房地產(chǎn)-房地產(chǎn)行業(yè)23年1月行業(yè)月報：供給側改善幅度有限信貸政策輿論環(huán)境好轉-廣發(fā)證券郭鎮(zhèn),樂加棟,邢莘,謝淼-

1/36業(yè)評級告日期相對市場表現(xiàn)業(yè)評級告日期相對市場表現(xiàn)3-02-28供給側改善幅度有限，信貸政策輿論環(huán)境好轉核心觀點：22年下滑27%，成交熱度低位但并未明顯惡化；2月以來新房及二手套利率存在下行空間。1月央行公布的居民中長期貸款凈增2231億投放量減少。供給側改革下行業(yè)出清，對于市場情緒產(chǎn)生擾動。8%04/2206/2208/2204/2206/2208/2210/2212/2202/22-8%-23% 房地產(chǎn)滬深300SFCCENoBNN6003639zgfcomcn03642ggfcomcn03638xingshen@請注意，樂加棟,邢莘,謝淼并非香港證券及期貨事務監(jiān)察委員會的注冊持牌人，不可在香港從事受監(jiān)管活動。com房地產(chǎn)2/36司估值和財務分析表稱碼報告日期級合理價值(元/股)2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E.SZ人民幣/2/130.042.097.96.5.5%保利發(fā)展8.SH人民幣/1/67808.41%.SZ人民幣/2/1941.0014.73.5%6.0%城控股人民幣643.265.94.84.8金地集團3.SH人民幣/10/28895.2份3.SH人民幣/1/16.142.595.04.03.65.SH人民幣/1/20507.22.5.SZ人民幣/10/27387.52.7湖中寶8.SH人民幣/5/500.338.2632.21%7.SH人民幣/10/312295.1金融街.SZ人民幣/4/1460.579.2326.64.3%4.2%6.SH人民幣/2/210.1830.535.7-K/10/303.042.096.04.65.7.5%KK0/1/29/12/%8.4%%秀地產(chǎn)K/2/13318.14.03.55%K.95/10/122416.45.2保利物業(yè)K.90/8/314917.15.0.SZ人民幣/12/5180.7720.91%服務K/1/1540.34理控股K/1/3170.486.54.1%備注：(1)以上公司為廣發(fā)證券地產(chǎn)組近兩年覆蓋標的；務、綠城管理控股)合理價值貨幣單位為港幣；(3)A股及港股標的EPS貨幣單位均為人民幣；(4)表中估值指標按照最新收盤價計算。房地產(chǎn)3/36 (三)政策專題分述：不動產(chǎn)私募投資基金試點啟動，住房租賃金融支持力度加大 滑，去化水平仍處低位 21 土地市場熱度仍處低位 24 房地產(chǎn)4/36表索引圖1：地方政策出臺頻率(次)一覽(2010.01.01-2023.02.25) 62：全國四限累計政策力度評分(2010.01-2023.02.25) 6 7 圖8：60城新房商品房日成交(萬方，MA3)趨勢(截至2023.2.26) 18圖9：13城二手房日成交(萬方，MA3)趨勢(截至2023.2.26) 18 圖17：25城商品房推盤面積(萬方)及增速 21 圖19：25城商品房庫存面積(萬方)及去化周期 22 房地產(chǎn)5/36 房地產(chǎn)6/36化策33次，其中四限改善政策9次、公積金改善政策19次、人才購房補貼政策4次、落戶放松政策1次，地方改善政策出臺頻次有所放緩。1月以來二線“四限”持續(xù)改善，濟南、長沙、武漢等多個二線城市放松四限。圖1：地方政策出臺頻率(次)一覽(2010.01.01-2023.02.25)00-100-120-14010/0110/1011/0712/0413/0113/1014/0715/0416/0116/1017/0718/0419/0119/1020/0721/0422/0122/10四限收緊公積金收緊四限放松及落戶公積金放松及補貼商品房銷售面積累計同比(右)0%：各地政府官網(wǎng)，統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心從四限政策力度來看，與14年同期相比，本輪改善政策力度仍較小。截至23年2月25日，全國累計四限評分從2299分(22年2月)降至1737分，累計下降562分，(926分)的底部還有47%的下降空間。圖2：全國四限累計政策力度評分(2010.01-2023.02.25)350030002500200015001000500008/0108/1009/0710/0411/0111/1012/0713/0414/0114/1015/0716/0417/0117/1018/0719/0420/0120/1021/0722/0423/01一線二線三四線全國加權心；見廣發(fā)地產(chǎn)團隊22年6月28日發(fā)布的《房地產(chǎn)行業(yè)2022年中期策略：長冬日漸暖，獨梅迎春來》房地產(chǎn)7/36度014/0114/0314/0514/0714/0914/1115/0115/0315/0515/0715/0915/1116/0100000000000000000014/0114/0314/0514/0714/0914/1115/0115/0315/0515/0715/0915/1116/01-10-10-18-14-42-200-216-216-400-420-600-8001132-1132-數(shù)據(jù)來源：各地政府網(wǎng)站，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖4：22年以來四限累計政策力度(截至23.2.25)22/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/02022/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/020-6-47-30-40-38-40-5--6-47-200-75-200-186-400-600-800數(shù)據(jù)來源：各地政府網(wǎng)站，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心沙度仍較小。于半年內在限購區(qū)再購1套房；非本市戶籍家庭在限購區(qū)內購房無需提供個稅或社保證明(原需累計6個月社保，大專及以上學歷需累計滿3個月社保)?；蛑屑壖耙陨蠈I(yè)技術資格人才落戶并繳納社保/個稅后即可在限購區(qū)購首套房(原后享長沙戶籍一個月社保/個稅的非本市戶籍家庭即可購房(原落戶未滿5年/非本市戶籍需連續(xù)繳上述鎮(zhèn)街購二套2月6日，武漢規(guī)定限購區(qū)購房家庭可新增一個購房資格(原僅本市戶籍可新購城區(qū)/非中心城區(qū)戶籍家庭限購區(qū)限購2/1套)。揚州取消限購(原限購3套)。限貸放松方面，1月31日，湖南13個非限購市州首/二套首付比下限降至20%/30%，限購市(長沙市)首/二套首付比下限降至30%/40%(原30%/45%)。2月20日，揚州市區(qū)新購改善性住房取消限售年限要求(原限售3年)。房地產(chǎn)8\362月22日，常州取消限售(原限售2年)。表1：重點城市四限政策一覽(截至2023年2月25日)市購購保(年)首付認房又貸政策保(年)是25是25是55是3城市2是是5福州是5120%2%，租賃合肥是投靠，區(qū)域0%1，投靠，區(qū)域石家莊20%0%是投靠，大區(qū)域0%消，投靠，租賃20%消，投靠，戶型州10%消0%0%大區(qū)域0%消0%消投靠，大區(qū)域0%投靠，大區(qū)域市州房地產(chǎn)9/36佛山0%衢州(大)區(qū)域指(大)部分區(qū)域限購取消，租賃指存量住房租賃不再計入限購總套數(shù)，戶型指大戶型限購放松。(二)政策專題分述：優(yōu)化完善集中供地政策，靈活調整供地計劃近日自然資源部發(fā)行《關于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知》，其中對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”，各地可提前3個月發(fā)布供地地政策。求各地因城施策安排供地計劃，將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對應的住宅建筑面積作為下一年度供地計劃的參考。商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市應控制土地供應規(guī)模，已供應未竣工住宅用壓縮計劃規(guī)模直至暫停供地。；同地次數(shù)限制，如北京、南京、蘇州、杭州等城市推出22年五批次集中供地，武漢推地表2：22城用地清單發(fā)布情況(截至2023年2月27日)市/1/17分擬供商品住宅用地項目清單(第一次)/2/210/36/2/10單信息公示(一)/2/14細清單(第一批)/2/15南市級平臺第一批擬出細清單/2/16分擬供商品住宅用地項目清單(第一批)用掛。/2/17商品住宅用地清單(2023一輪)/2/21一批次擬出讓住宅用地細清單/2/24合肥通商品住房用地擬出讓詳細清單(第一批)表3：各地23年兩集中一、二批次相關新聞(截至2023年2月27日)市要/12/30次出讓公告/1/17州次出讓公告/1/18次出讓公告/2/8次出讓結果/2/16次出讓公告/2/21州次出讓結果/2/21次出讓公告/2/24次出讓結果(地價36.43億元)，保利發(fā)展競得一宗(地價4.28億元)，招商蛇口競得一宗(地價9.19億元)，主力為央企及地方國企。/2/27州次出讓公告房地產(chǎn)11/361.《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引(試行)》：真正的Pre-REITs點備案指引(試行)》(中基協(xié)發(fā)[2023]4號)(以下簡稱“《不動產(chǎn)基金指引》或項目等，促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。《不動產(chǎn)基金指引》的實施，會有力的促進Pre-REITs市場發(fā)展。可以預見，不久的將來，會有相當數(shù)量的Pre-REITs基金設立，引入市場機構投資人資金投入基礎設施等不動產(chǎn)市場，也會出現(xiàn)專業(yè)的以不動產(chǎn)投資為主要業(yè)務的私募基金公司。備發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地，2017年-2020年間對于不動產(chǎn)私募基金的約。年基金業(yè)協(xié)會發(fā)布2份基礎設施REITs指引，規(guī)范了盡調與運營工作。同月，發(fā)改委發(fā)布《進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，標志著不動產(chǎn)投資基金試點范圍逐步放開至基礎設施領域。受困房地產(chǎn)企業(yè)風險，支持項目完工交付并穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。其次在11月28日，證監(jiān)會允許符合條件的私募股權基金管理人設(REITs)份額交易流通。至此，標志著本輪不動產(chǎn)私募股權基金在住宅地產(chǎn)、商/地區(qū)要/2/13證監(jiān)會《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)——私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》投資過熱城市地目適時調整范圍。房地產(chǎn)12/36/4/14住房城鄉(xiāng)建設部&國土應作的通知資金審各地要建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)/4/9監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局《關于金融支持海南全面深化展住房租賃領域發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，支/7/2《國家發(fā)展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(a)進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金試點，盤活存量資產(chǎn)，促進形成投資良性循環(huán)；(b)及時梳理匯總本地區(qū)報參與試點；(c)試點行業(yè)包括交通基礎設施、能源基礎設生態(tài)環(huán)?；A設施、倉儲物流基礎設施、保障性租賃住房等。/11/26《國務院關于支持北京城市副/12/22服務做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目協(xié)調服/1/18發(fā)改委國民基礎設施投資及礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點，推動盤活存量/11/23監(jiān)會產(chǎn)通知(a)支持有條件的金融機構穩(wěn)妥探索通過設立基金等方式，依(b)穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。/11/28證監(jiān)會不動產(chǎn)資基金(a)推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，鼓勵優(yōu)質房企依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎設施REITs；(b)允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產(chǎn)私募投資基金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施。/2/21證監(jiān)會投資基金試點近日啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，支持不動產(chǎn)市場平/2/25監(jiān)會發(fā)展的意見(征求意見稿)場(a)加大對租賃住房開發(fā)建設的信貸支持力度，創(chuàng)新團體批量住房租賃相關企業(yè)的綜合金融服務；(b)拓寬住房租賃市場多能力、融資渠道、創(chuàng)新住房租賃擔保債券、穩(wěn)步領域；(c)支持房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)份額交易流通，支持保險資金等長期資金投資住房租賃市場。此次《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引(試行)》主要內容梳理如下：13/36對比文件及條款《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引(試行)》重要內容投資范圍《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項規(guī)定證券期貨經(jīng)營機構設立私募資產(chǎn)管理計劃，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目定，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎設施項目等。基金募集(包括擴募)及投資者限制-基金擴募閉運作，備案完成后不得開放認/申購(認繳)和贖回(退出)。擴募：(一)不動產(chǎn)私募投資基金處在基金合同約定的投資期內；(二)開放認購、申購(認繳)經(jīng)全體投資者一致同意或者經(jīng)合同約定投資者限制-不動產(chǎn)私募投資基金，自然人投資者合基金管理人和托管人基金管理人-(一)在協(xié)會依法登記為私募股權投資基金管理人；(二)主要出資人及實際控制人最近兩年未發(fā)生變更；(三)主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)方；(四)實繳資本不低于2000萬元人民幣；(五)具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗，在管不動產(chǎn)投資本金不低于50億元(六)具有3個以上的不動產(chǎn)私募投資項目成功退出經(jīng)驗；(七)具有不動產(chǎn)投資經(jīng)驗的專業(yè)人員，投資部門擁有不少于8名具有3年以上不動產(chǎn)投資經(jīng)驗的專業(yè)人員，其中具有5年以上經(jīng)驗的不少于(八)最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為；基金托管人-法取得基金托管資格的機構托管?；鹜兴筒粍赢a(chǎn)私募投資基金投資標的、投資者變動等運作情況?；鸶軛U水平和擔保要求杠桿水平-條的規(guī)定：不動產(chǎn)私募投資基金總資產(chǎn)不得超過凈資產(chǎn)的。擔保要求活動，第八條規(guī)定：不動產(chǎn)私募投資基金可以為被投企業(yè)提供借款或者擔保，基金財產(chǎn)對外提供抵質押，通過申請經(jīng)營性物業(yè)貸房地產(chǎn)14/36業(yè)地產(chǎn)，范圍更加廣泛?！吨敢返谌龡l規(guī)定，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎設施項目等。相較于《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》中不予投資于房地產(chǎn)。2022年2月28日《走好中國特色REITs發(fā)展之路》一快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市投入到基礎設施領域，也鼓勵投入不動產(chǎn)領域，為將來試點“長租房和商業(yè)公募REITs培育更多的合格資產(chǎn)，可以說此次《指引》是與公募REITs。(2)基金募集及投資者要求：專為機構投資者而設計且開放了擴募機制募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣。且投資次②開放認購、申購(認繳)經(jīng)全體投資者一致同意或者經(jīng)合同約定的決策機制通(3)基金管理人須經(jīng)驗豐富且配備充足的人員房地產(chǎn)15/36管記以來累計管理不動產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣；試點不動產(chǎn)私募投資基金投資登記累計管理不動產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣。另還應具有3個以上的不動產(chǎn)(4)基金杠桿水平和擔保要求款企經(jīng)根據(jù)證監(jiān)會此前發(fā)布的《關于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》(〔2020〕71號)(以下簡稱“《私募基金監(jiān)管規(guī)定》”)第八條的規(guī)定：私募基金一般不允年。《不動產(chǎn)基金指引》的頒布實施，為投資資金體量大、回收周期長的基礎設施類資產(chǎn)和不動產(chǎn)量身打造了一類投融資平臺。鑒于不動產(chǎn)投資基金的投資范圍、投募投資基金是真正的Pre-REITs基金。月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會就《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》(下簡稱“《意見》”)公開征求意見。征求意見給參與租賃住房建設的各方(建設方、銀行、購買租賃住房的團體)均提出了有效的融資方式，并建房地產(chǎn)16/36融資方式支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租融資方式支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租資金來源融資方式銀行融資方式銀行融資方式持企業(yè)發(fā)行債務融融資方式持企業(yè)發(fā)行債務融企業(yè)債券和住房租賃擔保債券(CoveredBond商業(yè)可持續(xù)、不新增地方政的信貸支持力度。建設項發(fā)項目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年。穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。貸款。期限最長20年，額度不超過物業(yè)評估價值的資金來源資金來源租賃住房開發(fā)企資金來源租賃住房開發(fā)企業(yè)購買租賃住房的團體《意見》加大了對租賃住房開發(fā)建設的信貸支持力度。銀行可向租賃住房建設方和物業(yè)購買方提供信貸。為建設方提供的信貸包括開發(fā)建設階段和項目運營階段。項目建設階段至多可為項目提供80%資金，貸款期限3-5年。租賃住房經(jīng)營階《意見》拓寬了銀行和租賃住房開發(fā)建設企業(yè)的融資渠道。商業(yè)銀行可以發(fā)行融債券，住房租賃企業(yè)可以發(fā)行債務融資工具、公司債券、企業(yè)營。此外住房租賃企業(yè)還可以就持有的租賃房資產(chǎn)發(fā)行REITs，并將回收資金用于監(jiān)測評估體系。022年2月8日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于保障性租賃住房有關貸款不納地產(chǎn)貸款集中度管理。而此次文件則是明確了租賃住房市場參與各方可以使用的融資方式，包括信貸、債券、REITs等方式，提高了社會資本參與租賃住房市場的積房地產(chǎn)17/36交持續(xù)復蘇(一)總體成交市場分述：1月成交熱度低位，2月以來成交持續(xù)復蘇%，降幅環(huán)比擴大7.0pct。%，圖6：60城商品房成交面積(萬方)及增速6000500040003000200010000-41.4%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%19/0119/0619/1120/0420/0921/0221/0721/1222/0522/1060城一手房成交面積(萬方)單月同比(%，右)數(shù)據(jù)來源：房管局，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖7：13城二手房成交面積(萬方)及增速9008007006005004003002001000-23.1%19/0119/0619/1120/0420/0921/0221/0721/1222/0522/1080%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%13城二手房成交面積(萬方)單月同比(%，右)累計同比(%，右)數(shù)據(jù)來源：房管局，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心6天60城新房成交同比農歷同期下房地產(chǎn)18/36圖8：60城新房商品房日成交(萬方，MA3)趨勢(截至2023.2.26)250.00200.00150.00100.0050.000.0001/0301/1001/1701/2401/3102/0702/1402/2102/2803/0703/1403/2103/2820192020202120222023交(萬方，MA3)趨勢(截至2023.2.26)45.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00-5.0001/0301/1001/1701/2401/3102/0702/142020202102/2102/2803/0703/1403/2103/2820222023。800700600500400300200100080%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%19/0119/0619/1120/0420/0921/0221/0721/1222/0522/10一線城市商品房成交面積(萬方)同比(%，右)350030002500200015001000500060%40%20%0%-20%-40%-60%-80%19/0119/0619/1120/0420/0921/0221/0721/1222/0522/10二線城市商品房成交面積(萬方)同比(%，右)房地產(chǎn)19/362500200015001000500060%40%20%0%-20%-40%-60%-80%19/0119/0619/1120/0420/0921/0221/0721/1222/0522/10三線城市商品房成交面積(萬方)同比(%，右)速80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%19/0119/0619/1120/0420/0921/0221/0721/1222/0522/10%) 數(shù)據(jù)來源：房管局，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心持平數(shù)量占比120%100%80%60%40%20%0%11/0111/0812/0312/1013/0513/1214/0715/0215/0916/0416/1117/0618/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0222/0970城新房環(huán)比下跌或持平城市數(shù)量占比70城二手房環(huán)比下跌或持平城市數(shù)量占比比增長2.1%，增速較22年12月收窄0.4pct，二線城市新房房價指數(shù)同比下降1.1%，4.7%，降幅較22年12月收窄0.1pct。房地產(chǎn)20/36ct圖15：70大中城市新房房價分線同比(%)40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%11/0112/0613/1115/0416/0918/0219/0720/1222/05數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖16：300城二手房房價分線同比(%)20%15%10%5%0%-5%18/1119/0519/1120/0520/1121/0521/1122/0522/11數(shù)據(jù)來源：中國房協(xié)，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表6：分區(qū)域二手掛牌房價較19年平均價格漲幅12.3%3.5%.2%.6%4.4%5.7%.4%6.6%.2%7.3%.2%.4%8.9%.6%9.3%.3%0.9%.5%1.4%.7%2.3%.5%1.4%.2%2.7%3.3%.9%4.9%.9%5.5%.9%房地產(chǎn)21/36-75.3%6-75.3%.5%.2%.7%.9%7.2%8.4%.6%9.6%0.5%1212.2%.6%3.2%.4%45.5%6.0%7890.2%121.8%.0%中心(二)推盤情況：推盤意愿持續(xù)下滑，去化水平仍處低位圖17：25城商品房推盤面積(萬方)及增速200%150%200%150%100%50%5000400030000%-0%-50%1000018/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0222/0925城商品房推盤面積(萬方)單月同比(%，右)累計同比(%，右)宅批售比2.502.001.501.000.500.0016/0117/0118/0119/0120/0121/0122/0123/0125城商品房批售比(MA3)29城商品住宅批售比(MA3)榮枯線房地產(chǎn)22/36圖19：25城商品房庫存面積(萬方)及去化周期450004000035000300002500020000 33.540353025205016/0116/0917/0518/0118/0919/0520/0120/0921/0522/0122/0925商品房庫存面積(萬方)去化周期(月，右)：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖20：分線城市去化周期(月)變動趨勢4540353025205013/0114/0215/0316/0417/0518/0619/0720/0821/0922/10數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心景氣水平方面，1月25城商品房批售比(推盤/銷售，移動平均3個月)為1.17，去化水平來看，1月重點城市新開盤去化率為46%，環(huán)比下降7pct，較22年2月(含春節(jié))下降3pct。庫存方面，從短期庫存來看，1月25城市商品房庫存環(huán)比上升0.3%，去化周期22年12月拉長1.9個月。受春節(jié)假期等因素影響，1月市場整體景氣度仍處低位。表7：跟蹤城市房地產(chǎn)成交面積信息表市成交比比月均成交存面積時間%%%月%%%5%%%安%%%--%%%--%%%--%%--%%6州%%%%%%%--州%%%--%%%--%%%3.5%%%--%%%--.6%%%--房地產(chǎn)23/36.1%%.1%%%%--%%%--合肥.0%%.0%3%%9.5%%%--%%%--%%%--珠三角%%%關%%%--佛山%%%--%%%--.4%.4.3%--%--慶%%%--%%%----%%%--梅州.8%.8%--%%--%%%--底%%--%%%--%%%----%%%--%%%--%%--%%--%%%7%%--9%%----%--福州%%--.7%%.7%%%%--%%%.0.2.2--%%%--房地產(chǎn)24/36%%%合計%%：房管局，中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心三、土地市場綜述：整體熱度低位，核心區(qū)相對較好(一)總體市場綜述：量跌價升，土地市場熱度仍處低位t假期影響出讓節(jié)奏，土地市場熱度本身也仍較低。用地出讓金、財政部土地出讓收入及同比1400012000100008000600040002000019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/01600城商住用地出讓金(億元)600城商住用地出讓金同比(右)財政部土地出讓收入單月同比(右)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%商住用地出讓金單月同比100%80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/01600城商住用地出讓金同比非22城商住用地出讓金同比房地產(chǎn)25/36供給面積方面，23年1月全國600城商住用地供給面積7626萬平，同比下降最低點。城商住用地成交面積及同比600005000040000300002000010000019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/01150%100%50%0%-50%600城商住用地成交面積(萬方)600城商住用地成交面積同比(右)非22城商住用地成交面積同比(右)成交面積方面，23年1月全國600城商住用地成交面積5049萬平，同比下降供需比來看，23年1月600城商住用地單月供需比為1.51，環(huán)比上升0.45，移動2.0987654321019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/01600城供需比(MA6)需比(MA6)600城供需比(單月)非22城供需比(單月)增幅較22年12月擴大7.6pct；非22城商住用地成交均價為1804元/平，同比上升房地產(chǎn)26/36.3%，增幅較22年12月收窄3.9pct。.9pct；非22城溢價溢價率600050004000300020001000019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/01600城商住用地樓面價(元/平)溢價率(右)30%25%20%15%10%5%0%好而22年全年下滑29.1%，增速轉正主要由于22年1月基數(shù)較低；高價三四線城市(成交價>3000元/平的城市)商住用地出讓金為288億元，同比下降35.9%，降幅較22年年全年擴大19.8pct。同比貢獻80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%19/0119/0419/0160%40%20%0%-20%-40%-60%-80%22/0122/0422/0722/0122/0422/0722/10600城商住用地出讓金同比(右)19/0719/1020/01線20/0420/0720/1021/0121/0421/0721/10房地產(chǎn)27/362.0500.50.0較22年全年擴大1.8pct；非22城二線商住用地供給面積961萬方，同比上升17.8%，2.0500.50.0較22年全年收窄0.8pct；非22城二線商住用地成交面積458萬方，同比下降43.9%，降幅較22年全年擴大15.5pct；高價三四線商住用地成交面積851萬方，同比下降從整體供需比來看，1月22城商住用地供需比(移動平均6個月)為1.13，環(huán)比持平；非22城二線商住用地供需比(當月)為2.10，環(huán)比上升1.27；高價三四線商住用地供需比(當月)為1.02，環(huán)比上升0.18；低價三四線商住用地供需比(當月)為2.5600城22城非22城二線高價三四線低價三四線pct為3380元/平，同比上升11.2%，pct樓面價均邊際上升。房地產(chǎn)28/36圖28：分類型商住用地樓面價(元/平)140001200010000800060004000200019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0122城非22城二線高價三四線低價三四線45%40%35%30%25%20%15%10% 5%0%19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0122城非22城二線高價三四線低價三四線房地產(chǎn)29/362023M1供需比(MA6)圖30：600城商住用地2023年1月土地出讓金累計增速及供需比(MA6)分省分布2023M1供需比(MA6)表現(xiàn)突出的區(qū)域：重慶、廣東、云南-83%-85%-37%-9%-9%-62%-62%-76%-99%--28%65%-28%65%-90%-29%-90%-65%-70%-65%257%-61%8%-53%-77%2023M1-53%-77%土地出讓金增速66%6