商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化風(fēng)險(xiǎn)管理

商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化風(fēng)險(xiǎn)管理第1頁(yè)/共13頁(yè)商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化風(fēng)險(xiǎn)管理

——以建元ＭＢＳ為例

第2頁(yè)/共13頁(yè)論文結(jié)構(gòu)思維導(dǎo)圖第3頁(yè)/共13頁(yè)

現(xiàn)今，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道依然是銀行。銀行初始信貸占房地產(chǎn)資金來(lái)源的30%，而預(yù)售款也主要是住戶(hù)以抵押貸款的形式從銀行借貸，大約占20%，另外根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)建筑方先期墊資的背景，大約25%的資金也是來(lái)自銀行。綜合以上分析，銀行信貸占房地產(chǎn)融資的75%。這種融資渠道的單一性，使銀行承受了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)在2005年的時(shí)候批準(zhǔn)了建行試點(diǎn)MBS，最后到2008年，銀行推出了20多個(gè)MBS產(chǎn)品。但是，其后發(fā)展基本停滯。研究意義及背景“

從2006年開(kāi)始，美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)逐步顯現(xiàn)，逐漸席卷美國(guó)，歐洲，日本等主要金融市場(chǎng)，最終演變成了“上個(gè)世紀(jì)三十年代以來(lái)最嚴(yán)重”金融危機(jī)。關(guān)鍵字：房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)金流中斷鏈?zhǔn)椒磻?yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)貨幣網(wǎng)第4頁(yè)/共13頁(yè)建元模式介紹!關(guān)于信托型SPV12我國(guó)《公司法》，《信托法》無(wú)法確定SPV地位無(wú)法實(shí)現(xiàn)真實(shí)銷(xiāo)售，從而無(wú)法完成風(fēng)險(xiǎn)隔離各主體運(yùn)作流程圖第5頁(yè)/共13頁(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)最主要的影響就是違約風(fēng)險(xiǎn)。而在此討論的是購(gòu)房者由于房?jī)r(jià)下跌，通過(guò)理性違約從而減少損失。%而且住房抵押貸款時(shí)間周期一般長(zhǎng)達(dá)10~30年，使得違約風(fēng)險(xiǎn)具有較長(zhǎng)的潛伏性。第6頁(yè)/共13頁(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)圖4.2.3福州，泉州，深圳地區(qū)建行違約情況第7頁(yè)/共13頁(yè)外資逃離風(fēng)險(xiǎn)外商投資中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，主要是基于我國(guó)廣闊的投資“錢(qián)景”以及人民幣升值的預(yù)期。而由于現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)低迷，而且人民幣短期匯率的穩(wěn)定性，加大了外資出逃的可能性。北京市工商局14日公布的數(shù)據(jù)顯示,2011年度,北京新設(shè)立外資房地產(chǎn)企業(yè)129家,同比減少55.82%,有217家外資房地產(chǎn)企業(yè)退出市場(chǎng)。截至2011年底,全市實(shí)有外資房地產(chǎn)企業(yè)1330家,同比減少7.9%.

資料來(lái)源：南方都市報(bào)2012.02.13數(shù)據(jù)來(lái)源：GoogleFinanceUSD:CNY匯率五年走勢(shì)圖第8頁(yè)/共13頁(yè)利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于利率的不確定性，使得住房抵押貸款證券產(chǎn)品損益難以確定。同時(shí)，利率風(fēng)險(xiǎn)還對(duì)住房抵押貸款中提前償付行為具有很大的影響。在我國(guó)，利率風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：12我國(guó)利率市場(chǎng)化不足；利率水平無(wú)法反應(yīng)市場(chǎng)上真實(shí)的資金供求關(guān)系。一年期利率變動(dòng)情況利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；第9頁(yè)/共13頁(yè)圖4.2福州，泉州，深圳建行本金償付情況提前償付第10頁(yè)/共13頁(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)美國(guó)次貸危機(jī)蔓延圖香港MBS發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

從1980年指1999年，香港個(gè)人住房抵押貸款余額從117億港元增長(zhǎng)到4782億港元，從占銀行貸款比例不到10%增至29.2%。

由于香港成熟金融市場(chǎng)體系和良好的政府監(jiān)管，香港的住房抵押貸款證券化從1997年推出以后，得到了飛速的發(fā)展，對(duì)香港的住房金融體系產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。第11頁(yè)/共13頁(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范策略與舉措相比于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)住房抵押貸款證券化起步比較晚，而MBS本身涉及到銀行、證券、保險(xiǎn)、信托、基金以及律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)。然而，我國(guó)在相關(guān)法律架構(gòu)上以及人才環(huán)境上，明顯不匹配。123

建立健全相關(guān)法律法規(guī)

住房抵押貸款證券化屬于結(jié)構(gòu)性融資方式，所以需要一系列相關(guān)法律來(lái)確保融資的正常進(jìn)行和利益的正常分配。規(guī)范提前償付處罰金如果銀行不收取違約金的話(huà)，借款者一旦有能力償還，就會(huì)提前償付；如果收取違約金，借款者所付的違約金的存在既可以阻止提前償還，又可以彌補(bǔ)提前還貸的損失。建立健全擔(dān)保和評(píng)級(jí)體系建立專(zhuān)門(mén)的信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對(duì)信貸資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保，不僅僅可以轉(zhuǎn)移信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，減少呆壞賬對(duì)于銀行總