寫字樓投資風(fēng)險及預(yù)防

第一章寫字樓背景分析寫字樓概述及特特點“寫字樓”一詞詞原是粵港一一帶對辦公樓樓宇的稱謂，80年代以后，隨隨著“物業(yè)”和“物業(yè)管理”等名詞及相相關(guān)行業(yè)的引引入而廣泛運運用。寫字樓是指為商商業(yè)類型的公公司、商社、財財團(tuán)、企業(yè)、辦辦事處、聯(lián)絡(luò)絡(luò)處所提供的的。用于商務(wù)務(wù)、辦公用的的樓宇及配套套設(shè)施、設(shè)備備、場地；是是以出租、出出售、自用為為目的的單元元性房地產(chǎn)。目目前市場上寫寫字樓一般分分為普通型（50年代至80年代），綜綜合型（80年代至90年代）和智智能型（90年代后）三三種類型。在高樓林立的現(xiàn)現(xiàn)代城市中，寫寫字樓各式各各樣，建筑外外觀、內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)設(shè)施等都不盡盡相同，但它它們都有著共共同的現(xiàn)代寫寫字樓的特點點：1、一般位于經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心城市市現(xiàn)代寫字樓大都都位于以金融融、貿(mào)易、信信息為中心的的大都市，并并且一般都建建造在城區(qū)的的中心地段或或新建的開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)。交通通便利便于收收集和匯集大大量的國際性性和全國性的的貿(mào)易信息，因因而經(jīng)濟(jì)活動動頻繁、交易易量大、交易易的功率高。2、建筑規(guī)模大大，檔次高大多數(shù)現(xiàn)代寫字字樓為高層建建筑，外觀宏宏偉、裝飾考考究，建筑外外形有自己獨獨特的風(fēng)格。內(nèi)內(nèi)部都裝配先先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)設(shè)施，能為客客戶提供舒適適快捷的工作作環(huán)境。3、功能齊全現(xiàn)代寫字樓能提提供各種功能能，如前臺服服務(wù)、大小會會議室、酒吧吧、商場、餐餐廳、車庫等等。能為客戶戶提供工作和和生活上的方方便，滿足客客戶高效率的的辦公需要。4、有良好的管管理許多客戶在選擇擇樓宇的時候候不但重視樓樓宇的地段、質(zhì)質(zhì)量、價格，而而且十分重視視管理隊伍，現(xiàn)現(xiàn)代化的大樓樓應(yīng)該有一支支訓(xùn)練有素的的管理隊伍，能能向客戶提供供規(guī)范的優(yōu)質(zhì)質(zhì)的服務(wù)。第二節(jié)寫字樓樓投資背景在過去的幾年里里，中國寫字字樓市場有過過輝煌也有過過低迷。從1993年到1995年是寫字樓樓市場的黃金金時代，但是是在1996年寫字樓租租金明顯回落落，1997、1998年隨著各大大城市寫字樓樓竣工量的增增大，租金及及售價下調(diào)，空空置率逐步上上升，整體市市場處于持續(xù)續(xù)低迷，調(diào)整整的狀態(tài)中，這這段時期開發(fā)發(fā)商及行業(yè)主主管部門都已已意識到寫字字樓市場的嚴(yán)嚴(yán)峻形勢，同同時開始對寫寫字樓實行控控制開發(fā)。1999年至2000年高檔寫字字樓供應(yīng)量比比前幾年有明明顯減少，2000年全國各地地房地產(chǎn)市場場的寫字樓出出現(xiàn)強(qiáng)勁的反反彈，綜觀各各類房產(chǎn)，寫寫字樓租樓租租金指數(shù)漲幅幅較大，寫字字樓租售價格格漸趨合理，房房產(chǎn)市場再度度興旺。2001年可以供應(yīng)應(yīng)的高檔寫字字樓已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于97年和98年的高峰，現(xiàn)現(xiàn)在，幾年前前對寫字樓的的控制開發(fā)已已開始見效。而而且，現(xiàn)在隨隨著我國加入入WTO，各地對寫寫字樓的需求求量在不斷的的增加，在未未來一兩年內(nèi)內(nèi)高檔寫字樓樓市場將繼續(xù)續(xù)調(diào)整，寫字字樓售價會穩(wěn)穩(wěn)中有升，市市場將進(jìn)入一一個供求持續(xù)續(xù)增長的理性性發(fā)展階段。2003年度度在中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)運行狀況良良好的背景下下，全國寫字字樓市場發(fā)展展迅速。雖然然受到上半年年疫情的影響響，但隨后強(qiáng)強(qiáng)勁的反彈使使國內(nèi)外企業(yè)業(yè)對中國的投投資信心逐漸漸增強(qiáng)。在“非典”之后，各地地的寫字樓市市場逐漸回升升，寫字樓租租金逐步走高高，租售率增增加，市場趨趨于活躍。22003年年1至10月，全國寫寫字樓新開工工面積達(dá)1,0044萬平方米米，同比增長長8.10%。全國寫字字樓銷售價格格上漲較快，2003年1至10月全國寫字字樓平均銷售售價格達(dá)到4,895元/平方米，同同比增長12.600%。[1]如果說房地產(chǎn)是是經(jīng)濟(jì)的晴雨雨表，那么寫寫字樓就是房房地產(chǎn)的晴雨雨表。隨著申申奧及入世成成功，面對日日趨火熱的寫寫字樓市場，今今天ＣＢＤ，明明天中關(guān)村，后后天金融街。近近年來，寫字字樓市場的升升溫，已引起起投資性買家家的再次關(guān)注注，如方圓大大廈、數(shù)碼大大廈等就吸引引了大批投資資性買家進(jìn)場場。第三批以以國內(nèi)富裕階階層和機(jī)構(gòu)投投資者為主的的房地產(chǎn)投資資性買家走到到了市場的前前沿。投資理理念的嬗變首首先發(fā)生在開開發(fā)理念的改改變。２０世世紀(jì)９０年代代，以嘉里中中心、東方廣廣場、恒基中中心為代表的的頂級寫字樓樓物業(yè)，幾乎乎都貼著香港港房地產(chǎn)巨頭頭的標(biāo)簽。[[2]以中國目前前經(jīng)濟(jì)狀況而而言，隨著我我國經(jīng)濟(jì)的持持續(xù)健康發(fā)展展，不斷培育育、壯大著一一批國內(nèi)企業(yè)業(yè)，使之成為為高檔寫字樓樓的主要吸納納力量。而隨隨著世貿(mào)條款款的逐步履行行，越來越多多的外資公司司進(jìn)入中國、進(jìn)進(jìn)入北京。原原來已經(jīng)進(jìn)入入的外資公司司也隨著業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展，對辦辦公物業(yè)面積積有了進(jìn)一步步需求。北京京、深圳寫字字樓新增供應(yīng)應(yīng)強(qiáng)勁，上海海、廣州新增增供應(yīng)平淡。隨隨著中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)的良好快速速發(fā)展，寫字字樓需求增加加，寫字樓租租金水平據(jù)高高不下。由于市場積壓量量大、需求淡淡靜、加之特特殊的商務(wù)用用途，使寫字字樓項目在市市場操作上遭遭遇更高的難難度，于是開開發(fā)商很自然然對寫字樓市市場形成一些些“共識”。共識一一：價格高。只只有少量的大大企業(yè)才有能能力購買，市市場需求不旺旺。共識二二：壓力大。寫寫字樓用戶（買買家和租客）只只有在現(xiàn)房時時才會購買和和租用，前期期壓力大。共識三三：周期長。租租的比買的多多，回收期太太長。共識四四：風(fēng)險大。投投入成本比住住宅大得多，而而回收期長，受受政策、經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢影響大大，風(fēng)險不言言而喻。隨著市場的的變化，新推推出的寫字樓樓在設(shè)計上也也出現(xiàn)了新的的特點，少了了些豪華與張張揚，多了些些質(zhì)樸和實用用。第三節(jié)寫字樓樓風(fēng)險背景和和風(fēng)險防范由于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的高額利潤潤和各地對經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢的過過度樂觀估計計以及銀行在在放款方面的的把關(guān)不嚴(yán)，中中國一度出現(xiàn)現(xiàn)了房地產(chǎn)熱熱，投資持續(xù)續(xù)加劇，中高高檔寫字樓建建筑面積迅速速膨脹。隨著著經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的的調(diào)整，大量量重復(fù)的企業(yè)業(yè)因為經(jīng)濟(jì)效效益的不佳不不得不關(guān)停并并轉(zhuǎn)，加上東東南亞經(jīng)濟(jì)危危機(jī)的影響，企企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益益下滑，企業(yè)業(yè)更多的注重重運營成本核核算，降低企企業(yè)運營成本本，從而對寫寫字樓市場的的總體需求減減少。另外，由由于開發(fā)初期期的惡性炒作作導(dǎo)致地價飚飚升，寫字樓樓的租賃過程程中價格高昂昂；配套設(shè)施施不健全；物物業(yè)管理落后后；寫字樓智智能化程度低低，以不能再再滿足現(xiàn)代化化辦公條件需需要，使寫字字樓的租賃困困難加劇。大大多數(shù)企業(yè)沒沒能客觀分析析市場需求而而盲目興建高高檔寫字樓，盲盲目追求豪華華裝修而不注注重功能和周周邊環(huán)境的完完善，從而不不能做到運銷銷對路。購買買對象的相對對狹窄，使得得寫字樓的消消化更加困難難。[3]寫字樓主要用于于商務(wù)活動和和行政辦公，微微觀方面與其其所處的區(qū)域域的整體狀況況和樓內(nèi)設(shè)施施的現(xiàn)代化辦辦公程序有關(guān)關(guān)，物業(yè)管理理水平也直接接影響其價值值定位和收益益水準(zhǔn)。但動動態(tài)來看，寫寫字樓的風(fēng)險險還主要來自自宏觀經(jīng)濟(jì)形形勢，經(jīng)濟(jì)上上升和繁榮時時期，寫字樓樓市場需求增增長很快，反反之亦然。區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)相關(guān)關(guān)性是寫字樓樓投資的明顯顯特征。投資寫字樓要防防范主要來自自5個方面的風(fēng)風(fēng)險：1、地段風(fēng)險：：主要是地段段貶值和未來來新興樓盤的的涌現(xiàn)對現(xiàn)在在寫字樓市場場定位和市場場價值構(gòu)成的的沖擊，地段段的好壞影響響客戶的選擇擇。2、功能風(fēng)險：：現(xiàn)代寫字樓樓要求樓宇有高規(guī)格格的硬件配置置，從空調(diào)系系統(tǒng)設(shè)計到會會議系統(tǒng)4+1同聲傳譯的的配置，5A智能化管理理、寬帶數(shù)字字網(wǎng)、進(jìn)口原原裝電梯等，功功能不全必然然會導(dǎo)致其價價格下降和客客戶的減少。3、規(guī)劃風(fēng)險：：房地產(chǎn)的增增值主要來源源于土地的增增值，而城市市主中心區(qū)范范圍有限，增增值的空間更更大。是否位位于CBD（CBD即CentrralBuusinesssDisstrictt的縮寫，中中文多解釋為為“中心商務(wù)區(qū)”）區(qū)域，是衡衡量一幢寫字字樓的檔次和和是否具有投投資價值的首首選要素。城城市建設(shè)規(guī)劃劃的變更與確確立，都將對對這一因素產(chǎn)產(chǎn)生重大影響響。4、空置風(fēng)險：：由于寫字樓樓開發(fā)規(guī)模偏偏大、市場需需求不足、價格偏高高，使得投資的的寫字樓入住住率不高，租租金下降，帶帶來風(fēng)險。5、商住樓競爭爭風(fēng)險：商住住樓（是一種種集商業(yè)、文文化、娛樂、辦辦公、餐飲、社社交、居住等等多種功能為為一體的綜合合性大樓）具具有一些寫字字樓無法比擬擬的優(yōu)勢。立立項為住宅比比立項為商業(yè)業(yè)的出讓金便便宜50%；商住樓和和寫字樓的按按揭政策差別別很大，寫字字樓最多八成成20年按揭，而而商住樓可以以達(dá)八成30年按揭；兩兩者技術(shù)指標(biāo)標(biāo)差距很大，比比如消防系統(tǒng)統(tǒng)，國家規(guī)定定住宅可以不不安裝消防系系統(tǒng)，但是寫寫字樓一定得得有；住宅的的電費比寫字字樓便宜約1/3。第二章寫字樓樓投資風(fēng)險的的識別風(fēng)險概述投資與風(fēng)險并存存,高投資收益益率往往伴隨隨著高風(fēng)險,而且企業(yè)投投資的成功與與否不但直接接決定著投資資項目的成敗敗,而且還可能能決定著整個個企業(yè)的興衰衰與成敗。因因此,投資風(fēng)險是是企業(yè)投資時時必須認(rèn)真考考慮的因素。風(fēng)險識別可定義義為“系統(tǒng)地、持持續(xù)地鑒別、歸歸類和評估建建設(shè)項目風(fēng)險險重要性的過過程”。風(fēng)險如果果不能被識別別,它就不能被被控制,轉(zhuǎn)移或者管管理。因而風(fēng)風(fēng)險識別是風(fēng)風(fēng)險分析和采采取措施前的的一個必須步步驟。風(fēng)險識識別是風(fēng)險管管理的首要環(huán)環(huán)節(jié),是風(fēng)險控制制的基礎(chǔ)。只只有認(rèn)識風(fēng)險險,才能對其進(jìn)進(jìn)行控制。風(fēng)風(fēng)險識別是風(fēng)風(fēng)險投資家根根據(jù)獲取的大大量信息資料料及風(fēng)險投資資過程中出現(xiàn)現(xiàn)的各種跡象象,運用職業(yè)判判斷對風(fēng)險的的種類和大小小作出的辨別別的過程。其其目的是為了了增強(qiáng)識別風(fēng)風(fēng)險的能力,了解風(fēng)險的的性質(zhì)、原因因及后果,為風(fēng)險評估估和風(fēng)險控制制打下良好的的基礎(chǔ)。本文將風(fēng)險投資資的風(fēng)險分為為政策風(fēng)險、經(jīng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、技技術(shù)風(fēng)險、社社會風(fēng)險、國國際風(fēng)險等風(fēng)風(fēng)險。各種風(fēng)風(fēng)險因素由于于產(chǎn)生的原因因不同,其性質(zhì)和影影響程度也不不相同。對于于不同行業(yè)、不不同規(guī)模的風(fēng)風(fēng)險投資項目目及同一風(fēng)險險投資項目的的不同發(fā)展階階段,同一風(fēng)險因因素的影響程程度也各不相相同。風(fēng)險投資企業(yè)只只有充分認(rèn)識識自己所面臨臨的風(fēng)險類型型、各種風(fēng)險險的性質(zhì),才能了解將將要可能發(fā)生生的損失。在在對風(fēng)險投資資項目具體的的識別過程中中,風(fēng)險企業(yè)家家既需要有卓卓識遠(yuǎn)見,敏銳的洞察察能力,又需要收集集和利用風(fēng)險險企業(yè)大量豐豐富的歷史資資料,通過客觀、系系統(tǒng)的對被投投資企業(yè)的研研究開發(fā)、生生產(chǎn)經(jīng)營的信信息收集和了了解,弄清存在的的各種風(fēng)險因因素,然后通過對對所收集的信信息進(jìn)行科學(xué)學(xué)的整理分析析,達(dá)到正確地地識別風(fēng)險的的種類、性質(zhì)質(zhì)、范疇及可可能造成的損損失的目的,以便采取行行之有效的措措施。第二節(jié)風(fēng)險識識別的方法風(fēng)險識別主要采采用以下一些些方法：（1）分解法其原則為化大系系統(tǒng)為小系統(tǒng)統(tǒng)，將復(fù)雜事事物分解成較較簡單、可以以被認(rèn)識的事事物。具體步步驟為將一投投資項目按類類別和層次分分成若干個子子項目，找出出它們各自存存在的風(fēng)險因因素，然后進(jìn)進(jìn)一步分解子子項目，層層層分解，直至至能基本確定定全部風(fēng)險因因素為止。最最后再進(jìn)行綜綜合，繪出分分解圖。（2）專家調(diào)查查法該方法是基于專專家對風(fēng)險的的認(rèn)識水平高高于一般人的的基礎(chǔ)之上，通通過提出問題題，交由專家家進(jìn)行判斷，然然后對調(diào)查結(jié)結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計計、分析，從從而得出結(jié)論論。本文在對寫字樓樓投資風(fēng)險影影響因素的識識別中即采用用了專家調(diào)查查法，由專家家對各風(fēng)險對對投資的影響響程度做出判判斷。（3）財務(wù)報表表分析法它是以房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的會會計紀(jì)錄和財財務(wù)報表為基基礎(chǔ)，將每一一會計科目作作為一風(fēng)險單單位進(jìn)行分析析并發(fā)現(xiàn)可能能存在的風(fēng)險險，然后進(jìn)行行匯總，得出出結(jié)論的方法法。（4）流程圖法法它是根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)公司的開發(fā)發(fā)經(jīng)營活動，建建立一系列流流程圖，通過過對流程圖的的分析，揭示示投資全過程程中的“瓶頸”分布位置及及影響，從而而識別可能存存在的風(fēng)險。第三節(jié)寫字樓樓投資過程與與風(fēng)險寫字樓投資全過過程是指寫字字樓投資意向向的產(chǎn)生到寫寫字樓出租出出售、資金回回收的整個過過程。這是一一個動態(tài)的過過程，一般分分為前期決策策、投資實施施和寫字樓經(jīng)經(jīng)營及管理四四大階段，每每個階段都有有著不同的風(fēng)風(fēng)險特點。一、項目前期期準(zhǔn)備階段寫字樓項目開發(fā)發(fā)前期工作階階段的主要目目的是為了開開工建設(shè)做好好準(zhǔn)備。通過過征地拆遷落落實建設(shè)場地地問題，通過過工程勘察、規(guī)規(guī)劃、設(shè)計得得到一個滿足足城市總體規(guī)規(guī)劃要求的項項目實施藍(lán)圖圖，通過開工工準(zhǔn)備為開工工建設(shè)創(chuàng)造必必備條件，通通過預(yù)租、預(yù)預(yù)售來早日落落實客戶，及及早收取資金金或銷售收入入。所以在此此階段投資的的風(fēng)險很大，但但是一旦投資資成功，所獲獲利潤也很高高。在開發(fā)前期工作作階段投資的的主要風(fēng)險有有：征地工作困難重重重。融資工作進(jìn)展緩緩慢，資金缺缺口較大。地質(zhì)情況不好，規(guī)規(guī)劃條件限制制過嚴(yán)，施工工圖紙出現(xiàn)問問題。開工條件難以具具備，如滿意意的施工隊伍伍未找到，施施工用水、用用電等不落實實，臨時占道道不允許等。預(yù)期的預(yù)租、預(yù)預(yù)售工作開展展不起來，給給資金造成很很大的缺口。設(shè)備材料價格上上漲太高，人人工費用漲幅幅過大等。在寫字樓開發(fā)的的整個過程中中，前期決策策是投資過程程中最關(guān)鍵的的一步，也是是擁有最大的的不確定性與與機(jī)動性的階階段。由于寫寫字樓項目投投資一旦展開開進(jìn)行，所面面臨的將是一一個相對狹窄窄的消費市場場，這就具有有較大的風(fēng)險險性。評價寫寫字樓投資項項目的可行性性要在城市規(guī)規(guī)劃條例、政政府政策法規(guī)規(guī)等約束條件件下，根據(jù)市市場的供求現(xiàn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨趨勢，確定投投資項目的用用途、規(guī)模、類類型，并對開開發(fā)成本、需需求量、售價價或租金等做做出預(yù)測，這這些預(yù)測面臨臨著大量的不不確定因素，所所以風(fēng)險也是是極大的，對對這些不確定定性因素，投投資者只能做做出概率性的的估計。因此此，前期決策策階段對風(fēng)險險的估計、分分析正確與否否，將直接影影響到投資項項目的成功與與否。二、項目實施施建設(shè)階段寫字樓投資的實實施階段是指指項目投資計計劃的具體實實現(xiàn)過程，它它包括從獲取取土地、籌措措資金到設(shè)計計施工等過程程。開發(fā)企業(yè)首先要要獲得可供開開發(fā)的土地，可可通過協(xié)議、招招標(biāo)或拍賣競競投等方式來來獲得所需土土地，這三種種獲得土地方方式的選擇都都具有一定的的風(fēng)險。協(xié)議議地價最低，但但獲得一般是是毛地，前期期拆遷等工作作量大并且復(fù)復(fù)雜，風(fēng)險因因素最多。拍拍賣地價最高高，但一般是是凈地，前期期工作量相對對較小，風(fēng)險險因素相對要要少一些。開發(fā)企業(yè)獲得土土地時，還涉涉及到許多法法律問題。因因此這一階段段將面臨的不不確定性主要要來自土地的的自然特性和和使用特性（土土地的地理位位置、對土地地開發(fā)有利或或不利的配套套設(shè)施要求等等），以及規(guī)規(guī)劃部門對土土地使用性質(zhì)質(zhì)和范圍的認(rèn)認(rèn)可及限定。土地購買通常是是投資者投入入的第一筆主主要費用。隨隨著開發(fā)過程程的進(jìn)行，開開發(fā)企業(yè)可采采用借貸、預(yù)預(yù)租預(yù)售樓花花等融資手段段進(jìn)行滾動開開發(fā)，這時就就要面臨融資資籌資風(fēng)險。貸貸款期限、開開發(fā)商的資信信程度、貸款款利率的變化化等都是開發(fā)發(fā)商所要面臨臨的風(fēng)險。房房地產(chǎn)市場供供求的變化、國國家政策的調(diào)調(diào)整、工程進(jìn)進(jìn)度的快慢將將會對預(yù)租預(yù)預(yù)售產(chǎn)生極大大影響。在設(shè)計與施工階階段，主要不不確定性因素素緣自建設(shè)成成本和工期。通通貨膨脹、物物價上漲將導(dǎo)導(dǎo)致建材漲價價，使建筑成成本增加。施施工期的長短短在一開始也也是難以確定定的。對開發(fā)發(fā)商而言，施施工期越短越越好，因為風(fēng)風(fēng)險會減少，但但要付出一定定的趕工措施施費。但若遇遇上地質(zhì)條件件勘測不準(zhǔn)、氣氣候變化、施施工隊伍不過過關(guān)等，必然然會面臨工期期延長的風(fēng)險險。開發(fā)階段的主要要目的是保證證按期、按質(zhì)質(zhì)、按量、節(jié)節(jié)約、安全的的完成寫字樓樓開發(fā)項目的的建設(shè)。通過過落實監(jiān)理單單位實現(xiàn)工程程建設(shè)的專人人管理和分擔(dān)擔(dān)風(fēng)險；通過過工程控制使使得開發(fā)項目目的工期短、投投資省、質(zhì)量量好；通過施施工驗收全面面檢驗工程建建設(shè)成果，并并結(jié)清與有關(guān)關(guān)單位的權(quán)利利義務(wù)關(guān)系；；像前期工作作一樣，通過過預(yù)租預(yù)售早早日落實客戶戶并收取資金金。在寫字樓項目開開發(fā)建設(shè)階段段投資的主要要風(fēng)險有：由于材料、設(shè)備備、人工費的的價格上漲，致致使工程造價價上升。由于設(shè)計或施工工問題，發(fā)生生重大質(zhì)量事事故。由于社會動蕩或或氣候影響，使使工期嚴(yán)重拖拖長?？⒐を炇諘r交不不了工。發(fā)生自然災(zāi)害或或意外事故，造造成工程損失失。預(yù)售租落空。新的競爭性項目目出現(xiàn)。籌措資金不到位位。三、項目經(jīng)營營階段寫字樓租售與物物業(yè)管理階段段是整個項目目投資過程中中最后一個也也是非常重要要的一個環(huán)節(jié)節(jié)。項目開發(fā)發(fā)完畢后開發(fā)發(fā)商面臨的主主要任務(wù)即是是盡快實現(xiàn)投投資回收并獲獲取利潤已建建好的建筑產(chǎn)產(chǎn)品，也只有有在該階段通通過各種渠道道將其租售出出去，才能實實現(xiàn)商品轉(zhuǎn)化化實現(xiàn)開發(fā)利利潤。相反，已已建好的建筑筑產(chǎn)品因種種種原因不能租租售出去，則則會導(dǎo)致建筑筑產(chǎn)品積壓使使公司財務(wù)狀狀況出現(xiàn)危機(jī)機(jī)，影響公司司的經(jīng)營和發(fā)發(fā)展。寫字樓作為房地地產(chǎn)商品在銷銷售或出租這這一進(jìn)入市場場的過程中，將將也要面臨著著來自房地產(chǎn)產(chǎn)市場的諸多多風(fēng)險因素的的威脅，如市市場需求類型型與數(shù)量的變變化，其他開開發(fā)商的競爭爭以及社會政政治經(jīng)濟(jì)形勢勢的變化等。沒沒有一個開發(fā)發(fā)企業(yè)能保證證在開發(fā)項目目完成之時，市市場的各種情情況能滿足其其需要并能百百分之百實現(xiàn)現(xiàn)其原定的盈盈利目標(biāo)。預(yù)預(yù)售或預(yù)租可可以避免因市市場條件變化化所帶來的風(fēng)風(fēng)險損失，但但也將使開發(fā)發(fā)企業(yè)損失一一部分利潤。四、項目管理理階段項目開發(fā)投資競競爭日益激烈烈，客戶不僅僅注重其價格格和質(zhì)量，而而且還十分注注重其租后服服務(wù)即物業(yè)管管理。所謂物物業(yè)管理即是是投資者委托托物業(yè)管理公公司以商業(yè)經(jīng)經(jīng)營的手段管管理房地產(chǎn)商商品，為業(yè)主主和消費者提提供高效優(yōu)質(zhì)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服服務(wù)，包括物物業(yè)及其設(shè)備備日常維護(hù)及及修繕綠化、衛(wèi)衛(wèi)生、治安等等使物業(yè)發(fā)揮揮最大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)價值和使用用價值。在物物業(yè)管理階段段，物業(yè)管理理需要一些專專業(yè)的管理人人員來進(jìn)行管管理，這也面面臨著一些不不確定因素，如如專業(yè)管理隊隊伍、管理結(jié)結(jié)構(gòu)、管理公公約以及管理理費用等。良良好的物業(yè)管管理不僅有助助于樹立和提提升開發(fā)商自自身的市場形形象，加快寫寫字樓租售速速度而且有助助于維護(hù)客戶戶和投資者的的利益，達(dá)到到物業(yè)保值和和增值的目的的。反之，則則會導(dǎo)致投資資者信譽(yù)受損損，寫字樓租租售不暢，并并最終影響投投資收益。[[4]物業(yè)管理風(fēng)險主主要有：（1）選擇物業(yè)業(yè)管理公司風(fēng)風(fēng)險。物業(yè)管管理公司一般般分為兩類，即即社會化專業(yè)業(yè)物業(yè)管理公公司和房地產(chǎn)產(chǎn)投資商附屬屬物業(yè)管理公公司或物業(yè)管管理部。房地地產(chǎn)投資者在在選擇物業(yè)管管理公司時應(yīng)應(yīng)充分了解其其背景業(yè)績及及能力等，首首選目標(biāo)是那那些管理水平平高、經(jīng)驗豐豐富、服務(wù)周周到和信譽(yù)良良好的物業(yè)管管理公司。（2）管理者素素質(zhì)風(fēng)險。無無論哪種形式式公司都存在在素質(zhì)不一的的情況，若選選擇不當(dāng)則不不僅達(dá)不到優(yōu)優(yōu)良服務(wù)的目目的，甚至連連物業(yè)的價值值也會因管理理不善而下降降，使房地產(chǎn)產(chǎn)投資者蒙受受巨大風(fēng)險。（3）收費風(fēng)險險。物業(yè)管理收收費是指物業(yè)業(yè)管理單位接接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)人、使用人人委托對物業(yè)業(yè)及其設(shè)備、公公用設(shè)施、綠綠化、衛(wèi)生、交交通、治安和和環(huán)境容貌等等項目，開展展日常維護(hù)、修修繕、整治服服務(wù)及提供其其他服務(wù)所收收取的費用，包包括管理服務(wù)務(wù)人員的工資資和按規(guī)定計計提的福利費費、公共設(shè)施施設(shè)備日常運運行維修及保保養(yǎng)費、綠化化管理費、清清潔衛(wèi)生費、保保安費、辦公公費、物業(yè)管管理單位固定定資產(chǎn)折舊費費和法定稅費費等。物業(yè)管管理收費風(fēng)險險主要來源于于能否合理制制訂收費科目目標(biāo)準(zhǔn)以及能能否及時足額額收取物業(yè)管管理費。（4）事故風(fēng)險險。事故風(fēng)險是是指除了自然然災(zāi)害之外，人人們的過失行行為或侵權(quán)行行為所致的損損失，如對物物業(yè)及其設(shè)備備的保養(yǎng)維修修不當(dāng)引起的的修理費增加加或壞人縱火火、員工在施施工現(xiàn)場抽煙煙等，引起的的物業(yè)及設(shè)備備損毀。房地產(chǎn)商品投資資過程是一個個長期的、涉涉及面廣而且且復(fù)雜的過程程。這一過程程存在著大量量不確定的風(fēng)風(fēng)險因素，同同時還涉及到到開發(fā)企業(yè)與與政府部門、最最終用戶等之之間的諸多關(guān)關(guān)系，涉及到到大量的政策策、法規(guī)和法法律問題，要要做出一系列列非確定性決決策，這些決決策屬于風(fēng)險險性決策范疇疇。決策是否否正確，直接接影響到投資資的效果甚至至投資的成敗敗。因此，必必須對投資過過程作全面、系系統(tǒng)的分析。第四節(jié)投資風(fēng)風(fēng)險因素與其其結(jié)構(gòu)系統(tǒng)寫字樓投資過程程中引起風(fēng)險險的因素眾多多，其嚴(yán)重后后果程度各異異。完全不考考慮這些風(fēng)險險因素或遺漏漏了主要因素素，風(fēng)險分析析就失去了意意義，但要把把每個風(fēng)險因因素都加以考考慮，則會導(dǎo)導(dǎo)致問題的復(fù)復(fù)雜化，是不不現(xiàn)實、不恰恰當(dāng)?shù)?。為了保證風(fēng)險分分析的質(zhì)量，有有必要對寫字字樓投資過程程中可能存在在的各種風(fēng)險險因素進(jìn)行科科學(xué)的分析，使使投資決策者者能更好的把把握風(fēng)險的本本質(zhì)和變化規(guī)規(guī)律，從而采采取相應(yīng)措施施或?qū)Σ邅頊p減少風(fēng)險損失失。圖2.1給出了寫字字樓項目投資資風(fēng)險因素的的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。政策風(fēng)險政策風(fēng)險寫字樓投資風(fēng)險因素寫字樓投資風(fēng)險因素經(jīng)濟(jì)風(fēng)險經(jīng)濟(jì)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險社會風(fēng)險社會風(fēng)險國際風(fēng)險國際風(fēng)險圖2.1寫字字樓項目投資資風(fēng)險因素一、政策風(fēng)險政策風(fēng)險，由于于房地產(chǎn)業(yè)與與國家經(jīng)濟(jì)緊緊密相關(guān)，因因此在很大程程度上受到政政府的控制。政政府對土地出出讓、使用政政策,對環(huán)境保護(hù)護(hù)的政策，尤尤其對固定資資產(chǎn)投資規(guī)模模的宏觀調(diào)控控政策和稅務(wù)務(wù)政策，都給給房地產(chǎn)投資資者帶來風(fēng)險險。在我國房房地產(chǎn)市場很很不完善、房房地產(chǎn)制度尚尚不健全的情情況下，政策策風(fēng)險尤其需需要引起投資資者的關(guān)注。1、經(jīng)濟(jì)體制改改革風(fēng)險。一一個國家的經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制決定定著經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展方向和國國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)結(jié)構(gòu)比例。如如果對這種體體制進(jìn)行改革革，就意味著著對各種工業(yè)業(yè)之間進(jìn)行調(diào)調(diào)整以及對整整個經(jīng)濟(jì)運行行機(jī)制的改變變。對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說這種種改變會出現(xiàn)現(xiàn)兩種情況，一一是通過改革革，政府將房房地產(chǎn)業(yè)在整整個經(jīng)濟(jì)中的的地位進(jìn)行調(diào)調(diào)整，可能是是在國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的比例提提高，也可能能是降低。另另一種情況是是經(jīng)濟(jì)體制改改變后房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生改變，即即各種房地產(chǎn)產(chǎn)市場在整個個房地產(chǎn)業(yè)中中占的比例改改變。這會給給有些房地產(chǎn)產(chǎn)市場帶來生生機(jī)，但對另另一些房地產(chǎn)產(chǎn)市場則帶來來損失。2、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)風(fēng)險。產(chǎn)業(yè)政政策風(fēng)險是指指因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化導(dǎo)致致對房地產(chǎn)商商品需求結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化。例例如當(dāng)工業(yè)和和制造業(yè)在工工業(yè)中占的比比重增大時，制制造加工的廠廠房就會增加加。這就可能能導(dǎo)致對其他他商品和服務(wù)務(wù)業(yè)的樓宇需需求下降，或或至少商業(yè)和和服務(wù)業(yè)樓宇宇市場活動會會減少。3、法律風(fēng)險。法法律風(fēng)險是指指房地產(chǎn)商品品經(jīng)營者在房房地產(chǎn)市場中中進(jìn)行各種活活動時，因法法律糾紛，導(dǎo)導(dǎo)致延誤時間間、增加成本本或直接造成成經(jīng)濟(jì)損失而而產(chǎn)生的風(fēng)險險。產(chǎn)生法律律風(fēng)險的主要要風(fēng)險源是房房地產(chǎn)交易雙雙方在簽訂各各種合同時，可可能未能就所所有各方面的的義務(wù)和責(zé)任任作詳細(xì)規(guī)定定，或在執(zhí)行行合同過程中中因理解偏差差而造成的糾糾紛。二、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因素是是指一系列與與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有有關(guān)的不確定定性因素,他們會對房房地產(chǎn)市場產(chǎn)產(chǎn)生影響。1、市場供求風(fēng)風(fēng)險。房地產(chǎn)產(chǎn)市場的供求求關(guān)系是不斷斷運動變化的的，必然造成成房地產(chǎn)價格格的波動，進(jìn)進(jìn)而使房地產(chǎn)產(chǎn)投資的預(yù)期期收益率發(fā)生生偏離。當(dāng)市市場內(nèi)某種房房地產(chǎn)的供給給大于需求達(dá)達(dá)到一定程度度時,房地產(chǎn)投資資者將面臨房房地產(chǎn)商品積積壓而蒙受巨巨大損失。另另外,市場供求結(jié)結(jié)構(gòu)的非均衡衡性會導(dǎo)致市市場價格嚴(yán)重重的不合理性性,即價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水平和和社會購買力力的現(xiàn)狀，既既扭曲了房地地產(chǎn)投資者的的有效供給，又又抑制了消費費者的有效需需求。2、財務(wù)風(fēng)險。財財務(wù)風(fēng)險是經(jīng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險中的的一大類，它它主要是由于于各種財務(wù)因因素發(fā)生變化化而給房地產(chǎn)產(chǎn)商品經(jīng)營者者帶來的各種種損失。包括括通貨膨脹風(fēng)風(fēng)險；利率變變化風(fēng)險；資資金變現(xiàn)風(fēng)險險；開發(fā)費用用變化風(fēng)險。3、地價風(fēng)險。地地價風(fēng)險是房房地產(chǎn)市場風(fēng)風(fēng)險因素中最最重要的一類類風(fēng)險。它主主要是指因地地價的變化而而給投資者帶帶來更多的開開發(fā)成本，增增加了房地產(chǎn)產(chǎn)商品的成本本，提高了房房地產(chǎn)商品的的市場價格，因因此也給房地地產(chǎn)商品經(jīng)營營者帶來間接接損失。4、融資風(fēng)險。房房地產(chǎn)融資風(fēng)風(fēng)險是指融資資方式和條件件發(fā)生變化對對房地產(chǎn)商品品生產(chǎn)者和經(jīng)經(jīng)營者帶來損損失的可能性性。房地產(chǎn)投投資在資金運運用方面有其其自身的特點點，表現(xiàn)為資資金運用量大大，資金運用用周期長，可可以抵押貸款款，籌資渠道道較多，非自自有資金比重重大等特點。5、管理風(fēng)險。經(jīng)經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險險是指由于管管理活動和行行為不合適生生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)活活動發(fā)展而給給開發(fā)商和經(jīng)經(jīng)營者帶來經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失的可可能性。經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理風(fēng)險主主要有以下三三個因素：企企業(yè)商業(yè)信譽(yù)譽(yù)風(fēng)險、時間間管理風(fēng)險、合合同管理風(fēng)險險。三、技術(shù)風(fēng)險房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險險是指由于科科學(xué)技術(shù)進(jìn)步步、技術(shù)結(jié)構(gòu)構(gòu)及其相關(guān)變變量的變動給給房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商和經(jīng)營者者可能帶來的的損失。比如如，技術(shù)進(jìn)步步可能對房地地產(chǎn)商品的適適用性形成威威脅，迫使開開發(fā)商追加投投資進(jìn)行房地地產(chǎn)的翻修和和改造。1、建筑材料改改變和更新的的風(fēng)險。裝潢潢潮流的變化化或其他原因因可能會導(dǎo)致致建筑材料的的更新和改變變。建筑材料料更新和改變變，一方面會會影響到原有有設(shè)計，造成成建筑成本的的增加；另一一方面會造成成原有材料的的浪費。2、建筑生產(chǎn)力力短缺風(fēng)險。建建筑生產(chǎn)力因因素包括建筑筑技術(shù)工人、建建筑原材料及及半成品、建建筑期需要的的流動資金等等。這些因素素的短缺會影影響到建設(shè)周周期，從而增增加房地產(chǎn)商商品的開發(fā)成成本。建筑生生產(chǎn)力突然短短缺，將會影影響施工工程程，要么增加加薪水聘請新新的技術(shù)力量量，要么工期期延遲。3、信息風(fēng)險。信信息風(fēng)險是指指因信息不精精確或錯誤、信信息短缺、信信息處理緩慢慢、信息傳遞遞錯誤等造成成損失的可能能性。與房地地產(chǎn)市場有關(guān)關(guān)的許多信息息，比如，建建材價格信息息、地價信息息、設(shè)計信息息、施工隊信信息、招標(biāo)信信息等。這些些信息掌握不不及時、管理理不善會間接接增加房地產(chǎn)產(chǎn)商品的開發(fā)發(fā)成本。4、自然風(fēng)險。自自然風(fēng)險是指指由于自然因因素的不確定定性對房地產(chǎn)產(chǎn)商品的生產(chǎn)產(chǎn)過程和經(jīng)營營過程造成的的影響，以及及對房地產(chǎn)商商品產(chǎn)生直接接破壞，從而而對房地產(chǎn)開開發(fā)商和經(jīng)營營者造成經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的損失，主主要包括火災(zāi)災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴暴風(fēng)險、洪水水風(fēng)險、地震震風(fēng)險等等，這這些風(fēng)險出現(xiàn)現(xiàn)的機(jī)會較少少，但是一旦旦出現(xiàn),造成的災(zāi)害害是相當(dāng)嚴(yán)重重的。對于這這些風(fēng)險的防防范，開發(fā)商商一般是利用用投保來減少少或避免損失失。但是在投投保之前，如如果能對該地地區(qū)的環(huán)境條條件、天文資資料、地質(zhì)地地貌、氣候條條件等做一定定的了解和分分析，則可增增加投資效益益。四、社會風(fēng)險社會風(fēng)險因素主主要是指由于于人文社會環(huán)環(huán)境因素的變變化對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的影響響，從而給從從事房地產(chǎn)商商品生產(chǎn)和經(jīng)經(jīng)營的投資者者帶來損失的的可能性。1、城市規(guī)劃風(fēng)風(fēng)險。城市規(guī)規(guī)劃的變動對對已建成的、正正在建設(shè)的以以及即將建設(shè)設(shè)的房地產(chǎn)商商品的價值量量會產(chǎn)生影響響，其負(fù)面影影響就是會給給經(jīng)營者帶來來經(jīng)濟(jì)上的損損失。城市規(guī)規(guī)劃中對建筑筑物容積率、建建筑覆蓋率、用用途都有一定定的規(guī)定。容容積率大小直直接影響可開開發(fā)的利用面面積大小，當(dāng)當(dāng)批準(zhǔn)的容積積率小于開發(fā)發(fā)商預(yù)期估計計面積，銷售售收入就會減減少。房地產(chǎn)產(chǎn)與規(guī)劃用途途不一致時，將將面臨賠償和和拆遷的風(fēng)險險。2、公眾干預(yù)風(fēng)風(fēng)險。這是由由于某項房地地產(chǎn)的興建影影響到周圍居居民的利益而而使公眾自覺覺的進(jìn)行干預(yù)預(yù)，阻止該項項目的發(fā)展，從從而給開發(fā)商商帶來的損失失。3、治安風(fēng)險。如如果建筑物所所在地區(qū)的治治安狀況不佳佳，則光顧的的消費者將會會大大減少，從從而間接的影影響房產(chǎn)價格格。五、國際風(fēng)險國際風(fēng)險對一個個社會的所有有經(jīng)濟(jì)活動都都有很大的影影響。它主要要是指國際經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變變化導(dǎo)致地區(qū)區(qū)性經(jīng)濟(jì)活動動的影響。1、國際經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險。是指因因國際經(jīng)營環(huán)環(huán)境和條件變變化對國際房房地產(chǎn)市場上上的經(jīng)營投資資者造成影響響或損失。比比如，在商品品生產(chǎn)和銷售售過程中，由由于當(dāng)?shù)厥袌鰣鰲l件的變化化和生產(chǎn)技術(shù)術(shù)的變化而引引起開發(fā)成本本的增加。2、國際投資環(huán)環(huán)境風(fēng)險。國國際投資環(huán)境境風(fēng)險是指投投資者對別國國的環(huán)境不熟熟悉或認(rèn)識不不全面。例如如，投資國的的有關(guān)法律、法法規(guī)、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施條件、社社會文化習(xí)慣慣、民族風(fēng)俗俗、自然地理理條件以及天天氣等，投資資者因不熟悉悉造成風(fēng)險。3、貨幣匯率變變化風(fēng)險。一一般來說，在在海外投資房房地產(chǎn)，都要要承擔(dān)匯率風(fēng)風(fēng)險。在這個個過程中，會會有兩次貨幣幣兌換行為。首首先要將本國國貨幣兌換成成當(dāng)?shù)刎泿牛瑥膹亩徶梅康氐禺a(chǎn)或從事房房地產(chǎn)開發(fā)。其其次，出租或或銷售商品后后，又要將所所得貨幣兌換換成本國貨幣幣。因此如果果在一個國家家或地區(qū)匯率率預(yù)期在將來來會下降時，便便會降低該地地物業(yè)對海外外投資者的吸吸引力。本文在此選用了了表2.2（見附表一一）體現(xiàn)前面面討論的各種種風(fēng)險因素對對不同房地產(chǎn)產(chǎn)市場的影響響程度。上述關(guān)于各種房房地產(chǎn)市場所所面臨的風(fēng)險險程度的分析析可以幫助投投資者或房地地產(chǎn)市場中經(jīng)經(jīng)營者認(rèn)識各各種風(fēng)險,并且認(rèn)識到到它們對不同同房地產(chǎn)市場場的影響程度度是不一樣的的,從而可以采采取相應(yīng)的措措施來減少因因風(fēng)險而可能能帶來的損失失。第三章模糊綜綜合評價第一節(jié)寫字樓樓投資風(fēng)險的的綜合評價方方法寫字樓投資是一一個多風(fēng)險、多多目標(biāo)的決策策問題。定性性分析具有不不確定性，傳傳統(tǒng)的數(shù)學(xué)方方法需要對所所有因素都進(jìn)進(jìn)行測定。在在寫字樓投資資風(fēng)險分析中中，常常包含含有不能測定定的因素或不不易給出確切切的評價函數(shù)數(shù)，因而需要要用模糊綜合合評價的方法法。模糊綜合合評價方法是是利用模糊集集合和隸屬函函數(shù)等概念，應(yīng)應(yīng)用模糊變換換原理，從多多方面對事物物進(jìn)行整體評評價。在運用模糊綜合合評價時，首首先將那些模模糊的概念給給出定量描述述，進(jìn)而得到到量的綜合評評價。這樣可可以減少以至至避免靠人腦腦進(jìn)行綜合評評價的主觀性性、片面性，把把原有的經(jīng)驗驗系統(tǒng)化、條條理化。風(fēng)險險的量化使得得風(fēng)險影響一一目了然，投投資商對寫字字樓是否可投投資就有了清清楚地認(rèn)識。第二節(jié)模糊綜綜合評價步驟驟一、確定評價價對象本文以寫字樓投投資項目風(fēng)險險為評價對象象，具有通用用性。在具體體項目中選用用不同的隸屬屬函數(shù)，確定定各個因素的的權(quán)重，評定定因素的分值值也就不相同同。二、建立評價價指標(biāo)體系即確定投資風(fēng)險險因素。根據(jù)據(jù)表3.1所示（見附附表二）因素素確定各級評評價因素集，第第一因素集設(shè)設(shè)為yi(i=11,2,3,,4,5)第二級因素素集為xij(j=1,22,3…)三、層次分析法法確定各指標(biāo)標(biāo)體系的權(quán)重重該權(quán)重采用專家家調(diào)查法確定定，其值反映映第二級因素素對上一級主主因素的重要要程度，以“政策風(fēng)險”為例，說明明：影響因素：4個個（x11,x12,x13,,x14）；影響的重要程度度：不均等。為了反映各指標(biāo)標(biāo)的重要程度度，對每個指指標(biāo)賦予相應(yīng)應(yīng)的權(quán)重。標(biāo)度的含義：標(biāo)度含義13579指標(biāo)xi與xjj比較，具有有相同的重要要性指標(biāo)xi與xjj比較，xi比xj有稍微重重要性指標(biāo)xi與xjj比較，xi與xj有明顯重要要性指標(biāo)xi與xjj比較，xi與xj有強(qiáng)烈重要要性指標(biāo)xi與xjj比較，xi與xj極端重要性性2，4，6，8分別表示相鄰判判斷1~3，3~5，5~7，7~9的中值1/3，1/55，1/7，1/9，1/2，1/4，1/6，1/8表示指標(biāo)xi與與xj比較得判斷uij，指標(biāo)xj與xii比較的標(biāo)度uji=1//uij，以“政策風(fēng)險”為例：經(jīng)過參評專家評評定的判斷矩矩陣為：X11X12X13X14X11121/31/5X121/211/51/7X133511/3X145731y1（政策風(fēng)險險）的判斷矩矩陣p=(階數(shù)n=4)用方根法得矩陣陣p的特征向量量（權(quán)重分配配）步驟：①對判斷斷矩陣按行求求積Mi=（為連乘）②計Mi的nn次方根i=1=（1×2×××）1/4=00.6042=（×1×××）1/4=00.3463=（3×5××1×）1/4=11.4954=（5×7××3×1）1/4=33.021=5.646③對=(1,2,3,4)T歸一化化（0≤<1，且=1）即=向量=(…...)T即為特征向向量（權(quán)重分分配）；則y1（政策風(fēng)風(fēng)險）歸一化化后的權(quán)重：：w=（）=（00.10700.06100.26500.567）④檢驗（一致性性檢驗）：檢檢驗權(quán)數(shù)分配配是否合理。為了檢驗判斷矩矩陣的一致性性，需要計算算它的隨機(jī)一一致性指標(biāo)CR,當(dāng)CR<0..10時，認(rèn)為判判斷矩陣具有有滿意的一致致性，否則需需要調(diào)整判斷斷矩陣，使之之具有滿意的的一致性。I)計算判斷斷矩陣的最大大特征向量λmaxλmax===（n為判斷矩陣陣的階數(shù)）其中p==pw=pp·==λmax==×(+++)=×（4.0022+4.0744+4..075++4.0995）=44.07II)檢驗：公公式CR=CII/RI，CR為判斷矩陣陣P的隨機(jī)一致致性比率；CI為判斷矩陣陣的P的一致性指指標(biāo)CI==(λmax－n)；RI為判斷矩陣陣的平均一致致性指標(biāo)，其其值如表所示示：n123456789RI000.580.91.121.241.321.411.45CI=(4.007-4)==0.02；RI=00.9CR=CI/RRI=<0..1成立,∴合格;同樣算得（見見附錄）“經(jīng)濟(jì)風(fēng)險”權(quán)權(quán)重W=(0..04000.1210.07990.26600.550);“技術(shù)風(fēng)險”權(quán)權(quán)重W=(0..06000.1300.27550.5335);“社會風(fēng)險”權(quán)權(quán)重W=(0..100..300..60);“國際風(fēng)險”權(quán)權(quán)重W=(0..25800.1050.6377)；四、確定評語語集1、對各指標(biāo)標(biāo)確定評語等等級采用：優(yōu)、良、中中、差、極差差（風(fēng)險低、較低低、中等、風(fēng)風(fēng)險較高、風(fēng)風(fēng)險高）表示為：v=={v1v2v3v4v5}2、給出評分分：優(yōu)---90分（風(fēng)險低低）；良---80分（風(fēng)險較較低）中---70分分（風(fēng)險中等等）；差---60分（風(fēng)險較較高）極差---500分（風(fēng)險高高）表示為v={990800706050}五、確定評價價隸屬矩陣即：確定各指標(biāo)標(biāo)對評語集的的隸屬度1、請參評專家家獨立地對所所評指標(biāo)給出出確定的評語語（即等級）2、統(tǒng)計各指標(biāo)標(biāo)在每個等級級上的票數(shù)（頻頻數(shù)）3、以參評人數(shù)數(shù)去除各頻數(shù)數(shù)，記得該指指標(biāo)對評語級級的隸屬矩陣陣如“政策風(fēng)險”y1的指標(biāo)：10位專家對y1的四個指標(biāo)標(biāo)的評語統(tǒng)計計如下：優(yōu)良中差極差X1100460X1201153X1300244X1401720則R=六、模糊綜合評評價1、一級評價價確定各類因素yyi對v的隸屬向量量設(shè)yi對各指標(biāo)標(biāo)的權(quán)重為：：A1(a1a1….an)Tyi對v(評語語集)的隸屬矩陣陣為R則yi對v的隸隸屬向量為：：Bi=Ai?R如：“政策風(fēng)險險”中B1=A11?R=(0.11070..06100.2650.5677)?=((0.000.10..56700.2650.2655)歸一化得B1=（0.000.0900.4700.2200.22）同樣算得“經(jīng)濟(jì)濟(jì)風(fēng)險”B2=(0..00.110.30.300.3)“技術(shù)風(fēng)險”B3=(0..240..220..330..160..05)“社會風(fēng)險”B4=(0..180..270..270..180..10)“國際風(fēng)險”B5=(0..00.2230.4450.2230.009)2、二級評價1）求出B1,B2,B3,B4,B5后得Z（總目標(biāo)層層）對V的隸屬矩陣陣R==2）用層次分析析法求Z的各指標(biāo)y1,y2,y3,y4,y5P=得=7.3351則各主因素權(quán)重重為（0.080.03990.53350.22160..130）經(jīng)檢驗pw=p·===∵λmax=CI=(5.1102－5)=0..0255，RRI=1.112CR=CI/RRI=<0..1成立,∴合格;3)則Z對VV的隸屬向量R=R?AA=?=歸一化得R=((0.220.210.310.170.09))T3、給出項目評評分設(shè)：90分----優(yōu)（風(fēng)險低低）；80分---良（風(fēng)險較較低）；70分---中中（風(fēng)險中等等）；60分---差（風(fēng)險較高高）；50分---極極差（風(fēng)險高高）則針對寫字樓項項目得分為：：S=(0..220..210..310..170..09)=73(分)此寫字樓項目的的最后得分為為73分，為中等等偏較小風(fēng)險險，說明項目目是可行的結(jié)論：模糊綜合合評價具有方方法簡便、結(jié)結(jié)論直觀的特特點，是一種種有效實用的的評價方法，具具有可操作性性，亦可通過過計算機(jī)編程程得出答案。將將模糊數(shù)學(xué)引引入寫字樓投投資風(fēng)險評判判是一種有益益嘗試。第四章投資資風(fēng)險防范策策略寫字樓投資風(fēng)險險防范的一般般內(nèi)容寫字樓投資風(fēng)險險分析的最終終目的是為了了控制風(fēng)險,提出對投資資風(fēng)險的防范范對策，這就就必須通過開開發(fā)商的風(fēng)險險管理來實現(xiàn)現(xiàn)，即在風(fēng)險險分析和評價價的基礎(chǔ)上，有有目的、有意意識地通過計計劃、組織和和控制等管理理活動來分散散風(fēng)險，減少少風(fēng)險損失，以以獲得最大可可能的利益。開開發(fā)商對寫字字樓投資風(fēng)險險防范的主要要內(nèi)容有：1、風(fēng)險損失的的預(yù)防風(fēng)險損失的預(yù)防防是損失發(fā)生生前采取的控控制技術(shù)，對對于各種風(fēng)險險因素采取相相應(yīng)的預(yù)防措措施。2、風(fēng)險損失減減輕風(fēng)險損失的減輕輕就是采取有有效的措施減減輕損失發(fā)生生或發(fā)生后的的損失程度。3、風(fēng)險的隔離離與結(jié)合風(fēng)險的隔離對策策是將開發(fā)商商所面臨的風(fēng)風(fēng)險因素進(jìn)行行時間和空間間的分離，如如不在同一地地區(qū)開發(fā)同一一類型的房地地產(chǎn)開發(fā)項目目等。風(fēng)險的的結(jié)合是指開開發(fā)商可能通通過合并或擴(kuò)擴(kuò)大規(guī)模或從從事多種經(jīng)營營來分散風(fēng)險險。4、風(fēng)險的轉(zhuǎn)移移風(fēng)險的轉(zhuǎn)移就是是將風(fēng)險因素素采取一定的的對策轉(zhuǎn)移出出去，如房地地產(chǎn)的預(yù)售、預(yù)預(yù)租合同就是是通過契約將將市場風(fēng)險和和法律責(zé)任轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)交給客戶。5、保險的保障障開發(fā)商可向保險險公司投保，以以合同的形式式將一些自然然災(zāi)害、意外外事故等風(fēng)險險轉(zhuǎn)交給保險險公司。第二節(jié)項目目準(zhǔn)備階段風(fēng)風(fēng)險防范一、可行性研究究房地產(chǎn)投資周期期長，投資量量大，一旦投投入，轉(zhuǎn)換投投資成本很大大，故每一個個理智的投資資者，都特別別注重項目的的前期決策。決決策的主要依依據(jù)就是投資資可行性研究究?？尚行匝芯渴窃谠跊Q策前對擬擬投資項目進(jìn)進(jìn)行全面的、綜綜合的技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)查和科科學(xué)論證的方方法。它的主主要目的便是是將項目投資資后可能遇到到的技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)方面的問題題事先預(yù)測，防防患于未然，盡盡量減少項目目運作中主觀觀性和盲目性性。對于寫字樓項目目，可行性研研究主要是指指寫字樓投資資市場調(diào)查和和預(yù)測。這就就需要進(jìn)行市市場調(diào)查及對對市場進(jìn)行科科學(xué)的預(yù)測。投投資商只有確確定寫字樓項項目具有一定定的市場后才才可能確保該該項目具有可可行性。另外，可行性研研究也是多種種投資方案的的選優(yōu)，寫字字樓投資項目目需要對每個個投資方案的的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)進(jìn)行評定，在在多種方案中中選取經(jīng)濟(jì)效效益最大的方方案。二、市場調(diào)查寫字樓作為新興興行業(yè)在國民民經(jīng)濟(jì)中地位位日益重要，成成為國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)一個新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長點，但但是在許多開開發(fā)企業(yè)中都都不同程度地地存在著重開開發(fā)經(jīng)營、輕輕前期研究的的現(xiàn)象，這正正是許多開發(fā)發(fā)企業(yè)發(fā)展盲盲目、定位不不準(zhǔn)、供需矛矛盾突出的重重要原因之所所在。在這種種情況下，市市場調(diào)查的運運用就顯得極極為重要了。影響寫字樓市場場供需的因素素錯綜復(fù)雜，政政治、經(jīng)濟(jì)、人人口、科學(xué)技技術(shù)、文化教教育、社會風(fēng)風(fēng)尚及自然環(huán)環(huán)境等諸多因因素都會對寫寫字樓市場的的供求和價格格產(chǎn)生影響。要要分析當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)進(jìn)、城市化進(jìn)進(jìn)程、WTO影響等）、社社會環(huán)境（人人口、消費觀觀念、歷史）、政政策環(huán)境（財財政、信貸、土土地、住房、稅稅費、戶籍）、技技術(shù)環(huán)境和競競爭對手的核核心能力等，定定位好產(chǎn)品的的目標(biāo)客戶群群體。市場調(diào)查一般宜宜采用以下幾幾種方法：1、直接觀察察法。直接觀觀察法是由調(diào)調(diào)查人員親自自對調(diào)查對象象進(jìn)行觀察和和計量，以取取得第一手資資料的一種調(diào)調(diào)查方法。比比如，調(diào)查一一個暢銷的寫寫字樓宇，其其外型、層數(shù)數(shù)、結(jié)構(gòu)、價價格、附屬設(shè)設(shè)施及公用配配套，這些信信息都可以通通過直接觀察察來獲取。2、問卷調(diào)查法法。問卷調(diào)查查法是由調(diào)查查人員制定統(tǒng)統(tǒng)一格式的問問卷，交由被被調(diào)查者填寫寫后反饋，從從而獲取資料料的調(diào)查方法法。比如，可可以制定一份份購買或租賃賃意向調(diào)查表表。3、展銷調(diào)查法法。展銷調(diào)查查法是通過商商品展銷手段段，直接調(diào)查查消費者對某某種商品的購購買力和購買買意愿的一種種方法。通過過這種方式可可以直接調(diào)查查消費者對樓樓宇的外型、配配套設(shè)施、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)質(zhì)量、價格等等方面的需求求情況和關(guān)注注程度，從而而摸清行情，掌掌握市場動向向，了解消費費者需求心理理變化，并在在下一步的開開發(fā)過程中順順應(yīng)市場行情情而動，減少少風(fēng)險、防止止積壓。[66]在開發(fā)項目之前前進(jìn)行市場調(diào)調(diào)查和分析，加加強(qiáng)對市場調(diào)調(diào)查的研究和和實施，做出出正確的項目目預(yù)測和決策策。只有真正正對市場進(jìn)行行深入細(xì)致的的調(diào)查研究，才才能開發(fā)出符符合市場需求求的房地產(chǎn)項項目，從而在在越來越激烈烈的市場競爭爭中規(guī)避風(fēng)險險、取得利潤潤。三、開發(fā)參數(shù)對于寫字樓來說說，開發(fā)參數(shù)數(shù)決定寫字樓樓的檔次及價價位，是寫字字樓開發(fā)考慮慮的必要因素素。1、容積率是一一個重要的開開發(fā)參數(shù)，在在特定地段上上，容積率與與土地使用價價值成正比。當(dāng)當(dāng)容積率大小小直接影響可可開發(fā)利用面面積的大小。容容積率下降，銷銷售收入將較較少，雖然也也會造成建筑筑成本和土地地價格的下降降，但這部分分的減少比預(yù)預(yù)期收益率來來的小。2、建筑覆蓋率率。建筑覆蓋蓋率大，辦公公環(huán)境不理想想，樓宇售價價極可能下降降，由此導(dǎo)致致利率減少。相相反，若覆蓋蓋率小，樓宇宇售價有可能能上升，則投投入成本亦多多，風(fēng)險在于于只有寫字樓樓租售價格要要上升到一定定的水平，才才能達(dá)到正常常利潤。3、綠化率是現(xiàn)現(xiàn)代建筑開發(fā)發(fā)的重要因素素。綠化面積積高建筑成本本和售價都會會增加，但同同樣會吸引更更多的客戶。4、由于寫字樓樓的樓層都比比較高，人口口相對比較密密集，且現(xiàn)代代設(shè)施較多，樓樓宇的安全不不得不作為鄭鄭重考慮因素素，結(jié)構(gòu)類型型和消防系數(shù)數(shù)也是開發(fā)參參數(shù)必不可少少重視的部分分。四、區(qū)位決策所謂區(qū)位是指寫寫字樓所處的的地理位置。寫寫字樓不同于于別的商品，它它不可移動，并并且必須要有有利于商務(wù)、政政務(wù)活動。因因此，靠近城城市中心、商商務(wù)繁華的地地段，有良好好的交通條件件等，這些有有利于寫字樓樓的租售。寫寫字樓所處地地段的周邊環(huán)環(huán)境也是重要要因素，環(huán)境境代表了公司司的形象，客客戶也會考慮慮其中。在投資之前,可可以對擬投資資的區(qū)域進(jìn)行行分析,估算出市場場的消費量以以及市場對公公司產(chǎn)品的興興趣。這里可可以借用赫夫夫(Hufff)教授的空間間相互作用模模型來計算目目標(biāo)區(qū)域的潛潛在顧客總量量：上式中，ppij為ｉ區(qū)域域潛在顧客購購買ｊ開發(fā)商商產(chǎn)品的機(jī)率率，aj為ｊ產(chǎn)品的的吸引力(市場對企業(yè)業(yè)品牌的認(rèn)知知度)，dij為ｉ和ｊｊ距離，ｉ為為可帶來顧客客的城市區(qū)域域,ｊ為開發(fā)商商，β為經(jīng)驗常數(shù)數(shù)。對產(chǎn)品的的所有潛在區(qū)區(qū)域購買ｊ的的機(jī)率和該區(qū)區(qū)域的人口積積求和，便是是潛在顧客總總量。根據(jù)需需求總量及該該區(qū)域?qū)χ苓呥吺袌龅妮椛渖湫?yīng)對區(qū)域域范圍做客觀觀選擇，其次次對擬選城市市的相對成本本進(jìn)行比較和和社區(qū)評估，最最后對少數(shù)區(qū)區(qū)位進(jìn)行再選選擇。即進(jìn)行行相對成本和和預(yù)期收益的的比較，然后后才能科學(xué)決決策。[7]]五、城市規(guī)劃房地產(chǎn)城市規(guī)劃劃與房地產(chǎn)有有著非常密切切的關(guān)系，城城市規(guī)劃是城城市建設(shè)的龍龍頭，可以指指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展。《城城市規(guī)劃法》、《房房地產(chǎn)管理法法》、《國務(wù)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)監(jiān)督管理的通通知》法律、法法規(guī)都對規(guī)劃劃編制和房地地產(chǎn)開發(fā)用地地進(jìn)行明確規(guī)規(guī)定。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地必必須根據(jù)城市市詳細(xì)規(guī)劃的的要求使用，充充分考慮規(guī)劃劃地段各項建建設(shè)的具體用用地范圍，建建筑密度，容容積率和綠化化率等控制指指標(biāo)，以發(fā)展展房地產(chǎn)事業(yè)業(yè)。寫字樓作為房地地產(chǎn)的商品之之一，必然遵遵守城市規(guī)劃劃，寫字樓多多位于大中城城市及繁華地地帶，而對于于一個城市來來說，這一地地段的規(guī)劃關(guān)關(guān)系到城市的的面貌，還帶帶動周邊地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。(1)寫字樓開開發(fā)必須嚴(yán)格格執(zhí)行城市規(guī)規(guī)劃．按照經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益、社社會效益、環(huán)環(huán)境效益相統(tǒng)統(tǒng)一的原則，實實行全面規(guī)劃劃、合理布局局、綜合開發(fā)發(fā)、配套建設(shè)設(shè)。(2)寫字樓開開發(fā)應(yīng)當(dāng)量力力而行，充分分論證，預(yù)先先規(guī)劃。應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照規(guī)劃的的要求和建設(shè)設(shè)順序，配套套建設(shè)市政公公用設(shè)施、公公共服務(wù)設(shè)施施、綠化等工工程，努力做做到按規(guī)劃建建設(shè)。(3)合理規(guī)劃劃能節(jié)約大量量的土地資源源。也就是說說城市規(guī)劃就就是生產(chǎn)力。城城市規(guī)劃就是是資金來源，一一塊土地如果果能合理布局局、綜合開發(fā)發(fā)、配套建設(shè)設(shè)，這塊土地地就能升值，就就能達(dá)到意想想不到的效果果，就能獲得得可觀的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。(4)寫字樓開開發(fā)應(yīng)遵循加加強(qiáng)維護(hù)、合合理利用、調(diào)調(diào)整布局、逐逐步改善的原原則，統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，分期實實施。逐步改改善交通和居居住條件，加加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施施和公共設(shè)施施建設(shè)，改善善城市環(huán)境和和市容景觀，提提高城市的綜綜合功能。六、經(jīng)濟(jì)周期房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周周期長，經(jīng)濟(jì)濟(jì)興旺是投資資興建的項目目，等到剪彩彩銷售租賃時時，卻會遇上上經(jīng)濟(jì)滑坡。正正是這個原因因，給寫字樓樓投資帶來巨巨大風(fēng)險，也也同時為投機(jī)機(jī)商取得豐厚厚的回報帶來來了契機(jī)。寫字樓的市場行行情與住宅的的區(qū)別在于，它它同經(jīng)濟(jì)景氣氣關(guān)系大，而而同民眾生計計關(guān)系小。經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期對寫寫字樓市場的的影響是很大大的，如果處處在經(jīng)濟(jì)的上上升期，樓價上漲就有有現(xiàn)實可能。投投資者必須多多留意一些宏宏觀指標(biāo)如利利率、通貨膨膨脹等，從而而來指導(dǎo)實際際操作?？茖W(xué)學(xué)地預(yù)測經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展趨勢并并能及時地把把握住瞬時即即逝的信息，當(dāng)當(dāng)機(jī)立斷，便便能獲得包含含機(jī)遇和智慧慧的風(fēng)險溢價價。七、政策我國的房地產(chǎn)市市場是從計劃劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌進(jìn)進(jìn)入市場化階階段的，受國國家宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策的影響響很深。并且且，我國的寫寫字樓市場剛剛剛步入正規(guī)規(guī)化發(fā)展階段段。因此，盡盡快制定并調(diào)調(diào)整寫字樓投投資業(yè)的宏觀觀政策，建立立并完善相應(yīng)應(yīng)的體系迫在在眉睫。對于寫字樓，政政府采取了系系列管理政策策：1、市政府已出出臺嚴(yán)控寫字字樓上馬的措措施，將辦公公用地和項目目審批權(quán)集中中收回到市政政府，嚴(yán)格審審查各立項。審審慎使用審批批權(quán)。各區(qū)縣縣暫停審批各各辦公用地申申請。2、為培育完善善的房地產(chǎn)租租賃市場體系系，為寫字樓樓租賃市場營營造一個規(guī)范范的政策環(huán)境境。應(yīng)加速實實施符合市場場運作規(guī)律的的寫字樓租賃賃政策，調(diào)整整稅收的租金金政策,在租賃稅費費上給予適當(dāng)當(dāng)補(bǔ)貼返還。3、針對目前寫寫字樓租賃市市場較為混亂亂，存在著大大量居民住宅宅用房出租為為辦公場所及及國有企業(yè)廠廠房改建為辦辦公樓的現(xiàn)象象，應(yīng)盡快出出臺《寫字樓樓租賃管理辦辦法》等規(guī)章章制度，主要要包括：(1)清理居民住住宅出租為辦辦公場所。出出臺相應(yīng)具體體措施，將辦辦公用房從住住宅中遷出。(2)加強(qiáng)對國有有企業(yè)廠房改改建為辦公樓樓出租的管理理。(3)制定房價定定價的指導(dǎo)原原則，禁止租租賃市場的不不正當(dāng)競爭。八、投資組合房地產(chǎn)投資類型型的組合構(gòu)造造方法有兩種種，一種是在在房地產(chǎn)之內(nèi)內(nèi)構(gòu)造組合來來分散投資。另另一種是房地地產(chǎn)與其他資資產(chǎn)（如股票票、債券等）構(gòu)構(gòu)造資產(chǎn)組合合來分散資金金。房地產(chǎn)項項目投資組合合，投資者分分散的策略可可以是投資于于不同類型的的或不同地區(qū)區(qū)項目，或者者混合使用。其其最終目的都都是投資人希希望借助于此此分散策略使使投資組合內(nèi)內(nèi)項目之間的的報酬升降互互相沖銷而使使組合報酬率率的波動較小小而降低風(fēng)險險。美國學(xué)者邁爾斯斯與麥克邱（MikeMilesandTomMaCne1982）曾探討有關(guān)不同類型房地產(chǎn)投資組合分散策略，他們計算出三類不動產(chǎn)投資信托基金報酬率間的相關(guān)系數(shù)。其中辦公用不動產(chǎn)與零售用不動產(chǎn)報酬的相關(guān)系數(shù)為0.48，而與住宅性不動產(chǎn)報酬之間相關(guān)系數(shù)則為-0.49，住宅性不動產(chǎn)與零售用不動產(chǎn)之相關(guān)系數(shù)為-0.0806。由于辦公用不動產(chǎn)與住宅性不動產(chǎn)報酬率間有負(fù)的相關(guān)關(guān)系，因此在一次辦公用不動產(chǎn)為主旨不動產(chǎn)組合，如加入住宅性不動產(chǎn)將有助于減少投資報酬率之波動，降低組合之風(fēng)險。[8]影響寫字樓投資資的因素有寫寫字樓類型因因素和寫字樓樓坐落位置的的因素。從寫寫字樓的類型型上講，寫字字樓包括普通通型寫字樓、綜綜合型寫字樓樓、智能型寫寫字樓，未來來發(fā)展空間內(nèi)內(nèi)，景觀型寫寫字樓、低層低密度度型等有特色色的寫字樓將將成為新寵。寫字樓坐落落區(qū)位的不同同也會導(dǎo)致不不動產(chǎn)報酬率率的差異。因因不同的區(qū)位位，其社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同同，且各個地地區(qū)的社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也是是成動態(tài)性變變化，有的地地方成長，有有的地方則衰衰退，在某一一階段利于寫寫字樓開發(fā)和和經(jīng)營而不利利于另一地的的寫字樓之投投資。對于寫寫字樓來說，區(qū)區(qū)位是很重要要的因素，特特別是與經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展有很很重要的相連連。所以應(yīng)以以經(jīng)濟(jì)區(qū)作為為分散的依據(jù)據(jù)。九、合作開發(fā)房地產(chǎn)合作開發(fā)發(fā)是在互惠互互利的原則下下，合作雙方方共同承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險，具有降降低自己的直直接投資額、風(fēng)風(fēng)險分散、盈盈利分散的特特點。其原因因有：（1）房地產(chǎn)商商在取得一幅幅土地開發(fā)經(jīng)經(jīng)營權(quán)后限于于本身資金不不足，常需要要利用外部資資金；（2）投資開發(fā)發(fā)項目規(guī)模一一般較大，需需投入大量資資金并承擔(dān)很很大風(fēng)險。合合作開發(fā)就是指具有房房地產(chǎn)開發(fā)資資質(zhì)的一方與與提供建設(shè)用用地使用權(quán)或或提供資金、技技術(shù)、勞務(wù)等等一方或多方方在共擔(dān)風(fēng)險險、共享收益益條件下合作作開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項目。我國加入ＷＴＯＯ后,國外房產(chǎn)商商將憑借較強(qiáng)強(qiáng)的融資能力力、較高的技技術(shù)裝備水平平和管理水平平以及靈活的的經(jīng)營機(jī)制等等優(yōu)勢進(jìn)入我我國市場。在在此種情況下下，我國有了了一種新的合合作方式，與與外商形成合合作開發(fā)，國國家提供土地地，外商提供供資金及先進(jìn)進(jìn)技術(shù)。寫字字樓大都位于于大中城市，且且寫字樓投資資資金大，合合作開發(fā)有利利于減少風(fēng)險險。十、階段進(jìn)入退退出寫字樓開發(fā)過程程中，開發(fā)周周期長、投資資大、風(fēng)險大大，因此，開開發(fā)企業(yè)的投投資管理很重重要，對于一一個寫字樓項項目來說，分分期開工可以以減少風(fēng)險。因因為寫字樓與與經(jīng)濟(jì)政策有有很大的相關(guān)關(guān)性，可先開開發(fā)部分樓層層，在經(jīng)濟(jì)上上漲時，可繼繼續(xù)開發(fā)，既既可保證一定定的收益，也也不致因一次次開發(fā)承擔(dān)很很大風(fēng)險和資資金難以籌措措等問題。若若一次全部開開發(fā)，很可能能會因為經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策變動造造成整個投資資項目的癱瘓瘓?，F(xiàn)時期寫字樓投投資項目，可可以考慮開發(fā)發(fā)通用性樓宇宇，若遇上經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期變動動，即可將樓樓宇改用為商商場、酒店等等，確保寫字字樓不會因經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期的變變動而受到影影響，保證投投資商的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收益。另外，如果項目目一次性開發(fā)發(fā)的面積過大大，則對資金金的要求也就就比較高，也也給企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營帶來極大大的風(fēng)險。而而分階段開發(fā)發(fā)實行的是小小面積、小批批量、多步驟驟的管理方式式，對資金和和時間的控制制比較嚴(yán)，因因此能及時地地發(fā)現(xiàn)開發(fā)中中的各種問題題，并加以改改進(jìn)，從而有有效地降低了了投資風(fēng)險。十一、促銷因素素寫字樓促銷要求求開發(fā)商依據(jù)據(jù)寫字樓市場場規(guī)律和物業(yè)業(yè)開發(fā)特點，制制定系統(tǒng)的促促銷規(guī)劃和實實施方案，借借助各種傳媒媒的宣傳和市市場營銷人員員與消費者直直接的交流，將將樓宇和有關(guān)關(guān)服務(wù)的信息息進(jìn)行傳播，引引起消費者的的興趣，激發(fā)發(fā)消費欲望,促使消費者者購買。隨著房地產(chǎn)業(yè)競競爭的日趨激激烈,發(fā)展商之間間的促銷手段段花樣翻新,由原來的房房產(chǎn)交易會、展展銷會、免費費看樓、購房房入戶等發(fā)展展到購房送裝裝修、送家私私電器、讓利利折扣等新的的更刺激的促促銷手段。促促銷方式的不不斷更新和升升級極大地誘誘發(fā)了消費者者的購房欲望望。寫字樓吸引或促促銷消費者的的主要手段有有:1媒體廣告,主要有報刊刊雜志廣告、廣廣播電視廣告告和招貼廣告告形式。2郵寄宣傳材材料；3發(fā)送售樓書書；4制作現(xiàn)場廣廣告牌；5物業(yè)奠基、封封頂、正式推推出儀式；6樣板房展示示。由于上述述方法各有利利弊,因此開發(fā)商商在組織促銷銷活動時應(yīng)優(yōu)優(yōu)化組合多種種促銷方式。十二、投資價值值評估房地產(chǎn)產(chǎn)投資者要盡盡可能的規(guī)避避風(fēng)險，必須須進(jìn)行周密的的投資分析。而而在投資分析析過程中，投投資者首先要要做的是對投投資價值進(jìn)行行評估，作為為判定是否進(jìn)進(jìn)行投資和其其他投資分析析的前提。對于投資者，房房地產(chǎn)投資價價值評估是進(jìn)進(jìn)行投資決策策、房地產(chǎn)買買賣等行為的的依據(jù)；對于于金融機(jī)構(gòu)，正正確進(jìn)行房地地產(chǎn)估價是降降低抵押放款款風(fēng)險的關(guān)鍵鍵；對于國家家，正確評估估土地資金價價值是保證國國有資產(chǎn)保值值和增值的基基礎(chǔ)；另外，各各種企業(yè)間合合并、兼并、購購并和股份制制改造經(jīng)濟(jì)行行為都不可能能或缺的要進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)評評估，故對于于任何一項與與房地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的投資，進(jìn)進(jìn)行正確的房房地產(chǎn)估價都都是必要的。寫字樓的評估是是以寫字樓為為評估對象，將將土地使用權(quán)權(quán)價格和建筑筑物價格評估估結(jié)合起來，對對其真實、客客觀、合理的的價格估計、推推測及判斷，確確保資金產(chǎn)出出大于投入。從估價角度來說說，寫字樓價價格定位第一一要確定定價價目標(biāo)，考慮慮利潤最大化化，投資回報報期短、競爭爭力強(qiáng)等因素素；第二要對對市場競爭和和需求進(jìn)行分分析，根據(jù)市市場競爭狀態(tài)態(tài)，需求供給給彈性來確定定價格；第三三定價時考慮慮土地使用價價格、樓宇建建筑本身形成成的價格、物物業(yè)價格；第第四要分析寫寫字樓所處的的商務(wù)環(huán)境、硬硬件建設(shè)檔次次、設(shè)備配套套程度、智能能化水平、服服務(wù)內(nèi)容和特特色、管理水水平、寫字樓樓本身知名度度以及同等寫寫字樓的定價價標(biāo)準(zhǔn)。十三、財務(wù)分析析財務(wù)分析是通過過對財務(wù)報表表有關(guān)項目進(jìn)進(jìn)行對比，以以揭示企業(yè)的的財務(wù)狀況。通通過財務(wù)分析析，可以反映映企業(yè)目前的的財務(wù)狀況，并并為企業(yè)進(jìn)行行財務(wù)決策與與制定財務(wù)計計劃提供重要要依據(jù)。投資者在投資前前、投資運行行中都應(yīng)定期期進(jìn)行財務(wù)分分析，一方面面決定投資項項目是否可行行，另一方面面，可以通過過財務(wù)報表（基基本報表有現(xiàn)現(xiàn)金流量表、損損益表、資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表和資資金來源與運運用表等）分分析來評價企企業(yè)的償債能能力、盈利能能力、資產(chǎn)管管理能力、綜綜合財務(wù)狀況況等。在寫字樓開發(fā)中中，離不開財財務(wù)分析，進(jìn)進(jìn)行及時而合合理的財務(wù)分分析，可以有有利于投資者者及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險并采取防防范措施規(guī)避避風(fēng)險。第三節(jié)項目實實施階段風(fēng)險險防范一、質(zhì)量意識寫字樓的質(zhì)量是是消費者最為為關(guān)切的問題題，在一定程度度上決定了樓樓盤銷售從理理論變?yōu)楝F(xiàn)實實。樓盤質(zhì)量量要考慮以下下要素:是否爛尾、是是否按期交房房、面積是否否相符、工程程質(zhì)量是否過過關(guān)以及樓盤盤的戶型、風(fēng)風(fēng)格等。購買或租用寫字字樓（1）首先考慮的的是交通的便便捷，交通便便捷和區(qū)域的的歸屬感是購購買者所需要要考慮的兩個個因素；（2）對配套設(shè)設(shè)施的需求，如如員工餐廳、中中央空調(diào)、商商務(wù)休閑吧、運運動場所等；；（3）對物業(yè)管管理的水平要要求在購買參參考因素里所所占的比重也也已經(jīng)越來越越高。（4）隨著辦公公室現(xiàn)代化水水平的迅速提提高，許多企企業(yè)希望在新新的寫字樓內(nèi)內(nèi)添置更多的的現(xiàn)代化辦公公設(shè)備?？茖W(xué)學(xué)技術(shù)和現(xiàn)代代化通訊設(shè)備備的進(jìn)步，經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會信信息的大量快快速傳遞、收收集和編輯運運用、要求寫寫字樓裝配現(xiàn)現(xiàn)代的通訊設(shè)設(shè)施，使其更更具智能化。如，樓宇自控系統(tǒng)、外部寬頻光纜、內(nèi)部綜合布線、GSM室內(nèi)覆蓋、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的配置程度與升級可變性、閉路電視、INTERNET網(wǎng)絡(luò)接口、局域網(wǎng)絡(luò)、智能化的預(yù)警和防盜系統(tǒng)的安裝等，所有這些都完善和滿足了現(xiàn)代辦公的要求，增強(qiáng)了租戶人的入住信心。二、開發(fā)期縮短短寫字樓開發(fā)周期期長，開發(fā)周周期內(nèi)可變因因素多，從而而形成很大的的投資風(fēng)險，社社會經(jīng)濟(jì)的變變化，勢必會會引起市場的的波動，投資資商的費用和和收益也愈難難確定，因此此，寫字樓開開發(fā)一定要注注意時間成本本，必須盡量量縮短開發(fā)時時間。開發(fā)周周期越短，資資金回籠越快快，開發(fā)風(fēng)險險就越低，資資金成本、管管理和經(jīng)營成成本也就越小小，寫字樓開開發(fā)企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營狀況才會會越好。為了了縮短開發(fā)周周期，降低時時間成本，開開發(fā)應(yīng)該注重重產(chǎn)品定位和和營銷定位；；同時要注意意盡量縮短拆拆遷時間。開發(fā)期縮短要做做到以下要求求：盡可能縮縮短建設(shè)周期期，搞好開發(fā)發(fā)項目的綜合合平衡，主體體工程和配套套工程、輔助助工程同步建建設(shè)，選擇工工程技術(shù)力量量較強(qiáng)的施工工單位承包，大大規(guī)模的組織織平行流水交交叉作業(yè)，引引進(jìn)施工技術(shù)術(shù)和管理經(jīng)驗驗，加快建設(shè)設(shè)速度。三、風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險投資的風(fēng)險險轉(zhuǎn)移是風(fēng)險險管理的基本本技術(shù),它指風(fēng)險投投資主體以一一定的代價和和方式將部分分風(fēng)險或全部部風(fēng)險轉(zhuǎn)移給給其他主體承承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的方式主主要有風(fēng)險共共擔(dān)、參與保保險、轉(zhuǎn)移引引起風(fēng)險損失失活動等。（1）風(fēng)險共擔(dān)擔(dān)即在風(fēng)險投投資中吸引多多種來源的風(fēng)風(fēng)險投資資金金。如實行聯(lián)聯(lián)合投資、聯(lián)聯(lián)合開發(fā)、增增發(fā)新股等方方式,使多個主體體參與風(fēng)險損損失和風(fēng)險收收益的分?jǐn)?。?）參與保險險的方式是通通過向保險公公司支付一定定的保險費用用，將風(fēng)險投投資未來的損損失轉(zhuǎn)移給出出保人。風(fēng)險險投資企業(yè)可可通過參與科科技保險或項項目保險獲得得補(bǔ)償，使保保險公司承擔(dān)擔(dān)技術(shù)創(chuàng)新和和風(fēng)險投資項項目失敗的部部分風(fēng)險。（3）轉(zhuǎn)移引起起風(fēng)險損失活活動是把全部部風(fēng)險轉(zhuǎn)移給給另一主體，這這種隨所有權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)移而實實現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移移屬風(fēng)險控制制型轉(zhuǎn)型，是是風(fēng)險轉(zhuǎn)移的的一個非常重重要的方式。如如通過風(fēng)險投投資的及時退退出轉(zhuǎn)移風(fēng)險險或損失、通通過技術(shù)轉(zhuǎn)讓讓、特許經(jīng)營營、戰(zhàn)略聯(lián)盟盟、租賃經(jīng)營營和業(yè)務(wù)外包包等方式轉(zhuǎn)移移經(jīng)營風(fēng)險，通通過委托開發(fā)發(fā)、轉(zhuǎn)賣專利利等轉(zhuǎn)移技術(shù)術(shù)風(fēng)險等。由于風(fēng)險轉(zhuǎn)移必必然帶來利益益的轉(zhuǎn)移，在在風(fēng)險投資過過程中，采用用何種方式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，需要進(jìn)進(jìn)行仔細(xì)權(quán)衡衡。寫字樓的的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，以以上三種均為為可行方案。自自然風(fēng)險可采采用保險轉(zhuǎn)移移。當(dāng)技術(shù)風(fēng)風(fēng)險、生產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險較小，而而財務(wù)風(fēng)險較較大時，可采采用風(fēng)險共擔(dān)擔(dān)或財務(wù)轉(zhuǎn)移移。當(dāng)技術(shù)風(fēng)風(fēng)險、生產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險較大時，可可采用主體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。四、融資渠道寫字樓是開發(fā)商商經(jīng)濟(jì)實力、企企業(yè)資信和管管理能力的綜綜合體現(xiàn)。由由于投資回報報周期較長，且且易受時局和和經(jīng)濟(jì)環(huán)境影影響，因此，在在資金方面的的抗風(fēng)險能力力就成為寫字字樓開發(fā)的核核心問題。長期以來，我國國房地產(chǎn)資金金體系存在著著融資渠道單單一和股東成成份單一的缺缺陷。金融政政策的變化，正正好提供了一一個改革和創(chuàng)創(chuàng)新的契機(jī)，促促進(jìn)我們一方方面建立起多多元化的融資資渠道，另一一方面還要建建立多元化的的股東結(jié)構(gòu)。這這樣，既有利利于資金的籌籌集，又有助助于風(fēng)險的分分散。

企業(yè)的資金融通通，包括了企企業(yè)內(nèi)部融資資和企業(yè)外部部融資兩部分分。

1、企業(yè)內(nèi)內(nèi)部融資。即即開發(fā)企業(yè)利利用企業(yè)現(xiàn)有有的自有資金金來支持項目目開發(fā)，或通通過多種途徑徑來擴(kuò)大自有有資金基礎(chǔ)。

內(nèi)部融資的的方法很多，其其中包括了用用抵押、發(fā)行行股票和債券券的方式獲得得現(xiàn)金，以及及期房預(yù)售、收收取購房定金金等方式在內(nèi)內(nèi)。

2、企業(yè)外外部融資。主主要渠道有：：

（1）發(fā)行行股票。隨著著市場體系的的日益完善，股股份制房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)發(fā)行股票來籌籌措資金將是是最佳的融資資渠道。

但發(fā)行股票票在前期準(zhǔn)備備階段及發(fā)行行過程中成本本較高，普通通股發(fā)行過多多會帶來所有有權(quán)轉(zhuǎn)移的問問題。（2）發(fā)行行債券。企業(yè)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險險、破產(chǎn)風(fēng)險險會因債務(wù)增增加而上升，企企業(yè)在還息之之時需要大量量資金，對資資金的周轉(zhuǎn)和和流通不利。（3）融資資機(jī)構(gòu)貸款。目目前我國參與與房地產(chǎn)金融融活動的金融融機(jī)構(gòu)主要是是銀行，包括信用貸貸款和房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款。保證貸款順利，必須對貸款人或企業(yè)進(jìn)行資信、業(yè)績和管理技術(shù)評估。在國外還有其它形式的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，例如房地產(chǎn)保險公司、房地產(chǎn)抵押公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司、房地產(chǎn)財務(wù)公司等等?？梢宰鳛榻梃b。

（4）房地地產(chǎn)信托。即即以房地產(chǎn)作作為主要資金金用途的信托托產(chǎn)品。信托托公司通過向向開發(fā)商貸款款（信托貸款款）或直接參參與投資（信信托投資）等等方式運作。

相對銀行貸貸款而言，房房地產(chǎn)信托計計劃的融資方方式可以降低低房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司整體融融資成本，節(jié)節(jié)約財務(wù)費用用，而且期限限彈性較大，有有利于開發(fā)公司持續(xù)續(xù)發(fā)展，在不不提高公司資資產(chǎn)負(fù)債率的的情況下可以以優(yōu)化公司結(jié)結(jié)構(gòu)。（6）租賃賃融資。即擁擁有一塊土地地的開發(fā)商，將將該土地出租租給另外的投投資者開發(fā)建建設(shè)房屋，而而以每年獲得得的租金作為為抵押，申請請開發(fā)項目全全額的長期抵抵押貸款；或或者是開發(fā)商商通過租賃方方式獲得土地地的使用權(quán)和和占用權(quán)后，以以自己開發(fā)的的房地產(chǎn)作為為抵押向銀行行申請長期抵抵押貸款。（7）回租租融資。即開開發(fā)商將自己己開發(fā)的物業(yè)業(yè)出售以后，再再租回來經(jīng)營營。擁有某項項物業(yè)的開發(fā)發(fā)商既出讓了了該物業(yè)的所所有權(quán)，又保保留著對該物物業(yè)的使用權(quán)權(quán)，以達(dá)到既既能減少資金金的占用，又又能從經(jīng)營此此項物業(yè)中獲獲得收入的目目的。當(dāng)企業(yè)業(yè)處于流動資資金缺乏而銀銀行又不能提提供足夠的貸貸款時，回租租融資是一種種十分有效的的融資方式。（8）回買融資資。即開發(fā)商商將自己開發(fā)發(fā)的某項物業(yè)業(yè)賣給貸款機(jī)機(jī)構(gòu)，然后再再用貸款機(jī)構(gòu)構(gòu)的貸款將該該項物業(yè)買回回來?；刭I貸貸款的利息高高于普通貸款款的利息。開開發(fā)商不僅可可以獲得高比比例的融資，而而且在貸款還還清以后，便便可以得到物物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)商可可以綜合運用用上述各種籌籌資手段或分分階段通過不不同的融資渠渠道，以最有有利的方式、最最低的成本籌籌集到資金。五、公開招標(biāo)招標(biāo)方案的擬定定主要包括開開發(fā)項目標(biāo)段段的劃分及承承發(fā)包模式的的選擇、招標(biāo)標(biāo)方式和計價價方式的選擇擇等。由于房房地產(chǎn)開發(fā)項項目可采用滾滾動開發(fā)、分分階段開發(fā)等等形式，合理理擬定招標(biāo)方方案，對開發(fā)發(fā)項目的投資資控制就顯得得尤其重要。開開發(fā)項目建設(shè)設(shè)中承發(fā)包模模式主要有平平行發(fā)包、設(shè)設(shè)計或施工總總分包、項目目總承包和項項目總承包管管理四種模式式。項目標(biāo)段段的劃分及承承發(fā)包模式?jīng)Q決定了與開發(fā)發(fā)商簽約的承承包商數(shù)量、決決定了一份合合同包括的工工作內(nèi)容、決決定了開發(fā)項項目管理的組組織結(jié)構(gòu)和管管理體制，從從而影響了投投資風(fēng)險的分分配，決定了了開發(fā)商對投投資控制的力力度和可控范范圍。開發(fā)商因素———開發(fā)項目建建設(shè)進(jìn)度計劃劃、資金投入入、回收計劃劃及資金流動動計劃，開發(fā)發(fā)商的管理作作風(fēng)和打算對對工程的介入入程度；工程因素——開開發(fā)項目規(guī)模模及復(fù)雜程度度、工程設(shè)計計工作的深度度、工程施工工難易程度、工工期要求等；；市場、環(huán)境因素素——建筑市場競競爭激烈程度度，社會、政政治、經(jīng)濟(jì)、法法律的穩(wěn)定性性，工程所在在地的地質(zhì)、氣氣候條件及施施工現(xiàn)場條件件的確定性，招招標(biāo)時間的限限制及對環(huán)境境信息的掌握握程度等。開發(fā)商只有對上上述因素有了了充分的認(rèn)識識，才能正確確處理“三大控制”的關(guān)系，合合理劃分標(biāo)段段及選擇承發(fā)發(fā)包模式，從從而盡可能降降低、規(guī)避、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險險，有效控制制投資。招標(biāo)標(biāo)方式有公開開招標(biāo)和邀請請招標(biāo)兩種。因因公開招標(biāo)可可以在較廣范范圍內(nèi)選擇中中標(biāo)人，投標(biāo)標(biāo)競爭激烈，有有利于降低投投資，因此，一一般的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目招招標(biāo)宜選用公公開招標(biāo)形式式[9]。六、開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本本是指在房地地產(chǎn)開發(fā)過程程中所發(fā)生的的各項費用，包包括土地購置置費、拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費、前期期工程費、建建筑安裝工程程費、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費、公共共配套費以及及開發(fā)間接費費等。成本在在一定程度上上反映了企業(yè)業(yè)的管理水平平和經(jīng)營水平平。要降低開開發(fā)成本，就就要求房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要要有新的管理理意識和管理理模式，加強(qiáng)強(qiáng)成本的管理理和控制，實實現(xiàn)較好的資資金回報率和和投資收益。在寫字樓開發(fā)中中，具體有以以下兩個方面面的對策：1、前期設(shè)計規(guī)規(guī)劃充分應(yīng)用用價值工程原原理。價值工工程又稱價值值分析，它通通過對產(chǎn)品的的功能分析，研研究如何以最最低的成本去去實現(xiàn)產(chǎn)品的的必要功能，它它是以提高價價值為目的,這一目的包包括兩個方面面：在規(guī)劃設(shè)設(shè)計中運用價價值功能，能能變事后的成成本控制為事事前積極的成成本預(yù)控，提提高企業(yè)的競競爭力和經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。寫字字樓開發(fā)規(guī)劃劃方案至施工工圖設(shè)計，這這一過程決定定了建筑物的的樣式、結(jié)構(gòu)構(gòu)、材料，根根本上框定了了產(chǎn)品的成本本水平。運用用價值工程原原理，確保用用戶所需的必必要功能；盡盡可能降低產(chǎn)產(chǎn)品成本。關(guān)關(guān)系式如下：：產(chǎn)品的價值值=功能/成本。上述述公式中比值值越大，價值值越大，產(chǎn)品品的吸引力越越大，開發(fā)商商獲利的能力力也越強(qiáng)。在實施中應(yīng)做好好如下幾點：：(1)為了取得一一個較好的設(shè)設(shè)計方案,需認(rèn)真做好好調(diào)查研究工工作，如現(xiàn)行行寫字樓用戶戶的不同要求求、現(xiàn)行的市市場需求、技技術(shù)信息、材材料成本資料料，特別是新新工藝、新材材料的性能、價價格，國家有有關(guān)部門的政政策、條例、法法規(guī)等。(2)積極參與與設(shè)計方案的的確定和設(shè)