北京冠達(dá)科技有限公司工業(yè)用地地價(jià)評(píng)估

/土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：北京冠達(dá)科技有限公司工業(yè)用地地價(jià)評(píng)估受托估價(jià)單位:北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理要求確定委托估價(jià)單位：北京冠達(dá)科技有限公司估價(jià)日期：二○○一年十月二十日PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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看項(xiàng)目日期PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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報(bào)告結(jié)束日期土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：首評(píng)地(2０01）字第０90PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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一個(gè)委托方不同地塊項(xiàng)目出不同報(bào)告，報(bào)告編號(hào)為**—1，**—2，**—3等目錄PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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頁(yè)碼根據(jù)報(bào)告調(diào)整。技術(shù)報(bào)告為附件1，給委托方時(shí)可不附。土地估價(jià)報(bào)告第一部分摘要————————————1第二部分估價(jià)對(duì)象界定———-————-—-——3第三部分土地估價(jià)結(jié)果————-————--——7第四部分附件——————————-———１4土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分總述—————-—-—--—--———１第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析————6第三部分土地估價(jià)—--——-—-————-——9第四部分附件————-——-———————-—25

土地估價(jià)報(bào)告第一部分摘要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱:北京冠達(dá)科技有限公司工業(yè)用地地價(jià)評(píng)估二、委托估價(jià)方：PAGEPAGE\#"'頁(yè)：'#'

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同營(yíng)業(yè)執(zhí)照北京冠達(dá)科技有限公司三、估價(jià)期日:PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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同估價(jià)合同及項(xiàng)目經(jīng)理要求日期二○○一年十月二十五日四、價(jià)格結(jié)果：北京冠達(dá)科技有限公司委托評(píng)估的位于懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的一宗工業(yè)用地,土地面積１33６7.33平方米，PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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若評(píng)估對(duì)象含多個(gè)地塊，則可列表或分別敘述其用地面積、設(shè)定土地用途、設(shè)定使用年限、設(shè)定開(kāi)發(fā)程度——?jiǎng)?wù)必清晰而簡(jiǎn)潔在20０1年１0月25日,評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地,評(píng)估設(shè)定土地使用年限為５0年,評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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若評(píng)估對(duì)象含多個(gè)地塊，則可列表或分別敘述其用地面積、設(shè)定土地用途、設(shè)定使用年限、設(shè)定開(kāi)發(fā)程度——?jiǎng)?wù)必清晰而簡(jiǎn)潔熟地總地價(jià)：3９８萬(wàn)元大寫(xiě)金額:=3980000\＊ＣHIＮEＳEＮUM2叁佰玖拾捌萬(wàn)元地面熟地價(jià)：298元/平方米毛地PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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一般遠(yuǎn)郊區(qū)縣在評(píng)估結(jié)果中不需要出現(xiàn)毛地價(jià)總地價(jià)：239萬(wàn)元大寫(xiě)金額:＝23９0000\＊ＣＨINESENUM２貳佰叁拾玖萬(wàn)元地面毛地價(jià)：179元／平方米出讓金PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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一般城區(qū)內(nèi)除工業(yè)外，不評(píng)估出讓金；城區(qū)內(nèi)工業(yè)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣評(píng)估出讓金出讓金總價(jià)：5３萬(wàn)元大寫(xiě)金額：=530000\＊CHINＥSENUM2伍拾叁萬(wàn)元地面出讓金:40元/平方米五、土地估價(jià)師簽字:項(xiàng)目負(fù)責(zé)人:簽字杜建國(guó)(土地估價(jià)師證號(hào)：96０1０016）審核人員：丁穎紅（土地估價(jià)師證號(hào)：）評(píng)估人員:趙佳理六、土地估價(jià)機(jī)構(gòu):北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二○○一年十一月八日?第二部分估價(jià)對(duì)象界定一、委托估價(jià)方：PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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同營(yíng)業(yè)執(zhí)照北京冠達(dá)科技有限公司 單位地址:北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)?法定代表人:姚金芝二、受托估價(jià)方：北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司單位地址：東城區(qū)南河沿大街天安大廈207/２0８室資質(zhì)級(jí)別：A＊＊＊＊*級(jí)資格證書(shū)號(hào)：２０00A016法定代表人:高喜善三、估價(jià)目的:委托方擬對(duì)委估地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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此處根據(jù)不同項(xiàng)目—股份制上市、破產(chǎn)、污染擾民而有所差異四、估價(jià)日期:二○○一年十月二十日至十一月八日五、估價(jià)期日：二○○一年十月二十五日六、估價(jià)對(duì)象概況：PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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所有權(quán)屬、基本數(shù)據(jù)均應(yīng)有出處—文件、文號(hào)；PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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此項(xiàng)針對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀而言。１、土地登記狀況：PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的土地位置、土地用途、四至、面積、級(jí)別、土地登記證書(shū)號(hào)、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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若面積存在分?jǐn)偦蚱渌荒苤苯訌奈募蝎@取的數(shù)據(jù)，務(wù)必特殊說(shuō)明委估地塊位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū),東臨雁棲河西路,南臨北京冠達(dá)科技有限公司辦公區(qū)，西臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地，北臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地;土地用途為工業(yè)用地;地價(jià)區(qū)類(lèi)為七類(lèi)；土地使用者為北京冠達(dá)科技有限公司.根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2０01－懷規(guī)地字－0026號(hào)】,委估對(duì)象用地面積為1336７.33平方米,根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2０0１-懷規(guī)建字－0０88號(hào)】，委估對(duì)象建筑面積為2599。3平方米,總?cè)莘e率0．19。2、土地權(quán)利狀況PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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土地權(quán)屬性質(zhì)-所有權(quán)人、使用權(quán)人、使用性質(zhì)、使用用途、使用年限、他項(xiàng)權(quán)利狀況等，若項(xiàng)目權(quán)屬有演變過(guò)程，則寫(xiě)明北京冠達(dá)科技有限公司委托評(píng)估的工業(yè)用地土地所有權(quán)屬于中華人民共和國(guó),北京市長(zhǎng)城偉業(yè)投資開(kāi)發(fā)總公司經(jīng)懷柔縣人民政府和北京雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)授權(quán),負(fù)責(zé)北京雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及出讓、轉(zhuǎn)讓，北京市長(zhǎng)城偉業(yè)投資開(kāi)發(fā)總公司已將該地塊轉(zhuǎn)讓給北京冠達(dá)科技有限公司，現(xiàn)由北京冠達(dá)科技有限公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，擬辦理土地出讓手續(xù)。該項(xiàng)目用地目前未發(fā)生抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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根據(jù)實(shí)際情況填寫(xiě)3、建筑物和地上附著物狀況PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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現(xiàn)狀建筑物—未拆遷房屋、已拆為平地、主體已完工等委估地塊地上建筑物正在建設(shè)之中。七、地價(jià)影響因素分析1、一般因素北京是中國(guó)的首都，北京的建設(shè)既要反映出中華民族的歷史、革命傳統(tǒng)和社會(huì)主義的獨(dú)特風(fēng)貌,又要積極為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)，同時(shí)要大力發(fā)展適合首都特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì),并對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出更高的質(zhì)的要求.因此,從北京市城市性質(zhì)中對(duì)中心城市的定位，決定了北京市對(duì)土地需求量大，長(zhǎng)期來(lái)看,土地價(jià)格將呈現(xiàn)上漲趨勢(shì).北京城市規(guī)劃區(qū)即北京市行政管轄區(qū),包括規(guī)劃市區(qū)和遠(yuǎn)郊地區(qū),總面積為16807。8平方公里。市區(qū)中心地區(qū)的范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外,面積近３0０平方公里。北京市的建設(shè)將從以新區(qū)帶動(dòng)為主轉(zhuǎn)向舊區(qū)調(diào)整改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)并重。堅(jiān)持“分散集團(tuán)式"布局,加快舊城區(qū)的改造步伐,調(diào)整土地使用,改建危舊,完善各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，保護(hù)歷史傳統(tǒng)風(fēng)貌,改善城市環(huán)境。新區(qū)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)將從中心地區(qū)轉(zhuǎn)移到各邊緣集團(tuán)。由于城市規(guī)劃區(qū)土地面積的有限性，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，北京市土地的供需矛盾會(huì)越來(lái)越突出,土地價(jià)格依然呈上揚(yáng)趨勢(shì)。北京全部土地實(shí)行的是土地公有制,其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于集體所有。在使用制度方面，北京市對(duì)國(guó)家土地實(shí)行有償使用并逐步建立和培育地產(chǎn)市場(chǎng).目前新征地的數(shù)量受到控制，北京市鼓勵(lì)在舊城區(qū)對(duì)土地進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，由于拆遷量大,造成北京市城區(qū)整體地價(jià)水平較高.北京市堅(jiān)持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)先發(fā)展的方針,城市基礎(chǔ)設(shè)施已初具現(xiàn)代化規(guī)模，目前，北京市四環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域基本達(dá)到“七通”的配套程度。北京是我國(guó)的交通中心，現(xiàn)已形成海陸空全方位的對(duì)外交通體系.綜上所述，從北京市城市性質(zhì)、對(duì)外交通和基礎(chǔ)設(shè)施條件分析,北京的地價(jià)在全國(guó)居于較高水平；從北京市城市規(guī)劃、后備土地資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析，未來(lái)北京的地價(jià)將呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。2、區(qū)域因素PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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根據(jù)土地用途，選取對(duì)該用途地價(jià)有影響的區(qū)域因素作詳細(xì)說(shuō)明——因素及相應(yīng)描述與市場(chǎng)比較法中敘述相對(duì)應(yīng)委估地塊位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū),東臨雁棲河西路，南臨北京冠達(dá)科技有限公司辦公區(qū),西臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地，北臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地。北京雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)1９92年經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)建立,總體規(guī)劃9。6平方公里,坐落在長(zhǎng)城腳下,雁棲湖畔.東結(jié)密云，南連順義，西與昌平、延慶為鄰，北與河北省豐寧、灤平、赤城接壤。交通比較便利，與開(kāi)發(fā)區(qū)相連接的公路有10１國(guó)道、111國(guó)道.附近有京承鐵路、京通鐵路、大秦鐵路等干線。雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)鼓勵(lì)進(jìn)區(qū)發(fā)展電子、輕工、食品飲料、建材、包裝印刷、生物工程等污染小、低耗能行業(yè).特別鼓勵(lì)發(fā)展高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)，適當(dāng)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)及配套商業(yè)、服務(wù)業(yè)。區(qū)域現(xiàn)狀各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施齊備,達(dá)到“七通"(即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）,具體狀況如下：PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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紅線外“*通”狀況詳細(xì)描寫(xiě)(1)上水由區(qū)內(nèi)供水廠供給。(2）下水采用雨、污水分流方式排水.（3）供氣由區(qū)內(nèi)水煤氣發(fā)生站提供.(４)供電建有一座110KV變電站。（5）熱力由區(qū)內(nèi)供熱中心提供.(6)通訊建有可裝機(jī)５00０門(mén)的電信支局。（７)道路東臨雁棲河西路。3、個(gè)別因素PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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根據(jù)土地用途，選取對(duì)該用途地價(jià)有影響的個(gè)別因素作詳細(xì)說(shuō)明——因素及相應(yīng)描述與市場(chǎng)比較法中敘述相對(duì)應(yīng)該項(xiàng)目用地為工業(yè)用地,地勢(shì)平坦,地質(zhì)條件良好。地塊形狀不規(guī)則?？傆玫孛娣e為13367。３3平方米，總建筑面積為259９．３平方米,總?cè)莘e率0．19。宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣)及“場(chǎng)地平整”.PAGEPAGE\#"'頁(yè)：'#'

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紅線內(nèi)“*通”，若與紅線外同，則簡(jiǎn)單寫(xiě)同此報(bào)告；若與紅線外不同，則不同處詳細(xì)描寫(xiě)。八、地價(jià)定義根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，此次評(píng)估的價(jià)格包括出讓金、毛地價(jià)、熟地價(jià)PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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根據(jù)實(shí)際情況敘述——毛地、熟地、出讓金，熟地價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在２001年10月２5日，評(píng)估設(shè)定土地使用年限為５0年，實(shí)際土地用途為工業(yè)用地,評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地，宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣)，紅線內(nèi)“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣及場(chǎng)地平整），評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“七通”(即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）及宗地紅線內(nèi)PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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根據(jù)實(shí)際情況敘述——毛地、熟地、出讓金第三部分土地估價(jià)結(jié)果一、估價(jià)依據(jù)1、有關(guān)政策法規(guī)和文件:《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》北京市國(guó)土資源和房屋管理局出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)2、委托估價(jià)方提供的資料：PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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同附件《關(guān)于北京冠達(dá)科技有限公司新建廠房的批復(fù)》【懷計(jì)發(fā)［20０1］49號(hào)】《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【20０1－懷規(guī)地字-00２6號(hào)】《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2001－懷規(guī)建字-０088號(hào)】有關(guān)評(píng)估的其它資料3、受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。二、土地估價(jià)1、估價(jià)原則地價(jià)是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用影響所形成，由于這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)之中,我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)遵循以下原則：(１）、替代原則地價(jià)遵循替代規(guī)律，其宗地的土地價(jià)格，受其相同使用的宗地，即同類(lèi)型具有替代可能的宗地價(jià)格所牽制。有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng),使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。（２）、供需原則在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,一般商品的價(jià)格取決于供求的均衡點(diǎn),需求大于供給，價(jià)格就會(huì)提高,否則價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然條件,因此土地市場(chǎng)形成了自己的供求規(guī)律，主要表現(xiàn)在土地的價(jià)格容易形成壟斷，所以地價(jià)形成于不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng).在評(píng)估中我們充分考慮了土地市場(chǎng)的供求狀況對(duì)地價(jià)的影響。（3)、綜合分析原則地價(jià)受自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策等諸多因素的影響，因此,評(píng)估時(shí)要充分考慮影響地價(jià)的多種因素,抓住主導(dǎo)因素,進(jìn)行綜合比較分析，這樣才能評(píng)估出比較合理并切合實(shí)際的土地價(jià)格。（4）、協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周?chē)h(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮,所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此,在土地估價(jià)時(shí),一定要認(rèn)真分析土地與周?chē)h(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格.(５）、多種評(píng)估方法相結(jié)合的原則隨著土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展,國(guó)際上創(chuàng)立了幾種通用的估價(jià)方法，如收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法、剩余法等方法，這些方法都有自己的特點(diǎn)和適應(yīng)范圍,不適宜的估價(jià)方法可能使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大的誤差.在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，根據(jù)待估地的實(shí)際情況,選擇幾種最適合的評(píng)估方法進(jìn)行綜合評(píng)定，力求減少誤差，得到科學(xué)、合理、公正、公平的土地價(jià)格。2、估價(jià)方法估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地的特點(diǎn)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的實(shí)際狀況,選取基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法和市場(chǎng)比較法作為本次估價(jià)的基本方法PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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'"根據(jù)實(shí)際情況確定(1)、基準(zhǔn)地價(jià)修正法北京市人民政府于１993年7月6日在京政發(fā)［1９93］３4號(hào)文件中下發(fā)了《北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表》及其說(shuō)明，對(duì)北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)按照不同用途和地價(jià)區(qū)類(lèi)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了具體規(guī)定，并要求北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格以此為基礎(chǔ)，進(jìn)行宏觀控制。該基準(zhǔn)地價(jià)由土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及其它費(fèi)用等因素構(gòu)成。其中：出讓金是指國(guó)家作為土地所有者向受讓者收取的一定年限的土地使用費(fèi)中純收入部分；基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)是指政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已投入和近期預(yù)期投入的費(fèi)用部分，主要包括大市政、四源工程及小區(qū)建設(shè)的配套等；土地開(kāi)發(fā)及其它費(fèi)用是指用于征地、拆遷及平整土地等費(fèi)用部分.（2)、成本法成本法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤(rùn)、利息和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法.其基本計(jì)算公式為：土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益(3）、市場(chǎng)比較法在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí),根據(jù)替代原則,將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似土地實(shí)例加以比較對(duì)照,并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別,修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日地價(jià)的一種方法。其計(jì)算公式為：待估宗地價(jià)格=比較實(shí)例宗地價(jià)格×（待估宗地情況指數(shù)÷比較實(shí)例宗地情況指數(shù)）×（待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)÷比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)）×(待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)÷比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù))×(待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)÷比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)）(4)、對(duì)上述三種方法求出的工業(yè)用途土地的地價(jià)進(jìn)行技術(shù)處理,最終求出估價(jià)對(duì)象工業(yè)用途土地的總地價(jià)、單位地價(jià)。3、估價(jià)結(jié)果北京冠達(dá)科技有限公司委托評(píng)估的位于懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的一宗工業(yè)用地，土地面積133６7．33平方米,PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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若評(píng)估對(duì)象含多個(gè)地塊，則可列表或分別敘述其用地面積、設(shè)定土地用途、設(shè)定使用年限、設(shè)定開(kāi)發(fā)程度——?jiǎng)?wù)必清晰而簡(jiǎn)潔在2001年１0月２５日，評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地，評(píng)估設(shè)定土地使用年限為50年，評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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若評(píng)估對(duì)象含多個(gè)地塊，則可列表或分別敘述其用地面積、設(shè)定土地用途、設(shè)定使用年限、設(shè)定開(kāi)發(fā)程度——?jiǎng)?wù)必清晰而簡(jiǎn)潔熟地總地價(jià)：39８萬(wàn)元大寫(xiě)金額：=3980０00\*CHIＮESENＵM2叁佰玖拾捌萬(wàn)元地面熟地價(jià):298元/平方米毛地PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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一般遠(yuǎn)郊區(qū)縣在評(píng)估結(jié)果中不需要出現(xiàn)毛地價(jià)總地價(jià):239萬(wàn)元大寫(xiě)金額：=239000０＼*CＨINEＳＥNＵM２貳佰叁拾玖萬(wàn)元地面毛地價(jià)：1７９元／平方米出讓金PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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一般城區(qū)內(nèi)除工業(yè)外，不評(píng)估出讓金；城區(qū)內(nèi)工業(yè)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣評(píng)估出讓金出讓金總價(jià)：53萬(wàn)元大寫(xiě)金額：=530000\＊CHINESＥNＵM２伍拾叁萬(wàn)元地面出讓金:4０元/平方米三、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)(一）假設(shè)條件1、估價(jià)對(duì)象作為工業(yè)用地為最有效利用方式。2、估價(jià)對(duì)象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合,能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行,保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。3、在評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng).4、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。5、委托方合法取得土地使用權(quán),并支付有關(guān)稅費(fèi)。6、評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“七通”(即通路、供水、排水、通電、通訊、通暖、通氣）及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”.７、委托方提供的資料屬實(shí).（二)使用說(shuō)明1、評(píng)估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下,于評(píng)估基準(zhǔn)日為20０1年１0月25日，在設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度、用途和土地使用年限及正常市場(chǎng)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值.2、土地出讓為政府行為，辦理土地使用權(quán)出讓時(shí)，應(yīng)以北京市國(guó)土資源和房屋管理局最終審定結(jié)果為準(zhǔn).本報(bào)告自審定結(jié)果確定之日起一年內(nèi)有效。3、本次評(píng)估估價(jià)技術(shù)報(bào)告為供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交土地管理部門(mén)確認(rèn)或備案時(shí)的附件。4、本評(píng)估報(bào)告由北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋.第四部分附件PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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包含土地資料、房屋資料、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、估價(jià)對(duì)象照片及地理位置圖、評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)師資質(zhì)證書(shū)等PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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注意附件完整性—是否有圖、圖文證號(hào)一致性；附件是否在有效期內(nèi)附件一:《關(guān)于北京冠達(dá)科技有限公司新建廠房的批復(fù)》【懷計(jì)發(fā)[20０1］49號(hào)】PAGEPAGE\#"'頁(yè)：'#'

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所有有關(guān)土地權(quán)屬、面積來(lái)龍去脈的文件——按文件時(shí)間先后附件二：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【２0０１-懷規(guī)地字-002６號(hào)】PAGEPAGE\#"'頁(yè)：'#'

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所有有關(guān)建筑物權(quán)屬、面積來(lái)龍去脈的文件——按文件時(shí)間先后附件三：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【200１—懷規(guī)建字-0088號(hào)】附件四：宗地區(qū)域位置圖附件五：待估宗地現(xiàn)狀圖片附件六:委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照附件七：土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)附件八:土地估價(jià)師資格證書(shū)二○○一年十一月八日土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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所有技術(shù)與結(jié)果報(bào)告中相同項(xiàng)，要保證前后一致項(xiàng)目名稱：北京冠達(dá)科技有限公司工業(yè)用地地價(jià)評(píng)估受托估價(jià)單位：北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人：杜建國(guó)丁穎紅趙佳理委托估價(jià)單位：北京冠達(dá)科技有限公司估價(jià)日期：二○○一年十月二十日PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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看項(xiàng)目日期PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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報(bào)告結(jié)束日期土地估價(jià)報(bào)告編號(hào):首評(píng)地（2001）字第０９０號(hào)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào):首評(píng)地技（２０01)字第0９０號(hào)=31６０．２/186８。1＼＃"0。0０"土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱北京冠達(dá)科技有限公司工業(yè)用地地價(jià)評(píng)估二、委托估價(jià)方北京冠達(dá)科技有限公司?單位地址:北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)?法定代表人：姚金芝三、受托估價(jià)方北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司單位地址:東城區(qū)南河沿大街天安大廈207/208室資質(zhì)級(jí)別：A*＊＊*＊級(jí)資格證書(shū)號(hào)：2000Ａ016法定代表人:高喜善四、估價(jià)對(duì)象委估地塊位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，東臨雁棲河西路,南臨北京冠達(dá)科技有限公司辦公區(qū),西臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地，北臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地。北京冠達(dá)科技有限公司委托評(píng)估的估價(jià)對(duì)象，是指位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的一宗工業(yè)用地.東臨雁棲河西路,南臨北京冠達(dá)科技有限公司辦公區(qū)，西臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地,北臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地，地價(jià)區(qū)類(lèi)為七類(lèi)，土地使用者為北京冠達(dá)科技有限公司.根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2001-懷規(guī)地字-002６號(hào)】，委估對(duì)象用地面積為1３3６７。33平方米,根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2０01-懷規(guī)建字－０0８8號(hào)】，委估對(duì)象建筑面積為2599.３平方米，總?cè)莘e率0.１9。宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為紅線外“七通”(即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）,紅線內(nèi)“七通一平"(即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣及場(chǎng)地平整）。五、估價(jià)目的委托方擬對(duì)委估地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),特委托北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)該地塊進(jìn)行價(jià)格評(píng)估,為其向北京市政府土地管理部門(mén)辦理土地出讓手續(xù),提供客觀、公正、合理的地價(jià)依據(jù).六、估價(jià)依據(jù)1、有關(guān)政策法規(guī)和文件:《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》北京市國(guó)土資源和房屋管理局出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)２、委托估價(jià)方提供的資料:《關(guān)于北京冠達(dá)科技有限公司新建廠房的批復(fù)》【懷計(jì)發(fā)[２001]49號(hào)】《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2001－懷規(guī)地字-0026號(hào)】《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【20０1-懷規(guī)建字－008８號(hào)】有關(guān)評(píng)估的其它資料3、受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。七、價(jià)格定義根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，此次評(píng)估的價(jià)格包括出讓金、毛地價(jià)、熟地價(jià)PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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根據(jù)實(shí)際情況敘述——毛地、熟地、出讓金,熟地價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在２0０１年10月２5日，評(píng)估設(shè)定土地使用年限為5０年，實(shí)際土地用途為工業(yè)用地,評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地，宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為紅線外“七通"（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣及場(chǎng)地平整）,評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“七通"（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）及宗地紅線內(nèi)PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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根據(jù)實(shí)際情況敘述——毛地、熟地、出讓金八、估價(jià)期日二○○一年十月二十五日九、估價(jià)日期二○○一年十月二十日至十一月八日十、價(jià)格結(jié)果PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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同結(jié)果報(bào)告北京冠達(dá)科技有限公司委托評(píng)估的位于懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的一宗工業(yè)用地,土地面積1３３67．33平方米,PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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若評(píng)估對(duì)象含多個(gè)地塊，則可列表或分別敘述其用地面積、設(shè)定土地用途、設(shè)定使用年限、設(shè)定開(kāi)發(fā)程度——?jiǎng)?wù)必清晰而簡(jiǎn)潔在2０0１年10月25日,評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地，評(píng)估設(shè)定土地使用年限為５0年，評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“七通PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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若評(píng)估對(duì)象含多個(gè)地塊，則可列表或分別敘述其用地面積、設(shè)定土地用途、設(shè)定使用年限、設(shè)定開(kāi)發(fā)程度——?jiǎng)?wù)必清晰而簡(jiǎn)潔熟地總地價(jià)：3９8萬(wàn)元大寫(xiě)金額:=3980０００\*CHＩNＥSEＮUM2叁佰玖拾捌萬(wàn)元地面熟地價(jià):298元/平方米毛地PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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一般遠(yuǎn)郊區(qū)縣在評(píng)估結(jié)果中不需要出現(xiàn)毛地價(jià)總地價(jià):239萬(wàn)元大寫(xiě)金額：＝2３9０000\*CＨINESENＵM２貳佰叁拾玖萬(wàn)元地面毛地價(jià)：１７９元/平方米出讓金PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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一般城區(qū)內(nèi)除工業(yè)外，不評(píng)估出讓金；城區(qū)內(nèi)工業(yè)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣評(píng)估出讓金出讓金總價(jià):53萬(wàn)元大寫(xiě)金額：=５3０000＼＊ＣHＩＮＥSEＮＵM2伍拾叁萬(wàn)元地面出讓金：4０元／平方米十一、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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同結(jié)果報(bào)告（一)假設(shè)條件1、估價(jià)對(duì)象作為工業(yè)用地為最有效利用方式。2、估價(jià)對(duì)象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合,能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。3、在評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。4、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。５、委托方合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。6、評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“七通”(即通路、供水、排水、通電、通訊、通暖、通氣）及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。7、委托方提供的資料屬實(shí)。（二）使用說(shuō)明1、評(píng)估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下,于評(píng)估基準(zhǔn)日為2001年10月25日，在設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度、用途和土地使用年限及正常市場(chǎng)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。２、土地出讓為政府行為，辦理土地使用權(quán)出讓時(shí),應(yīng)以北京市國(guó)土資源和房屋管理局最終審定結(jié)果為準(zhǔn)。本報(bào)告自審定結(jié)果確定之日起一年內(nèi)有效.３、本次評(píng)估估價(jià)技術(shù)報(bào)告為供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交土地管理部門(mén)確認(rèn)或備案時(shí)的附件。4、本評(píng)估報(bào)告由北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。十二、土地估價(jià)師簽名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：簽字杜建國(guó)（土地估價(jià)師證號(hào):96010016）審核人員：丁穎紅（土地估價(jià)師證號(hào):）評(píng)估人員:趙佳理十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二○○一年十一月八日第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述：PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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同結(jié)果報(bào)告１、土地位置狀況:委估地塊位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū),東臨雁棲河西路，南臨北京冠達(dá)科技有限公司辦公區(qū)，西臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地，北臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地；土地用途為工業(yè)用地;地價(jià)區(qū)類(lèi)為七類(lèi);土地使用者為北京冠達(dá)科技有限公司。根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【２0０1－懷規(guī)地字—00２6號(hào)】，委估對(duì)象用地面積為1３3６7．33平方米，根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【２00１-懷規(guī)建字-00８8號(hào)】，委估對(duì)象建筑面積為2５99.3平方米，總?cè)莘e率0。19。２、土地權(quán)利狀況北京冠達(dá)科技有限公司委托評(píng)估的工業(yè)用地土地所有權(quán)屬于中華人民共和國(guó),北京市長(zhǎng)城偉業(yè)投資開(kāi)發(fā)總公司經(jīng)懷柔縣人民政府和北京雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)授權(quán)，負(fù)責(zé)北京雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及出讓、轉(zhuǎn)讓,北京市長(zhǎng)城偉業(yè)投資開(kāi)發(fā)總公司已將該地塊轉(zhuǎn)讓給北京冠達(dá)科技有限公司,現(xiàn)由北京冠達(dá)科技有限公司進(jìn)行開(kāi)發(fā),擬辦理土地出讓手續(xù)。該項(xiàng)目用地目前未發(fā)生抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。3、建筑物和地上附著物狀況委估地塊地上建筑物正在建設(shè)之中。二、地價(jià)影響因素分析PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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同結(jié)果報(bào)告1、一般因素北京是中國(guó)的首都,北京的建設(shè)既要反映出中華民族的歷史、革命傳統(tǒng)和社會(huì)主義的獨(dú)特風(fēng)貌,又要積極為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)，同時(shí)要大力發(fā)展適合首都特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)，并對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出更高的質(zhì)的要求。因此，從北京市城市性質(zhì)中對(duì)中心城市的定位,決定了北京市對(duì)土地需求量大，長(zhǎng)期來(lái)看,土地價(jià)格將呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。北京城市規(guī)劃區(qū)即北京市行政管轄區(qū)，包括規(guī)劃市區(qū)和遠(yuǎn)郊地區(qū)，總面積為168０７．8平方公里.市區(qū)中心地區(qū)的范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外,面積近３00平方公里。北京市的建設(shè)將從以新區(qū)帶動(dòng)為主轉(zhuǎn)向舊區(qū)調(diào)整改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)并重。堅(jiān)持“分散集團(tuán)式”布局，加快舊城區(qū)的改造步伐，調(diào)整土地使用,改建危舊，完善各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，保護(hù)歷史傳統(tǒng)風(fēng)貌，改善城市環(huán)境.新區(qū)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)將從中心地區(qū)轉(zhuǎn)移到各邊緣集團(tuán)。由于城市規(guī)劃區(qū)土地面積的有限性,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,北京市土地的供需矛盾會(huì)越來(lái)越突出，土地價(jià)格依然呈上揚(yáng)趨勢(shì)。北京全部土地實(shí)行的是土地公有制，其中,城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有;農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。在使用制度方面,北京市對(duì)國(guó)家土地實(shí)行有償使用并逐步建立和培育地產(chǎn)市場(chǎng).目前新征地的數(shù)量受到控制，北京市鼓勵(lì)在舊城區(qū)對(duì)土地進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，由于拆遷量大,造成北京市城區(qū)整體地價(jià)水平較高。北京市堅(jiān)持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)先發(fā)展的方針,城市基礎(chǔ)設(shè)施已初具現(xiàn)代化規(guī)模，目前，北京市四環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域基本達(dá)到“七通"的配套程度。北京是我國(guó)的交通中心，現(xiàn)已形成海陸空全方位的對(duì)外交通體系。綜上所述，從北京市城市性質(zhì)、對(duì)外交通和基礎(chǔ)設(shè)施條件分析，北京的地價(jià)在全國(guó)居于較高水平;從北京市城市規(guī)劃、后備土地資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析,未來(lái)北京的地價(jià)將呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。２、區(qū)域因素委估地塊位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū),東臨雁棲河西路，南臨北京冠達(dá)科技有限公司辦公區(qū)，西臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地，北臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地。北京雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)1992年經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)建立,總體規(guī)劃9。6平方公里,坐落在長(zhǎng)城腳下，雁棲湖畔。東結(jié)密云,南連順義，西與昌平、延慶為鄰,北與河北省豐寧、灤平、赤城接壤。交通比較便利,與開(kāi)發(fā)區(qū)相連接的公路有10１國(guó)道、１1１國(guó)道.附近有京承鐵路、京通鐵路、大秦鐵路等干線.雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)鼓勵(lì)進(jìn)區(qū)發(fā)展電子、輕工、食品飲料、建材、包裝印刷、生物工程等污染小、低耗能行業(yè)。特別鼓勵(lì)發(fā)展高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè),適當(dāng)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)及配套商業(yè)、服務(wù)業(yè)。區(qū)域現(xiàn)狀各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施齊備,達(dá)到“七通"（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），具體狀況如下：PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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紅線外“*通”狀況詳細(xì)描寫(xiě)(１）上水由區(qū)內(nèi)供水廠供給.（２)下水采用雨、污水分流方式排水。（3)供氣由區(qū)內(nèi)水煤氣發(fā)生站提供.（4）供電建有一座110KＶ變電站。(5)熱力由區(qū)內(nèi)供熱中心提供。（6）通訊建有可裝機(jī)5000門(mén)的電信支局.(7)道路東臨雁棲河西路。3、個(gè)別因素該項(xiàng)目用地為工業(yè)用地，地勢(shì)平坦,地質(zhì)條件良好。地塊形狀不規(guī)則?？傆玫孛娣e為13３67．３3平方米，總建筑面積為259９。3平方米，總?cè)莘e率0.１9.宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”(即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣)及“場(chǎng)地平整"。第三部分土地估價(jià)一、估價(jià)原則地價(jià)是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用影響所形成,由于這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)之中，我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)遵循以下原則:（1）、替代原則地價(jià)遵循替代規(guī)律，其宗地的土地價(jià)格，受其相同使用的宗地,即同類(lèi)型具有替代可能的宗地價(jià)格所牽制。有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng),使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。（2)、供需原則在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格取決于供求的均衡點(diǎn)，需大于求,價(jià)格就會(huì)提高，否則價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然條件,因此土地市場(chǎng)形成了自己的供求規(guī)律,主要表現(xiàn)在土地的價(jià)格容易形成壟斷，所以地價(jià)形成于不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng).在評(píng)估中考慮土地市場(chǎng)的供求狀況對(duì)地價(jià)的影響。(3）、綜合分析原則地價(jià)受自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策等諸多因素的影響，因此,評(píng)估時(shí)要充分考慮影響地價(jià)的多種因素，抓住主導(dǎo)因素，進(jìn)行綜合比較分析，這樣才能評(píng)估出比較合理并切合實(shí)際的土地價(jià)格.（4)、協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周?chē)h(huán)境,則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此,在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周?chē)h(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格.(５）、多種評(píng)估方法相結(jié)合的原則隨著土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展,國(guó)際上創(chuàng)立了幾種通用的估價(jià)方法，如收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法、剩余法等方法,這些方法都有自己的特點(diǎn)和適應(yīng)范圍，不適宜的估價(jià)方法可能使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大的誤差。在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí),根據(jù)待估地的實(shí)際情況，選擇幾種最適合的評(píng)估方法進(jìn)行綜合評(píng)定，力求減少誤差,得到科學(xué)、合理、公正、公平的土地價(jià)格.二、估價(jià)方法與過(guò)程估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地的特點(diǎn)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的實(shí)際狀況，選取基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法和市場(chǎng)比較法作為本次估價(jià)的基本方法。這是出于以下考慮：一是估價(jià)對(duì)象位于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域,運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法切實(shí)可行；二是估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用地，符合成本法的應(yīng)用條件及適用范圍；三是估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用地，評(píng)估人員掌握有充足的交易實(shí)例,選用市場(chǎng)比較法比較適宜.具體估價(jià)步驟如下:基準(zhǔn)地價(jià)法求取委估地塊地價(jià)北京市人民政府于1９9３年7月6日在京政發(fā)[19９3]3４號(hào)文件中下發(fā)了《北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表》及其說(shuō)明,對(duì)北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)按照不同用途和地價(jià)區(qū)類(lèi)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了具體規(guī)定，并要求北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格以此為基礎(chǔ)，進(jìn)行宏觀控制。北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表單位:元人民幣／平方米地價(jià)區(qū)類(lèi)出讓金基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)土地開(kāi)發(fā)及其它費(fèi)商業(yè)公寓住宅工業(yè)市政四源小區(qū)配套城鎮(zhèn)拆遷近郊征地遠(yuǎn)郊征地(1)（1)（１）(1）(２）(３）（4）(５）（6）一類(lèi)32００－540０3000-460０２0０0-2７0０３20—5404６0—80015０-40０5900—７8001５０－４50—-二類(lèi)2400-３２002200—3000150０-2000240—３２046０-80015０-4005900-７800１50－4５0——三類(lèi)２000—24001８０0－22001０0０-1５０0１80—2４０460—８00150-40０5９00—78001５0—４5０--四類(lèi)1500-20０0１4００－１800800-10001４0-18046０—８00150－4005900-７8０0１50－450－—五類(lèi)1０00－15０01０0０-14０06０0－800１00-1４0４60-800１５0—4０059０0—７８00150—450—－六類(lèi)5０0－1000５００－10004０0-600７０-100460—8001５0-４005９０0-７8０01５０－450７5－１8０七類(lèi)400—5０0300—5０01５0－40０3０—７0460－8001５0-40059０0－780０150-45075－1８０八類(lèi)7０—4０070—30050－150２5－３0460-80０１５0-4０05９00-7800150-45075—180九類(lèi)5０-7040—70３0－502０—２5460—80015０-４0０-－-－７5－180十類(lèi)４０—50３0—40２０—3０15－204６0—80０15０-40０——-—75-180基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算公式：（1）×容積率修正＋［（2)+(3）]×容積率＋(4)×調(diào)整系數(shù)+(５)或（６)=宗地地價(jià)按照上表,計(jì)算宗地價(jià)格時(shí)在確定不同土地用途等級(jí)出讓金和各項(xiàng)費(fèi)用的基礎(chǔ)上,進(jìn)行容積率修正和出讓年限修正,以推算出評(píng)估對(duì)象的土地價(jià)格,由基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的公式為：宗地地價(jià)=土地出讓金基數(shù)×容積率修正系數(shù)＋基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)×容積率+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及其它費(fèi)用1、土地出讓金估算PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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在基準(zhǔn)地價(jià)范圍內(nèi)取值，取高限、低限均應(yīng)稍作說(shuō)明；城區(qū)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)偏高，所以一般取低限；但遠(yuǎn)郊區(qū)縣基準(zhǔn)地價(jià)水平正常，可根據(jù)實(shí)際情況取值。根據(jù)北京市人民政府１993年7月6日下發(fā)的《北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表》（京政發(fā)【1993】34號(hào)）及其使用說(shuō)明,委估地塊所在的懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)屬七類(lèi)地價(jià)區(qū)，工業(yè)用途的出讓金標(biāo)準(zhǔn)為30-７０元/平方米PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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樓面單價(jià),由于基準(zhǔn)地價(jià)法制訂于199３年，至今未做修訂，當(dāng)時(shí)的此地類(lèi)的出讓金標(biāo)準(zhǔn)比現(xiàn)在的正常水平偏高,因此取40元/平方米;委估地塊地上容積率為0。１9,容積率修正系數(shù)為1，PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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樓面單價(jià)PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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按基準(zhǔn)地價(jià)要求計(jì)算，保留2位小數(shù)PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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地面單價(jià)40×1＝40＝８００*1。６3（元/平方米)出讓金總價(jià)=40×1３367．３3÷10000=53(萬(wàn)元）2、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)PAGE\#"'頁(yè)：'#'

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在基準(zhǔn)地價(jià)范圍內(nèi)取值，取高限、低限均應(yīng)稍作說(shuō)明根據(jù)委估地塊的實(shí)際情況和該地塊的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的客觀水平取地面基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)為１4０元／平方米。3、土地開(kāi)發(fā)及其它費(fèi)用參照相關(guān)的征地文件和目前該地區(qū)正常的征地費(fèi)用水平,一般為8萬(wàn)元/畝，即地面征地費(fèi)用12０元/平方米。PAGEPAGE\#"'頁(yè)：'#'

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若地面拆遷費(fèi)在此范圍內(nèi)取值，則這句話保留；否則刪除４、求毛地價(jià)地面毛地價(jià)＝４0+14０=180（元／平方米)毛地總價(jià)=18０×１33６７.33÷10000＝241（萬(wàn)元）5、求熟地價(jià)地面熟地價(jià)=40+１4０+120=３00(元/平方米）熟地總價(jià)＝300×133６７.３3÷10000=４０１（萬(wàn)元)成本法求取委估地塊地價(jià)待估宗地位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，通過(guò)調(diào)查待估宗地所在區(qū)域周邊的土地利用狀況，按照新土地管理法規(guī)定,并結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,根據(jù)成本法測(cè)算其地價(jià),其各項(xiàng)費(fèi)用如下:土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)是指征用待估宗地所在區(qū)域同類(lèi)土地所支付的平均費(fèi)用及稅費(fèi)，根據(jù)對(duì)待估宗地周邊地區(qū)的土地利用情況和市場(chǎng)資料的調(diào)查以及委估宗地的實(shí)際情況，土地取得費(fèi)取每平方米100元。(2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)根據(jù)對(duì)所征用土地的開(kāi)發(fā)程度和該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套情況的調(diào)查,以及平均開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套程度在達(dá)到宗地紅線外“七通”(即通路、供電、供水、排水、通訊、供氣及通暖）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整的情況下，其費(fèi)用平均為1２0元/平方米.因此確定該宗地開(kāi)發(fā)費(fèi)用地面單價(jià)為12０元／平方米.（3)投資利息根據(jù)待估宗地的規(guī)模及項(xiàng)目占地的特點(diǎn),調(diào)查確定該土地開(kāi)發(fā)周期為1年,投資利息率按１９99年6月10日調(diào)整利率后中國(guó)人民銀行公布的６-12月期貸款利息率５。85％計(jì)，假設(shè)土地取得費(fèi)為一次性投入，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分期投入，這里土地開(kāi)發(fā)費(fèi)按平均投入計(jì)算則：投資利息=（土地取得費(fèi)×土地開(kāi)發(fā)周期＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)×１/2土地開(kāi)發(fā)周期)×貸款利息率=（１00×１＋12０×１/２×１)×5。8５％=5。85+３。5１＝9.3６(元/平方米）（4）投資利潤(rùn)投資利潤(rùn)是把土地作為一種生產(chǎn)要素，以固定資產(chǎn)方式投入，發(fā)揮作用,因此投資利潤(rùn)應(yīng)與同行業(yè)投資回報(bào)相一致,工業(yè)用途用地的土地開(kāi)發(fā)投資應(yīng)獲得相應(yīng)的投資回報(bào)，考慮北京市土地開(kāi)發(fā)工業(yè)系統(tǒng)投資利潤(rùn)率及該委托方投資利潤(rùn)收益實(shí)際情況，以１5％作為本次土地評(píng)估的投資利潤(rùn)率。則:投資利潤(rùn)＝（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)）×利潤(rùn)率＝（100＋12０）×15%=15+1８=３3(元/平方米）（5）土地成本費(fèi)用＝（1）＋（2）+(3）+(4)=１00+120+9．３6+３３=２62（元/平方米）(6）土地所有者權(quán)益取土地成本費(fèi)用的１5％，則：土地所有者權(quán)益＝26２×15％＝３９(元/平方米)（７）待估宗地５０年期土地價(jià)格確定依據(jù)成本法測(cè)算地價(jià)公式：土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息＋投資利潤(rùn)+土地所有者權(quán)益）×年期修正系數(shù)1年期修正系數(shù)=1-───（1＋r)ｎ=0。9661其中：ｒ──土地還原利率按中國(guó)人民銀行公布一年期存款利率2。2５％，考慮目前的通貨緊縮和一定的風(fēng)險(xiǎn)利率取7％ｎ──使用年期5０年待估宗地5０年期土地使用權(quán)價(jià)格(地面熟地價(jià)）＝（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地所有者權(quán)益)×年期修正系數(shù)=（10０+120＋９.36＋33+3９）×0.9661=291（元/平方米）熟地總價(jià)=２９1×１３367．33÷１000０=３８9（萬(wàn)元)（8）待估宗地50年期毛地價(jià)地面毛地價(jià)=地面熟地價(jià)—(土地取得費(fèi)+土地取得費(fèi)的投資利息+土地取得費(fèi)的投資利潤(rùn)）×年期修正系數(shù)=２91－(1０0+5。85+１5)×０.９6６1=２91-117=17４(元／平方米)毛地總價(jià)=17４×13367．33÷１0000=２33（萬(wàn)元）（9)待估宗地50年期出讓金地面出讓金=土地所有者權(quán)益×年期修正系數(shù)＝３9×0。9661＝３8(元/平方米）出讓金總價(jià)=３8×13３6７。３３÷10000=5１(萬(wàn)元）(三）市場(chǎng)比較法求取委估地塊地價(jià)１、比較案例選擇通過(guò)調(diào)查分析,我們選擇了與待估宗地條件類(lèi)似的3個(gè)比較案例,具體選擇原則和案例條件條件描述如下：選擇案例原則:與待估宗地屬同一供需圈與待估宗地用途應(yīng)相同。與待估宗地的交易類(lèi)型相同。與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近.交易案例必須為正常交易，或可修正為正常交易。案例A：格林沃德公司用地該地塊位于北京市懷柔縣廟城鎮(zhèn)桃山村東，工業(yè)用途,用地面積11４51２平方米，容積率0.2,土地使用年期為５0年.審定日期為1９９９年4月,審定價(jià)格為出讓金為40元/平方米.案例B：北京依諾維紳家具有限公司生產(chǎn)基地出讓項(xiàng)目該地塊位于北京市懷柔縣鳳翔科技開(kāi)發(fā)區(qū),工業(yè)用途,用地面積13333平方米，容積率0.３,土地使用年期為5０年.審定日期為2001年1月，審定價(jià)格為出讓金為4３元/平方米。案例C：懷柔車(chē)輛廠工業(yè)用地該地塊位于北京市懷柔縣懷柔鎮(zhèn)大中富樂(lè)村，工業(yè)用途,用地面積3３９60平方米，容積率０．17，土地使用年期為5０年.審定日期為2０01年3月，審定價(jià)格為出讓金為40元/平方米.（2)比較因素的選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的宗地條件,影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有：A、交易時(shí)間：確定地價(jià)指數(shù)Ｂ、交易情況：是否為正常、公開(kāi)、公平、自愿的交易。C、區(qū)域因素：主要有交通條件［①道路通達(dá)度、②距區(qū)域中心距離、③距火車(chē)貨運(yùn)站距離］、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)集聚度、環(huán)境優(yōu)劣度等。Ｄ、個(gè)別因素：主要指宗地面積、宗地形狀、容積率、地基承載狀況、目前規(guī)劃限制等。（３）比較因素條件說(shuō)明估價(jià)對(duì)象于比較案例的比較因素條件詳述見(jiàn)表3?表3比較因素條件說(shuō)明表待估宗地及比較案例比較因素待估宗地實(shí)例A實(shí)例Ｂ實(shí)例C位置懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)懷柔縣廟城鎮(zhèn)桃山村東懷柔縣鳳翔科技開(kāi)發(fā)區(qū)懷柔縣懷柔鎮(zhèn)大中富樂(lè)村土地用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)交易日期２00１。10１9９9．4200１.１200１。3交易價(jià)格(元/平方米)待估404３4０交易情況正常正常正常正常土地使用年限（年)5０5０５０５０交易類(lèi)型協(xié)議出讓協(xié)議出讓協(xié)議出讓協(xié)議出讓區(qū)交道路通達(dá)度臨支路臨支路臨支路臨支路距區(qū)域中心距離約６公里約5公里約6公里約6公里域通距火車(chē)貨運(yùn)站距離約8公里約７公里約8公里約７公里產(chǎn)業(yè)集聚度較高較低較高較低因基礎(chǔ)設(shè)施狀況宗地紅線外“七通”宗地紅線外“七通”宗地紅線外“七通”宗地紅線外“七通”素公用設(shè)施完備度較完備較完備較完備較完備環(huán)境優(yōu)劣度污染小污染小污染小污染小個(gè)宗地面積(平方米)1３36７。331１４512１3３3333960別宗地形狀不規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則因容積率0。１９0.20.30.1７素地基承載狀況承載力較強(qiáng)承載力較強(qiáng)承載力較強(qiáng)承載力較強(qiáng)目前規(guī)劃限制有一定限制有一定限制有一定限制有一定限制4、編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與比較案例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表.比較因素指數(shù)確定如下：①、待估宗地與三個(gè)案例的土地用途、交易情況、交易類(lèi)型等條件均一致，故對(duì)于上述這些影響地價(jià)的因素均不作修正。②、地價(jià)指數(shù)調(diào)查北京市近幾年工業(yè)用地地價(jià)上漲情況，除少數(shù)地區(qū)工業(yè)用地有小幅度上漲外，其它地區(qū)無(wú)明顯上漲,根據(jù)待估宗地所在區(qū)域的地價(jià)無(wú)明顯上漲實(shí)際情況，土地評(píng)估報(bào)告中上述地區(qū)的地價(jià)指數(shù)以待估宗地的估價(jià)期日為基數(shù)，將2０01年１０月的地價(jià)指數(shù)定為1００,按每月平均增長(zhǎng)率為０．0５%,則地價(jià)指數(shù)變化情況如下：表4北京市工業(yè)用地地價(jià)指數(shù)表年度2０01年１０月199９年4月２００1年１月2０01年３月地價(jià)指數(shù)(%)10０9８.599．５99．６③、使用年限修正系數(shù)土地使用年限修正系數(shù)公式為：式中：K-使用年限修正系數(shù)ｒ—土地還原利率按中國(guó)人民銀行公布一年期存款利率2．25％，考慮目前的通貨緊縮和一定的風(fēng)險(xiǎn)利率?。罚ィ﹎-待估宗地土地使用年限n-比較案例宗地土地使用年限④、區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)Ⅰ、區(qū)域因素：A、道路通達(dá)度,分為臨街巷、臨支路、臨次干道、臨主干道四個(gè)等級(jí)，以待估宗地的等級(jí)為１00，每相差一個(gè)等級(jí)修正1%。B、距區(qū)域中心距離,以待估宗地為100，每增加1公里，相應(yīng)減少1％，此項(xiàng)修正以不超過(guò)±３％為限;C、距火車(chē)貨運(yùn)站距離，以待估宗地為１0０,每增加1公里，相應(yīng)減少０。5%;Ｄ、產(chǎn)業(yè)集聚度，分為高、較高、較低、低四個(gè)等級(jí),考慮到產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模對(duì)工業(yè)地價(jià)影響較大，以待估宗地為１00,每相差一個(gè)等級(jí)，地價(jià)相應(yīng)修正1％Ｅ、環(huán)境優(yōu)劣度，分為無(wú)污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴(yán)重五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為1０0,每相差一個(gè)等級(jí),地價(jià)相應(yīng)修正１％；Ｆ、基礎(chǔ)設(shè)施狀況,宗地外基礎(chǔ)設(shè)施條件每增加或減少“一通"，指數(shù)增加或減少1．5%；G、公用設(shè)施完備度，分為完備、較完備、不完備三個(gè)等級(jí),以待估宗地為100,每相差一個(gè)等級(jí),地價(jià)相應(yīng)修正1％；Ⅱ、個(gè)別因素:A、宗地面積,分為〈100０0平方米,1０00０—５０000平方米，>500０0平方米三個(gè)等級(jí)，以待估宗地為10０，每上升一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往上修正1%；B、宗地形狀，分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每上升一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往上修正0。5％,此項(xiàng)修正以不超過(guò)±３%為限;Ｃ、容積率修正,以待估宗地1０0,比較案例的容積率與其相比，每上升0.1,地價(jià)往上修正１%，反之往下修正1％，此項(xiàng)修正以不超過(guò)±3%為限。D、地基承載狀況,分為承載力強(qiáng)、承載力較強(qiáng)、承載力較差、承載力差四個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正1%。E、目前規(guī)劃限制，分為限制較小、有一定限制、有較大限制，以待估宗地為１00，每相差一個(gè)等級(jí)修正1％。根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說(shuō)明，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見(jiàn)表5。?表5比較因素條件指數(shù)表待估宗地及比較案例比較因素待估宗地實(shí)例A實(shí)例Ｂ實(shí)例C土地價(jià)格(元/平方米）待估4043４０土地用途１０010０10０1００交易日期1009８．５９9.5９9。6交易情況100100100１00土地使用年限（年)1０0１00100100交易類(lèi)型10０100１001０0區(qū)交道路通達(dá)度1001０010010０距區(qū)域中心距離１00101１0010０域通距火車(chē)貨運(yùn)站距離10０10０。５１00100.5產(chǎn)業(yè)集聚度100991009９因基礎(chǔ)設(shè)施狀況１００10010０100公用設(shè)施完備度１０010010０100素環(huán)境優(yōu)劣度100１00１00100個(gè)宗地面積(平方米）10０1０１１0０1０0別宗地形狀１0０1011０1101因容積率10010010１10０素地基承載狀況１００1０0100１00目前規(guī)劃限制１0０1001０01005、編制因素比較修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表6。表6因素比較修正系數(shù)表待估宗地及比較案例比較因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C土地價(jià)格（元/平方米）40４３4０土地用