定位策劃-旅游古鎮(zhèn)同致行整體、物業(yè)發(fā)展建議及招商策略

PART1—1區(qū)域市場(chǎng)研究觀經(jīng)濟(jì)概11國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值快速提升，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)據(jù)阿壩州 數(shù)據(jù)顯示20總值109.636.0其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)值23.0比上增5.9第產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值43.2第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值43.4。22產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 由上年的145.調(diào)整4下降4.5個(gè)百分點(diǎn)0點(diǎn)其中8.4建筑提高個(gè)百點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)下降5.8個(gè)百分點(diǎn)。3PART1—1域市場(chǎng)研究觀經(jīng)濟(jì)概33民營(yíng)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速上升趨勢(shì)2009比去年39.7第一業(yè)增加1.億元5.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值8億，增長(zhǎng)86.1%；12.7增P 40.3%，比年提高百點(diǎn)。44城市建設(shè)加速發(fā)展，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng) ，比上年增長(zhǎng)42.6%；第二產(chǎn)業(yè)投資85.05億元，增81.6%；第三產(chǎn)業(yè)投資245.79億元，增長(zhǎng)10.8倍4PART1—1域市場(chǎng)研究觀經(jīng)濟(jì)概55消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)2009年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額23.0216.07億元，比上年增長(zhǎng)22.0%；住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額6.7740.7%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)65PART11域市場(chǎng)研觀經(jīng)濟(jì)概77旅游產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，旅游經(jīng)濟(jì)成效明顯游客接待量---旅游人數(shù)呈逐年上升趨2009513.52156.9%。其中，九寨溝共接待海外游客157萬(wàn)人次，占阿壩州旅游31%。旅游經(jīng)濟(jì)收入---旅游所拉動(dòng)的財(cái)政收入逐年遞元，同比增長(zhǎng)133.5%。其中九寨溝共實(shí)現(xiàn)全6PART11區(qū)域市場(chǎng)研觀經(jīng)濟(jì)概況小逐年上升趨勢(shì)，為九寨溝旅游產(chǎn)業(yè) 7PART12區(qū)域市場(chǎng)研究/九寨溝旅游市場(chǎng)發(fā)展游資源九寨溝作為“世界自然遺產(chǎn)”、“人與生物圈保護(hù)區(qū)”、“綠色21”和國(guó)家5A級(jí)風(fēng)景區(qū)，其自然景觀資源豐富且獨(dú)特，被世人所共知。同時(shí)，九寨溝還擁有眾多關(guān)于歷史、民俗、人文自然景觀資九寨溝縣境內(nèi)風(fēng)景資源有“險(xiǎn)秀、、奇的特點(diǎn)及濃厚的原始野趣而作為九寨溝縣水文化的經(jīng)典----九寨溝景區(qū)高向 過(guò)這里的各種造型地貌之復(fù)雜，結(jié)構(gòu)組成成分之多樣型，在世界高寒喀斯特地貌中獨(dú)樹(shù)一幟。于翠海、疊、灘流、、雪峰等多種因素， 們譽(yù)為“人間仙境”、“童話世界。8PART12區(qū)域市場(chǎng)研究/九寨溝旅游市場(chǎng)發(fā)展概游資源歷史人文、民俗文九寨溝縣是一個(gè)多民族聚居地、前16公元前20年）羌地直至雍正三年立南， 漸隆、 到 ， 多于陜西、 ，因此至今仍保留有西北文化的痕跡從九寨溝的歷史沿革中不難看出在漫漫歷史長(zhǎng)河中，歷經(jīng)了無(wú)數(shù)次民族 和民族遷徙是氐羌、藏汗、，融合發(fā)展過(guò)程中形成了獨(dú)具特色又富含深厚文化底蘊(yùn)的民族民俗文化：具有南坪古鎮(zhèn)地域特色 南坪小調(diào)琵琶彈南坪小9PART12區(qū)域市場(chǎng)研究/九寨溝旅游市場(chǎng)發(fā)展游資源獨(dú)特的融合氐羌文化 族文化于一體的白馬文白 ：白 人乃古氐羌與古吐番民族后裔。歷經(jīng)的歲月滄桑，而今在九寨 和紀(jì)念熊貓的節(jié)日，全村男女老少挑選 年青精干的小伙子，戴著熊貓面具，并讓兩位小伙男伴女裝為“登嘎”做伴表演。千百年白馬白馬白馬涂墨旅游接待量（萬(wàn)人0旅游接待量（萬(wàn)人00 旅游接待人數(shù)和旅游收入持續(xù)迅速增長(zhǎng)，游已九溝乃整阿壩 。 的逐漸完善，旅游收入恢復(fù)迅猛，達(dá)到173212PART12區(qū)域市場(chǎng)研究/九寨溝旅游市場(chǎng)發(fā)展游資源旅游結(jié)構(gòu)不合理，游客偏小。九寨溝旅游人群以國(guó)內(nèi)游客為主體，主要客源集中于川內(nèi)、重慶及、、等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，海外入境游客人數(shù)保持了逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，主要集中在鄰近陸的亞洲國(guó)家和地區(qū)居民。國(guó)內(nèi)客源情況 海外客源情況 PART12區(qū)域市場(chǎng)研究/九寨溝旅游市場(chǎng)發(fā)展游資源。從現(xiàn)有酒店分布來(lái)目前區(qū)域酒店存在分布過(guò)于集中、密度過(guò)大的不足現(xiàn)有酒店主要集中溝口及扎鎮(zhèn)白水河沿線一帶酒店高密度、集中式布局，而目前九寨溝縣城就有家酒店。從目前，成降價(jià)、拉客等不正當(dāng) 等性競(jìng)爭(zhēng)時(shí)得酒店綜合入住率降低。PART12區(qū)域市場(chǎng)研究/九寨溝旅游市場(chǎng)發(fā)展游資源旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，旅費(fèi)一目九溝合均費(fèi)元/人，其中景區(qū)門(mén)票和車(chē)票占 較高，而購(gòu)物、 消占 低。從下圖可以看到，目前九寨溝旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)中門(mén)票和車(chē)票消費(fèi)所占較高。往九寨溝旅游人均綜合消費(fèi)1106元/人次中，門(mén)票和車(chē)票消費(fèi)占了236了15%，消費(fèi)僅占16%旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理、旅游消費(fèi)單一的局面。 PART12區(qū)域市場(chǎng)研究/九寨溝旅游市場(chǎng)發(fā)展游資源旅游 尚未完全建立，缺乏為游客提供休閑、 就使來(lái)九寨溝的游客停留時(shí)間相對(duì)較短，食宿、 等單項(xiàng)消費(fèi)指標(biāo)較低。 PART12區(qū)域市場(chǎng)研究/九寨溝旅游市場(chǎng)發(fā)展概游資源概況小現(xiàn)狀小結(jié)九寨溝縣具 旅

大九寨旅游 作出“全力打造大九寨旅游精品，整合若爾蓋大 第一彎旅游資源”的指示，全力打造九寨溝、黃龍、 兩個(gè)世界自然遺產(chǎn)為，涵蓋周邊150公里眾多知名景區(qū)，如臥龍熊貓保護(hù)區(qū)、若爾蓋大草原、“九曲第一彎”等自然的及具有明顯的景區(qū)，最終形成集自然資源與民族大九寨旅游區(qū)是西部旅游的新亮點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了阿壩州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整，使阿壩州旅游業(yè)在旅游發(fā)展中起到重要作用。PART12區(qū)域市場(chǎng)研究/九寨溝旅游市場(chǎng)發(fā)展概旅游業(yè)發(fā)展規(guī)九寨溝縣旅游發(fā)展規(guī)劃通過(guò)九寨溝城市規(guī)劃 和景區(qū)資源的優(yōu)勢(shì)整合，傾力將九寨溝從“觀光型旅游”步向“休閑度假型旅游”轉(zhuǎn)變規(guī)劃漳扎 漳扎九寨縣構(gòu)建以縣城為中心，點(diǎn)狀式、發(fā)散式旅游產(chǎn)九寨縣 規(guī)劃目九寨溝 世界最佳休閑旅游度假目的地漳扎 將與景區(qū)配套，成為功能完善、藏羌文濃郁的國(guó)際旅游精品城鎮(zhèn)甲蕃古 科考、探險(xiǎn)、會(huì)展中心PART12區(qū)域市場(chǎng)研究/九寨溝旅游市場(chǎng)發(fā)展概旅游業(yè)發(fā)展規(guī)九寨溝縣交通規(guī)劃 府逐年加大市政投入，大力打造九寨溝空中及陸路交通的基礎(chǔ)設(shè)施配套 省文縣可到廣元；北經(jīng)若 航空交通：目前已開(kāi) 、廣州 、重慶等直航線路，及正在規(guī)劃的阿壩州紅原機(jī)場(chǎng)從縣城—溝口，僅需15分鐘。同時(shí)擬在縣城和溝口建2消費(fèi)市場(chǎng)PART12區(qū)域市場(chǎng)研究/九寨溝旅游市場(chǎng)發(fā)展概旅游業(yè)發(fā)展規(guī)九九寨溝作為世界級(jí)的旅游風(fēng)景區(qū)，其知名度和旅游吸引度不斷提高，客源市場(chǎng)遍及海內(nèi)外。隨基礎(chǔ)設(shè)施和旅游配套設(shè)施的不斷完善九寨溝旅游接待人數(shù)和旅游收入的持續(xù)迅速增長(zhǎng)旅游業(yè)已成為九寨溝縣乃至整個(gè)阿壩州的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但九寨溝旅游 尚未完全建立、旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理、旅游產(chǎn)品單一等不足。前 、合理配置九寨溝的旅游環(huán)和配套產(chǎn)業(yè)將得到極大而迅速的發(fā)展。 結(jié)合“富民強(qiáng)縣、做優(yōu)九寨”的發(fā)展要求，增強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性，嚴(yán)格規(guī)劃執(zhí)行管理。修編縣城總體規(guī)劃、旅游總體規(guī)劃、編制永豐上中下三寨、菜園村的保護(hù)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃，編制舊城改造專(zhuān)項(xiàng)市政規(guī)劃，完成漳扎鎮(zhèn)消防、道路、環(huán)境景觀規(guī)劃

加大“人文九寨”中查溝旅游度假區(qū)打造力度，推進(jìn)山旅游休閑度假區(qū)的開(kāi)發(fā)建 進(jìn)一步豐富涂墨節(jié)、國(guó)際熊貓節(jié)、冰瀑節(jié)等節(jié)慶和冬季旅游項(xiàng)目，著力推進(jìn)旅游淡旺季平衡發(fā) 打造東北藏宅、大錄藏宅、永豐民居等民俗文化村，發(fā)展永豐菜園村高檔農(nóng)家樂(lè)，提高藏（農(nóng)）家樂(lè)服務(wù)水平和接 抓住大型歌舞劇《藏謎“南坪曲子”等民間民俗文化開(kāi)發(fā)包裝，目前正在招標(biāo)打造“南坪小調(diào)’傳習(xí)所、上中下寨文化所，進(jìn)一步打造游文化精品 加快特色旅游紀(jì)念品的研發(fā)，以吸 的海外游客，特別是歐美地區(qū) ”進(jìn)程，豐富旅游產(chǎn)品，延伸旅游 ，全面提升管理水平，以項(xiàng)目支撐做強(qiáng)主 強(qiáng)化旅 ，鞏固提高傳統(tǒng)客源，著力培 客源市場(chǎng) 加快旅游設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，進(jìn)一步增強(qiáng)旅游綜合配套功能 啟動(dòng)縣城3家高星級(jí)賓館建設(shè)，以提高縣城內(nèi)的接待能力與檔次 -九寨溝高速鐵路的未來(lái)開(kāi)通也將為九寨溝擴(kuò)展更大按照“三點(diǎn)一線”組團(tuán)式發(fā)展布局和“景區(qū)游、縣城住”發(fā)展方向，逐步把縣城打造城最佳休閑度假目的地，把漳扎競(jìng)爭(zhēng)力。PART12區(qū)域市場(chǎng)研究/九寨溝旅游市場(chǎng)發(fā)展概游業(yè)發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃小結(jié) PART13區(qū)域市場(chǎng)研究/商業(yè)發(fā)展概業(yè)發(fā)展九寨溝縣的商業(yè)主要分為三大商圈，老城區(qū)商圈、新城區(qū)商圈和溝口商圈。老城區(qū)的商業(yè)以日常生活服務(wù)性商業(yè)為主，主要針對(duì)縣城的居住客群，經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，商業(yè)環(huán)境較差；新城區(qū)的商業(yè)是隨著2005年新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)逐漸發(fā)展起來(lái)，商業(yè)環(huán)境較好，但人氣明顯不足；溝口商業(yè)主要分布在九寨溝風(fēng)景區(qū)附近的彭豐村及邊邊街，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以。九寨九寨溝老縣城商九寨溝溝口商業(yè)九寨溝新城商PART13區(qū)域市場(chǎng)研究/商業(yè)發(fā)展概口商業(yè)根據(jù)我們的我 ，溝口商業(yè)是旅游型商業(yè)，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況與旅游的季性緊密掛鉤商業(yè)分布主要分布在彭豐村至九寨溝景區(qū)公路沿線及邊邊街。邊邊邊街商彭彭豐村沿路商PART13區(qū)域市場(chǎng)研究/商業(yè)發(fā)展概口商業(yè)彭彭豐村商業(yè)概彭豐村商業(yè)業(yè)態(tài)——以餐飲、旅游特色商品及茶樓為主業(yè)態(tài)分布

巾及牦牛肉等。餐飲店主要是 餐特色旅游 茶餐 PART13區(qū)域市場(chǎng)研究/商業(yè)發(fā)展概口商業(yè)商鋪類(lèi)餐飲——以首層商鋪形式為主，面積在特色旅游商品——均為首層商鋪，面積在30—50茶樓——以二層商鋪形式為主，面積在一層帶二層，面積在200-350平米之間。及空置率 在60-80元/平米/月之間，內(nèi)街商鋪經(jīng)營(yíng)周溝口商業(yè)的季節(jié)性很強(qiáng)受九寨溝旅游的淡旺季影 一般經(jīng)營(yíng)期在6-8個(gè)月PART13區(qū)域市場(chǎng)研究/商業(yè)發(fā)展概口商業(yè)邊邊邊街商業(yè)概邊邊街商業(yè)業(yè)態(tài)——業(yè)態(tài)分布 處；中段主要以 餐飲及茶 邊邊

特色旅游商品及酒吧

邊邊

餐飲及茶餐 酒 旅游特色 PART13區(qū)域市場(chǎng)研究/商業(yè)發(fā)展概口商業(yè)商鋪類(lèi)型餐飲---以首層商鋪形式為主，面積在30-80平米之間，季氣候涼爽，大部分經(jīng)營(yíng)者會(huì)把客人 白水河；部分餐飲特色旅游商品— 20—40 ——酒吧以街鋪形式為主，內(nèi)及空置率邊邊街商 部分，整體空置率較低 經(jīng)營(yíng)周期溝口商業(yè)的季節(jié)性很強(qiáng)，受九寨溝旅游的淡旺季影響。邊邊街業(yè)主一般在4月開(kāi)始營(yíng)業(yè)PART13區(qū)域市場(chǎng)研究/商業(yè)發(fā)展概況口商業(yè)溝口商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主及經(jīng)營(yíng)狀況 、湖南等鄰近地區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況受旅游客群的影響較大。自從2008年以后，旅游客群的消費(fèi)水平降低，因此，商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況整體受到較大影響。但都反映，今年7月以來(lái)，游客量溝口商業(yè)客群狀況據(jù)了解，溝商業(yè)中 旅游品客群一九旅客的客團(tuán)隊(duì)游客群購(gòu)物，主要由導(dǎo)游帶往與旅行社合作的商家進(jìn)行購(gòu)物消費(fèi)或是由導(dǎo)個(gè)人帶往已建立私人合作系的商購(gòu)物若 品，導(dǎo)游則從商品 中抽取30%的回扣，購(gòu)物時(shí)間一般是在晚上。茶樓、超市等業(yè)態(tài)的消費(fèi)客群中游客較少，還是以本地人為主。PART13區(qū)域市場(chǎng)研究/商業(yè)發(fā)展概城商業(yè)老老城商業(yè)概況依據(jù)調(diào)研得知，九寨溝老縣城商業(yè)主要以日常服務(wù)型商業(yè)為主，整體經(jīng)營(yíng)情況尚可商業(yè)分布西在300，沒(méi)有出現(xiàn)大型的百貨超市店，多為臨

北十字 南十字街口 十字街口PART13區(qū)域市場(chǎng)研究/商業(yè)發(fā)展概況城商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成例占到80%以上。超市及飾品店商鋪類(lèi)型 服飾——均為首層商鋪，面積在20-8020-60PART13區(qū)域市場(chǎng)研究/商業(yè)發(fā)展概況城商業(yè)情 稍貴，最東 經(jīng)營(yíng)業(yè)主及經(jīng)營(yíng)狀況 在九寨溝縣城。商業(yè)客群主要針對(duì)縣經(jīng)營(yíng)時(shí)間縣城 一般在早上十點(diǎn)左右才開(kāi)門(mén)，夜晚在PART13區(qū)域市場(chǎng)研究/商業(yè)發(fā)展新城商業(yè)新新區(qū)商業(yè)概況新區(qū)的商業(yè)起步較晚，于2005年隨著新城區(qū)的落成逐漸興起。目前經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以 商業(yè)分布 九旅花園商

九樂(lè)商業(yè)廣

永豐花園商

九樂(lè)花苑商

13區(qū)域市場(chǎng)研究/商業(yè)發(fā)展概況城商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成

九樂(lè)花苑、九旅花園、永豐花園，商業(yè)業(yè)態(tài)布局較 ，尚未形成特色精品街區(qū)PART13區(qū)域市場(chǎng)研究/商業(yè)發(fā)展概城商業(yè)、售價(jià)及空新區(qū)的商業(yè)主要為社區(qū)底商，通常為二層，一層為零 的九樂(lè)商業(yè)廣場(chǎng)以外，其余都基本空置，空置率達(dá)到90% 情況看，目前九樂(lè)商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)域 最高，首層商 在25-35元/平米/，二層商業(yè)以經(jīng)營(yíng)大型茶樓、KTV為主，由當(dāng)?shù)貥I(yè) 自主經(jīng)營(yíng)；永豐花園由于商氛圍差，整 僅為九樂(lè)花園的一半左右項(xiàng)首層平均首層空置率主要業(yè)態(tài)構(gòu)成九寨溝縣新城區(qū)的商 及空率PART13區(qū)域市場(chǎng)研究/商業(yè)發(fā)展概城商業(yè)商鋪類(lèi)型餐飲——以首層經(jīng) 。服飾——均為首層商鋪，面積在20-80。超市及便利店——均為首層商鋪，面積在經(jīng)營(yíng)業(yè)主及經(jīng)營(yíng)狀況據(jù)訪談，新區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)者以本地人為主。大型餐飲和茶樓經(jīng)營(yíng)較為火爆，尤以味當(dāng)家、養(yǎng)胃堂等知名餐飲為代表。特色小吃主要是 風(fēng)味小吃，由于人氣不旺，經(jīng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間與老城區(qū)一樣，新 等休 PART13區(qū)域市場(chǎng)研究商商業(yè)發(fā)展概況總結(jié)商業(yè)環(huán)境較差1商業(yè)環(huán)境較差商業(yè)業(yè)態(tài)較為初級(jí)，無(wú)特色、精品商業(yè)2商業(yè)業(yè)態(tài)較為初級(jí)，無(wú)特色、精品商業(yè)3個(gè)商業(yè)圈的業(yè)態(tài)均較為初級(jí)有明顯的“區(qū)域性”3有明顯的“區(qū)域性” 新 游客的需求現(xiàn)有商業(yè)4游客的需求現(xiàn)有商業(yè) 游客多層次的消費(fèi)PART14區(qū)域市場(chǎng)研究酒酒店賓館總體概九寨溝縣目前賓館數(shù)量達(dá)97家，其中五星級(jí)酒店2家，四星級(jí)酒店4家（其中新提升1家），三星級(jí)酒店9家，二星級(jí)酒店1家，普通酒店81家（縣城新增加2家）?？偪头繑?shù)11762間，床位數(shù)量達(dá)22993張，酒店服務(wù)人員約6200人。PART14區(qū)域市場(chǎng)研究九九寨溝酒店分布目前九寨溝景區(qū)賓館酒店分布比較集中且密度較大。從分布區(qū)域上看，主要分布溝口，包括五星級(jí)酒店1家、四星級(jí)酒店2家、三星級(jí)酒店127家；彭豐片區(qū)共有酒店34%，包括三星級(jí)酒店5家、二星級(jí)酒店124家，占，包括四星級(jí)酒店3家、普通賓館19家；甘海子片區(qū)僅1家酒店為五縣城8家酒店，占8PART14區(qū)域市場(chǎng)研究九九寨溝酒店客房數(shù)量及房間比例目前九寨溝景區(qū)酒店建筑面積累計(jì)近50，共有客房數(shù)11762間，總床位數(shù)供應(yīng)規(guī)模達(dá)22993床。但從酒店的床位數(shù)規(guī)模上看，單店床位規(guī)模在1000床以上的僅有4家，僅占了4%的 床位數(shù)規(guī)模在500-1000位的也僅占了5%；而床位模200占71%對(duì) 。因此，從總體上看，目前九寨溝賓館的平均規(guī)模較小。置為主。從右圖可以看到，在目前九寨溝縣的97 PART14區(qū)域市場(chǎng)研究九寨溝酒店房?jī)r(jià)分布情況 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)越高，房間 五星級(jí)酒店平均客 在800-1200元之間，價(jià)格差異跨度達(dá)400元四星級(jí)酒店的平均客房?jī)r(jià)格在500-600元之間，價(jià)格差異跨度100元三星級(jí)酒店的平均客房?jī)r(jià)格在300-400元之間，價(jià)格差異跨度100元二星級(jí)酒店的平均客房?jī)r(jià)格在200元普通酒店的平均客房?jī)r(jià)格在80-200元之九寨溝酒店入住情況星級(jí)酒店的年綜合入住率平均保持在50%以上，而其他普通酒店的年綜合入住率則處在40%左右及以下縣城酒店受季節(jié)性影響較小，且酒店數(shù)量不多，酒店年綜合入住率均達(dá)到6541-20%5-月上旬，其中5-60-01180100%。PART14區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)星星級(jí)酒店總體情九寨溝星級(jí)賓館酒店共16家，總客房數(shù)3435間，床位數(shù)6500余張。四星級(jí)以上酒店共有6家，2家五星酒店（際、寨 ），4家酒店國(guó)際大酒店、格桑酒、千鶴大酒店、九寨溝度假村），總客房數(shù)量達(dá)2457間，可提供4565，接待量占星級(jí)酒店總67%。注：九寨溝度假村是2009年年底新提升的一家四星項(xiàng)目概距九黃機(jī)場(chǎng)60公里。九 包括五星級(jí)酒店（九 洲際大店）、藝術(shù)展示廳、餐飲中心 項(xiàng)目概距九黃機(jī)場(chǎng)60公里。九 包括五星級(jí)酒店（九 洲際大店）、藝術(shù)展示廳、餐飲中心 、休閑、養(yǎng)生、購(gòu)物、住宿為一體的綜合性項(xiàng)目 九曲九寨洲際大飯店：原名九，酒店年月日開(kāi)業(yè)，2006年2月會(huì)展旅與全最大的國(guó)際酒店管理公 英國(guó)洲際酒店正式簽約，2007年8月酒店部分設(shè)施經(jīng)過(guò)翻新改造后更為九 洲際大飯店，客房有1020間由7棟呈扇形排列的建筑形成九九 洲際大飯PART1—4區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概況/溝口酒店/九 酒店客房洲其中套，單間324間標(biāo)準(zhǔn)間622間占數(shù)61。酒店的標(biāo)準(zhǔn)面為36是目前酒店市場(chǎng)中最寬敞的所有的客房均有戶(hù)外木制臺(tái)。標(biāo)間均位于好的山景視，可供欣賞山景呼吸新鮮空氣?？偨y(tǒng)套房位于頂，擁有絕佳的山景視野套房帶有客廳2個(gè)主臥1個(gè)小和3個(gè)衛(wèi)生間房間除了配備了常規(guī)客房配套外還特設(shè)了錯(cuò)層式客廳、木制觀景陽(yáng)臺(tái)、迷你酒吧、 電視、寬帶接口另外，臥衛(wèi)間均設(shè)有 分房間還設(shè)有浴缸和電控壁爐。PART1—4區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概況/溝口酒店/九 酒店價(jià)格：目前是九寨溝酒店中房?jī)r(jià)最高的，標(biāo)準(zhǔn)間是洲際酒店率最好的房間，主要客人是酒店入住情況：九寨 2004-2006年的入住水平均保持在45%左右，2007年更名為洲際酒店整體入住率得極大提升，200644.8%到53%，2007年住宿率超了50%以上。2007年11-4月入住率20-30%，5-8月住率可60-酒店客源：洲際酒店占需求總量的70，占總需求的20%，余下10%的需求為旅游散客（5%）和 PART1—4區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概況/溝口酒店/九 會(huì)議設(shè)施情況：16間，會(huì)議面積達(dá)451744200020-60會(huì)議可容納80-150人會(huì)議，大會(huì)議室可容納600人的會(huì)議，每個(gè)會(huì)議時(shí)都擁有世界一流的會(huì)議室價(jià)格及客源：小會(huì)議室（50平米）價(jià)格4000元/天，中型會(huì)議室（90平方米）價(jià)格5000元/，議(228-672價(jià)8000-18000/天廳（2064平方米）價(jià)格80000元/天。從酒店?duì)I業(yè)需求構(gòu)成看九寨 會(huì)議市場(chǎng)需求占總需求的20%，會(huì)議成酒店第大客源。九 洲際酒店會(huì)議室價(jià)格況PART1—4區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概況/溝口酒店/九 餐飲中心情況：九寨 消費(fèi)者約300-500元 九 洲際酒店餐飲中心情況酒店其它配套設(shè)施：1個(gè)藝術(shù)展示廳、5個(gè)溫泉疊瀑彩池、1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)恒溫泳池、2個(gè) 酒店提供服務(wù)內(nèi)容：禮賓服務(wù)、醫(yī)務(wù)室、購(gòu)物商店送餐服務(wù)、嬰兒照看服務(wù)、 箱租車(chē)服務(wù)、、快遞、郵遞服務(wù)票務(wù)服務(wù)、。PART14區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概況/溝口酒店/喜來(lái)登國(guó)九九寨溝喜來(lái)登國(guó)際大酒店項(xiàng)目概況：九寨溝喜來(lái)登國(guó)際大酒店，是世界著名的酒店管理 縣城42公里。 6.287）、大劇院、生肖藝術(shù)廣場(chǎng)、標(biāo)志塔四部分組成，擁有493九寨溝喜來(lái)登國(guó)際大酒店：2002003108億。酒店情況由東樓和西樓組成共566房間除了房的衣、寫(xiě)字、、，電視、寬帶接口、間 另外每個(gè) PART14區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概況/溝口酒店/喜來(lái)登國(guó)酒店價(jià)格：喜來(lái)登國(guó)際酒店的標(biāo)間的掛牌價(jià)在3000-500030000元/晚，淡季房?jī)r(jià)可20-50%，標(biāo)間是最為暢銷(xiāo)的 住率從21.3%上升至40.2%，2005年 酒店客源：喜來(lái)登國(guó)際酒店最大的客源市場(chǎng)是旅游團(tuán) （5%） PART14區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概況/溝口酒店/喜來(lái)登國(guó)酒店會(huì)議市場(chǎng)：喜來(lái)登國(guó)際酒店擁有不同形式的會(huì)議及宴會(huì)廳共162340.18960平方米，會(huì)議室面積在32.30-322.32平方米，其中飛爆廳32.30平方米，九寨廳平方米，紅楓廳322平方米，可容納10-1000會(huì)議價(jià)格及客源：小會(huì)議室價(jià)格在3000元/天，大會(huì)議室價(jià)格10000元/天，大宴會(huì)廳價(jià)格20000元/天，大會(huì)議廳及中大會(huì)議廳使用率較高，特別是218.60平方米九寨廳，旺季時(shí)會(huì)議室的使用率達(dá)到50%左右，主要客戶(hù)為IBM、西門(mén)子、柯達(dá)等大型企業(yè)及州PART14區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概況/溝口酒店/喜來(lái)登國(guó)酒店餐飲設(shè)施：珠餐廳、長(zhǎng)海餐廳、鏡海餐廳及大堂吧，可同時(shí)容納800、淮揚(yáng)菜系、西餐及各種中西小吃。餐飲中心人均消費(fèi)水平在128酒店其他配套設(shè)施：酒店除會(huì)議廳、餐廳外還配備有 浴、高原藏藥足浴、歌舞廳、KTV包房、 包間、臺(tái)球館、 PART14區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概況/溝口酒店/米谷國(guó)際米谷國(guó)際青年旅舍米谷國(guó)際青年旅舍項(xiàng)目概況：是九寨溝唯一的一家國(guó)際青年旅舍。位于九寨溝縣漳扎鎮(zhèn)彭豐村。距離九寨 ，可以參觀 、物品行李寄存、書(shū)籍借閱、DVD出借旅舍客房：米谷國(guó)際青年旅舍共有20個(gè)房間，包含有標(biāo)間11間、大床間3間、藏式新房2間、PART14區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概況/溝口酒店/米谷國(guó)際旅舍價(jià)格：米谷國(guó)際青年旅舍房間價(jià)格在40-288元/晚，多人間床位40元/人/晚，標(biāo)準(zhǔn)間/大床間258元/晚，特色套房268元/晚，藏式新房288元/晚。此旅舍今年新開(kāi)，暫無(wú)旅舍入住情況：整體入住率達(dá)到80%左右，旅舍客源：旅舍客源全部是自駕、散及驢友。其源主要自國(guó)內(nèi)線市及海外，其中國(guó)內(nèi)客源占60%，大多來(lái)自北京、 、 等一城市的友，40%的為海外驢友；40%的海外旅客中，歐美地區(qū)的游客占到60%，日韓占到15%，其余為其他洲及國(guó)家的游客。PART14區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)縣縣城酒店分析九寨溝縣城的酒店共8有3總房間數(shù)216張床位。PART14區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概況/縣城酒店/萬(wàn)豪酒萬(wàn)萬(wàn)豪酒萬(wàn)豪酒項(xiàng)目概況：位于九寨溝縣縣城繁華地段，距離九寨溝景區(qū)39公里，于2010年5月底新開(kāi)業(yè)。萬(wàn)豪酒店共六層，一層大堂及休息區(qū)、二層為KTV及餐飲、三層-5 萬(wàn)豪酒PART14區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概況/縣城酒店/萬(wàn)豪酒酒店因概賓館客房 酒店價(jià)格酒店入住情況酒店客源酒店餐飲酒店設(shè)會(huì)議停車(chē)酒店其他配套賓館經(jīng)營(yíng)PART14區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概況/縣城酒店/萬(wàn)豪酒茶室PART14區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概況/縣城酒店/重慶重重慶府賓館項(xiàng)目概況：位于九寨溝縣濱河路白水河畔，個(gè)樓層，三層至六層有豪華套房、標(biāo)準(zhǔn)套房47套；二樓為茶樓，營(yíng)業(yè)面積300多平方100多人。擁有5個(gè)貴賓包廂和一個(gè)豪華高檔套PART14區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概況/縣城酒店/重慶府賓酒店因概）PART14區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概酒酒店賓館發(fā)展概況九寨溝酒店賓館經(jīng)營(yíng)情況1九寨溝酒店賓館經(jīng)營(yíng)情況 九寨溝酒店接待能力2九寨溝酒店接待能力九寨溝酒店客房數(shù)量及配套3九寨溝酒店客房數(shù)量及配套根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，九寨溝目前五星級(jí)酒店客房數(shù)量在500-1000 、休閑等設(shè)施；四星級(jí)酒店客房數(shù)量在80-276間左，部分有餐飲、 及小型會(huì)議室；客棧數(shù)量在40-60之間，配套較為陋。除了五星級(jí)酒店及少量四星級(jí)商務(wù)酒店配較為齊全外，大部分星級(jí)酒店商及 弱餐突，寨鍋聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，對(duì)客源的 較大。PART14區(qū)域市場(chǎng)研究/酒店賓館發(fā)展概九寨溝酒店房?jī)r(jià)4九寨溝酒店房?jī)r(jià)由于酒店檔次不同和淡、旺季的區(qū)別，價(jià)格也存在較大的差異。五星級(jí)平均 客源及 主要以旅行社為主，占其全 的80%以上，外20%接待為主 占70-80%以上，其他為本地客群消費(fèi)營(yíng)業(yè)周期7營(yíng)業(yè)周期如喜來(lái)登、九寨因其配套較完善，為全年?duì)I業(yè)；縣城8家酒店均為全年?duì)I區(qū)域市場(chǎng)研究總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)民俗民俗文化內(nèi)涵，未能得到充分的開(kāi)發(fā)，缺乏民俗體驗(yàn)中九寨溝景色名揚(yáng)世界，但其像白馬文化、南坪小調(diào)等民俗文化未能得到開(kāi)發(fā)未未能形成一條完整的旅游體系，至使游客滯留性0的粗放的粗放型階段，缺乏好的旅游集在商業(yè)業(yè)態(tài)上處 酒店酒店的接待能力需進(jìn)一步加強(qiáng)航空條件的改善及未來(lái)高鐵的開(kāi)通，將會(huì)給九寨溝的接待能力增加更壓力，且現(xiàn)階 品客棧 九寨溝發(fā)展規(guī)劃的確定，將為九寨溝商業(yè)帶來(lái)新交通道路的不斷完善，“休閑度假游”、“溝內(nèi)游，縣城住 的定，將為九寨溝縣帶 的游客和促使商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)1區(qū)域研2項(xiàng)目屬性分3客戶(hù)研4國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目5九寨溝酒店市場(chǎng)6項(xiàng)目整體定7產(chǎn)品及發(fā)展8招商及運(yùn)營(yíng)9策PART21項(xiàng)目屬性研判/區(qū)位分析區(qū)區(qū)位分析東部和北部 省文縣、舟曲、迭部縣連界。南部和西部 省平武、松潘、若爾接壤，是大九寨交通網(wǎng)絡(luò)的重要樞紐之一項(xiàng)目距 約435公里，九黃機(jī)場(chǎng)約公里，九寨溝風(fēng)景 約40公里未來(lái)是東環(huán)線進(jìn)入九寨溝縣的第一站位優(yōu)勢(shì)極為明顯。南坪古鎮(zhèn)周邊分布著永豐新區(qū)的主要社區(qū)，同時(shí)毗鄰永豐上寨、中寨、下寨和菜園村等精品旅游村寨，也是東聯(lián)接整個(gè)片區(qū)的重要樞紐。PART21項(xiàng)目屬性研判/四永豐村九永豐村九寨花園旅游學(xué)院白水PART2—1項(xiàng)目屬性研判 析西高東低，但高差不大，整體較為平整，尚存有少量建筑，無(wú)拆遷之虞，有利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃及水系的打造。布有水塘，東南部還有溫泉資源，未來(lái)建筑規(guī)劃時(shí)，應(yīng)予以考慮，充分利用 有資源。周邊有良好的山水資源，又有古樸風(fēng)味的本地村寨，大量的本土元素可加以挖掘與利用，同時(shí)項(xiàng)目未來(lái)也可考慮與村寨聯(lián)動(dòng)，現(xiàn)PART22項(xiàng)目屬性研 PART22項(xiàng)目屬性研動(dòng)的開(kāi)展、人氣的，還可使成為街區(qū)轉(zhuǎn)換，消除逛街疲PART22項(xiàng)目屬性研費(fèi)整體；客棧和商業(yè)互PART22項(xiàng)目屬性研PART22項(xiàng)目屬性研渢泉渢泉位于“世界自然遺產(chǎn)、世界人位于“世界自然遺產(chǎn)、世界人與自然保護(hù)區(qū)、中國(guó)5A級(jí)景區(qū)”之中。所謂“人間話世界”，自然資源之稀缺獨(dú)特，絕無(wú)僅有。、宗地位于永豐新區(qū)東南端，四面觀山打造人文街區(qū)。白水河，環(huán)境自然清新，利于結(jié)合自然景自自然資源項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目宗地PART23項(xiàng)目屬性研判/資源紅軍在九紅軍在九寨溝縣活九寨溝縣歷史遺址遺跡分清代南坪營(yíng)城圖人文資源歷史文化 PART23項(xiàng)目屬性研判/資源挖掘人人文資源民俗文化白白馬涂墨節(jié)（白 節(jié)麻麻孜PART23項(xiàng)目屬性研判/資源人文資源掘人文資源建筑文化文武鐘鼓文武鐘鼓白馬村村寨磨PART23項(xiàng)目屬性研判/資源人文人文資源建筑文化白馬壁 白馬山 南坪鼓樓安樂(lè)寨碉樓白馬南坪鼓樓安樂(lè)寨碉樓PART23項(xiàng)目屬性研判/資源人文人文資源名名簡(jiǎn)素?zé)缫馊缫獠思崔Р?，因其狀若一柄綠瑩瑩的古代如意而得名。國(guó)外把它列為健康食品，雅雅茶是用茶樹(shù)的粗枝大葉制成的茶，因產(chǎn)地在雅安地區(qū)，故稱(chēng)“雅茶”洋芋糍巴洋芋糍巴是九寨溝最有特色的食品。洋芋又稱(chēng)土豆，把洋芋蒸熟以后放在木桶里用力搗，直到土豆呈粘稠塊狀，然后在打成糍巴，放在鍋里面煮辣，爽滑，美味無(wú)比蕎麥面食蕎麥磨成粉可以做很多的東西，蕎麥饅頭，蕎麥面條，蕎麥面條是粗糧，對(duì)身體大有好處，而且面條筋斗，清香，可以選擇一碗牛肉蕎面在加上小菜佐食作為一頓簡(jiǎn)蕨亦稱(chēng)"烏糯"，又名龍頭菜，蕨菜吃起來(lái)，不僅鮮嫩滑爽，而且營(yíng)青稞青稞酒色微黃，酸中帶甜，有“藏式啤酒”之稱(chēng)，是藏事胞生活中不可缺少的飲，也是歡度節(jié)日和招待客人的上品酸酸菜味道好，還可以調(diào)節(jié)口味，增大食欲，增加胃酸的分泌，起有條有理消用酥油酥油茶營(yíng)養(yǎng)豐富，香醇可口，并有 神、滋補(bǔ)作用，深為群眾所喜愛(ài)九寨溝糌糌粑是藏胞的主要食品，形似內(nèi)地的炒面，可分為青稞、豌豆、燕麥糌粑等奶渣顧名思義就是用奶渣做陷，新鮮的奶渣酸酸的，白白的，可以用來(lái)做由此而來(lái)分析結(jié)項(xiàng)目自身完善的水 親水樂(lè)九寨溝民俗集合文化廣 文化體文化展 影 公獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)和自身完善商業(yè)組

旅游集散中心1區(qū)域研2項(xiàng)目屬性分3客戶(hù)研4國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目5九寨溝酒店市場(chǎng)6項(xiàng)目整體定7產(chǎn)品及發(fā)展8招商及運(yùn)營(yíng)9策PART31客戶(hù)研究/九寨溝商九九寨溝溝口商家意向川外經(jīng)營(yíng)者占半數(shù)以上，比例占全的53%，其次是川內(nèi)經(jīng)營(yíng)半數(shù)以上的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)可未來(lái)新縣城的發(fā)展，認(rèn)為隨著高速路網(wǎng)和鐵路的開(kāi)通能為九寨溝縣城帶來(lái)極大的發(fā)展機(jī)會(huì)；僅有29%慮入駐，其中強(qiáng)烈意向的經(jīng)營(yíng)者占到29%；同時(shí)，也有36%的經(jīng)營(yíng)者不感，他們大都為經(jīng)營(yíng)批發(fā)商。 PART31客戶(hù)研究/九寨溝商老老城商家意向 極大的認(rèn)同和；而對(duì)項(xiàng)目不感商家的占到40%，這類(lèi)群體的商家大對(duì)于接受南坪古鎮(zhèn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者所關(guān)注的問(wèn)題主要集中在市場(chǎng)氛圍、交通及后期運(yùn)營(yíng)，其分別占到38%、19%、19%。其次分別是價(jià)格、配套、地段，比PART31客戶(hù)研究/九寨溝商新新城商家意川外的商家未能形成較大的，因此川外商家僅占6%； 對(duì)于入駐所關(guān)注的問(wèn)題，他們主要看重未來(lái)項(xiàng)目的市場(chǎng)氛圍及后期運(yùn)營(yíng)，其 分格配比例分別占%商家希望通過(guò)南坪古鎮(zhèn)項(xiàng)目的平臺(tái)為商帶來(lái)更大人流，通后期運(yùn)營(yíng)商家?guī)?lái)更大的商業(yè)環(huán)境改善。PART3—1客戶(hù)研究 商目標(biāo)客戶(hù)群需求分析在當(dāng)前的政策下，普通投資者正在逆轉(zhuǎn)思路從住宅投資轉(zhuǎn)向其他方面，本案成為其中一個(gè)在范圍內(nèi)，無(wú)論特色商家家，都強(qiáng)品牌知名度。南坪鎮(zhèn)無(wú)疑具有如此。雖然擁有得天獨(dú)厚的九寨溝風(fēng)景區(qū)，但是除了景區(qū)商客，進(jìn)而獲得較高利潤(rùn)?？v觀國(guó)內(nèi)旅游發(fā)展市場(chǎng)，無(wú)論是麗江、鼓浪嶼、還是市場(chǎng)空間。PART31客戶(hù)研究/游客分自助游客已經(jīng)逐漸成為主流的旅行方式，主要集中布在25～45歲中青年，他精神，喜歡新后九寨就可玩上7曬??長(zhǎng)點(diǎn)的地方。目前九寨溝縣尚未出現(xiàn)較為集中、品類(lèi)豐富區(qū)，本地居民及外來(lái)常住群日常生活枯燥單一。南坪古鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)，應(yīng)在一定程度滿(mǎn)足這部分人需求PART31客戶(hù)研究結(jié)要點(diǎn)回顧： PART31客戶(hù)研究客戶(hù)客戶(hù)研究小結(jié)對(duì)于游客來(lái)說(shuō)，在“人間”的九寨，他們更希望在此能放下城市的喧囂與嘈雜，放下工作和生活的壓力，而現(xiàn)在他們不得不在欣賞過(guò)美景后懷那怕是滿(mǎn)足消費(fèi)的。而南坪古鎮(zhèn)的成功打造，將能滿(mǎn)足商家和游客的迫切需求，可以南坪古鎮(zhèn)的出現(xiàn)是順勢(shì)而為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)【S項(xiàng)目劣勢(shì)【W(wǎng)自然資源：位于九寨溝區(qū)域之內(nèi)，自然生態(tài)資源之稀缺性之獨(dú)位于九寨溝新縣城，距離九寨溝景，絕無(wú)僅有較遠(yuǎn)人文資源：九寨溝縣歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，周邊分布著大量的歷史項(xiàng)目宗地偏小，商業(yè)縱深不跡，也有生動(dòng)的民俗，這些都為將來(lái)構(gòu)建度假體系提供有的支撐，豐富今后的度假內(nèi)容區(qū)域規(guī)劃：九寨溝縣重點(diǎn)規(guī)劃打造的區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃：九寨溝縣歷史民俗萬(wàn)象精華的集中展示區(qū)項(xiàng)目機(jī)會(huì)【O項(xiàng)目【T】九寨溝旅游規(guī)劃方向的型轉(zhuǎn)變，“溝口游，縣城住”的目前國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)良好且知名度較高的劃方向，也為項(xiàng)目的發(fā)展奠定基礎(chǔ)游度假項(xiàng)目，易造成客戶(hù)的對(duì)比心九寨溝目前尚無(wú)一個(gè)集特色客棧、本地特色餐飲、高檔旅游。品、體現(xiàn)九寨民俗且參與性強(qiáng)的大型街區(qū)，這也為項(xiàng)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作帶來(lái)機(jī)會(huì)交通路網(wǎng)的不斷完善，也將為項(xiàng)目今后的發(fā)展提供有力支撐1區(qū)域研2項(xiàng)目屬性分3客戶(hù)研4國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目5九寨溝酒店市場(chǎng)6項(xiàng)目整體定7產(chǎn)品及發(fā)展8招商及運(yùn)營(yíng)9策PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/平樂(lè)平樂(lè)平樂(lè)古鎮(zhèn)“一平二固三夾關(guān)”的美譽(yù)。平樂(lè)古鎮(zhèn)被列 歷史文化名鎮(zhèn) 重點(diǎn)鎮(zhèn)環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn) 市“十 城鎮(zhèn)”。古鎮(zhèn)區(qū)有明清時(shí)期建筑面積達(dá)23.54萬(wàn)平米，保存完好程度達(dá)85平樂(lè)古鎮(zhèn)位 PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/平樂(lè)鎮(zhèn)特色旅游產(chǎn)業(yè)

特色旅游產(chǎn)業(yè)特色旅游產(chǎn)業(yè).

鎮(zhèn)域內(nèi)氣候溫和、雨量充沛，水資源相PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/平樂(lè)古鎮(zhèn) 啟示：

會(huì)等文化為內(nèi)容，并舉辦諸多互動(dòng)活動(dòng)。其主要客戶(hù)群體為客戶(hù)。便利的交通條件是其得以發(fā)展的基礎(chǔ)條件。PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/寬窄寬窄寬窄巷康熙五十七年（1718年），準(zhǔn)噶爾部竄擾。清派三千官兵平息叛亂后，選留千余兵丁永留并修筑滿(mǎn)城——即少城2003年，市寬窄巷子歷史文化片區(qū)主體改造工程確立，該區(qū)域?qū)⒃诒Ｗo(hù)老原真建筑的基礎(chǔ)上，形成以旅游、休閑為主、具有鮮明地域特色和濃郁巴蜀文化氛圍的復(fù)合型文化商業(yè)街，并最終打造成具有“老底片，新都市客廳”內(nèi)涵的“天府少城”。PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/寬窄子建筑及規(guī)劃特色、商氣互動(dòng)，也顯得人性化。另，在寬巷子兩頭設(shè)立東廣場(chǎng)和西廣場(chǎng)， 銷(xiāo)場(chǎng)地。步行街長(zhǎng)約400米，寬巷子寬度約6米，窄巷子寬度約4米，街巷距離適 人氣 落以一層為主，局部二層，均帶天，院落面積173—1100㎡不，主要集中在400—800㎡。PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/寬窄子業(yè)態(tài)特寬巷 的“閑生寬巷窄窄巷 的“慢生活井井巷人的“新生活

生活精神休閑、特色策展、情景再現(xiàn)等業(yè)態(tài)的“院落式情景消費(fèi)街區(qū)”和 PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/寬窄子特色商業(yè)寬窄巷子共有中餐家西咖啡廳15家吧特色客家家和具有傳統(tǒng)工藝特色的 個(gè)。香積香積廚滴

滴意 David是個(gè)長(zhǎng)期在法國(guó)生活的華 這里是所。

龍?zhí)每蜅｝執(zhí)每蜅ART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/寬窄子啟示寬窄巷子 都是經(jīng)典項(xiàng)目，其主要還是由于整體的協(xié)調(diào)統(tǒng)一項(xiàng)目與城市的統(tǒng)一 項(xiàng)目與城市的統(tǒng)一規(guī)劃與商業(yè)本質(zhì)的統(tǒng)一規(guī)劃與商業(yè)本質(zhì)的統(tǒng)一 建筑特色的統(tǒng)一建筑特色的統(tǒng)一“精品”原則的統(tǒng)一“精品”原則的統(tǒng)一商家特色的統(tǒng)一協(xié)調(diào) ，而這商家特色的統(tǒng)一協(xié)調(diào)種不同 PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/麗江麗江麗江古麗江古城是一座具有較高綜合價(jià)值和整體價(jià)值的歷史文化名城， 申報(bào)世界文化遺成功的古城之一PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/麗江城特色項(xiàng)目：建規(guī)劃特點(diǎn)：麗江古城充分體有別于中國(guó)任何一座王城，麗江古城未受“方九里，旁三門(mén)，國(guó)中九經(jīng)九緯，經(jīng)途九軌”的中原建城影響。城中無(wú)規(guī)矩的道路網(wǎng)，無(wú)森嚴(yán)的城墻，古城布局中的三山為屏、一川相連；水系利用中的三穿、家；道局中“絡(luò)”和“曲、幽、窄、”風(fēng)格建筑物的依山就水、錯(cuò)落有致術(shù) 罕，是納西族先民根據(jù)民族傳統(tǒng)和環(huán)境創(chuàng)的結(jié)。建筑特點(diǎn) 民居中具有鮮明特色和風(fēng)格的類(lèi)型之麗江屋宇建筑的規(guī)格是正房堂屋、兩廂側(cè)房、“三坊一照壁”、“四合五天井”。門(mén)上雕花鳥(niǎo)圖飾、院壩栽異花奇木PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/麗江城特色項(xiàng)目：建木府

古橋PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/麗江城特色項(xiàng)目：文傳統(tǒng)文化：麗江麗江古城的繁榮已有800多年的歷史，它己逐漸成為滇西北經(jīng)濟(jì)文化中心，為民族文化的發(fā)展提供了良好的環(huán)境條件。古城現(xiàn)有居民6200多戶(hù)，25000余人，擁有22個(gè)民族。其中，納西族占總?cè)丝诮^大多數(shù)，有30%1PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/麗江城典 ：《一米陽(yáng)光神電視

玉龍雪山山頂終年云霧繚繞，即使是在最晴朗的天氣，陽(yáng)光也很難每年秋分是日月同輝同映的日子，只有在特別偶然的時(shí)刻，才能看到有一米長(zhǎng)的陽(yáng)光照在山頂，那場(chǎng)面非常寧?kù)o，非常壯美。而神靈會(huì)在那天賜予人間最完美的愛(ài)情陽(yáng)光。如果有情侶可以沐浴到這短暫而可貴的陽(yáng)光，就可以得到永久的愛(ài)現(xiàn)代唯美愛(ài)情偶像劇《一米陽(yáng)光》從片名到內(nèi)容都以愛(ài)情為線索 一個(gè)個(gè)不平凡的愛(ài)情故事。導(dǎo)演特別強(qiáng)調(diào)了整劇的色彩基調(diào)和民族 劇中的鏡頭時(shí)而具有納西古風(fēng)，時(shí)而具有都市爽快，集云南麗江的優(yōu)美山水、 都市的車(chē)水馬龍、溫哥華小鎮(zhèn)的爛漫多姿于一體，渾然天成?！钻?yáng)光絕對(duì)與愛(ài)有PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/麗江城商業(yè)經(jīng)營(yíng)商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)真正領(lǐng)略了麗江的，現(xiàn)較有檔次的特色酒吧約經(jīng)營(yíng)情商業(yè)街中的，80%左右是由外地人經(jīng)營(yíng)的，不少業(yè)主因?yàn)閬?lái)麗江旅游，愛(ài)上了這個(gè)地方并受到古城商業(yè)良好商業(yè)氛圍的，于是留下來(lái)開(kāi)店經(jīng)營(yíng)。麗江古城商業(yè)街的消費(fèi)對(duì)象也主要是面向外地游客，因此有人戲稱(chēng)麗江古城是一座“外向型”的商業(yè)城。很多游客來(lái)麗江古城的目的，就是尋找愛(ài)的痕跡。商業(yè)街上晝夜人流熙熙攘攘，購(gòu)物游 旅游景點(diǎn)難得的旅游商業(yè)品牌。PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/麗江城啟示在高度整合自然資源和文化內(nèi)涵的基礎(chǔ)之上，精準(zhǔn)把控相 艷遇”這一關(guān)于愛(ài) 游游客向區(qū)域吸引吸引游客向古使游客感受到不同的消費(fèi)驗(yàn)和輕松、愉悅的生活方滿(mǎn)足游客特色飲食、購(gòu)物需求PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/陽(yáng)朔陽(yáng)朔陽(yáng)朔西陽(yáng)朔縣有“桂林山水甲天下，陽(yáng)朔山水甲桂林”（出自近代愛(ài)國(guó)吳邁詩(shī)《桂林山水》）之譽(yù)。作為開(kāi)放以來(lái)第一批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市，陽(yáng)朔以其獨(dú)特秀美的風(fēng)光吸引眾多游人，有“中國(guó)旅游名縣”的美譽(yù)，旅游業(yè)已經(jīng)成為陽(yáng)朔經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。陽(yáng)朔西街位于廣西陽(yáng)朔縣城中心，是陽(yáng)朔的碼頭，每天，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的游客就是從這里下船，進(jìn)入陽(yáng)朔觀光旅游。西街全長(zhǎng)517米，寬8米，大理石路面，呈彎曲的S形，房屋建筑古色古香，地方特色濃厚。薈萃各種旅游紀(jì)念品、小吃于街市。其充滿(mǎn)了異國(guó)情調(diào)的 PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/陽(yáng)朔街特色項(xiàng)陽(yáng)朔具有豐富的旅游資源且得天獨(dú)厚，其特別是：“山清水秀、洞奇石美?！庇忻娘L(fēng)景點(diǎn)達(dá)250多處，景觀集中，山川秀美，歷史悠久，民風(fēng)淳樸；中西文化交融。著名景點(diǎn)有：陽(yáng)朔漓江景區(qū)·陽(yáng)朔遇龍河·陽(yáng)朔九馬畫(huà)山·陽(yáng)朔福利古鎮(zhèn)·陽(yáng)朔聚龍?zhí)丁り?yáng)朔鑒山寺·陽(yáng)朔西街·陽(yáng)朔世外桃源·陽(yáng)朔石頭城·陽(yáng)朔山水園·陽(yáng)朔泥巴浴·陽(yáng)朔劉三姐水上公園·陽(yáng)朔蓮花巖·陽(yáng)朔東郎山·陽(yáng)朔大榕樹(shù)月亮山·陽(yáng)朔印象劉三姐等 PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/陽(yáng)朔街特色項(xiàng)目11個(gè)民族對(duì)山歌福利五月八、PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/陽(yáng)朔街西街特直觀的說(shuō)，就兩個(gè)酒吧、洋人。走西，你發(fā)整業(yè)最的就酒和滿(mǎn)人據(jù)完統(tǒng)這游0人以由此他獲人街”的名。但她有 的“名片”每年吸引了0的客前—適合“發(fā)呆”的地方，自由族群的聚居地，艷遇是場(chǎng)美麗的 ，的，是些片 人們對(duì)于陽(yáng)朔西街，這條古老街道的向往。每年都會(huì)有無(wú)數(shù)的驢友相約到這里西西街的商業(yè)更加注重休 業(yè)態(tài)的整合，主要以酒吧、咖啡廳和特色客棧為主PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/陽(yáng)朔街陽(yáng)朔擁有得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光，但西街不具備，且無(wú)論是在規(guī)劃還是建筑特色或是文化底蘊(yùn)上，也無(wú)亮點(diǎn)。如果非要找硬性的特點(diǎn)，那么除了較為統(tǒng)一的建筑風(fēng)格以外就是注閑 了。引的？其，我“游客”換成另外一個(gè)詞——“尋找心靈享受的旅人”，那么就容易理解了。是的，西街其實(shí)就是一種生活方式和生活態(tài)度的載體，是釋放壓力，尋找浪漫的平，是“小資階級(jí)”理想生活的現(xiàn)實(shí)所在。讓我們來(lái)回味西街的形成：游客慕名前來(lái)陽(yáng)朔，從而在西街踏上陽(yáng)朔之行的第一步。游客被美麗的陽(yáng)朔風(fēng)光吸引，不原離去，從而有了第一批主要以洋人為主的“樂(lè)于享，結(jié)交朋友的。理所當(dāng)然，酒吧、咖啡廳是其第一選擇。人以類(lèi)聚，物以群分，經(jīng)過(guò) 案案例啟打造符合項(xiàng)目特點(diǎn)和目標(biāo)客戶(hù)需求的生活方PART4—

國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析/九寨溝案邊邊街：項(xiàng)目定位不夠清晰，缺 與故事性2公里運(yùn)營(yíng)管理體系。甲蕃古鎮(zhèn)： 項(xiàng)目商業(yè)故事缺乏延續(xù)性的特征，僅僅有故事形式，而并未形成故 準(zhǔn)準(zhǔn)確的商業(yè)定位，獨(dú)具特色的建筑設(shè)計(jì)，全方位、綜合性、系是商業(yè)項(xiàng)目與度假項(xiàng)目持久再生的根本.PART41國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目分析啟示對(duì)本案的啟示南坪項(xiàng)目應(yīng)深入挖掘當(dāng)?shù)氐奶厣幕ㄖL(fēng)格應(yīng)和項(xiàng)目應(yīng)深度挖項(xiàng)目應(yīng)與九寨溝進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，以利于項(xiàng)目 和提升項(xiàng)目形項(xiàng)目應(yīng)打造適合目標(biāo)消費(fèi)人群的生活方式，并結(jié)合業(yè)態(tài)的配比來(lái)實(shí)現(xiàn)這一生活方式良好的經(jīng)營(yíng)管1區(qū)域研2項(xiàng)目屬性分3客戶(hù)研4國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目5九寨溝酒店市場(chǎng)6項(xiàng)目整體定7產(chǎn)品及發(fā)展8招商及運(yùn)營(yíng)9策PART5—1九寨溝酒店市場(chǎng)預(yù)判/要點(diǎn)回市場(chǎng)要點(diǎn)回顧 從而增加對(duì)酒店的需求量 PART51九寨溝酒店市場(chǎng)預(yù)判/案例研究—東部華東部東部華僑城東部華僑城占地近9平方公里，是由華僑 斥資35億元精心打造的世界級(jí)度假旅游目的 “國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)”，以“都市人回歸自然” ，以文化旅游為特色其在山海間巧妙規(guī)劃了大峽谷、茶溪谷、云海谷三 區(qū)域，集生態(tài)動(dòng)感、休閑度假、外運(yùn)動(dòng)等多項(xiàng)文化旅游功能于一體。其中包括兩 公園、三座旅游小鎮(zhèn)、六家度假酒、兩座36PART52九寨溝酒店市場(chǎng)預(yù)判/案例研究—東部華文化文化體 目的整體規(guī)劃到每一個(gè)細(xì)節(jié)的具體實(shí)施，無(wú)不體現(xiàn)了獨(dú)特的文化理念。體現(xiàn)了人與自然和諧共命。華僑城從世界各地文化細(xì)節(jié)，然后結(jié)比如：茶溪谷融合了山地小鎮(zhèn)的、東方茶禪文化的特色、嶺南茶田的優(yōu)雅和濕地花海的浪漫，還有東方寺廟文化大華興寺等，真正體現(xiàn)了“茶、禪、花、竹”等元素。做到了中西文化PART52九寨溝酒店市場(chǎng)預(yù)判/案例研究—東部華文化文化體體現(xiàn)之一：茵特拉根小鎮(zhèn)（西方文化 體現(xiàn)之二：茶翁古鎮(zhèn)（東方文化東方茶翁古鎮(zhèn)和西方東方茶翁古鎮(zhèn)和西方茵特拉根小鎮(zhèn)的結(jié)合，豐。 PART52九寨溝酒店市場(chǎng)預(yù)判/案例研究—東部華特色特色項(xiàng)目：大峽谷生自然景觀、生態(tài)理念與體驗(yàn)、科普峽灣森林、海菲德小鎮(zhèn)、探險(xiǎn)峽谷、云海高地等五大區(qū)。PART52九寨溝酒店市場(chǎng)預(yù)判/案例研究—東部華特色特色項(xiàng)目：茶溪谷度 、濕地花海的浪漫、PART52九寨溝酒店市場(chǎng)預(yù)判/案例研究—東部華典型典型物業(yè)—酒店 名房間特門(mén)市價(jià)（配瀑布酒94座落于大峽谷中，主以“水”為元3000—二份早餐;公景區(qū)火車(chē)營(yíng)62客房以列車(chē)車(chē)廂為形式由9節(jié)軟臥車(chē)廂二份早餐;公景區(qū)房車(chē)酒180以房車(chē)文化品酒的1500—茵特拉根酒311別墅、公寓和一座擁25間套房的城4300—二份早餐景區(qū)票；礦襌演出公；黑森林酒321著力打造一個(gè)現(xiàn)代“愛(ài)麗絲綠野仙蹤//菩提賓22以文化品酒的7900—二份早餐景區(qū)公PART52九寨溝酒店市場(chǎng)預(yù)判/案例研究—東部華物業(yè)物業(yè)配名特色配瀑布酒火車(chē)營(yíng)房車(chē)酒茵特拉根酒菩提賓量身訂制禮佛、請(qǐng)法、等體驗(yàn)課程，幵有東部華僑茵特拉根渢PART52九寨溝酒店市場(chǎng)預(yù)判/案例研究—東部啟示在沒(méi)有優(yōu)質(zhì)景觀和文化底蘊(yùn)的情況下，利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，整體打造一個(gè)自成體系的度假景觀景觀、文化以茶溪谷度假公園為主，輔以特色表演和特景觀以大峽谷生態(tài)樂(lè)以大峽谷生態(tài)樂(lè)園為主，輔以相關(guān)物業(yè)配休閑 體完整服務(wù)體系

物業(yè)系建

完整的服務(wù)體系完整的服務(wù)體系協(xié)調(diào)的整體體拋開(kāi)別墅產(chǎn)品來(lái)看，從該項(xiàng)目的整體打造和配套實(shí)施我們不難看出，酒店是該項(xiàng)目 ，酒店相關(guān)配送也似乎印證了這點(diǎn)。帶著這樣的疑問(wèn)我們?cè)儐?wèn)了相關(guān) 公園和相關(guān)配套設(shè)施每年 缺口在1億以上，但其酒店集群則一直保持著較高的入住率客房收入成為項(xiàng)目的主 點(diǎn)。茶溪使游客停留于景區(qū)從而入駐酒為游茶溪使游客停留于景區(qū)從而入駐酒滿(mǎn)足游客對(duì)自滿(mǎn)足游客對(duì)自然和文化的需求大峽滿(mǎn)足游客滿(mǎn)足游客相關(guān)的生活需求相關(guān)配大峽 相關(guān)配東部華僑城在本質(zhì)上和南坪古鎮(zhèn)有東部華僑城本身在相關(guān)的配套 、SPA、餐廳等）方面基本上都存在虧損，其最大 點(diǎn)在客房。也正是相關(guān)商業(yè)配套的存在，保證了酒店的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和南坪古鎮(zhèn)從本質(zhì)上看，也可以看成是一個(gè)大型酒店，除客棧外，其余的酒吧、食肆是其配套，最大點(diǎn)仍將在酒店及客棧上，同時(shí)南坪古鎮(zhèn)作為九寨旅游目的地和集散中心，其配套利空間 因此本案實(shí)質(zhì)：以商業(yè)古鎮(zhèn)的外衣，行酒店P(guān)ART

5—1九寨溝酒店市場(chǎng)預(yù)判小小結(jié)1區(qū)域研2項(xiàng)目屬性分3客戶(hù)研4國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目5九寨溝酒店市場(chǎng)6項(xiàng)目整體定7產(chǎn)品及發(fā)展8招商及運(yùn)營(yíng)9策PART6 定九寨首席民俗旅九寨風(fēng)景人所共知，九寨民俗，對(duì)外稱(chēng)白馬涂墨節(jié)、熊貓舞、朝哲祝酒白馬服飾、九寨民居 南坪古鎮(zhèn)將成為九寨游必游的體驗(yàn)、探秘之所PART61形象定“醇風(fēng)白 狂歡之都鑒于九寨溝風(fēng)景名勝區(qū)巨大的知名度及 ，坪項(xiàng)定，既要積極地借勢(shì)九寨溝又避其大聲所沒(méi)因可將坪鎮(zhèn)造成全面展現(xiàn)九寨歷史民俗萬(wàn)象精華、深入體驗(yàn)九寨獨(dú)特生活方式的旅游目的地，從，成同覽向；未來(lái)的南坪古鎮(zhèn)，是一個(gè)動(dòng)靜相宜的歡 ；同時(shí)，考慮有別于麗江等知名假勝地 ，可充分結(jié)合九寨溝當(dāng)?shù)氐拿袼酌耧L(fēng)，將“野”的概念挖掘透徹—這種“野”，可以是原始彪悍的少數(shù)民 ，更可以是行為的豪放、性格的奔、內(nèi)心的狂野、聚會(huì)的狂歡、心情的釋放，將其打造為九寨生活方式的獨(dú) PART61形象定醇風(fēng)白水食肆，白水河畔醇厚民俗的萬(wàn)象精華展示，是南坪古鎮(zhèn)最白天，這里是游客流連忘返的攝影勝地??PART61形象定狂歡之都南坪古鎮(zhèn)最終將沉淀為大九寨獨(dú)特生活方式的棲息地，這種生活方式的與靈魂就是“狂野”，奔放彪悍的民族，狂放自在的個(gè)驗(yàn)，這一切都在的九寨吧??夜晚，這里是狂野奔放 都PART61功能定九寨首席民俗旅九黃線旅游的集散五星級(jí)酒客大 街

影 拍攝玄幻影視片商業(yè)街旅游學(xué)

九寨親水體驗(yàn)中水上樂(lè)濱水酒吧溫泉養(yǎng)生

民俗文化體泛博物館廣博物本 餐飲街PART61產(chǎn)品定 位如下：商業(yè)部分總建筑面積約125679㎡，其中五星酒店占48%，院落式客棧群 客棧約30%； 餐廳及酒吧約15%，特色商品店約占7業(yè)態(tài)構(gòu)業(yè)態(tài)配五星級(jí)酒店(含溫泉養(yǎng)生SPA區(qū)客棧及院落式客餐廳、酒吧特色商品PART61目標(biāo)客戶(hù)群定位/使用2這部分客戶(hù)主要為一些品牌企業(yè)，它們的知名度及美譽(yù)度，擁有大量的穩(wěn)定的消費(fèi)群體，獨(dú)立生存能力極強(qiáng)。它們既能3這部分客戶(hù)主要為富有本土特色的客棧、茶樓、餐飲（如具有本地原始風(fēng)味的手抓羊肉、手抓牛肉等）、（如蟲(chóng)草、天麻等）、特色商品店（如、首飾、民族服5參性招商的念。酒文化往經(jīng)過(guò)富有精神的時(shí)尚的帶勱才能真正火爆起來(lái)未來(lái)南坪古鎮(zhèn)的酒吧，需要這部分人參與進(jìn)形成獨(dú)特的風(fēng)貌。PART61目標(biāo)客戶(hù)群定位/消費(fèi)

應(yīng)充分借鑒麗江古城的經(jīng)驗(yàn)，麗江的成功，實(shí)際是后”帶著“80“80集中分布在25～45歲中青年客群，主要分布在）、重慶、的業(yè)主。目前九寨溝縣尚未出現(xiàn)較為集中、品類(lèi)豐富 區(qū)，本地居民及

來(lái)常住人群日常 生活枯燥單一。南坪古鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)，應(yīng)在一定程滿(mǎn)足這部分人的需1區(qū)域研2項(xiàng)目屬性分3客戶(hù)研4國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目5九寨溝酒店市場(chǎng)6項(xiàng)目整體定7產(chǎn)品及發(fā)展8招商及運(yùn)營(yíng)9策PART71產(chǎn)品發(fā)展建議/規(guī)劃理

一個(gè)成功的旅游度假項(xiàng)目，應(yīng)自然人文資源、獨(dú)的生活方式與純粹本土特色的個(gè) 驗(yàn)三者之間的融合古鎮(zhèn)的規(guī)劃，除充分挖與運(yùn)本土人文俗元 外，更要注重對(duì)狂”二字在建筑品等面的全位詮釋。南坪古鎮(zhèn)具體的建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，要充分考慮度（大約是60～80）和（環(huán)，一個(gè)基本循環(huán)大約為30mPART72產(chǎn)品發(fā)展建議/組團(tuán)建大門(mén)濱水酒吧區(qū)、客棧、餐飲區(qū)

PART73產(chǎn)品發(fā)展建議/業(yè)態(tài)規(guī) 如下：商業(yè)部分總建筑面積約125679㎡，其中五星酒店占48%，院落式客棧群 客棧約占 餐廳酒吧約15%，特色商品店約占7業(yè)態(tài)構(gòu)業(yè)態(tài)配形五星級(jí)酒店(含溫泉養(yǎng)度假兼顧商務(wù)產(chǎn)客棧及院落式客的形式，從而形成舒緩、愜意的商業(yè)空間餐廳、酒吧600㎡；特色商品單店面積約為20～100㎡PART73產(chǎn)品發(fā)展建議/業(yè)態(tài)規(guī)從北向南，從靜至鬧9

不老街渢泉SPA中心大街 相關(guān)：SPA、泡澡、12、狂歡廣場(chǎng)重大活勱表演面具街節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)：1、畫(huà)皮廣場(chǎng)（面具定制）2、魔法學(xué)院（雜技魔術(shù) 3、留影廣商務(wù)酒店：強(qiáng)調(diào)整潔干凈癿居住，在房間內(nèi)強(qiáng)調(diào)星級(jí)癿規(guī)格不檔煙廠街：本區(qū)域功能為水畔食肆，以“趕煙廠”為，營(yíng)造癿之美；節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)：4、“百年渡”婚慶廣場(chǎng)：可在廣場(chǎng)櫛杄上鎖同心鎖琵琶街：本區(qū)域系高端精品客棧向喧鬧癿餐飲酒吧癿過(guò)渡區(qū)域，以“南坪小調(diào)”為，營(yíng)造細(xì)膩、親切癿悠揚(yáng)之美相關(guān)：蟲(chóng)草埻、雪蓮埻、本土中藥店、木雕店、琵琶彈唱節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)：5、“河之舟”許愿島：在島上移栽百年大櫳，游客可投紅繩上櫳，迚武士街：系喧鬧癿餐飲酒吧大街，街巷設(shè)計(jì)以“遺忘千年癿白馬武士”為，營(yíng)造進(jìn)古戓士癿豪放遺世之美；關(guān)：素?zé)缫?、洋芋糍巴、蕎麥面食、蕨菜、青稞酒、酥油茶、九寨溝糌粑、奶渣癿餐館節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)：6、武士廣 7、青稞廣場(chǎng)（青稞酒釀制 8、全羊廣場(chǎng)（烤全羊 9、到此一游（設(shè)置大木樁，游人可隨意刻字）10、踉蹌酒吧區(qū)：本區(qū)域?yàn)槟掀汗沛?zhèn)最為熱鬧化，營(yíng)造酒后把臂踉蹌PART73產(chǎn)品發(fā)展建議/業(yè)態(tài)規(guī)劃（新調(diào)整部分示示意踉蹌酒吧街：以酒文化，營(yíng)造酒后把臂踉蹌美相：藏式酒踉蹌酒吧街：以酒文化，營(yíng)造酒后把臂踉蹌美相：藏式酒吧、慢搖吧、清吧節(jié)點(diǎn)橋：設(shè)置為古樸的索橋樣式，可稱(chēng)為夫妻橋，兩橋風(fēng)格相似但并不完全相同，可編撰如果夫妻二人同攜手走過(guò)此橋，便可相伴終生的。

PART73產(chǎn)品發(fā)展建議/業(yè)態(tài)規(guī)

如果去南坪古鎮(zhèn)街不霞候歡遠(yuǎn)五狼煙冉冉升起想馬 是戲。近了到了，在大門(mén)口已經(jīng)能看到狂歡廣場(chǎng)上大家載歌載舞，16支 就是這種的莊嚴(yán)狂歡的熱鬧景象。盡情的加入進(jìn)去吧，不用羞于青澀的步伐，照著跳也好，隨意舞也罷，釋放自己就好。當(dāng)開(kāi)街儀式結(jié)束后，如果向右走，就是面具街了，各式各樣的面具都有一個(gè)美麗動(dòng)人 ，選擇自己喜歡的面具帶上可想起了《大明宮詞》中太平公主接下薛紹面具的那一刻，也許你也想和誰(shuí)在此演演這個(gè)浪漫的邂走到這條再之字折回，就是煙廠街了，沿著水岸有一些以為的小小食坊，墻上大朵的彩繪紅、黃、藍(lán)、紫熱烈綻放，有人在水岸邊吃著形狀的糕點(diǎn)、喝著酥油茶，曬著。當(dāng)然在這里還可以聽(tīng)到對(duì)岸“琵琶街”掠過(guò)水面隱隱傳來(lái)的南坪小調(diào)，這音樂(lè)的清雅此時(shí)、此刻、剛剛好……5再往南就是沿河踉蹌酒吧區(qū)，這里不是秦淮河，花也過(guò)了時(shí)。倒映在水面的燈紅酒綠卻像一樣讓人不可自拔，搖滾的人們，在吶喊中相識(shí)，三五成群，踉踉蹌蹌的醉態(tài)在燈光下也有一種迷醉的美。PART73產(chǎn)品發(fā)展建議/業(yè)態(tài)規(guī)劃/動(dòng)線組逛逛街循環(huán)內(nèi)街的逛街循環(huán)，大約為700m，構(gòu)成三個(gè)基本逛街循環(huán)，達(dá)到了“意猶未盡”的逛街尺度該循環(huán)有3個(gè)小循環(huán)，每個(gè)小循環(huán)大約為400m，形成了基本的其中大街長(zhǎng)約350m，小巷長(zhǎng)約120m，大致符合商業(yè)開(kāi)放式親PART73產(chǎn)品發(fā)展建議/業(yè)態(tài)規(guī)劃/動(dòng)線組動(dòng)動(dòng)線組織下三點(diǎn)：

內(nèi)部小循內(nèi)部廣內(nèi)部廣后勤五星級(jí)五星級(jí)酒溫泉外部大循內(nèi)部?jī)?nèi)部循環(huán)：由兩個(gè)小循環(huán)構(gòu)成，A：商業(yè)內(nèi)街小循環(huán)，大約為700m;：五星級(jí)酒店及溫泉SPA區(qū)域的小循環(huán)，大約為外部循環(huán)：通過(guò)將進(jìn)入永豐三寨的主要路線連接起來(lái)，構(gòu)成項(xiàng)目與上寨之間的循環(huán)。該循環(huán)可利用中間的市政路，分割成兩個(gè)小的循環(huán)路線各動(dòng)線以廣場(chǎng)作為結(jié)點(diǎn)進(jìn)行交叉。同時(shí)建議爭(zhēng) 支持，將項(xiàng)目周的通 通重新組織，避免車(chē)流滾滾或形成擁堵，破壞項(xiàng)目 未來(lái)的到 通則可直接進(jìn)入外部停車(chē)場(chǎng) PART74產(chǎn)品發(fā)展建議/建筑風(fēng)整整體風(fēng)格九寨溝縣的民族構(gòu)成 和白 為主，其 約占到60%，主要來(lái)自陜西 西北地區(qū) 約占30%，此外還有少量 ，基本沒(méi)有羌族的蹤影。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的民族融合位為現(xiàn)代九寨民居風(fēng)格——要求兼顧建筑與舒適度：新九寨民居風(fēng)—“院落式民居加較濃郁九寨元白白馬村寨：自然分布，錯(cuò)落有致PART74產(chǎn)品發(fā)展建議/建筑風(fēng)傳統(tǒng)九寨

新九寨民南坪古鎮(zhèn)的建筑設(shè)計(jì)沒(méi)有可具體參照的案例，需要建筑師有選擇地南坪古鎮(zhèn)的建筑設(shè)計(jì)沒(méi)有可具體參照的案例，需要建筑師有選擇地PART74產(chǎn)品發(fā)展建議/建筑風(fēng)格/設(shè)計(jì)藍(lán)設(shè)設(shè)計(jì)藍(lán)本

永豐鄉(xiāng)殷家大院關(guān)于南坪古鎮(zhèn)的單體建設(shè)，我們建議以本土富有歷史韻味與傳統(tǒng)氣息的永豐鄉(xiāng)殷家大院為設(shè)計(jì)計(jì)，要充分考慮空間的尺度感和未來(lái)營(yíng)業(yè)的順暢。態(tài)隨形就勢(shì)、高低有序、自然錯(cuò)落，反映著典型的長(zhǎng)幼有序的思想，是極為典型的本土建筑形態(tài)。一進(jìn) 一進(jìn)院堂屋

一、二進(jìn)院之間的甬PART74產(chǎn)品發(fā)展建議/建筑風(fēng)格/設(shè)計(jì)藍(lán) 二進(jìn)院堂 光 一、二進(jìn)院之間的甬庭 門(mén)廊 PART74產(chǎn)品發(fā)展建議/建筑外立面外立面情的極為重要的一環(huán)，因而要注重與街巷名稱(chēng)的融合，這里除了保持整體建筑風(fēng)格的統(tǒng)一與建筑形態(tài)的協(xié)調(diào)之外，要尤為重視街鋪門(mén)面與櫥窗的設(shè)計(jì)。，主要臨街面的建筑高度也應(yīng)有所控制，該高度與街面寬度之間的平均比例控制在1：2之內(nèi)，即主街的寬度約為12m。寬窄巷子

PART74產(chǎn)品發(fā)展建議/建筑庭庭一要強(qiáng)調(diào)與室內(nèi)空間的對(duì)比 二要注重與街巷情境的反差，以特定的 （這種 中就能體現(xiàn)出來(lái)，言簡(jiǎn)意賅，寓意深刻），營(yíng)造特定的場(chǎng)所感。寬寬窄 PART7—

產(chǎn)品發(fā)展建議/建筑街街街巷的設(shè)計(jì)，在充分考慮人的活動(dòng)與交往尺度的前提之下，要注重與情調(diào)的營(yíng)造，構(gòu)建境的、業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變、街鋪的設(shè)置等，使街區(qū)的千姿百態(tài)、搖曳多變，使游客在不知不小巷命名——建議在每一個(gè)商業(yè)島設(shè)計(jì)一座獨(dú)特的視覺(jué)小品，如高大喬木、地面鋪裝，并以此命名該小巷，增強(qiáng)識(shí)別感。麗江麗江古城街九寨溝縣抹地村 PART74產(chǎn)品發(fā)展建議/建筑街街街鋪（主要位于院落式客棧群的門(mén)房位置）的設(shè)計(jì)，要充分根據(jù)商業(yè)規(guī)律，不同的業(yè)態(tài)，相應(yīng)的櫥窗與門(mén)廊設(shè)計(jì)，也應(yīng)有所不同。九寨溝縣擁有眾多的本土民俗文化符號(hào)，都是極為重要的設(shè)計(jì)元素，在此應(yīng)大量加以采用。門(mén)門(mén)工藝工藝品商店應(yīng)注重展示性與氣氛我們建議一律不考慮營(yíng)業(yè)。特色服務(wù)性商店，例酒吧餐廳等，可采取街?jǐn)偟男问剑宫F(xiàn)街區(qū)與。在設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮業(yè)主與顧客、顧客與顧客之間的互動(dòng)，空間設(shè)計(jì)應(yīng)注定性PART74產(chǎn)品發(fā)展建議/建筑園園所謂“九寨歸來(lái)不看水建議水元素的運(yùn)用應(yīng)成為本案一大亮點(diǎn)未來(lái)南坪古鎮(zhèn)的水系應(yīng)根據(jù)不同的 區(qū)域，例如廣場(chǎng)五星級(jí)酒店及溫泉S、客棧區(qū)、特色商品街區(qū)、乃至室內(nèi)空間（可將水流引入庭院、、）等水流的形態(tài)如寬窄、深淺、緩急及色調(diào)）都應(yīng)有所差別，真正營(yíng)造出一種夢(mèng)幻般的搖曳感同時(shí)還可以將溫泉引入少量 客當(dāng)中泡溫泉看雪景”的情調(diào)棧 ??總之南坪古的水應(yīng)是九寨天籟之的先聲鋪墊。建議從中寨村流入白水河的溪流位于南坪古鎮(zhèn)的東北角）大道 要直接利用該河的水體，擴(kuò)充水量；也要通過(guò)該河及景觀大道，實(shí)現(xiàn)與中寨村的自然銜接在南坪 的島、商業(yè)節(jié)點(diǎn)等重要場(chǎng)所，可以考慮移植少量當(dāng)?shù)氐拇笮蛦棠?，增加?xiàng)目古樸的韻味中寨小河

當(dāng)?shù)毓艠?shù)

PART75產(chǎn)品發(fā)展建議/導(dǎo)視系導(dǎo)導(dǎo)視系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)應(yīng)與主體建筑、建筑節(jié)點(diǎn)等，一起也成為街區(qū)標(biāo)志和景觀 注重對(duì)周邊商鋪之間的引導(dǎo)性。PART76產(chǎn)品發(fā)展建議/照明系照照明系統(tǒng)如同導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)，照明系統(tǒng)的構(gòu)建，除了滿(mǎn)足其功能性之外，它本身也是街區(qū)的重要組成部分不同的空間，如民俗廣場(chǎng)、濱水酒吧街，其照明系統(tǒng)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)空間的功能與意境而有所區(qū)別；可請(qǐng)公司進(jìn)行專(zhuān)門(mén)定制設(shè)計(jì)。

PART7—

產(chǎn)品發(fā)展建大門(mén)及廣場(chǎng)大門(mén)及廣場(chǎng)主出的設(shè)計(jì)，既要強(qiáng)調(diào)其昭示性，又要講求親切的尺度與自然的過(guò)渡。我們的項(xiàng)目未來(lái)應(yīng)是一個(gè)非常自我、非常自在的空間，因此不便追求森嚴(yán)的氣勢(shì)與壯闊的場(chǎng)景，而講求怡人的尺度與自我的場(chǎng)所感，以及與周邊的其他設(shè)施之間的和諧共融，讓人在不知不覺(jué)之間完成空間與空間之間的過(guò)渡，從而達(dá)到參與性與體驗(yàn)性的目的。

也將成為我們的一大景觀，因此在設(shè)計(jì)上也將成為我們的一大景觀，因此在設(shè)計(jì)上也應(yīng)當(dāng)加以考慮南坪古鎮(zhèn)的大門(mén)和廣場(chǎng)區(qū)域，主要強(qiáng)調(diào)儀式感大門(mén)和廣場(chǎng)區(qū)域，主要強(qiáng)調(diào)儀式感與場(chǎng)所通過(guò)焰火、燈光、音響、表演等系統(tǒng)，在每天夜晚的特定時(shí)間，對(duì) 南坪古鎮(zhèn)的開(kāi)市，今后這個(gè)儀式也將成為一大景觀①在碉樓頂部設(shè)置與廣場(chǎng)設(shè)置組合音響（超強(qiáng)高音與超重低音），并設(shè)置噴射狼煙系統(tǒng)；②在開(kāi)市之時(shí)，在廣場(chǎng)16支 “進(jìn)軍歡樂(lè)”為 章應(yīng)仔細(xì)經(jīng)過(guò)編排，樂(lè)曲元素有號(hào)角、馬嘶、吆喝等，要突出狂野的歡樂(lè)、豪放自由），同時(shí)向高空噴射絢麗的③暄騰馬隊(duì)載歌載舞，由兩端向大，列隊(duì)完畢之后，再分隊(duì)沿著外環(huán)奔入下寨村，最后再回到大④然后分隊(duì)沿主街巡游，最后在廣斗舞”。白天儀式PART77產(chǎn)品發(fā)展建議/大門(mén)及廣PART77產(chǎn)品發(fā)展建夜晚儀式夜晚①夜晚①在碉樓頂部設(shè)置與廣場(chǎng)設(shè)置組合音響（超強(qiáng)高音與超重低音，并設(shè)置焰火式噴射式燈光系統(tǒng)；②在開(kāi)市之前幾分鐘（具體開(kāi)市時(shí)間為路燈亮起之時(shí)），以一首透徹嘹亮的高原清唱為前奏；接著隨路燈的亮起，焰火式燈 之間、之間、朋友之間、陌生人之間，在組織者的引③廣場(chǎng)上，下，成雙成下，成雙成對(duì)跳起了熊貓舞，為接下來(lái)的涂墨狂坪琵琶小調(diào)則在一旁伴奏④隨之而來(lái)的涂墨狂歡節(jié)則將整個(gè)開(kāi)市推向，在熊熊的火之間，令人全然忘了自我，沉浸在無(wú)止盡的狂歡之中??PART78產(chǎn)品發(fā)展建議/廣場(chǎng)及博物廣廣場(chǎng)及博物館 不僅僅只作為一個(gè)功能性設(shè)施。通過(guò)深 提 的另類(lèi)思考該廣該廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)，可考慮適當(dāng)下沉（深度不超過(guò)可以用以經(jīng)營(yíng)；到了夜晚，又能成為互動(dòng)的娛樂(lè)空間。博物館的設(shè)計(jì)，除了現(xiàn)有方案之外，能否采用另類(lèi)的方式，比如類(lèi)似盧浮宮金字塔的做法，以現(xiàn)代的手法表現(xiàn)民俗 生極大的視覺(jué)沖擊。具體的建筑形態(tài)，可以白馬山寨的青桿樹(shù)造型為基本元素，象形化設(shè)計(jì)PART7—

產(chǎn)品發(fā)展建議/廣場(chǎng)及博物泛博物館特殊符號(hào)建議——禁毒愛(ài)國(guó)主義教育九寨溝近現(xiàn)代是一部反 、融合的獨(dú)特歷史，而其中最突出的元素即時(shí)數(shù)百年前的“趕煙廠對(duì)絕大多數(shù)國(guó)人而言是極其神秘的南土之源今天南坪古鎮(zhèn)可打造國(guó)內(nèi)最知名的禁毒愛(ài)國(guó)主義教育 之一。建議在博物館中開(kāi)辟小塊土地， 的支持下種植少 供人參觀，在不同的時(shí)節(jié)游人可看種植、養(yǎng)護(hù)、采割、提煉的全過(guò)可也以全封 場(chǎng)景形式，進(jìn)行放映，在設(shè)計(jì)及內(nèi)容講解方面要突 的妖艷、宣講黨和國(guó)在禁毒方面的實(shí)際行動(dòng)和絕對(duì)信心目的：以愛(ài)國(guó)教育的形式，滿(mǎn)足游人的好奇PART78產(chǎn)品發(fā)展建議/廣場(chǎng)及博物商業(yè)島商業(yè)島商業(yè)島的設(shè)置：②商業(yè)島也是服務(wù)性商店， 餐廳、酒吧等，向外延伸營(yíng)業(yè)空間的重要場(chǎng)感的營(yíng)造；③我們不建議引入商業(yè) PART7—

產(chǎn)品發(fā)展建議/典型空間/五星酒五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店的基本風(fēng)格目前已基本確定，具體的設(shè)計(jì)方案也由錦江賓館負(fù)責(zé)跟進(jìn)，我們?cè)诖藦?qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是：要注重本土建筑符號(hào)的挖掘與運(yùn)用，走出一條與九寨不同的路子。PART79產(chǎn)品發(fā)展建議/典型空間/溫泉溫溫泉SPA溫泉SA會(huì)館的設(shè)計(jì)，在原先方案的基礎(chǔ)之上，并明本項(xiàng)設(shè)施在硬件上與悅榕莊酒店錯(cuò)位設(shè)計(jì)。同時(shí)，我們 、增強(qiáng)外 的目的。本 符號(hào)“嚴(yán)禁下PART79產(chǎn)品發(fā)展建議/典型空間/客棧酒客棧客棧及酒客棧、酒吧、餐廳是體現(xiàn)我們項(xiàng)目 的主角。因而，客棧與酒吧的設(shè)計(jì)，在保持整體建 棧的客房數(shù)量建議維持在8～12間客房，面積約為600～800㎡。同時(shí)，建議少量客棧與酒吧可采取定制方式，它們的故事演繹與空間設(shè)計(jì)，可由導(dǎo)演或舞臺(tái)設(shè) 建筑師負(fù)責(zé)具體的施工圖設(shè)計(jì)。較為自在的場(chǎng)所，它的 大理喜保護(hù)單位楊家大院，通過(guò)主人對(duì)當(dāng)?shù)卦卮罄硐脖Ｗo(hù)單位楊家大院，通過(guò)主人對(duì)當(dāng)?shù)卦氐倪\(yùn)已形成一個(gè)個(gè)性獨(dú)特、有口皆碑客棧意象客棧意象庭院庭院及天空露臺(tái)與麥田級(jí)級(jí)PART7—

產(chǎn)品發(fā)展建議/典型空間/客棧酒濱水酒吧街濱水酒吧街 四射、熱鬧非凡的的特色酒吧群落，設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮“動(dòng)”與“ 性與過(guò)渡性（如酒吧與酒 PART79產(chǎn)品發(fā)展建議/典型空間/客棧酒濱濱水酒吧街意鮮舊舊金山的漁人碼頭，通過(guò)鮮明 、特色 ，已成 獨(dú)特、人氣鼎盛 這種銜接，不僅僅只是建筑形態(tài)的銜接次的歷實(shí)際這種銜接，不僅僅只是建筑形態(tài)的銜接次的歷實(shí)際生活的銜接，建筑只是一個(gè)載體不覺(jué)完成了空間的過(guò)渡與意趣的轉(zhuǎn)變與新與新城區(qū)的銜接與永豐鄉(xiāng)的銜PART710產(chǎn)品發(fā)展建 失去親切的尺度；若是完全采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，則將徹底失去“醇”味。統(tǒng)的融合，二是新舊建筑的過(guò)渡。老建

新建西蜀廊橋 法國(guó)安納西西蜀廊橋法國(guó)安納西現(xiàn)代與傳統(tǒng)并不，若能通過(guò)適當(dāng)?shù)膭?chuàng)意處理，完全可以使之相得益彰，造成鮮明的視覺(jué)效果，而且建筑個(gè)性也極為鮮明。

由于要將永豐鄉(xiāng)上中下三寨一并納入規(guī)劃，作為商業(yè)功能的延展，那么新舊建筑之間就必須要形成很好的過(guò)渡空間，富有親切感

PART711產(chǎn)品發(fā)展建議/物業(yè)管理建在歐家，建于1516系——將資產(chǎn)管理的方法溶入物業(yè)管理中的目的，是通過(guò)運(yùn)用資產(chǎn)管理，彌補(bǔ)管理和服務(wù)中的不足消除業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的誤解，最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)南坪古鎮(zhèn)可以延請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，此舉既可以保證物管的質(zhì)量，降低日常的運(yùn)營(yíng)成在項(xiàng)目后期造成不必要的成本增加。1區(qū)域研2項(xiàng)目屬性分3客戶(hù)研4國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目5九寨溝酒店市場(chǎng)6項(xiàng)目整體定7產(chǎn)品及發(fā)展8招商及運(yùn)營(yíng)9策20%主力店——付出一定的代價(jià)（主要是由發(fā)展商掏錢(qián)裝修，后聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)）來(lái)招主力店，的客源，可為項(xiàng)目來(lái)積極的影響。30%20%主力店——付出一定的代價(jià)（主要是由發(fā)展商掏錢(qián)裝修，后聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)）來(lái)招主力店，的客源，可為項(xiàng)目來(lái)積極的影響。30%本地特色店——拿以成街區(qū)的主力。50%個(gè)人特色店——部分愿意在這里賺取“生活”的客目的，他們更在乎賺取一種生活方式。是最略根據(jù)同致行多年旅游商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)成功的商業(yè)旅游項(xiàng)目，最終將形成2—3—5格局235PART81商業(yè)古鎮(zhèn)招商及運(yùn)營(yíng)策略/招商思路①首先解決主力店招商。在各重要結(jié)點(diǎn)以主力商家?guī)?dòng)整個(gè)片區(qū)。主力商家的知名度和行 SPA會(huì)館的招商已基本 成功運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。③再次完成個(gè)人特色院落式客棧、餐飲、酒吧的招商，這部分招商完成將呈現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的基本 ④最后：填鋪階段，完成剩余客棧、酒吧、餐廳及特色商品店的招商。此階 商鋪類(lèi)多樣，面積較小的零散式商家。以上招商順序?yàn)殡A段重點(diǎn)，在實(shí)際過(guò)程中各階段有交叉，最終形成2—3—5格局PART81商業(yè)古鎮(zhèn)招商及運(yùn)營(yíng)策略/招商對(duì)象1、按人群類(lèi)別劃分①投資者——看準(zhǔn)區(qū)域市場(chǎng)的前景，采用 一定年限的使用權(quán)介入項(xiàng)目②經(jīng)營(yíng)者——職業(yè)商家，包括主力店、部分連鎖特色店的商家當(dāng)?shù)鼐用褡兩碳?，在本土特色店的培育中，需大力挖掘、培育本游客變商家，一些喜歡我們的小鎮(zhèn)、愿意在這里賺取“生活”的客戶(hù)2、按區(qū)域劃分寨本地——在此重點(diǎn)招募本土特色店商②九寨周邊城市——重慶、、西安、等周邊省會(huì)。這是距九寨相對(duì)較近的省會(huì)城市，人群有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，同時(shí)便于商家，在商家心理上的距離感不會(huì)太強(qiáng)，這是招募2—3—5原則中5的重點(diǎn)招募區(qū)域。③——主要為品牌店和游客變商家的個(gè)人特色店。其中江浙滬區(qū)域，商人實(shí)力雄厚，對(duì)寨溝區(qū)域的好感更勝于周邊城市，這也是招商推廣的重點(diǎn)區(qū)域之同致行建議，在切實(shí)進(jìn)行招商之前，先進(jìn)行模擬招商，通過(guò)對(duì)商家進(jìn)行模擬預(yù)招商，從而確PART81商業(yè)古鎮(zhèn)招商及運(yùn)營(yíng)策略/招商渠道①，意見(jiàn) 。例如與各村寨村長(zhǎng)洽談，組織、鼓勵(lì)、引導(dǎo)各村寨充挖掘本村特色資源（如建筑、飲食、手工藝），以村寨集體持有方式開(kāi)設(shè)商鋪，形成相互競(jìng)爭(zhēng)的有利局面。②行業(yè)意見(jiàn) 分商家的追捧。④?chē)?guó)內(nèi)外商業(yè) 是溫州商會(huì)、福建商會(huì)）?他們都具有龐大的客戶(hù)資源。 同致 分布有10 ，銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)廣闊，擁有大量長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)的商家客戶(hù)。 商業(yè)，通過(guò)目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分和篩選來(lái)鎖定客戶(hù)。PART81商業(yè)古鎮(zhèn)招商及運(yùn)營(yíng)策略/招商政①對(duì)于主力店，可采用發(fā)展商補(bǔ)貼裝修、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的政策②針對(duì)本地特色商家，建議提供為期一年的免租培育期③劃定時(shí)間節(jié)點(diǎn)，按照入駐先后順序進(jìn)行，最先進(jìn)駐最多。例如在開(kāi)街的三個(gè)月前進(jìn)駐，可享免半年，在開(kāi)街的前三個(gè)月內(nèi)入駐，可享三月等。還可按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)減免物管費(fèi)。④對(duì)于一些聯(lián)合商家的入駐，可采用“團(tuán)購(gòu)”有⑤為了發(fā)動(dòng)商家找商家，可采用“老代新”有獎(jiǎng)金的方式情，形成“商家再招商”的良性格局。PART81商業(yè)古鎮(zhèn)招商及運(yùn)營(yíng)策略金方法：同類(lèi)產(chǎn)品對(duì)通過(guò)與鳳凰古城、陽(yáng)朔古鎮(zhèn)、麗江古城、大理古城、 街鋪的 對(duì)邊，推斷出本項(xiàng)目產(chǎn)品的推斷出本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格區(qū)間。參照項(xiàng)街鋪?zhàn)忉崳ㄔ?月相鄰街鋪?zhàn)忉嵕ㄔ?月拉勱幅相似權(quán)綜合指陽(yáng)朔古麗江古大理古錦寬窄巷通過(guò)以上分析，項(xiàng)目綜合提升指數(shù)為434%，25*434%=108元，可得南坪古鎮(zhèn)的靜 約為108元/㎡/月結(jié)合以上方法，同時(shí)考慮九寨溝作為世界級(jí)旅，結(jié)合以上方法，同時(shí)考慮九寨溝作為世界級(jí)旅較強(qiáng)的推廣力度支持，最終達(dá)成目經(jīng)營(yíng)狀態(tài) 水平，前期為實(shí)現(xiàn)迅速招商，建議以稍 入市，通過(guò)4—5年較強(qiáng)的推廣力度支持，最終達(dá)成目PART81商業(yè)古鎮(zhèn)招商及運(yùn)營(yíng)策略/招商隊(duì)伍建組織構(gòu)架組織構(gòu)架宏義九寨溝投資

南坪古鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃部 招商執(zhí)行部策劃部招商執(zhí)行部大客大客中小客戶(hù)架構(gòu)說(shuō)明策劃部負(fù)責(zé)制定相應(yīng)的招商策略及推廣策略，參與執(zhí)行并監(jiān)督具體的實(shí)施過(guò)程，形成反饋意 奠定基礎(chǔ)招商執(zhí)行部負(fù)責(zé)具體的工作為協(xié)助簽約，客戶(hù)法律、工商、專(zhuān)修等的后續(xù)服務(wù)與進(jìn)店后的各項(xiàng)服務(wù) 期商工作結(jié)束之后，本部門(mén)將并入經(jīng)營(yíng)管理公司PART81商業(yè)古鎮(zhèn)招商及運(yùn)營(yíng)策略/招商流程確定經(jīng)營(yíng)模式和招商對(duì)象確定經(jīng)營(yíng)模式和招商對(duì)象制定招商計(jì)劃及流程目標(biāo)客戶(hù)開(kāi)發(fā)、接洽、拜訪客戶(hù)分類(lèi)確制定招商計(jì)劃及流程目標(biāo)客戶(hù)開(kāi)發(fā)、接洽、拜訪客戶(hù)分類(lèi)確定點(diǎn)填寫(xiě)，并簽定招商意向書(shū)正式簽定招商協(xié)議客戶(hù)體系完善、招商資料準(zhǔn)備就緒招商計(jì)劃分 客戶(hù)體系完善、招商資料準(zhǔn)備就緒客戶(hù)遞交裝修方案及效果圖客戶(hù)遞交裝修方案及效果圖商進(jìn)場(chǎng)流程提供租賃面積認(rèn)定書(shū)、租 商進(jìn)場(chǎng)流程進(jìn)場(chǎng)裝修、正式營(yíng)業(yè)進(jìn)場(chǎng)裝修、正式營(yíng)業(yè)PART82運(yùn)營(yíng)策一個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)離不開(kāi)“五個(gè)統(tǒng)一 PART82運(yùn)營(yíng)策1、商家管商家管 1 良好的整體形象和秩 2、確保消費(fèi)者滿(mǎn) 3、使物業(yè)保值增 管理理 4、為業(yè)主創(chuàng)造最大贏利機(jī)會(huì) “服務(wù)于經(jīng)營(yíng)戶(hù)，服務(wù)于消費(fèi)者 ；如屬于不合理的要求或者超出個(gè)人職責(zé)范圍，要耐心講明情況引導(dǎo)到相關(guān)部門(mén)。不能出現(xiàn)擺架子、不理睬、吃拿卡要等情況現(xiàn)場(chǎng)管 對(duì)古鎮(zhèn)進(jìn)行統(tǒng)一、有序、科學(xué)的管理、確保良好、美觀的銷(xiāo)售環(huán)境和秩 裝潢：遵循商業(yè)項(xiàng)目自身的統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得隨意裝修，應(yīng)維持本商業(yè)項(xiàng)目的整體形象(2)商品陳列：按規(guī)定對(duì)商品進(jìn)行陳列擺放，不得占用過(guò)道和亂堆亂（3)店 ：店內(nèi)品牌和商品文選宣傳、POP等，按規(guī)定設(shè)計(jì)展示、不得亂貼亂掛(4)現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)：促銷(xiāo)活動(dòng)應(yīng)遵守商業(yè)街的統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得破壞商業(yè)街正常的經(jīng)營(yíng)秩PART82運(yùn)營(yíng)策服 管 內(nèi)部管 于惡性競(jìng)爭(zhēng)或嚴(yán) 外部協(xié) PART82運(yùn)營(yíng)策2、整體包裝及打①在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上進(jìn)行打造：作為“狂歡之都”，產(chǎn)品打造上狂歡之都的“狂歡廣場(chǎng)、武士街、等，產(chǎn)品規(guī)劃中已有細(xì)致描述②在街區(qū)小景上進(jìn)行打造：采用原生的面具、蟲(chóng)草狀雕塑、野馬雕塑、白 古代武士的彪悍形等裝飾街區(qū)，進(jìn)行街區(qū)布置，呈現(xiàn)一種原生的狂歡感③在相關(guān)的儀式上打造：在項(xiàng)目的開(kāi)街儀式上，利用狼煙、藏號(hào)呈現(xiàn)一種狂歡之都的氣氛；在夜晚煙火，狂歡舞蹈，呈現(xiàn)一種狂風(fēng)的氛圍夜晚儀式：在碉樓頂部設(shè)置與廣場(chǎng)設(shè)置組合音響，并設(shè)置在開(kāi)市之前幾分鐘場(chǎng)上 之間、朋友之間起了熊貓舞，為接下來(lái)的涂墨狂歡鋪墊；南坪琵琶小調(diào)則在一旁伴奏；，隨之而來(lái)的涂墨狂歡節(jié)則將整個(gè)開(kāi)市推向了在無(wú)止盡的狂歡之中??，

白天儀式：在碉樓頂部設(shè)置與廣場(chǎng)設(shè)置組合音響，并設(shè)置噴式彩色狼煙系在開(kāi)