xx國(guó)際花園營(yíng)銷策劃報(bào)告

龍港國(guó)發(fā)花園營(yíng)銷策劃報(bào)告

目錄TOC\o"1-3"\h\u21288一、市場(chǎng)調(diào)查目的 44630二、市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容 5154531、龍港鎮(zhèn)概況 565302、龍港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 631386三、龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 72155四、龍港多層住宅小區(qū)現(xiàn)狀 815254五、龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)分布情況 931851價(jià)格：元/M2 96751六、龍港住宅小區(qū)的銷售情況 104320龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查表 1110034編號(hào)：調(diào)查日期：03.4.28 1130187龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查表 125925編號(hào)：調(diào)查日期：03.4.28 121012一、項(xiàng)目部分 158706二、項(xiàng)目客觀優(yōu)劣勢(shì)分析 1522681一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 162046二、項(xiàng)目客觀優(yōu)劣勢(shì)分析 1712295三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 2017973四、項(xiàng)目整體定位 211533（1）、產(chǎn)品定位 2130747（2）、項(xiàng)目定位 229233（3）.名稱的擬定： 225428（4）、國(guó)發(fā)花園的價(jià)格定位 2312010一．塑造住宅“物業(yè)的差異性和唯一性 2530166一、塑造住宅“物業(yè)的差異性和唯一性 264755一、訴求點(diǎn) 327882二、形象定位 3228174三、市場(chǎng)推廣階段 324854四、媒體的選擇 3224782五、推廣的內(nèi)容 329096六、物業(yè)銷售上的工程配合 3228872一訴求點(diǎn)： 3314895二形象定位 3313876三、市場(chǎng)推廣階段 3413928第一階段：為市場(chǎng)認(rèn)知階段、品牌塑造品牌銷售 348761第二階段：市場(chǎng)熟知階段、定位銷售期 3432233第三階段：了解物業(yè)階段，策略銷售期 348220第四階段：全面銷售階段，全面細(xì)化期。 358624第五階段：盤整物業(yè)階段，物業(yè)調(diào)整期 353230四、開(kāi)盤期具體推廣手段 3517475五、媒體的選擇 367609五、推廣的內(nèi)容 364889六、物業(yè)銷售上的工程配合 3725821（1）、樣板房的預(yù)先布置 3729782（2）、樣板房布置的原則要求： 3810317（3）、綠化帶的預(yù)先布置 3921297（4）、路線的預(yù)先布置 3929789（5）、工地形象要求 392238（6）、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立售樓處 40

市場(chǎng)調(diào)查目的一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，不僅包括起碼的建筑設(shè)計(jì)還應(yīng)該有理念為其賦予建筑生命。不論建筑設(shè)計(jì)還是理念設(shè)計(jì)依托的是市場(chǎng)，是需求；只有把握好市場(chǎng)方向，才能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終目的。因此，對(duì)龍港國(guó)發(fā)花園地塊的營(yíng)銷運(yùn)作，必須從市場(chǎng)調(diào)查開(kāi)始。大市場(chǎng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查，就是通過(guò)對(duì)于龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系、銷售狀況、消費(fèi)傾向、營(yíng)銷情況的調(diào)查，分析掌握龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，對(duì)其前景進(jìn)行預(yù)測(cè)，尋找契機(jī)，力圖把握龍港項(xiàng)目的營(yíng)銷理念及營(yíng)銷著眼點(diǎn)。在了解龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)的前提下，通過(guò)區(qū)域的環(huán)境類比，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案房型、面積、價(jià)格、物業(yè)特色等各要素的調(diào)查分析，為龍港國(guó)發(fā)花園項(xiàng)目的具體實(shí)施提供參考依據(jù)。市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容1、龍港鎮(zhèn)概況龍港鎮(zhèn)位于溫州之南，東海之濱，西接104國(guó)道和甬臺(tái)溫高速公路，南連經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的江南平原，具有地處經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲與珠江三角洲的沿海經(jīng)濟(jì)帶中間的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，全鎮(zhèn)總面積80.7平方公里，總?cè)丝?3.1萬(wàn)人，其中城區(qū)10平方公里，10多萬(wàn)人口，下轄9個(gè)辦事處，107個(gè)村，23個(gè)居民區(qū)。由溫州話、蠻話、金鄉(xiāng)話、閩南話四種語(yǔ)言體系組成。2、龍港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展龍港建鎮(zhèn)于1984年，龍港人以敢闖、敢干、敢試著稱。建鎮(zhèn)之初，在全國(guó)率先推出土地有償使用制度、戶籍管理制度和發(fā)展多種經(jīng)濟(jì)成分“三大改革”，成功地走出了一條不依賴國(guó)家投資、主要靠農(nóng)民自身力量建設(shè)現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的新路子，被譽(yù)為“中國(guó)農(nóng)民自費(fèi)造城的樣板”和“中國(guó)第一座農(nóng)民城”。之后，龍港相繼被列為國(guó)務(wù)院農(nóng)村勞動(dòng)力開(kāi)發(fā)就業(yè)試點(diǎn)鎮(zhèn)、國(guó)家星火計(jì)劃密集區(qū)、浙江省社會(huì)綜合發(fā)展試驗(yàn)區(qū)、溫州市城鄉(xiāng)一體化試驗(yàn)區(qū)。2002年被國(guó)家建設(shè)部授名為“中國(guó)印刷城”，如今的龍港，經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，城鎮(zhèn)面貌日新月異，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，社會(huì)事業(yè)不斷發(fā)展，先后被評(píng)為溫州市文明鎮(zhèn)、浙江省教育強(qiáng)鎮(zhèn)、浙江省村鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)、全國(guó)投資環(huán)境百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)、全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)。到2001年全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值38.8億元，人均收入6066元。從下列數(shù)據(jù)對(duì)比中可以看到龍港經(jīng)濟(jì)在近幾年以來(lái)穩(wěn)定快速的發(fā)展。全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值單位：億元年份1995年2000年2001年2002年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值17.535.938.842三、龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)概況自99年以來(lái)，龍港城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)如日中天，江濱外灘（東方大廈、陽(yáng)光廣場(chǎng)），龍港大道（銀苑大廈、龍港大廈、銀海大廈、紅旗大廈等）銷售率都接近90%以上，出現(xiàn)第一波房產(chǎn)熱市。但是龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要集中在高層開(kāi)發(fā)，由于土地供給、政府規(guī)劃、利益驅(qū)動(dòng)等原因，高層住宅出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，甚至停滯銷售。而在多層住宅開(kāi)發(fā)，尤其是具有一定規(guī)模、一定居家品質(zhì)的多層住宅供給量極少。2003年初，龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)多層住宅大大看好，需求量逐漸增大。特別是螯江——龍港二橋的規(guī)劃，世紀(jì)大道，高速公路的接線，為龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入了新的活力，房產(chǎn)升值不容質(zhì)疑。并且隨“中國(guó)第一座農(nóng)民城“的美譽(yù)不斷傳播，自身印刷、包裝、禮品區(qū)域規(guī)模效益的形成，龍港已構(gòu)筑成對(duì)外輻射和吸引投資人士關(guān)注的良好氛圍，尤其對(duì)金鄉(xiāng)、錢庫(kù)人影響非常之大。購(gòu)房者則以龍港、金鄉(xiāng)、錢庫(kù)人為主，鰲江、外地人為輔。四、龍港多層住宅小區(qū)現(xiàn)狀自99年以來(lái)，龍港樓市的多層住宅建設(shè)，特別是上檔次的多層住宅小區(qū)市場(chǎng)幾乎是一片空白，更不用說(shuō)在規(guī)劃設(shè)計(jì)，環(huán)境配套上下功夫了。2003年初，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸回暖，消費(fèi)者對(duì)多層住宅小區(qū)需求量的加大，各家開(kāi)發(fā)商對(duì)多層住宅市場(chǎng)的看好，多層住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)逐漸出臺(tái)（如金鑫花苑，錦繡名園等）。五、龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)分布情況價(jià)格：元/M2物業(yè)名稱發(fā)展商項(xiàng)目概況工程進(jìn)度價(jià)格銷售率東方大廈一幢高層已交付均價(jià)2600三級(jí)市場(chǎng)100%望江大廈二幢高層已竣工均價(jià)1900單位分房100%銀苑大廈溫州東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司一幢31層大廈已交付2480-2680100%龍港大廈一幢高層已交付100%銀海大廈一幢高層已交付2480100%金融大廈溫州金城公司一幢21層大廈主體工程建至七層內(nèi)部預(yù)定70%紅旗大廈一幢高層已竣工2500100%財(cái)稅大廈市萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二幢高層未動(dòng)工內(nèi)部預(yù)訂70%廣電大廈龍港廣電局一幢高層已竣工2000（2001年）100%長(zhǎng)運(yùn)大廈一幢高層已竣工70%泰安大廈一幢高層已竣工2480100%華百?gòu)V場(chǎng)溫州華夏房地產(chǎn)公司三幢高層接近結(jié)頂300050%金甌大廈蒼南城鎮(zhèn)建設(shè)公司一幢高層主體工程已建三層均價(jià)26002488-322860%新世紀(jì)大廈溫州建工集團(tuán)公司三幢聯(lián)體大廈未動(dòng)工預(yù)訂人數(shù)極少金鑫花苑市甌海城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司五幢多層房型單一已進(jìn)場(chǎng)施工均價(jià)23002080-24802002年底預(yù)定，6月開(kāi)盤錦繡名園蒼南世茂別墅、多層、小高層未動(dòng)工已圈圍墻未定（2003年6月預(yù)定六、龍港住宅小區(qū)的銷售情況2003年初，隨著龍港城市化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購(gòu)買能力的增加以及對(duì)優(yōu)住宅小區(qū)的期望，大多開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)總價(jià)控制在25-35萬(wàn)之間，面積在95-130㎡房型為三房二廳之間的銷售較良好，這在金鑫花苑高預(yù)定率可以看出。而高層則由于高額的物業(yè)管理費(fèi)及單價(jià)高而銷售不是很理想。不妨看一下目前龍港住宅小區(qū)代表性的樓盤：個(gè)案調(diào)查龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查表編號(hào)：調(diào)查日期：03.4.28案名金鑫花苑房屋類型商住\多層住宅投資興建溫州東甌建設(shè)集團(tuán)投資市甌海城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)座落地址電話龍翔路745號(hào)6422858864226006建筑設(shè)計(jì)工地進(jìn)度樁基階段單價(jià)范圍2080-2480交屋時(shí)間2004.9總建筑面積27180.6m2面積范圍97-150主力面積120總套數(shù)180套總價(jià)范圍20萬(wàn)-37萬(wàn)主力總價(jià)27萬(wàn)窖積率2.5已銷面積預(yù)定車位機(jī)動(dòng)車42綠化率25%非機(jī)動(dòng)車300m2交通：位于龍翔路與建新路處，在龍翔路與建新路設(shè)置出入口，附近有1、2、9路公交車，故交通比較方便。二、小區(qū)環(huán)境和配套：小區(qū)對(duì)面為新規(guī)劃金河廣場(chǎng)，配有各種健身設(shè)施。小區(qū)采用人車分流的道路規(guī)劃，24小時(shí)監(jiān)控，三線入戶，智能化門禁系統(tǒng)，確保居家安全。三、房型布局：以頂式復(fù)式及多層住宅布置，共5幢，其中E幢二層將開(kāi)發(fā)為酒店，一層皆為沿街店鋪。四、付款方式：30%首期款,結(jié)頂辦銀行貸款70%,無(wú)優(yōu)惠.一次性付款98折優(yōu)惠五、物業(yè)管理:尚在樁基階段,故未確定.六、廣告訴求：財(cái)富中心、城市中心、生活的中心.七、客源分析：主要以龍港、金鄉(xiāng)、錢庫(kù)人為主.八、綜合評(píng)述：因其地段限制，綠化率做到25%，已經(jīng)不錯(cuò)。但其建筑密度大，容積率過(guò)高，是該小區(qū)最大的抗性，然金河廣場(chǎng)的規(guī)劃給其抗性順勢(shì)弱化。還有因龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，這樣有一定規(guī)模及在規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)配套上下一定功夫的小區(qū)在龍港尚屬不多，并且這樣的地段及價(jià)位，高預(yù)定率現(xiàn)象是正常的了龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查表編號(hào)：調(diào)查日期：03.4.28案名錦繡名園房屋類型別墅、多層、小高層投資興建蒼南世貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司座落地址電話金叉街、龍湖路、海港路6422658864226565建筑設(shè)計(jì)工地進(jìn)度未動(dòng)工已圍墻單價(jià)范圍6月擬定交屋時(shí)間未定總建筑面積180000m2面積范圍獨(dú)立別墅22幢280-400m2雙聯(lián)別墅45幢230-270m2雙躍（立體別墅）11幢200-220m2多層、小高層100-240m2總價(jià)范圍6月擬定總套數(shù)獨(dú)立、雙聯(lián)別墅112套多層、小高層708套已銷面積接受預(yù)定容積率1.1綠化率46%一、交通：位于金叉街、龍湖路與海港路處，在金叉街與龍湖路、站港路設(shè)置出入口，目前還無(wú)公交車通過(guò)。二、小區(qū)環(huán)境和配套：小區(qū)內(nèi)有50畝自然河道，分5個(gè)獨(dú)立臨水地塊，內(nèi)有二座大型會(huì)所與一座廣場(chǎng)和各特色小景點(diǎn)，周邊有龍港特色幼兒園，龍港高新賓館，小區(qū)采用24小時(shí)監(jiān)控，三線入戶，智能化門禁系統(tǒng)，確保居家安全。三、房型布局：共820套房子，多層、小高層708套，面積控制在100-240之間其余皆為獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅與雙躍（立體別墅）共112套，四、付款方式：6月擬定五、物業(yè)管理:未確定.六、廣告訴求：領(lǐng)秀龍港超大規(guī)模高尚社區(qū)七、客源分析：主要以龍港、金鄉(xiāng)、錢庫(kù)人為主。八、綜合評(píng)述：作為政府規(guī)劃中的大型康居住宅小區(qū)，在目前龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)的確是別樹(shù)一幟。并由專業(yè)企化公司宣傳包裝，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)及物業(yè)配套上在龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)都有新的突破。從這些方面看出，業(yè)主的確是下了工夫，綜上所述龍港鎮(zhèn)由于地域、人口限制，雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，但是總體需求相對(duì)較弱。然而龍港規(guī)模性住宅小區(qū)的甚少及物業(yè)開(kāi)發(fā)的有限，為國(guó)發(fā)花園開(kāi)發(fā)留下銷售空間。引導(dǎo)居民觀念，吸引周邊農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的并入。充分利用龍港鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，是我策劃銷售的關(guān)鍵。國(guó)發(fā)花園市場(chǎng)位置：“國(guó)發(fā)花園”的開(kāi)發(fā)把握住了總體市場(chǎng)脈搏：我們?cè)诓邉濅N售過(guò)程中應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到以上客觀現(xiàn)狀。利用好本地的市場(chǎng)空白點(diǎn)。充分挖掘區(qū)域客戶，營(yíng)造小區(qū)文化氣氛，優(yōu)化居住條件，提高居住質(zhì)量。吸引周邊農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的眼光。把小區(qū)的差異性及唯一性發(fā)揮極至，以期打破本項(xiàng)目地處鎮(zhèn)郊的差距。使部分鎮(zhèn)區(qū)享受型客戶流入，進(jìn)一步擴(kuò)大影響，打破本地居民的固用模式。帶給本地消費(fèi)者物業(yè)之外的感受。三管齊下，最終使物業(yè)銷售成功，最大限量的回籠資金，創(chuàng)造品牌價(jià)值。為大家?guī)?lái)名利雙豐的良好結(jié)果。項(xiàng)目（產(chǎn)品）部分一、項(xiàng)目部分二、項(xiàng)目客觀優(yōu)劣勢(shì)分析一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介物業(yè)座落：龍港龍金大道、白河路 物業(yè)名稱：國(guó)發(fā)花園A區(qū)物業(yè)類型：多層住宅（錯(cuò)層、復(fù)式）、商鋪總建筑面積：59230平方米總用地面積：33261平方米總戶數(shù)：建筑密度：29.8%容積率：1.78綠化率：33%得房率：車位：機(jī)動(dòng)車非機(jī)動(dòng)車會(huì)所商業(yè)用面積：物業(yè)管理：竣工日期：04年底發(fā)展商：溫州國(guó)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理：溫州國(guó)發(fā)物業(yè)管理有限公司※具體相關(guān)數(shù)據(jù)等擴(kuò)初敲定之后核對(duì)二、項(xiàng)目客觀優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目客觀存在的優(yōu)勢(shì)創(chuàng)龍港甌江杯優(yōu)秀工程，影響力強(qiáng)、容易產(chǎn)生市場(chǎng)共鳴轟動(dòng)效應(yīng)、帶來(lái)效應(yīng)銷售。首創(chuàng)龍港江南園林式風(fēng)格規(guī)模住宅社區(qū)首創(chuàng)龍港“三化合一”的花園式社區(qū)房型設(shè)計(jì)以120為主，適合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求，有錯(cuò)層、復(fù)式等房屋類型，選擇面相對(duì)較廣。有多層、聯(lián)體別墅、小高層，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類型較多可互為補(bǔ)充。龍港鎮(zhèn)有如此規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)，物業(yè)配套比較到位的小區(qū)稀缺。小區(qū)環(huán)境良好，綠化率高便于小區(qū)買點(diǎn)的預(yù)埋。小區(qū)內(nèi)住宅朝向比較合理、基本戶戶朝南。項(xiàng)目配套費(fèi)分?jǐn)偅繎粝鄬?duì)較低，項(xiàng)目配套比較豐富，呈多元化趨勢(shì)。10、八中、四中與項(xiàng)目比鄰，為項(xiàng)目文化抄作埋下優(yōu)筆。11、小區(qū)內(nèi)潛在車位充足，可解決客戶的后顧之憂。目客觀存在的劣勢(shì)理位置所處區(qū)域?yàn)槌墙?，且處工業(yè)園區(qū)之內(nèi)，距城市中心相對(duì)較遠(yuǎn)。生活配套較少，項(xiàng)目附近雖然有西排菜場(chǎng)，有202路、8路等公交車通過(guò)，但是對(duì)本項(xiàng)目還有一定的距離。前期成本投入總量較大。區(qū)域客戶消化有限，必須有大量非區(qū)域性，消費(fèi)群體的導(dǎo)入，以支援我物業(yè)的大量消費(fèi)客戶。部分消費(fèi)群體觀念的滯后，及部分居民對(duì)自建房的鐘愛(ài)，對(duì)我物業(yè)炒作帶來(lái)相當(dāng)壓力。小區(qū)為期房銷售，將流失相當(dāng),以現(xiàn)房為消費(fèi)對(duì)象的直線群體。并且必需在期房銷售過(guò)程中投入相當(dāng)精力。以解決客戶消費(fèi)信心的問(wèn)題。（3）針對(duì)本項(xiàng)目客觀劣勢(shì)的轉(zhuǎn)換1、針對(duì)房型及期房問(wèn)題可裝修部分房型樣板，讓客戶心理有所滿足，避免目前狀況客戶只能觀看我現(xiàn)場(chǎng)工地形象較亂等問(wèn)題。2、針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)形象問(wèn)題在現(xiàn)場(chǎng)臨街部分豎立大型外打燈廣告板，將樓體外立面美化，將現(xiàn)場(chǎng)客戶眼光吸引至此。另外建筑樓體擬定營(yíng)造銷售氛圍之廣告條幅，進(jìn)一步烘托氛圍。3.針對(duì)地段區(qū)域問(wèn)題塑造我物業(yè)的的差異性及唯一性，充分營(yíng)造小區(qū)文化氣氛，優(yōu)化居住條件，提高居住質(zhì)量，在媒體宣傳、單張派發(fā)上引導(dǎo)消費(fèi)！三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析通過(guò)以上市調(diào)部分對(duì)該區(qū)域樓盤分析得知：錦繡名園距離國(guó)發(fā)花園最近，可比性較強(qiáng)，目前起價(jià)格雖然未制定，但是從其規(guī)模上遠(yuǎn)超于本項(xiàng)目，給國(guó)發(fā)花園造成一定壓力。國(guó)發(fā)花園要在市場(chǎng)中占優(yōu)勢(shì)，可以做好以下幾點(diǎn)：1.樹(shù)立好物業(yè)管理、發(fā)展商形象，給客戶以值得信賴，可靠的感覺(jué)。2.區(qū)別與其物業(yè)的特性，在價(jià)格制定、套型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)及在以后的宣傳上必須到位，塑造本物業(yè)的唯一性與差異性。四、項(xiàng)目整體定位（1）、產(chǎn)品定位1、項(xiàng)目綜序基于本項(xiàng)目現(xiàn)狀，達(dá)到物業(yè)在市場(chǎng)中有鮮明個(gè)性及市場(chǎng)立足點(diǎn)是我們努力方向。本項(xiàng)目以江南園林風(fēng)格為主，營(yíng)造景觀住宅的概念，另我物業(yè)有多樣戶型（平面、錯(cuò)層、躍層等），多樣開(kāi)發(fā)類型（多層、小高層等）充分增加了花園社區(qū)的附加品味，同時(shí)小區(qū)的文化氛圍的營(yíng)造也是項(xiàng)目品質(zhì)、品位的保證。為達(dá)到物業(yè)在市場(chǎng)中有鮮明個(gè)性與共性，立足未來(lái)，建議以穩(wěn)步發(fā)展、循序漸進(jìn)的指導(dǎo)思想對(duì)物業(yè)進(jìn)行定位，才能承受激烈競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目商鋪與小區(qū)住宅遙相呼應(yīng)互為買點(diǎn)，互相支持，互為依存，同時(shí)改變目前自然商鋪的狀況，轉(zhuǎn)換為主題商鋪，為商鋪的增值埋下伏筆。（2）、項(xiàng)目定位社區(qū)定位為：首創(chuàng)龍港江南園林式風(fēng)格景觀住宅社區(qū)2003年龍港全新景觀住宅首創(chuàng)龍港“三化合一”的花園式社區(qū)（園林化、智能化、人性化）（3）.名稱的擬定：為營(yíng)造良好的小區(qū)氛圍，考慮項(xiàng)目識(shí)別性現(xiàn)將社區(qū)內(nèi)各幢樓初擬名稱頂為：鴻福樓（閣）金喜樓（閣）名流苑、名人苑等（4）、國(guó)發(fā)花園的價(jià)格定位綜合考慮價(jià)格因素·市場(chǎng)因素考慮整體市場(chǎng)形式及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況，在客戶選擇面較廣的情況下，價(jià)格比較是價(jià)格制定的考慮因素之一。·建造成本因素土地費(fèi)用、公建配套、建材品質(zhì)、總體規(guī)劃、配套設(shè)施、稅費(fèi)等?！やN售參考因素總價(jià)、房型面積、付款方式、付款條件、樓層朝向等?！ぷ饨饏⒖家蛩胤啃兔娣e、裝修成本、軟、硬件成本及質(zhì)素、回報(bào)率、市場(chǎng)狀況等。綜合以上因素，我物業(yè)如想在銷售上達(dá)到迅速去化的目的，必須在價(jià)格上、在市場(chǎng)中占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)，以彌補(bǔ)我物業(yè)自身缺陷。價(jià)格總趨勢(shì)低開(kāi)高走。當(dāng)然我價(jià)格在市場(chǎng)中，價(jià)格的攀升在一定難度之上，只是形式上的攀升。在實(shí)際銷售過(guò)程中我銷售可靈活控制。如銷售趨熱，可攀升周期縮短，如銷售平穩(wěn)，可用實(shí)際價(jià)格放讓形式直接讓利客戶，或用促銷形式讓利客戶，讓銷售進(jìn)一步趨熱?！唧w價(jià)格詳細(xì)擬訂于本項(xiàng)目擴(kuò)初制定后另行安排營(yíng)銷部分一．塑造住宅“物業(yè)的差異性和唯一性塑造住宅“物業(yè)的差異性和唯一性從地段上塑造物業(yè)的差異性本案可以充分突出小區(qū)的高尚居住氛圍來(lái)表現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)地域的差異性概念，在全鎮(zhèn)范圍以及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)掠奪目標(biāo)客源。2、從房型上塑造物業(yè)的唯一性本案戶型分平面、錯(cuò)層、躍層等，選擇面較廣，房型功能配套的齊整，是絕大多數(shù)物業(yè)所無(wú)法比擬的，是塑造物業(yè)唯一性的客觀依據(jù)，提出景觀住宅的概念，強(qiáng)調(diào)居民良好的的室外風(fēng)景，盡量爭(zhēng)取視覺(jué)最佳，每個(gè)戶型通過(guò)陽(yáng)臺(tái)和陽(yáng)光室、景觀落地窗、將室外庭園、小區(qū)中心、城市景觀及河流，使住戶有融入風(fēng)景之感受，增加生活情趣。要讓客戶在實(shí)際考察中發(fā)現(xiàn)確實(shí)是非常合理，很有必要，這就要求樣板房的設(shè)計(jì)布置一定要有獨(dú)創(chuàng)性和精典性，從而使物業(yè)既有別于城區(qū)的少量競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)，同時(shí)也更高于未來(lái)的物業(yè)，在龍港地區(qū)是創(chuàng)造性和領(lǐng)導(dǎo)性的。3、、從環(huán)境景觀上塑造物業(yè)的差異型人車分流、綠地和中庭廣場(chǎng)花園是物業(yè)環(huán)境的大買點(diǎn)，大環(huán)境的整體規(guī)劃是有別于自建房的基本點(diǎn)，在園區(qū)塑造一種四季有綠、季季有花的概念。我們要從環(huán)境景觀設(shè)計(jì)理念的更深層次上說(shuō)服和引導(dǎo)客戶，使人民產(chǎn)生共鳴。4、從文化理念上塑造物業(yè)的差異性我物業(yè)門樓可根據(jù)我們的整體物業(yè)包裝、策劃思路。從小處、精處入手設(shè)計(jì)。大門規(guī)劃設(shè)計(jì)為整個(gè)小區(qū)第一道風(fēng)景線。制造高檔物業(yè)、園中園、綠中園的氛圍。使物業(yè)溶入園林中成為園中樓、園中景。為龍港首家園林中的家居，充分發(fā)揮有文化品味園林規(guī)劃的作用。采集一些“石”賦予其文化內(nèi)涵，使我園中之“石”都有出處，都有緣由，都能產(chǎn)生文化的聯(lián)想。園中可大量采用文人喜歡、文化氛圍較濃之“樹(shù)”。如“梅”“蘭”“竹”“菊”“四君子”。園中的“花草”將盡量到四季有綠，季季開(kāi)，全面營(yíng)造江南園林式風(fēng)格的感受。充分利用的水的靈性，貫穿整個(gè)小區(qū)，使水的功能充分得到利用。5、從建材和設(shè)備上塑造物業(yè)的差異性

物業(yè)的建材和設(shè)備的選擇一定部分高檔，不論是建筑用材還是裝飾用材，都要體現(xiàn)出與眾不同的地方，這樣特別是樣板層次裝飾材料上，更是要體現(xiàn)出不同凡響的品味文化風(fēng)格來(lái)。由于客戶對(duì)于樁基、結(jié)構(gòu)、空調(diào)系統(tǒng)等建材和設(shè)備的認(rèn)識(shí)和功能性不是很明確，同時(shí)必須在更深層次的理念和利益上進(jìn)行宣傳和引導(dǎo)。6、從建筑風(fēng)格上塑造物業(yè)的差異性，讓客戶從這些建材和設(shè)備感覺(jué)不同于自建房的享受，那就是尊貴身份文化的象征。

7、建立會(huì)所從生活配套上塑造物業(yè)的差異性

考慮到物業(yè)會(huì)所配套規(guī)模較少，因此格外要注意會(huì)所在功能配置和裝修布置上的合理性和精致性，并能迎合目標(biāo)客戶的喜好心理，一些大的生活配套設(shè)施一定要借助外力進(jìn)行聯(lián)動(dòng)合作。如建立小區(qū)主動(dòng)性服務(wù)的健康VIP體系（與知名的大醫(yī)院聯(lián)動(dòng)，并在小區(qū)實(shí)行定期的體檢和對(duì)于老人和小孩的定期主動(dòng)上門咨詢等）；建立小區(qū)與外界大型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的休閑VIP體系；建立小區(qū)與外界名校的聯(lián)動(dòng)體系解決小區(qū)業(yè)主孩子上學(xué)問(wèn)題。這里需要特別強(qiáng)調(diào)的是小區(qū)巴士的配備，考慮到業(yè)主的家人出行的方便，建議務(wù)必要配備小區(qū)巴士進(jìn)行往返的接送服務(wù)。8、從安保和智能化體系上塑造物業(yè)的差異性目前物業(yè)的四重安保體系（周界紅外報(bào)警、小區(qū)入口門禁、小區(qū)巡更、客戶窗磁及紅外報(bào)警、每戶緊急求助）和同時(shí)建立小區(qū)內(nèi)外信息交換網(wǎng)絡(luò)的建立，在廣告的推廣宣傳中著重強(qiáng)調(diào)各自的功能，并從根本上詳解利益，也就是說(shuō)要讓客戶明白我們?yōu)槭裁匆@樣做？選擇這些系統(tǒng)會(huì)給他們帶來(lái)什么樣的利益？讓差異化進(jìn)一步突顯。上文中所提大都卻在某種程度上去化物業(yè)抗性及弱勢(shì)，在此文中只羅列部分。9、從物業(yè)的管理和服務(wù)塑造物業(yè)軟件上的差異性和唯一性

通過(guò)的高水準(zhǔn)管理，促成品牌概念。增加物業(yè)的附加值，并在實(shí)行的管理和服務(wù)內(nèi)容上實(shí)際體現(xiàn)，尤其是在服務(wù)上要著重強(qiáng)調(diào)必須具備的是：

1、服務(wù)中心的設(shè)立

2、高素質(zhì)的家政服務(wù)

3、高水準(zhǔn)的護(hù)理服務(wù)

4、孩童的看護(hù)和接送服務(wù)5、代租服務(wù)6、保姆式的貼身服務(wù)7.、兒童樂(lè)園老年活動(dòng)中心健身房\臺(tái)球室推廣部分一、訴求點(diǎn)二、形象定位三、市場(chǎng)推廣階段四、媒體的選擇五、推廣的內(nèi)容六、物業(yè)銷售上的工程配合一訴求點(diǎn)：環(huán)境、人文、景觀、組團(tuán)等在上文中所提之差異化特點(diǎn)是我們廣告訴求重點(diǎn)。（在此不一一重復(fù)羅列）二形象定位龍港首家甌江杯優(yōu)秀工程，首創(chuàng)龍港江南園林式風(fēng)格景觀住宅社區(qū)首創(chuàng)龍港“三化合一”的花園式社區(qū)四季有綠、季季有花的健康生態(tài)社區(qū)擁有國(guó)發(fā)花園——身份尊貴、權(quán)威、品味的象征名人、名流出入的高尚生活社區(qū)國(guó)發(fā)花園高品質(zhì)、高信譽(yù)的代言詞國(guó)發(fā)房地產(chǎn)公司—實(shí)力品牌公司精心打造之精致生活園區(qū)戶戶朝南、人車分流無(wú)不體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)之以人為本的規(guī)劃原則保姆式全新物管理念三、市場(chǎng)推廣階段將國(guó)發(fā)花園推向市場(chǎng)，我們準(zhǔn)備分為五個(gè)階段推向市場(chǎng)：第一階段：為市場(chǎng)認(rèn)知階段、品牌塑造品牌銷售（開(kāi)盤期2003年9月中旬左右暫定）推廣策略（略）第二階段：市場(chǎng)熟知階段、定位銷售期（熱銷期2003年11月中下旬）推廣策略（略）第三階段：了解物業(yè)階段，策略銷售期（強(qiáng)銷售期2004年2月中旬）推廣策略（略）第四階段：全面銷售階段，全面細(xì)化期。（去化期2004年5月初）推廣策略（略）第五階段：盤整物業(yè)階段，物業(yè)調(diào)整期（調(diào)整期2004年8月初）推廣策略（略）具體推廣策略視具體情況另定四、開(kāi)盤期具體推廣手段通過(guò)樓盤開(kāi)盤前后，利用現(xiàn)場(chǎng)的相應(yīng)廣告如橫幅、燈箱等廣告形式讓人們初步認(rèn)識(shí)樓盤（注：特別要在龍港鎮(zhèn)、各鄉(xiāng)、村設(shè)立刀旗、戶外廣告）前期在進(jìn)行軟廣告的炒作預(yù)熱進(jìn)行預(yù)登記積壓客戶、造成開(kāi)盤日火暴熱烈的空前氣氛。媒體進(jìn)行密集開(kāi)盤5、軟廣告的跟進(jìn)炒作（如：國(guó)發(fā)花園為什么開(kāi)盤就出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象？國(guó)發(fā)花園開(kāi)盤排隊(duì)搶購(gòu)帶來(lái)的思考等）在溫州各大媒體進(jìn)行軟廣告宣傳五、媒體的選擇溫州電視臺(tái)（黃金時(shí)段）電視節(jié)目2）