中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程_中央空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)合同

中心空調(diào)運(yùn)行治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

標(biāo)準(zhǔn)中心空調(diào)運(yùn)行治理工作，確保中心空調(diào)良好運(yùn)行。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)治理公司轄區(qū)內(nèi)務(wù)類(lèi)中心空調(diào)的運(yùn)行治理。

3.0職責(zé)

3.1設(shè)備部主管負(fù)責(zé)檢查中心空調(diào)運(yùn)行治理的實(shí)施狀況。

3.2設(shè)備部組長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織實(shí)施中心空調(diào)的運(yùn)行治理。

3.3當(dāng)值治理員詳細(xì)負(fù)責(zé)中心空調(diào)的運(yùn)行治理。

4.0程序要點(diǎn)

4.1巡察監(jiān)控。

4.1.1當(dāng)值治理員每隔兩小時(shí)巡察一次中心空調(diào)機(jī)組，巡察部位包括：中心空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、掌握柜(箱)及管路、閘閥等附件。

4.1.2巡察監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：

a)檢查線電壓(正常380Ｖ，不能超額定值的±10)；

b)檢查三相電流(三相是否平衡，是否超額定值)；

c)檢查油壓(正常10～15kgf/Cm2)；

d)檢查高壓(＜12kgf/cm2＝；

e)檢查低壓(＞2.5kgf/Cm2)；

f)冷卻水進(jìn)水溫度(正常＜35℃＝；

g)冷卻水出水溫度(正常＜40℃＝；

h)冷凍水進(jìn)水溫度(正常10～18℃)；

i)冷凍水出水溫度(正常6～10℃)；

j)檢查中心空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有特別振動(dòng)或噪音；

k)檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常；

l)檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好；

m)檢查掌握柜(箱)各元器件動(dòng)作是否正常，有無(wú)特別噪音或氣味。

4.1.3巡察過(guò)程中如發(fā)覺(jué)上述狀況有不正常時(shí)，當(dāng)值治理員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)實(shí)行措施予以解決處理不了的問(wèn)題應(yīng)準(zhǔn)時(shí)具體地匯報(bào)給設(shè)備部主管，懇求支援解決。整改時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守《中心空調(diào)修理保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

4.2特別狀況的處置。

4.3缺一頁(yè)

4.4機(jī)

4.4.1接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班。

4.4.2接班人員應(yīng)仔細(xì)聽(tīng)取交班人員交代、并查看《中心空調(diào)運(yùn)行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無(wú)誤后在《中心空調(diào)運(yùn)行日記》表上簽名。

4.4.3有以下?tīng)顩r之一者不準(zhǔn)交接班：

a)上一班運(yùn)行狀況未交代清晰；

b)記錄不標(biāo)準(zhǔn)、不清楚、不完整；

c)中心空調(diào)機(jī)房不潔凈；

d)接班人員未到崗；

e)事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)連續(xù)處理，接班人幫助進(jìn)展。

4.5對(duì)于中心空調(diào)的運(yùn)行狀況，當(dāng)值治理員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)、完整、標(biāo)準(zhǔn)、清楚地記錄在《中心空調(diào)運(yùn)行日記》表內(nèi)，并于每月的3號(hào)之前由設(shè)備部組長(zhǎng)把上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后交設(shè)備部存檔，保存期為2年。

5.0記錄

《中心空調(diào)運(yùn)行日記》。

6.0相關(guān)支持文件

6.1《中心空調(diào)修理保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

中心空調(diào)整能方案

中心空調(diào)整能方案

在建筑能耗中，中心空調(diào)能耗一般占到了40%——60%的比例，因此如何有效降低空調(diào)能耗就成為建筑節(jié)能的重中之重。

中心空調(diào)的節(jié)能可通過(guò)以下兩種方法進(jìn)展：

（1）治理節(jié)能：在保障建筑物舒適的前提下，通過(guò)對(duì)行為的約束治理或通過(guò)調(diào)整設(shè)備的不合理運(yùn)行狀態(tài)來(lái)到達(dá)節(jié)能的目的。

（2）技術(shù)節(jié)能：技術(shù)節(jié)能是通過(guò)先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，通過(guò)對(duì)建筑物內(nèi)用能設(shè)備的改良來(lái)到達(dá)節(jié)能的目的，技術(shù)節(jié)能有兩種方法，一種是提高用能設(shè)備的效率，另一種是通過(guò)技術(shù)手段設(shè)備的調(diào)整運(yùn)行狀態(tài)，從而避開(kāi)不必要的能源鋪張。

總之，要想真正是實(shí)現(xiàn)建筑物的節(jié)能不僅要利用技術(shù)有段進(jìn)展節(jié)能改造，而且還必需協(xié)作有效的治理節(jié)能手段，只有兩者有效的協(xié)作才能到達(dá)節(jié)能的最大化。

一、治理節(jié)能

目前我國(guó)建筑內(nèi)的中心空調(diào)系統(tǒng)大局部設(shè)計(jì)都趨于保守，存在配置過(guò)大，治理不便的現(xiàn)象，空調(diào)設(shè)計(jì)很少?gòu)墓?jié)能的角度來(lái)進(jìn)展考慮，這種狀況無(wú)疑增加了中心空調(diào)的能耗。為了到達(dá)節(jié)能的效果，需要做到“功能適當(dāng)，運(yùn)行合理”，在保持舒適度的前提下，盡可能地降低能耗，同時(shí)應(yīng)當(dāng)有切實(shí)可行的治理手段，使得系統(tǒng)運(yùn)行科學(xué)、合理，操作簡(jiǎn)潔、便利。

要實(shí)現(xiàn)對(duì)重要空調(diào)的治理節(jié)能我們必需首先能夠找到空調(diào)系統(tǒng)存在哪些能耗鋪張的地方，設(shè)備存在怎樣的不合理運(yùn)行狀態(tài)等，只有找到了緣由，我們才能夠找到相應(yīng)的解決途徑，因此，要想實(shí)現(xiàn)中心空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能，就必需對(duì)中心空調(diào)的系統(tǒng)進(jìn)展節(jié)能診斷。

1、主機(jī)

空調(diào)主機(jī)是空調(diào)系統(tǒng)中裝機(jī)容量最大的設(shè)備，物業(yè)部門(mén)一般對(duì)其修理保養(yǎng)都很重視，根本能做到運(yùn)行狀況的連續(xù)記錄，但是記錄數(shù)據(jù)往往沒(méi)有用于指導(dǎo)設(shè)備的高效運(yùn)行，為了有效地對(duì)中心空調(diào)進(jìn)展診斷，我們可以依據(jù)運(yùn)行記錄的數(shù)據(jù)對(duì)系統(tǒng)存在的問(wèn)題做出診斷。

在一般的電制冷主機(jī)運(yùn)行記錄表中，都會(huì)記錄主機(jī)的蒸發(fā)溫度和冷水出水溫度，一般對(duì)于水冷方式的主機(jī)來(lái)說(shuō)，蒸發(fā)溫度要比出水溫度低3——4℃，實(shí)際值若超出這個(gè)數(shù)值，則說(shuō)明蒸發(fā)器或制冷劑有問(wèn)題，應(yīng)留意檢修。同時(shí)，一般冷凝溫度要比冷卻水出水溫度高2——4℃，若實(shí)際運(yùn)行狀況超出此值，大多是主機(jī)的冷凝器有問(wèn)題，應(yīng)留意準(zhǔn)時(shí)清洗。

在實(shí)際的運(yùn)行中往往消失這樣的狀況：冷水的供回水溫差在2——3℃之間，說(shuō)明空調(diào)末端符合不大，但是冷卻水出水溫度很高，且冷凝壓力很高，導(dǎo)致主機(jī)的負(fù)荷在90%以上。這種狀況根本是冷凝器出了問(wèn)題，在進(jìn)展準(zhǔn)時(shí)清理后，主機(jī)的負(fù)荷會(huì)大幅度下降，節(jié)省大量的能耗。

另外，通過(guò)記錄主機(jī)的冷凍水流量、供回水溫度，及壓縮機(jī)電流等參數(shù)的監(jiān)測(cè)，我們就可以計(jì)算出主機(jī)的性能系數(shù)cop，并可以對(duì)主機(jī)的運(yùn)行效率有一個(gè)大致的推斷。假如主機(jī)的運(yùn)行效率過(guò)低，將會(huì)導(dǎo)致能源的鋪張，對(duì)此應(yīng)當(dāng)找出緣由并加以改善。

對(duì)主機(jī)的節(jié)能診斷，還要觀看不運(yùn)行的冷凍機(jī)的水閥是否關(guān)閉，若閥門(mén)不關(guān)將會(huì)導(dǎo)致回水箱的局部熱水經(jīng)過(guò)該主機(jī)旁通到了供水箱，在供水箱內(nèi)發(fā)生了冷水跟熱水混合的現(xiàn)象，這樣將會(huì)導(dǎo)致大量的能源鋪張。

同理，冷凍水分水箱和集水箱之間的旁通閥若處于未關(guān)狀態(tài)，或者存在一臺(tái)冷機(jī)對(duì)開(kāi)兩臺(tái)冷凍泵的現(xiàn)象時(shí)，也會(huì)消失冷熱水混合的現(xiàn)象，導(dǎo)致能源的鋪張，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)引起我們的留意。

2、冷卻水

在實(shí)際的冷卻水運(yùn)行中往往存在著不運(yùn)行冷卻塔的閥門(mén)不關(guān)的狀況，這樣造成的后果是熱水經(jīng)過(guò)該冷塔后與其他正常運(yùn)行的冷卻塔的冷水混合，進(jìn)入了主機(jī)，導(dǎo)致主機(jī)冷凝器的進(jìn)水溫度偏高，主機(jī)的cop減小，主機(jī)的能耗增加，鋪張大量能源。解決該問(wèn)題的方法是將不運(yùn)行的冷塔的進(jìn)出水閥門(mén)關(guān)掉。

另外，通常汲取式空調(diào)主機(jī)因真空度降低或制冷劑污染造成制冷劑效率降低；冷卻塔常因失修（如布水輪不轉(zhuǎn)動(dòng)）導(dǎo)致散熱效率下降，主機(jī)或冷卻塔的效率是否降低可按下述方法大致鑒別：

（1）主機(jī)輸出制冷量削減（冷凍水運(yùn)行供水溫度大于設(shè)置溫度）；

（2）冷卻水進(jìn)水溫度高，主機(jī)曾報(bào)警，冷卻水進(jìn)出口溫差小于5℃；

（3）冷凍水供水溫度高，末端用戶(hù)曾報(bào)熱投訴，冷凍水供回水溫差小于5℃。

假如主機(jī)或冷卻塔消失了效率降低的狀況，就應(yīng)準(zhǔn)時(shí)修理，以免造成能源鋪張。

3、冷凍水

目前的冷凍水系統(tǒng)中，往往存在著水泵選型過(guò)大的問(wèn)題，造成的結(jié)果是，一方面功率偏大造成能耗的鋪張，另一方面是水泵偏離標(biāo)準(zhǔn)工況運(yùn)行，導(dǎo)致水泵長(zhǎng)期工作在低效區(qū)，水泵效率偏低導(dǎo)致能源的鋪張，此種狀況解決的方法是更換水泵或者采納變頻調(diào)速的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)能。

冷凍水管路假如存在水力不平衡問(wèn)題將會(huì)使整個(gè)系統(tǒng)的能耗增加。一般空調(diào)運(yùn)行中存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為空調(diào)末端效果差是由于總水量偏小，所以往往會(huì)通過(guò)增加水泵開(kāi)啟臺(tái)數(shù)或者換大流量水泵來(lái)解決。但實(shí)際的緣由大多是由于工程竣工后空調(diào)水系統(tǒng)從未做過(guò)水力平衡，導(dǎo)致局部末端數(shù)量缺乏，而局部末端水量過(guò)剩，而工作人員往往為了滿(mǎn)意水量缺乏這局部末端的換熱要求，只能增大總水量，從而使得其他末端的水量變大，白白鋪張了一些能源。

因此，冷凍水流量安排診斷內(nèi)容應(yīng)當(dāng)為測(cè)量系統(tǒng)各分支的冷凍水量和進(jìn)回水溫度，從而推斷各分支冷量的供應(yīng)狀況，一次推斷系統(tǒng)是否存在水力不平衡現(xiàn)象。

對(duì)水力不平衡的解決方法是：找出水力不平衡的緣由，假如是由于個(gè)別風(fēng)機(jī)盤(pán)管支路堵塞，可對(duì)此修復(fù)；若因局部末端負(fù)荷水壓缺乏，應(yīng)考慮采納調(diào)整水力平衡調(diào)整閥或增加小型管道泵的可能性。

二、技術(shù)節(jié)能

以上介紹的是通過(guò)行為治理來(lái)到達(dá)節(jié)能的目的，事實(shí)證明這是一種最簡(jiǎn)潔有效的節(jié)能方式，在某種程度上可以到達(dá)肯定的節(jié)能效果，但是治理節(jié)能的方式也有肯定的局限性，由于它不能從根本上解決中心空調(diào)所存在的巨大能源鋪張問(wèn)題。

一般來(lái)說(shuō)，中心空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)通常按建筑物所在地的極端氣候條件來(lái)計(jì)算其最大冷負(fù)荷（或最大熱負(fù)荷），并由此確定空調(diào)主機(jī)的裝機(jī)容量及空調(diào)水系統(tǒng)的供水流量。然而，實(shí)際上每年只有極短時(shí)間消失最大冷負(fù)荷（或最大熱負(fù)荷）的狀況。因此，中心空調(diào)系統(tǒng)在絕大局部時(shí)間里，都是在局部負(fù)荷（遠(yuǎn)小于其額定容量）條件下運(yùn)行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，實(shí)際空調(diào)負(fù)荷平均只有設(shè)備力量的50%左右，因而消失了“大馬拉小車(chē)”的現(xiàn)象，這無(wú)疑造成了大量的能源白白鋪張。

另一方面，空調(diào)負(fù)荷又具有變動(dòng)性。由于受季節(jié)交替、氣候變幻、晝夜輪回、使用變化及人流量增減等各種因素變化的影響，中心空調(diào)系統(tǒng)的負(fù)荷具有起伏變化和不恒定的特點(diǎn)。假如中心空調(diào)的運(yùn)行方式不能依據(jù)負(fù)荷的變化而調(diào)整，始終在額定容量（即滿(mǎn)負(fù)荷狀態(tài)）下運(yùn)行，勢(shì)必造成巨大的能源鋪張。

隨著科技的進(jìn)展，現(xiàn)在，不少空調(diào)主機(jī)已能夠依據(jù)負(fù)荷變化自動(dòng)隨之減載或加載，但輸送空調(diào)水（冷凍水和冷卻水）的水泵假如不能跟隨負(fù)荷的變化做出相應(yīng)的調(diào)整，始終在額定功率下運(yùn)行，仍舊會(huì)造成輸送能量的很大鋪張。

目前，國(guó)內(nèi)的中心空調(diào)系統(tǒng)，由于沒(méi)有先進(jìn)的技術(shù)手段支持，根本上都采納傳統(tǒng)的定流量掌握方式，即空調(diào)冷凍（溫）水流量、冷卻水流量和冷卻風(fēng)風(fēng)量都是恒定的。也就是說(shuō)，只要啟動(dòng)空調(diào)主機(jī)、冷凍水泵、冷卻水泵和冷卻塔風(fēng)機(jī)都在工頻狀態(tài)下運(yùn)行。

定流量掌握方式的特征是系統(tǒng)的循環(huán)水量保持定值不變，當(dāng)負(fù)荷變化時(shí)，通過(guò)轉(zhuǎn)變供水或回水溫度來(lái)匹配，定流量供水方式的優(yōu)點(diǎn)是系統(tǒng)簡(jiǎn)潔，不需要簡(jiǎn)單的掌握設(shè)備。但這種掌握方式存在以下問(wèn)題：

（1）無(wú)論末端負(fù)荷大小如何變化，空調(diào)系統(tǒng)均在設(shè)計(jì)的額定狀態(tài)下運(yùn)行，系統(tǒng)能耗始終處于設(shè)計(jì)的最大值，能源鋪張很大。

（2）舒適型空調(diào)系統(tǒng)是一個(gè)多參量、非線性、時(shí)變性的簡(jiǎn)單系統(tǒng)，由于末端負(fù)荷的頻繁波動(dòng)，必定造成系統(tǒng)循環(huán)溶液（載冷劑、冷卻劑、制冷劑溶液）的運(yùn)行參量偏離空調(diào)主機(jī)的最正確工作狀態(tài)，導(dǎo)致主機(jī)熱轉(zhuǎn)換效率（cop值）降低，系統(tǒng)長(zhǎng)期在低效率狀態(tài)下運(yùn)行，也會(huì)增加系統(tǒng)的能源消耗。

為了解決中心空調(diào)的能源鋪張問(wèn)題，社會(huì)各界都已開(kāi)頭討論中心空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能途徑，盼望通過(guò)先進(jìn)的技術(shù)手段來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)能。目前主要的節(jié)能掌握思想主要有以下幾種：

1、水泵變頻節(jié)電

直接在水泵電機(jī)前加裝變頻器通過(guò)人工調(diào)整頻率，去除水泵余量而節(jié)能。

2、簡(jiǎn)潔pID變頻掌握

利用壓差或溫差作為掌握參量，采納pID（比例、積分、微分）算法掌握變頻器工作頻率，使水泵流量跟隨負(fù)荷變化，從而到達(dá)水泵節(jié)能的目標(biāo)。

（1）恒壓差掌握

中心空調(diào)冷凍水系統(tǒng)的恒壓差掌握原理圖

在冷凍水系統(tǒng)供、回水總管間設(shè)置水力壓差傳感器，通過(guò)檢測(cè)壓差△p掌握變頻器，為水泵供應(yīng)變速調(diào)整。

其掌握原理是以保持冷凍水供、回水壓差的恒定為依據(jù)，來(lái)調(diào)整用戶(hù)側(cè)冷凍水的供水流量，從而到達(dá)節(jié)能的目的，其掌握過(guò)程如下：

當(dāng)空調(diào)實(shí)際負(fù)荷削減時(shí)，隨著末端眾多二通閥的關(guān)閉，冷凍水供、回水壓差會(huì)增大（偏離了設(shè)定值），壓差傳感器檢測(cè)出壓差的變化后，將信息傳送到變頻器，變頻器的輸出頻率隨之降低。是冷凍水泵電機(jī)轉(zhuǎn)速降低，供水流量削減，使冷凍水供、回水壓差削減并回到設(shè)定值，系統(tǒng)用戶(hù)側(cè)進(jìn)入低流量狀態(tài)。由于水泵電機(jī)轉(zhuǎn)速降低，從而到達(dá)節(jié)省電能的目的。

反之當(dāng)空調(diào)實(shí)際負(fù)荷增加時(shí)，隨著末端眾多二通閥開(kāi)啟，冷凍水供、回水壓差會(huì)變?。ㄆx了設(shè)定值），壓差傳感器檢測(cè)出壓差的變化后，將信息傳送到變頻器，變頻器的輸出頻率隨之上升，使冷凍水泵電機(jī)轉(zhuǎn)速提高，高水流量增加，是冷凍水供、回水壓差增大并重新趨于設(shè)定值，系統(tǒng)用戶(hù)側(cè)進(jìn)入新的流量運(yùn)行狀態(tài)。

（2）恒溫差掌握

中心空調(diào)水系統(tǒng)的恒溫差掌握原理圖

在水系統(tǒng)供、回水總管上分別設(shè)置溫度傳感器T出和T入，通過(guò)pLC檢測(cè)供、回水溫差△T的變化來(lái)掌握變頻器，為水泵供應(yīng)變速調(diào)整。

其掌握原理是以保持供、回水溫差的恒定為依據(jù)，來(lái)調(diào)整用戶(hù)側(cè)水系統(tǒng)的供水流量，從而到達(dá)節(jié)能的目的。其掌握過(guò)程如下：

采納恒溫差對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的水泵電機(jī)進(jìn)展掌握，它依據(jù)需要設(shè)定水系統(tǒng)的正常工作溫差，并給出最高和最低的運(yùn)行水溫差，在此范圍內(nèi)，可人工調(diào)整所需的運(yùn)行溫差。

當(dāng)空調(diào)實(shí)際負(fù)荷削減時(shí)，隨著末端眾多二通閥的關(guān)閉，水系統(tǒng)供、回水溫差會(huì)變小（偏離了設(shè)定值），pLC檢測(cè)出溫差的變化后，經(jīng)比例積分微分（pID）運(yùn)算并掌握變頻器的輸出頻率隨之降低，使水泵電機(jī)轉(zhuǎn)速降低，供水流量削減，使供、回水溫差增大并回到設(shè)定值，系統(tǒng)用戶(hù)側(cè)進(jìn)入低流量運(yùn)行狀態(tài)，由于水泵電機(jī)轉(zhuǎn)速的降低，從而到達(dá)節(jié)省電能的目的。

反之，當(dāng)空調(diào)實(shí)際負(fù)荷增加時(shí)，隨著末端眾多二通閥的開(kāi)啟，水系統(tǒng)供、回水溫差會(huì)增大（偏離了設(shè)定值），pLC檢測(cè)出溫差的變化后，經(jīng)pID運(yùn)算并掌握變頻器的輸出頻率隨之上升，使水泵電機(jī)轉(zhuǎn)速提高，供水流量加大，使供、回水溫差減小并重新趨于設(shè)定值，系統(tǒng)用戶(hù)側(cè)進(jìn)入新的流量運(yùn)行狀態(tài)。

以上所述的恒壓差和恒溫差掌握方式都是依據(jù)單參量數(shù)據(jù)采集對(duì)系統(tǒng)進(jìn)展比例、積分、微分（pID）掌握。pID歷史悠久、原理簡(jiǎn)潔、使用便利、較低，在工業(yè)掌握領(lǐng)域獲得了極好的應(yīng)用，具有較好的掌握效果。但中心空調(diào)系統(tǒng)是一個(gè)非常簡(jiǎn)單的系統(tǒng)，這種以壓差或溫差作為掌握效果參量的pID調(diào)整，在中心空調(diào)掌握中存在較大的局限性，主要在于：

沒(méi)有全面采集空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)，也沒(méi)有對(duì)空調(diào)系統(tǒng)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)展全面掌握，系統(tǒng)設(shè)計(jì)是有局限性的、不完整的，不行能實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)綜合優(yōu)化與最正確節(jié)能。

比例積分微分（pID）掌握中最重要的工程參數(shù)比例系統(tǒng)K、積分時(shí)間常數(shù)TI和微分時(shí)間常數(shù)TD，一旦選定后，假如人不去調(diào)整，它是不定不變的，不行能跟隨受控參量的變化而自動(dòng)調(diào)整。也就是說(shuō)，工程參數(shù)整定之后，就用同一種參數(shù)去應(yīng)付各種不同的運(yùn)行工況。實(shí)際上，中心空調(diào)系統(tǒng)是一個(gè)時(shí)變性的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，其運(yùn)行工況受季節(jié)變化、氣候條件、環(huán)境溫度、人流量等諸多種因素的綜合影響，是隨時(shí)變化的，且始終處于波動(dòng)之中。因此，靜態(tài)參數(shù)的pID掌握方法不行能到達(dá)最正確的掌握效果。

pID工程參數(shù)的整定在很大程度上依靠于準(zhǔn)確的數(shù)學(xué)模型，而中心空調(diào)系統(tǒng)是一個(gè)多變量的、簡(jiǎn)單的、時(shí)變的系統(tǒng)，其過(guò)程要素之間存在著嚴(yán)峻的非線性，大滯后及強(qiáng)耦合關(guān)系，一般難以獲得準(zhǔn)確的數(shù)學(xué)模型。對(duì)這樣的系統(tǒng)，傳統(tǒng)的pID掌握很難實(shí)現(xiàn)較好的掌握效果。實(shí)踐證明，恒壓差或恒溫差的單參量掌握，很簡(jiǎn)單引起水系統(tǒng)參量振蕩，長(zhǎng)時(shí)間都不能到達(dá)設(shè)定值的穩(wěn)定狀態(tài)，即影響了系統(tǒng)的穩(wěn)定性，又降低了空調(diào)效果的舒適性。

由于中心空調(diào)系統(tǒng)的被控對(duì)象是空調(diào)區(qū)域內(nèi)各個(gè)房間的溫度場(chǎng)，它與空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)展熱交換的工況相當(dāng)簡(jiǎn)單，制約因素太多。中心空調(diào)系統(tǒng)是一個(gè)時(shí)滯、時(shí)變、非線性、多參量且參量之間耦合很強(qiáng)的簡(jiǎn)單系統(tǒng)。其簡(jiǎn)單性表現(xiàn)為：

構(gòu)造的高度簡(jiǎn)單性；

環(huán)境和符合特性的高度不確定性，導(dǎo)致掌握參數(shù)不易在線調(diào)整；

大時(shí)滯，多個(gè)慣性環(huán)節(jié)；

大惰性；

高度非線性；

多變量，時(shí)變性，簡(jiǎn)單的信息構(gòu)造。

這些都是難以用準(zhǔn)確的數(shù)學(xué)模型或方法來(lái)描述，因此，基于準(zhǔn)確模型的傳統(tǒng)掌握難以解決這種簡(jiǎn)單系統(tǒng)的掌握。

3、智能模糊掌握方式

對(duì)于中心空調(diào)這種簡(jiǎn)單系統(tǒng)，很難用準(zhǔn)確的數(shù)學(xué)模型進(jìn)展描述，或者所得數(shù)學(xué)模型不是過(guò)于簡(jiǎn)單就是較為粗糙，以準(zhǔn)確性為主要特點(diǎn)的經(jīng)典數(shù)學(xué)，對(duì)于這類(lèi)掌握問(wèn)題往往難以奏效。

假如把人（操作人員、治理人員或?qū)＜遥┑牟僮鏖啔v、學(xué)問(wèn)和技巧歸納成一系列的規(guī)章，存放在計(jì)算機(jī)中，使掌握器仿照人的操作策略，就可以實(shí)現(xiàn)中心空調(diào)系統(tǒng)的人工智能模糊掌握。其掌握的根本思想就是根據(jù)中心空調(diào)主機(jī)所要求的最正確運(yùn)行參數(shù)去掌握中心空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行，依據(jù)系統(tǒng)的運(yùn)行工況及制冷工質(zhì)參數(shù)的變化，通過(guò)模糊掌握器動(dòng)態(tài)調(diào)整空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行參數(shù)，確?？照{(diào)主機(jī)施工處于優(yōu)化的最正確工作點(diǎn)上，使主機(jī)始終保持具有高的熱轉(zhuǎn)換效率，有效地解決了傳統(tǒng)中心空調(diào)系統(tǒng)在低負(fù)荷狀態(tài)下熱轉(zhuǎn)換效率下降的難題，提高了系統(tǒng)的能源利用率。

中心空調(diào)系統(tǒng)是一個(gè)較簡(jiǎn)單的系統(tǒng)工程，要實(shí)現(xiàn)中心空調(diào)系統(tǒng)的最正確運(yùn)行和節(jié)能，從局部去解決問(wèn)題（如采納通用變頻器pID掌握）是不行能辦到的，必需針對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的各個(gè)環(huán)節(jié)（包括主機(jī)、冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)等）統(tǒng)一考慮，全面掌握，使整個(gè)系統(tǒng)協(xié)調(diào)運(yùn)行，才能實(shí)現(xiàn)最正確綜合節(jié)能。

1）冷凍水系統(tǒng)蠶蛹最正確輸出能量掌握

當(dāng)環(huán)境溫度，空調(diào)末端負(fù)荷發(fā)生變化時(shí)，各路冷凍水供回水溫度、溫差、壓差和流量亦隨之變化，流量計(jì)、壓差傳感器和溫度傳感器將檢測(cè)到的這些參數(shù)送至模糊掌握器，模糊掌握器依據(jù)所采集的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)及系統(tǒng)的歷史運(yùn)行數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)計(jì)算出末端空調(diào)負(fù)荷所需的制冷量，以及各路冷凍水供回水溫度、溫差、壓差和流量的最正確值，并以此調(diào)整各變頻器輸出頻率，掌握冷凍水泵的轉(zhuǎn)速，轉(zhuǎn)變其流量使冷凍水系統(tǒng)的供回水溫度、溫差、壓差和流量運(yùn)行在模糊掌握器給出的最優(yōu)值。

（2）冷卻水系統(tǒng)采納系統(tǒng)效率最正確掌握

當(dāng)環(huán)境溫度，空調(diào)末端負(fù)荷發(fā)生變化時(shí)，中心空調(diào)主機(jī)的負(fù)荷率將隨之變化，主機(jī)的效率也隨之變化。

由于主機(jī)效率與冷卻水入口溫度有關(guān)，冷卻水入口溫度降低，有利于提高主機(jī)效率，降低主機(jī)能耗。但冷卻水溫度降低，將導(dǎo)致冷卻水泵和冷卻塔的能耗上升。因此，只有將主機(jī)能耗、冷卻水泵能耗、冷卻塔風(fēng)機(jī)能耗三者統(tǒng)一考慮，才能找到一個(gè)系統(tǒng)最正確效率點(diǎn)，是整個(gè)制冷系統(tǒng)能效比最高。

要到達(dá)系統(tǒng)效率最正確掌握，冷卻水入口溫度應(yīng)隨室外氣溫變化進(jìn)展動(dòng)態(tài)調(diào)整。

（3）系統(tǒng)掌握原理圖

當(dāng)中心空調(diào)系統(tǒng)負(fù)荷變化造成空調(diào)主機(jī)及其水系統(tǒng)偏離最正確工況時(shí)，模糊掌握器依據(jù)數(shù)據(jù)采集得到各種運(yùn)行參數(shù)值，如系統(tǒng)供回水溫度等，經(jīng)推理運(yùn)算后輸出優(yōu)化的掌握參數(shù)值，對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行參數(shù)進(jìn)展動(dòng)態(tài)調(diào)整，確保主機(jī)在任何負(fù)荷條件下，都有一個(gè)優(yōu)化的運(yùn)行環(huán)境，始終處于最正確運(yùn)行工況，從而保持效率（cop）最高，能耗最低，實(shí)現(xiàn)主機(jī)節(jié)能10%——30%，水泵系統(tǒng)節(jié)能60%以上，事實(shí)證明只能模糊掌握方式是在空調(diào)掌握領(lǐng)域最為先進(jìn)的節(jié)能掌握策略，該方式可以到達(dá)很好的節(jié)能效益和社會(huì)效益。

柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

標(biāo)準(zhǔn)柴油發(fā)電機(jī)的操作程序，確保正確、安全地操作柴油發(fā)電機(jī)。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)治理公司轄區(qū)內(nèi)務(wù)類(lèi)柴油發(fā)電機(jī)的操作。

3.0職責(zé)

3.1設(shè)備部主管/組長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查本規(guī)程的執(zhí)行狀況。

3.2當(dāng)值治理員依照本規(guī)程負(fù)責(zé)進(jìn)展柴油發(fā)電機(jī)的操作。

4.0程序要點(diǎn)

4.1啟動(dòng)前檢查。

4.1.1檢查機(jī)油油位是否在標(biāo)示刻度線以?xún)?nèi)，不夠加同型號(hào)機(jī)油至標(biāo)示線以?xún)?nèi)位置。

4.1.2檢查冷卻液是否在水箱蓋以下8cm左右，如不夠加清水至上述位置。

4.1.3檢查電池液液位是否在極板面上15mm左右，不夠加蒸餾水至上述位置。

4.1.4檢查電池電壓是否在24伏左右，如偏低則更換新電池。

4.1.5清理發(fā)電機(jī)組現(xiàn)場(chǎng)，把有礙操作或運(yùn)行的物品搬開(kāi)，確保冷卻通風(fēng)道順暢。

4.1.6確保柴油發(fā)電機(jī)組總空氣開(kāi)關(guān)在OFF(關(guān))狀態(tài)。

4.2鑰匙啟動(dòng)掌握屏柴油發(fā)電機(jī)啟動(dòng)、停機(jī)操作。

4.2.1啟動(dòng)：

a)把鑰匙從“0”位經(jīng)過(guò)“1”位轉(zhuǎn)到“預(yù)熱”位，在預(yù)熱位等7秒鐘使空氣預(yù)熱，然后連續(xù)把鑰匙放松，鑰匙回復(fù)到“1”位；

b)鑰匙在啟動(dòng)位置停留的時(shí)間最長(zhǎng)不要超過(guò)5～7秒，假如在上述時(shí)間內(nèi)柴油發(fā)電機(jī)不能啟動(dòng)，則應(yīng)把鑰匙馬上回復(fù)到“0”位。間隔30秒鐘后再行其次次啟動(dòng)，假如連續(xù)3次仍不能啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，則應(yīng)查找緣由并排解故障后才允許再啟動(dòng)；

c)柴油發(fā)電機(jī)啟動(dòng)后，應(yīng)立刻檢查有無(wú)特別噪音及震驚，有無(wú)漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象，掌握屏有無(wú)特別顯示。在開(kāi)機(jī)10～15秒內(nèi)，油壓是否到達(dá)正常范圍（35～60p.s.i），假如有不正常現(xiàn)象，則應(yīng)作出相應(yīng)整改處理，等一切正常后將柴油發(fā)電機(jī)總空氣開(kāi)關(guān)合上(ON位置)，開(kāi)頭供電。

4.2.2停機(jī)：

a)先把柴油發(fā)電機(jī)總空氣開(kāi)關(guān)扳下(OFF)位置，讓發(fā)電機(jī)空載運(yùn)行5分鐘，然后把鑰匙轉(zhuǎn)回“0”位置；

b)假如有緊急狀況需停機(jī)，可以在不切斷負(fù)載的狀況下把鑰匙轉(zhuǎn)到“0”位置或干脆按下紅色急停按鈕。

4.3自動(dòng)啟動(dòng)掌握屏柴油發(fā)電機(jī)啟動(dòng)、停機(jī)操作。

4.3.1手動(dòng)啟動(dòng)：

a)確保掌握屏上各按鈕已經(jīng)復(fù)位，把掌握鈕旋到“RUN”(運(yùn)轉(zhuǎn))位置，柴油發(fā)電機(jī)啟動(dòng)；

b)假如柴油發(fā)電機(jī)是冷的應(yīng)把預(yù)熱器按鈕按下15秒鐘，在不放松預(yù)熱器按鈕的同時(shí)，接著把掌握鈕旋到“RUN’’(運(yùn)轉(zhuǎn))位置，柴油發(fā)電機(jī)啟動(dòng)；

c)柴油發(fā)電機(jī)正常狀況下，一次自動(dòng)啟動(dòng)著車(chē)或最多三次自動(dòng)啟動(dòng)著車(chē)，假如柴油發(fā)電機(jī)三次都不能啟動(dòng)著車(chē)，掌握屏面板上的故障指示燈會(huì)亮，此時(shí)應(yīng)查明緣由并排解故障后才能再啟動(dòng)；

d)啟動(dòng)著車(chē)后，應(yīng)檢查有無(wú)特別噪音或震驚，有無(wú)漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象，掌握屏有無(wú)特別顯示，在開(kāi)機(jī)10～15秒內(nèi)，油壓應(yīng)到達(dá)正常范圍（35—60p.s.i），假如有不正常狀況則應(yīng)做出相應(yīng)整改，待一切正常后合上柴油發(fā)電機(jī)總空氣開(kāi)關(guān)開(kāi)頭供電。

4.3.2手動(dòng)停機(jī)：

a)先扳下柴油發(fā)電機(jī)總空氣開(kāi)關(guān)，讓發(fā)電機(jī)空載運(yùn)行5分鐘，然后把掌握按鈕旋到“STOp’’(停)的位置，柴油發(fā)電機(jī)停機(jī)；

b)假如有緊急狀況需停車(chē)，可以不扳下柴油發(fā)電機(jī)總空氣開(kāi)關(guān)直接按下紅色緊急停車(chē)按鈕，柴油發(fā)電機(jī)停機(jī)。

4.3.3自動(dòng)啟動(dòng)：

a)把掌握屏面扳上的各按鈕復(fù)位；

b)把掌握鈕旋到“AUTO)”(自動(dòng))位置；

c)把柴油發(fā)電機(jī)總空氣開(kāi)關(guān)合上(ON)位置；

d)假如“市電”停，柴油發(fā)電機(jī)在8秒內(nèi)便會(huì)自行啟動(dòng)并送電；

e)假如柴油發(fā)電機(jī)不能自動(dòng)啟動(dòng)，掌握屏面板上便會(huì)亮故障燈，此時(shí)應(yīng)把掌握鈕旋到“STOp’’(停)的位置，查明緣由并排解故障后再旋到“AUTO’’(自動(dòng))位置，柴油發(fā)電機(jī)便會(huì)自動(dòng)啟動(dòng)。

4.3.4自動(dòng)停機(jī)。來(lái)“市電”，雙電源轉(zhuǎn)換柜馬上自動(dòng)切換成“市電”，柴油發(fā)電機(jī)在空載狀況下運(yùn)行3分鐘后自動(dòng)停機(jī)。

5.0記錄

6.0相關(guān)支持文件

報(bào)修治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

報(bào)修治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

報(bào)修治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0目的

標(biāo)準(zhǔn)住戶(hù)報(bào)修及公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修處理工作，保證修理工作得到準(zhǔn)時(shí)有效的處理。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)治理處住戶(hù)家庭及各類(lèi)設(shè)施設(shè)備的報(bào)修處理工作。

3.0職責(zé)

3.1機(jī)電修理部主管負(fù)責(zé)修理工作的組織、監(jiān)視以及對(duì)公司制定的《修理工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)展收費(fèi)評(píng)審。

3.2公共事務(wù)部治理員負(fù)責(zé)詳細(xì)記錄報(bào)修內(nèi)容，準(zhǔn)時(shí)傳達(dá)至機(jī)電修理部，并跟蹤、催促修理工作按時(shí)完成。

3.3機(jī)電修理部修理人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容確實(shí)認(rèn)及修理工作。

4.0程序要點(diǎn)

4.1住戶(hù)報(bào)修。

4.1.1公共事務(wù)部治理員在接到住戶(hù)報(bào)修要求時(shí)，應(yīng)馬上填寫(xiě)《住戶(hù)報(bào)修記錄表》。

4.1.2治理員在3分鐘內(nèi)將記錄的報(bào)修內(nèi)容(包括：住戶(hù)名稱(chēng)、地址、聯(lián)系電話(huà)、報(bào)修內(nèi)容、預(yù)約修理時(shí)間等)填入《住戶(hù)家庭安裝/修理單》(一式四聯(lián))相應(yīng)欄目，并在兩分鐘內(nèi)通知機(jī)電修理部前來(lái)領(lǐng)取修理單，機(jī)電修理部領(lǐng)單人在《住戶(hù)報(bào)修記錄表》上簽收，將《住戶(hù)家庭安裝/修理單》(第一、二、三聯(lián))領(lǐng)回機(jī)電修理部。

4.1.3機(jī)電修理部主管根據(jù)報(bào)修內(nèi)容，安排修理人員的工作：

a)如住戶(hù)報(bào)修內(nèi)容屬《修理工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的工程，住戶(hù)要求盡快前去修理的，應(yīng)安排修理人員在接單后10分鐘內(nèi)帶齊工具、備件到達(dá)修理現(xiàn)場(chǎng)；

b)報(bào)修內(nèi)容屬《修理工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的工程，住戶(hù)另有預(yù)約修理時(shí)間的，修理人員應(yīng)按預(yù)約的修理時(shí)間到來(lái)前5分鐘帶好修理工具、備件到達(dá)修理現(xiàn)場(chǎng)；

c)對(duì)于不屬于《修理工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的報(bào)修工程，由機(jī)電修理部主管在接單后15分鐘內(nèi)對(duì)修理的可行性和修理費(fèi)用作出評(píng)審，回復(fù)住戶(hù)是否可以修理，經(jīng)征得住戶(hù)對(duì)修理費(fèi)用的認(rèn)可及同意修理后，再按上述時(shí)效和修理要求安排修理人員前往修理。

4.1.4機(jī)電修理部修理人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)輕叩門(mén)三下或輕按門(mén)鈴，在有應(yīng)答時(shí)，應(yīng)使用標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ)言：“我是治理處的修理工，這是我的工作證和您的報(bào)修單?！痹谧?hù)確認(rèn)無(wú)誤后，說(shuō)：“我可以進(jìn)來(lái)修理了嗎?”，在住戶(hù)同意后，換上一次性鞋套進(jìn)入業(yè)主家中。

4.1.5修理人員在修理時(shí)應(yīng)首先對(duì)報(bào)修工程進(jìn)展比照確認(rèn)，不一樣的，在《住戶(hù)家庭安裝/修理單》上照實(shí)填寫(xiě)實(shí)際的修理工程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向住戶(hù)解釋清晰。

4.1.6修理人員向住戶(hù)出示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、住戶(hù)同意修理后開(kāi)頭修理；如住戶(hù)不同意修理的應(yīng)提示住戶(hù)考慮同意后再行報(bào)修，并準(zhǔn)時(shí)返回機(jī)電修理部向機(jī)電修理部主管說(shuō)明狀況，與機(jī)電修理部主管一同在《住戶(hù)家庭安裝/修理單》上注明緣由并簽名確認(rèn)后交還公共事務(wù)部備案。

4.1.7假如修理材料是住戶(hù)供應(yīng)的，修理人員應(yīng)對(duì)材料質(zhì)量進(jìn)展驗(yàn)證，并將驗(yàn)證結(jié)果(“合格”“不合格”“質(zhì)量不佳”等)填寫(xiě)在備注欄內(nèi)。對(duì)于驗(yàn)證不合格的材料，修理人員應(yīng)主動(dòng)提示住戶(hù)使用不當(dāng)材料的結(jié)果，但應(yīng)留意敬重住戶(hù)的選擇。

4.1.8修理工作完成后，修理人員應(yīng)按《修理工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》在《住戶(hù)家庭安裝/修理單》上注明應(yīng)收的各項(xiàng)費(fèi)用金額。并請(qǐng)住戶(hù)試用或檢查合格后，在《住戶(hù)家庭安裝/修理單》上簽名確認(rèn)。修理人員將《住戶(hù)家庭安裝/修理單》(第三聯(lián))交給住戶(hù)作為繳費(fèi)依據(jù)。

4.1.9修理人員將《住戶(hù)家庭安裝/修理單》(第一、二聯(lián))交回機(jī)電修理部主管確認(rèn)后將《住戶(hù)家庭安裝/修理單》(第一聯(lián))送財(cái)務(wù)部作為計(jì)收效勞費(fèi)用的依據(jù)。

4.1.10對(duì)業(yè)主的家庭修理可實(shí)行月底統(tǒng)一結(jié)算的形式進(jìn)展扣款；對(duì)租戶(hù)的家庭修理應(yīng)在修理工作完成后的當(dāng)日(最遲不超過(guò)其次天)，由租戶(hù)到財(cái)務(wù)部交款。

4.2公共設(shè)施設(shè)備的報(bào)修處理。

4.2.1公共事務(wù)部治理員接到公共設(shè)備設(shè)施的報(bào)修信息后，應(yīng)馬上按《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》要求填寫(xiě)報(bào)修內(nèi)容，并在3分鐘內(nèi)將報(bào)修內(nèi)容填人《公共設(shè)施設(shè)備安裝/修理工程通知單》(一式二聯(lián))，在5分鐘內(nèi)通知機(jī)電修理部前來(lái)領(lǐng)單。

4.2.2公共事務(wù)部治理員將《公共設(shè)施設(shè)備安裝/修理工程通知單》(其次聯(lián))交給機(jī)電修理部，機(jī)電修理部修理人員應(yīng)在《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》上簽收。

4.2.3機(jī)電修理部主管根據(jù)報(bào)修內(nèi)容，安排修理人員帶齊修理工具及備件于20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展修理。

4.2.4完成修理工作后，修理人員應(yīng)在《公共設(shè)施設(shè)備安裝/修理工程通知單》上注明修理有關(guān)事項(xiàng)。

4.2.5修理人員將《公共設(shè)施設(shè)備安裝/修理工程通知單》(第一聯(lián))交機(jī)電修理部主管簽名確認(rèn)后返還公共事務(wù)部作為月底統(tǒng)計(jì)費(fèi)用的依據(jù)。

4.3費(fèi)用結(jié)算。

4.3.1公共事務(wù)部治理員于每月月底前將當(dāng)月《住戶(hù)家庭安裝/修理單》及《公共設(shè)施設(shè)備安裝/修理工程通知單》費(fèi)用分別統(tǒng)計(jì)在《有償便民效勞收費(fèi)表》的相應(yīng)欄目及《公共設(shè)施設(shè)備安裝/修理費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》內(nèi)。

4.3.2公共事務(wù)部治理員將《住戶(hù)報(bào)修記錄表》《住戶(hù)家庭

報(bào)修治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程第2頁(yè)

安裝/修理表》《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》《公共設(shè)施設(shè)備安裝/修理工程通知單》附在以上表格后，報(bào)公共事務(wù)部主管審核。審核無(wú)誤后，公共事務(wù)部主管在《有償便民效勞收費(fèi)表》、《公共設(shè)施設(shè)備安裝/修理費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》內(nèi)簽名確認(rèn)后報(bào)治理處經(jīng)理審批。

4.3.3公共事務(wù)部治理員將治理處經(jīng)理審批后的《有償便民效勞收費(fèi)表》《公共設(shè)施設(shè)備安裝/修理費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》報(bào)財(cái)務(wù)部：

a)財(cái)務(wù)部依據(jù)《有償便民效勞收費(fèi)表》向業(yè)主收取有償效勞費(fèi)用；

b)財(cái)務(wù)部將<公共設(shè)施設(shè)備安裝/修理費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》存檔備案；

4.4資料保存：《住戶(hù)報(bào)修記錄表》《住戶(hù)家庭安裝/修理表》《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》《公共設(shè)施設(shè)備安裝/修理工程通知單》由公共事務(wù)部負(fù)責(zé)保存，保存期2年；《有償便民效勞收費(fèi)表》《公共設(shè)施設(shè)備安裝/修理費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)保存，保存期3年。

4.5本規(guī)程作為相關(guān)人員績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。

5.0記錄

5.1《住戶(hù)報(bào)修記錄表》。

5.2《住戶(hù)家庭安裝/修理單》。

5.3《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》。

5.4《公共設(shè)施設(shè)備安裝/修理費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》。

5.5《公共設(shè)施設(shè)備安裝/修理工作通知單》。

6.0相關(guān)支持文件

《有償便民效勞標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

物業(yè)入住治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

物業(yè)入住治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主入住治理工作，確保業(yè)主順當(dāng)入住。

2.0適用范圍

適用于業(yè)主入住治理工作。

3.0職責(zé)

3.1治理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織安排入住工作。

3.2總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)幫助治理處經(jīng)理安排業(yè)主入住工作。

3.3治理處物業(yè)治理員負(fù)責(zé)詳細(xì)辦理入住手續(xù)。

3.4財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)核收各項(xiàng)入住費(fèi)用。

3.5設(shè)備部負(fù)責(zé)收樓時(shí)發(fā)覺(jué)的樓宇整改的跟進(jìn)和水電的開(kāi)通工作。

4.0名詞解釋

入?。菏侵笜I(yè)主收到書(shū)面入住通知，并辦理完相應(yīng)手續(xù)。業(yè)主收到入住通知一個(gè)月內(nèi)未辦理人住手續(xù)的，視為未入住。

5.0程序要點(diǎn)

5.1辦理入住手續(xù)的前提條件。

5.1.1小區(qū)(大廈)已經(jīng)通過(guò)接收驗(yàn)收驗(yàn)收，到達(dá)入住條件。

5.1.2已經(jīng)通過(guò)接收驗(yàn)收，標(biāo)志是：

a)房屋無(wú)重大質(zhì)量問(wèn)題；

b)工程遺留問(wèn)題根本得到解決；

c)工程資料已經(jīng)齊備；

d)業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)完畢。

5.1.3到達(dá)入住的條件，這里指：

a)物業(yè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、通郵、排水、排污等根本使用功能，可以滿(mǎn)意日常生活所需；

b)配套設(shè)施根本齊備，建成并能夠使用；

c)治理處有固定的辦公場(chǎng)所并開(kāi)頭辦公。

5.1.4物業(yè)治理公司已經(jīng)同托付方簽訂完畢《物業(yè)治理托付合同》。

5.2入住的預(yù)備工作。

5.2.1入住資料的預(yù)備：

a)依據(jù)物業(yè)區(qū)域的實(shí)際狀況編寫(xiě)和印制《業(yè)主公約》、《住戶(hù)手冊(cè)》、《效勞指南》、《消防安全責(zé)任書(shū)》、《入住通知書(shū)》；

b)《入住通知書(shū)》的內(nèi)容要求寫(xiě)明治理處辦公地點(diǎn)、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的資料、證件及交納的費(fèi)用明細(xì)，并附簡(jiǎn)明扼要的入住流程等；

c)印刷以下各類(lèi)入住表格：

——《〈業(yè)主證〉領(lǐng)用登記表》；

——《裝修申請(qǐng)表》；

——《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；

——《住宅質(zhì)量保證書(shū)》；

——《鑰匙領(lǐng)用登記表》；

——開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)的《入住驗(yàn)房表》；

——《業(yè)主家庭狀況登記表》；

——《入住登記表》。

5.2.2設(shè)計(jì)辦理入住手續(xù)流程圖。

5.2.3入住時(shí)的環(huán)境布置：

a)區(qū)內(nèi)環(huán)境：

——入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡送您喬遷××”等，插彩旗，營(yíng)造熱鬧的氣氛；

——插指路牌，由入口處到治理處，指路牌標(biāo)明“治理處→”字樣；

——入口處標(biāo)明治理處辦公地址和辦公時(shí)間。

b)治理處辦公環(huán)境：

——掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以盛大、喜慶的感受；

——張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍效勞”，各窗口標(biāo)識(shí)清晰，一目了然；

——物業(yè)治理人員著裝干凈，精神飽滿(mǎn)；

——辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。

5.3辦理入住手續(xù)流程圖：

1.1發(fā)出入住通知。

1.1.1物業(yè)公司依據(jù)預(yù)定的入住時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)向業(yè)主發(fā)出入住通知。

1.1.2業(yè)主收到入住通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到治理處辦理入住手續(xù)。假如在規(guī)定期限到來(lái)的前3天內(nèi)，業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)的，物業(yè)治理員應(yīng)再次發(fā)函或致電通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù)；超過(guò)規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的，物業(yè)治理員應(yīng)將狀況向治理處經(jīng)理匯報(bào)打算是否登報(bào)催辦。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件：

a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》；

b)《購(gòu)房合同》原件和復(fù)印件各一份；

c)業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份，一寸彩照每人各一張；

d)單位購(gòu)房的尚須帶齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份；

e)托付他人辦理的，須帶業(yè)主托付書(shū)。

1.2入住手續(xù)的辦理。

1.2.1驗(yàn)證：治理員在業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)首先對(duì)以下證件進(jìn)展檢查：

a)《購(gòu)房合同》原件；

b)業(yè)主的身份證原件；

c)單位購(gòu)房的還須檢查其單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；

d)托付他人辦理的，還須檢查業(yè)主的托付書(shū)。

1.2.2檢查無(wú)誤后，治理員將《購(gòu)房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主，證件復(fù)印件及業(yè)主托付書(shū)存入業(yè)主檔案。

1.2.3將業(yè)主供應(yīng)的照片貼在《業(yè)主家庭狀況登記表》內(nèi)。

1.2.4交

物業(yè)入住治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程第2頁(yè)

納入住費(fèi)用：物業(yè)治理員指引業(yè)主到財(cái)務(wù)窗口交納入住費(fèi)用，財(cái)務(wù)部依據(jù)收款工程開(kāi)具收款收據(jù)。一般狀況下，入住費(fèi)用包括以下工程：

a)煤氣開(kāi)戶(hù)費(fèi)：屬代收代繳費(fèi)用；

b)有線電視初裝費(fèi)：屬代收代繳費(fèi)用；

c)裝修保證金；

d)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)；

e)物業(yè)效勞費(fèi)：以物業(yè)公司與業(yè)主交接房之日起計(jì)算效勞費(fèi)。

1.2.5驗(yàn)房收樓：

a)物業(yè)治理員在業(yè)主交完入住費(fèi)用后帶業(yè)主驗(yàn)收房屋，并請(qǐng)業(yè)主將房屋存在的問(wèn)題填入《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中；

b)房屋閱歷收合格的，治理員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn)；

c)驗(yàn)收中發(fā)覺(jué)問(wèn)題，業(yè)主要求在其搬入前或在其二次裝修前修理的，治理處應(yīng)通知開(kāi)發(fā)公司在一周內(nèi)賜予解決，并將整改結(jié)果通知治理處：

——開(kāi)發(fā)公司在一周內(nèi)未整改完畢的，治理處應(yīng)將整改狀況反應(yīng)給業(yè)主，并告之詳細(xì)再驗(yàn)收時(shí)間；

——整改完畢后，由治理員通知業(yè)主二次驗(yàn)收；二次驗(yàn)收不合格的，由治理處經(jīng)理進(jìn)展跟進(jìn)，并依據(jù)物業(yè)治理公司同開(kāi)發(fā)公司簽訂的《前期物業(yè)治理托付合同》中的保修條款要求開(kāi)發(fā)公司盡快解決。

1.2.6發(fā)放鑰匙：

a)業(yè)主收樓無(wú)問(wèn)題的，物業(yè)治理員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主；

b)業(yè)主收樓有問(wèn)題的，物業(yè)治理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時(shí)，應(yīng)留下一把大門(mén)鑰匙在治理處，以供修理時(shí)用；

c)業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時(shí)，物業(yè)治理員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽名確認(rèn)。

1.2.7簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書(shū)》：

a)物業(yè)治理員將《業(yè)主公約》、《消防安全責(zé)任書(shū)》(一式兩份)交給業(yè)主并請(qǐng)業(yè)主具體閱讀；

b)請(qǐng)業(yè)主簽署《業(yè)主公約》、《消防安全責(zé)任書(shū)》；

c)物業(yè)治理員將簽署后的《業(yè)主公約》、《消防安全責(zé)任書(shū)》其中一份存入業(yè)主檔案，另一份隨其他資料交業(yè)主保存。

1.2.8資料發(fā)放：物業(yè)治理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在《資料領(lǐng)取清單》上簽名：

a)《住戶(hù)手冊(cè)》；

b)《效勞指南》；

c)簽署后的《業(yè)主公約》；

d)簽署后的《消防安全責(zé)任書(shū)》；

e)《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；

f)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。

1.2.9開(kāi)通水電。

1.2.10物業(yè)治理員邀請(qǐng)業(yè)主一起將水電表讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中。

1.2.11通知設(shè)備部開(kāi)通該業(yè)主房屋的水電。

1.3業(yè)主檔案治理的詳細(xì)方法參見(jiàn)《業(yè)主檔案治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

1.4本規(guī)程作為治理處相關(guān)人員績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。

2.0記錄

2.1《業(yè)主家庭狀況登記表》。

2.2《業(yè)主入住驗(yàn)房表》。

2.3《鑰匙領(lǐng)用登記表》。

2.4《業(yè)主證領(lǐng)用登記表》。

2.5《入住登記表》。

2.6《資料領(lǐng)取清單》。

3.0相關(guān)支持文件

3.1《裝修治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

3.2《鑰匙治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

3.3《業(yè)主檔案治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

4.0附錄

《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》。

關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知

敬重的業(yè)主：

歡送您入住本住宅小區(qū)。為了便利您辦理入住手續(xù)，現(xiàn)將辦理入住手續(xù)時(shí)的有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)攜帶的資料：

1．入住通知書(shū)；

2．業(yè)主及家庭成員身份證及復(fù)印件；

3．全部家庭成員小一寸彩照壹張(用于辦理業(yè)主證)；

4．業(yè)主托付書(shū)(托付他人辦理時(shí)需帶)；

5．營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件(公司購(gòu)房時(shí)尚需帶)。

二、請(qǐng)您于接到入住通知的一個(gè)月內(nèi)，到治理處辦理入住手續(xù)；逾期不辦的，視為入住。

三、辦理入住手續(xù)流程圖(略)。

四、入住時(shí)應(yīng)交納的費(fèi)用(略)。

五、如有疑問(wèn)，請(qǐng)致電：××××－×××××××。

我們真誠(chéng)地期盼著您的光臨!

××××物業(yè)治理有限公司

××大廈物業(yè)治理處

物業(yè)回訪治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

物業(yè)回訪治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

標(biāo)準(zhǔn)回訪工作，準(zhǔn)時(shí)驗(yàn)證治理效勞工作的質(zhì)量和效果，確保治理效勞工作質(zhì)量。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)治理公司各項(xiàng)治理效勞工作效果的回訪。

3.0職責(zé)

3.1治理處經(jīng)理負(fù)責(zé)重大投訴的回訪工作。

3.2公共事務(wù)部主管負(fù)責(zé)制定回訪規(guī)劃和組織、安排一般回訪工作。

3.3治理員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程實(shí)施詳細(xì)回訪工作。

4.0程序要點(diǎn)

4.1公共事務(wù)部主管制定回訪規(guī)劃，安排回訪。

4.1.1回訪時(shí)間安排：

a)投訴大事的回訪，應(yīng)在投訴處理完畢后的3天內(nèi)進(jìn)展；

b)修理工程的回訪，應(yīng)在完成修理工程1個(gè)月后，2個(gè)月內(nèi)進(jìn)展；

c)特約效勞的回訪，應(yīng)安排在合同執(zhí)行期的中期階段和完畢后進(jìn)展；

d)急救病人的回訪，應(yīng)安排在急救工作完畢后的1周內(nèi)進(jìn)展；

e)治理處發(fā)行的報(bào)刊、雜志及組織的文體活動(dòng)的回訪，應(yīng)當(dāng)在組織、發(fā)行完畢后1個(gè)月內(nèi)進(jìn)展；

f)其他治理效勞工作的回訪，應(yīng)安排在完成治理效勞工作后的l周內(nèi)進(jìn)展。

4.1.2回訪率：

a)投訴大事的回訪率要求到達(dá)100；

b)修理效勞、特約效勞和求助效勞的回訪率要求分別到達(dá)30；

c)報(bào)刊、雜志及組織的文體活動(dòng)的回訪率要求到達(dá)10；

d)其他治理效勞工作的回訪率按當(dāng)時(shí)狀況由公共事務(wù)部主管確定。

4.1.3回訪人員的安排：

a)重大投訴的回訪由治理處經(jīng)理組織進(jìn)展；

b)一般投訴的回訪由被投訴部門(mén)主管與公共事務(wù)部治理員共同進(jìn)展；

c)修理效勞、特約效勞和求助效勞的回訪由治理員進(jìn)展。

4.1.4回訪的內(nèi)容：

a)質(zhì)量評(píng)價(jià)；

b)效勞效果的評(píng)價(jià)；

c)住戶(hù)的滿(mǎn)足程度評(píng)價(jià)；

d)缺點(diǎn)與缺乏評(píng)價(jià)；

e)住戶(hù)建議的征集。

4.2公共事務(wù)部主管依照回訪規(guī)劃，通知相關(guān)人員進(jìn)展回訪，回訪人員應(yīng)到公共事務(wù)部領(lǐng)取(回訪記錄表)，并在《回訪記錄簽收表》上簽收。

4.3回訪人員在限定時(shí)效內(nèi)進(jìn)展回訪，回訪工作一般采納與住戶(hù)面談、現(xiàn)場(chǎng)查看的方式綜合進(jìn)展，將回訪內(nèi)容扼要記錄在《回訪記錄表》上，并清住戶(hù)對(duì)記錄內(nèi)容簽名確認(rèn)。

4.4回訪人員在《回訪記錄表》上簽名確認(rèn)，并將表格交回公共事務(wù)部。

4.5公共事務(wù)部主管對(duì)處理完畢的《回訪記錄表》進(jìn)展審核，并加留意見(jiàn)。對(duì)于回訪內(nèi)容反應(yīng)為不合格的大事應(yīng)上報(bào)治理處經(jīng)理，按《住戶(hù)投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》辦理，并將處理意見(jiàn)記錄在《回訪記錄表》上。

4.6治理員每季度末對(duì)回訪結(jié)果進(jìn)展統(tǒng)計(jì)、分析，對(duì)發(fā)覺(jué)的回訪不合格、連續(xù)就同一事項(xiàng)投訴兩次以上、同一種修理三次以上的現(xiàn)象，寫(xiě)成統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告，以書(shū)面形式經(jīng)公共事務(wù)部主管審核后，報(bào)治理處經(jīng)理打算是否根據(jù)《不合格訂正、預(yù)防標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》辦理。

4.7《回訪記錄表》于下一季度10日前統(tǒng)一交由治理處存檔保管2年。

4.8本規(guī)程作為相關(guān)人員績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。

5.0記錄

5.1《回訪記錄簽收表》。

5.2《回訪記錄表》。

5.3《回訪統(tǒng)計(jì)表》。

6.0相關(guān)支持文件

《住戶(hù)投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

例：

××××物業(yè)治理有限公司

關(guān)于2023年度物業(yè)效勞工作的調(diào)查問(wèn)卷

敬重的××大廈業(yè)主或使用人：您好！

12月份已是幾近年末，“王猴駕云載譽(yù)歸，金雞歡躍報(bào)捷來(lái)”?！痢痢痢廖飿I(yè)治理公司在眾多業(yè)主或是使用人朋友的厚愛(ài)和支持下，圓滿(mǎn)完成了全年物業(yè)效勞工作規(guī)劃并馬上迎來(lái)新的一年，在此，謹(jǐn)向您表示深深的謝意。感謝您今年乃至數(shù)年以來(lái)對(duì)物業(yè)效勞和治理工作的理解、支持和協(xié)作。

為了不斷改良我們的效勞工作、提高效勞質(zhì)量，更好地遵循“我們會(huì)努力做得更好”的效勞宗旨，我們特安排本次“調(diào)查問(wèn)卷”，懇請(qǐng)您對(duì)我們一年來(lái)的工作賜予意見(jiàn)和建議，并期盼以此方式表達(dá)我們“真誠(chéng)為您效勞”的愿望和信念。

備注：“意見(jiàn)及建議”欄，您可填寫(xiě)需要物業(yè)公司增加哪些效勞工程、物業(yè)效勞工作需在哪些方面作哪些改良和調(diào)整、您在其它方面的意見(jiàn)和建議等等，請(qǐng)?jiān)?2月28日前將此表填好，投入一樓大廳總臺(tái)旁的“董事長(zhǎng)信箱”內(nèi)。感謝！

業(yè)戶(hù)投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

業(yè)戶(hù)投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1、目的：標(biāo)準(zhǔn)投訴處理工作，確保住戶(hù)的各類(lèi)投訴能準(zhǔn)時(shí)、合理地得到解決。

2、適用范圍：適用于業(yè)戶(hù)針對(duì)公司治理效勞工作的有效投訴處理。

3、職責(zé)：客戶(hù)效勞中心經(jīng)理負(fù)責(zé)處理重要投訴。

物業(yè)主任負(fù)責(zé)幫助經(jīng)理處理一般稍微投訴及每月的投訴統(tǒng)計(jì)、分析、

匯報(bào)工作。

4、程序要點(diǎn)

4．1處理投訴的根本原則：“五清晰，一報(bào)告”原則。

4．1．1聽(tīng)清晰

在接待業(yè)戶(hù)投訴時(shí)，應(yīng)急躁原業(yè)戶(hù)講完，聽(tīng)清業(yè)戶(hù)投訴的內(nèi)容，不得打斷業(yè)戶(hù)說(shuō)話(huà)，更不能急于表態(tài)。

4．1．2問(wèn)清晰

待業(yè)戶(hù)講完后，要進(jìn)一步問(wèn)清有關(guān)狀況，切忌與業(yè)戶(hù)正面辯駁，應(yīng)客觀冷靜地引導(dǎo)業(yè)戶(hù)表達(dá)清晰實(shí)際狀況。

4．1．3跟清晰

受理業(yè)戶(hù)投訴要一跟究竟，直到問(wèn)題得到解決并回復(fù)業(yè)戶(hù)為止。對(duì)不能解決的投訴，應(yīng)動(dòng)聽(tīng)地向業(yè)戶(hù)講清晰，并確定下次回復(fù)的時(shí)間。

4．1．4復(fù)清晰

對(duì)業(yè)戶(hù)的投訴在充分了解有關(guān)狀況后，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)把處理的過(guò)程及結(jié)果清

楚的回復(fù)業(yè)戶(hù)，以說(shuō)明業(yè)戶(hù)的投訴已得到足夠的重視和妥當(dāng)?shù)慕鉀Q。

4．1．5記清晰

處理業(yè)戶(hù)投訴后，應(yīng)把投訴的事項(xiàng)處理過(guò)程及結(jié)果清晰地記錄于業(yè)戶(hù)

意見(jiàn)受理表內(nèi)，由業(yè)戶(hù)加蓋意見(jiàn)后收回存檔。

4．1．6報(bào)告

重大投訴必需立刻報(bào)告部門(mén)主管或公司領(lǐng)導(dǎo)。

附：《客戶(hù)投訴處理技巧》、《投訴處理流程圖》

業(yè)主收樓入伙標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

業(yè)主收樓入伙標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1、目的：為標(biāo)準(zhǔn)入伙辦理程序，確保業(yè)主順當(dāng)辦理入伙手續(xù)。

2、適用范圍：適用于小區(qū)業(yè)主入伙手續(xù)的辦理。

3、職責(zé)：物業(yè)主任、前臺(tái)接待員/片區(qū)管家負(fù)責(zé)詳細(xì)辦理業(yè)主入伙手續(xù)。

財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)核收各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用，辦理有關(guān)工程的銀行托收手續(xù)。

工程部負(fù)責(zé)跟進(jìn)《交樓驗(yàn)收表》內(nèi)所列限時(shí)整改工程。

4、操作程序

4.1業(yè)主由前臺(tái)接待員禮貌迎接，將業(yè)主帶到入伙經(jīng)辦臺(tái)前主動(dòng)為業(yè)主挪椅讓坐，并安排其他伴同人員就坐，并為業(yè)主斟水。

4.2確認(rèn)業(yè)主身份時(shí)需出示的證件及資料有：

4.2.1進(jìn)展商發(fā)出的《收樓通知書(shū)》

4.2.2《廣州市商品買(mǎi)賣(mài)合同》、《公證書(shū)》或《公證書(shū)》證明

4.2.3業(yè)主《身份證》/《護(hù)照》原件及復(fù)印件

4.2.4如業(yè)主托付他人收樓，業(yè)主為外國(guó)人或港澳臺(tái)人士，必需有中國(guó)司法部托付辦理內(nèi)地公證文書(shū)的香港律師樓開(kāi)出的《托付書(shū)》，如業(yè)主為國(guó)內(nèi)人士則需由廣州公證處開(kāi)出的授權(quán)托付《公證書(shū)》

4.2.5《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》/《稅務(wù)登記證》及復(fù)印件

4.2.6《法人代表證明書(shū)》

4.2.7《法人代表授權(quán)托付書(shū)》/董事會(huì)記錄（授權(quán)托付），如托付人為外國(guó)或港澳臺(tái)的企業(yè)和組織，則須按我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，供應(yīng)經(jīng)我國(guó)有關(guān)機(jī)構(gòu)認(rèn)證的公證證明。

4.2.8公司印章

4.3公司名義購(gòu)房者須另行出示上述（4.2.54.2.64.2.74.2.8）四項(xiàng)資料。

4.4業(yè)主需繳交的資料有：

4.4.1以上（4.2.14.2.44.2.7）三項(xiàng)的原件。

4.4.2以上（4.2.24.2.34.2.54.2.6）四項(xiàng)的復(fù)印件。

（4.2.54.2.64.2.7）三項(xiàng)須加蓋公章。

4.5業(yè)主當(dāng)場(chǎng)填寫(xiě)、簽定的文件有：

4.5.1《業(yè)戶(hù)資料登記表》

4.5.2《業(yè)戶(hù)公約承諾書(shū)》

4.5.3《交樓驗(yàn)收表》

4.5.4《鑰匙托管承諾書(shū)》(若有需要)

4.5.5《前期物業(yè)治理效勞協(xié)議》

4.5.6《防火責(zé)任書(shū)》

4.5.7《物業(yè)交接確認(rèn)表》

4.5.8《物品放行授權(quán)書(shū)》

4.5.9《業(yè)戶(hù)公約》、《業(yè)戶(hù)手冊(cè)》的合訂本。

4.6發(fā)給業(yè)主的文件有：

4.6.1《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

4.7前臺(tái)接待員將業(yè)主身份確認(rèn)后，將業(yè)主帶到治理公司財(cái)務(wù)部辦理繳費(fèi)手續(xù)。

4.8業(yè)主需繳交的費(fèi)用有：

4.8.1預(yù)交三個(gè)月物業(yè)治理費(fèi)

4.8.2水電周轉(zhuǎn)金

4.8.3有線電視初裝費(fèi)

4.8.4代收物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)修理資金

4.9業(yè)主需要治理公司代理申辦電話(huà)、有線電視入戶(hù)時(shí)，則應(yīng)繳納相應(yīng)的申辦費(fèi)用。

4.10治理公司出納員收到業(yè)主繳交相應(yīng)的費(fèi)用后,須給業(yè)主開(kāi)具《收款收據(jù)》或《發(fā)票》。

4.11業(yè)主繳交入伙費(fèi)后，片區(qū)管家應(yīng)立刻伴隨業(yè)主去驗(yàn)樓及抄錄水、電表底數(shù)。入伙經(jīng)辦人須到前臺(tái)接待員（備注：鑰匙專(zhuān)管員）處領(lǐng)取鑰匙，業(yè)主看完自有房屋后，片區(qū)管家請(qǐng)業(yè)主在《交樓驗(yàn)收表》上簽名及簽收鑰匙。

4.12業(yè)主的單位須進(jìn)展返修工程或其它需要，又難于抽空顧及，此時(shí)業(yè)主可以

填寫(xiě)《交樓驗(yàn)收表》、《鑰匙托管承諾書(shū)》托付治理公司專(zhuān)管員負(fù)責(zé)保管鑰匙。

4.13人員歡迎業(yè)主離去，表示隨時(shí)歡送業(yè)主的詢(xún)問(wèn)。

5、入伙/交樓流程圖（見(jiàn)下列圖）

6、引用表格《業(yè)戶(hù)資料登記表》、《鑰匙托管承諾書(shū)》、《交樓驗(yàn)收表》、

《物品放行授權(quán)書(shū)》、《物業(yè)交接確認(rèn)表》、《防火責(zé)任書(shū)》、

《入伙工作完成記錄表》。

入伙/交樓流程圖

1、檢查有關(guān)業(yè)戶(hù)證件是否與買(mǎi)賣(mài)合同相符；

2、呈交及說(shuō)明業(yè)戶(hù)守則及其他資料；

3、與業(yè)戶(hù)解釋有關(guān)小區(qū)各項(xiàng)效勞收費(fèi)；

4、向業(yè)戶(hù)呈交裝修指南，并講解裝修指南內(nèi)容及有關(guān)裝修留意事項(xiàng)；

5、鑰匙給業(yè)戶(hù)并替業(yè)戶(hù)辦理小區(qū)出入證。

治理公司接收并確認(rèn)有關(guān)業(yè)戶(hù)資料。

財(cái)務(wù)部

業(yè)戶(hù)簽署有關(guān)移交文件，到治理公司財(cái)務(wù)部繳付費(fèi)用，然后前往單元驗(yàn)收樓宇

1、獲效勞中心通知，進(jìn)展移交單元驗(yàn)收工作；

2、跟進(jìn)小區(qū)遺留工程工程，限期要求施工方修繕，準(zhǔn)時(shí)把完成狀況知會(huì)客戶(hù)效勞中心。

收取三個(gè)月治理效勞費(fèi)、水電周轉(zhuǎn)金等相關(guān)

業(yè)主收樓入伙標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程第2頁(yè)

收樓費(fèi)用。

工程部

客戶(hù)效勞中心

進(jìn)展商向業(yè)戶(hù)發(fā)出,業(yè)主帶齊身份證及有關(guān)費(fèi)用，按預(yù)約的時(shí)間前往治理公司辦理收樓/入伙手續(xù)。

工程部與客戶(hù)效勞中心須協(xié)同完成如下工作：1、檢查單元內(nèi)設(shè)施狀況；

2、查看并記錄該單元水電讀數(shù)作為單元使用讀數(shù)；

3、將檢驗(yàn)結(jié)果記錄并核實(shí)，交由業(yè)戶(hù)確認(rèn)后部門(mén)主任、經(jīng)理批閱后存檔

物業(yè)設(shè)備值班治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

物業(yè)設(shè)備值班治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

標(biāo)準(zhǔn)值班治理，確保值班質(zhì)量。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)治理公司治理處設(shè)備部值班工作。

3.0職責(zé)

3.1設(shè)備部主管負(fù)責(zé)對(duì)值班工作的監(jiān)控。

3.2設(shè)備部班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)值班工作的詳細(xì)安排和檢查。

3.3設(shè)備部值班人員負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)展值班工作。

4.0程序要點(diǎn)

4.1交接班操作。

4.1.1交班人員提前20分鐘做好交班預(yù)備：

a)檢查設(shè)備并確保運(yùn)行正常；

b)搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。

4.1.2接班人員提前15分鐘到達(dá)值班崗位。

4.1.3接班人員首先仔細(xì)認(rèn)真地檢查各設(shè)備的運(yùn)行狀況：

a)發(fā)覺(jué)特別狀況應(yīng)馬上實(shí)行有效措施，并通知交班人處理，接班人幫助；

b)確認(rèn)無(wú)特別狀況再回到值班室進(jìn)展交接班程序。

4.1.4交班人員主動(dòng)、簡(jiǎn)要地向接班人介紹值班和設(shè)備運(yùn)行狀況，重點(diǎn)講明操作留意事項(xiàng)；接班人應(yīng)仔細(xì)傾聽(tīng)，如有疑問(wèn)可向交班人提問(wèn)，直至雙方清晰。

4.1.5接班人查看上班的《機(jī)電運(yùn)行值班記錄》，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。

4.1.6交接雙方認(rèn)為無(wú)誤后共同在《機(jī)電運(yùn)行交接班記錄》上簽名確認(rèn)。

4.1.7交接完畢后所發(fā)生的問(wèn)題由接班人負(fù)責(zé)。

4.1.8有以下?tīng)顩r之一不能交接班：

a)上一班運(yùn)行狀況未交代清晰，記錄不標(biāo)準(zhǔn)，配電室、值班室、操作間不清潔；

b)接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班；

c)接班人醉酒或其他狀況而未找到接班人；

d)在倒閘操作和事故處理過(guò)程中；

e)若交接班過(guò)程中發(fā)生故障，應(yīng)停頓交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人幫助。

4.2值班操作要點(diǎn)。

4.2.1值班人應(yīng)提前15分鐘到達(dá)值班崗位，按交接班程序進(jìn)展交接班。

4.2.2堅(jiān)守崗位，不得串崗。

4.2.3按有關(guān)運(yùn)行治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對(duì)空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進(jìn)展巡查、保養(yǎng)、修理。

4.2.4如遇特別大事，應(yīng)按突發(fā)大事處理程序進(jìn)展處理。

4.2.5值班人員因特別狀況需要調(diào)班時(shí)，必需事前填寫(xiě)調(diào)班表，并經(jīng)設(shè)備部主管同意并簽字方可調(diào)班。

4.3停送電操作要領(lǐng)。

4.3.1正常狀況下的倒閘操作：

a)設(shè)備部主管提前兩天書(shū)面通知運(yùn)行組停、送電范圍(包括變壓器報(bào)停、啟用)；

b)運(yùn)行組接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作：

——馬上通知供配電專(zhuān)業(yè)人員即到現(xiàn)場(chǎng)，依據(jù)負(fù)荷分布狀況實(shí)地考察其可行性；

——若不行行應(yīng)馬上匯報(bào)狀況，并說(shuō)明緣由；

——若可行，則應(yīng)明確停送、電時(shí)間、范圍，填好操作票后，由主管經(jīng)理審批，同時(shí)將停、送電狀況書(shū)面通知公共事務(wù)部。

c)公共事務(wù)部接到通知后，提前一天貼出停電通知以告之住戶(hù)；

d)倒閘操作前，運(yùn)行人員要做好相應(yīng)的預(yù)備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機(jī)操作開(kāi)關(guān)置于停機(jī)位置；

e)在確定時(shí)間內(nèi)，在監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)下，操作人員按操作票進(jìn)展倒閘操作：

——停電：先停負(fù)荷開(kāi)關(guān)，后停隔離開(kāi)關(guān)；

——送電：先送隔離開(kāi)關(guān)，后送負(fù)荷開(kāi)關(guān)。

f)倒閘操作完成后，運(yùn)行人員要檢查電梯的運(yùn)行狀況，發(fā)電機(jī)操作開(kāi)關(guān)置于自動(dòng)位置；

g)做好各項(xiàng)相關(guān)記錄。

4.3.2緊急狀態(tài)下的倒閘操作：

a)發(fā)覺(jué)配電房有冒煙、短路等特別狀況或發(fā)生火警等重大事故時(shí)，運(yùn)行人員應(yīng)當(dāng)馬上進(jìn)展全部或局部負(fù)荷停電操作，依據(jù)狀況馬上斷開(kāi)低壓配電柜上電源開(kāi)關(guān)，或斷開(kāi)高壓柜高壓開(kāi)關(guān)；

b)停電后馬上通知設(shè)備部主管，主管到現(xiàn)場(chǎng)后馬上檢查事故緣由，在查出確定的緣由前方可恢復(fù)局部或全部供電。對(duì)損壞局部應(yīng)盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電；

c)做好各種記錄，重大事故應(yīng)馬上報(bào)告治理處經(jīng)理。

4.4值班房、設(shè)備房衛(wèi)生治理制度。

4.4.1各值班人員負(fù)責(zé)該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作，并保持值班室衛(wèi)生。

4.4.2各專(zhuān)業(yè)值班人員負(fù)責(zé)各自專(zhuān)業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作：

a)水電工負(fù)責(zé)配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作；

b)空調(diào)工負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房衛(wèi)生清潔工作；