工程管理的破解之道講解

萬(wàn)科工程管理的破解之道一、萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道二、萬(wàn)科工程進(jìn)度管理的破解之道三、萬(wàn)科工程成本管理的破解之道四、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)如何看待萬(wàn)科的標(biāo)桿作用萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)一：對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量缺乏有效的控制■標(biāo)桿企業(yè)的破解之道：從源頭抓起，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是工程質(zhì)量的保證明確設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)，控制關(guān)鍵易錯(cuò)環(huán)節(jié)優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)審查程序，進(jìn)行設(shè)計(jì)審查分工過(guò)程控制，通過(guò)擴(kuò)初方案審查控制設(shè)計(jì)質(zhì)量萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■事前控制一，通過(guò)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)指導(dǎo)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)工作《住宅建筑專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)》《住宅結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)》《住宅設(shè)備專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)》《住宅電氣專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)》萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道《施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)》□設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求□設(shè)備配置□裝修標(biāo)準(zhǔn)□設(shè)計(jì)配合□其它特殊設(shè)計(jì)要求明確技術(shù)要求預(yù)防常見(jiàn)問(wèn)題統(tǒng)一設(shè)計(jì)作法提高設(shè)計(jì)質(zhì)量

層高墻體材料異性柱

樓地面沉板

門(mén)窗

廚房

衛(wèi)生間

陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)屋面

空調(diào)

室外公共空間設(shè)備配置萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道《建筑專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)》內(nèi)容的簡(jiǎn)單示例：萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道《結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)》內(nèi)容的簡(jiǎn)單示例：萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■為什么要明確設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求：設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)人員往往不掌握客戶(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)企業(yè)成本控制要點(diǎn)一些非常簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)：廚房屋頂吸頂燈燈位應(yīng)如何設(shè)計(jì)？廚房插座應(yīng)如何布置？廚房需不需要做防水？萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■事中控制一，通過(guò)擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)審查保證施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量加強(qiáng)設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，通過(guò)擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案審查確定設(shè)計(jì)質(zhì)量控制點(diǎn)和成本控制點(diǎn)，避免后續(xù)施工圖設(shè)計(jì)返工。要求擴(kuò)初設(shè)計(jì)審查通過(guò)后方可進(jìn)行后續(xù)施工圖設(shè)計(jì)萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道戶(hù)型平面確認(rèn)●平面布局●結(jié)構(gòu)墻柱●門(mén)窗設(shè)計(jì)●廚衛(wèi)設(shè)計(jì)●設(shè)備管井、機(jī)房●

空調(diào)●

雨水管●留孔留洞立面確認(rèn)●檐口●入口●門(mén)窗●陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)●確定外檐裝飾材料●

空調(diào)●

雨水管●留孔留洞示例：擴(kuò)初圖總圖審查示例：擴(kuò)擴(kuò)初圖平平面圖審審查示例：擴(kuò)擴(kuò)初圖立立面圖、、剖面圖圖審查示例：擴(kuò)擴(kuò)初圖管管井審查查示例：衛(wèi)衛(wèi)生間設(shè)設(shè)施審查查萬(wàn)科工程程質(zhì)量管管理的破破解之道道■事后控制制一：優(yōu)優(yōu)化《施工圖設(shè)設(shè)計(jì)審查查程序》根據(jù)各部部門(mén)長(zhǎng)處處及特點(diǎn)點(diǎn)拆分設(shè)設(shè)計(jì)審查查任務(wù)：：設(shè)計(jì)部：：了解設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范、了解解企業(yè)客客戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)了解設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范、、了解企企業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，，了解設(shè)設(shè)計(jì)審查查要點(diǎn)重點(diǎn)審查查：設(shè)計(jì)計(jì)完整性性和設(shè)計(jì)計(jì)深度、、與國(guó)家家、企業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的一一致性、、多專(zhuān)業(yè)業(yè)交圈一一致性萬(wàn)科工程程質(zhì)量管管理的破破解之道道工程部：：重點(diǎn)審查查：與防防滲漏、、防開(kāi)裂裂相關(guān)的的材料、、構(gòu)造做做法、節(jié)節(jié)點(diǎn)要求求、施工工要點(diǎn)。。審查甲甲供、甲甲分包與與總包交交界、交交叉作業(yè)業(yè)面的管管控重點(diǎn)點(diǎn)了解施工工驗(yàn)收規(guī)規(guī)范、了了解施工工中容易易出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量隱患患的部位位、材料料及工藝藝要求，，了解施施工組織織的重點(diǎn)點(diǎn)和難點(diǎn)點(diǎn)萬(wàn)科工程程質(zhì)量管管理的破破解之道道施工單位位和監(jiān)理理單位：：重點(diǎn)審查查：施工工圖中與與施工可可行性和和施工易易建性相相關(guān)的“錯(cuò)、漏、、碰、缺缺”，了解乙乙供材料料的保障障性了解工藝藝規(guī)程、、了解施施工可行行性和施施工易建建性了解解乙供材材料特點(diǎn)點(diǎn)示例：組組合平面面設(shè)計(jì)審審查示例：組組合立面面設(shè)計(jì)審審查示例：衛(wèi)衛(wèi)生間設(shè)設(shè)計(jì)深度度審查示例：廚廚房設(shè)計(jì)計(jì)深度審審查示例：陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)深度審審查陽(yáng)臺(tái)示例：外外檐詳圖圖設(shè)計(jì)深深度審查查示例：施施工圖審審圖要點(diǎn)點(diǎn)剖面：■重點(diǎn)核對(duì)對(duì)關(guān)鍵部位的梁梁板、標(biāo)高■露臺(tái)■老虎窗■屋脊、檐檐■門(mén)窗高度度■外檐節(jié)點(diǎn)點(diǎn)示例：施施工圖審審圖要點(diǎn)點(diǎn)（廚房房）■櫥柜■■吊柜■■設(shè)備表表箱■開(kāi)關(guān)■■插座■■散熱片片■冰箱■■洗衣機(jī)機(jī)■門(mén)門(mén)窗■墻跺■■熱水器器■地地漏示例：施施工圖審審圖要點(diǎn)點(diǎn)（衛(wèi)生生間）■洗衣機(jī)■門(mén)窗■墻跺■熱水器■地漏■污水管明明設(shè)時(shí)要注注意其與窗、、雨水管的關(guān)關(guān)系示例：施施工圖審審圖要點(diǎn)點(diǎn)：小尺尺寸衛(wèi)生生間■小衛(wèi)生間間要注意意進(jìn)行凈空尺寸寸的核定定示例：施施工圖審審圖要點(diǎn)點(diǎn)（空調(diào)調(diào)）空調(diào)審核核要點(diǎn)■室內(nèi)內(nèi)外機(jī)位位■■定位位■空調(diào)調(diào)板尺寸寸■■留孔孔留洞■結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)備核核對(duì)■空空調(diào)安安裝示例：：施工工圖審審圖要要點(diǎn)（（空調(diào)調(diào)）示例：：施工工圖審審圖要要點(diǎn)（（空調(diào)調(diào)）示例：：施工工圖審審圖要要點(diǎn)（（坡屋屋面））坡屋頂頂頂層層（假?gòu)?fù)復(fù)式)：■空調(diào)室室外機(jī)機(jī)位及及留洞■露臺(tái)門(mén)門(mén)窗高高度■露臺(tái)及及排水水■老虎窗窗平面面定位位、建筑結(jié)結(jié)構(gòu)是是否矛盾盾■衛(wèi)衛(wèi)生間、廚廚房排排水是否影響響下層層使用用示例：：施工工圖審審圖要要點(diǎn)（（外檐檐）外檐節(jié)節(jié)點(diǎn)■建筑細(xì)細(xì)部與與平、、立、剖剖面是是否吻合？？■建筑、、結(jié)構(gòu)構(gòu)是否否吻合？？■高度■定位■細(xì)部示例：：結(jié)構(gòu)構(gòu)專(zhuān)業(yè)業(yè)施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)審審查要要點(diǎn)萬(wàn)科工工程質(zhì)質(zhì)量管管理的的破解解之道道■回顧之之前的的薄弱弱環(huán)節(jié)節(jié)二：：缺乏乏工程程管理理標(biāo)準(zhǔn)和和施工工技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)■標(biāo)桿企企業(yè)的的破解解之道道：制定萬(wàn)萬(wàn)科的的企業(yè)業(yè)《工程質(zhì)質(zhì)量管管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》程序性性、系系統(tǒng)性性地解解決工工程質(zhì)質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題整合并并明確確內(nèi)、、外部部資源源的管管理要要求統(tǒng)一企企業(yè)的的工程程質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，便便于執(zhí)執(zhí)行傳傳承總總結(jié)萬(wàn)科工工程質(zhì)質(zhì)量管管理的的破解解之道道■《《企業(yè)工工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》的用途途：用于一一線(xiàn)工工程部部、項(xiàng)項(xiàng)目工工程師師在招招投標(biāo)標(biāo)、合合約中提提出技技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要要求和和質(zhì)量量管理理要求求。審審核技術(shù)術(shù)方案案、檢檢查工工程實(shí)實(shí)體質(zhì)質(zhì)量、、驗(yàn)收收時(shí)使使用的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)用于監(jiān)監(jiān)理工工程師師在進(jìn)進(jìn)行質(zhì)質(zhì)量控控制活活動(dòng)中中使用的檢驗(yàn)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)用于施施工單單位在在進(jìn)行行質(zhì)量量活動(dòng)動(dòng)時(shí)的的使用用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)萬(wàn)科工工程質(zhì)質(zhì)量管管理的的破解解之道道地基基礎(chǔ)分冊(cè)土建主體分冊(cè)裝飾分冊(cè)精裝修分冊(cè)四新技術(shù)分冊(cè)防水分冊(cè)園建分冊(cè)部品分冊(cè)土建篇電氣篇水暖篇萬(wàn)科企企業(yè)工工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的框架架萬(wàn)科工工程質(zhì)質(zhì)量管管理的的破解解之道道地基基基礎(chǔ)地基處理土方工程常用地基處理方法鉆孔灌注樁預(yù)應(yīng)力管樁人工挖孔樁土方開(kāi)挖土方回填簡(jiǎn)單示示例：：地基基基礎(chǔ)礎(chǔ)分冊(cè)的的分類(lèi)類(lèi)天然基礎(chǔ)樁基工程混凝土天然基礎(chǔ)萬(wàn)科工工程質(zhì)質(zhì)量管管理的的破解解之道道■《《企業(yè)工工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》的主要要內(nèi)容容：◆第一部部分：：分項(xiàng)項(xiàng)工程程的流流程圖圖◆第二部部分：：分項(xiàng)項(xiàng)工程程的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)◆第三部部分：：分項(xiàng)項(xiàng)工程程的技技術(shù)措措施（（施工工工藝藝）◆第四部部分：：分項(xiàng)項(xiàng)工程程的施施工質(zhì)質(zhì)量通通病防防治◆第五部部分：：分項(xiàng)項(xiàng)工程程的成成品保保護(hù)◆第六部部分：：工程程部、、監(jiān)理理公司司的工工作重重點(diǎn)◆第七部部分：：《物料、、工序序檢查查一覽覽表》簡(jiǎn)單示示例：：室內(nèi)內(nèi)立管管安裝裝及外外墻磚磚萬(wàn)科工工程質(zhì)質(zhì)量管管理的的破解解之道道■《《企業(yè)工工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》的編制制側(cè)重重點(diǎn)一一：分項(xiàng)工工程的的質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分四個(gè)個(gè)方面面：1、原材料料－招投標(biāo)標(biāo)的技技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)2、設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)定3、施工過(guò)過(guò)程（包括括進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)驗(yàn)收收）4、成品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）源于國(guó)國(guó)家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)又又高于于國(guó)家家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)來(lái)自一一線(xiàn)，，又回回到一一線(xiàn)企業(yè)關(guān)關(guān)注的的質(zhì)量量控制制點(diǎn)規(guī)范沒(méi)沒(méi)有明明確規(guī)規(guī)定設(shè)計(jì)、、施工工方面面的成成熟的的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)強(qiáng)調(diào)成成品方方面的的驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)供項(xiàng)目目部工工程師和和監(jiān)理理工程程師隨時(shí)檢驗(yàn)驗(yàn)使用用萬(wàn)科工工程質(zhì)質(zhì)量管管理的的破解解之道道■《《企業(yè)工工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》的編制制側(cè)重重點(diǎn)二二：分項(xiàng)工工程的的技術(shù)術(shù)措施施（施施工工工藝））◆強(qiáng)調(diào)施施工的的操作作過(guò)程程◆強(qiáng)調(diào)工工序樣樣板和和工序序交底底◆提供推推薦和和可選選的施施工方方法萬(wàn)科工工程質(zhì)質(zhì)量管管理的的破解解之道道■《《企業(yè)工工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》的編制制側(cè)重重點(diǎn)四四：分項(xiàng)工工程的的質(zhì)量量通病病防治治◆提出質(zhì)質(zhì)量通通病的的種類(lèi)類(lèi)◆提供防防治質(zhì)量通通病發(fā)發(fā)生的的各環(huán)環(huán)節(jié)的的控制制點(diǎn)◆工程經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的總結(jié)結(jié)萬(wàn)科工工程質(zhì)質(zhì)量管管理的的破解解之道道■《《企業(yè)工工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》的編制制側(cè)重重點(diǎn)四四：分項(xiàng)工工程的的物料料檢查查和工工序檢檢查一一覽表表◆提供一一線(xiàn)工工程檢檢驗(yàn)工工具，，避免免人員員能力力偏差差◆強(qiáng)調(diào)過(guò)過(guò)程控控制，，結(jié)果果記錄錄，便便于績(jī)績(jī)效考考核◆強(qiáng)調(diào)逐逐級(jí)互互檢的的工程程質(zhì)保保體系系管理理萬(wàn)科工程質(zhì)質(zhì)量管理的的破解之道道■回顧之前的的薄弱環(huán)節(jié)節(jié)三：缺乏乏全過(guò)程的的質(zhì)量保證管理理體系，工工程質(zhì)量管管理缺乏預(yù)預(yù)控■標(biāo)桿企業(yè)的的破解之道道：明確不同階階段工程管管理的任務(wù)務(wù)實(shí)行工程管管理全過(guò)程程質(zhì)量控制制評(píng)價(jià)萬(wàn)科工程質(zhì)質(zhì)量管理的的破解之道道■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)開(kāi)發(fā)流程程與工程管管理：投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)施工準(zhǔn)備施工（含保修）物業(yè)管理后評(píng)估資金、策劃與銷(xiāo)售

工程管理（常規(guī)理解）萬(wàn)科工程質(zhì)質(zhì)量管理的的破解之道道萬(wàn)科工程質(zhì)質(zhì)量管理的的破解之道道■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)開(kāi)發(fā)流程程與工程管管理：施工準(zhǔn)備階階段和施工工階段（含含保修）是是建筑產(chǎn)品品的實(shí)現(xiàn)階階段，是工工程管理的的主要內(nèi)容容，是房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的不可或缺的的環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的工程管管理還涉及投資決策、、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、銷(xiāo)售、、物業(yè)管理理和后評(píng)估估等階段萬(wàn)科工程質(zhì)質(zhì)量管理的的破解之道道■房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)各階段工工程管理的的任務(wù)概述述：投資決策階階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階階段施工準(zhǔn)備階階段施工階段保修階段萬(wàn)科工程質(zhì)質(zhì)量管理的的破解之道道投資決策階階段：1.現(xiàn)場(chǎng)踏勘，，收集有關(guān)關(guān)水文、地地質(zhì)、市政政配套以及周邊建建筑、社會(huì)會(huì)環(huán)境等資資料2.根據(jù)開(kāi)發(fā)市市場(chǎng)意向定定位等，協(xié)協(xié)助進(jìn)行市市政配套評(píng)估，協(xié)協(xié)助估算工工程造價(jià)，，3.協(xié)助提出分分階段開(kāi)發(fā)發(fā)方案，提提出工程建建設(shè)計(jì)劃，編制總總控制進(jìn)度度計(jì)劃萬(wàn)科工程質(zhì)質(zhì)量管理的的破解之道道簡(jiǎn)單示例：：萬(wàn)科工程質(zhì)質(zhì)量管理的的破解之道道規(guī)劃設(shè)計(jì)階階段：1.參與勘察、、設(shè)計(jì)、監(jiān)監(jiān)理等選擇擇，協(xié)助簽簽定合同并督促實(shí)實(shí)施（進(jìn)度度、結(jié)果））2.協(xié)助提出設(shè)設(shè)計(jì)要求（（設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書(shū)、施工工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)）），參與評(píng)評(píng)選設(shè)計(jì)方方案、擴(kuò)初初設(shè)計(jì)3.協(xié)助編制設(shè)設(shè)計(jì)出圖計(jì)計(jì)劃4.督促設(shè)計(jì)單單位限額設(shè)設(shè)計(jì)、優(yōu)化化設(shè)計(jì)（含含鋼量、砼含量量）萬(wàn)科工程質(zhì)質(zhì)量管理的的破解之道道5.審核設(shè)計(jì)是是否符合規(guī)規(guī)范及國(guó)家家相關(guān)規(guī)定定的具體要求6.審核設(shè)計(jì)是是否符合規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)要要點(diǎn)，設(shè)計(jì)計(jì)使用功能要求7.審核防滲漏漏、防開(kāi)裂裂體系設(shè)計(jì)計(jì)專(zhuān)篇及相相關(guān)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的合合理性8.審核設(shè)備系系統(tǒng)、參數(shù)數(shù)選型的合合理性萬(wàn)科工程質(zhì)質(zhì)量管理的的破解之道道9.審核設(shè)計(jì)方方案的技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)的合理性性；例如：樁基選選型、基坑支護(hù)方方案的選擇擇、土方平衡地形改改造方案的的選擇10.協(xié)助編制設(shè)設(shè)計(jì)封樣、、報(bào)板報(bào)樣樣計(jì)劃11.協(xié)助辦理報(bào)報(bào)批報(bào)建手手續(xù)12.協(xié)助編制目目標(biāo)成本管管理規(guī)劃萬(wàn)科工程質(zhì)質(zhì)量管理的的破解之道道施工準(zhǔn)備階階段：1.組建項(xiàng)目部部班子2.建立招標(biāo)制制度，考察察并篩選排排查合格供供應(yīng)商及合格承建建商名冊(cè)、、黑名單3.審核圖紙，，制定招標(biāo)標(biāo)方案，編編制工程招招標(biāo)計(jì)劃（例如：：招標(biāo)方案案：分區(qū)分分標(biāo)段、招招標(biāo)形式、合同形形式、甲供供、甲分包包范圍、招招標(biāo)策略）萬(wàn)科工程質(zhì)質(zhì)量管理的的破解之道道4.審核施工圖圖預(yù)算5.組織資格預(yù)預(yù)審，確定定投標(biāo)入圍圍名單6.參與組織招招標(biāo)：編制制與發(fā)送招招標(biāo)文件，，組織評(píng)審?fù)稑?biāo)書(shū)書(shū)（含技術(shù)術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)標(biāo)），組組織技術(shù)標(biāo)答疑，，參與定標(biāo)標(biāo)7.編制審核甲甲供物資采采購(gòu)計(jì)劃8.簽訂有關(guān)關(guān)工程建建設(shè)合同同：格式式化標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)合同萬(wàn)科工程程質(zhì)量管管理的破破解之道道9.辦理各項(xiàng)項(xiàng)手續(xù)（（招標(biāo)、、報(bào)建、、臨時(shí)能能源）10.編寫(xiě)項(xiàng)目目工程管管理規(guī)劃劃書(shū)11.組織召集集項(xiàng)目綜綜合實(shí)施施計(jì)劃評(píng)評(píng)審會(huì)萬(wàn)科工程程質(zhì)量管管理的破破解之道道施工階段段：1.開(kāi)工報(bào)告告，辦理理開(kāi)工手手續(xù)2.現(xiàn)場(chǎng)踏勘勘報(bào)告，，開(kāi)工前前“七通一平平”及準(zhǔn)備工作3.確認(rèn)承建建商選擇擇的分包包商4.組織施工工圖會(huì)審審（內(nèi)部部會(huì)審、、預(yù)審、、專(zhuān)項(xiàng)審審查）萬(wàn)科工程程質(zhì)量管管理的破破解之道道5.審核施工工組織設(shè)設(shè)計(jì)和專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)工程程施工組組織設(shè)計(jì)計(jì)6.督促檢查設(shè)計(jì)計(jì)、監(jiān)理、施施工單位等各各方執(zhí)行合同、規(guī)范、、技術(shù)方案和和企業(yè)工程管管理標(biāo)準(zhǔn)7.參與材料設(shè)備備的檢查驗(yàn)收收，建立甲供供設(shè)備、物資臺(tái)帳，協(xié)協(xié)調(diào)總分包管管理8.組織分項(xiàng)工程程驗(yàn)收和隱蔽蔽工程驗(yàn)收，，組織關(guān)鍵質(zhì)量通病防防控工藝檢查查及檢驗(yàn)批驗(yàn)驗(yàn)收萬(wàn)科工程質(zhì)量量管理的破解解之道9.簽發(fā)付款憑證證、建立付款款臺(tái)帳、簽發(fā)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)簽證10.組織精裝修樣樣板間、樣板板展示區(qū)開(kāi)放放，配合銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)、工工地客戶(hù)開(kāi)放放日11.配合成本管理理建立臺(tái)帳，，實(shí)行動(dòng)態(tài)成成本跟蹤12.督促整理竣工工資料13.組織工程竣工工驗(yàn)收及分戶(hù)戶(hù)驗(yàn)收萬(wàn)科工程質(zhì)量量管理的破解解之道14.參與并組織項(xiàng)項(xiàng)目例會(huì)15.參與處理項(xiàng)目目有關(guān)質(zhì)量、、進(jìn)度、成本本等問(wèn)題15.審批并報(bào)審項(xiàng)項(xiàng)目工程管理理周報(bào)、月報(bào)報(bào)萬(wàn)科工程質(zhì)量量管理的破解解之道保修階段：1.與物業(yè)、客服服合作，處理理入伙事宜2.參與鑒定質(zhì)量量責(zé)任3.督促承建商保保修4.參與項(xiàng)目后評(píng)評(píng)估，積累經(jīng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)萬(wàn)科工程質(zhì)量量管理的破解解之道■回顧之前的薄薄弱環(huán)節(jié)四：：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)對(duì)監(jiān)理單位缺乏乏有效的管理理手段■回顧之前的薄薄弱環(huán)節(jié)五：：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)對(duì)施工單位缺乏乏有效的管理理手段萬(wàn)科工程質(zhì)量量管理的破解解之道■房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)對(duì)監(jiān)理單位缺缺乏有效的管管理手段監(jiān)理單位未按按要求配置監(jiān)監(jiān)理人員或人人員質(zhì)量、數(shù)數(shù)量無(wú)法滿(mǎn)足足工程監(jiān)理需需要監(jiān)理工程師專(zhuān)專(zhuān)業(yè)能力不足足，對(duì)需要重重點(diǎn)控制的工工序工藝環(huán)節(jié)節(jié)檢驗(yàn)要求不不清晰監(jiān)理工程師責(zé)責(zé)任心不強(qiáng)，，質(zhì)量意識(shí)不不足萬(wàn)科工程質(zhì)量量管理的破解解之道■破解之道：制定《企業(yè)監(jiān)理工作作標(biāo)準(zhǔn)要求》實(shí)行監(jiān)理資格格認(rèn)證考試制制度按檢驗(yàn)批要求求提高甲方實(shí)實(shí)測(cè)抽檢比例例保留甲方主動(dòng)動(dòng)調(diào)控手段招標(biāo)文件、合合約文件提前前約定萬(wàn)科工程質(zhì)量量管理的破解解之道■事前控制一：：針對(duì)監(jiān)理人人員配備數(shù)量量無(wú)法滿(mǎn)足甲方工程程管理需要的的問(wèn)題提前約定監(jiān)理理檢驗(yàn)批標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)配配備監(jiān)理人員員根據(jù)工程不均均衡建設(shè)的特特點(diǎn)，實(shí)行監(jiān)監(jiān)理工程期間間分批次進(jìn)、、退場(chǎng)制度明確監(jiān)理檢驗(yàn)驗(yàn)方式及檢驗(yàn)驗(yàn)要求，對(duì)位位記錄管理充分利用社會(huì)會(huì)資源實(shí)現(xiàn)工工程質(zhì)量保障障項(xiàng)目監(jiān)理配置表項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)姓名年齡職務(wù)專(zhuān)業(yè)學(xué)歷職稱(chēng)執(zhí)業(yè)資質(zhì)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間退場(chǎng)時(shí)間1總監(jiān)●●●2副總監(jiān)●●●3專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人●●●4專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人●●●5專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人●●●6監(jiān)理工程師7監(jiān)理工程師8監(jiān)理工程師9資料員●●充分利用社會(huì)會(huì)資源實(shí)現(xiàn)工工程質(zhì)量保障障充分利用社會(huì)會(huì)資源實(shí)現(xiàn)工工程質(zhì)量保障障充分利用社會(huì)會(huì)資源實(shí)現(xiàn)工工程質(zhì)量保障障萬(wàn)科工程質(zhì)量量管理的破解解之道■房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)對(duì)監(jiān)理單位缺缺乏有效的管管理手段監(jiān)理單位未按按要求配置監(jiān)監(jiān)理人員或人人員質(zhì)量、數(shù)數(shù)量無(wú)法滿(mǎn)足足工程監(jiān)理需需要監(jiān)理工程師專(zhuān)專(zhuān)業(yè)能力不足足，對(duì)需要重重點(diǎn)控制的工工序工藝環(huán)節(jié)節(jié)檢驗(yàn)要求不不清晰監(jiān)理工程師責(zé)責(zé)任心不強(qiáng)，，質(zhì)量意識(shí)不不足萬(wàn)科工程質(zhì)量量管理的破解解之道■事前控制二：：針對(duì)監(jiān)理人人員專(zhuān)業(yè)能力力不足責(zé)任心不強(qiáng)，，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理不不認(rèn)真的問(wèn)題題：招標(biāo)前應(yīng)對(duì)總總監(jiān)、總監(jiān)代代表及土建專(zhuān)專(zhuān)業(yè)責(zé)任工程程師進(jìn)行考試試，甲方實(shí)行行資格認(rèn)定改變傳統(tǒng)監(jiān)理理招標(biāo)競(jìng)價(jià)模模式，由傳統(tǒng)統(tǒng)的統(tǒng)一報(bào)價(jià)價(jià)改為：成本本＋利潤(rùn)＋浮動(dòng)動(dòng)酬金浮動(dòng)酬金用于于甲方向現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)監(jiān)理人員發(fā)發(fā)放績(jī)效考核核獎(jiǎng)金萬(wàn)科工程質(zhì)量量管理的破解解之道■事中控制一：：加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理理體系的管理理，甲方重點(diǎn)工序抽抽檢比例不低低于30%：甲方參與約定定質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)點(diǎn)的檢驗(yàn)批驗(yàn)驗(yàn)收，驗(yàn)收比比例不低于監(jiān)監(jiān)理實(shí)測(cè)檢驗(yàn)驗(yàn)的30%定期組織工地地互查（月度度）和不定期期檢查（集團(tuán)團(tuán)或企業(yè)工程程管理的飛抽抽檢）萬(wàn)科工程質(zhì)量量管理的破解解之道■事中控制二：：保留甲方主主動(dòng)調(diào)控手段段：合約中約定甲甲方有權(quán)更換換不合格監(jiān)理理人員合約中約定當(dāng)當(dāng)監(jiān)理公司不不按甲方要求求配置到崗或或配置不合格格監(jiān)理人員時(shí)時(shí)，甲方有權(quán)權(quán)代聘監(jiān)理人人員，其費(fèi)用用為總監(jiān)代表表既定月薪＋30%甲方管理費(fèi)萬(wàn)科工程質(zhì)量量管理的破解解之道■房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)對(duì)施工單位缺缺乏有效的管管控手段：施工單位質(zhì)保保體系不健全全，技術(shù)人員員、質(zhì)檢人員員配置的數(shù)量量、質(zhì)量無(wú)法法滿(mǎn)足工程管管理需要施工單位不按按甲方要求進(jìn)進(jìn)行重點(diǎn)工藝藝、工序質(zhì)量量控制，工程程質(zhì)量完全依依靠甲方和監(jiān)監(jiān)理的檢驗(yàn)施工單位不按按甲方要求配配合分包工作作，不履行總總包職責(zé)萬(wàn)科工程質(zhì)量量管理的破解解之道■標(biāo)桿企業(yè)的破破解之道：招標(biāo)考察時(shí)重重點(diǎn)檢查其質(zhì)質(zhì)保體系的執(zhí)執(zhí)行情況實(shí)行技術(shù)負(fù)責(zé)責(zé)人、質(zhì)檢負(fù)負(fù)責(zé)人資格認(rèn)認(rèn)證考試明確甲方質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及管理理標(biāo)準(zhǔn)保留甲方主動(dòng)動(dòng)調(diào)控手段優(yōu)化招標(biāo)文件件及合約文件件萬(wàn)科工程質(zhì)量量管理的破解解之道◆對(duì)供應(yīng)商提出出明確的質(zhì)保保體系管理要要求，按要求進(jìn)行考考察、入圍評(píng)評(píng)定和評(píng)標(biāo)審審核◆按長(zhǎng)期合作的的標(biāo)準(zhǔn)選擇供供應(yīng)商，形成成供應(yīng)商升降級(jí)機(jī)機(jī)制，與優(yōu)秀秀供應(yīng)商進(jìn)行行戰(zhàn)略合作◆在招標(biāo)文件和和合約文件中中提前明確質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、管理要要求、技術(shù)措措施要求、配配合銷(xiāo)售要求等質(zhì)質(zhì)量、進(jìn)度、、成本控制的的要點(diǎn)。保證供應(yīng)應(yīng)商在同一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)下競(jìng)價(jià)萬(wàn)科工程質(zhì)量量管理的破解解之道◆招標(biāo)文件和合合約文件中，，不僅應(yīng)明確確對(duì)供應(yīng)商的目標(biāo)標(biāo)管理要求。。還應(yīng)明確對(duì)對(duì)其的過(guò)程評(píng)估和和考核要求，，實(shí)行獎(jiǎng)懲機(jī)機(jī)制◆提前約定獎(jiǎng)懲懲退出機(jī)制，，對(duì)退場(chǎng)條件件、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、工工程量確認(rèn)方方式、施工場(chǎng)場(chǎng)地移交要求、、后續(xù)工程發(fā)發(fā)生費(fèi)用認(rèn)定定、甲方管理費(fèi)收收取、后續(xù)工工程質(zhì)量責(zé)任任認(rèn)定等進(jìn)行明明確萬(wàn)科工程質(zhì)量量管理的破解解之道◆對(duì)甲方指定單單位、乙方供供貨安裝的項(xiàng)項(xiàng)目提前明確限制性性?xún)r(jià)格，綜合合考慮其采保保費(fèi)用◆在招標(biāo)文件和和合約文件中中提前明確總總包配合、管理的范圍、、內(nèi)容、職責(zé)及費(fèi)費(fèi)用，對(duì)不能提供有效的總總包配合或配合不不及時(shí)的，按獎(jiǎng)懲退出機(jī)機(jī)制進(jìn)行管理充分利用社會(huì)資源源實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量保保障施工項(xiàng)目經(jīng)理部配置表項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)姓名年齡職務(wù)專(zhuān)業(yè)學(xué)歷職稱(chēng)執(zhí)業(yè)資質(zhì)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間退場(chǎng)時(shí)間1每10萬(wàn)㎡1人項(xiàng)目經(jīng)理●●●●2每5萬(wàn)㎡1人項(xiàng)目副經(jīng)理（生產(chǎn)經(jīng)理）●●●3每10萬(wàn)㎡1人總工程師（技術(shù)負(fù)責(zé)人）●●●●●4每5萬(wàn)㎡1人質(zhì)檢負(fù)責(zé)人●●●5每2.5萬(wàn)㎡1人專(zhuān)職質(zhì)檢員(土建專(zhuān)業(yè))●6每5萬(wàn)㎡1人專(zhuān)職質(zhì)檢員(設(shè)備專(zhuān)業(yè))●充分利用社會(huì)資源源實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量保保障施工項(xiàng)目經(jīng)理部配置表項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)姓名年齡職務(wù)專(zhuān)業(yè)學(xué)歷職稱(chēng)執(zhí)業(yè)資質(zhì)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間退場(chǎng)時(shí)間7每5萬(wàn)㎡1人現(xiàn)場(chǎng)專(zhuān)業(yè)工程師(土建專(zhuān)業(yè))●●●8每10萬(wàn)㎡1人現(xiàn)場(chǎng)專(zhuān)業(yè)工程師（電氣專(zhuān)業(yè)）●●●9每10萬(wàn)㎡1人現(xiàn)場(chǎng)專(zhuān)業(yè)工程師(設(shè)備專(zhuān)業(yè))●●●10每10萬(wàn)㎡1人安全負(fù)責(zé)人●●●11每5萬(wàn)㎡1人專(zhuān)職安全員●●●充分利用社會(huì)資源源實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量保保障施工項(xiàng)目經(jīng)理部配置表項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)姓名年齡職務(wù)專(zhuān)業(yè)學(xué)歷職稱(chēng)執(zhí)業(yè)資質(zhì)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間退場(chǎng)時(shí)間12每5萬(wàn)㎡1人勞務(wù)兼職質(zhì)檢員13每5萬(wàn)㎡1人勞務(wù)兼職安全員14每10萬(wàn)㎡1人預(yù)算員●●●按本表初步測(cè)算,每10萬(wàn)㎡施工項(xiàng)目經(jīng)理部最高峰值人員配備為22人除進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)時(shí)間明確標(biāo)注的，項(xiàng)目工程部可根據(jù)實(shí)際需求考慮施工不均衡性靈活調(diào)整，但必須在招標(biāo)文件中予以明確大型商業(yè)項(xiàng)目、大型別墅項(xiàng)目需根據(jù)實(shí)際需要在此表基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整充分利用社會(huì)資源源實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量保保障施工項(xiàng)目經(jīng)理部人員到場(chǎng)及職責(zé)要求（示例）項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)控制要求獎(jiǎng)懲措施1乙方項(xiàng)目經(jīng)理須常駐工地現(xiàn)場(chǎng)，而且其全部時(shí)間須用于本工程的管理，不得兼任其他工作扣除人員資質(zhì)保證金，甲方有權(quán)更換項(xiàng)目經(jīng)理2甲方項(xiàng)目總經(jīng)理在與乙方溝通協(xié)調(diào)后，有權(quán)要求乙方調(diào)換乙方的任何人員（包括乙方項(xiàng)目經(jīng)理）未按限期調(diào)換扣除人員資質(zhì)保證金，被調(diào)換人員不得繼續(xù)于本工程供職3乙方項(xiàng)目正、副經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理部總工（技術(shù)負(fù)責(zé)人）、現(xiàn)場(chǎng)工程師、質(zhì)檢負(fù)責(zé)人不到崗位扣除人員資質(zhì)保證金，甲方有權(quán)代聘并收取相應(yīng)管理費(fèi)4乙方人員違反相關(guān)條款的24小時(shí)限期離場(chǎng)，扣除人員資質(zhì)保證金，并對(duì)替換人員提出要求充分利用社會(huì)資源源實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量保保障施工項(xiàng)目質(zhì)保體系管理要求項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)控制要求獎(jiǎng)懲措施1專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)方案先行報(bào)審要求按項(xiàng)支付違反約金2樣板引路要求按項(xiàng)支付違反約金3樣板工藝、技術(shù)質(zhì)量交底要求按項(xiàng)支付違反約金4當(dāng)月乙方施工的分部、分項(xiàng)工程一次驗(yàn)收合格率低于80%（含80%）按項(xiàng)支付違反約金5監(jiān)理、甲方在當(dāng)月的質(zhì)檢中發(fā)現(xiàn)乙方同一類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題重復(fù)出現(xiàn)三次以上（含三次）按項(xiàng)支付違反約金充分利用社會(huì)資源源實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量保保障施工項(xiàng)目質(zhì)保體系管理要求（示例）項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)控制要求獎(jiǎng)懲措施6乙方須有完善的交接檢驗(yàn)制度且簽認(rèn)手續(xù)齊全，每個(gè)分部、分項(xiàng)工程或甲方約定的重點(diǎn)工序施工前簽認(rèn)手續(xù)應(yīng)齊全按項(xiàng)支付違反約金7工程具備隱蔽條件或達(dá)到甲方約定的中間驗(yàn)收部位，乙方應(yīng)進(jìn)行自檢，并在隱蔽或中間驗(yàn)收前48小時(shí)以書(shū)面形式通知甲方和監(jiān)理驗(yàn)收。通知包括隱蔽和中間驗(yàn)收的內(nèi)容、驗(yàn)收時(shí)間和地點(diǎn)。乙方應(yīng)在驗(yàn)收前準(zhǔn)備驗(yàn)收記錄，并向甲方提交三檢記錄、施工交底記錄等資料引路要求按項(xiàng)支付違反約金充分利用社會(huì)資源源實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量保保障施工項(xiàng)目獎(jiǎng)懲退出機(jī)制（示例）項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)控制要求獎(jiǎng)懲措施1在施工中關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位、分項(xiàng)工程等出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。乙方未按甲方、監(jiān)理書(shū)面要求及時(shí)修復(fù)或乙方自身無(wú)法修復(fù)的甲方有權(quán)另行委托其他單位修復(fù)，其費(fèi)用、按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用為準(zhǔn)。該項(xiàng)費(fèi)用（另加20％的管理費(fèi)）從協(xié)議造價(jià)中扣除2乙方無(wú)正當(dāng)理由不能提供有效總承包配合或配合不及時(shí)，甲方、監(jiān)理書(shū)面通知后三日內(nèi)甲方有權(quán)代為執(zhí)行，并根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議造價(jià)清單》該項(xiàng)總包管理費(fèi)（另加20％的管理費(fèi)）從協(xié)議造價(jià)中扣除提前約定獎(jiǎng)懲退出出機(jī)制充分利用社會(huì)資源源實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量保保障施工項(xiàng)目獎(jiǎng)懲退出機(jī)制（示例）項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)控制要求獎(jiǎng)懲措施3乙方所有的材料和工藝都應(yīng)符合補(bǔ)充協(xié)議的規(guī)定及甲方的要求。按甲方項(xiàng)目總經(jīng)理的指令在現(xiàn)場(chǎng)或其它地方進(jìn)行檢驗(yàn)、測(cè)試，按甲方要求做施工樣板或提供樣品供甲方確認(rèn)乙方材料、工藝、工程若不能滿(mǎn)足甲方的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)要求乙方自費(fèi)拆除。乙方無(wú)權(quán)要求付款。乙方拒不履行時(shí)，甲方有權(quán)委托第三方實(shí)施，所發(fā)生的費(fèi)用（另加20％的管理費(fèi)）從本補(bǔ)充協(xié)議價(jià)款中扣除4乙供材料設(shè)備如超過(guò)總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)貨時(shí)間15天仍不能供貨到場(chǎng)，甲方有權(quán)將該種材料改為甲供該材料設(shè)備費(fèi)用按本補(bǔ)充協(xié)議價(jià)格或材料設(shè)備的實(shí)際采購(gòu)價(jià)格從協(xié)議價(jià)款中扣除，并向乙方收取該材料設(shè)備價(jià)款30%的違約金充分利用社會(huì)資源源實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量保保障施工項(xiàng)目獎(jiǎng)懲退出機(jī)制（示例）項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)控制要求獎(jiǎng)懲措施5如果乙方未能或者拒絕按甲方合理要求的時(shí)間和方式完成本協(xié)議約定的某部分工程或某項(xiàng)工作甲方可在向乙方發(fā)出書(shū)面通知七天以后從乙方手里收回這部分工程或工作。然后，甲方可自行承擔(dān)這部分工程或工作的實(shí)施，也可雇用其他單位進(jìn)行工作。由此，甲方按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用（另加20％的管理費(fèi)）以及所蒙受的任何損失從本補(bǔ)充協(xié)議價(jià)款中扣除6分包商未達(dá)到要求，建筑垃圾亂堆、亂放，作業(yè)面清理不到位，則乙方應(yīng)立即將作業(yè)面清理。所發(fā)生的人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)報(bào)甲方和監(jiān)理后從有關(guān)的分包工程款中扣除如果乙方拒絕及時(shí)進(jìn)行場(chǎng)地清理（不論該場(chǎng)地是否為乙方責(zé)任范圍還是分包責(zé)任范圍），甲方有權(quán)另外委托施工單位進(jìn)行清理，其費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用額度從乙方工程款中扣除，并要求乙方支付違約金充分利用社會(huì)資源源實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量保保障施工項(xiàng)目獎(jiǎng)懲退出機(jī)制（示例）項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)控制要求獎(jiǎng)懲措施7甲方根據(jù)協(xié)議約定從乙方手中收回或另行委托的工程或工作乙方應(yīng)在收到甲方、監(jiān)理書(shū)面通知后三日內(nèi)配合監(jiān)理完成工程量核定；七日內(nèi)配合甲方項(xiàng)目部完成價(jià)格認(rèn)定；十日內(nèi)完成場(chǎng)地清理及移交工作。超過(guò)期限或拒不配合的，其工程量及費(fèi)用以甲方招標(biāo)時(shí)明確，乙方回標(biāo)時(shí)響應(yīng)的造價(jià)咨詢(xún)公司和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理公司共同認(rèn)定為準(zhǔn)，無(wú)須再征得乙方同意8甲方根據(jù)協(xié)議約定從乙方手中收回或另行委托的工程或工作按本協(xié)議約定既不免除乙方根據(jù)本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，也不影響本補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定的甲方權(quán)利充分利用社會(huì)資源源實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量保保障■房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)專(zhuān)業(yè)業(yè)工程師缺乏明確確的技術(shù)支持：專(zhuān)業(yè)工程師實(shí)際管管理中不可能查閱閱大量規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)圖集，對(duì)細(xì)部做做法及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要要求不清晰專(zhuān)業(yè)工程師工程質(zhì)質(zhì)量檢查重點(diǎn)不明明確，對(duì)需要重點(diǎn)點(diǎn)防控的部位、工工藝質(zhì)量要求、管管理措施要求不明明確專(zhuān)業(yè)工程師質(zhì)量意意識(shí)、責(zé)任心缺乏乏考核標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)科工程質(zhì)量管理理的破解之道■回顧之前的薄弱環(huán)環(huán)節(jié)六：缺乏前置置技術(shù)管理要求，缺乏對(duì)監(jiān)監(jiān)理單位質(zhì)保體系系和施工企業(yè)質(zhì)保體系的管管理■標(biāo)桿企業(yè)的破解之之道：強(qiáng)調(diào)技術(shù)方案先行行強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)質(zhì)量管理理跟蹤強(qiáng)調(diào)施工樣板引路路合約招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化萬(wàn)科工程質(zhì)量管理理的破解之道■技術(shù)方案先行管理理的原則：總包方編制的專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)方案除應(yīng)按按企業(yè)《分項(xiàng)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》中的框架要求編制制。應(yīng)依據(jù)甲方約約定的檢驗(yàn)批要求求，對(duì)應(yīng)施工圖紙紙進(jìn)行施工班組作作業(yè)區(qū)域劃分。確確定作業(yè)班組自檢檢、互檢、專(zhuān)職質(zhì)質(zhì)檢管理要求和負(fù)負(fù)責(zé)人萬(wàn)科工程質(zhì)量管理理的破解之道■技術(shù)方案先行管理理的原則：監(jiān)理單位應(yīng)重點(diǎn)審審查總包方的專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)方案與企業(yè)業(yè)《分項(xiàng)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》的一致性，審查其其質(zhì)保體系有效性性，參與并審查依依據(jù)技術(shù)方案內(nèi)容容進(jìn)行的施工班組組質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交底、、施工工藝交底、、成品保護(hù)交底并并根據(jù)專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)方方案制定對(duì)應(yīng)的監(jiān)監(jiān)理專(zhuān)項(xiàng)細(xì)則，明明確監(jiān)理檢驗(yàn)的對(duì)對(duì)應(yīng)責(zé)任人萬(wàn)科工程質(zhì)量管理理的破解之道技術(shù)方案要求技術(shù)方案報(bào)備技術(shù)方案審批甲方抽檢監(jiān)理驗(yàn)收專(zhuān)檢驗(yàn)收班組自檢質(zhì)檢過(guò)程檢查監(jiān)理旁站批準(zhǔn)全面施工實(shí)體樣板驗(yàn)收實(shí)體樣板施工樣板工藝交底樣板工藝審批樣板驗(yàn)收樣板驗(yàn)收樣板驗(yàn)收技術(shù)交底萬(wàn)科工程質(zhì)量管理理的破解之道■施工樣板引路管理理的原則：對(duì)關(guān)鍵工序施工樣樣板、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)施施工樣板、交摟標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房、材料樣板板等應(yīng)采取類(lèi)似傳傳統(tǒng)制造業(yè)的樣品品制造質(zhì)量控制措措施，在施工過(guò)程程中必須堅(jiān)持樣板板引路施工樣板是設(shè)計(jì)圖圖紙全面、細(xì)致的的檢查過(guò)程。通過(guò)過(guò)施工樣板可以多多專(zhuān)業(yè)穿插的進(jìn)一一步檢查設(shè)計(jì)問(wèn)題題。施工樣板可在在實(shí)體內(nèi)進(jìn)行，由由于時(shí)間組織等問(wèn)問(wèn)題也可通過(guò)大比比例模型實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科工程質(zhì)量管理理的破解之道■施工樣板引路管理理的原則：施工樣板管理要求求必須在招標(biāo)文件件中提前約定，對(duì)對(duì)需要實(shí)施樣板的的材料、關(guān)鍵部位位、關(guān)鍵工序應(yīng)明明確其相應(yīng)樣板管管理要求。避免施施工單位增加費(fèi)用用造成后期質(zhì)量管管理成本增加經(jīng)確認(rèn)的施工樣板板是甲方向施工單單位進(jìn)行的實(shí)物交交底標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)科工程質(zhì)量管理理的破解之道■施工樣板引路管理理的原則：為避免為樣板而樣樣板，在全面開(kāi)展展施工前期，應(yīng)注注意樣板漸進(jìn)推廣廣的質(zhì)量控制，避避免因作業(yè)班組水水平差異問(wèn)題造成成不必要的損失成成本所有分部、分項(xiàng)工工程在大面積施工工前，均應(yīng)做小范范圍樣板，對(duì)于重重點(diǎn)部位、重點(diǎn)工工序，同樣可以實(shí)實(shí)行樣板管理萬(wàn)科工程質(zhì)量管理理的破解之道■回顧之前的薄弱環(huán)環(huán)節(jié)七：對(duì)關(guān)鍵工工序，關(guān)鍵部位（細(xì)節(jié)））缺乏質(zhì)量管理理手段。質(zhì)量檢驗(yàn)管理要求和和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不清晰■標(biāo)桿企業(yè)的破解解之道：制定企業(yè)《工序檢驗(yàn)要求》明確工程質(zhì)量三三級(jí)質(zhì)保體系的的管理要求設(shè)定關(guān)鍵的質(zhì)量量控制點(diǎn)、停止止點(diǎn)，實(shí)行過(guò)程程管理萬(wàn)科工程質(zhì)量管管理的破解之道道■過(guò)程質(zhì)量控制點(diǎn)點(diǎn)設(shè)定的原則：：對(duì)于業(yè)主投訴較較多的質(zhì)量問(wèn)題題，影響業(yè)主使使用功能的質(zhì)量量問(wèn)題，容易出出現(xiàn)質(zhì)量缺陷的的質(zhì)量問(wèn)題、總總分包分工作業(yè)業(yè)界面較為復(fù)雜雜的質(zhì)量問(wèn)題等等，應(yīng)設(shè)置必要要的工序質(zhì)量控控制點(diǎn)和解決措措施。加強(qiáng)預(yù)防防和過(guò)程控制對(duì)于國(guó)家規(guī)定的的工序檢驗(yàn)批驗(yàn)驗(yàn)收不足或不完完善部分進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)充和強(qiáng)化萬(wàn)科工程質(zhì)量管管理的破解之道道■過(guò)程質(zhì)量控制點(diǎn)點(diǎn)管理的原則：：對(duì)設(shè)置的質(zhì)量控控制點(diǎn)、停止點(diǎn)點(diǎn)，應(yīng)由監(jiān)理組組織專(zhuān)項(xiàng)檢查驗(yàn)驗(yàn)收，甲方工程程部應(yīng)以每檢驗(yàn)驗(yàn)批不低于30%的比例參與驗(yàn)收收不同施工單位之之間有工序交接接時(shí)，前一工序序完工后經(jīng)監(jiān)理理工程師及緊后后工序的承建商商檢查確認(rèn)滿(mǎn)足足施工要求后移移交，并填寫(xiě)《場(chǎng)地/工序移交記錄》萬(wàn)科工程質(zhì)量管管理的破解之道道■過(guò)程質(zhì)量控制點(diǎn)點(diǎn)管理的原則：：承建商完成施工工的工序，承建建商內(nèi)部必須進(jìn)進(jìn)行內(nèi)部交接檢檢查，合格后報(bào)報(bào)監(jiān)理工程師驗(yàn)驗(yàn)收檢查，監(jiān)理理工程師驗(yàn)收合合格后，填寫(xiě)《工序驗(yàn)收檢查表表》后，方可同意承承建商進(jìn)行后續(xù)續(xù)工序的施工規(guī)范監(jiān)理檢驗(yàn)行行為，實(shí)行動(dòng)態(tài)態(tài)控制和定期考考核萬(wàn)科工程質(zhì)量管管理的破解之道道■簡(jiǎn)單示例：萬(wàn)科工程質(zhì)量管管理的破解之道道■回顧之前的薄弱弱環(huán)節(jié)八：過(guò)于依賴(lài)分戶(hù)驗(yàn)驗(yàn)收或分戶(hù)驗(yàn)收流流于形式。業(yè)主主投訴與工程質(zhì)量考核脫節(jié)，，對(duì)外部資源缺乏有效的管理要求和獎(jiǎng)懲措措施萬(wàn)科工程質(zhì)量管管理的破解之道道■標(biāo)桿企業(yè)的破解解之道：分戶(hù)驗(yàn)收結(jié)果、、業(yè)主投訴結(jié)果果與施工企業(yè)和和監(jiān)理企業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)掛鉤，實(shí)行獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲對(duì)等的管理理通過(guò)業(yè)主預(yù)驗(yàn)收收降低交付期的的業(yè)主投訴，提提高業(yè)主滿(mǎn)意度度和品牌認(rèn)知度度萬(wàn)科工程質(zhì)量管管理的破解之道道■回顧之前的薄弱弱環(huán)節(jié)九：維修不及時(shí)、維維修質(zhì)量不到位易易引發(fā)業(yè)主投訴升升級(jí)■標(biāo)桿企業(yè)的破解解之道：提前明確施工單單位入住配合和和維修義務(wù)保修期內(nèi)保留現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急維修隊(duì)隊(duì)伍萬(wàn)科工程質(zhì)量管管理的破解之道道■對(duì)承包商維修管管理的基本要求求：承建商在保修期期限內(nèi)應(yīng)明確維維修負(fù)責(zé)人及聯(lián)聯(lián)系方式，提供供現(xiàn)場(chǎng)駐場(chǎng)維修修人員，維修人人員應(yīng)按甲方要要求上下班報(bào)到到并打卡明確緊急維修、、一般維修管理理流程，維修期期限要求，對(duì)不不履行維修義務(wù)務(wù)或維修質(zhì)量未未達(dá)要求的（同同一位置一次性性維修解決）管管理進(jìn)行約定萬(wàn)科工程質(zhì)量管管理的破解之道道部位質(zhì)量缺陷維修時(shí)限地基和主體結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)使用安全需根據(jù)專(zhuān)項(xiàng)維修方案確定設(shè)計(jì)缺陷改造按具體項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)確定工期屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間房間和外墻面的防滲漏滲漏天晴7日內(nèi)埋地管道滲漏7日內(nèi)內(nèi)外墻面裂縫內(nèi)墻砌體裂縫7日內(nèi)，其他裂縫3天。外墻砌體裂縫5日內(nèi)，其他裂縫3天。門(mén)窗、雨棚、鏡子更換玻璃、鏡子15-30日內(nèi)戶(hù)內(nèi)外門(mén)扇更換門(mén)扇7日內(nèi)臺(tái)面、地面、窗臺(tái)板、裝飾墻面更換石材15日內(nèi)廚衛(wèi)間甲供材料部件更換部品/部件7日內(nèi)萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道■房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃劃管理常見(jiàn)的問(wèn)問(wèn)題：計(jì)劃管理體系不不完善案例：經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)計(jì)劃與業(yè)務(wù)實(shí)實(shí)施計(jì)劃脫節(jié)，，未分解業(yè)務(wù)實(shí)施計(jì)劃缺缺乏統(tǒng)一管理案例：業(yè)務(wù)實(shí)施施計(jì)劃不完善，，存在疏漏或協(xié)協(xié)同矛盾業(yè)務(wù)實(shí)施計(jì)劃缺缺乏過(guò)程管理案例：業(yè)務(wù)實(shí)施施計(jì)劃過(guò)程缺乏乏跟蹤、評(píng)估及及考核房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃劃管理的概述■計(jì)劃管理的定義義和概念：計(jì)劃管理是企業(yè)業(yè)組織管理中的的一項(xiàng)重要職能能。它是通過(guò)對(duì)對(duì)企業(yè)未來(lái)行動(dòng)或活動(dòng)的安排，以及對(duì)未來(lái)資資源的供給與使使用的籌劃，指導(dǎo)企業(yè)循序序漸進(jìn)地實(shí)現(xiàn)企企業(yè)既定發(fā)展目目標(biāo)萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道■房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃劃管理的基本流流程：計(jì)劃、執(zhí)行、評(píng)評(píng)估、改進(jìn)萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道■房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃劃管理的方法：：計(jì)劃管理方法的的基本定位運(yùn)用目標(biāo)管理、、責(zé)任管理與過(guò)過(guò)程管理的方法法，對(duì)公司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)進(jìn)行全面規(guī)劃、、跟蹤和調(diào)整萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道■目標(biāo)管理分析并形成公司司戰(zhàn)略與項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)層層分解至相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)■責(zé)任管理相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)制制定各自保障目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的作業(yè)業(yè)計(jì)劃匯總評(píng)價(jià)各部門(mén)門(mén)作業(yè)計(jì)劃的合合理性，評(píng)價(jià)不不同業(yè)務(wù)計(jì)劃之之間的協(xié)同性和和保障性，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程程制定總體協(xié)同同的《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)書(shū)書(shū)》（或稱(chēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)大綱）萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道■過(guò)程管理跟蹤公司戰(zhàn)略與與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展展目標(biāo)的執(zhí)行情情況評(píng)估各部門(mén)作業(yè)業(yè)計(jì)劃執(zhí)行情況況及合理性調(diào)整目標(biāo)計(jì)劃對(duì)各部門(mén)的作業(yè)業(yè)計(jì)劃做出協(xié)同同的調(diào)整■系統(tǒng)管理■持續(xù)改進(jìn)萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道■房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃劃管理應(yīng)當(dāng)解決決的問(wèn)題：公司的生存與發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)規(guī)劃問(wèn)題當(dāng)年度公司層面面的經(jīng)營(yíng)與管理理安排問(wèn)題項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)工作計(jì)劃問(wèn)題題圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)作業(yè)業(yè)計(jì)劃問(wèn)題公司、項(xiàng)目和專(zhuān)專(zhuān)業(yè)計(jì)劃的協(xié)同同，以及各時(shí)間間段工作任務(wù)的的溝通落實(shí)問(wèn)題題房地產(chǎn)企業(yè)三級(jí)級(jí)計(jì)劃管理體系系的框架月度工作計(jì)劃任任務(wù)書(shū)企業(yè)三年或五年年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作指導(dǎo)書(shū)人力資源工作指導(dǎo)書(shū)總經(jīng)理辦公室年年度工作目標(biāo)及及計(jì)劃財(cái)務(wù)管理部年度度工作目標(biāo)及計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目售后服務(wù)計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目竣工驗(yàn)收計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目配合銷(xiāo)售計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目分包、材料料計(jì)劃項(xiàng)目施工報(bào)建計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃人力資源部年度度工作目標(biāo)及計(jì)計(jì)劃其它專(zhuān)業(yè)部門(mén)年年度職能工作目目標(biāo)及計(jì)劃土地儲(chǔ)備工作指導(dǎo)書(shū)二級(jí)計(jì)劃：以管管理為主線(xiàn)三級(jí)計(jì)劃：專(zhuān)業(yè)業(yè)部門(mén)圍繞項(xiàng)目目的作業(yè)計(jì)劃分解分解分解分解分解財(cái)務(wù)（利潤(rùn)/資金/銷(xiāo)售）工作指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)一級(jí)計(jì)劃：以企企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為為主線(xiàn)■項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)書(shū)書(shū)—專(zhuān)業(yè)計(jì)劃編制要要求：萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道■企業(yè)三級(jí)計(jì)劃的的執(zhí)行與檢查：：萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道■企業(yè)三年經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃框架（一級(jí)級(jí)計(jì)劃）：⑴、公司內(nèi)外環(huán)環(huán)境分析⑵、公司的戰(zhàn)略略目標(biāo)⑶、公司的經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)⑷、公司經(jīng)營(yíng)控控制性計(jì)劃萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道■企業(yè)三年經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃—外部環(huán)境分析：：深圳及珠江三角角洲房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況及趨勢(shì)一、國(guó)家及當(dāng)?shù)氐貐^(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境1、國(guó)家及區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)A、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)勢(shì)B、珠三角房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Τ鞘惺蟹治龊蜕钲诔浅鞘卸ㄎ?、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道A、深圳市城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃B、深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)供需總量及趨趨勢(shì)分析C、深圳市人口現(xiàn)現(xiàn)狀及購(gòu)房客戶(hù)戶(hù)趨勢(shì)分析3、國(guó)家及當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)政策策A、土地供應(yīng)政策策B、稅收政策和金金融政策4、客戶(hù)需求的變變化與趨勢(shì)分析析房地產(chǎn)企業(yè)三級(jí)級(jí)計(jì)劃管理體系系的框架二、當(dāng)前及潛在在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)展展戰(zhàn)略：1、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手土地儲(chǔ)備情況況及發(fā)展戰(zhàn)略萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道2、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的發(fā)展戰(zhàn)略：：A、合生創(chuàng)展B、中國(guó)海外C、和記黃埔D、金地地產(chǎn)E、……以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲拓展區(qū)域以北京為中心的環(huán)渤海地區(qū)以深圳、廣州為中心的珠江三角洲拓展區(qū)域萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道■企業(yè)三年經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃—內(nèi)部資源與環(huán)境境分析：一、企業(yè)經(jīng)營(yíng)能能力與項(xiàng)目資源源現(xiàn)狀二、企業(yè)人力資資源現(xiàn)狀三、企業(yè)資金狀狀況四、企業(yè)管理狀狀況一、企業(yè)經(jīng)營(yíng)能能力與項(xiàng)目資源源現(xiàn)狀萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道二、企業(yè)人力資資源現(xiàn)狀：萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道三、企業(yè)資金狀狀況：萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道■企業(yè)三年經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃—公司的戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)：㈠、強(qiáng)化土地儲(chǔ)備備能力，實(shí)現(xiàn)績(jī)績(jī)效再增長(zhǎng)㈡、實(shí)施以品牌和和客戶(hù)為中心的的發(fā)展策略㈢、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理理機(jī)制與模式㈣、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)全過(guò)過(guò)程的管理、技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)設(shè)㈤、實(shí)施人才開(kāi)發(fā)發(fā)與培養(yǎng)策略萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道■企業(yè)三年經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃—公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：：一、績(jī)效目標(biāo)：：萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道二、客戶(hù)滿(mǎn)意度度目標(biāo)：萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道三、經(jīng)營(yíng)管理目目標(biāo)：萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道四、人才發(fā)展目目標(biāo)：萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道■企業(yè)三年經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃—公司經(jīng)營(yíng)控制性性計(jì)劃：㈠、利潤(rùn)控制性計(jì)劃㈡、銷(xiāo)售控制性計(jì)劃㈢、資金控制性計(jì)劃㈣、土地儲(chǔ)備控制性計(jì)劃㈤、人力資源控制性計(jì)劃㈥、各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)控制性計(jì)劃㈠、利潤(rùn)控制性計(jì)劃萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道㈡、銷(xiāo)售控制性計(jì)劃萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道㈡、銷(xiāo)售控制性計(jì)劃萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道㈢、資金控制性計(jì)劃萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道㈣、土地儲(chǔ)備控制性計(jì)劃萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道㈤、人力資源控制性計(jì)劃萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道㈥、各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)控制性計(jì)劃萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道萬(wàn)科工程進(jìn)度管管理的破解之道道■企業(yè)開(kāi)發(fā)任務(wù)務(wù)書(shū)（項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)計(jì)劃）的的框架：■編制說(shuō)明■項(xiàng)目章程■總體經(jīng)營(yíng)要求■資金■質(zhì)量■項(xiàng)目組織架構(gòu)■工作職責(zé)分解■成本控制要求■項(xiàng)目開(kāi)發(fā)里程碑■項(xiàng)目未決事項(xiàng)■專(zhuān)業(yè)計(jì)劃編制時(shí)間■項(xiàng)目任務(wù)書(shū)—編制說(shuō)明：萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道■項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)務(wù)書(shū)—項(xiàng)目章程：萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道■項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)務(wù)書(shū)—項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理理要求：萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道■項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)務(wù)書(shū)—資金：萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道■項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)務(wù)書(shū)—組織架構(gòu)：萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道■項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)務(wù)書(shū)—工作職責(zé)分解解：萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道■項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)務(wù)書(shū)—成本控制：萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道■項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)務(wù)書(shū)—項(xiàng)目開(kāi)發(fā)里程程碑：萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道■項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)務(wù)書(shū)—項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制制：萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道■項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)務(wù)書(shū)—專(zhuān)業(yè)計(jì)劃編制制時(shí)間表：萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道■項(xiàng)目工程計(jì)劃劃分級(jí)編制的的要求：1、項(xiàng)目工程目目標(biāo)計(jì)劃：2、項(xiàng)目工程總總控計(jì)劃：3、項(xiàng)目施工進(jìn)進(jìn)度控制計(jì)劃劃：4、項(xiàng)目工程保保障計(jì)劃：5、項(xiàng)目工程專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃：萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道■項(xiàng)目工程目標(biāo)標(biāo)計(jì)劃：編制目的：確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)周期，核定定項(xiàng)目資金需需求和開(kāi)發(fā)周周期成本、控控制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)編制時(shí)間：對(duì)企業(yè)意向土土地或意向項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行投資資分析或項(xiàng)目目可研階段萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道■項(xiàng)目工程目標(biāo)標(biāo)計(jì)劃：編制依據(jù)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)、設(shè)計(jì)計(jì)部門(mén)提供的的規(guī)劃設(shè)計(jì)草草案（明確產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型、層層數(shù)、結(jié)構(gòu)形形式、市政配配套要求）和和設(shè)計(jì)目標(biāo)計(jì)計(jì)劃編制責(zé)任部門(mén)門(mén)：企業(yè)工程管理理部（項(xiàng)目工工程部此時(shí)還還未成立）萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道工程保障深度度：概念設(shè)計(jì)計(jì)方案完成、、規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案完成、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案報(bào)批完成、、擴(kuò)初設(shè)計(jì)方方案完成、施施工圖設(shè)計(jì)完完成、施工圖圖設(shè)計(jì)強(qiáng)審?fù)晖瓿删幹粕疃纫笄螅☉?yīng)包括的的基本內(nèi)容））：工程深度：項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)工、結(jié)結(jié)構(gòu)±0.00、達(dá)到預(yù)售許許可條件、結(jié)結(jié)構(gòu)封頂、外外檐落架、道道路市政景觀(guān)觀(guān)工程、分戶(hù)戶(hù)驗(yàn)收、取得得項(xiàng)目竣工備備案、項(xiàng)目交交付項(xiàng)目保障深度度：獲取土地地或項(xiàng)目、取取得土地證、、項(xiàng)目市場(chǎng)定定位完成、項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品定位位完成、取得得規(guī)劃證可證證、確定總承承包單位、開(kāi)開(kāi)工手續(xù)和質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督登記記等萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道■項(xiàng)目工程目標(biāo)標(biāo)計(jì)劃編制容容易忽視的環(huán)環(huán)節(jié)：項(xiàng)目工程目標(biāo)標(biāo)計(jì)劃應(yīng)考慮慮春節(jié)、雨季季、冬施、兩兩收及群體工工程帶來(lái)的影影響，規(guī)避項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道■項(xiàng)目工程總控控計(jì)劃：編制目的：確定項(xiàng)目工程程實(shí)施方案和和實(shí)施計(jì)劃，，組織協(xié)同各各業(yè)務(wù)部門(mén)保保障工程總控控計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)編制時(shí)間：擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案案評(píng)審?fù)瓿苫蚧騿误w方案報(bào)報(bào)建完成萬(wàn)科工程進(jìn)度度管理的破解解之道■項(xiàng)目工程總控控計(jì)劃：編制依據(jù)：設(shè)計(jì)部門(mén)提供供的擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)方案或單體體報(bào)建方案、、銷(xiāo)售部門(mén)提提供的銷(xiāo)售分分期方案和銷(xiāo)銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)計(jì)劃劃、成本采購(gòu)購(gòu)部門(mén)提供的的成本控制及及招標(biāo)采購(gòu)要要求編制責(zé)任部部門(mén)：已確定的項(xiàng)項(xiàng)目工程部部經(jīng)理或企企業(yè)工程管管理部（項(xiàng)項(xiàng)目工程部部此時(shí)還未未成立）、、相關(guān)配合合保障業(yè)務(wù)務(wù)部門(mén)萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道編制深度要要求（應(yīng)包包括的基本本內(nèi)容）：：工程深度：：在項(xiàng)目工工程目標(biāo)計(jì)計(jì)劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)上1、劃分施工工流向、劃劃分施工段段和施工層層2、分解施工工過(guò)程、確確定施工工工序順序3、估算工程程量、確定定各項(xiàng)工序序所需時(shí)間間4、確定各項(xiàng)項(xiàng)工序的關(guān)關(guān)鍵關(guān)系，，進(jìn)行工序序優(yōu)化5、分析關(guān)鍵鍵線(xiàn)路、關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)6、分析甲分分包、甲供供貨進(jìn)場(chǎng)作作業(yè)要求及及工期萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道編制深度要要求（應(yīng)包包括的基本本內(nèi)容）：：項(xiàng)目工程保保障計(jì)劃：：依據(jù)項(xiàng)目目工程總控控計(jì)劃的輸輸出條件1、圖紙進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)計(jì)劃（強(qiáng)強(qiáng)審后、二二次設(shè)計(jì)等等）2、項(xiàng)目報(bào)批批報(bào)建計(jì)劃劃3、總分包、、監(jiān)理進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)計(jì)劃4、甲供物資資進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃劃5、設(shè)計(jì)封樣樣確認(rèn)計(jì)劃劃6、成本限價(jià)價(jià)計(jì)劃7、招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)計(jì)劃萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道項(xiàng)目工程保保障計(jì)劃：：依據(jù)項(xiàng)目目工程總控控計(jì)劃的輸輸出條件8、售樓處建建設(shè)計(jì)劃9、精裝樣板板間、銷(xiāo)售售展示區(qū)建建設(shè)計(jì)劃10、市政景觀(guān)觀(guān)進(jìn)場(chǎng)建設(shè)設(shè)計(jì)劃11、市政能源源開(kāi)通計(jì)劃劃12、竣工驗(yàn)收收計(jì)劃萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道項(xiàng)目工程總總控計(jì)劃的的審核：項(xiàng)目工程總總控計(jì)劃（（初稿）：：工程管理部部經(jīng)理審核核、主管工工程副總審審批同意初初稿項(xiàng)目工程保保障計(jì)劃：：相關(guān)業(yè)務(wù)部部門(mén)經(jīng)理審審核項(xiàng)目工程總總控計(jì)劃綜綜合評(píng)審：：主管工程副副總組織召召開(kāi)總控計(jì)計(jì)劃和保障障計(jì)劃的綜綜合評(píng)審，，相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)部門(mén)經(jīng)理理參與。確確認(rèn)后報(bào)公公司總經(jīng)理理審批萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道■項(xiàng)目工程保保障計(jì)劃編編制的誤區(qū)區(qū)：項(xiàng)目工程保保障計(jì)劃需需要的是各各相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)部門(mén)的業(yè)業(yè)務(wù)作業(yè)計(jì)計(jì)劃，而不不是目標(biāo)成成果計(jì)劃門(mén)窗招標(biāo)采采購(gòu)計(jì)劃示示例：門(mén)窗成本限限價(jià)確認(rèn)、、門(mén)窗型材材招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)?fù)瓿伞㈤T(mén)窗二次設(shè)設(shè)計(jì)完成、、門(mén)窗五金配配件設(shè)計(jì)封封樣確認(rèn)、、考察入圍圍單位、確確定投標(biāo)入入圍單位、、門(mén)窗招標(biāo)標(biāo)文件編制制、門(mén)窗招招標(biāo)文件確確認(rèn)、發(fā)標(biāo)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)標(biāo)答疑、回回標(biāo)、技術(shù)術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)標(biāo)評(píng)審、、定標(biāo)。門(mén)門(mén)窗型材發(fā)發(fā)貨、門(mén)窗窗生產(chǎn)加工工、門(mén)窗到到場(chǎng)（分批批次進(jìn)場(chǎng)方方案）萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道■項(xiàng)目工程保保障計(jì)劃編編制的誤區(qū)區(qū)：項(xiàng)目工程保保障計(jì)劃應(yīng)應(yīng)考慮內(nèi)部部評(píng)審周期期、合約簽簽訂及審批批周期、施施工準(zhǔn)備周周期、總分分包現(xiàn)場(chǎng)工工序交接周周期等項(xiàng)目工程保保障計(jì)劃應(yīng)應(yīng)考慮政府府、行業(yè)管管理部門(mén)審審批存在著著一定的不不確定性萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道■項(xiàng)目施工進(jìn)進(jìn)度控制計(jì)計(jì)劃：編制目的：：指導(dǎo)施工單單位施工，，約定關(guān)鍵鍵工序、關(guān)關(guān)鍵線(xiàn)路、、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)控制要求求編制時(shí)間：：施工圖出圖圖后（可不不必完成施施工圖強(qiáng)審審）萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道■項(xiàng)目施工進(jìn)進(jìn)度控制計(jì)計(jì)劃：編制依據(jù)：：施工圖及項(xiàng)項(xiàng)目工程總總控計(jì)劃編制責(zé)任部部門(mén)：項(xiàng)目工程部部萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道編制深度要要求（應(yīng)包包括的基本本內(nèi)容）：：深度：在項(xiàng)項(xiàng)目工程總總控計(jì)劃的的基礎(chǔ)上核核定修正并并增加1、按層、按按工序、按按工種確定定施工順序序2、分析總包包單位不同同階段基礎(chǔ)礎(chǔ)人（工種種）、機(jī)、、料需求3、明確技術(shù)術(shù)方案先行行、工程樣樣板、總分分包工序交交接、隱蔽工序驗(yàn)驗(yàn)收等企業(yè)業(yè)工程管理理要求萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道■項(xiàng)目施工進(jìn)進(jìn)度控制計(jì)計(jì)劃需要關(guān)關(guān)注的環(huán)節(jié)節(jié)：合理的施工工技術(shù)間歇歇必須予以以考慮：◆樁基：成樁樁后28天達(dá)到齡期期，開(kāi)始試試樁◆砼：混凝土土澆搗后強(qiáng)強(qiáng)度達(dá)到1.2N/㎜2后才能上人人◆加氣塊砌筑筑：砌筑前前1天應(yīng)澆水濕濕潤(rùn)，1天內(nèi)砌筑高度不得超超過(guò)1.5米，2天砌完，7天后頂磚，，15天后（含頂磚磚的時(shí)間））才能開(kāi)始始粉刷萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道◆防水：表干干時(shí)間（聚聚氨酯8h、JS防水涂料4h）和實(shí)干時(shí)間（（聚氨酯24h、JS防水涂料8h）◆地坪：養(yǎng)護(hù)護(hù)7天后方可上上人◆分層粉刷：：分層粉刷刷，每層間間隔5天◆內(nèi)墻剔槽填填塞：內(nèi)墻墻剔槽填塞塞加釘抗裂裂鋼絲網(wǎng)后后，5天后方可分分層粉刷萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道■項(xiàng)目施工進(jìn)進(jìn)度控制計(jì)計(jì)劃需要關(guān)關(guān)注的環(huán)節(jié)節(jié)：對(duì)有齡期、、陳化期要要求的乙供供材料應(yīng)約約定進(jìn)場(chǎng)：：◆輕質(zhì)砌塊：：輕質(zhì)砌塊塊多為水泥泥膠凝增強(qiáng)強(qiáng)的塊材，，以28天強(qiáng)度為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)強(qiáng)強(qiáng)度。齡期期達(dá)到28天之前，含含水量過(guò)高，，自身收縮縮較快，28天后收縮趨趨緩◆EPS保溫板：EPS保溫板在自自然環(huán)境中中的自身收收縮變形時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)60天。在自然然環(huán)境條件件下42天或60℃蒸汽養(yǎng)護(hù)條條件下5d的自身收縮縮變形可以以完成99%以上。因此要要求EPS保溫板在自自然環(huán)境條條件下42天或60℃蒸汽養(yǎng)護(hù)條條件下5天后再上墻墻萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道■項(xiàng)目工程計(jì)計(jì)劃管理的的要點(diǎn)：編制工程總總控計(jì)劃編制施工進(jìn)度控制計(jì)劃進(jìn)度控制審核供方計(jì)劃監(jiān)督進(jìn)度執(zhí)行情況供方進(jìn)度整改工期獎(jiǎng)罰編制工程采購(gòu)計(jì)劃編制報(bào)批報(bào)建計(jì)劃■關(guān)鍵線(xiàn)路的的控制是施施工進(jìn)度管管理的重點(diǎn)點(diǎn)：規(guī)劃成果↓單體報(bào)建←消防審查報(bào)建工程規(guī)劃許可證↓↓施工圖審查→↓開(kāi)工證及質(zhì)量監(jiān)督登記樁基施工勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理樁基、總包合同備案安全、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)←基礎(chǔ)施工→銷(xiāo)售許可證↓↓萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道↓主體結(jié)構(gòu)施工↓砌筑工程銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)←門(mén)窗安裝↓外檐裝飾↓外架拆除↓室內(nèi)機(jī)電安裝↓防水施工室外配套施施工↓內(nèi)檐裝飾竣工驗(yàn)收↓←園林景觀(guān)綠化↓竣工備案萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道施工進(jìn)度控制計(jì)劃每月施工計(jì)劃每周施工計(jì)劃組織施工監(jiān)理公司審核合理性、可行性甲方工程部審核并簽批日常進(jìn)度監(jiān)督檢查工程例會(huì)或進(jìn)度計(jì)劃協(xié)調(diào)會(huì)監(jiān)督檢查監(jiān)督協(xié)調(diào)檢查提出整改措施經(jīng)批準(zhǔn)后執(zhí)行萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道■萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)工工期模板：：一、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)成本本管理概述述二、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)成本本管理的組組織模式三、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)各階階段成本管管理控制要要點(diǎn)萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道房地產(chǎn)項(xiàng)目目的工程成成本管理萬(wàn)科工程進(jìn)進(jìn)度管理的的破解之道道■成本的定義義：成本是企業(yè)業(yè)在產(chǎn)品生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)過(guò)程中，為為取得收入入而發(fā)生的的需要補(bǔ)償償和可以控控制的各種種耗費(fèi)成本是生產(chǎn)產(chǎn)過(guò)程中所所有發(fā)生的的各種耗費(fèi)費(fèi)之和成本是經(jīng)營(yíng)營(yíng)過(guò)程中所所有經(jīng)濟(jì)利利益流出的的迭加■成本的意義義：成本是反映映企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理質(zhì)量的綜綜合指標(biāo)企業(yè)成本是是反映和監(jiān)監(jiān)督勞動(dòng)耗耗費(fèi)的工具具企業(yè)成本是是補(bǔ)償生產(chǎn)產(chǎn)耗費(fèi)的尺尺度企業(yè)成本是是制定價(jià)格格的基礎(chǔ)企業(yè)成本是是計(jì)算盈虧虧，進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策的的重要依據(jù)據(jù)萬(wàn)科工程成成本管理的的破解之道道■房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本管理理的重要性性：現(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略：：產(chǎn)品差異化化策略產(chǎn)品品質(zhì)策策略成本競(jìng)爭(zhēng)策策略重點(diǎn)集中策策略……萬(wàn)科工程成成本管理的的破解之道道■房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本管理理的重要性性：成本管理的的目的不僅僅在于降低低成本，更更重要的是是為了建立立和保持企企業(yè)的長(zhǎng)期期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)必須探求求提高（或或不損壞））其競(jìng)爭(zhēng)地地位的成本本降低途徑徑萬(wàn)科工程成成本管理的的破解之道道■房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本管理理的宗旨：：以經(jīng)濟(jì)合理性性最大化的成成本提升產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，并形形成行業(yè)內(nèi)內(nèi)的成本競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科工程成成本管理的的破解之道道■房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本項(xiàng)目目的設(shè)置：：土地成本開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工工程費(fèi)主體安裝工工程費(fèi)園區(qū)管網(wǎng)工工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)樓面地價(jià)主體造價(jià)園區(qū)造價(jià)含：資金成成本萬(wàn)科工程成成本管理的的破解之道道■一些基本的的成本概念念：建造成本：：指項(xiàng)目的建建筑安裝成成本。包括括：開(kāi)發(fā)前前期準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)、主體建建筑工程費(fèi)費(fèi)、主體安安裝工程費(fèi)費(fèi)、社區(qū)管管網(wǎng)工程費(fèi)費(fèi)、園林環(huán)環(huán)境費(fèi)、配配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)六大項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本：：指項(xiàng)目的制制造成本。。開(kāi)發(fā)成本本=土地獲得價(jià)價(jià)款+建造成本+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)萬(wàn)科工程成成本管理的的破解之道道■一些基本的的成本概念念：完全成本：：完全成本=開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用。。完全成本本中不包含含營(yíng)業(yè)稅金金項(xiàng)目成本：：在未特別說(shuō)說(shuō)明時(shí)，一一般指項(xiàng)目目的“開(kāi)發(fā)成本”萬(wàn)科工程成成本管理的的破解之道道■請(qǐng)計(jì)算出下下列項(xiàng)目的的單位建造造成本、完完全成本、、開(kāi)發(fā)成本、、項(xiàng)目成本本某房地產(chǎn)公公司開(kāi)發(fā)商商品樓發(fā)生生經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)務(wù)如下：征地55000㎡，容積率1.0，住宅建筑筑面積50000㎡，配套5000㎡，已完工。地價(jià)成本5000萬(wàn)元，已支付付；已結(jié)算前前期工程費(fèi)800萬(wàn)元，建筑工工程費(fèi)5260萬(wàn)元，安裝建建筑工程費(fèi)620萬(wàn)元，社區(qū)管管網(wǎng)費(fèi)600萬(wàn)元，配套設(shè)設(shè)施費(fèi)270萬(wàn)元，園林環(huán)環(huán)境費(fèi)500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)500萬(wàn)元。同時(shí)該公司發(fā)發(fā)生期間費(fèi)用用500萬(wàn)元，支付營(yíng)營(yíng)業(yè)稅100萬(wàn)元萬(wàn)科工程成本本管理的破解解之道■示例答案：萬(wàn)科工程成本本管理的破解解之道■一些容易忽視視的成本概念念：工程質(zhì)量成本本：為了確保和保保證取得滿(mǎn)意意的工程質(zhì)量量而發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用以及沒(méi)有有達(dá)到滿(mǎn)意的的質(zhì)量所造成成的損失萬(wàn)科工程成本本管理的破解解之道美國(guó)質(zhì)量管理理協(xié)會(huì)規(guī)定的的質(zhì)量成本項(xiàng)項(xiàng)目鑒定成本內(nèi)部損失成本外部損失成本預(yù)防成本1.市場(chǎng)—顧客—用戶(hù)2.產(chǎn)品或服務(wù)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)3.采購(gòu)4.生產(chǎn)過(guò)程5.質(zhì)量管理費(fèi)6.其他預(yù)防成本1.購(gòu)入品的鑒定成本2.生產(chǎn)過(guò)程（制造或服務(wù)）鑒定成本3.外部鑒定成本4.檢驗(yàn)數(shù)據(jù)分析5.各種質(zhì)量評(píng)價(jià)1.產(chǎn)品或服務(wù)設(shè)計(jì)失誤成本（內(nèi)部）2.外購(gòu)品損失成本3.生產(chǎn)過(guò)程損失成本4.其他內(nèi)部損失成本1.索賠調(diào)查或顧客（用戶(hù)）服務(wù)2.退貨3.改型費(fèi)用購(gòu)4.索賠“三包”費(fèi)用5.產(chǎn)品責(zé)任費(fèi)用6.罰款7.對(duì)顧客或用戶(hù)的安撫8.銷(xiāo)售額減少9.其他各種外部損失成本萬(wàn)科工程成本本管理的破解解之道房地產(chǎn)企業(yè)的的質(zhì)量成本項(xiàng)項(xiàng)目鑒定成本內(nèi)部損失成本外部損失成本預(yù)防成本預(yù)防成本是指為了防止工程質(zhì)量出現(xiàn)缺陷和偏差，保證工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)而實(shí)現(xiàn)采取的各種措施所發(fā)生的成本：包括施工組織設(shè)計(jì)審查、監(jiān)理細(xì)則審查、技術(shù)方案審查、施工樣板、技術(shù)交底、工程質(zhì)量培訓(xùn)等，都屬于質(zhì)量成本鑒定成本是指為了確保工程質(zhì)量達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)工程本身以及對(duì)材料、構(gòu)件、設(shè)備等進(jìn)行質(zhì)量鑒定所發(fā)生的費(fèi)用。包括材料設(shè)備的試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)用、工序檢查和檢驗(yàn)批檢查驗(yàn)收所發(fā)生的費(fèi)用，工程質(zhì)量驗(yàn)收所發(fā)生的費(fèi)用。象我們目前做的分戶(hù)驗(yàn)收，就屬于鑒定成本。內(nèi)部損失成本是指在工程質(zhì)量控制的過(guò)程中，因內(nèi)部管理問(wèn)題、決策失誤問(wèn)題、標(biāo)準(zhǔn)修正問(wèn)題等引起的工程質(zhì)量缺陷造成的損失。包括返工損失、返修損失、停工損失等，都屬于內(nèi)部損失。外部損失是指工程交付后，業(yè)主在使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量缺陷引起的損失。萬(wàn)科工程成本本管理的破解解之道質(zhì)量成本曲線(xiàn)最佳點(diǎn)符合性質(zhì)量Ⅱ中間區(qū)域Ⅰ質(zhì)量改進(jìn)區(qū)域100%不良品Ⅲ至善論區(qū)域100%合格品故障成本>70%預(yù)防成本<10%鑒定成本<20%故障成本≈50%預(yù)防成本≈10%鑒定成本≈40%故障成本<15%預(yù)防成本>70%鑒定成本<15%質(zhì)量成本項(xiàng)目目的比例萬(wàn)科工程成本本管理的破解解之