房地產(chǎn)運營管理的理解

房地產(chǎn)運營管理的理解(個人的理解：運營更像是一個公司的大管家，老板的秘書，確定公司事項的關(guān)鍵節(jié)點。如果有人帶是不錯的，如果要自學(xué)成才，難度確實大)房地產(chǎn)行業(yè)闊別了改革開放后幾十年的粗放發(fā)展模式，如今走在了追求精細化管理的道路上，區(qū)別于傳統(tǒng)制造業(yè)，但又脫根于傳統(tǒng)制造業(yè)的特點，決定了房地產(chǎn)管理企業(yè)管理符合現(xiàn)代企業(yè)管理的普遍性。做好企業(yè)運營管理工作，必須深刻認清行業(yè)特征和具體企業(yè)現(xiàn)況。中國的房地產(chǎn)市場開放較晚，對房地產(chǎn)行業(yè)的研究也較為遲緩，其中對于房地產(chǎn)運營管理理論的研究更為滯后，但是步入地產(chǎn)黃金時代末期，運營管理理論發(fā)展迅猛，應(yīng)用也愈發(fā)深入。個人水平有限，故而思考借鑒，從幾點來闡述個人對運營管理工作的理解。一、什么是地產(chǎn)運營管理我們知道，現(xiàn)在企業(yè)中，企業(yè)管理(BusinessManagement),是對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動進行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)及控制等一系列職能的總稱。我們可以確定的這么說：房地產(chǎn)運營管理是一種具有房地產(chǎn)行業(yè)獨特個性，屬于房地產(chǎn)企業(yè)具象化的企業(yè)管理。既然同樣是企業(yè)管理，那么在基本理論層面上，相比于其他一般企業(yè)，它適應(yīng)于企業(yè)管理的所有基本理論，而且具有房地產(chǎn)行業(yè)個性給它帶來的特殊屬性因此我們從其他企業(yè)學(xué)會的各種生產(chǎn)理論、供應(yīng)鏈理論、運營管理理論等，這些同樣可以加深我們對房地產(chǎn)運營管理的理解和應(yīng)用。＜如樓上說的，我們經(jīng)?？吹皆谕赓Y企業(yè)會設(shè)立C00,首席運營官（有別于CE0，首席執(zhí)行官）。主要職責(zé)是監(jiān)測每日的公司運作，并直接報告給首席執(zhí)行官。作為CEO對內(nèi)管理的主要助手。＞從上面我們知道，房地產(chǎn)運營管理從本質(zhì)上看，并不是一種新興事物，但是從時間上觀察，又的確是是一種“姍姍來遲”的管理方式。為何企業(yè)管理不是新理論，而房地產(chǎn)運營管理卻又出現(xiàn)如此滯后呢？回答這個問題，我們需要稍微研究下地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。隨著現(xiàn)在市場的規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)如同其他行業(yè)一樣，經(jīng)歷著一段大浪淘沙的慘烈競爭過程，從原來的跑馬圈占地暴利模式，到現(xiàn)在的講究精細化控制的模式，無數(shù)內(nèi)力不足的企業(yè)在這個過程中被淹沒在市場的潮水下；而且隨著資源和市場份額不斷地向少部分具有強大管理能力的企業(yè)集中，它們也正在逐步蠶食三四線乃至縣級城市的小地產(chǎn)商的固有領(lǐng)地。在經(jīng)營的壓力下，凡是意識到這一規(guī)律的大小房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視內(nèi)部管理的重要性，出于自身發(fā)展的需要和與對手競爭碰撞，直接促成了各個房地產(chǎn)企業(yè)對運營管理理論的研究和借鑒。相對于普通的消費品行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)具有幾個不同的特點：周期長、資金密集性和重要性強、多項目管理復(fù)雜、專業(yè)類別繁雜管理難度高，尤其是多項目、多專業(yè)的交叉運作，各個專業(yè)又各有不同的管理特點，同時又與金融行業(yè)關(guān)系密切，更是加深了多項目、跨區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)管理的難度。正因為這些難點，造就了房地產(chǎn)運營管理超出一般消費品企業(yè)管理的難度和重要性。有效的房地產(chǎn)運營管理能給企業(yè)帶來有力的競爭態(tài)勢，在面對加劇的競爭環(huán)境、收緊的行業(yè)政策和多變的宏觀經(jīng)濟時，更有戰(zhàn)斗力和生存能力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展壯大，要脫離偏居一隅的處境，必須盡早意識到和建立科學(xué)的合理的運營管理方法和架構(gòu)，以應(yīng)對急速而來的內(nèi)外兼有的經(jīng)營壓力。面對這種企業(yè)管理的需求，企業(yè)內(nèi)部運營管理部門的建立和操作在未來將愈發(fā)成為企業(yè)管理研究的重點方向之一。同時，作為一名計劃管理人員，我們應(yīng)該深切知道，運營管理在企業(yè)中的核心作用——整合資源，協(xié)調(diào)運作。成為一名運營專員之后，從最初的計劃跟蹤，到后面進一步的計劃分析、績效考核、會議參與，讓我較為明了的認識了集團的組織架構(gòu)和管控體系，清晰了計劃管理、成果管理等的重要性；同時，接觸到了一點流程制度，明確了流程建設(shè)對企業(yè)的重要性。我覺得管控體系、組織架構(gòu)、分權(quán)授權(quán)、計劃管理等等，這些還只是停留在宏觀管理層次而已，再往下會討論到工程施工、成本、設(shè)計、營銷、物業(yè)等專業(yè)領(lǐng)域，對我而言真是感慨任重而道遠。對于未來的工作計劃，我覺得對自身工作而言，學(xué)習(xí)和研究標(biāo)桿是努力的方向和目標(biāo)，但對實際工作開展未必具有實際的指導(dǎo)意義，運營體系的建立于落地要基于自己公司的實際情況，之前看到的SAP的如何基于公司成熟度選擇管控模式和建立管控體系的文章，對我很有啟發(fā)，落地于公司現(xiàn)況，研究透公司的長短，有目的的完善自己的工作方式，滿足領(lǐng)導(dǎo)要求是最為重要的。二、運營管理所涉及的專業(yè)運營管理的職責(zé)是什么？上文已經(jīng)講過，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部以項目為基本管理對象、多專業(yè)復(fù)合管理，比普通生產(chǎn)企業(yè)具有更高的管理難度。在流程交錯和權(quán)責(zé)多層細分上具有更高的復(fù)雜度，這就客觀的需要存在一個職能去協(xié)調(diào)、監(jiān)控、調(diào)整和修正整個企業(yè)的運行狀態(tài)。那么在很多大型企業(yè)，專職于此的部門或崗位則應(yīng)運而生。在具體的職責(zé)上，運營職能需要監(jiān)控項目全流程的有效實施，保證每個項目和整體利潤的實現(xiàn)。從財務(wù)的角度，監(jiān)控企業(yè)現(xiàn)金流的健康和安全；從策劃的角度，監(jiān)控項目市場定位和產(chǎn)品定位的正確性；從開發(fā)的角度，監(jiān)督項目開發(fā)進度按期實現(xiàn)；從產(chǎn)品的角度，監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的高度；從營銷的角度，監(jiān)控產(chǎn)品銷售去化的良好進行；從客服的角度，監(jiān)控客戶服務(wù)和滿意度目標(biāo)的達成。同時在監(jiān)控的過程中，不斷發(fā)現(xiàn)低效率點、錯誤點和管理隱患，并通過對流程的修正和完善不斷提高企業(yè)的管理效率。我們可以看到，由于運營職能所獵寬泛，因此在客觀上對許多專業(yè)都要有一定深度的理解，其實這也正是運營管理組織的難度所在。運營管理都需要那些方面的知識？一是經(jīng)濟和市場知識。一定的經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)和市場規(guī)律認知有助于運營管理職能從宏觀和微觀層面對整體和項目定位和發(fā)展方向進行判斷。宏觀上，能夠讀懂國家的宏觀經(jīng)濟形式和政策，以及其從上到下、從大到小對公司經(jīng)營造成的可能影響，對項目投資的正確性具有一定的判斷能力。微觀上，能夠判斷單個項目地區(qū)、市場和產(chǎn)品定位的基本正確性，對項目競爭態(tài)勢和地區(qū)市場供需進行分析，為管理層提供參考意見。二是財務(wù)知識。房地產(chǎn)行業(yè)的重要特點是現(xiàn)金流量大，安全需求高，那么要求運營管理職能能夠通過對公司和項目收支數(shù)據(jù)的觀察分析，能夠找出和判斷現(xiàn)金流的安全隱患和不穩(wěn)定因素（財務(wù)部門具有同樣的職能，且專業(yè)程度要求更高），同時通過對收益的跟蹤測算監(jiān)督利潤目標(biāo)實現(xiàn)。三是營銷知識。能夠掌握銷售的基本技巧和要點，能夠發(fā)現(xiàn)和提醒產(chǎn)品銷售過程中可能存在的失誤和錯誤。四是工程知識。對項目建造過程的了解，有助于設(shè)定和判斷項目開發(fā)進度的合理性，能夠分析出項目開發(fā)過程中存在的低效率點和可壓縮處，尤其是項目整體開發(fā)進度的壓縮是房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的體現(xiàn)。五是管理知識。能夠判斷企業(yè)工作流程中存在的漏洞和矛盾，并通過績效驅(qū)動提高流程運轉(zhuǎn)效率?，F(xiàn)在可以知道，由于運營管理職能的專業(yè)覆蓋面廣，造成相應(yīng)的運營人才較難產(chǎn)生和尋找。三、運營管理人才的配備和培養(yǎng)正因為運營管理人才要求專業(yè)涉及面廣，同時由于大多數(shù)人不愿放棄本專業(yè)，而更愿意對個別專業(yè)進行深入研究和學(xué)習(xí)，以期加強自身的專業(yè)競爭能力，造成愿意涉獵更廣泛但相對不夠深入的人才尋找難度更大。同時，很多專業(yè)出身的人才由于專業(yè)所限，目光容易局限于本專業(yè)之內(nèi)，而運營管理職能則需要有大局觀，所以在思想層面上合適的人才也不易尋找。在對外尋找專門的具有一定經(jīng)驗的運營管理人才難以實現(xiàn)后（運營管理的出現(xiàn)時間較短、行業(yè)人才積累不夠也是一個重要的原因），多數(shù)企業(yè)趨向于從其他專業(yè)抽調(diào)而自己培養(yǎng)。那么什么專業(yè)相對合適呢？一是工程專業(yè)。因為工程專業(yè)同時關(guān)系到設(shè)計、成本、采購和施工，對項目開發(fā)具體實施流程更為熟悉，尤其是具有數(shù)年工作經(jīng)驗的工程師則更為適合。但是還存在些問題，如工程專業(yè)人員隨著工作經(jīng)驗的積累，在整個職業(yè)市場的價值呈加速上升階段，那么就不容易說服其輕易改換專業(yè)，尤其是運營管理這樣一個新興的職能。此外，工程專業(yè)人員普遍存在眼界狹窄的問題，這也正是特殊的工作環(huán)境所造成的二是營銷專業(yè)。營銷專業(yè)的人員熟于市場觀察和調(diào)研，對市場的敏銳度和客戶的心理狀態(tài)了解更深入，也更熟悉產(chǎn)品的銷售特點，同時部分營銷人員對財務(wù)也有一定了解。三是財務(wù)專業(yè)。財務(wù)專業(yè)的人員更敏感于各種財務(wù)數(shù)據(jù)和現(xiàn)金流，對項目收益的監(jiān)控有著得天獨厚的專業(yè)優(yōu)勢。這三個專業(yè)存在的共同缺點是對另外兩個專業(yè)的了解深度不夠，尤其是工程專業(yè)對營銷、財務(wù)專業(yè)，營銷、財務(wù)專業(yè)對工程專業(yè)的了解程度通常很低（營銷和財務(wù)專業(yè)在某些方面有一定的交集），客觀上限制了運營管理能力的發(fā)揮。在具體的人才使用上，在兼顧三個專業(yè)齊全的基礎(chǔ)上，應(yīng)該通過揚長避短合理發(fā)揮各自優(yōu)勢，同時通過各種形式的交流，提高相互專業(yè)的認知程度，不斷普及和擴散相應(yīng)專業(yè)知識，通過一段時間的磨合，達到整體和個體共同提高的效果。四、運營管理人員的基本能力需求所有基層運營管理人員都請注意兩個詞：“協(xié)調(diào)”和“建立”。協(xié)調(diào)是基本職責(zé)，也印證了我們對于運營職能所需求的廣泛專業(yè)知識的理解同時從側(cè)面提出了另一個關(guān)鍵點，那就是強大的溝通能力。結(jié)合我們自身的工作經(jīng)驗，可以相見公司內(nèi)部各個專業(yè)、各個層級人員特點多樣，沒有很強的溝通能力一定無法協(xié)調(diào)各個專業(yè)和公司進行有效配合第二個詞是建立。體系建立意味著對房地產(chǎn)企業(yè)特點的深入了解和運營管理知識的豐富積累，否則難以使得體系與企業(yè)的有效契合。雖然目前有許多培訓(xùn)和專業(yè)文章對運營體系進行了描述，但這個過程是一個本地化的過程，是需要對運營管理體系有更深入的思考和經(jīng)驗積累對于普通的運營人員，應(yīng)有意識的培養(yǎng)自身的溝通能力，要對企業(yè)管理和運營管理進行長期的不斷的思考和學(xué)習(xí)。具體到基層運營管理人員基礎(chǔ)層面和操作層面，涵蓋的主要內(nèi)容包括計劃管理、績效考評、數(shù)據(jù)分析和信息化。這也是絕大多數(shù)運營人員正在做的，但是有一個關(guān)鍵需要深入思考：我們能夠獨立或領(lǐng)導(dǎo)完成這些工作么？我們有獨立的工作思路么？這要求我們不要僅僅是一位“工作奴隸”，而要主動、積極的去思考眼前的工作，通過不斷的思考和尋找改進余地來積累自身的運營管理能力。此外在專業(yè)層面，要長期不斷觀察分析和積累自身在各個專業(yè)的知識。例如，工期標(biāo)準(zhǔn)等基本進度指標(biāo)。這些都需要長時間的觀察和分析，單純依靠閱讀網(wǎng)絡(luò)資料不可能積累起有效的知識基礎(chǔ)。第二，任職資格。任職資格可以分為兩類：知識層面和思維層面。知識層面包括幾個關(guān)鍵詞.一是工作經(jīng)驗，這要求對運營管理具有一定深度的積累，二是“現(xiàn)代企業(yè)管理知識、房地產(chǎn)運營管理流程、政策法規(guī)、工程管理、項目管理及相應(yīng)的經(jīng)濟知識”。在這幾個詞語中，我們可以發(fā)現(xiàn)一些容易被我們忽視的“現(xiàn)代企業(yè)管理知識、政策法規(guī)、經(jīng)濟知識”。這三者是我們很容易忽視或不易接觸的方面，需要重點關(guān)注學(xué)習(xí)。思維層面的重點在于溝通能力、分析能力和應(yīng)變能力。作為主要的協(xié)調(diào)部門，溝通能力至關(guān)重要，而分析能力則是我們分析判斷經(jīng)營狀況的基本能力要求。應(yīng)變能力則是處理應(yīng)急突發(fā)事件的基本要求。要想在房地產(chǎn)運營管理領(lǐng)域有所建樹，而不僅僅局限于低層管理水平和職業(yè)水平，道路還很漫長。運營管理是一個新興專業(yè)，未來大有可為，要有目地、有規(guī)劃的去學(xué)習(xí)、去思考，去不間斷的提高自身的各項職業(yè)素養(yǎng)，才能逐漸靠近專業(yè)發(fā)展制高點。從以上的分析，我們可以知道運營管理的基本能力要求：1、基礎(chǔ)層面：掌握計劃管理的基本原理，深入了解項目開發(fā)基本要素（如各項工作的正常周期），認清績效考核的核心概念，能夠分析經(jīng)營數(shù)據(jù)，對管理信息化有一定認知。2、中級層面：對企業(yè)進行全面把控，挖掘內(nèi)部配合漏洞，有全局思維。3、高級層面：站在更高的高度和企業(yè)管理者的角度，判斷企業(yè)的發(fā)展方向。4、溝通層面：強大的溝通協(xié)調(diào)能力（隨崗位的上升要求更高）是關(guān)鍵要素，甚至?xí)Q定職業(yè)高度。五、學(xué)習(xí)成長維度要不斷達到運營管理職能的不同高度目標(biāo)，需要不間斷的學(xué)習(xí)和積累但又要如何去學(xué)習(xí)呢？一、善于記錄，善于積累。在日常運營工作中所發(fā)現(xiàn)的每一個大小問題，都是一種寶貴的資源和財富。要下意識的去記錄下來并思考下去，“好記性不如爛筆頭”，一定養(yǎng)成工作日記的習(xí)慣，尤其是發(fā)現(xiàn)的問題不但要記錄還要思考回顧。常憶常新，每次返回閱讀，都能從中得出不同的結(jié)論，甚至能夠發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的錯誤思考，這是一個長期的積累過程，也是工作經(jīng)驗的重要所在。（重要性——極強，時間要求——持續(xù)）二、勤于思考，構(gòu)建屬于個人的知識框架。運營管理是整體性和邏輯性很強的專業(yè)，個人在日常工作中所獲取的知識和經(jīng)驗，要經(jīng)常思考，融入自身的知識體系，并經(jīng)過提煉和知識閉合，構(gòu)建運營管理知識框架。例如計劃管理、會議管理、成果管理和信息管理，同服務(wù)于一個目標(biāo)，相互之間互相支撐和印證，是一個整體的管理體系。因此，要將所獲得的碎片化的經(jīng)驗和知識，不斷融入運營管理框架中，形成閉合的整體，將有助于職業(yè)能力的顯著提高。（重要性——高，時間要求——短）三、提高數(shù)據(jù)敏感度。經(jīng)營數(shù)據(jù)的分析是運營管理的重要一環(huán)，在理解各項數(shù)據(jù)真實意義的基礎(chǔ)上，必須具備挖掘數(shù)據(jù)背后影響的能力，保持對數(shù)據(jù)的一貫敏感度非常重要。運營人員要多看數(shù)據(jù)，分析數(shù)據(jù)，提高自身數(shù)據(jù)分析水平。重要性——極高，時間要求——短）四、鍛煉溝通能力。溝通能力是運營管理的核心能力，甚至可以說運營管理的效果取決于溝通能力的高低。尤其是在未來團隊的領(lǐng)導(dǎo)或更高層的管理需要，層級越高，對溝通能力的要求則越高。任何運營管理人員都要有意識的去鍛煉自身的溝通能力，是決定未來職業(yè)發(fā)展的核心要素。（重要性——極高，時間要求——長）五、培養(yǎng)經(jīng)濟思維和市場眼光?？梢杂心康氐拈喿x一些經(jīng)濟學(xué)書籍，個人在這里推薦格里高利?曼昆的《經(jīng)濟學(xué)》內(nèi)容完善，語言淺顯易懂。同時，合理利用網(wǎng)絡(luò)，定時定量瀏覽財經(jīng)報道，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)政策和貨幣政策，有目地培養(yǎng)經(jīng)濟思維。這是一個緩慢的過程，但對未來的職業(yè)發(fā)展卻很有效。此外，通過閱讀和思考優(yōu)秀的市場和產(chǎn)品定位