商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)查

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)前期應(yīng)該調(diào)查什么房地產(chǎn)項目在開開發(fā)的前期應(yīng)應(yīng)對地塊的價價值、投資開開發(fā)環(huán)境、市市場供需狀況況、市場競爭爭狀況等各種種市場變量進進行分析和研研究，以期對對項目進行整整體的可行性性分析并對市市場定位提供供依據(jù)回避風(fēng)風(fēng)險。商業(yè)房房地產(chǎn)因為其其客戶需求的的特殊性、利利益協(xié)調(diào)的多多樣性和開發(fā)發(fā)商贏利模式式的不確定性性，所以更需需要在開發(fā)前前期進行市場場調(diào)查和研究究。但是，從從市場調(diào)查和和研究本身并并不能得出市市場定位的結(jié)結(jié)論，他們的的作用僅限于于驗證或者為為市場定位尋尋找依據(jù)。從我們在客戶的的顧問的過程程中總結(jié)包括括經(jīng)濟環(huán)境的的分析和研究究、區(qū)域城市市結(jié)構(gòu)調(diào)查與與發(fā)展規(guī)劃、商商業(yè)發(fā)展規(guī)劃劃和政策研究究、區(qū)域零售售市場調(diào)查與與分析、典型型性調(diào)查與研研究、未來商商業(yè)地產(chǎn)的供供應(yīng)量分析、消消費者消費行行為的調(diào)查與與研究、立地地條件研究、商商圈的確定和和研究以下幾幾方面內(nèi)容，希希望和大家一一起探討。一、經(jīng)濟環(huán)境的的分析和生活活結(jié)構(gòu)研究開發(fā)任何一一個項目都涉涉及到經(jīng)濟環(huán)環(huán)境的分析和和研究，尤其其是商業(yè)房地地產(chǎn)項目，由由于其開發(fā)周周期長、投資資大，受經(jīng)濟濟發(fā)展和政策策的影響大，其其開發(fā)的最終終目的是通過過出租經(jīng)營或或者銷售來實實現(xiàn)開發(fā)利潤潤，因此其風(fēng)風(fēng)險很大。所所以，在開發(fā)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項目時，對對經(jīng)濟環(huán)境進進行研究就顯顯得十分重要要。在調(diào)查和和研究時應(yīng)重重點對以下指指標進行調(diào)查查和分析?！艨?cè)丝诳诩暗貐^(qū)人口口結(jié)構(gòu)、職業(yè)業(yè)構(gòu)成、家庭庭戶數(shù)構(gòu)成、收收入水平、消消費水平等◆GDPP發(fā)展狀況及及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情情況◆全社會會消費品零售售總額◆全市商商業(yè)增加值◆城鄉(xiāng)居居民的人均可可支配收入◆城鄉(xiāng)居居民儲蓄存款款余額通過對統(tǒng)計局和和城調(diào)隊定期期公布的數(shù)據(jù)據(jù)進行連續(xù)3-5年的分析，基基本可以反映映出一個城市市經(jīng)濟發(fā)展的的總水平。有有些資料通過過統(tǒng)計年鑒和和政府工作報報告獲得。二、區(qū)域城市結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)查與城城市發(fā)展規(guī)劃劃調(diào)查所在區(qū)域城城市的結(jié)構(gòu)對對商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)有重重要的意義，在在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)區(qū)不論是同業(yè)業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)經(jīng)營還是不同同業(yè)態(tài)的錯位位互補都可能能存在市場商商機；在城市市中該區(qū)域的的位置若在行行政、經(jīng)濟、文文化等人口活活動密集的地地方，則城市市的機能易于于發(fā)揮出來，由由于人流集中中自然能形成成商業(yè)的經(jīng)營營氛圍。以上上只是其中的的一方面，還還包括：◆公共設(shè)設(shè)施狀況◆交通體體系狀況◆道路狀狀況、通行量量◆城市性性質(zhì)與功能特特點◆各項城城市的機能◆城市規(guī)規(guī)劃通過對區(qū)域域內(nèi)實際生活活的空間，包包括中心地帶帶及周圍區(qū)域域城市結(jié)構(gòu)機機能的調(diào)查，了了解該區(qū)域內(nèi)內(nèi)設(shè)施、交通通、地勢條件件、活動空間間等環(huán)境的現(xiàn)現(xiàn)狀以及將來來的發(fā)展規(guī)劃劃。例如，交交通網(wǎng)的開發(fā)發(fā)計劃，交通通網(wǎng)密布的地地方往往是人人口容易集中中或流量特別別大的地方，所所以在調(diào)查時時對于交通路路線及來往的的車輛、班次次、載客量等等均作為調(diào)查查的要素；城城市發(fā)展規(guī)劃劃對商業(yè)將來來的發(fā)展非常常關(guān)鍵，諸如如大型社區(qū)的的發(fā)展計劃以以及商業(yè)區(qū)建建設(shè)計劃將直直接對項目的的規(guī)劃以及未未來的經(jīng)營產(chǎn)產(chǎn)生重要影響響。以上調(diào)查必須通通過專業(yè)的市市場調(diào)查公司司實地調(diào)查了了解，由于反反映問題的角角度不同，一一般的調(diào)查人人員很難完成成以上工作，調(diào)調(diào)查必須有目目的性，如果果不知道目的的是為什么，這這樣得到的調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)和資資料的參考價價值將大打折折扣。三、商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃和政策研研究每一個城市市發(fā)展都有發(fā)發(fā)展的規(guī)劃，商商業(yè)布局和規(guī)規(guī)劃也是城市市機能完善的的標志，十多多年以來，我我國的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特別是零零售服務(wù)業(yè)的的發(fā)展有目共共睹，尤其是是上世紀末百百貨商場大量量倒閉、超市市業(yè)態(tài)的迅猛猛發(fā)展和外資資零售商業(yè)的的“入侵”，既加快了了零售業(yè)的整整體發(fā)展，也也出現(xiàn)大型商商業(yè)設(shè)施重復(fù)復(fù)建設(shè)、資源源浪費和過度度競爭等現(xiàn)象象，對國內(nèi)零零售商業(yè)的發(fā)發(fā)展提出了新新的挑戰(zhàn)，一一些大中城市市行業(yè)管理部部門開始加強強商業(yè)網(wǎng)點整整體規(guī)劃和布布局工作。為增強城市市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)規(guī)劃管理的科科學(xué)性、權(quán)威威性，擴大規(guī)規(guī)劃工作覆蓋蓋面，國家經(jīng)經(jīng)濟貿(mào)易委員員會國內(nèi)貿(mào)易易局于今年一一月二十四日日，在《關(guān)于于城市商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點規(guī)劃工作作的指導(dǎo)意見見》（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)貿(mào)易[20011]789號）和《關(guān)關(guān)于進一步做做好大中城市市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)規(guī)劃工作的通通知》（國經(jīng)經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[20022]44號）的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，又下發(fā)發(fā)了《關(guān)于加加強城市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的的通知》，要要求直轄市、計計劃單列市、省省會（首府）城城市盡快制定定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)規(guī)劃，要求未未制定城市商商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃劃的直轄市、計計劃單列市、省省會（首府）城城市要加大工工作力度，盡盡快制定城市市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)規(guī)劃并報貿(mào)易易局備案。凡凡未制定商業(yè)業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（包包括含有網(wǎng)點點規(guī)劃內(nèi)容的的商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃）的城市市，不得上報報外商投資商商業(yè)企業(yè)項目目。通知要求求在2004年12月底前完成成規(guī)劃的制定定及城市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點依法管管理體系的建建立工作。目前包括北京等等省會城市和和計劃單列市市已經(jīng)完成了了該項工作，在在對大型商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中，開開發(fā)商及時了了解商業(yè)網(wǎng)點點的布局規(guī)劃劃非常關(guān)鍵，避避免政策性的的風(fēng)險和重復(fù)復(fù)建設(shè)。例如如，北京市商商業(yè)委員會關(guān)關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點點的規(guī)劃不僅僅考慮目前商商業(yè)布局特點點，而且結(jié)合合城市發(fā)展對對限制地區(qū)的的限制項目都都有明確的規(guī)規(guī)定：特別鼓鼓勵在四環(huán)路路周邊發(fā)展大大型專業(yè)市場場、批發(fā)市場場和新型零售售業(yè)為主的商商業(yè)圈；新發(fā)發(fā)展的居住區(qū)區(qū)，10-15萬人要規(guī)劃劃建設(shè)一個地地區(qū)級商業(yè)中中心；地區(qū)級級商業(yè)中心1公里以外的的居民區(qū)，原原則上居住人人口1-3萬應(yīng)有一個個綜合性的社社區(qū)商業(yè)中心心。這些都是是結(jié)合城市發(fā)發(fā)展實際情況況提出具體的的建設(shè)性要求求。四、區(qū)域零售業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的市場場調(diào)查與分析析如果說前面面所要調(diào)查的的內(nèi)容主要是是宏觀經(jīng)濟形形勢、政策等等方面的研究究，那么區(qū)域域零售業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)則是區(qū)域零零售業(yè)實際情情況的調(diào)查，在在通常意義上上是我們常講講的商業(yè)普查查。它不僅反反映區(qū)域內(nèi)零零售業(yè)經(jīng)濟活活動的指標和和商業(yè)特征，而而且其綜合反反映的各項指指標和內(nèi)容為為項目的市場場定位、業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計、經(jīng)濟濟效益預(yù)測提提供定性的參參考分析。◆地區(qū)間間的銷售動向向◆業(yè)種別別的銷售動向向◆商業(yè)地地區(qū)間的競爭爭狀況◆大型主主力店的動向向以上內(nèi)容的取得得必須通過商商業(yè)普查，對對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營營商戶從經(jīng)營營內(nèi)容、商鋪鋪面積、租金金、員工數(shù)量量、營業(yè)額、經(jīng)經(jīng)營狀況、存存在的問題、發(fā)發(fā)展和經(jīng)營動動向等進行調(diào)調(diào)查，通過反反映的一般性性的問題，分分析能否得出出普遍性的結(jié)結(jié)論。五、典型性調(diào)查查與研究對大型商業(yè)區(qū)進進行市場定位位和商業(yè)功能能建議，在初初步的市場定定位和業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃基礎(chǔ)上，除除通過哈夫模模型和損益計計劃等經(jīng)濟效效益分析方法法進行預(yù)測和和評估以外，對對城市所在地地同類型業(yè)態(tài)態(tài)收益狀況進進行調(diào)查和了了解也非常關(guān)關(guān)鍵。對大型型商業(yè)區(qū)的規(guī)規(guī)劃，可以選選擇本區(qū)域百百貨商場、超超市、專業(yè)市市場、餐飲、娛娛樂等主要從從規(guī)模、提供供的產(chǎn)品或服服務(wù)、客流量量、交通來源源等幾個方面面來分析現(xiàn)狀狀及結(jié)構(gòu)特點點，以便做競競爭分析，對對以上典型業(yè)業(yè)態(tài)要分析每每種設(shè)計業(yè)態(tài)態(tài)的收益狀況況。六、未來商業(yè)地地產(chǎn)的供應(yīng)量量分析在一個區(qū)域域內(nèi)做商業(yè)地地產(chǎn)，必須首首先調(diào)查該區(qū)區(qū)域未來商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和設(shè)計，對對許多開發(fā)商商來講，以前前在開發(fā)住宅宅項目的時候候沒有這方面面的意識，因因為住宅的需需求量大，進進行市場定位位和細分的空空間廣闊。而而商業(yè)不同，它它最終取決于于租賃和銷售售后的經(jīng)營如如何去支撐。所所以，不論是是經(jīng)營者還是是投資人在選選擇商鋪的時時候都會慎重重考慮。在前期調(diào)查查中，首先應(yīng)應(yīng)考慮區(qū)域的的規(guī)劃情況，了了解其規(guī)劃的的規(guī)模、開發(fā)發(fā)的時間等。商商業(yè)地產(chǎn)的供供應(yīng)量是一個個非常重要的的因素，它直直接決定我們們未來的商業(yè)業(yè)做多大，做做什么。在《城城市居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范范》中，明確確規(guī)定了居住住區(qū)人口規(guī)模模和商業(yè)配套套的面積，對對公共服務(wù)設(shè)設(shè)施的控制指指標，即每千千人商業(yè)服務(wù)務(wù)建筑面積700-9910平方米；社社區(qū)服務(wù)每千千人指標59-4664平方米；金金融郵電每千千人指標60-80平方米，以以上合計819-11454平方米。根根據(jù)具體項目目的不同，規(guī)規(guī)劃部門對商商業(yè)面積的開開發(fā)要求以及及建筑形式的的要求不同；；對于開發(fā)商商來講，在具具體開發(fā)中，應(yīng)應(yīng)根據(jù)實際情情況，選擇好好開發(fā)時間。開開發(fā)太早，會會由于居住人人口規(guī)模沒有有達到基本需需求，導(dǎo)致消消費需求不足足，租賃經(jīng)營營不理想；開開發(fā)太晚，則則不能很好滿滿足居民的生生活需求，且且會損失商業(yè)業(yè)機會。如天天通苑，由于于一開始沒有有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價價值，商業(yè)開開發(fā)比較晚，所所以當(dāng)大量的的人口入住后后形成巨大的的市場需求，入入住的居民也也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價價值，許多買買了一層住宅宅的居民，將將房屋紛紛租租賃給裝修、美美容美發(fā)的商商戶。所以，我們必須須在具體運營營項目的時候候，對周邊商商業(yè)的規(guī)劃以以及居住區(qū)商商業(yè)配套、開開發(fā)的時間進進行調(diào)查和分分析；對已經(jīng)經(jīng)開發(fā)的居住住區(qū)商業(yè)配套套的情況、業(yè)業(yè)態(tài)的構(gòu)成進進行綜合分析析。現(xiàn)在房地地產(chǎn)的開發(fā)已已經(jīng)完全市場場化運營，我我們開發(fā)的目目的不僅要實實現(xiàn)市場價值值的最大化，而而且要實現(xiàn)社社會效應(yīng)的最最大化。七、消費者消費費行為的調(diào)查查與研究消費者的消消費行為研究究又稱生活結(jié)結(jié)構(gòu)研究。對對其調(diào)查和研研究的目的主主要是收集該該地區(qū)內(nèi)消費費者生活形態(tài)態(tài)的資料，即即針對消費者者生活的特性性，從人口結(jié)結(jié)構(gòu)、家庭戶戶數(shù)構(gòu)成、收收入水平、消消費水平、購購買行為以及及選擇的交通通出行方式等等方面對消費費者消費行為為進行定量和和定性研究。1．人口結(jié)結(jié)構(gòu)。人口結(jié)結(jié)構(gòu)主要依據(jù)據(jù)年齡、性別別、教育程度度、職業(yè)分布布等進行分類類整理，以便便深入分析。除除對目前的人人口結(jié)構(gòu)調(diào)查查外，對過去去人口的集聚聚、膨脹的速速度以及將來來人口結(jié)構(gòu)的的變遷進行預(yù)預(yù)測。如在區(qū)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建建設(shè)高校，人人口的增加的的速度和人口口結(jié)構(gòu)變化將將非?？?，將將直接影響整整個區(qū)域的消消費行為，而而且對業(yè)態(tài)的的設(shè)計產(chǎn)生重重大影響。2．家庭戶戶數(shù)構(gòu)成。家家庭戶數(shù)構(gòu)成成是人口結(jié)構(gòu)構(gòu)的基本資料料之一，可依依據(jù)家庭戶數(shù)數(shù)變動的情形形及家庭人數(shù)數(shù)、成員狀況況、人員的變變化趨勢進行行了解，進而而可以由人員員構(gòu)成比率，洞洞悉城市化的的發(fā)展與生活活形態(tài)的變化化。如這幾年年通州區(qū)許多多項目吸納了了大量的城市市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng)，在在短短時間內(nèi)內(nèi)擴大了人口口規(guī)模，而且且家庭結(jié)構(gòu)和和戶數(shù)完全不不一樣。城市市的搬遷戶以以3-5人老中少三三代同堂的家家庭為主，而而CBD的小白領(lǐng)以2人家庭模式式居多。3．收入水水平。根據(jù)收收入水平確定定消費的可能能性、消費能能力以及目前前的消費處于于什么樣的狀狀況。例如個個人年收入在在2萬元的消費費者和5萬元的消費費者相比，他他們在選擇服服裝的購買場場所時是完全全不同的。前前者的選擇以以市場，而后后者主要的選選擇地點是專專賣店和百貨貨商場。4．消費水水平。消費水水平是地區(qū)內(nèi)內(nèi)消費活動的的直接指標，對對零售業(yè)來說說是最重要的的衡量指標。據(jù)據(jù)此可以了解解每一個家庭庭的消費情形形，并針對消消費內(nèi)容依據(jù)據(jù)商品類別劃劃分，這樣可可以計算出商商圈內(nèi)的消費費購買力的概概況。5．購買行行為。分析其其主要的目的的有二：一是是可以了解消消費者經(jīng)常在在哪里消費以以及消費的主主要商品和服服務(wù)；二是知知悉選擇商品品和服務(wù)的標標準，以便對對該地區(qū)的消消費意識作深深入探討。6．交通和出行行方式。隨著著汽車越來越越多地進入家家庭，人們交交通方式變化化，由此導(dǎo)致致了消費者的的購物習(xí)慣以以及選擇的消消費內(nèi)容。在在消費者消費費的空間和尺尺度上，對不不同的業(yè)態(tài)、業(yè)業(yè)種的需求在在路上花費的的時間都有心心理尺度，如如對家庭日用用消費品的需需求主要就近近完成，在路路上的時間要要求在15分鐘以內(nèi)；；而購買服裝裝、家具電器器等商品選擇擇去大商場和和購物中心，花花費的時間可可以比較長，而而交通出行方方式改變了消消費的時間和和空間，以前前步行或騎自自行車需要半半小時，由于于汽車進入家家庭也許只需需要10分鐘。所以以，對區(qū)域內(nèi)內(nèi)消費者選擇擇何種交通工工具的研究非非常重要。八、立地條件研研究除對區(qū)域內(nèi)內(nèi)各種因素進進行研究外，具具體項目所處處位置的立地地能力也是非非常重要的一一個研究要素素。立地力是是指擬規(guī)劃商商業(yè)周圍的環(huán)環(huán)境和其本身身的因素對商商業(yè)經(jīng)營的影影響。所謂“一步三市”，立地差之之毫厘，會導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)績失之之千里。一個商店的的立地力，首首先和他的周周邊環(huán)境密切切相關(guān)，主要要包括門前道道路的類別、顧顧客來店的方方便度、鄰居居的類別等。1．道路類類別。道路類類別是立地力力的第一要素素，它直接影影響消費行為為。道路依用用途可分為交交通樞紐、連連接通道、交交通干道、商商業(yè)干道。像像王府井大街街是全國著名名的商業(yè)干道道；朝外大街街兼具有商業(yè)業(yè)干道和交通通干道的雙重重功能。對商商業(yè)選址來說說，商業(yè)干道道是最好的道道路類別，其其次就是靠近近商業(yè)區(qū)的交交通干道。2．顧客是是否容易達到到商業(yè)區(qū)。除除了道路類別別以外，還要要考慮道路是是否有障礙物物，比如交通通欄隔。以大大家非常熟悉悉北京國際展展覽中心家樂樂福為例。以以前沒有中間間交通欄隔的的時候，從兩兩個方向來的的人流都比較較容易去購物物，而增加欄欄隔后對西面面來的顧客非非常不方便，交交通欄隔對家家樂福的影響響怎么樣，我我們暫不理論論，但是對面面的許多專賣賣店和飯館生生意肯定會因因此受到影響響，即使增加加了過街天橋橋，這種影響響也難被消除除。3．周邊環(huán)環(huán)境和目前的的商業(yè)設(shè)施。這這也是為什么么北京的家具具廣場都喜歡歡選擇在玉泉泉營的原因。同同業(yè)經(jīng)營雖然然會使新店面面臨強大的競競爭，但也能能形成集合效效應(yīng)，帶來單單一消費人流流；業(yè)態(tài)的錯錯位經(jīng)營或者者互補性也很很關(guān)鍵，玉泉泉營周邊的花花卉市場就具具備業(yè)態(tài)的交交叉性，有利利于共同聚集集人氣。4．商業(yè)的的能見度和日日照情況。商商業(yè)建筑能否否容易找到即即商業(yè)的能見見度也是一個個非常關(guān)鍵的的要素，尤其其是大型商業(yè)業(yè)建筑。因為為商業(yè)的根本本目的是吸引引顧客來消費費，如果商業(yè)業(yè)建筑不容易易被找到或能能見度差，就就會影響到以以后的經(jīng)營。日日照情況對商商業(yè)經(jīng)營也非非常關(guān)鍵。據(jù)據(jù)7月5日中央電視視臺報道，由由于長沙市持持續(xù)高溫，在在周末，許多多消費者選擇擇在商場購物物躲避天氣，商商業(yè)街區(qū)東面面門庭若市，而而西面因為西西曬的原因冷冷冷清清。但但是在北方地地區(qū)商業(yè)選址址時，西南面面的商業(yè)店鋪鋪會非常好，因因為北方天氣氣冷或涼的時時間長，顧客客更喜歡光顧顧西南面的商商業(yè)。圖A商業(yè)沿平直直街道布置，一一面臨街，能能見度較低；；圖B商業(yè)在街道道彎曲處設(shè)置置，能見度外外圈大于內(nèi)圈圈；圖C商業(yè)在“T”形道路交匯匯的頂頭處，能能見度也相對對較高；圖D商業(yè)在十字字交口處能見見度極高，但但應(yīng)注意對城城市交通的影影響；圖E商業(yè)在商業(yè)業(yè)街兩端有較較高的能見度度；圖F商業(yè)在公共共廣場的迎面面處，能見度度頗高。九、商圈的確定定和研究1．商圈的的概念及分析析目的商圈是以設(shè)設(shè)定的商業(yè)建建筑為圓心，以以周圍一定距距離為半徑所所劃定的范圍圍。這是原則則性的標準，在在實際從事商商圈設(shè)定時還還必須考慮經(jīng)經(jīng)營業(yè)種、商商品特性、交交通網(wǎng)分布等等因素。進行行商圈分析的的目的有三：：一是明確該該商業(yè)區(qū)或商商店的商圈范范圍；二是了了解商圈的人人口分布狀況況及生活結(jié)構(gòu)構(gòu)；三是在此此基礎(chǔ)上進行行經(jīng)濟效益的的預(yù)測。如計計劃開超市，根根據(jù)周邊居民民的人口規(guī)模模、收入水平平和競爭對手手情況等指標標，就可以基基本計算出該該店可能達到到的營業(yè)額。2．商圈的的構(gòu)成及顧客客來源商圈由核心心商圈、次級級商圈和邊緣緣商圈（又稱稱輻射商圈）組組成。核心商商圈的輻射半半徑在1公里左右。包包括這一商店店顧客總數(shù)的的55-700%。該商圈的的顧客在人口口中占的密度度最高，消費費的客單價也也最高，而且且與其他商店店的商圈很少少發(fā)生重疊。次級商圈內(nèi)內(nèi)包含了商店店顧客總數(shù)的的15-255%。其輻射的的半徑在3-4公里，對一一般的日用消消費品來講，很很少能輻射到到該商圈的人人口，關(guān)鍵是是取決于經(jīng)營營業(yè)態(tài)。邊緣緣商圈輻射的的半徑在7公里范圍。一一般情況下只只有大型百貨貨商場、專業(yè)業(yè)店具備這樣樣的輻射能力力。如圖：真正的商圈圈不是絕對的的同心圓模式式，其規(guī)模和和形狀是由各各種各樣的因因素決定的。包包括經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)、商店規(guī)模模、競爭者的的位置、交通通條件等許多多因素。在商商圈概念上有有一個著名的的海灘原理：：即在一條海海灘上做冷飲飲生意的兩家家商販，一開開始其各自的的商圈范圍是是均衡的，由由于競爭因素素導(dǎo)致他們集集中在一起，共共同吸引顧客客。如圖：3．商圈的的設(shè)定商圈的設(shè)定定是一項非常常復(fù)雜的工作作，在決定經(jīng)經(jīng)營什么業(yè)態(tài)態(tài)的基礎(chǔ)上，不不僅要對周邊邊競爭者狀況況進行調(diào)查和和分析，基本本確定其商圈圈范圍，而且且要分析業(yè)態(tài)態(tài)需求的顧客客群，因為每每一顧客群都都有特定的消消費特征。因因為，一方面面只有經(jīng)營的的商品符合其其需求才能吸吸引潛在顧客客的購物，商商圈的規(guī)模和和輻射范圍才才能擴大。另另一方面，撇撇開顧客自身身的不同，商商圈規(guī)模的大大小與商品購購買頻率成反反比。如顧客客購買生鮮等等日用消費品品頻率高，但但是接受的購購物距離短；；而對服裝、家家具、電器等等耐用消費品品接受的購物物距離長，但但是其購買頻頻率又非常低低。所以，必必須結(jié)合業(yè)態(tài)態(tài)的規(guī)劃來確確定基本的商商圈范圍。根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃，在商圈圈的構(gòu)