成都建信·奧林匹克花園項(xiàng)目可行性

1成都博思房地產(chǎn)決策資訊顧問有限公司月2報(bào)告總體結(jié)論 6 III.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7 第二章宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 14 2.5消費(fèi)需求對(duì)本項(xiàng)目的影響 16第三章項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析 17 3 江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位 19 第四章成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 27 4.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁 27 第五章市場(chǎng)有效需求及項(xiàng)目定位建議 32 4 第六章項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 44 第七章項(xiàng)目投資估算及資金籌措 46 第八章財(cái)務(wù)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 50 表 48 5單位：元/m2 50 54 55 56 6I.報(bào)告說明算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測(cè)采用II.總體評(píng)價(jià)土具合開發(fā)大型項(xiàng)目。宅為主的項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景。7III.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合計(jì)合計(jì)一期二期三期四期數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例015%%2971515%總建筑面積(m2)住宅(m2)其中：多層住宅花園洋房聯(lián)體別墅獨(dú)體別墅商業(yè)及公共配套(m2)商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、奧運(yùn)體育會(huì)館、幼兒園、購物廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、生容積率:1.1化率42%高度限制:18米8IV.結(jié)論與建議9溫江位于成都市西面，上風(fēng)上水，光華大道西延線的開工建設(shè)以及成都市高新西區(qū)的開發(fā)建設(shè)為溫江房地產(chǎn)開發(fā)帶來了極大的利好。市政府雖然未進(jìn)行正面的引導(dǎo)，式發(fā)展之意。溫江縣本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動(dòng)溫江經(jīng)濟(jì)和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè)，主房勢(shì)平坦、土地肥沃，相對(duì)落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田，其中零星分地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈，沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團(tuán)共同構(gòu)成了一道獨(dú)特的風(fēng)景。另外，地塊內(nèi)保存有一條較為完整的江安河古河道，史古跡。項(xiàng)目地塊與外界連接交通條件地塊內(nèi)有一條兩車道水泥路面鄉(xiāng)間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙項(xiàng)目地塊周邊交通狀況目前地塊周邊有土龍路、溫雙路、涌泉——柳城公路，南側(cè)的光華大道正處于施工項(xiàng)目地塊整體污染狀況小。江安河水質(zhì)較為清澈、流量大；土地平坦，幾乎均為農(nóng)項(xiàng)目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠為久遠(yuǎn)，以五至六層磚混建筑為主。項(xiàng)目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對(duì)比重。除西南處有極少的企業(yè)職工外，沒有其它類型的居民，商業(yè)人口、服務(wù)業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線(溫江段)一項(xiàng)，路面現(xiàn)已推平，正在鋪設(shè)兩側(cè)的管網(wǎng)。政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進(jìn)行施工。地塊周邊的商業(yè)設(shè)施非常少，地塊東南面康河村內(nèi)有少量副食品商店、雜貨店和小配套設(shè)施和娛樂場(chǎng)所。塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊沒有菜市場(chǎng)等生活配套設(shè)施。醫(yī)療教育設(shè)施獅土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。極為便利。光華大道的項(xiàng)目地塊位于涌泉鎮(zhèn)未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為成都市知名開發(fā)企重復(fù)投資帶來的重復(fù)性浪費(fèi)。起了市場(chǎng)的關(guān)注，為項(xiàng)目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。本項(xiàng)目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項(xiàng)目的成功開發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。加之成都建信公司雄厚的資金實(shí)力背景和良好的政府資源背景，輔以“奧林匹克花園”項(xiàng)目地塊面積大，開發(fā)建設(shè)周期長，投資成本大，資金回收慢。項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)的相對(duì)落差僅為1米左右，地勢(shì)缺少起伏，不利于地塊周邊現(xiàn)有的交通條件較差，光華大道西延線(青羊段)的施工尚未進(jìn)行，存在較大的變數(shù)，若其建設(shè)滯后，將對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)周期產(chǎn)生較大影響。程度，作出量化分析是非常困難的，本章我們將根據(jù)以下幾個(gè)不同的層面及角度對(duì)本我國今年整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將相對(duì)平穩(wěn)，增長率保持在7%~8%之間，不會(huì)出現(xiàn)大起大落。高3.4較。，除個(gè)今年4月份，國內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍態(tài)勢(shì)，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額調(diào)整項(xiàng)目動(dòng)作思路。同比增減(±%)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值元第一產(chǎn)業(yè)增加值第二產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額元元元年末貸款余額溫江主要推進(jìn)“一園兩區(qū)建設(shè)”(海峽兩岸科技園、衛(wèi)星城經(jīng)濟(jì)區(qū)、金馬旅游區(qū))和五大開發(fā)(工業(yè)開發(fā)、農(nóng)業(yè)開發(fā)、衛(wèi)星城開發(fā)、旅游開發(fā)、市場(chǎng)開發(fā))，外向型經(jīng)濟(jì) 休閑旅游好去處金馬太極地旅游區(qū)金馬溫泉公里處成功鉆探出溫泉，填補(bǔ)了成都平原沒有溫泉的空白，被譽(yù)為“成都平原第一泉”?！暗谝蝗钡你@探成功，給溫江旅游帶來了新的亮點(diǎn)，使溫江再次成為游人關(guān)注的熱點(diǎn)。年以上，水質(zhì)優(yōu)良，鍶含量居全市溫泉之首，極具醫(yī)用、浴療特性。的開發(fā)而更添風(fēng)采。陳家桅桿標(biāo)志，故被當(dāng)?shù)厝朔Q“陳家桅桿”，系翰林陳宗典父子于清同治三年(1863)所造，歷時(shí)李素樂、古民居學(xué)者季富政等專家學(xué)者的眼里，陳家桅桿是一個(gè)“活生生的民間文化博西南花木第一縣溫江縣城內(nèi)有較為便利、快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，全縣公路總里程354公里，其中一“必由之路”。城市建設(shè)溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤概況電力狀況天然氣狀況溫江縣按照國家建設(shè)部對(duì)鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)工作的部署和要求，從溫江縣的實(shí)際出自然環(huán)境優(yōu)越土地資源豐富，可進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)文化附加價(jià)值高一定數(shù)量的市政建設(shè)和生活配套設(shè)施溫江縣目前的市政建設(shè)情況和現(xiàn)有的生活配套設(shè)施可以滿足當(dāng)前溫江縣居住人群的需要，并且在成都的各郊縣中位列前沿。政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重視與大力促進(jìn)規(guī)劃后的交通狀況良好發(fā)價(jià)成都市向東向南發(fā)展對(duì)溫江房地產(chǎn)發(fā)展的影響成都市政府提出的向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃使政公眾的注意力被東南方的發(fā)展所交通道路建設(shè)中的不確定因素的以確定。開發(fā)商對(duì)開發(fā)時(shí)機(jī)的把握具有不確定性本地房產(chǎn)開發(fā)對(duì)溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響開發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)規(guī)?；木幼…h(huán)境尚未形成建成成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境。因此本區(qū)位現(xiàn)在暫時(shí)還不具有規(guī)?；木幼…h(huán)境。成都市房地產(chǎn)業(yè)在十年歷史內(nèi)并未出現(xiàn)其他省市的隨國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整面大起大落的情況，相反走出一條相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展軌跡。歷史數(shù)據(jù)分析，1990年成都房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值為2.13億元，占當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值 P宅消費(fèi)市場(chǎng)看好的信心較強(qiáng)。6.9%，但是出辦公樓和商業(yè)用房銷售面積與上年基本持平外，住宅銷售面積同比增長銷售下降國內(nèi)生產(chǎn)總值(萬元)房地產(chǎn)業(yè)值(萬元)國內(nèi)生產(chǎn)總本年投資完成額(萬元)商品房銷售額(萬m2)個(gè)人購買商品房比率(%)#住宅國內(nèi)生產(chǎn)總值(萬元)本年投資完成額(萬元)商品銷售額(萬元)住房加之深化房改，刺激國內(nèi)的投資開發(fā)順應(yīng)了成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，具備長期利好的宏觀市場(chǎng)和市場(chǎng)的創(chuàng)新，以及企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。第五章市場(chǎng)有效需求及項(xiàng)目定位建議周歲以下)、中青年消費(fèi)者(25~35歲)、中年消費(fèi)者(35~45消消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)3225歲以下25~35歲35~45歲45~55歲55歲以上可分為市內(nèi)消費(fèi)者與市外消費(fèi)者兩大類型。目前外地消費(fèi)者都占有四成左右的比成都市內(nèi)外消費(fèi)者分布成都市內(nèi)外消費(fèi)者分布圖外地人本地人的選擇多傾向于多層和低層住宅，電梯物業(yè)尤其是小高層住宅日漸受青年白領(lǐng)一族的青昧。小區(qū)配套中商場(chǎng)、超市、銀行、醫(yī)院、教育等配套設(shè)施是消費(fèi)者的首選，寬帶網(wǎng)、西南市中心北東西南市中心北東202001年春、秋季會(huì)正式辦理合同商品住宅方位分布情況會(huì)秋交會(huì)22001年春交會(huì)、秋交會(huì)分環(huán)域成交情況春交會(huì)秋交會(huì)一環(huán)內(nèi)一至二環(huán)二環(huán)外郊縣物物業(yè)類別需求情況24.209.60別墅18.718.018.014.012.0907.7070m2以下71~90m291~110m2111~130m1~15021~170m71~190m2190m2以上2001年春交會(huì)2001年秋交會(huì)18.117.00722001年春交會(huì)、秋交會(huì)成交單價(jià)分布2001年春交會(huì)2001年秋交會(huì)2000元/m2以下2000~2500元/m22500~3000元/m23000~3500元/m23500元/m2以上22001年春、秋房交會(huì)商品房總價(jià)區(qū)間分布比例圖2001年春交會(huì)2001年秋交會(huì)2211120萬元以下20~30萬元30~40萬元5-40~50萬元50萬元以上312從總價(jià)上看，總價(jià)在10~35萬區(qū)間的商品房是目前市場(chǎng)主力需求，其成交量占總改善居住環(huán)境日常居住置業(yè)投資孝敬父母休閑度假商務(wù)辦公8)購房者愿意承受按揭貸款方式購房者接收的按揭月供購房者接收的按揭月供7.1516.22700元以下700~1000元1001~1500元1501~2000元2001~2500元2500元以上媒體的炒作擴(kuò)大了板塊知名度，同期也出現(xiàn)了少數(shù)在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ù硇缘姆康禺a(chǎn)項(xiàng)前者為多。價(jià)格、年齡(約占30%)。家庭構(gòu)成購房目的以居住為目的的消費(fèi)者(約占60%)；以置業(yè)投資和休閑居所為目的的消費(fèi)者(約消費(fèi)者來源地域以市內(nèi)消費(fèi)者(約占70%)，市外消費(fèi)者(約占30%)。消費(fèi)者群體；私)；A、項(xiàng)目品牌的“運(yùn)動(dòng)”內(nèi)涵復(fù)合房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)理論，整合各種業(yè)內(nèi)外資源；以全新的服務(wù)理念，滿足“以人為本”B、人本主義的“健康”關(guān)懷C、成都文化“休閑”現(xiàn)象的D、地塊的“生態(tài)”環(huán)境了成都居家消費(fèi)的重要影響指標(biāo)。望第六章項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度， (具體涉及到地基等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘探，以勘測(cè)部門為準(zhǔn))。該項(xiàng)目分四期進(jìn)行，前三期建(1)住宅建設(shè)包括多層住宅、連體別墅、獨(dú)體別墅三種建筑類型。(2)公用建筑包括行政管理、文化體育、金融郵電、商業(yè)服務(wù)、市政公用、(3)公用設(shè)施建設(shè)包括小區(qū)內(nèi)的供電、供水工程、排水、排污工程、智能化目總建筑面積(m2)住宅(m2)其中：多層住宅花園洋房聯(lián)體別墅獨(dú)體別墅商業(yè)及公共配套(m2)工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的5%估算。單位：萬元序序號(hào)項(xiàng)目1土地及相關(guān)費(fèi)用2前期費(fèi)用3建安成本4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)5報(bào)建費(fèi)用6工程管理費(fèi)用7銷售費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用8不可預(yù)見費(fèi)備注20萬元/畝資金來源銀行貸款銷售收入施工單位墊資及其他合計(jì)金額(萬元)第八章財(cái)務(wù)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)較法進(jìn)行修正，得出銷售價(jià)格為：項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)單位：元/m2保保守方案一般方案方案多層住宅花園洋房聯(lián)體別墅獨(dú)體別墅商業(yè)用房銷售假定每期期末全部銷售完畢，銷售收入再投入下一期進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)的理想狀態(tài)，在預(yù)測(cè)盈虧平衡點(diǎn)是可以看出銷售量達(dá)到某一數(shù)字就達(dá)到盈虧平衡。項(xiàng)目各方案銷售額保守方案保守方案單價(jià)多層住宅(m2)1200花園洋房(m2)1400聯(lián)體別墅(m2)1600獨(dú)體別墅(m2)1800商業(yè)用房(m2)2200計(jì)數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額一一般方案單價(jià)多層住宅(m2)1400花園洋房(m2)1600聯(lián)體別墅(m2)1800獨(dú)體別墅(m2)2000商業(yè)用房(m2)2500計(jì)數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額銷售額量數(shù)量總額多層住宅(m2)花園洋房(m2)聯(lián)體別墅(m2)獨(dú)體別墅(m2)商業(yè)用房(m2)計(jì)量量1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)3、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)益資本利潤率作研究，即便在保守預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的方案方案銷售收入保守金流量表單位：萬元第第年(籌備序號(hào)項(xiàng)目期)第年(期)第年(期)第年(期)第年(期)綜合開發(fā)備注一現(xiàn)金流入減去相關(guān)費(fèi)用后的實(shí)際銷售收入二現(xiàn)金流出總投資三所得稅前所得稅前凈現(xiàn)金流量所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量所得稅前凈現(xiàn)值所得稅前內(nèi)部收益率四所得稅后所得稅后凈現(xiàn)金流量所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量所得稅后凈現(xiàn)值所得稅后內(nèi)部收益率金流量表單位：萬元第第年(項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目準(zhǔn)備期)