量單價金額合計7打印紙包321634938辦公電話費、網(wǎng)絡月11501509打印機碳粉/瓶100g瓶1606010辦公設備損耗月110010011服裝折舊月110010012筆類損耗月120203、保潔、綠化用品/月單位數(shù)量單價金額合計13清潔塵推（把）把370210137514玻璃水500g瓶2255015玻璃刮膠把1202016全能水1000g瓶1353517毛巾條5105018牛筋膠手套雙26.51319藍月亮洗手液500g瓶1242420立白洗衣粉1000g包1181821垃圾袋扎3103022保潔工具損耗月1252523生活垃圾清運費月1505024綠化肥料月113013025綠化農(nóng)藥水月112012026綠化美化養(yǎng)護月145045027綠化工具損耗月112012028化糞池清運費月130304、公共區(qū)域維修項目單位數(shù)量單價金額合計29配電中心日常檢查月130030085030維修工具折舊月110010031排水管道、路面養(yǎng)護月145045032合計25930.0533管理費5％+稅費6％2852.334物業(yè)管理服務費用合計28782.35本費用測算表已包含未來兩年內(nèi)物價、工資上漲因素，兩年后須重新測算。3.項目概況項目地塊項目地塊 項目占地示意圖（如上圖）3.1位置及面積信息廣西****汽車服務有限公司（以下簡稱G4S）坐落于南寧市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)******（國凱大道與金凱一支路的西南側），毗鄰良鳳江國家森林公園，距南寧市吳圩國際機場20公里，交通便捷。目前總占地面積為2230平方米，建筑面積為1045平方米，合計2600平方米。3.2配套指標3.2.1生活供水3.2.1.1給水水源：市政管道，水壓0.4Mpa。3.2.1.2給水系統(tǒng)：采用常規(guī)常壓供水系統(tǒng)。3.2.1.3日最大給水量：理想值89.424立方米。3.2.2消防供水3.2.2.1給水水源：市政管道，水壓0.4Mpa。3.2.2.2給水系統(tǒng)：采用常規(guī)高壓供水系統(tǒng)。3.2.2.3日最大給水量：理想值89.424立方米。3.2.2.4室內(nèi)外消防方式：均采用消防栓。3.2.3排水系統(tǒng)3.2.3.1排水類型：生活污水，流經(jīng)室外化糞池后進入廠區(qū)污水管網(wǎng)后進入市政管道。3.2.3.2生活排水量：與生活給水量相同。3.2.3.3化糞池選用：玻璃鋼化無動力排放式化糞池。3.2.4雨水3.2.4.1廠區(qū)雨水和污廢水分流，雨水經(jīng)雨水管網(wǎng)匯總后進入城市雨水管道。3.2.5供電系統(tǒng)3.2.5.1為保證可靠供電，采用10kv雙回路高壓電纜供電，經(jīng)2#專變提供380V電源。3.2.6通信、網(wǎng)絡、監(jiān)控、消防3.2.6.1G4S項目內(nèi)部通信、網(wǎng)絡、監(jiān)控等系統(tǒng)自成體系。3.2.6.2對于監(jiān)控、消防系統(tǒng)，按總體規(guī)劃將考慮集成在GY3廠區(qū)監(jiān)控、消防控制中心統(tǒng)一管理。3.2.6.3除G4S室內(nèi)已布置的監(jiān)控點外，室外及周邊圍墻再新增監(jiān)控點。3.2.7室外管溝布置3.2.7.1室外管線一律入地。高、低壓電纜采用一米寬電纜溝敷設，弱電管線采用七孔梅花管敷設。二者皆有較大發(fā)展余量。3.2.7.2電纜溝上鋪磚或覆土，保持與道路規(guī)劃風格一致，不影響本身系統(tǒng)的功能；埋地排管統(tǒng)一設置檢修人孔，以滿足日常維護及美觀的需要。開閉所擬采用美化措施，與周邊建筑風格統(tǒng)一。3.2.7.3室外管溝皆采用集中排水措施，將雨（滲）水引入統(tǒng)一的排水網(wǎng)絡，保證管溝內(nèi)無積水、維護方便。

4.G4S項目特點及需求分析4.1客戶群體具有如下共性：4.1.1年齡層次：以25—40歲之間的青年人為主；4.1.2學歷教育：普遍受到高等的教育，具備出國經(jīng)歷或?qū)掗煹囊曇埃?.1.3較高的收入；4.1.4得到較高的社會肯定評價；4.1.5追求高品質(zhì)的生活等。4.2G4S物業(yè)服務需求分析4.2.1安保服務：7×24小時全天候安保服務（包含治安、消防、交通、停車場所）；4.2.2保潔服務：定期或不定期的保潔服務；4.2.3綠化服務：進行長期的綠化、美化服務（包含除害蟲、防治白蟻等服務）；4.2.4維修服務：水、電氣、道路、建筑等維修服務；4.2.5費用代繳服務：水、電、網(wǎng)絡、垃圾清運等費用代繳；4.2.6其他服務：雙方約定的其他服務。4.3物業(yè)服務配置圖注：“”表示白班保安24h執(zhí)勤點，“”表示夜班保安15h（18:00-9:00）執(zhí)勤點；“”表示保安2h/次巡邏點，“”表示保安巡邏路線及物業(yè)檢查路線；綠化、保潔白班12h待命，維修24h待命。

5.物業(yè)管理服務目標5.1物業(yè)管理服務模式“Rolls-Royce”體現(xiàn)的是尊貴而不顯奢華，內(nèi)斂但不失霸氣，典雅但不失嚴謹?shù)娘L格。從G4S項目定位、目標客戶群體的角度上進行分析，物業(yè)服務要達到細致、全面、周到、人性化的高標準，以尊重人文文化為前提才能滿足勞斯萊斯尊貴、典雅、內(nèi)斂的風格。因此，我們的物業(yè)服務將定位為“Rolls-Royce”模式。5.2物業(yè)管理服務質(zhì)量目標NO.項目國優(yōu)標準承諾指標測定依據(jù)質(zhì)量保證措施1房屋及配套設施完好率98％98％完好、基本完好房面積/建筑物面積×100％≥98％1．制訂詳細的房屋及配套設施維修養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。2．房屋及配套設施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標準量化分解到個人。日常維護檢查與定期維修巡查相結合，確保良好狀態(tài)。3．嚴格二次裝修管理，建立立體交叉式的監(jiān)管網(wǎng)絡，對進入廠區(qū)的施工單位實行跟蹤管理，防止損壞結構、危及配套設施安全的行為。2道路、停車場完好率98％98％道路、停車場完好房面積/道路、停車場總面積×100％≥98％1.制訂詳細的養(yǎng)護計劃，定期巡視和維護。2.市政工程進入轄區(qū)內(nèi)施工，管理處派人跟蹤協(xié)助管理并備案。3.對廠區(qū)交通標識、交通設施進行定期巡視和維護更新。3急修、零修及時率98％99％已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)×100％≥99％1．建立嚴格的維修制度，實行24小時值班，設立報修專線電話。2．維修人員應在接到維修通知單15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修立即處理，急修不過夜。3.根據(jù)廠區(qū)的功能和特點，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。4.實行報修填單制，維修完成后經(jīng)報修人簽字確認后返回存檔。5.每月對維修及時率進行一次統(tǒng)計，結果作為相關部門及個人的考核依據(jù)。4維修、工程合格率100％100％質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)×100％＝100％1.加強對維修技工的專業(yè)培訓，所有技術人員持證上崗,嚴格按照操作規(guī)程進行維修。2.維修工程實行客戶質(zhì)量簽收制度。3.加強外購材料、備件的驗收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務前由客戶檢驗確認。4.較為復雜的維修工程，事先應制訂詳細的工作方案，同時要求維修主管到現(xiàn)場進行指導、監(jiān)督和驗收。5環(huán)境保潔率99％99％保潔達標面積/保潔總面積×100％≥99％1.配備完善的垃圾收集及處理設施，方便客戶使用，加強宣傳教育，提高客戶保潔意識。2.垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。3.每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。4.提倡“全員保潔，人過地凈”。6綠化完好率98％98％完好綠化面積/總綠化面積×100％≥98％1.制訂科學的綠化養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。2.物客戶管每周對綠化養(yǎng)護情況進行巡視檢查，并將檢查結果作為綠化工的考核依據(jù)之一。3.定期開展環(huán)保宣傳，組織園藝方面的活動，增強客戶/員工愛護綠化的自覺性。7治安案件發(fā)生率0.5‰0.5‰案件發(fā)生次數(shù)/當年入住天數(shù)×1000‰＜0.5‰1.提供24小時保安服務。采用單車、步行巡邏方式，建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。人防與技防結合，充分發(fā)揮技防手段的作用。2.嚴格控制外來人員進入，外來施工單位必須簽訂施工責任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。3.樹立“全員防范”意識，建立“快速反應和快速支援”體系。4.實行客戶搬出／入登記制度，嚴格控制物料進出。5.保安員實行準軍事化管理，定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務技能培訓，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。8火災發(fā)生率0.5‰0.5‰火災發(fā)生次數(shù)/當年入住天數(shù)×1000‰<0.5‰1.實行全員義務消防員制，建立一支“消防快速反應分隊”；制定嚴格的消防管理制度和詳細的消防應急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實戰(zhàn)演習。2.定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高客戶的消防意識。3.廠區(qū)所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。施工單位應指定動火部位監(jiān)控人，并配備足夠的消防器材。4.定期進行安全用電檢查和吸煙場所檢查，及時消除隱患。5.加強巡視和維修養(yǎng)護工作，確保消防設施設備的完好。9管理人員專業(yè)培訓合格率98％98％培訓合格人數(shù)/管理人員總數(shù)×100％≥98％1.建立嚴格的培訓制度并制訂詳細的培訓計劃，配備專職培訓員以及先進的培訓設施。2.入職培訓、崗位技能培訓、素質(zhì)提高培訓和理論政策培訓相結合，采用先進的培訓方式確保培訓效果。3.強調(diào)理論與實踐相結合，培訓與考核相結合，采取有針對性的“啄木鳥式”培訓方法，不斷提高員工的工作能力與工作績效。10年有效投訴率2‰2‰有效投訴次數(shù)/入住總人數(shù)×1000‰≤2‰1.不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務意識，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務，使員工追求客戶百分百的滿意。2.保持客戶和管理處之間溝通渠道的暢通，設立投訴電話和投訴信箱，不斷超越客戶的服務需求，及時改進管理處工作中存在的問題和缺點。11綜合服務滿意率95％95％（滿意人數(shù)＋基本滿意人數(shù)）/總人數(shù)×100％≥95％1、實行開放管理，向業(yè)主公開服務內(nèi)容、服務質(zhì)量標準，使物業(yè)管理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。2、設立征詢意見箱和投訴受理電話。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查，由管理處經(jīng)理主持對調(diào)查結果及業(yè)主反饋意見進行分析，及時調(diào)整和改進管理服務方案。對不合格項提出糾正和預防措施，并將實施結果向業(yè)主公布。3、通過每季度召開一次質(zhì)量分析會，每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核，每年開展一次管理評審等活動，不斷改進和完善質(zhì)量保證體系，確保業(yè)主滿意。12檔案建立與完好率98％98％完好檔案數(shù)量/應建檔案總量×100％≥98％1.制訂嚴密的檔案管理制度，配備專職人員管理，配置完善的檔案儲存設施及場所，加強檔案資料的收集、分類和歸檔管理。2.采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實現(xiàn)檔案資料儲存方式的多元化。

6.物業(yè)服務管理模式實現(xiàn)方法項目內(nèi)容采用方法服務中心物業(yè)管理服務中心設置1.設置物業(yè)管理服務中心，設物業(yè)管理員一名；2.物業(yè)管理服務機構設置，規(guī)劃各職能；3.物業(yè)管理用房（辦公室）。安保服務治安管理人防1.在G4S出入口設置門衛(wèi)崗值勤（每個出入口設崗位1個）；2.在G4S內(nèi)設置巡邏崗，進行24小時全天候巡邏（2h/次）；3.在G4S室內(nèi)設置夜班執(zhí)勤崗（15h），對G4S室內(nèi)及周邊進行監(jiān)控。技防1.在G4S出入口和重要地段安裝攝像頭；2.設置電子巡更系統(tǒng)，并在次日將巡邏表導出檢查，確保巡邏質(zhì)量。物防1.尚未封閉的圍墻擬采用換下來的擋板、模板進行隔離；2.巡邏崗在巡邏期間發(fā)現(xiàn)的問題及時解決。車輛管理交通1.G4S出入口門衛(wèi)崗（2個）負責車輛進出管理；2.巡邏崗負責引導車輛的停放；3.在G4S的主要路段設置限速標志（減速），控制車輛的速度；4.保持G4S的道路暢通，每天一次保養(yǎng)及清潔路面。停車場1.停車場實行分門別類停放，將安裝攝像頭；2.在停車場設置巡邏點，巡邏崗每2小時巡邏1次。消防管理1.考慮對整個廠區(qū)實行集中管理模式；2.建立消防臺賬，定期對G4S內(nèi)的消防設施進行檢查整改（每月）；3.建立負責到人的消防檔案。內(nèi)部管理1.安全班值班制度為二班倒，實行7×24全天候值班模式；2.采用半軍事化管理模式保潔服務保潔設置1.合理設置室內(nèi)垃圾簍、室外垃圾桶，及時清理垃圾；2.安排定時的日常清掃，不定時的日常檢查；3.提供預約的保潔服務。（具體保潔設置及標準見附件8）綠化服務綠化管理1.定期的修剪修整（每季度）、澆水灌溉（每周）、除蟲施肥（每月）；2.室內(nèi)室外的美化服務；3.考慮設置自動噴淋系統(tǒng)。維修服務維修管理自用部分：墻壁、圍墻、地面、道路、門窗、空調(diào)設備、水電線路、照明通風等定期檢修、保養(yǎng)（每月一次）；共用部分：道路、圍墻，雨水、污水管道（每季度一次）；3.提供預約、隨叫隨到的維修服務。費用代繳費用代繳水、電、垃圾清運、房租等費用代繳代收；其它約定的費用代繳服務。其他服務其他服務合同上約定的其他服務；合同外約定的臨時服務；每月6日前向業(yè)主提供以上服務的綜合報表。7.管理機構及人員配置7.1組織架構圖：覃主管覃主管物業(yè)主管1人（兼GY3）物業(yè)助理1人王王助理維修員1人（兼GY3）綠化工1人兼保安員5人保潔員1人兼維修員1人（兼GY3）綠化工1人兼保安員5人保潔員1人兼暫缺趙**暫缺趙**暫缺暫缺杜杜**、張**、黃**、李**、黃**7.2管理機構及管理制度項目內(nèi)容采用方法備注1管理服務機構設置（共9人）物業(yè)主管1人（兼任），物業(yè)助理1人，保安員5人，保潔兼綠化工1人，維修員1人人員補充中2人事行政制度按照公司ISO9000體系執(zhí)行制訂中3體系文件按照公司ISO9000體系執(zhí)行制訂中4內(nèi)部管理制度根據(jù)公司實際情況制定制訂中5物業(yè)管理用房由**提供7.3工作人員崗位任職要求7.3.1物業(yè)主管項目內(nèi)容應接受的內(nèi)部培訓資格證書發(fā)證機構基本要求學歷工作經(jīng)驗健康狀況崗前入職強化升職在職大專及以上三年相關工作經(jīng)驗優(yōu)秀公司內(nèi)部職稱公司人力資源部具備物業(yè)管理資格證書物業(yè)管理資格證書國家建設部任職資格1．擔任主管以上職務滿一年以上；2．熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業(yè)務及運作流程；3．具有較強的管理能力、溝通能力和領導水平，執(zhí)行能力強；4．方案功底、寫作能力佳，熟練使用電腦辦公軟件（通過公司評審通過）。崗位職責描述1.協(xié)助公司領導制定并實施物業(yè)管理工作的年度/季度/月度工作目標、工作計劃。2.認真貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的各項法規(guī)、政策、標準，組織落實上級主管部門下達的有關任務。3.負責對物業(yè)管理區(qū)域工作進行系統(tǒng)管理和檢查、監(jiān)督、考核、評定。4.負責對物業(yè)管理區(qū)域（清潔、綠化、消殺、安保等）進行審核、監(jiān)督、管理、評定。5.負責約定的物業(yè)費用的代繳、征收，組織協(xié)調(diào)與相關政府主管部門的關系。6.負責物業(yè)管理區(qū)域的客戶房屋租賃中介和商務服務工作。7.定期開展問卷調(diào)查或抽樣訪問活動，了解情況、聽取意見，與客戶保持良好關系，不斷提高管理服務水平。8.負責受理和處理客戶的投訴，并落實回訪制度。9.負責受理業(yè)主的報修、求助，并及時跟蹤處理，適時反饋。10.協(xié)助行政人事部做好本部門的人員招聘、考核、錄用及人員調(diào)整工作。11.完成領導交辦的其他工作。7.3.2物業(yè)助理項目內(nèi)容應接受的內(nèi)部培訓資格證書發(fā)證機構基本要求學歷工作經(jīng)驗健康狀況崗前入職強化升職在職大專及以上二年相關工作經(jīng)驗優(yōu)秀公司內(nèi)部職稱公司人力資源部具備物業(yè)管理資格證書物業(yè)管理資格證書國家建設部任職資格1．擔任物業(yè)管理員職務滿一年以上，愛崗敬業(yè)；2．熟悉本崗位及下屬崗位的各項業(yè)務及運作流程；3．具有較強的管理能力、溝通能力，有耐心；4．具備較強的寫作能力，熟練使用電腦辦公軟件（通過公司評審通過）。崗位職責描述1.協(xié)助、配合物客戶管的工作，負責廠區(qū)物業(yè)的巡查、監(jiān)督、組織、協(xié)調(diào)工作。2.負責定時定期檢查廠區(qū)內(nèi)公用設備、設施（包括標識），對發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，及時處理或通知相關部門處理并記錄在案。3.檢查物業(yè)管理區(qū)域的清潔、綠化、消殺情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。4.堅持每天巡視廠區(qū)，建立廠區(qū)內(nèi)各棟樓的物業(yè)檔案，并定時定期檢查。5.熟悉廠區(qū)內(nèi)各業(yè)戶/公司的經(jīng)營和分布情況；熟悉廠區(qū)的管線、下水、排水道的布置情況；懂得水、電費及物業(yè)管理費的計算方法，并征收/代繳。6.負責對外承包工作（清潔、綠化、消殺等）的監(jiān)督、檢查工作；以及對外來施工的管理、監(jiān)督（亂停放、亂拉線、亂貼標識，制造垃圾、噪音、灰塵等違規(guī)行為進行勸說、制止）。7.當客戶（包括外來辦事人員）出現(xiàn)違規(guī)行為時，及時勸阻并向其解釋廠區(qū)的有關規(guī)定。8.密切與客戶的聯(lián)系，積極為客戶解決困難，處理好客戶的有效投訴。9.懂得電梯困人、消防報警、治安案件的應急處理方法。11.協(xié)助公司財務部催交管理費等費用。12.配合區(qū)管委會、環(huán)保局等主管部門的檢查，問詢等工作。13.完成領導交給的其他臨時性任務。7.3.3保安員項目內(nèi)容應接受的內(nèi)部培訓資格證書發(fā)證機構基本要求學歷工作經(jīng)驗健康狀況崗前入職強化升職在職高中專及以上一年相關工作經(jīng)驗優(yōu)秀公司內(nèi)部職稱公司人力資源部保安員證書保安員上崗證國家公安部任職資格1．一年以上工作經(jīng)驗，持有保安資格證書，身高170cm以上；2．遇事冷靜，作風正派、公正，服務意識強；3．受過保安、消防方面的知識培訓；4．能適應倒班、節(jié)假日值班的工作安排。崗位職責描述1、按時到崗，交接后方可換崗，堅守崗位不脫崗；2、保持工作物品整潔，保持門崗及周圍環(huán)境清潔；3、監(jiān)督人員進出辦公區(qū)域時開關門、換鞋；搬運貨物進出時，大門開啟時間最長不超過30秒，以免影響車間溫濕度和空氣潔凈度；4、做好來訪登記，注意觀察人員進出情況，如發(fā)現(xiàn)異常應上前詢問；5、嚴格執(zhí)行物品放行管理制度，對運出公司的貨物及個人攜帶規(guī)格超大的袋子或提包（長寬超出60厘米*60厘米范圍）進行檢查，符合規(guī)定條件的方可放行；6、按規(guī)定時間、路線巡邏，檢查安全門是否上鎖，在非行政班時間段重點檢查辦公設備電源是否關閉，發(fā)現(xiàn)異常追查到底并及時報告，按規(guī)定做好巡查記錄；7、對廠區(qū)設置的消防栓箱、安全警示標志等涉及公共安全的設施、設備定期進行巡查，發(fā)現(xiàn)缺失、損壞或不能正常使用等應及時報告并記錄；8、發(fā)現(xiàn)公司員工有違反公司規(guī)章制度，或損害公司利益行為的，要予以勸阻、制止；對勸阻、制止無效的，要及時向上級報告；9、及時制止無關人員進入發(fā)貨平臺，督促18:00后在發(fā)貨平臺作業(yè)的人員穿好反光背心，以免發(fā)生安全事故；10、按規(guī)定收發(fā)公司郵寄物品，1個工作日內(nèi)，通知到收貨/件人當事人；11、及時完成上級指派的其他工作。7.3.4保潔員項目內(nèi)容應接受的內(nèi)部培訓資格證書發(fā)證機構基本要求學歷工作經(jīng)驗健康狀況崗前入職強化升職在職中技及以上兩年相關工作經(jīng)驗優(yōu)秀公司內(nèi)部職稱公司人力資源部受過勞動局等正規(guī)部門的勞動技能培訓任職資格1．兩年以上工作經(jīng)驗，具有一定的業(yè)務技能；2．人品端正，愛崗敬業(yè)，工作態(tài)度細致、踏實，能吃苦耐勞；3．工作積極，樂于從事瑣碎工作；4．能接受上級安排的其他工作。崗位職責描述1、負責廠區(qū)內(nèi)道路、公共設施的清掃、清潔；2、負責公司食堂、過道、樓梯間、茶水間等公共場所衛(wèi)生的清掃，保持所有公共場所的衛(wèi)生整潔，地面干凈、無塵土、無衛(wèi)生死角；

3、負責清掃公共廁所衛(wèi)生，做到廁所清潔無異味，地面干凈無污跡、積水、紙屑，保證墻面瓷磚光亮，無水印、無污跡，及時補充衛(wèi)生紙；4、負責打掃公共辦公區(qū)的地面衛(wèi)生，清理辦公室和公用走道的垃圾；5、負責管理清掃工具、清運工具；6、保持公共場所的玻璃窗、窗臺、門表面無灰塵，光潔明亮；7、保持墻面天花板衛(wèi)生，整潔美觀，無蜘蛛網(wǎng)、灰塵、印痕、污跡的現(xiàn)象；8、客人來訪、召開會議或培訓，準備茶水及會議室、培訓室使用前后的清掃、整理工作；9、定期收集員工工作服，按照規(guī)定進行清洗、消毒、晾曬；10、負責食堂清潔衛(wèi)生，按要求擺放桌椅及餐具，用餐后及時清理員工就餐餐具，并按規(guī)定清洗、消毒；11、負責按要求制作員工清涼飲料、工作茶點、簡單的工作餐或宵夜；12、負責廠區(qū)園林綠化的修葺和清掃；13、及時完成上級指派的其他工作。7.3.5維修員項目內(nèi)容應接受的內(nèi)部培訓資格證書發(fā)證機構基本要求學歷工作經(jīng)驗健康狀況崗前入職強化升職在職中技及以上兩年相關工作經(jīng)驗優(yōu)秀公司內(nèi)部職稱公司人力資源部特種作業(yè)操作證（俗稱：電工上崗證）國家安監(jiān)局任職資格1．兩年以上工作經(jīng)驗，具有一定的業(yè)務技能