大連市房地產(chǎn)市場報告

大連市房地產(chǎn)市場報告大連****營營銷策劃機構(gòu)構(gòu)目錄HYPERLINK\l"_Toc218329571"第一部分商品房房市場報告--4-HYPERLINK\l"_Toc218329572"1、2008年年房地產(chǎn)市場場行業(yè)特點概概述-4-HYPERLINK\l"_Toc218329573"2、2008年年中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境境-5--HYPERLINK\l"_Toc218329574"2.1宏觀經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境-5-HYPERLINK\l"_Toc218329575"2.2大連經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境-9-HYPERLINK\l"_Toc218329576"3、2008年年大連市房地地產(chǎn)市場-11-HYPERLINK\l"_Toc218329577"3.1投資狀狀況-111-HYPERLINK\l"_Toc218329578"3.2土地市市場-111-HYPERLINK\l"_Toc218329579"3.3商品房市市場-133-HYPERLINK\l"_Toc218329580"4、2008年年大連市房地地產(chǎn)市場熱點點解析-116-HYPERLINK\l"_Toc218329581"4.1熱點之產(chǎn)產(chǎn)品——別墅：供應應加大、銷售售樂觀16HYPERLINK\l"_Toc218329582"4.2熱點之區(qū)區(qū)域——開發(fā)區(qū)濱海海板塊：百花花齊放、各開開奇葩16HYPERLINK\l"_Toc218329583"4.3熱點之市市場參與者——品牌開發(fā)商商：多樣應對對、加強營銷銷16HYPERLINK\l"_Toc218329584"4.4熱點之市市場參與者——消費者：觀觀望加劇，信信心漸無166HYPERLINK\l"_Toc218329585"4.5熱點之市市場表現(xiàn)——折扣：幅度度加大，范圍圍延展16HYPERLINK\l"_Toc218329586"4.6熱點之項項目表現(xiàn)——熱銷項目：：高性價比、資資源優(yōu)勢166HYPERLINK\l"_Toc218329587"5、2009年年大連市房地地產(chǎn)市場發(fā)展展預測與建議議-16-HYPERLINK\l"_Toc218329588"5.120009年宏觀經(jīng)經(jīng)濟及政策預預測-166-HYPERLINK\l"_Toc218329589"5.2供給市市場預測——關(guān)注供給膨膨脹危機-16-HYPERLINK\l"_Toc218329590"5.3需求市市場預測——購買力疲軟軟越發(fā)嚴重--17--HYPERLINK\l"_Toc218329591"5.4熱點區(qū)域域預測-117-HYPERLINK\l"_Toc218329592"5.509年年開發(fā)企業(yè)之之建議：-17-HYPERLINK\l"_Toc218329593"第二部分二手房房市場報告--18--HYPERLINK\l"_Toc218329594"1.大連市二手手房成交狀況況-18-HYPERLINK\l"_Toc218329595"1.120004-20008年二手房房全年成交量量-18-HYPERLINK\l"_Toc218329596"1.2二手房房月成交量--19--HYPERLINK\l"_Toc218329597"1.3二手房房成交均價--19--HYPERLINK\l"_Toc218329598"2.大連市二手手房供應狀況況-20-HYPERLINK\l"_Toc218329599"2.1二手房房報盤量-20-HYPERLINK\l"_Toc218329600"2.2二手房房報盤均價--20--HYPERLINK\l"_Toc218329601"2.3二手房供供應結(jié)構(gòu)-20-HYPERLINK\l"_Toc218329602"3.20088年大連市二二手房市場總總結(jié)與預測--21--HYPERLINK\l"_Toc218329603"3.1總結(jié)-21-HYPERLINK\l"_Toc218329604"3.2預測-21-HYPERLINK\l"_Toc218329605"第三部分租賃市市場報告-22-HYPERLINK\l"_Toc218329606"1.供應量分析析：-222-HYPERLINK\l"_Toc218329607"1.120008年月度供供應量分析：：-22-HYPERLINK\l"_Toc218329608"1.2報盤量量綜合分析：：-23-HYPERLINK\l"_Toc218329609"2.供應結(jié)構(gòu)分分析：-224-HYPERLINK\l"_Toc218329610"3.價格分析：：-25-HYPERLINK\l"_Toc218329611"4.租賃市場009預測-255-第一部分商商品房市場報報告1、2008年年房地產(chǎn)市場場行業(yè)特點概概述概況：20008年是中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟濟中地位進一一步提高的一一年，投資的持續(xù)增長帶來來的是國家支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)地位的不斷斷穩(wěn)固，另一一方面，連續(xù)續(xù)緊縮的政策策以及經(jīng)濟環(huán)環(huán)境的不斷惡惡化，至2008中下旬，房房地產(chǎn)市場一一場由大城市市主導的普遍遍且有深度的的調(diào)整作用開開始顯現(xiàn)。在在購買力廣泛泛觀望甚至退退出市場之后后，部分城市已出出現(xiàn)嚴重的供需背離，開發(fā)企企業(yè)資金鏈問問題更加嚴重重，項目價格格深度回調(diào)明明顯；在10月份雖然政政府開始出臺臺一系列刺激激性政策，力力保經(jīng)濟和樓樓市健康發(fā)展展，但由于時時間較短年內(nèi)內(nèi)所反映出的的效果有限。那那么08年整體的地地產(chǎn)市場有哪哪些令人回味味的特點？我我們用三個詞詞語來總結(jié)概概括：“高頻”、“探底”、“逆轉(zhuǎn)”。特點1“高頻率率”：“政策出臺的高高頻率”：單從全年年貨幣政策調(diào)調(diào)整次數(shù)來看看，14次調(diào)整存款款準備金率已已超過2007年的2倍，貸款利利率9月末到12月末更是3個月連續(xù)下下調(diào)5次；同時針針對扶持房地地產(chǎn)相關(guān)的稅稅費減免、二二套房新政等等各方面的利利好政策也在在四季度由中中央及各地方方政府頻繁出出臺，大大超超出人們的預預期?！罢劭鄣母哳l率率”：2008年年初按揭買買房，絕大多多數(shù)消費者只只能選擇“首付３成、無無優(yōu)惠”，同時還要要負擔多方面面的賦稅。但但從4月份開始樓樓盤銷售便出出現(xiàn)優(yōu)惠且不不斷擴大范圍圍，而后開發(fā)商又開始始將首付降低低至２０％、“1萬首付”，買房送車車位、送契稅稅、送物業(yè)管管理費，更有有甚者精裝修修產(chǎn)品、“送1/3面積”等一系列的的優(yōu)惠讓消費費者感受折扣扣之豐厚的同時驚驚嘆市場變化化之快?！爸黝}活動的高高頻率”：在大連圍圍繞項目銷售售組織的主題題活動越發(fā)多多樣，先有業(yè)業(yè)主聯(lián)歡，準準客戶體驗周周，而后組織織各式項目發(fā)發(fā)布會、說明明會到交流會會，擴大媒體體參與度的同同時也自發(fā)參參與到了團購購活動中，暖暖冬行動在年年末達到了高高潮，而其中中的目的只有有一個：那就就是提高客戶戶上門量，進進而提高客戶戶成交量，客客戶缺失是2008年項目面臨臨的普遍問題題。特點2“探底”：“政策的探底”：2008年三季度政政策開始由緊緊轉(zhuǎn)松，到年年底包括金融融政策、貨幣幣政策、財政政政策等方面面的利好政策策累計超過30多條，但這這些政策卻是是在政府一階階段一階段的的試探、摸底底中逐步實現(xiàn)現(xiàn)的。如國家家的連續(xù)降息息，連續(xù)下調(diào)調(diào)貸款利率5次，存款利利率4次，12月份更是同同時大幅度下下調(diào)存貸款基基準利率各1.08個百分點，為97年以來最大大降幅，這些些政策措施對對于拉動內(nèi)需需和刺激購房房都是一種逐逐步的試探?！伴_發(fā)商與消費費者的互相探探底”：如果說房地地產(chǎn)“蜜月思維”在年初還多多少存在于部部分開發(fā)商心心中，那么市市場的逐漸冷冷淡開始使開開發(fā)商逐漸清清醒過來。于于是，從少量量優(yōu)惠到大幅幅度折扣的逐逐步試探開始始出現(xiàn)，從9.9折的優(yōu)惠，贈贈送些許房屋屋面積，最后后到一次性免免幾萬塊的總總房款、1萬元甚至更更低的首付。08年的開發(fā)商商一直在問：：購房者的底底到底在哪兒兒。另一面，購房時討價還價在幾年前對于購房者是不敢想的事，而如今，面對五花八門的促銷優(yōu)惠，購房者也開始占據(jù)了主動，1萬、2萬的優(yōu)惠已經(jīng)不再吸引他們的眼球，“靈活議價”現(xiàn)象已經(jīng)逐漸蔓延開來?？傊?，開發(fā)商急于銷售大多放低了姿態(tài)，消費者討價空間也在不斷放大，買賣雙方博弈探底也不斷加深。特點3“逆轉(zhuǎn)”：“政策的逆轉(zhuǎn)”：國家針對對經(jīng)濟出臺的的政策由年初初的“雙防”到“一保一控”再到“保增長”的逆轉(zhuǎn)，主要要體現(xiàn)在貨幣幣政策又由“緊”轉(zhuǎn)“松”，財政政策策由“加”變“減”等一系列激激變化，這也也從一側(cè)面暗暗示出了本輪輪經(jīng)濟危機對對于我國的深深遠影響。在在我國出口受受到抑制的國國際環(huán)境下，加加大投資、刺刺激消費是目目前我國拉動動經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)發(fā)展的主要方方向和途徑?！靶判牡哪孓D(zhuǎn)”：從股市大大跌到國際金金融海嘯帶來來的國家經(jīng)濟濟增速放緩，一一系列傳導效效應背后帶來來的是消費者者對房市預期期的更加不確確定性，隨著著各個行業(yè)經(jīng)經(jīng)營環(huán)境的不不斷惡化，失失業(yè)率的不斷斷上升，消費費信心逐步缺缺失，這已經(jīng)經(jīng)成為了當前前樓市及整個個經(jīng)濟發(fā)展最最需要解決的的問題之一。2、2008年年中國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)宏觀環(huán)境2.1宏觀經(jīng)濟濟環(huán)境宏觀經(jīng)濟狀況況前三季度國民經(jīng)經(jīng)濟增速放緩緩CPI、PPII兩核心經(jīng)濟濟指標由高位位走向安全存、貸款余額總總體保持上升升趨勢房地產(chǎn)行業(yè)狀狀況房價回落，景氣氣不再圖2-4：700個大中城市市房價變化情情況圖2-5：國房房景氣變化情情況從2007年末末開始，為防防止房價過快快上漲，國家家采取了諸如如二套房政策策等有針對性性的措施，加加之今年以來來的緊縮貨幣幣政策，對樓樓市的影響慢慢慢顯現(xiàn)。從從3月份開始，70個大中城市市房價漲幅進進入下行期，11月僅為0.2%，按此趨勢勢該指標于08年末即將負負增長。另一一方面，國房房景氣指數(shù)受受同樣影響也也不斷下降，并并于10月已經(jīng)向下下突破100進入不景氣氣空間。房地地產(chǎn)行業(yè)在2008年全面由景景氣轉(zhuǎn)為不景景氣。宏觀政策變化化從宏觀觀經(jīng)濟狀況來來看，2008年中國受國國內(nèi)外各種變變化因素影響響，經(jīng)濟面上上面臨了巨大大的轉(zhuǎn)變，同同時這種轉(zhuǎn)變變很大程度上上借助了政策策面由“從緊”向“積極”的變化。因因此，2008年宏觀政策策的總結(jié)也需需要沿著“轉(zhuǎn)變”這一思路進進行。一、二季度———一路從緊，嚴嚴防經(jīng)濟過熱熱上半年連續(xù)六次次上調(diào)存款準準備金率表2-1：20008年上調(diào)存款款準備金率時時間表次數(shù)時間調(diào)整幅度調(diào)整后11月25日0.5%15%23月25日0.5%15.5%34月25日0.5%16%45月20日0.5%16.5%56月15日0.5%17%66月25日0.5%17.5%解讀：年初即發(fā)發(fā)出強烈政策策信號，貨幣幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”。上半年6次上調(diào)存款款準備金率共共回收約1.2萬億流動性性，以防止經(jīng)經(jīng)濟增長過熱熱和防止全面面通貨膨脹。從稅收、金融角角度調(diào)整房地地產(chǎn)市場（具具體政策見附附錄1）解讀：國家出拳拳打擊房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)中弄虛虛作假行為，針針對銀行方面面意在進一步步防范金融風風險、加強金金融安全，針針對稅收方面面意在使計稅稅依據(jù)與市場場價格保持一一致，并加快快解決中、低低收入者的住住房問題。加強土地監(jiān)管政政策頻出（具體政政策見附錄22）解讀：從各方面面加強土地監(jiān)監(jiān)管，保護耕耕地、促進節(jié)節(jié)約集約用地地。其中“房地產(chǎn)企業(yè)IPO募資不得用用于買地”限制了房企企取得土地的的融資渠道，是是對房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的“從緊”體現(xiàn)。一、二季度政策策影響：由于于宏觀經(jīng)濟環(huán)環(huán)境的變化，2008年上半年貨貨幣政策正式式轉(zhuǎn)向，以“雙防”即防止經(jīng)濟增增長過熱和防防止全面通貨貨膨脹為主要要宏觀調(diào)控基基調(diào)。鑒于通通貨膨脹威脅脅嚴重，央行行六次上調(diào)存存款準備金率率，并多次采采取公開市場場操作回籠資資金，控制住通貨貨膨脹勢頭。而而樓市方面，2008年以來，樓樓市較往年明明顯冷淡，購購房者觀望情情緒濃重。加加之市場上流流動性減少、節(jié)節(jié)約集約用地地政策頻出，房房地產(chǎn)企業(yè)融融資逐漸困難難，房價漲幅幅不斷下降。因因此，上半年年所采取的各各項政策措施施無論對于整整個經(jīng)濟還是是房地產(chǎn)業(yè)，都都顯現(xiàn)出所期期望的效果，宏宏觀經(jīng)濟總體體朝著預期方方向發(fā)展。三季度——嘗嘗試寬松，控控物價保增長長首降雙率，釋放放寬松信號表2-2：利率率、存款準備備金率下調(diào)（1）序號政策要點施行日期1央行：下調(diào)貸款款基基準利率下調(diào)一年期人民民幣幣貸款基準準利利率0.27個百分點；其他期限檔檔次貸款基基準準利率按照照短短期多調(diào)、長長長期少調(diào)的的原原則作相應應調(diào)調(diào)整；存款款基基準利率保保持持不變。2008年9月月116日2央行：下調(diào)存款款準準備金率除工商銀行、農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)銀行、中中國國銀行、建建設設銀行、交交通通銀行、郵郵政政儲蓄銀行行暫暫不下調(diào)外外，其其他存款類類金金融機構(gòu)人人民民幣存款準準備備金率下調(diào)1個百分點，汶汶汶川地震重重災災區(qū)地方法法人人金融機構(gòu)構(gòu)存存款準備金金率率下調(diào)2個百分點。2008年9月月225日解讀：面對國際際經(jīng)濟形勢的的困境、國內(nèi)內(nèi)嚴峻的市場場環(huán)境，首次次下調(diào)貸款基基準利率和存存款準備金率率，意在穩(wěn)定定當時較為動動蕩的經(jīng)濟形形勢。此次下下調(diào)存款準備備金率共釋放放約1500億流動性。繼續(xù)嚴格土地管管理，規(guī)范房房地產(chǎn)市場（具具體政策見附附錄3）解讀：放松貨幣幣政策但并未未放松土地管管理，特別是是進一步下發(fā)發(fā)《關(guān)于金融融促進節(jié)約集集約用地的通通知》，再次次收緊房企拿拿地的融資渠渠道。三季度政策影響響：宏觀經(jīng)濟濟出現(xiàn)新問題題——GDP累計增速降降至個位。人人民幣匯率保保持高位、股股市暴跌和國國際金融市場場動蕩嚴重影影響了中國經(jīng)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)發(fā)展。為了應應對這一變化化，宏觀調(diào)控控基調(diào)由年初初的“雙防”改為“一保一控”，即保持經(jīng)濟濟平穩(wěn)較快增增長和控制物物價過快上漲漲。由于通貨貨膨脹威脅基基本解除，在在保持經(jīng)濟平平穩(wěn)較快增長長方面，“雙率”多年來首次次下調(diào)，給出出貨幣寬松的的強勁信號。此此次下調(diào)是央央行在宏觀經(jīng)經(jīng)濟上的行為為，對房地產(chǎn)產(chǎn)市場影響不不大，并未改改變整體樓市市的窘境。國國際經(jīng)濟形勢勢的困境、國國內(nèi)嚴峻的市市場環(huán)境沒有有改變，樓市市也未借此走走出低迷處境境，房地產(chǎn)行行業(yè)處境堪憂憂。四季度——寬寬松積極，力力保平穩(wěn)增長長繼續(xù)降息、下調(diào)調(diào)存款準備金金率表2-3：利率率、存款準備備金率下調(diào)（2）序號政策要點施行日期1央行：下調(diào)存貸貸款款基準利率率下調(diào)一年期人民民幣幣存貸款基基準準利率各0.27個百分點，其其其他期限檔檔次次存貸款基基準準利率作相相應應調(diào)整。2008年100月月9日2國務院：免征利利息息稅儲蓄存款利息所所得得暫免征收收個個人所得稅稅。2008年100月月9日3央行：下調(diào)存款款準準備金率下調(diào)存款類金融融機機構(gòu)人民幣幣存存款準備金金率率0.5個百分點。2008年100月月15日4央行：下調(diào)存貸貸款款基準利率率下調(diào)金融機構(gòu)人人民民幣存貸款款基基準利率0.27個百分點；；個人住房房公公積金貸款款利利率保持不不變變。2008年100月月30日5央行：下調(diào)存貸貸款款基準利率率下調(diào)金融機構(gòu)一一年年期人民幣幣存存貸款基準準利利率各1.08個百分點，其其其他期限檔檔次次存貸款基基準準利率作相相應應調(diào)整，個人住房公公積金貸款款利利率下調(diào)0.54個百分點。同時，下調(diào)調(diào)中央銀行行再再貸款、再再貼貼現(xiàn)等利率率。2008年111月月27日6央行：下調(diào)存款款準準備金率下調(diào)工、農(nóng)、中中、建建、交通銀銀行行、郵政儲儲蓄蓄銀行等大大型型金融機構(gòu)構(gòu)存存款準備金金率率1個百分點；下調(diào)中小金金融機構(gòu)存存款款準備金率2個百分點。2008年122月月5日7央行：下調(diào)存貸貸款款基準利率率下調(diào)金融機構(gòu)一一年年期人民幣幣存存貸款基準準利利率各0.227個百分點點，其他期期限限檔次存貸貸款款基準利率率作作相應調(diào)整整。同時，下調(diào)調(diào)中央銀行行再再貸款、再再貼貼現(xiàn)利率。2008年122月月23日8央行：下調(diào)存款款準準備金率下調(diào)金融機構(gòu)人人民民幣存款準準備備金率0.5個百分點。2008年122月月25日解讀：通過降息息、降存款準準備金率，充充分體現(xiàn)目前前運用的適度度寬松的貨幣幣政策，放大大了貨幣供應應量，進而實實現(xiàn)保增長、擴擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)結(jié)構(gòu)的調(diào)控目目標。出臺針對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的政策策表2-4：房地地產(chǎn)業(yè)扶持政政策序號政策要點施行日期1財政部：調(diào)整貸貸款款利率下限限，下下調(diào)個人住住房房公積金貸貸款款利率貸款利率下限可可擴擴大為貸款款基基準利率的0.7倍，最低首首付款比例例調(diào)調(diào)整為20%；個人住房房公積金貸貸款款各檔次利利率率分別下調(diào)0.27個百分點。2008年100月月22日2財政部：房地產(chǎn)產(chǎn)稅稅費減免對個人首次購買買990平方米及以以下下普通住房房的的，契稅稅稅率率暫統(tǒng)一下下調(diào)調(diào)到1%；對個人銷銷售（或購購買買）住房暫暫免免征收印花花稅稅、土地增增值值稅。2008年111月月1日3國務院：放松二二套套房政策對已貸款購買一一套套住房但人人均均面積低于于當當?shù)仄骄狡?，再申請請購購買第二套套普普通自住房房的的居民，比比照照執(zhí)行首次次貸貸款的優(yōu)惠惠政政策。另外，對住住房轉(zhuǎn)讓環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)營業(yè)稅暫暫定定一年實行行減減免政策。2008年122月月17日4住房和城鄉(xiāng)建設設部部：調(diào)整個個人人住房公積積金金存貸款利利率率其中，上年結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的的公積金存存款款利率調(diào)整整為為1.71%，下調(diào)貸款款利率0.18個百分點。2008年122月月23日解讀：面對持續(xù)續(xù)低迷的樓市市和購房者信信心，出臺相相應優(yōu)惠政策策支持居民購購房。國家政政策的導向主主要是支持居民解解決住房問題題，促進房地地產(chǎn)市場健康康發(fā)展。四季度政策影響響：進入四季季度后，通貨貨膨脹危險已已經(jīng)解除，為為了全力完成成“保增長”這一宏觀目目標，國務院院常務會議明明確，當前要要實行積極的的財政政策和和適度寬松的的貨幣政策。11月CPI漲幅低于3%警戒線；而PPI急降至2%，意味著企業(yè)業(yè)成本的下降降。但問題依依然存在，由由于內(nèi)需不夠夠強勁，企業(yè)業(yè)生產(chǎn)減速明顯；通貨膨膨脹危險已經(jīng)經(jīng)轉(zhuǎn)化為通貨貨緊縮威脅，擴擴大內(nèi)需仍然然是今后一段段時期最緊要要的問題。而而樓市方面出出臺的扶持政政策從效果來來看，并沒有有發(fā)生實質(zhì)性性好轉(zhuǎn)。原因因是長期存在在的觀望情緒緒消散困難，銀銀行方面應對對新政需要一一個調(diào)整期，消消費者對市場場和政策變化化的接受也存存在一個過程程。另外，此此輪房地產(chǎn)調(diào)調(diào)整的根源是是房價過高，在在房價剛開始始調(diào)整，還存存在強烈降價價預期的階段段，目前這些些措施尚不能能解決這個根根本性問題，短短期內(nèi)的樓市市回暖恐難實實現(xiàn)。2.2大連經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境大連經(jīng)濟狀況況大連經(jīng)濟增速穩(wěn)穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資波波動增長居民可支配收入入繼續(xù)提高大連政策變化化2008年初，大大連市針對房房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)調(diào)整了普通住住宅價格標準準，從而降低低了部分房源源的契稅額，這這對于市民購購房是一項利利好消息，但但面對仍然日日益萎靡的房房地產(chǎn)市場，更更加大力度的的政策支持亟亟待推出。表2-5：大連連房地產(chǎn)業(yè)扶扶持政策序號政策要點施行日期1大連市：再次提提高高公積金個個人人住房貸款款額額度中心城區(qū)單職工工最最高貸款額額度度由20萬元調(diào)整為25萬元，雙職職工最高貸貸款款額度由38萬元調(diào)整為45萬元。2008年100月月15日2大連市：《關(guān)于于促促進房地產(chǎn)產(chǎn)市市場健康發(fā)發(fā)展展的指導意意見見》《意見》從9個個方方面對房地地產(chǎn)產(chǎn)市場進行行引引導和調(diào)控控，有有關(guān)政策有有效效期截至20009年6月30日。2008年111月月1日多角度、全方位位促進大連樓樓市發(fā)展從大連的地區(qū)政政策可以看出出如下特點：：1.從買賣雙方方入手。不僅僅從費用、支支出上為消費費者進行多方方面減免，同同時延長地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)所得稅稅預繳期限、引導金融機構(gòu)保持對房地產(chǎn)行業(yè)信貸支持的連續(xù)性和穩(wěn)定性，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張問題；2.降低消費者者購房“門檻”。包括提高高公積金貸款款額度，降低低首購的首付付成數(shù)，促進進商業(yè)貸款轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)公積金貸款款等，以期促促使剛性需求求盡快釋放；；3.減免各項稅稅費。變更普普通住房標準準以降低契稅稅，特別在二二手房交易中中，減免一系系列稅費降低低消費者購房房支出；4.商品房與保保障性住房共共同發(fā)展；5.界定政策期期限，促進大大連地區(qū)房地地產(chǎn)業(yè)盡快得得到恢復。政策效果：大連連的扶持政策策與國家政策策同時出臺，但但由于實施細細則、施行時時間等問題，政政策效果11月后才逐漸漸顯現(xiàn)。主要要體現(xiàn)在：由由于二手房稅稅費減免力度度較大，促進進了報盤和成成交量的增長長；而在商品品房市場方面面，消費者對對政策和后市市的觀望仍在在持續(xù)，成交交量的小幅上上升能否繼續(xù)續(xù)保持并進一一步擴大仍需需時間的檢驗驗。大連重點規(guī)劃劃表2-6：重點點規(guī)劃信息列列表分類編號規(guī)劃信息區(qū)域規(guī)劃信息1修編中的大連“總總體規(guī)劃”將把長興島臨臨港工業(yè)區(qū)區(qū)、花花園口經(jīng)濟濟區(qū)區(qū)納入全市市規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，把把把普蘭店市市劃劃入規(guī)劃范范圍圍2國家批復《大連連港港總體規(guī)劃劃》3《大連港東部地地區(qū)區(qū)搬遷改造造規(guī)規(guī)劃》啟動4大連規(guī)劃建設星星海海灣“金融城”道路規(guī)劃1大連灣海底隧道道獲獲國家批復復2地鐵一號線099年年6月開工3第二快速路“東東聯(lián)聯(lián)路”預計09年8月竣工4快軌三號線至金金州州延伸線通車車，金州至普蘭店線建設方案完完成配套規(guī)劃1周水子機場099年年改擴建2東部規(guī)劃建設超超大大海岸公園3大連西郊國家森森林林公園等5個大公園進進行升級420處大停車場場09年年開建重點建設規(guī)劃提提示：大連市城市總體體規(guī)劃修編工工作全面展開開這次開始的大連連城市總體規(guī)規(guī)劃是新的《城城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實實施以后全國國第一個進行行修編的城市市總體規(guī)劃，將將在規(guī)劃的范范圍和規(guī)劃的的整合上實現(xiàn)現(xiàn)創(chuàng)新：把長興島臨臨港工業(yè)區(qū)、花花園口經(jīng)濟區(qū)區(qū)納入全市規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，把普蘭店市市劃入規(guī)劃范范圍；實現(xiàn)發(fā)展規(guī)規(guī)劃、總體規(guī)規(guī)劃、土地利利用總體規(guī)劃劃的同步整合合；把城市的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展目標標、生態(tài)環(huán)境境保護、基本本農(nóng)田保護、海海洋環(huán)境保護護等進行有機機整合，統(tǒng)一一管理。大連市總體規(guī)劃劃時間為2008年-2020年，最大特點是“環(huán)保先行”，確立的十十個修編專題題中就包括《生生態(tài)環(huán)境保護護與環(huán)境影響響評價》。由由此聯(lián)系到我我市近年采取多項項措施推進環(huán)環(huán)境友好型住住宅建設，在在07年啟動百百萬平示范工工程基礎上，08年再啟動百萬平環(huán)境友好型住宅示范工程建設，逐步使我市住宅建設向生態(tài)住宅的方向和方式發(fā)展。第二快速路“東東聯(lián)路”預計09年8月竣工大連進出市區(qū)第第二快速路“東聯(lián)路”，起點為華北北路與華東路路交會處，向向南沿華東路路、西南路、華華北路后，接接聯(lián)合路最終終至勝利路；；東聯(lián)路全長14.3公里，全線線按城市快速速路標準建設設，設計行車車速度為每小小時60公里，預計20009年8月底完工。道路建建設除了解決決日益嚴重的的城市交通擁擁擠問題外，還還對連接城市市新、老市區(qū)區(qū)起到重要作作用，大大縮縮短人們往返返其間需要消消耗的時間。東東聯(lián)路作為進進出我市的第第二條快速路路，對于在其其起點華北路路與華東路交交會處以北區(qū)區(qū)域居住的人人們，今后進進入市區(qū)無疑疑將更加方便便。便利的交交通也會吸引引更多的居住住人群，由此此附近區(qū)域包包括南關(guān)嶺及及更北部地區(qū)區(qū)很可能成為為人們未來選選擇居所的熱熱點區(qū)域。周水子機場099年改擴建東部部規(guī)劃建設超超大海岸公園園計劃投資建設并并有國家投資資計劃支持的的周水子機場場三期擴建工工程，將再建35萬平方米機機坪，8萬平方米航航站樓等，2009年動工，2010年投入使用用。東港區(qū)將將打造市民親親水海岸線，建建設規(guī)劃面積積153公頃的海岸公公園，同時改改造海之韻公公園，讓東部部海岸公園與與海之韻公園園渾然一體。機機場的擴建和和東部地區(qū)的的改造，無疑疑是對機場區(qū)區(qū)域和東港地地區(qū)的利好規(guī)規(guī)劃，也將一一定程度上帶帶動這些區(qū)域域房地產(chǎn)項目目的發(fā)展。3、2008年年大連市房地產(chǎn)產(chǎn)市場3.1投資狀狀況圖3-1：房地地產(chǎn)投資情況況截至2008年年11月末，大連連市房地產(chǎn)開開發(fā)投資額達達到430.5億元，占全全社會固定資資產(chǎn)投資額的的20.1%，房地產(chǎn)開開發(fā)投資總體體保持平穩(wěn)態(tài)態(tài)勢。但與2007年相比，今今年要實現(xiàn)房房地產(chǎn)開發(fā)投投資20.9%的增長仍比比較困難，且且在全社會固固定資產(chǎn)投資資中占比目前前仍未超過2007年21.1%的水平。依依據(jù)目前的經(jīng)經(jīng)濟和行業(yè)狀狀況，預計2009年的房地產(chǎn)產(chǎn)投資應該以以繼續(xù)保持平平穩(wěn)為目標。3.2土地市市場今年的土地供應應狀況，加時時競買現(xiàn)象消消失，調(diào)整影影響了土地市市場，但影響響的程度并不不大。市內(nèi)四區(qū)住宅用用地供地計劃劃從供地計劃來看看，2008年大連市市市內(nèi)四區(qū)住房房建設供地計計劃為305萬平方米，2009年計劃放量量小幅增長，同比比增長3%，但對政策策性住房有更更大傾斜。土地掛牌成交交分析（僅住住宅及其配套套公建用地）土地掛牌成交概概況表3-3：088年住宅土地地掛牌成交狀狀況表掛牌總建筑面積積（平平）成交總建筑面積積（平平）成交總金額（萬萬元元）成交樓面價（元元//平）4890853352153488136366772614.7222008年大連連市掛牌土地地共計28宗，其中兩兩塊公建用地地暫停掛牌，成成交土地28宗，包含07年末掛牌今今年1月成交的2宗土地。另據(jù)據(jù)高新園區(qū)國國土資源局通通告，屬于008年計劃內(nèi)內(nèi)放量的2宗土地將于099年1月掛牌，總總建筑面積約約10萬平，本本處未作統(tǒng)計計。月度土地成交分分析圖3-2：月度度成交土地信信息圖3-3：四區(qū)土地地成交分布本年度的土地供供應只集中在在幾個月內(nèi)，1月07年末掛牌的2宗土地成交交，建筑面積積44.07萬平方米，12月單月放量量最高，成交交建筑面積高高達268萬平。我市市土地實行預預告制，即掛掛牌前期即進進行拿地運作作，因此集中中放量、底價價成交現(xiàn)象表表現(xiàn)明顯，歷歷年如此。區(qū)域土地成交分分析（圖3-3）從市內(nèi)四區(qū)的土土地成交分布布來看，土地地放量符合大大連市城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃——西拓北進的的原則，甘井井子區(qū)比重高高達70.2%，中山區(qū)的的主要開發(fā)熱熱點為東港區(qū)區(qū)域，本年度度土地放量約約68萬平方米，沙沙河口區(qū)及西西崗區(qū)土地供供應量稀缺。圖3-4：四區(qū)區(qū)土地成交面面積與金額圖3-5：四區(qū)區(qū)平均樓面價價對比本年度土地全部部底價成交，平平均樓面價2614..72元/平。其中，中中山、西崗、沙沙河口三區(qū)的的樓面價由于于中心城區(qū)的的土地稀缺性性仍舊處于高高位。同比狀況表3-4：市內(nèi)內(nèi)四區(qū)住宅土土地供應狀況況同比（含公公建）指標07年08年同比指數(shù)（%）成交地塊數(shù)量（宗宗）3228-12.5成交占地面積（萬萬㎡）296.48218-26.47成交建筑面積（萬萬㎡）457.07521.5314.1成交金總金額（億億元）128.61136.376.03樓面價（元/㎡㎡）2813.7662614.722-7.07（注：按照實際際成交日期統(tǒng)統(tǒng)計）本年度成交土地地的建筑面積積同比上漲14.1%，甘井子區(qū)區(qū)住宅用地小小高層、高層層建筑增多是是主因，這種種現(xiàn)象會隨著著周邊城區(qū)的的逐步開發(fā)而而明顯。樓面面價同比下降降7.07%，一是受大大市場環(huán)境影影響，土地價價格也合理調(diào)調(diào)整，二是結(jié)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，低低價位土地放放量增加，甘甘井子區(qū)放量量占比進一步步提升，由去去年的65.4%提升至今年年的70.2%?？偨Y(jié)：08年大大連房地產(chǎn)土土地市場平穩(wěn)穩(wěn)，仍舊如往往年一樣呈現(xiàn)現(xiàn)出底價成交交、集中放量量和聯(lián)合拿地地等特點。但但大市場環(huán)境境的影響仍舊舊使得今年的的土地市場有有所不同，具具體表現(xiàn)在：：06年土地成交交建筑面積545萬平方米，平平均樓面價1591..22元/平，所以從從總體趨勢來來看：土地市市場整體放量量趨緩，這有有利于市場上上存量的減少少和消化，價價格出現(xiàn)小幅幅回調(diào)態(tài)勢，這這會從根本上上有利于商品品房市場的整整體調(diào)整。3.3商品房市市場供應狀況大連市在售項目目分分布：根據(jù)****營營銷銷策劃機構(gòu)構(gòu)根根據(jù)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)分析，2007年高漲的開開發(fā)熱潮帶帶來來的傳導效效應應，導致2008年的在售及及展示項目目出出現(xiàn)爆發(fā)性性增增長，對比07、08兩年年終數(shù)數(shù)據(jù)，僅在在售售項目及展展示示項目就分分別別環(huán)比增長47.5%和42.6%，雖然從分分布區(qū)域看看依依然是市內(nèi)內(nèi)四四區(qū)的甘井井子子區(qū)和沙河河口口區(qū)為主要要增增長區(qū)域，但但但兩區(qū)域的的在在售、展示示樓樓盤占比已已上上升至39%和60%，配套越發(fā)發(fā)成熟的西西部部、機場區(qū)區(qū)域域展示項目目開開始飆升，同同同時西拓北北進進的步伐在在外外三區(qū)同樣樣得得到突破性性發(fā)發(fā)展，07年金州老城城區(qū)及開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)濱海路區(qū)區(qū)域域展示項目目開開始陸續(xù)進進入入銷售周期期。大連市項目供應應分分布：統(tǒng)計分布來看大大連連市內(nèi)四區(qū)區(qū)共共劃有13個板塊，在在售項目建建筑筑存量面積701.774萬平方米，展展展示項目面面積積1601萬平方米，截截截至08年底總計項項目156個，其中91個在售項目目，65個展示項目目；從存量面面積來看軟軟件件園區(qū)域、泛泛泛星海區(qū)、中中中央商務區(qū)區(qū)占占比較大，分分分別占到市市內(nèi)內(nèi)的17.2%、14.2%、12.4%，三個板塊塊在08年城市住宅宅供需市場場上上最為活躍躍，從從展示面積積來來看甘井子子機機場、北部部區(qū)區(qū)域供應主主力力地位依舊舊穩(wěn)穩(wěn)固，分別別占占到27.8%和17.966%，由于區(qū)域域城市發(fā)展展依依然相對落落后后，過大的的供供應帶來的的將將是激烈的的競競爭壓力，加加加深需求市市場場觀望態(tài)勢勢。圖3-8：市內(nèi)內(nèi)四區(qū)區(qū)可售套數(shù)數(shù)供供應分布圖圖截至2008年年112月26日，市內(nèi)四四區(qū)區(qū)市場上共共有有39379套商品房可可供應，同同比比增長44.455%，這主要由由于08年高密度的的開發(fā)和低低效效率的消化化速速度導致的的；；其中甘井井子子區(qū)的存量量占占比提升約10個百分點，達達達62.299%可售套數(shù)為24530套；其它三三區(qū)占比略略有有下降，沙沙河河口區(qū)7466套次之占據(jù)據(jù)總體的18.966%；中山區(qū)約約占總體的14.744%，可售套數(shù)數(shù)為5803套；西崗區(qū)區(qū)供應量依依然然有限為1580套，約占總總體的4.01%。新城區(qū)共劃分為為112個板塊，總總計83個在售項目目，22個展示項目目，建筑存存量量面積1244萬平方米，展展展示面積441.228萬平方米；；從存量面積積來看開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)濱海路及及金金石灘區(qū)域域極極高，兩個個區(qū)區(qū)域已經(jīng)成成為為08年新城區(qū)市市場的主角角，大大品牌開發(fā)發(fā)商商的帶動及及政政府發(fā)展規(guī)規(guī)劃劃的刺激作作用用開始在08年凸顯，相相信在未來來相相當一段時時間間內(nèi)將引領領開開發(fā)區(qū)高端端住住宅市場的的發(fā)發(fā)展，而展展示示面積則不不僅僅集中于這這兩兩板塊外，金金金州各區(qū)及及旅旅順的老城城區(qū)區(qū)域均有部部分分放量，將將依依托于城市市發(fā)發(fā)展的不斷斷成成熟而被激激活活。需求狀況成交量價狀況：：圖3-11：11-112月市內(nèi)四區(qū)區(qū)成交均價價（4）從2008年市市內(nèi)四四區(qū)商品房房成成交均價圖圖可可以看出，成成成交均價一一改改07年一路上升升的走勢，出出出現(xiàn)上半年年波波動，中旬旬上上揚后迅速速回回落的趨勢勢。上上半年政策策從從緊導致對對中中低層消費費群群體的影響響逐逐漸加重，同同同時普通改改善善和投資性性需需求被抑制制，歷歷年來3、4月份理應掀掀起的價格格上上漲也因為為消消費者的觀觀望望情緒而開開始始下行，從6月份開始的的價格緩步步上上漲主要源源于于高端需求求的的依然堅挺挺，政政策對此類類客客群的影響響有有限導致如如中中山西崗區(qū)區(qū)域域價格持續(xù)續(xù)上上升拉高整整體體房價，10月份伴隨著著我秋季房房展展會開幕，如如如沙河口區(qū)區(qū)開開始出現(xiàn)高高性性價比樓盤盤，高高端需求進一一步釋放，各各各區(qū)成交均均價價上漲為年年度度高點，而而后后年末房市市松松綁政策的的頻頻繁出臺開開始始作用于市市場場導致價格格有有所回落。綜綜綜合來看，我我我市商品房房價價格在08年沒有出現(xiàn)現(xiàn)部分一線線城城市的大跌跌現(xiàn)現(xiàn)象，城市市房房地產(chǎn)成熟熟度度開始表現(xiàn)現(xiàn)出出來，健康康的的發(fā)展有利利于于帶動經(jīng)濟濟利利益各方均均衡衡發(fā)展。圖3-12：11-112月市內(nèi)四區(qū)區(qū)成交套數(shù)數(shù)（4）對比2007年年和20008年市內(nèi)四區(qū)區(qū)商品房成成交交量圖可以以看看出，成交交量量只有上半半年年的4、5、6月份基本達達到去年同同期期水平，其其余余月份銷售售量量均出現(xiàn)大大幅幅度萎縮，截截截至12月24日總體成交交量24385套，與07年同期37273套比較，環(huán)環(huán)比減少幅幅度度高達34.6%，說明國家家從緊的住住房房政策也嚴嚴重重影響了我我市市住房消費費市市場，而這這一一作用在8月份進入最最低谷，同同時時折扣讓利利普普遍且加大大的的現(xiàn)象也到到達達頂峰，隨隨著著四季度救救市市政策信號號頻頻出以及最最終終在10月份得以落落實，11月份成交量量有所提升升，但但是整體市市場場信心的缺缺失失導致消費費者者“惜購”依然沒有給給市場帶來來明明顯改觀，地地地產(chǎn)市場前前景景需要進一一步步的力度扶持持，如果有有效效作用能快快速速傳導在成成交交量上，那那市市場的冷淡淡氛氛圍會被慢慢慢慢打散。成交面積、成交交金金額圖3-13：11-112月市內(nèi)四區(qū)區(qū)成交面積積圖圖3-14：1-12月市內(nèi)四區(qū)區(qū)成交金額額（4）1-12月大連連市市商品房累累計計成交面積積為為225.557萬平方米，與與與去年同期期相相比下降26.488%；成交金額額為183.339億元，與去去年同期相相比比下降6.9%；市場的不不景氣導致致成成交面積同同比比大幅下滑滑，而而成交金額額受受影響相對對有有限，由于于成成交套數(shù)的的下下滑幅度較較大大，單套平平均均成交數(shù)據(jù)據(jù)卻卻表現(xiàn)增長長，單單套成交面面積積92.5平方米，與與去年同期期相相比上漲10.8%，而房地產(chǎn)產(chǎn)市場價格格總總體相比07年穩(wěn)中有升升，單套成成交交金額與去去年年同期相比比也也上漲了44.6%達75.2萬元，08年大連商品房房實際購房需求求偏向中高高端端。成交比例（略）4、2008年年大連市市房地產(chǎn)市市場場熱點解析（略略）5、2009年年大連市市房地產(chǎn)市市場場發(fā)展預測測與與建議預測：2009年房地地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)將進進入入深度調(diào)整整，資資源重組、優(yōu)優(yōu)優(yōu)勝劣汰步步入入白熱化。2009年，回回款款目的的優(yōu)優(yōu)惠惠銷售將普普遍遍發(fā)生，但但整整體降價很很難難出現(xiàn)；成交量將先于價價格格見底，樂樂觀觀估計市場場信信心可望在在年年底開始回回復復；政策干預與執(zhí)行行力力度、媒體體導導向?qū)⒅苯咏幼笞笥?9年地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的生死。5.120099年年宏觀經(jīng)濟濟及及政策預測測、全國——刺激激政政策有限，消消消費信心是是關(guān)關(guān)鍵首先，此次經(jīng)濟濟危危機影響的的深深度和廣度度都都是超出我我們們的預期的的，因因此，國家家在在08年年內(nèi)陸續(xù)續(xù)高調(diào)出臺臺了了一系列強強勢勢的宏調(diào)措措施施，力求穩(wěn)穩(wěn)定定經(jīng)濟形勢勢，保保持經(jīng)濟增增長長，其中房房地地產(chǎn)業(yè)也是是調(diào)調(diào)控的重點點之之一；不過過，由由于密集的的刺刺激政策公公布布時間尚短短，市市場需要一一定定的反應和和消消化時間，市市市場究竟會會如如何走向，還還還需要一定定時時間的驗證證。從宏調(diào)的力度來來看看，我們預預計計09年中央政府府可出臺的的政政策余地已已經(jīng)經(jīng)非常有限限。預預計09年采用的主主要政策手手段段有：利率率繼繼續(xù)下調(diào)，消消消費抵稅、返返返稅等有限限手手段，如果果經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境依依然然不樂觀，很很很可能動用用人人民幣匯率率杠杠桿，刺激激出出口和消費費。另一方面，國家家雖雖然做出了了大大量財政赤赤字字的犧牲，但但但目前來看看，依依然沒有解解決決居民收入入普普遍下滑現(xiàn)現(xiàn)實實和他們悲悲觀觀的未來收收入入預期，加加之之社會保障障體體系的不健健全全，存錢、惜惜惜購、抑制制當當前消費欲欲望望是任何一一個個理性的居居民民目前最好好的的選擇。因因此此，大力提提高高居民收入入，完完善社會保保障障制度，促促進進就業(yè)再就就業(yè)業(yè)，才是刺刺激激消費、促促進進經(jīng)濟發(fā)展展的的根本。、地方政府———政政策余地更更大大，規(guī)劃帶帶動動依然有效效相比之下下，2009年我市政府府在刺激地地方方經(jīng)濟和房房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的的力度和影影響響上，是更更具具備優(yōu)勢的的。同同時，預計計我我市將在09年進一步加加快外圍區(qū)區(qū)域域城市建設設，和和老城區(qū)城城市市再建設，產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動效效果果將在09年表現(xiàn)比較較明顯；同同時時，在房地地產(chǎn)產(chǎn)運營方面面，也也會在土地地市市場、商品品房房市場的流流通通環(huán)節(jié)，降降低低企業(yè)運營營門門檻，如放放款款土地款繳繳納納條件、調(diào)調(diào)整整抵押貸款款運運行模式，補補補貼、回購購滯滯銷商品房房，縮縮減經(jīng)濟適適用用房開發(fā)等等等等措施，以以保保證我市經(jīng)經(jīng)濟濟各個方面面，和和諧發(fā)展。而從200008年規(guī)劃信息息來看，08年度的工作作重點在于于交交通設施的的完完善，而09年，主要是是在完善市市內(nèi)內(nèi)交通網(wǎng)路路的的同時，加加大大衛(wèi)星城、外外外三市的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)建設，以以產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)區(qū)域域經(jīng)濟發(fā)展展和和居民生活水水平。5.2供給市場場預預測——關(guān)注供給膨膨脹危機、新增土地供應應規(guī)規(guī)模依然穩(wěn)穩(wěn)定定根據(jù)2008年年年初，市市政府發(fā)布布的的市內(nèi)四區(qū)區(qū)《2009年住宅供地地預安排計計劃劃》統(tǒng)計，除除除去目前未未知知比例的工工業(yè)業(yè)用地，待待定定性質(zhì)用地地等等，09年預計供應應計劃合計254.772萬，其中，普普普通商品房房約約168萬平米，包包括限價房116.444萬平方米；；商品住房86.72萬平方米。供供供應區(qū)域依依然然以甘井子子為為最大供應應區(qū)區(qū)域，沙河河口口次之。根據(jù)目前的形式式看看，預計的的供供應計劃可可能能會出現(xiàn)延延遲遲掛牌、謹謹慎慎摘牌的現(xiàn)現(xiàn)象象，政府部部門門或許會出出臺臺一定的優(yōu)優(yōu)惠惠輔助政策策，以以降低開發(fā)發(fā)商商拿地難度度，同同時，開發(fā)發(fā)商商聯(lián)合運作作及及政府主導導建建設將在09年影響頗大大。、已知供應急待待消消化由前文我們知道道，2008年底，我市市市內(nèi)四區(qū)區(qū)市市場上在售項項目存量面面積積698.3萬平方米，展展展示項目面面積積1131..36萬平方米，可可知供應環(huán)環(huán)比比增長高達43.4%。區(qū)域上看看，競爭主主要要集中于甘甘井井子區(qū)域，未未未來3年，可參與與競爭的產(chǎn)產(chǎn)品品集合超過1242..07萬平米。以以目前的經(jīng)經(jīng)濟濟形勢和市市場場狀況分析析，如如果政府沒沒有有適當?shù)妮o輔助助政策，單單純純依靠市場場自自身，那么么，大大連房地產(chǎn)產(chǎn)市市場，僅消消化化掉目前的的存存量就需要要至至少兩年的的時時間。因此此，在09年上市的產(chǎn)產(chǎn)品，更要追追求產(chǎn)品上的的差異和功能能上的強化，客客戶爭奪將成成為焦點中的的焦點。5.3需求市場場預預測——購買力疲軟軟越發(fā)嚴重重從08年整體消消化形式來來看，雖然然投投資需求和和改改善需求有有很很大部分的的縮縮水，但隨隨著著高性價比比的的樓盤不斷斷涌涌現(xiàn)，此類類客客戶又有回回歸歸的趨勢?？纯纯磥?，當前前市市場雖然需需求求比例有所所調(diào)調(diào)整，但需需求求組成依然然健健全。當前前的的消費者買買房房，已經(jīng)駢駢棄棄了前期無無知知的跟風競競買買，更拋掉掉了了后期盲目目追追求地段、品品品牌的心理理。價價格回歸價價值值成為了根根本本，房子，又又又回歸到了了一一種保值且且增增值的產(chǎn)品品，如如果開發(fā)企企業(yè)業(yè)要把未來來的的增值空間間全全部壓榨掉掉，消消費者是不不會會買賬的。從消化結(jié)構(gòu)來看看，08年逆勢銷售售的主要是是高高端改善型型、奢奢侈型產(chǎn)品品及及中低端小小戶戶型產(chǎn)品，形形形成一個典典型型的“凹”字結(jié)構(gòu)。這這也正好驗驗證證了“****市場場部”07年底所做的的預測，受受政政策影響最最大大的還是中中低低端的客戶戶，中中產(chǎn)階級。我我我們相信，當當當前的經(jīng)濟濟危危機很難快快速速轉(zhuǎn)好，未未來來收入預期期的的不確定很很難難讓消費者者大大膽購房，背背背上幾十萬萬的的貸款；同同時時，幾年來來的的資本市場場積積累效果已已經(jīng)經(jīng)基本在07、08消化殆盡，房房房地產(chǎn)業(yè)將將隨隨著經(jīng)濟整整體體步入新一一輪輪調(diào)整期，并并并醞釀下一一次次反彈沖擊擊。因因此，09年的需求市市場將會延延續(xù)續(xù)08年的冷淡局局面，高成成本本運作項目目進進入市場，將將將很難得到到消消費者的認認可可；相反，價價價格回歸價價值值的優(yōu)秀產(chǎn)產(chǎn)品品，操作空空間間和流轉(zhuǎn)余余地地就會大得得很很多。5.4熱點區(qū)域域預預測機場新區(qū)——0099年群雄并起起的板塊東港區(qū)域——0099年新興升值值地塊5.4.3外三三縣縣之普蘭店店、莊莊河——產(chǎn)業(yè)帶動新新一輪的造造城城運動5.5099年年開發(fā)企業(yè)業(yè)之之建議：5.5.1、提提高高自有資金金比比例，拓寬寬融融資渠道?！艾F(xiàn)金為王”是是目前前開發(fā)企業(yè)業(yè)需需要達成的的共共識，在目目前前的經(jīng)濟條條件件下，建材材成成本在快速速的的下滑，相相信信09年平均開發(fā)發(fā)成本將遠遠低低于07、08年，這就為為再開發(fā)新新項項目的低價價、快快速入市提提供供了條件，價價價格優(yōu)勢會會表表現(xiàn)得非常常明明顯；同時時，單單純依靠銀銀行行業(yè)的資金金組組合也需要要進進一步調(diào)整整，08年的資金鏈鏈壓力已經(jīng)經(jīng)給給了開發(fā)企企業(yè)業(yè)不少的教教訓訓，積極開開發(fā)發(fā)融資渠道道，大大膽引入基基金金、投行參參與與，不但加加大大了項目運運營營的靈活性性，更更能有效的的分分攤風險。、放緩開發(fā)進度度，以以消化存量量房房為首要目目標標，適時做做好好未來土地地儲儲備。所謂放緩開發(fā)進進度度，基本是是對對于手中有有大大量存量房房的的開發(fā)企業(yè)業(yè)。由由于07、08年的高成本本拿地，高高成成本建材、高高高成本人工工已已經(jīng)使在售售項項目喪失了了價價格優(yōu)勢，快快快速消化存存量量，才能有有效效應對09年市場各個個元素價格格下下滑的威脅脅，也也同時實現(xiàn)現(xiàn)資資金回籠，把把把握實際，擴擴擴大土地儲儲備備，醞釀后后續(xù)續(xù)開發(fā)。、注重前期研究究，謹謹慎、區(qū)別別開開發(fā)。住宅產(chǎn)品希望得得到到逆勢營銷銷，前前提的產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃需要重重新新歷史的高高點點，得到充充分分重視?；鼗仡欘?8年逆市銷售售較好的項項目目，除掉價價格格優(yōu)勢外，更更更多的也是是占占據(jù)了獨特特的的自然資源源、貼貼心的戶型型設設計、獨特特的的產(chǎn)品風格格；；而很多照照搬搬南方看似似優(yōu)優(yōu)美的整體體設設計，而忽忽略略北方生活活習習慣的差異異的的產(chǎn)品，基基本本無從消化化。2009年，如何把把有限的客客戶戶全部抓在在手手中，前期期研研究至關(guān)重重要要。、完善配套，提提高項項目整體價價值值與使用價價值值。2009年，以以期期房銷售為為主主體的市場場格格局將繼續(xù)續(xù)向向現(xiàn)房銷售售傾傾斜。在做做好好前期研究究、做做好產(chǎn)品本本身身之余，還還需需要做好后后續(xù)續(xù)的配套跟跟進進。當前消消費費者購房，已已已經(jīng)從買房房居居住轉(zhuǎn)向了了一一種生活方方式式的選擇，因因因此，成品品樓樓更能打動動當當前的消費費者者，完善的的配配套、較高高的的舒適度也也更更能引起消消費費者的共鳴鳴。第二部分二二手手房市場報報告告1.大連市二手手房成交交狀況1.1200044-200088年二手房全全年成交量量圖1-1：20004--2008年二手房成成交狀況大連市今年1--111月二手房總總成交量為13103套，年底或或能達到1.5萬套，成交交量出現(xiàn)大大幅幅下滑，環(huán)環(huán)比比降幅34.788%。調(diào)整導致致大量剛性性需需求觀望，是是是成交下滑滑的的主要原因因。1.2二手房房月月成交量圖圖11-2：市內(nèi)內(nèi)四區(qū)每月月成成交狀況圖1-3：市市內(nèi)四四區(qū)月成交交量量走勢圖對比兩年成交量量同同比和環(huán)比比變變化，總結(jié)08年二手房成成交特點：：成交量較去年同同期期各月均有有下下降。其中8、9月因觀望加加劇、旺季季不不旺下降尤尤其其明顯，10月新政導致致成交進入入下下月。展會拉動效果顯顯弱弱，展會期期間間并未出現(xiàn)現(xiàn)成成交高峰。3-7月，因觀觀望望的持續(xù)，市市市場為平臺臺期期。因需求壓抑時間間較較長，爆發(fā)發(fā)性性釋放明顯顯。3月進入銷售售旺季，自去去年年底開始始積壓的需求求釋放，11月新政刺激激、年關(guān)將近近以及部分房房主主動下調(diào)調(diào)房價，積累累了將近一年年的需求釋放放，且新政實實行時間導致致10月成交進入入本月。1.3二手房房成成交均價圖1-4：市市內(nèi)四四區(qū)月成交交均均價走勢圖圖春展拉拉動動作用未顯顯，看看跌預期逐逐漸漸清晰，觀觀望望延續(xù)及成成交交量的持續(xù)續(xù)低低迷，使價價格格呈小幅微微調(diào)調(diào)走勢，秋秋展展之后，市市場場情勢未見見好好轉(zhuǎn)，議價價空空間加大。2.大連市二手手房供應應狀況2.1二手房房報報盤量圖2-1：二手手房月月報盤量圖2-2：二手手房月供銷銷比比報盤量上，111月月受新政刺刺激激，出現(xiàn)激激增增。供銷比上，因為為三三月成交量量沒沒有依市場場慣慣例攀升，在在在結(jié)合春展展之之后的觀望望情情勢，供大大于于求局面越越發(fā)發(fā)嚴峻，十十一一月雖有所所好好轉(zhuǎn)，但上上漲漲幅度不大大。2.2二手房房報報盤均價圖2-3：200088年二手房報報盤均價上半年價格小幅幅上上漲，自春春展展之后，房房主主也進入市市場場觀望態(tài)勢勢，價價格基本持持平平。六月以以后后，成交狀狀況況低迷情勢勢逐逐漸加重，價價價格回調(diào)力力度度加大，尤尤其其秋展之后后，環(huán)環(huán)比降幅2.6%。2.3二手房供供應應結(jié)構(gòu)圖2-4：主力力總價價區(qū)間20-60萬的比重變變化圖2-5：900平以以下面積產(chǎn)產(chǎn)品品比重變化化二手房產(chǎn)品的主主要要結(jié)構(gòu)一直直是是20-60萬的區(qū)間為為總房款的的主主力區(qū)間，90平以下產(chǎn)品品，為主力力產(chǎn)產(chǎn)品，剛性性需需求特征和和商商品房市場場的的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)決決定了這一一點點。隨著調(diào)調(diào)整整期延續(xù)，無無無論總房款款還還是面積，都都都有向下趨趨勢勢。3.20088年年大連市二二手手房市場總總結(jié)結(jié)與預測3.1總結(jié)08年二手房市市場總體體表現(xiàn)平淡淡。身身為商品房房市市場的“晴雨表”，08年二手房的的成交量大大幅幅縮水，供供應應量大幅增增加加，價格一一路路下行，調(diào)調(diào)整整態(tài)勢十分分清清晰。3.2預測新政對二手房市市場場的較大力力度度扶持從十十一一月成交狀狀況況來看，確確實實有極大促促進進作用。鑒鑒于于國家的宏宏觀觀經(jīng)濟環(huán)境境和和經(jīng)濟目標標，未未來利好政政策策可能陸續(xù)續(xù)出出臺，結(jié)合合二二手房本身身的的價位優(yōu)勢勢，09年二手房市市場狀況或或有有所好轉(zhuǎn)。但但但目前市場場中中局部地區(qū)區(qū)已已經(jīng)出現(xiàn)一一二二手房價格格倒倒掛現(xiàn)象，二二二手房目前前的的價位優(yōu)勢勢受受到商品房房威威脅，如果果這這種現(xiàn)象擴擴散散，二手房房價價格將面臨臨更更大程度的的回回調(diào)，議價價空空間或?qū)⒓蛹哟蟠?。第三部分租租賃賃市場報告告1.供應量分析析：1.1200088年月度供應應量分析：：圖1-1：220088年租賃市場場報盤量圖1-2：200088年高低端租租賃報盤量量*注解：高端租租賃以以報盤產(chǎn)品品有有項目案名名為為準。普通租賃以以報盤產(chǎn)品品沒沒有項目案案名名的產(chǎn)品為為準準。租賃市場受傳統(tǒng)統(tǒng)因因素影響明明顯顯，春節(jié)過過后后返連打工工人人群及大學學畢畢業(yè)，畢業(yè)業(yè)生生選擇在當當?shù)氐鼐蜆I(yè)成為為租租賃市場需需求求集中釋放放的的兩個重要要時時間節(jié)點，自自自然而然形形成成了租賃市市場場的傳統(tǒng)旺旺季季，這種現(xiàn)現(xiàn)象象不會產(chǎn)生生改改變，因此此租租賃市場整整體體走勢基本本一一致，08年報盤量走走勢也沒有有出出現(xiàn)例外。受租賃市場消費費能能力影響，普普普通租賃相相價價格優(yōu)勢明明顯顯，去化速速度度快，因此此普普通租賃報報盤盤量比高端端租租賃少，另另一一方面因許許多多承租方不不愿愿將手中價價格格優(yōu)勢明顯顯的的房源報到到中中介門店，而而而選擇自行行出出租，這也也是是普通租賃賃報報盤量少的的另另一原因。隨著經(jīng)濟不景氣氣，消消費者在盡盡量量降低租房房成成本，減少少日日常開支壓壓力力，高端租租賃賃因價值高高不不可能像普普通通租賃在合合同同到期后可可在在短期內(nèi)實實現(xiàn)現(xiàn)再出租，而而而高端租賃賃租租房者也在在經(jīng)經(jīng)濟的壓力力下下部分的選選擇擇了普通租租賃賃，隨著這這個個現(xiàn)象的普普遍遍，高端與與普普通租賃的的差差距在日益益加加大。尤其其從從9月開始高端端租賃報盤盤量量在持續(xù)回回升升，而普通通租租賃報盤量量則則保持穩(wěn)定定。部分企業(yè)受全球球金金融危機影影響響，暫時放放緩緩外地業(yè)務務的的拓展工作作，大大連集東北北亞亞貿(mào)易出口口中中心，對外外軟軟件中心等等優(yōu)優(yōu)勢所在，自自自然而然成成為為眾多企業(yè)業(yè)向向外拓展業(yè)業(yè)務務的重要城城市市之一，而而金金融危機的的來來臨直接導導致致了許多企企業(yè)業(yè)不得不暫暫且且放棄了大大連連市場的拓拓展展工作，選選擇擇以企業(yè)穩(wěn)穩(wěn)固固發(fā)展為主主，因因此導致了了大大連租賃市市場場高端11月租賃報盤盤量