如何進行房地產開發(fā)項目的質量管理

如何進行房地產開發(fā)項目的質量管理如何進行房地產產開發(fā)項目的的質量管理近近十年以來，房房地產開發(fā)項項目如雨后春春筍蓬勃發(fā)展展，龐大的市市場需求成就就了一大批開開發(fā)商，也使使一些初入地地產界的大佬佬們由于未掌掌握地產開發(fā)發(fā)規(guī)律導致開開發(fā)出來的產產品不被市場場認同，頻于于倒閉的邊緣緣。是什么原原因導致這種種截然不同的的結局呢？答答案只有一個個：由于產品品的質量差而而導致房產商商倒閉。這里的質量是一一個廣義上的的“質量”，它包括：：地塊地段選選擇質量、可可行性研究質質量、項目前前期策劃質量量、設計質量量、工程實施施質量、物業(yè)業(yè)管理質量等等。下面就如何提高高房地產開發(fā)發(fā)項目的產品品質量提出個個人的想法。房地產開發(fā)項目目的生命周期期為：前期可可行性研究——產品策劃——設計——實施——交付等五大大階段。作好好這五大階段段的工作，使使每一階段都都能提交符合合市場需要、客客戶滿意的產產品，對房地地產開發(fā)項目目來說是至關關重要的，也也是關系到成成敗的根本。一、目前房地產產開發(fā)項目的的問題在房地產項目開開發(fā)中我們普普遍忽視開發(fā)發(fā)前期項目可可行性研究階階段、策劃階階段、設計階階段的質量管管理，而把主主要精力放在在施工階段。如如果靠獲取項項目施工實施施的施工單位位，這固然是是必要的，但但我們作為建建設方，以項項目而成立的的團隊，這種種思維就應該該改變。當開開發(fā)項目進行行到施工階段段時，產品策策劃、市場定定位、目標客客戶群、項目目的設施配套套均已確定，規(guī)規(guī)劃設計方案案、技術方案案和設計圖紙紙都已經(jīng)審查查通過，假如如產品策劃、市市場定位、目目標客戶群、項項目的設施配配套均已審核核，規(guī)劃設計計方案、技術術方案和設計計圖紙不是最最優(yōu)，很難保保證工程項目目的整體投資資效益。有的房地產開發(fā)發(fā)商片面地把把可行性研究究報告視為可可批性報告，支支付前期可行行性報告咨詢詢費用標準遠遠遠低于市場場的收費標準準。使得承擔擔可行性研究究報告編制的的咨詢單位，很很少進行深入入的市場調查查(宏觀、中觀觀、微觀調查查)、對調查結結果深入進行行分析和對規(guī)規(guī)劃方案、戶戶型、景觀方方案等進行多多方案比選。在在設計階段也也因為有的開開發(fā)商業(yè)主片片面過低支付付設計費用，從從而影響設計計人員進行精精心設計的積積極性，這一一問題已嚴重重影響了開發(fā)發(fā)項目的產品品質量。二、房地產開發(fā)發(fā)項目的前期期工作房地產開發(fā)項目目前期工作，主主要是指項目目建議書、可可行性研究報報告、項目開開發(fā)的產品策策劃等。前期期工作的質量量是整個工程程房地產項目目的關鍵。房房地產項目的的地段選擇、規(guī)規(guī)模、規(guī)劃方方案的內容、戶戶型構成、潛潛在目標客戶戶分析、客戶戶購買的心理理分析、配套套設施水平分分析、開發(fā)項項目的技術含含量分析、風風險分析、財財務、經(jīng)濟效效益和社會效效益等是否深深入全面，各各項數(shù)據(jù)是否否符合實際，直直接決定著擬擬開發(fā)項目的的前途和命運運。個人建議議從如下幾點點作手：1、建立開發(fā)項項目質量管理理責任制。項目負責人人是開發(fā)項目目質量的全權權負責人，必必須親自抓質質量工作。大大型開發(fā)項目目還可設項目目質量經(jīng)理。質質量經(jīng)理的職職責是：根據(jù)據(jù)投資人項目目開發(fā)戰(zhàn)略，市市場定位目標標，負責編制制開發(fā)項目質質量計劃，并并組織實施；；按質量計劃劃規(guī)定，跟蹤蹤、督促、檢檢查項目質量量計劃執(zhí)行情情況，特別是是主要質量控控制點的驗證證、檢查和評評審活動；對對發(fā)現(xiàn)重大的的管理方面或或技術方面的的質量問題，組組織研究解決決，向項目團團隊負責人報報告；編制項項目質量報告告，報上級質質檢部門和項項目經(jīng)理。項項目質量經(jīng)理理對質量的監(jiān)監(jiān)督檢查，不不能代替項目目其它崗位的的質量職責，項項目各個經(jīng)理理、專業(yè)負責責人、各部室室、各專業(yè)人人員各自均應應完成自己應應負的質量責責任，項目質質量才能有保保證。2、制定開發(fā)項項目的質量計計劃。充分了了解項目投資資人開發(fā)項目目的戰(zhàn)略決策策和質量政策策，了解和掌掌握項目的特特點，熟悉地地產行業(yè)動態(tài)態(tài)走勢，明確確咨詢成果的的質量目標和和質量標準；；熟悉咨詢企企業(yè)的質量管管理體系文件件，根據(jù)項目目組織結構的的特點，決定定如何應用企企業(yè)的質量管管理體系。如如是獨立的開開發(fā)項目團隊隊，就應對開開發(fā)企業(yè)的質質量管理體系系進行適當調調整，把質量量目標進行層層層分解，按按質量計劃和和實施步驟層層層落實，一一直落實到末末端。每一層層次職責、權權限、資源分分配以及保證證質量的措施施都予以明確確。質量管理理計劃要簡明明扼要，重點點突出，具有有可操作性。3、建立開發(fā)項項目前期工作作成果的質量量評審制度。建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質量的重要手段，采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，開發(fā)商項目團隊要求咨詢公司先組織本項目人員對項目咨詢成果進行自我評審，然后再進行內部評審。內部評審完成后，咨詢成果才能提交給委托方，建設方項目經(jīng)理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成性相應記錄文件，以提高投資效益。在開發(fā)項目的前期咨詢單位選擇上，應嚴格把關，現(xiàn)在相當數(shù)量的咨詢公司似乎喜歡給業(yè)主提定性分析報告而很少進行定量分析（包括財務分析），分析后沒有結論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷，去決策。其實這是由于業(yè)主的咨詢委托服務范圍所致。首先，作定性和定量相結合的調查與分析，一是費用高，二是業(yè)主對該項工作認識不足，舍不得出錢，三是相當數(shù)量的咨詢公司人員配置達不到作定量與定性相結合咨詢要求。不過，作為進入WTO的大國，我們的管理要與世界接軌，照目前這種憑感覺上開發(fā)項目的作法，在不久將會成為歷史。'三、設計階段的的質量控制1、方案設計階階段在房地產產開發(fā)項目中中，前期的可可行性研究報報告、市場調調查、開發(fā)項項目的產品策策劃定位，是是后來作為規(guī)規(guī)劃方案設計計的依據(jù)。作作為房地產投投資人，他投投開發(fā)項目的的根本目的是是獲得效益（經(jīng)經(jīng)濟效益和社社會效益），因因此，作為房房地產開發(fā)商商最好是請一一個全程策劃劃的咨詢公司司。在咨詢公公司得出較為為科學的項目目開發(fā)產品定定位后，應該該參與到后一一階段的規(guī)劃劃方案設計。開開發(fā)商在尋找找規(guī)劃規(guī)劃方方案設計單位位時也要對規(guī)規(guī)劃方案設計計的單位業(yè)績績進行綜合考考察，因為規(guī)規(guī)劃方案設計計是一個創(chuàng)造造性的工作。根根據(jù)一些工程程方案設計的的經(jīng)驗教訓，建建議開發(fā)商根根據(jù)樓盤的策策劃定位，選選擇三家具有有相應實力的的規(guī)劃設計單單位進行方案案設計，在都都有意向作該該項目的幾家家方案設計單單位作設計前前，請作本項項目咨詢公司司相關人員對對方案設計單單位進行項目目可行性研究究、產品市場場定位的介紹紹講解，設計計人員在此基基礎上進行規(guī)規(guī)劃方案設計計。這就叫作作承上啟下，在在方案設計過過程中，作為為業(yè)主盡量不不要對方案設設計人員指手手劃腳，不要要隨意干涉，讓讓設計師盡情情發(fā)揮。在幾幾家都拿出不不同方案后，由由建設方組織織相關專家討討論會，評選選出最優(yōu)的初初步規(guī)劃方案案。建設方再再與作出最優(yōu)優(yōu)方案的初步步設計單位簽簽訂合同，在在此基礎上進進行細化，作作出報批方案案。2、施工圖設計計階段施工圖設計計是在開發(fā)項項目的規(guī)劃方方案審查通過過的基礎上進進行的，因此此，規(guī)劃方案案是作項目初初步設計的設設計依據(jù)。工工程設計一般般按初步設計計、施工圖設設計兩個階段段進行。技術術上復雜的特特大型項目可可按初步設計計、技術設計計和施工圖設設計三個階段段進行。二階階段設計和三三階段設計，是是我國工程設設計行業(yè)長期期形成的基本本工作模式，各各階段的設計計成果包括設設計說明、技技術文件(圖紙)和經(jīng)濟文件(概預算)，其目的是是通過不同階階段設計深度度的控制保證證設計質量。（1）、開發(fā)項項目的設計階階段質量控制制方法。正確地編制制設計任務書書，設計任務務書應以項目目前期的策劃劃定位、批準準的規(guī)劃設計計方案、以往往工程設計的的歷史記錄和和編寫人的經(jīng)經(jīng)驗為依據(jù)進進行編寫。為了有效地地控制設計質質量，就必須須對設計進行行質量跟蹤，定定期對設計文文件進行審核核。在設計過過程中和階段段設計完成時時，開發(fā)商的的項目設計主主管人員應以以設計招標文文件(含設計任務務書、地質勘勘察報告等)、設計合同同、政府有關關批文、各項項技術規(guī)范、氣氣象、地區(qū)等等自然條件及及相關資料為為依據(jù)，對設設計文件進行行深入細致的的審核。在審審查過程中，特特別要注意過過分設計和不不足設計兩種種極端情況。過過分設計，導導致經(jīng)濟性差差；不足設計計，存在隱患患或功能降低低。（2）、建立設設計經(jīng)理質量量責任制。開開發(fā)商設計主主管人員在項項目經(jīng)理的領領導下，對設設計過程進行行管理，監(jiān)督督檢查建設方方各專業(yè)工程程師對專業(yè)設設計中執(zhí)行公公司的質量體體系文件情況況，確保設計計產品和服務務滿足合同規(guī)規(guī)定的質量要要求；組織設設計策劃，并并將策劃結果果編人設計計計劃；根據(jù)項項目計劃、項項目質量計劃劃和設計計劃劃的規(guī)定，對對設計過程進進行控制；負負責各專業(yè)之之間的銜接；；負責組織設設計各專業(yè)的的綜合技術方方案的審查和和協(xié)調，確保保綜合技術方方案的合理性性；負責組織織或監(jiān)督檢查查設計各階段段的設計評審審和設計驗證證；負責控制制設計變更，按按設計更改控控制程序按規(guī)規(guī)定進行控制制；對設計關關鍵控制點進進行檢查，親親自組織或檢檢查對設計質質量有重大影影響的活動和和設計文件。（3）、明確建建設方各專業(yè)業(yè)工程師的監(jiān)監(jiān)控設計質量量的職責。建設方各專專業(yè)工程師要要編寫專業(yè)設設計任務書，明明確各階段設設計的細度和和深度以及體體現(xiàn)項目特點點的設計要求求。作為建設設方對設計監(jiān)監(jiān)控一般都按按專業(yè)監(jiān)控，實實行專業(yè)和項項目組相結合合的矩陣方式式管理，要求求設計單位的的各專業(yè)部室室和項目組與與建設方相關關專業(yè)人員和和項目部形成成對應銜接的的工作關系，建建設方相關人人員對設計質質量都負有管管理和控制的的職責。并采采取措施對專專業(yè)的設計過過程實施有效效的控制；要要求設計單位位為項目派遣遣符合資格要要求的專業(yè)負負責人和各級級設計人員，保保證項目具有有足夠質量和和數(shù)量的人力力資源，以確確保設計質量量；負責確定定設計中采用用的專業(yè)技術術方案，對設設計專業(yè)技術術方案的先進進性、可靠性性、合理性負負責；組織或或參加設計各各階段設計輸輸入、輸出、成成品的評審或或驗證。四、施工階段的的質量控制施工是開發(fā)項目目形成實體的的過程，也是是決定最終產產品質量的關關鍵階段，要要提高開發(fā)項項目的工程質質量，就必須須狠抓施工階階段的質量控控制。工程項項目施工涉及及面廣，是一一個極其復雜雜的過程，影影響質量的因因素很多，使使用材料的微微小差異、操操作的微小變變化、環(huán)境的的微小波動，機機械設備的正正常磨損，都都會產生質量量變異，造成成質量事故。工工程項目建成成后，如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)質量問題又又不可能像一一些工業(yè)產品品那樣拆卸、解解體、更換配配件，更不能能實行“包換”或“退款”，因此工程程項目施工過過程中的質量量控制，就顯顯得極其重要要。1、房地產項項目施工前準準備階段質量量管理。（1）明確質量目目標房地產開發(fā)發(fā)項目的質量量目標確定與與項目投資人人的開發(fā)項目目戰(zhàn)略和產品品策劃定位有有關，同時與與項目的進度度控制、成本本控制處于一一個相同優(yōu)先先級。因此，項項目開發(fā)的質質量目標必須須適合項目本本身的特點。目目標過低，會會對項目帶來來傷害，失去去市場競爭力力；過高會造造成投入成本本加大，綜合合開發(fā)績效降降低。上述兩兩方面都不是是開發(fā)商的本本意。那么，如何何準確地確定定質量目標？？首先，要進進行質量投入入的收益和費費用分析，在在項目投資人人和項目團隊隊中增強質量量成本認識，要要樹立開發(fā)項項目全壽命周周期成本觀念念。適當增加加項目的一致致成本，減少少非一致成本本；適當增加加預防成本，大大力降低事故故成本。（2）制定項目目建設實施的的質量管理計計劃在確定了項項目建設質量量目標后，制制定出實現(xiàn)質質量目標的措措施和方法，正正確的使用計計劃編制的輸輸入、工具和和技術（質量量基準計劃、流流程圖、堅持持設計樣板帶帶路、準確的的使用質量標標準）編制切切實可行的質質量計劃。明明確項目團隊隊的相關質量量責任，項目目經(jīng)理對項目目質量管理負負責，項目質質量經(jīng)理具體體對項目質量量負責，項目目團隊各專業(yè)業(yè)工程師對項項目質量的規(guī)規(guī)范負責，實實施單位承擔擔對項目的結結果負責。（3）質量保證證質量保證就就是實施質量量計劃，增強強項目投資人人、項目最終終用戶項目質質量的信心。如，開發(fā)項項目工程建設設嚴格實行招招投標制和建建設監(jiān)理制，委委托有資格的的監(jiān)理單位對對中標的施工工單位資質進進行核查，使使施工單位的的資質等級與與承攬的工程程項目要求相相一致，對施施工人員素質質和人員結構構進行監(jiān)控，使使參與施工的的人員技術水水平與工程技技術要求相適適應；在標前前舉行標前說說明會，在會會上開發(fā)商公公開講明本開開發(fā)項目的質質量目標，進進度目標，成成本控制目標標以及招標條條件，作到江江太公釣魚——愿者上鉤；；對施工組織織設計和質量量計劃進行審審查；對進場場的原材料、構構配件和設備備進行監(jiān)控；；對施工機械械設備的選擇擇，應考慮施施工機械的技技術性能、工工作效率、工工作質量和維維修難易、能能源消耗以及及安全、靈活活等方面對施施工質量的影影響與保證；；組織由設計計單位和施工工單位參加的的設計交底和和設計會審會會議；檢查施施工單位是否否建立和健全全了質量管理理體系等。（4）開發(fā)項目目建設的施工工過程質量控控制項目施工過過程中的質量量控制，實際際就是程序控控制和過程偏偏差控制。在在房地產開發(fā)發(fā)項目的建設設過程中的過過程控制就是是對施工單位位的工作過程程和階段性成成果與原合同同所界定的工工作范圍進行行比較，找出出工作范圍在在執(zhí)行中的偏偏差；運用合合同確定的質質量標準、施施工圖及設計計總說明與實實際工作成品品和半成品進進行比較，找找出偏差；運運用經(jīng)批準的的施工方案、施施工作業(yè)順序序與實際工作作過程順序進進行比較找出出偏差；運用用抽查、巡查查、普查等手手段對整個作作業(yè)過程進行行跟蹤，得出出施工單位現(xiàn)現(xiàn)場項目部是是按現(xiàn)階段施施工順序、方方法、質量標標準繼續(xù)作業(yè)業(yè)還是進行整整改的意見和和建議。以此此確保工程的的工作過程質質量