山東某舊村改造住宅小區(qū)還建工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告-

Shandonggoldcyclopentadieneitemsofbasicconstructionconsultationco.ltd項(xiàng)目名稱xxxxx村改改造造住宅小區(qū)(還建)工程建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目類別建筑承辦單位臨沂市xxxxxxx街道辦事處處胡莊居委委編制單位x咨公司xxxxxxxxxxxxxxx）參加編制人員員主持編制xxx（注冊(cè)咨咨詢?cè)児こ處煟﹨⒓泳幹苮xx（注冊(cè)咨咨詢?cè)児こ處煟﹛xxx（高級(jí)工程程師）xx（注冊(cè)咨詢?cè)児すこ處煟﹛xxx（工程師）xxx（注冊(cè)咨咨詢?cè)児こ處煟﹛xxx(高級(jí)工程師師）xxx(注冊(cè)冊(cè)咨咨詢工程師師）xxxx（高級(jí)工程程師）項(xiàng)目簡(jiǎn)介xx處x宅還建建設(shè)于人以北路以河大地地為東東徑118。02′至118。39′，北緯34。52′至35。31′之間。住宅規(guī)劃積167m2建設(shè)用83m建實(shí)用的舊住宅面積3住宅建筑面面積凈密度1.62項(xiàng)目由8棟磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅樓和和其其他公建設(shè)設(shè)施施組成,住宅平均層層數(shù)6層。住宅戶戶數(shù)267套，規(guī)劃還還建居住人人口口934人。住宅樓樓地下停車(chē)車(chē)位位（儲(chǔ)藏室室）267個(gè)。綠化率39.011%，總建筑密密度28.955%。舊村改造造住宅小區(qū)區(qū)按按照普通住住宅宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),交通便捷,功能齊全,物業(yè)管理智智能化。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)總總投資2387..97萬(wàn)元(未含拆遷費(fèi)費(fèi)用866元/平方米)，其中：開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)投投資資為2170..88萬(wàn)元（土地地登記公證證費(fèi)費(fèi)1.9萬(wàn)元，勘察察設(shè)計(jì)前期期費(fèi)費(fèi)用282.997萬(wàn)元，建筑筑安裝工程程費(fèi)費(fèi)用1561..95萬(wàn)元，配套套建設(shè)費(fèi)用200.2萬(wàn)元，建設(shè)設(shè)管理費(fèi)用33.78萬(wàn)元，稅費(fèi)69.62萬(wàn)元，不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用20.47萬(wàn)元，間接接費(fèi)用123.887萬(wàn)元）；單單位建筑面面積積綜合造價(jià)價(jià)為為903.441元/平方米；銷(xiāo)銷(xiāo)售及其他他費(fèi)費(fèi)用217.0088萬(wàn)元。項(xiàng)目目建設(shè)期1年。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入225523.1155萬(wàn)元，總成成本費(fèi)用1978..62萬(wàn)元,稅后利潤(rùn)408.228萬(wàn)元，投資資利潤(rùn)率17.09％，投資利利稅率22.8％；建議全全部用于同同期期舊村改造造土土地復(fù)墾。項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)符符合合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，符符符合山東省省土土地控制標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，符合國(guó)國(guó)家家現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)業(yè)政政策，符合合社社會(huì)主義新新農(nóng)農(nóng)村建設(shè)的的指指導(dǎo)精神和和政政策。目錄第一章總論..........................................................................................................................5§1.1項(xiàng)目名名稱及承辦單單位概況§1.2項(xiàng)目申申請(qǐng)報(bào)告編制制依據(jù)和原則則§1.3項(xiàng)目申申請(qǐng)報(bào)告編制制的內(nèi)容和范范圍§1.4項(xiàng)目概概述及研究的的結(jié)論第二章項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)狀分析、提提出的背景及及建設(shè)的必要要性.....................................14§2.1臨沂市市自然經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)展概概況§2.2臨沂市市舊村改造的的社會(huì)現(xiàn)狀分分析§2.3項(xiàng)目提提出的背景及及建設(shè)的必要要性第三章項(xiàng)目選選址和建設(shè)條條件......................................................................................322§3.1項(xiàng)目選選址§3.2耕地地占補(bǔ)平衡措措施§3.3主要要建設(shè)條件第四章建設(shè)內(nèi)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)規(guī)模......................................................................................377第五章社區(qū)總總體規(guī)化設(shè)計(jì)計(jì)方案..................................................................................38§5.1設(shè)計(jì)計(jì)目標(biāo)、指導(dǎo)導(dǎo)思想及原則則§5.2總體體規(guī)劃方案§5.3道路路交通§5.4景觀與與綠色生態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)§5.5建筑設(shè)設(shè)計(jì)§5.6結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)§5.7給排水水工程§5.8供電電及電氣設(shè)計(jì)計(jì)§5.9通訊訊系統(tǒng)§5.10供供熱及燃?xì)狻?.11智智能化設(shè)計(jì)第六章施工技技術(shù)方案及建建設(shè)工藝流程程...................................................................64第七章項(xiàng)目環(huán)環(huán)境影響分析析............................................................................................77§7.1環(huán)境境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及及設(shè)計(jì)依據(jù)§7.2環(huán)境境現(xiàn)狀§7.3建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境可可能造成的影影響§7.4預(yù)防或或者減輕不良良環(huán)境影響的的對(duì)策和措施施要點(diǎn)第八章項(xiàng)目資資源綜合利用用與能源耗用用分析..........................................................84第九章物業(yè)管管理..............................................................................................................877第十章項(xiàng)目實(shí)實(shí)施計(jì)劃.....................................................................................................89第十一章投資資估算與資金金籌借..................................................................................92§11.1估算算依據(jù)及說(shuō)明明§11.2投投資估算§11.3資資金籌措與使使用計(jì)劃第十二章經(jīng)濟(jì)濟(jì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及及社會(huì)效益分分析.......................................................994§12.1銷(xiāo)售售收入§12.2總成成本費(fèi)用計(jì)算算§12.3銷(xiāo)售售利潤(rùn)估算§12.4供款款償還計(jì)算§12.5社會(huì)會(huì)效益評(píng)價(jià)第一章總論§1.1項(xiàng)目目名稱與項(xiàng)目目承辦單位、項(xiàng)目名稱xxxxx村改改造住宅小區(qū)區(qū)(還建)工程建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目、項(xiàng)目承辦單位位xxxxx街道道辦事處胡莊莊居委、項(xiàng)目擬建地點(diǎn)點(diǎn)河?xùn)|區(qū)胡莊人民民大街北側(cè)，濱濱河大道東側(cè)側(cè)，東興路西西側(cè)。、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告告編制單位山東xxxxxx咨詢有限公公司（工咨xxxxxxxxxxxx）§1.2項(xiàng)目目申請(qǐng)報(bào)告編編制的依據(jù)和和原則、編制依據(jù).1、國(guó)家計(jì)委委、建設(shè)部發(fā)發(fā)布的《建設(shè)設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)方法與參參數(shù)》（第三三版）及現(xiàn)行行財(cái)稅制度。.2、《關(guān)于大大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房的的若干意見(jiàn)》（建建設(shè)部、國(guó)家家計(jì)委、國(guó)土土資源部發(fā)）.3、建設(shè)部《房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)方法》。.4、《經(jīng)濟(jì)適適用住房管理理辦法》（建建住房〔2004〕77號(hào)）.5、《關(guān)于調(diào)調(diào)整住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住住房?jī)r(jià)格的意意見(jiàn)》.6、《經(jīng)濟(jì)適適用房?jī)r(jià)格管管理辦法》(計(jì)價(jià)格[20022]25033號(hào)).7、《山東省省經(jīng)濟(jì)適用住住房建設(shè)管理理辦法》.8、《臨沂市市安居工程實(shí)實(shí)施意見(jiàn)》.9、山東省人人民政府辦公公廳《關(guān)于加加強(qiáng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)健康發(fā)展展的意見(jiàn)的通通知》.10、《城市市居住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）.11、《工程程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)強(qiáng)制性條文》（房房屋建筑部分分）.12、《民用用建筑設(shè)計(jì)通通則》（JBJ377-87）.13、《住宅宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范》（GB500096-999）.14、《建筑筑設(shè)計(jì)防火規(guī)規(guī)范》（GBJ166-87[22001年版]）.15、《屋面面工程技術(shù)規(guī)規(guī)范》（GB502207-944）.16、《民用用建筑熱工設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB801176-933).17、《中華華人民共和國(guó)國(guó)房地產(chǎn)管理理法》.18、《中華華人民共和國(guó)國(guó)城市規(guī)劃法法》.19、《中華華人民共和國(guó)國(guó)土地管理法法》.20、《城市市房屋拆遷管管理?xiàng)l例》.21、臨沂市市城市總體規(guī)規(guī)劃.22、上級(jí)或或者主管部門(mén)門(mén)有關(guān)方針政政策方面文件件、編制原則.1、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案要具有有超前性且經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理，要要充分體現(xiàn)以以人為本的思思想并有利于于構(gòu)建和諧社社會(huì).2、戶型設(shè)計(jì)計(jì)超前合理、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)適度、功功能齊全、便便利節(jié)能.3、因地制宜宜、統(tǒng)籌兼顧顧，經(jīng)濟(jì)適用用房建筑景觀觀符合城市景景觀規(guī)劃要求求。.4、科學(xué)、合合理建設(shè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房，滿滿足中低收入入家庭住房消消費(fèi)需求。.5、合理性原原則，對(duì)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)關(guān)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)術(shù)指標(biāo)、是有有較好的合理理布局性和科科學(xué)性。.6、環(huán)境保護(hù)護(hù)原則，開(kāi)發(fā)發(fā)利用與生態(tài)態(tài)平衡、建筑筑與綠化按規(guī)規(guī)范實(shí)施，塑塑造優(yōu)美、舒舒適的經(jīng)濟(jì)住住房社區(qū)。.7、整體性原原則，突出項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整整體布局，連連片開(kāi)發(fā)，確確保項(xiàng)目的整整體效果?！?.3項(xiàng)目申申請(qǐng)報(bào)告編制制的內(nèi)容和范范圍、項(xiàng)目提出的背背景及建設(shè)的的必要性、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)點(diǎn)及配套條件件、主要建設(shè)內(nèi)容容及規(guī)模、工程技術(shù)方案案、現(xiàn)狀分析及預(yù)預(yù)測(cè)環(huán)境保護(hù)及節(jié)能能組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)動(dòng)定員工程管理及項(xiàng)目目實(shí)施進(jìn)度安安排投資估算及資金金籌措財(cái)務(wù)分析及經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)告市改狀市及政市x處x宅建設(shè)了測(cè)資會(huì)行合目建基套目§1.4項(xiàng)項(xiàng)目概述及研研究的結(jié)論、項(xiàng)目概述舊村改造能夠促促進(jìn)農(nóng)民非農(nóng)農(nóng)化。通過(guò)合合理的規(guī)劃進(jìn)進(jìn)行舊村改造造，使更多的的農(nóng)民轉(zhuǎn)移到到二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)上來(lái)，在解解決臨沂未來(lái)來(lái)發(fā)展空間需需求的同時(shí)，也也能夠解決郊郊區(qū)城市化問(wèn)問(wèn)題以及農(nóng)民民非農(nóng)化問(wèn)題題。因此，舊舊村改造是實(shí)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村現(xiàn)代代化、加快城城鄉(xiāng)一體化發(fā)發(fā)展的客觀要要求，也是促促進(jìn)農(nóng)村可持持續(xù)發(fā)展的重重要途徑。臨沂市xxxxxx街道辦事事處xxxxxx村改造住住宅小區(qū)（還還建）工程建建設(shè)項(xiàng)目位于于人民大街以以北，東興路路以西，濱河河大道以東，地地理位置為東東徑118。02′至118。39′，北緯34。52′至35。31′之間。項(xiàng)目住住宅社區(qū)總規(guī)規(guī)劃用地面積積1186667.26mm2（折合178畝）；還建建住宅建設(shè)用用地148833.33m22，,計(jì)劃投資建建設(shè)經(jīng)濟(jì)實(shí)用用房標(biāo)準(zhǔn)的舊舊村改造住宅宅總建筑面積積為240300m2,容積率1.41。住宅建筑筑面積凈密度度1.62,,項(xiàng)目由8棟磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅樓和其其他公建設(shè)施施組成,住宅平均層層數(shù)6層。住宅戶戶數(shù)267套，規(guī)劃還還建居住人口口934人。住宅樓樓地下停車(chē)位位（儲(chǔ)藏室）267個(gè)。綠化率39.011%，總建筑密密度28.955%。舊村改造造住宅小區(qū)按按照普通住宅宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),交通便捷,功能齊全,物業(yè)管理智智能化。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)總投資2387..97萬(wàn)元(未含拆遷費(fèi)費(fèi)用866元/平方米)，其中：開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資資為2170..88萬(wàn)元（土地地登記公證費(fèi)費(fèi)1.9萬(wàn)元，勘察察設(shè)計(jì)前期費(fèi)費(fèi)用282.997萬(wàn)元，建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)用1561..95萬(wàn)元，配套套建設(shè)費(fèi)用200.2萬(wàn)元，建設(shè)設(shè)管理費(fèi)用33.78萬(wàn)元，稅費(fèi)69.62萬(wàn)元，不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用20.47萬(wàn)元，間接接費(fèi)用123.887萬(wàn)元）；單單位建筑面積積綜合造價(jià)為為903.441元/平方米；銷(xiāo)銷(xiāo)售及其他費(fèi)費(fèi)用217.0088萬(wàn)元。項(xiàng)目目建設(shè)期1年。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入22523.115萬(wàn)元，總成成本費(fèi)用1978..62萬(wàn)元,稅后利潤(rùn)408.228萬(wàn)元，投資資利潤(rùn)率17.09％，投資利利稅率22.8％；建議全全部用于同期期舊村改造土土地復(fù)墾。項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)符合合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，符符合山東省土土地控制標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，符合國(guó)家家現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政政策，符合社社會(huì)主義新農(nóng)農(nóng)村建設(shè)的指指導(dǎo)精神和政政策。、項(xiàng)目結(jié)論在對(duì)臨沂市xxxxxx街道道辦事處“xxxxxx村改造住宅宅小區(qū)(還建)工程項(xiàng)目”作出了科學(xué)學(xué)、充分的方方案論證和切切合實(shí)際的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)后，符符合社會(huì)主義義新農(nóng)村建設(shè)設(shè)的指導(dǎo)精神神和政策文件件，符合《臨臨沂市城市總總體規(guī)劃》，對(duì)對(duì)城市綜合開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)具有有重要意義，本本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)報(bào)告提出如下下結(jié)論：.1、xxxxxx村改造住住宅小區(qū)工程程項(xiàng)目住宅社社區(qū)的建立，對(duì)對(duì)于加速臨沂沂市城市改造造和開(kāi)發(fā)計(jì)劃劃的實(shí)施，改改善城市面貌貌，完善投資資環(huán)境均具有有積極的意義義。.2、按照“抓抓整村推進(jìn)、興興致富產(chǎn)業(yè)、建建文明家園、創(chuàng)創(chuàng)和諧新村”的指導(dǎo)思想想來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目目的建設(shè)，有有效的推動(dòng)了了xxxxxx街道辦事處處的社會(huì)主義義新農(nóng)村建設(shè)設(shè)的進(jìn)程。.3、本項(xiàng)目總總投資2387..97萬(wàn)元(未含拆遷費(fèi)費(fèi)用866元/平方米)，其中開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)投資2170..88萬(wàn)元，銷(xiāo)售售費(fèi)用217.0088萬(wàn)元。項(xiàng)目目建設(shè)期1年。.4、項(xiàng)目銷(xiāo)售售收入2523..15萬(wàn)元，總成成本費(fèi)用1978..62萬(wàn)元,銷(xiāo)售稅后利利潤(rùn)408.228萬(wàn)元。.5、項(xiàng)目所需需各項(xiàng)市政配配套條件均可可解決，為項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造造了有利條件件。.6、本項(xiàng)目建建設(shè)符合國(guó)家家有關(guān)社會(huì)發(fā)發(fā)展和城市房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建建設(shè)的一系列列的方針、政政策，是臨沂沂市xxxxxx街道辦事事處發(fā)展及城城市建設(shè)事業(yè)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)全面面發(fā)展重大舉舉措，有利于于居民生活水水平發(fā)展的步步伐，提高人人民生活科學(xué)學(xué)文化素質(zhì)，促促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展展。綜合分析研究，該該項(xiàng)目建設(shè)是是必要的也是是可行的。、工作建議.1、建設(shè)單位位在落實(shí)好建建設(shè)資金，抓抓緊各項(xiàng)工作作的前提下，要要特別注意作作好以下幾個(gè)個(gè)方面的工作作。1、項(xiàng)目規(guī)模較較大，時(shí)間較較緊，開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中各方面面工作協(xié)調(diào)難難度大，在項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)應(yīng)注意加強(qiáng)各各方面工作的的協(xié)調(diào)。2、項(xiàng)目的定位位主題有一定定難度，盡管管設(shè)計(jì)工作已已經(jīng)完成，其其定位也就相相應(yīng)確定，但但在實(shí)施過(guò)程程中仍需根據(jù)據(jù)具體情況不不斷完善；3、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)程中的投資資、質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度控制，注注重對(duì)可能發(fā)發(fā)生的不利條條件及變化因因素的預(yù)測(cè)與與防范對(duì)策，以以保證項(xiàng)目按按期完成。（1）嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，積極推廣廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；；（2）及時(shí)對(duì)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)進(jìn)行偏差分析析以調(diào)整后續(xù)續(xù)工作；（3）按照工工程質(zhì)量保證證標(biāo)準(zhǔn)在工程程各個(gè)階段進(jìn)進(jìn)行工程質(zhì)量量管理。4、應(yīng)用價(jià)值工工程降低建設(shè)設(shè)成本；5、隨著住宅市市場(chǎng)的不斷發(fā)發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的的日趨激烈,住宅市場(chǎng)品品牌的出現(xiàn)勢(shì)勢(shì)在必行,項(xiàng)目承辦單單位應(yīng)充分認(rèn)認(rèn)識(shí)到品牌在在住宅開(kāi)發(fā)中中的作用，加加大投資力度度，在社區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)允許的前前提下,全面提升樓樓盤(pán)品質(zhì)。6、在保證質(zhì)量量的前提下，縮縮短建設(shè)周期期，建設(shè)過(guò)程程中要盡量加加快建設(shè)速度度，使項(xiàng)目早早建成早收益益。在籌建和和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中中，應(yīng)及時(shí)注注意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)態(tài)，保證質(zhì)量量，強(qiáng)化銷(xiāo)售售，以求達(dá)到到最佳經(jīng)濟(jì)效效益。建議有關(guān)部門(mén)盡盡快立項(xiàng)，項(xiàng)項(xiàng)目單位盡快快落實(shí)資金投投入建設(shè)和實(shí)實(shí)施，同時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目承辦單位位需結(jié)合開(kāi)發(fā)發(fā)的特點(diǎn)，抓抓好營(yíng)銷(xiāo)渠道道，加大市場(chǎng)場(chǎng)和銷(xiāo)售力度度，以達(dá)到預(yù)預(yù)期的效果。.2舊村改造工工作的對(duì)策建建議1、以以科學(xué)發(fā)展觀觀為指導(dǎo)，高高標(biāo)準(zhǔn)做好規(guī)規(guī)劃工作。規(guī)規(guī)劃是龍頭，必必須做好規(guī)劃劃工作。此次次改造的胡莊莊居委是河?xùn)|東區(qū)城區(qū)邊緣緣的近郊農(nóng)村村，通過(guò)改造造合點(diǎn)，將集集中建設(shè)成為為一個(gè)新城區(qū)區(qū)社區(qū)，規(guī)劃劃必須高起點(diǎn)點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)。按按照臨沂市及及河?xùn)|區(qū)城市市總體規(guī)劃，做做好《九曲街街道辦事處胡胡莊居委社區(qū)區(qū)控制性規(guī)劃劃》的修編，然然后做好各區(qū)區(qū)塊修建性詳詳細(xì)規(guī)劃。規(guī)規(guī)劃要做好延延續(xù)性，原部部分區(qū)塊已做做過(guò)修建性詳詳細(xì)規(guī)劃，部部分村民安置置房已按修建建性詳細(xì)規(guī)劃劃實(shí)施，新的的規(guī)劃要與原原規(guī)劃銜接好好。規(guī)劃要面面向現(xiàn)狀，做做到可操作性性，出臺(tái)規(guī)劃劃前做好調(diào)查查摸底工作，有有必要搞清楚楚，舊村改造造安置要安排排多少排房（適適合經(jīng)濟(jì)條件件一般的住戶戶），要安排排多少小高層層（經(jīng)濟(jì)條件件較好的住戶戶）。同時(shí)，規(guī)規(guī)劃要有前瞻瞻性，在規(guī)劃劃中體現(xiàn)生態(tài)態(tài)、可持續(xù)發(fā)發(fā)展、城市特特色，特別是是要體現(xiàn)商貿(mào)貿(mào)城、旅游城城的特色，規(guī)規(guī)劃的新住宅宅社區(qū)要體現(xiàn)現(xiàn)建筑風(fēng)格異異國(guó)化，并賦賦予其世界村村的概念，讓讓其成為中外外文化、世界界文化融合的的縮影，成為為城市建設(shè)的的一大亮點(diǎn)；；考慮九曲沿沿河區(qū)域人多多地少、大量量的居民生活活水平較高的的實(shí)際情況，應(yīng)應(yīng)適當(dāng)規(guī)劃一一些小高層，以以解決土地緊緊張，同時(shí)體體現(xiàn)現(xiàn)代城市市的品位。2、加強(qiáng)宣傳教教育，提高村村民思想認(rèn)識(shí)識(shí)。舊村改造造雖是一件惠惠及千家萬(wàn)戶戶的好事，但但由于該項(xiàng)工工作涉及全體體村民的切身身利益，工作作難度肯定很很大。因此要要通過(guò)宣傳教教育，統(tǒng)一干干部群眾思想想，使舊村改改造工作變成成村民的自覺(jué)覺(jué)行動(dòng)，變"要我改"為"我要改"。通過(guò)宣傳傳教育，使群群眾認(rèn)識(shí)到，舊舊村改造，不不是簡(jiǎn)單的拆拆舊村建新村村，而是拆舊舊村建新城，引引導(dǎo)群眾從追追求住房數(shù)量量到居住環(huán)境境質(zhì)量的轉(zhuǎn)變變。建議組織織村干部、黨黨員、村民代代表到外地舊舊村改造典型型村取經(jīng)，尋尋找舊村改造造的感受和動(dòng)動(dòng)力。利做究臺(tái)對(duì)區(qū)造要工有力府鑒功舊群利利勢(shì)大我此認(rèn)決河?xùn)|區(qū)區(qū)政府要要盡早出臺(tái)舊舊村改造政策策，并且盡量量要有可操作作性和使大部部分群眾能接接受。在政策策中，對(duì)于老老村莊占地（包包括村莊中的的空地）包括括用于村民舊舊村改造用地地，政府不能能再賺土地價(jià)價(jià)差，老村莊莊和留用的開(kāi)開(kāi)發(fā)地，人均均宅基地可接接近灘坑移民民安置人均宅宅基地。另外外要考慮至今今仍留守在本本地的失地農(nóng)農(nóng)民，要開(kāi)發(fā)發(fā)一些商業(yè)店店面房、市場(chǎng)場(chǎng)攤位給他們們，讓這些失失地農(nóng)民解決決生計(jì)問(wèn)題，真真正從農(nóng)民轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變成居民。外外商的利益也也要考慮，在在舊村改造中中適當(dāng)安排一一些套房（或或宅基地）給給他們，理應(yīng)應(yīng)所當(dāng)，好讓讓他們?cè)谂R沂沂有個(gè)居處，長(zhǎng)長(zhǎng)期為臨沂的的經(jīng)濟(jì)建設(shè)服服務(wù)。在安置置政策上，充充分尊重群眾眾意愿，讓群群眾根據(jù)自己己的經(jīng)濟(jì)條件件等實(shí)際情況況選擇安置模模式。要通過(guò)過(guò)座談、懇談?wù)剚?lái)統(tǒng)一認(rèn)識(shí)識(shí)，以人性化化的做法來(lái)取取得群眾對(duì)舊舊村改造的支支持。4、創(chuàng)新舊村改改造工作機(jī)制制，發(fā)揮群眾眾的主觀能動(dòng)動(dòng)性。事務(wù)發(fā)發(fā)展內(nèi)因是關(guān)關(guān)鍵，只有充充分發(fā)揮群眾眾的主觀能動(dòng)動(dòng)性，才能把把事情真正做做好。從有限限政府角度出出發(fā)，在舊村村改造中，政政府只要做好好規(guī)劃、政策策制定和宣傳傳、公共基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等等工作，盡量量從具體工作作中脫出來(lái)。我我們要充分調(diào)調(diào)動(dòng)群眾的積積極性，建議議街道辦事處處和村委共同同為舊村改造造實(shí)施主體，政政府給大政策策，具體政策策、細(xì)節(jié)由村村里自主決定定，真正實(shí)行行村民自治。5、盤(pán)活土地，解解決建設(shè)資金金問(wèn)題。按原原區(qū)政府文件件規(guī)定，以上上四種征用土土地，村集體體按征用面積積的5%留地開(kāi)發(fā)。現(xiàn)現(xiàn)各村都有一一定面積的留留地，建議村村留地開(kāi)發(fā)部部分土地進(jìn)行行拍賣(mài)。就解解決了建設(shè)資資金。或整個(gè)個(gè)舊村開(kāi)發(fā)和和部分空地全全部由開(kāi)發(fā)商商來(lái)操作，政政府定規(guī)劃指指標(biāo)和要求無(wú)無(wú)償提供多少少安置房，開(kāi)開(kāi)發(fā)商以開(kāi)發(fā)發(fā)商品房的利利潤(rùn)來(lái)建設(shè)安安置房。6、逐步開(kāi)發(fā)，穩(wěn)穩(wěn)妥推進(jìn)，建建成一片，拆拆除改造一片片，解決過(guò)渡渡房問(wèn)題。第二章項(xiàng)目現(xiàn)狀狀分析、提出出的背景及建建設(shè)的必要性性§2.1臨沂市市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概概況臨沂市位于山東東省東南部，地地處中國(guó)南北北過(guò)渡、陸海海連接地帶，是是魯南蘇北重重要的交通樞樞紐。距日照照、嵐山、連連云港三大港港口百余公里里，距青島港港260公里，北京京至上海的高高速公路縱貫貫全境，臨沂沂飛機(jī)場(chǎng)是魯魯南最大的航航空港，已開(kāi)開(kāi)通至北京、上上海、廣州、濟(jì)濟(jì)南、青島等等航線。轄蘭蘭山區(qū)、羅莊莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)區(qū)和臨沭、郯郯城、蒼山、莒莒南、河?xùn)|、沂沂南、平邑、費(fèi)費(fèi)縣、蒙陰，共共三區(qū)九縣。行行政區(qū)劃內(nèi)有有兩個(gè)省級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)：高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。全全市總面積1.72萬(wàn)平方公里里，其中耕地地面積1000多萬(wàn)畝，人人口1000多萬(wàn)，其中中勞動(dòng)力600萬(wàn)，富余勞勞動(dòng)力150多萬(wàn)，是山山東省面積最最大、人口最最多的市。全全年四季分明明,光照充足，年年平均氣溫12.5度，年平均均降水量849毫米。臨沂市水電供應(yīng)應(yīng)充足。發(fā)電電裝機(jī)容量130萬(wàn)千瓦，擁?yè)碛幸?個(gè)500千伏和220千伏為主網(wǎng)網(wǎng)架的大容量量、高參數(shù)的的現(xiàn)代化電網(wǎng)網(wǎng)，主變?nèi)萘苛?73萬(wàn)千伏安，輸輸電線路1698千米。水資資源總量60億立方米，現(xiàn)現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)深層層礦泉水源15處，地?zé)釡販厝?處。礦產(chǎn)資資源種類多，分分布廣，品位位高，易開(kāi)采采。臨沂市形成了以以輕工、紡織織、食品、建建材、木材、機(jī)機(jī)械、醫(yī)藥、化化工、電子為為主的門(mén)類比比較齊全的工工業(yè)體系，是是中國(guó)長(zhǎng)江以以北最大的商商品集散地。全全市已建立各各類市場(chǎng)1000多處，專業(yè)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)200處。商品輻輻射全國(guó)26個(gè)省市，年年成交額380億元，規(guī)模模和效益位居居山東第一位位，列全國(guó)前前三位。臨沂擁有臨沂大大學(xué)等大中專專院校和職業(yè)業(yè)技術(shù)學(xué)校101所，在校學(xué)學(xué)生14萬(wàn)人。臨沂沂是中國(guó)優(yōu)秀秀旅游城市。蒙蒙山、河?xùn)|地地下奇觀、銀銀雀山漢墓竹竹簡(jiǎn)博物館、書(shū)書(shū)圣王羲之故故居、諸葛亮亮紀(jì)念館、北北寨漢墓等，已已成為各具特特色的旅游勝勝地。臨沂市已與1220多個(gè)國(guó)家和和地區(qū)建立經(jīng)經(jīng)貿(mào)關(guān)系，年年自營(yíng)進(jìn)出口口總額近16億美元，出出口過(guò)千萬(wàn)美美元的企業(yè)20家，開(kāi)辦外外商投資企業(yè)業(yè)1000多家，已有5家企業(yè)獲得得對(duì)外承包、勞勞務(wù)合作經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)，外派勞勞務(wù)10000多人次，并并有50多家企業(yè)在在國(guó)外設(shè)立辦辦事處或投資資建廠。在香香港和新加坡坡上市企業(yè)5家，先后融融資4.8億美元。臨沂高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)系系山東省十大大高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之之一，設(shè)有高高新技術(shù)企業(yè)業(yè)服務(wù)中心，以以孵化高新技技術(shù)成果為主主的大學(xué)園區(qū)區(qū)、留學(xué)生創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園區(qū)。臨沂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)規(guī)劃控制面面積150平方公里，內(nèi)內(nèi)設(shè)綜合公建建中心區(qū)、日日韓工業(yè)園區(qū)區(qū)、出口貿(mào)易易加工區(qū)、浙浙江工業(yè)園區(qū)區(qū)、歐美?？瓶苿?chuàng)業(yè)園區(qū)和和高新技術(shù)、生生物、電子等等十多個(gè)專門(mén)門(mén)園區(qū)。臨沂市河?xùn)|區(qū)為為全面打造招招商引資平臺(tái)臺(tái)，綜合河?xùn)|東發(fā)展的各種種優(yōu)勢(shì)，以園園區(qū)建設(shè)促進(jìn)進(jìn)河?xùn)|經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)展，于于去年五月份份籌建河?xùn)|工工業(yè)園。目前前為止，入園園項(xiàng)目已達(dá)三三十多個(gè)，水水電路網(wǎng)建設(shè)設(shè)、園區(qū)區(qū)域域規(guī)劃已相繼繼完成，工業(yè)業(yè)園區(qū)的建設(shè)設(shè)有力推進(jìn)了了全區(qū)招商引引資和園區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)工作作，促進(jìn)了工工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速發(fā)展展。在具體工工作中，進(jìn)一一步突出"工業(yè)經(jīng)濟(jì)"的主導(dǎo)地位位，堅(jiān)定不移移地走新型工工業(yè)化道路。不不斷加快工業(yè)業(yè)化進(jìn)程，以以項(xiàng)目推進(jìn)為為重點(diǎn)，迅速速壯大工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模。2006年臨沂沂市經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)調(diào)健康發(fā)展，人人民生活水平平繼續(xù)提高。全全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)產(chǎn)總值1404..86億元，增長(zhǎng)16.3%。其中，第第一產(chǎn)業(yè)增加加值178.665億元，增長(zhǎng)3%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值730.883億元，增長(zhǎng)18.5%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值495.338億元，增長(zhǎng)18.3%。國(guó)稅、地地稅收入占生生產(chǎn)總值的比比重為6.45%，同比提高0.74個(gè)百分點(diǎn)。2006年，全全市規(guī)模以上上民營(yíng)工業(yè)企企業(yè)完成產(chǎn)值值1541..8億元，增長(zhǎng)32.6%，實(shí)現(xiàn)增加加值占生產(chǎn)總總值的比重為為72.8%，提高2.3個(gè)百分點(diǎn)；；全年規(guī)模以以上工業(yè)完成成總產(chǎn)值1879..3億元，增加加值509.4億元，分別別增長(zhǎng)30.2%和25.8%；紅色風(fēng)情情、綠色沂蒙蒙、文韜武略略、地質(zhì)奇觀觀四大旅游主主體日益突出出；全市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地方財(cái)政收收入58.3億元，增長(zhǎng)23.5%；我市成為為革命老區(qū)第第一個(gè)國(guó)家環(huán)環(huán)保模范城市市，臨沂城區(qū)區(qū)空氣優(yōu)良天天數(shù)占總天數(shù)數(shù)的98.1%，比上年提提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。2006年，全全市市城鎮(zhèn)居民民人人均可支配配收收入1.07萬(wàn)元，增長(zhǎng)18%；城鎮(zhèn)居民民人均消費(fèi)費(fèi)性性支出6877元，增長(zhǎng)19.9%。城市居民民人均可支支配配收入1.23萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.1%%;城市居民人人均消費(fèi)性性支支出8795元，增長(zhǎng)17.2%。農(nóng)民人均均純收入4083元，增長(zhǎng)13.4%；農(nóng)民人均均生活消費(fèi)費(fèi)性性支出2456元，增長(zhǎng)12.6%。年末城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民住房房使使用面積分分別別為23.8平方米和28.4平方米。

全年城城鎮(zhèn)新增就就業(yè)業(yè)9.18萬(wàn)人，其中中下崗職工工再再就業(yè)2.47萬(wàn)人。新增增城鎮(zhèn)養(yǎng)老老、失失業(yè)、工傷傷保保險(xiǎn)參保人人員員4.5萬(wàn)人、1.1萬(wàn)人和3.4萬(wàn)人，分別別達(dá)62.2萬(wàn)人、40.2萬(wàn)人和33.6萬(wàn)人。全市市享受城鎮(zhèn)鎮(zhèn)低低保人員6.9萬(wàn)人，農(nóng)村村低保人員5.6萬(wàn)人，共支支付保障資資金金5780萬(wàn)元。§2.2臨沂沂市市舊村改造造的的現(xiàn)狀分析析舊村改造是當(dāng)前前全全國(guó)上下各各級(jí)級(jí)黨委和政政府府比較關(guān)注注的的一個(gè)問(wèn)題題，但但至今從上上到到下都還沒(méi)沒(méi)有有形成一個(gè)個(gè)具具體的可操操作作辦法。其其實(shí)實(shí)，舊村改改造造政策的關(guān)關(guān)鍵鍵就是解決決好好土地問(wèn)題題，核核心就是有有關(guān)關(guān)的土地政政策策。河?xùn)|區(qū)舊村改造造的的現(xiàn)狀及存存在在問(wèn)題河?xùn)|區(qū)市區(qū)散落落著著不少的舊舊村村，有些舊舊村村已經(jīng)成為為城城市（鎮(zhèn)）的的的一部分，但但但在戶籍、土土土地權(quán)屬、經(jīng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織和和行行政管理體體制制方面仍然然保保留著農(nóng)村村的的模式。這這些些舊村，房房屋屋大多單間間獨(dú)獨(dú)戶，土地地利利用率低，違違違法用地、違違違章建筑棚棚屋屋比較普遍遍；；樓房設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)低，建建筑筑密度大，村村村內(nèi)道路狹狹窄窄彎曲，存存在在消防等諸諸多多安全隱患患；；外來(lái)人口口集集聚，出租租房房缺乏管理理，存存在社會(huì)治治安安問(wèn)題；環(huán)環(huán)境境衛(wèi)生、生生活活服務(wù)、綠綠化化等各類配配套套設(shè)施不完完善善，居住條條件件較差；管管理理體制與城城市市社區(qū)管理理體體制不適應(yīng)應(yīng)，許許多管理關(guān)關(guān)系系不清，責(zé)責(zé)任任不明；村村民民的群體意意識(shí)識(shí)還較強(qiáng)，生生生活方式接接近近農(nóng)村，同同城城市居民的的觀觀念與行為為方方式存在差差異異，與城市市發(fā)發(fā)展對(duì)人的的要要求還有一一定定差距。這這些些散落在城城市市（鎮(zhèn)）中中的的舊村莊已已經(jīng)經(jīng)成為困擾擾現(xiàn)現(xiàn)代城市發(fā)發(fā)展展的一個(gè)難難題題。通過(guò)舊舊村村改造，對(duì)對(duì)加加快城市化化進(jìn)進(jìn)程、發(fā)展展小小城鎮(zhèn)有積積極極推動(dòng)作用用，主主要是提高高土土地利用率率，解解決城鎮(zhèn)建建設(shè)設(shè)用地緊張張的的矛盾，改改善善城市環(huán)境境，提提高城市品品位位，符合我我國(guó)國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略略。中共中中央央、國(guó)務(wù)院院下下發(fā)的《關(guān)關(guān)于于促進(jìn)小城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)健康發(fā)展展的的若干意見(jiàn)見(jiàn)》（中中發(fā)[20000]11號(hào)），中共共山東省委委下下發(fā)的《關(guān)關(guān)于于進(jìn)一步促促進(jìn)進(jìn)農(nóng)業(yè)增效效農(nóng)農(nóng)民增收的的若若干政策意意見(jiàn)見(jiàn)》中都指指出出了舊村改改造造的意義，提提提出要各地地開(kāi)開(kāi)展這項(xiàng)工工作作。舊村特特別別是城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)）中的舊舊村村已亟待改改造造。據(jù)調(diào)查，我市的的一一些地方已已開(kāi)開(kāi)展舊村改改造造并已基本本完完成，另外外一一些地方也也正正準(zhǔn)備啟動(dòng)動(dòng)舊舊村改造工工程程，但由于于目目前全市尚尚沒(méi)沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)統(tǒng)一一的舊村改改造造政策，大大家家只能是“八仙過(guò)海，各各各顯神通”，有的村已已進(jìn)行的舊舊村村改造，由由村村委會(huì)作為為實(shí)實(shí)施主體，自自自行組織拆拆遷遷、開(kāi)發(fā)建建設(shè)設(shè)、安置和和房房屋對(duì)外銷(xiāo)銷(xiāo)售售，未向政政府府有關(guān)部門(mén)門(mén)辦辦理任何手手續(xù)續(xù)，有的以“村民集資聯(lián)聯(lián)建”的名義對(duì)外外銷(xiāo)售多余余的的商品房，土土土地權(quán)屬仍仍保保持農(nóng)民集集體體所有不變，有的村正正準(zhǔn)備實(shí)施施的的舊村改造造，該該村村委會(huì)會(huì)自自行找好了了房房開(kāi)公司，雙雙雙方協(xié)議確確定定了開(kāi)發(fā)條條件件和利益分分配配方案，并并著著手進(jìn)行了了一一些前期調(diào)調(diào)查查工作。從從調(diào)調(diào)查情況看看，這這些做法都都不不很規(guī)范，普普普遍存在很很大大的問(wèn)題，歸歸歸納如下：：一、舊村改造未未辦辦理土地、規(guī)規(guī)規(guī)劃、拆遷遷等等有關(guān)手續(xù)續(xù)，從從法律的角角度度講，屬于于非非法改造。由由由此會(huì)引發(fā)發(fā)兩兩個(gè)主要問(wèn)問(wèn)題題。一是改改造造后新建的的房房屋除部分分用用于農(nóng)民拆拆遷遷安置外，其其其他部分作作為為商品房出出售售用于平衡衡改改造資金。這這這些新建房房屋屋從法律上上講講都屬于違違法法建筑，不不能能辦理土地地使使用權(quán)和房房屋屋所有權(quán)的的權(quán)權(quán)屬登記手手續(xù)續(xù)。特別是是這這些出售的的商商品房權(quán)屬屬如如果無(wú)法登登記記的話，將將會(huì)會(huì)引起購(gòu)房房戶戶的不滿，帶帶帶來(lái)新的社社會(huì)會(huì)問(wèn)題；二二是是對(duì)舊村改改造造建設(shè)的建建筑筑質(zhì)量監(jiān)督督缺缺位，技術(shù)術(shù)上上沒(méi)有把關(guān)關(guān)，改改造后新建建房房屋的建筑筑難難免存在質(zhì)質(zhì)量量問(wèn)題，留留下下安全隱患患。二、拆遷政策不不一一致，容易易造造成混亂。舊舊舊村改造沒(méi)沒(méi)有有一個(gè)統(tǒng)一一的的拆遷政策策，存存在“一村一策”，改造各村村的拆遷補(bǔ)補(bǔ)償償安置政策策寬寬嚴(yán)度各異異，后后改造的村村為為了順利實(shí)實(shí)施施改造工程程，可可能會(huì)將拆拆遷遷補(bǔ)償安置置政政策越放越越寬寬，甚至對(duì)對(duì)違違法建筑視視同同合法建筑筑予予以補(bǔ)償安安置置，造成政政策策彈性一發(fā)發(fā)不不可收拾。這這這不僅會(huì)對(duì)對(duì)舊舊城（鎮(zhèn)）改改改造政策帶帶來(lái)來(lái)沖擊，影影響響舊城（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）改改造進(jìn)程，而而而且會(huì)間接接的的刺激違法法用用地的大量量發(fā)發(fā)生，給土土地地和規(guī)劃管管理理工作增加加壓壓力。三、舊村改造范范圍圍內(nèi)的土地地未未辦理征用用手手續(xù)會(huì)帶來(lái)來(lái)兩兩個(gè)問(wèn)題。(一)是拆遷工工作難以進(jìn)進(jìn)行。目前前國(guó)國(guó)家只對(duì)城城市市國(guó)有土地地上上的房屋拆拆遷遷有政策規(guī)規(guī)定定，而對(duì)農(nóng)農(nóng)民民集體所有有土土地上的房房屋屋拆遷沒(méi)有有具具體的政策策規(guī)規(guī)定。如果果土土地保持集集體體所有性質(zhì)質(zhì)不不變，舊村村改改造的整個(gè)個(gè)拆拆遷工作缺缺乏乏法律保障障。再再則，如果果在在拆遷過(guò)程程中中遇到個(gè)別“釘子戶”，強(qiáng)制拆除除缺乏法律律依依據(jù)。村干干部部為了使改改造造工程得以以順順利實(shí)施，就就就會(huì)對(duì)“釘子戶”提出的過(guò)分分要求予以以妥妥協(xié)，這又又會(huì)會(huì)引起先行行拆拆除戶的不不滿滿，造成政政策策不公正；；(二)是舊村改改造中多余余出售的商商品品房使用集集體體土地，違違反反土地管理理法法等法律的的規(guī)規(guī)定。四、舊村改造品品位位不高。一一些些在城市規(guī)規(guī)劃劃區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)的的舊村，其其改改造方案事事先先未經(jīng)規(guī)劃劃部部門(mén)審定，改改改造后仍保保持持單間獨(dú)戶戶式式的“通天屋”而不是建公公寓式的住住宅宅，建筑密密度度高，綠化化面面積少，配配套套設(shè)施不齊齊全全，改造層層次次和品位低低，與與城市建設(shè)設(shè)的的要求不相相符符。下一輪輪城城市建設(shè)時(shí)時(shí)又又要拆遷重重建建，造成重重大大浪費(fèi)。五、實(shí)施主體不不合合適。舊村村改改造是一項(xiàng)項(xiàng)涉涉及面廣、政政政策性強(qiáng)的的重重要工作，既既既不能單獨(dú)獨(dú)由由村集體負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)組織實(shí)施施，也也不宜由政政府府包辦。從從村村集體本身身的的職責(zé)、人人員員素質(zhì)、技技術(shù)術(shù)力量及其其本本位利益等等各各個(gè)角度看看，由由村集體承承擔(dān)擔(dān)這一任務(wù)務(wù)顯顯然不合適適。從從政府的職職能能和角色看看，也也不宜由政政府府包辦拆遷遷、開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)、安安安置和房屋屋出出售等一切切事事務(wù)。六、選擇開(kāi)發(fā)單單位位不公開(kāi)、不不不透明，缺缺乏乏監(jiān)督。村村委委會(huì)以“一對(duì)一”的方式選擇擇舊村改造造的的開(kāi)發(fā)單位位或或自行組織織實(shí)實(shí)施，既不不符符合國(guó)家政政策策法規(guī)的規(guī)規(guī)定定，又極易易導(dǎo)導(dǎo)致土地資資產(chǎn)產(chǎn)流失，使使舊舊村改造所所產(chǎn)產(chǎn)生的本應(yīng)應(yīng)歸歸政府所有有的的增值收益益卻卻悄悄地流流入入村集體或或開(kāi)開(kāi)發(fā)商手中中，還還可能造成成村村干部腐敗敗，容容易引發(fā)村村民民上訪，增增加加社會(huì)不穩(wěn)穩(wěn)定定因素。綜上所述，及時(shí)時(shí)制制定一個(gè)統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)范的舊舊村村改造政策策以以指導(dǎo)規(guī)范范全全市舊村改改造造工作，使使之之健康、有有序序推進(jìn)，已已是是我市加快快城城市化進(jìn)程程的的迫切要求求。制定舊村改改造政策需需要要研究的幾幾個(gè)個(gè)問(wèn)題制定舊村改改造政策要要注注意處理市市、區(qū)區(qū)政府、村村集集體和村民民、的的關(guān)系，使使之之依法規(guī)范范，促促進(jìn)舊村改改造造的健康發(fā)發(fā)展展，關(guān)鍵是是需需要研究解解決決以下五個(gè)個(gè)問(wèn)問(wèn)題。（一）區(qū)分層面面對(duì)于舊村改改造，目前前尚尚無(wú)一個(gè)明明確確界定的概概念念。結(jié)合我我市市實(shí)際，我我們們認(rèn)為，根根據(jù)據(jù)舊村所處處的的區(qū)位不同同，舊舊村改造應(yīng)應(yīng)分分為三個(gè)不不同同的層面。第第第一類是位位于于城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）建建成區(qū)內(nèi)已已被被城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）所所包圍的舊舊村村和政府統(tǒng)統(tǒng)一一建設(shè)的新新區(qū)區(qū)所涉及的的舊舊村，我們們稱稱之為“城中村”；第二類是是位于城市市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)但目前尚尚未未完全納入入城城市（鎮(zhèn)）建建建設(shè)范疇的的、其其村民群體體意意識(shí)還比較較強(qiáng)強(qiáng)、生活方方式式還比較接接近近農(nóng)村的舊舊村村，我們稱稱之之為“城郊村”；第三類是是位于城市市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)區(qū)外外的舊村，我我我們稱之為“郊外村”。第一類即“城中村”的改造工作作其實(shí)我們們?cè)缭缫呀?jīng)在進(jìn)進(jìn)行行，如市區(qū)區(qū)的的舊城改造造就就常常涉及及一一些已被城城市市“包圍”的舊村的拆拆遷重建；；又又如市區(qū)的的中中心區(qū)建設(shè)設(shè)，雖雖然是新區(qū)區(qū)建建設(shè)，但也也包包括了五個(gè)個(gè)舊舊村的拆遷遷重重建工作，這這這其中都包包含含了舊村改改造造的內(nèi)容。這這這一類舊村村的的改造實(shí)際際上上已統(tǒng)一納納入入到城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)）建設(shè)的的范范疇。第二二類類即“城郊村”雖然位于城城市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)，但由于于政政府目前尚尚無(wú)無(wú)財(cái)力、人人力力和精力進(jìn)進(jìn)行行建設(shè)，這這些些地方的建建筑筑形式、居居住住環(huán)境、配配套套設(shè)施及人人的的意識(shí)觀念念等等相對(duì)于城城市市（鎮(zhèn)），還還還比較滯后后，還還更象農(nóng)村村而而非城市。但但但是，由于于城城市建設(shè)的的輻輻射，土地地卻卻已顯現(xiàn)出出較較大增值潛潛力力，并且村村集集體積極性性較較高，村民民改改善居住條條件件的愿望也也比比較強(qiáng)烈，當(dāng)當(dāng)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)黨黨委委、政府也也想想推動(dòng)改造造，加加快城市化化步步伐。這一一類類村，正是是當(dāng)當(dāng)前舊村改改造造的熱點(diǎn)，也也也應(yīng)當(dāng)是我我們們政策研究究的的重點(diǎn)。第第三三類即“郊外村”，由于生產(chǎn)產(chǎn)仍以農(nóng)業(yè)業(yè)為為主，生活活方方式不同于于城城市，再加加上上地價(jià)普遍遍較較低和不在在城城市（鎮(zhèn)）建建建設(shè)范圍以以內(nèi)內(nèi)等原因，還還還不具備大大規(guī)規(guī)模開(kāi)展舊舊村村改造的條條件件，對(duì)于這這類類舊村的改改造造，在目前前情情況下比較較可可行的是按按照照新農(nóng)村建建設(shè)設(shè)的要求，先先先做好規(guī)劃劃，再再進(jìn)行局部部的的整理改造造，逐逐步改善村村容容村貌。針對(duì)這三類類舊村的改改造造，應(yīng)當(dāng)根根據(jù)據(jù)各自特點(diǎn)點(diǎn)，制制定不同政政策策，分類指指導(dǎo)導(dǎo)，分層實(shí)實(shí)施施，才能較較好好地推進(jìn)我我市市的舊村改改造造工作。下下面面根據(jù)這三三類類情況，分分別別進(jìn)行研究究分分析。（二）實(shí)施主體體要搞好舊村村改造，沒(méi)沒(méi)有有一個(gè)明確確的的實(shí)施主體體是是不行的，這這這也是政策策所所要研究的的一一個(gè)重要問(wèn)問(wèn)題題。1、“城中村”的改造，目目前都已經(jīng)經(jīng)統(tǒng)統(tǒng)一納入到到舊舊城（鎮(zhèn)）改改改造和新區(qū)區(qū)建建設(shè)中，市市區(qū)區(qū)是由舊城城改改建指揮部、安居工程程建設(shè)指揮揮部部?jī)蓚€(gè)個(gè)指指揮揮部負(fù)責(zé)實(shí)實(shí)施施的，縣（市市市、區(qū)）政政府府駐地城鎮(zhèn)鎮(zhèn)、各各縣（市）也也也均有專門(mén)門(mén)的的機(jī)構(gòu)在負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)建設(shè)。今今后后，這一類類的的舊村改造造仍仍可由現(xiàn)有有的的機(jī)構(gòu)繼續(xù)續(xù)負(fù)負(fù)責(zé)組織實(shí)實(shí)施施。2、“城郊村”的改造，市市、縣級(jí)政政府府目前尚無(wú)無(wú)精精力、人力力進(jìn)進(jìn)行建設(shè)，究究究竟由誰(shuí)來(lái)來(lái)組組織實(shí)施值值得得研究。我我們們認(rèn)為，需需要要成立一個(gè)個(gè)機(jī)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)舊舊村村改造前的的調(diào)調(diào)查摸底、權(quán)權(quán)權(quán)屬核查等等工工作以作為為政政府部門(mén)地地價(jià)價(jià)測(cè)算的基基礎(chǔ)礎(chǔ)，這一工工作作必須由政政府府承擔(dān)。但但鑒鑒于市、縣縣政政府已承擔(dān)擔(dān)大大量的城市市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）建設(shè)任任務(wù)務(wù)，無(wú)暇分分身身，我們考考慮慮，市區(qū)可可以以區(qū)為單位位由由區(qū)政府成成立立專門(mén)機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)這一工工作作。據(jù)調(diào)查查，河河?xùn)|區(qū)就已已有有一個(gè)城市市化化建設(shè)指揮揮部部，已經(jīng)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)組織實(shí)施施了了九曲街道道辦辦事處的部部分分舊村改造造?？h縣（市）管管轄轄區(qū)域比較較分分散，可能能以以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府府為為單位成立立機(jī)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)較較為為可行。至至于于具體的拆拆遷遷和建設(shè)可可直直接選擇開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)單位負(fù)責(zé)責(zé)。因因?yàn)槿绻捎烧畽C(jī)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)，一是政政府府職能錯(cuò)位位，二二會(huì)帶來(lái)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)臃腫的問(wèn)問(wèn)題題。3、“郊外村”的改造，由由于其改造造是是局部、零零星星進(jìn)行，力力度度和規(guī)模都都比比較小，且且具具有自發(fā)性性的的特點(diǎn)，政政府府只能起到到規(guī)規(guī)劃指導(dǎo)監(jiān)監(jiān)督督的作用，而而而不是直接接組組織實(shí)施，所所所以這一類類舊舊村的改造造由由村委會(huì)自自行行組織實(shí)施施比比較切合實(shí)實(shí)際際。（三）土地政策策舊村改造政政策的核心心就就是土地政政策策。因?yàn)槟磕壳扒罢豢煽赡苣軐?duì)舊村改改造造進(jìn)行投資資建建設(shè)，要想想進(jìn)進(jìn)行改造，只只只能通過(guò)提提高高土地利用用率率，用多余余土土地所顯化化出出的價(jià)值給給舊舊村改造提提供供資金保障障，所所以舊村改改造造成敗的關(guān)關(guān)鍵鍵是用好土土地地政策。1、“城中村村”的改造，由由于各地已已統(tǒng)統(tǒng)一納入到到城城市（鎮(zhèn)）建建建設(shè)的范疇疇，并并由專門(mén)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)責(zé)相關(guān)關(guān)工工作，土地地政政策已經(jīng)比比較較規(guī)范，也也已已深入人心心。多多年的實(shí)踐踐證證明，是依依法法可行的。對(duì)對(duì)對(duì)于這一類類的的舊村改造造，不不必再另行行制制訂土地政政策策，可繼續(xù)續(xù)沿沿用現(xiàn)行的的政政策，并對(duì)對(duì)不不完善的部部分分逐步完善善就就可以了。即即即土地統(tǒng)一一征征為國(guó)有，對(duì)對(duì)對(duì)改造后用用于于商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的土地公公開(kāi)開(kāi)有償出讓讓，對(duì)對(duì)改造后用用于于拆遷安置置的的土地?zé)o償償劃劃撥。2、“城郊村”的改造，其其土地政策策需需要認(rèn)真研研究究，具體包包括括四個(gè)問(wèn)題題：：一是土地地所所有權(quán)問(wèn)題題。我我國(guó)的土地地只只有農(nóng)民集集體體所有和國(guó)國(guó)家家所有兩種種形式，改造時(shí)，其其土地究竟是是保持集體所所有性質(zhì)不變變或是先征為為國(guó)有后再進(jìn)進(jìn)行改造。按按照土地法律律法規(guī)規(guī)定，只只有本村村民民建房或本村村的企業(yè)及公公益事業(yè)用地地才能使用村村集體所有的的土地，其他他建設(shè)項(xiàng)目一一律要申請(qǐng)使使用國(guó)有土地地。舊村改造造勢(shì)必要將多多余土地進(jìn)行行開(kāi)發(fā)后出售售，顯然不具具備使用集體體土地的條件件，至少是多多余部分的土土地要使用國(guó)國(guó)有土地。如如果僅是多余余部分的土地地使用國(guó)有土土地，剩余的的村民拆遷安安置用地使用用集體土地，又又會(huì)造成用地地混雜的局面面。其次，從從城市化的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看看，城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)的集體體土地今后都都要征為國(guó)有有進(jìn)行城市建建設(shè)，村民將將逐步向城市市（鎮(zhèn)）居民民轉(zhuǎn)變。再次次，對(duì)農(nóng)民集集體土地上的的房屋拆遷，現(xiàn)現(xiàn)在還沒(méi)有法法規(guī)、政策的的規(guī)定，拆遷遷工作還缺乏乏法律保障。所所以比較合理理又依法的做做法就是將舊舊村改造范圍圍內(nèi)的土地統(tǒng)統(tǒng)一征為國(guó)有有后再改造。二是土地的使用用方方式。國(guó)有有土土地使用分分為為有償與無(wú)無(wú)償償兩種方式式。在在舊村改造造中中多余的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)用地，其其性性質(zhì)是經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性的，其土土地地使用權(quán)必必須須依法有償償出出讓，有償償使使用，這同同舊舊城改造中中商商品房開(kāi)發(fā)發(fā)用用地的原理理一一樣，使用用方方式自然應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)一樣；對(duì)對(duì)于于村民拆遷遷安安置部分的的土土地，考慮慮到到村民被拆拆遷遷前本來(lái)就就是是無(wú)償使用用集集體土地的的特特殊性，再再參參照城市房房屋屋拆遷的安安置置用地的做做法法，可以無(wú)無(wú)償償劃撥使用用。三是土地由誰(shuí)進(jìn)進(jìn)行行開(kāi)發(fā)。無(wú)無(wú)非非兩種情況況，由由房開(kāi)公司司開(kāi)開(kāi)發(fā)或由村村集集體自行組組織織開(kāi)發(fā)。從從我我市房地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)育的的情情況看，已已出出現(xiàn)了一批批有有相當(dāng)實(shí)力力和和經(jīng)驗(yàn)的房房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司司，應(yīng)當(dāng)讓讓其其中有資質(zhì)質(zhì)、有有信譽(yù)的公公司司來(lái)對(duì)舊村村改改造開(kāi)發(fā)，這這這也符合社社會(huì)會(huì)主義市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律律。如如果讓村里里自自行開(kāi)發(fā)，因因因?yàn)榇寮w體不不具備這樣樣的的資質(zhì)和實(shí)實(shí)力力，最后還還是是要找房開(kāi)開(kāi)公公司來(lái)合作作，這這樣容易造造成成矛盾和腐腐敗敗，增加社社會(huì)會(huì)不穩(wěn)定因因素素。四是如何確定地地價(jià)價(jià)和選擇開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)單位?，F(xiàn)現(xiàn)在在有些村要要求求自行選擇擇開(kāi)開(kāi)發(fā)單位，通通通過(guò)“一對(duì)一”協(xié)商談判的的形式確定定地地價(jià)和開(kāi)發(fā)發(fā)單單位，這有有相相當(dāng)大的弊弊端端，這在前前面面已詳述過(guò)過(guò)。國(guó)國(guó)土資源部部專專門(mén)頒布了了《招招標(biāo)拍賣(mài)掛掛牌牌出讓國(guó)有有土土地使用權(quán)權(quán)規(guī)規(guī)定》的11號(hào)令，其中中明確規(guī)定定：：各類經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性用地必須須以以招標(biāo)、拍拍賣(mài)賣(mài)或者掛牌牌方方式出讓。選選選擇開(kāi)發(fā)單單位位、確定地地價(jià)價(jià)其實(shí)就是是一一個(gè)土地使使用用權(quán)出讓的的過(guò)過(guò)程，無(wú)論論從從公開(kāi)、公公平平、公正的的角角度還是從從依依法辦事的的角角度，都必必須須通過(guò)招標(biāo)標(biāo)、拍拍賣(mài)或掛牌牌的的方式公開(kāi)開(kāi)進(jìn)進(jìn)行。這也也切切合國(guó)家一一再再?gòu)?qiáng)調(diào)的政政府府必須壟斷斷土土地一級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)的大政策策，符符合我國(guó)土土地地市場(chǎng)的管管理理模式。3、“郊外村”的改造，這這類村的改改造造只能是零零星星、局部的的，應(yīng)應(yīng)適用于農(nóng)農(nóng)村村宅基地管管理理的有關(guān)政政策策，實(shí)行“一戶一處一一宅”，提高土地地利用率。有有有條件的村村還還可實(shí)施鼓鼓勵(lì)勵(lì)農(nóng)民置換換土土地進(jìn)城的的政政策，鼓勵(lì)勵(lì)有有條件的農(nóng)農(nóng)民民放棄原來(lái)來(lái)的的住宅，留留給給山區(qū)遷移移來(lái)來(lái)的農(nóng)民或或退退宅還耕還還林林，將有限限的的土地資源源更更有效地用用于于小城鎮(zhèn)建建設(shè)設(shè)，促進(jìn)人人口口梯度轉(zhuǎn)移移，促促進(jìn)農(nóng)村人人口口向城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)）集聚。（四）拆遷政策策舊村改造直直接牽涉到到舊舊村住戶的的房房屋拆遷，關(guān)關(guān)關(guān)系到各住住戶戶的切身利利益益，拆遷政政策策的合理與與否否是關(guān)系到到舊舊村改造能能否否順利實(shí)施施的的一個(gè)關(guān)鍵鍵。按按照我市目目前前的房地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展形形勢(shì)勢(shì)，通過(guò)舊舊村村改造，居居住住環(huán)境、房房屋屋結(jié)構(gòu)和套套型型等方面得得到到改善后，房房房地產(chǎn)價(jià)值值一一般都會(huì)有有不不小幅度上上揚(yáng)揚(yáng)，廣大村村民民能直接受受益益。所以，如如如果拆遷政政策策合理，村村民民還是有積積極極性的。對(duì)對(duì)于于房屋拆遷遷，現(xiàn)現(xiàn)在只有國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院頒布的的《城城市房屋拆拆遷遷管理?xiàng)l例例》，適適用于城市市國(guó)國(guó)有土地上上的的房屋拆遷遷。而而對(duì)于集體體土土地上的房房屋屋拆遷，沒(méi)沒(méi)有有明確規(guī)定定，這這次我市新新發(fā)發(fā)布的《臨臨沂沂市城市房房屋屋拆遷管理理實(shí)實(shí)施辦法》第第第六十七條條對(duì)對(duì)此倒是作作了了規(guī)定：“需拆遷集體體所有土地地上上的房屋及及其其附屬物的的，其其土地征為為國(guó)國(guó)有后按本本辦辦法執(zhí)行?！?、“城中村”的改造，我我市新頒布布的的《臨沂市市城城市房屋拆拆遷遷管理實(shí)施施辦辦法》已經(jīng)經(jīng)明明確，不可可能能也不必再再另另行制訂相相關(guān)關(guān)政策。2、“城郊村”的改造，如如果再單獨(dú)獨(dú)另另行制訂一一個(gè)個(gè)舊村改造造的的拆遷政策策，若若比城市房房屋屋拆遷政策策優(yōu)優(yōu)惠，則會(huì)會(huì)擾擾亂沖擊整整個(gè)個(gè)舊城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)）改造的的統(tǒng)統(tǒng)一拆遷政政策策，阻礙城城市市（鎮(zhèn)）建建設(shè)設(shè)進(jìn)程。并并且且本身這些些舊舊村就在城城市市（鎮(zhèn)）規(guī)規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)，有有些些下一步就就是是城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）建建設(shè)的重點(diǎn)點(diǎn)，故故而也只能能通通過(guò)將集體體土土地征為國(guó)國(guó)有有后，適用用城城市國(guó)有土土地地上房屋的的拆拆遷政策。此此此外，還需需要要研究的是是，對(duì)對(duì)于符合條條件件建房而還還屬屬無(wú)房的村村民民，在舊村村改改造中應(yīng)一一并并考慮解決決他他們的住房房問(wèn)問(wèn)題，享受受拆拆遷安置待待遇遇，解決舊舊村村改造后由由于于村集體無(wú)無(wú)地地而不能申申請(qǐng)請(qǐng)建房的村村民民的住房問(wèn)問(wèn)題題。3、“郊外村”的改造，根根據(jù)其農(nóng)村村的的特點(diǎn)，因因局局部整理和和改改造需要的的拆拆遷安置只只能能按照農(nóng)村村宅宅基地管理理的的有關(guān)規(guī)定定執(zhí)執(zhí)行，其中中被被拆、遷戶戶占占用的土地地面面積超過(guò)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的，超標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)部分只給給拆拆遷補(bǔ)償，不不不給安置土土地地。4、由于以往幾幾年規(guī)規(guī)劃和土地地管管理不到位位，以以致在“城中村”和“城郊村”中存在量大大面廣的違違法法建筑，多多的的村其面積積占占總面積的的三三分之一左左右右。因此，在在在舊村改造造中中對(duì)拆除違違法法違章建筑筑物物還必須制制訂訂一個(gè)統(tǒng)一一的的政策，這這個(gè)個(gè)政策應(yīng)該該充充分考慮歷歷史史的原因，又又又必須有利利于于今后對(duì)規(guī)規(guī)劃劃和土地的的管管理。（五）對(duì)村集體體的的政策舊村改造政政策還要解解決決的一個(gè)關(guān)關(guān)鍵鍵問(wèn)題是理理順順政府與村村集集體的關(guān)系系。其其核心是利利益益分配問(wèn)題題，即即通過(guò)舊村村改改造所盈余余的的土地收益益如如何分配使使用用。1、“城中村”的改造，由由于是政府府負(fù)負(fù)責(zé)建設(shè)，負(fù)負(fù)負(fù)責(zé)資金平平衡衡，盈余的的土土地收益也也是是由政府再再投投入進(jìn)行基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)改改善城市環(huán)環(huán)境境，大家已已形形成共識(shí)，不不不存在政府府與與村集體收收益益分配問(wèn)題題。2、“城郊村”的改造，一一些村集體體認(rèn)認(rèn)為這些土土地地本來(lái)屬集集體體所有，通通過(guò)過(guò)改造盈余余的的收益當(dāng)然然要要?dú)w村集體體所所有。但再再深深一步看，這這這些通過(guò)改改造造能產(chǎn)生盈盈余余的村，正正是是土地增值值潛潛力較大的的村村，而其土土地地增值潛力力是是政府投入入進(jìn)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建設(shè)，使使其其周邊的綜綜合合環(huán)境大大大改改善所形成成的的，并不是是村村集體承擔(dān)擔(dān)基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)設(shè)造成的，也也也不是土地地自自然增值的的。所所以通過(guò)舊舊村村改造的盈盈余余收益也只只能能歸政府所所有有，再由政政府府用于城市市的的基礎(chǔ)設(shè)施施等等公益事業(yè)業(yè)建建設(shè)，這也也是是政府的公公共共職能所決決定定的。3、“郊外村”的改造，由由于是適用用農(nóng)農(nóng)村宅基地地管管理的政策策規(guī)規(guī)定，屬于于農(nóng)農(nóng)民建房，不不不存在資金金盈盈虧的問(wèn)題題。當(dāng)當(dāng)然，村委委會(huì)會(huì)在舊村改改造造中起著很很重重要的作用用，沒(méi)沒(méi)有村委會(huì)會(huì)的的積極參與與和和配合，要要順順利開(kāi)展舊舊村村改造是難難以以想象的。村村村集體沒(méi)有有拿拿到舊村改改造造的盈余收收益益，對(duì)村委委會(huì)會(huì)的積極性性會(huì)會(huì)有一些影影響響，在政策策開(kāi)開(kāi)始實(shí)施時(shí)時(shí)可可能會(huì)有一一些些阻力。但但作作為政府要要考考慮政策統(tǒng)統(tǒng)一一平衡的問(wèn)問(wèn)題題，“城中村”改造所產(chǎn)生生的盈余收收益益一律歸政政府府所有而沒(méi)沒(méi)有有給村集體體，同同樣，不能能對(duì)對(duì)同在城市市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的“城郊村”改造實(shí)行不不同的政策策，否否則會(huì)造成成混混亂。應(yīng)通通過(guò)過(guò)宣傳達(dá)到到這這樣的共識(shí)識(shí)：：即舊村改改造造的目的，是是是利用土地地政政策，改善善村村民居住條條件件，提高環(huán)環(huán)境境品位，而而不不是讓村委委會(huì)會(huì)利用舊村村改改造來(lái)賺錢(qián)錢(qián)。舊村改造實(shí)實(shí)施程序針對(duì)前面所所述的三類類舊舊村改造，政政政府制定政政策策時(shí)應(yīng)視其其實(shí)實(shí)際情況而而區(qū)區(qū)別對(duì)待。第第第一類即“城中村”的改造已經(jīng)經(jīng)完全納入入城城市房屋拆拆遷遷改造范疇疇，其其實(shí)施主體體、運(yùn)運(yùn)作方式、操操操作程序都都已已有章可循循，不不必另行制制定定政策；第第三三類即“郊外村”的改造在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上還不不具具備整體實(shí)實(shí)施施的可行性性，只只宜從農(nóng)用用地地資源和生生態(tài)態(tài)保護(hù)及改改善善村容村貌貌的的角度進(jìn)行行局局部的土地地整整理，牽涉涉少少量房屋的的拆拆遷改建完完全全可以按農(nóng)農(nóng)村村宅基地管管理理的相關(guān)法法律律、法規(guī)及及政政策規(guī)定執(zhí)執(zhí)行行；只有對(duì)對(duì)第第二類即“城郊村”的改造，因因前面所述述原原因，亟待待制制定相關(guān)政政策策，并從運(yùn)運(yùn)作作方式、操操作作程序上加加以以引導(dǎo)和規(guī)規(guī)范范。這里，僅僅僅針對(duì)臨沂沂市市區(qū)“城郊村”改造的實(shí)際際情況，提提出出以下實(shí)施施程程序，具體體可可分六步：：（一）市政府確確定定實(shí)施舊村村改改造的具體體范范圍或試點(diǎn)點(diǎn)村村。舊村改改造造涉及城市市建建設(shè)發(fā)展計(jì)計(jì)劃劃和城市規(guī)規(guī)劃劃實(shí)施，涉涉及及政府對(duì)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的宏宏觀調(diào)控，涉涉涉及改造地地塊塊土地政策策法法規(guī)和在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上是否具具備備可行性，而而而且在規(guī)范范推推廣前可能能還還須進(jìn)行試試點(diǎn)點(diǎn)工作，所所以以實(shí)施改造造的的舊村必須須經(jīng)經(jīng)市政府確確定定后按計(jì)劃劃有有步驟組織織實(shí)實(shí)施，不能能一一哄而上。（二）村集體提提出出申請(qǐng)?！俺墙即濉钡母脑祀m然然應(yīng)該按照照城城市功能的的綜綜合要求進(jìn)進(jìn)行行建設(shè)，但但在在實(shí)施時(shí)仍仍有有別于建成成區(qū)區(qū)的房屋拆拆遷遷改造。一一是是政府還沒(méi)沒(méi)有有到了必須須實(shí)實(shí)施的時(shí)候候；；二是該區(qū)區(qū)域域農(nóng)民群體體意意識(shí)較強(qiáng)，生生生活方式上上仍仍保留一定定的的農(nóng)村特征征。故故而村民自自愿愿改造是前前提提，村委會(huì)會(huì)支支持協(xié)助開(kāi)開(kāi)展展工作是基基礎(chǔ)礎(chǔ)。所以要要進(jìn)進(jìn)行舊村改改造造的村必須須經(jīng)經(jīng)村民代表表大大會(huì)討論同同意意，再由村村委委會(huì)向政府府提提出申請(qǐng)。（三）區(qū)政府組組織織實(shí)施。舊舊村村改造涉及及面面廣，工作作量量大，不可可能能由市政府府統(tǒng)統(tǒng)一包攬或或另另外專門(mén)成成立立機(jī)構(gòu)，比比較較可取的是是由由各區(qū)政府府組組織實(shí)施，統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)一平衡資資金金和進(jìn)行相相關(guān)關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施施建建設(shè)；改造造地地塊的前期期具具體工作可可利利用現(xiàn)有機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)（如城市市化化建設(shè)指揮揮部部）或成立立專專門(mén)機(jī)構(gòu)，也也也可交由所所在在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或街街道道辦事處負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)，主要做做好好：1、對(duì)改造地塊塊內(nèi)的的房屋進(jìn)行行丈丈量，調(diào)查查登登記拆遷量量，核核對(duì)房屋權(quán)權(quán)屬屬和用途并并報(bào)報(bào)規(guī)劃、土土地地、房管部部門(mén)門(mén)審核認(rèn)定定；；2、對(duì)調(diào)查丈量量結(jié)果果在村內(nèi)進(jìn)進(jìn)行行公示，是是否否有錯(cuò)登或或漏漏登，接受受群群眾監(jiān)督；；3、協(xié)助房屋拆拆遷管管理部門(mén)確確定定被拆遷房房屋屋的貨幣補(bǔ)補(bǔ)償償基準(zhǔn)價(jià)格格、搬搬家補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)和和安置補(bǔ)助助費(fèi)費(fèi)；4、協(xié)助國(guó)土資資源部部門(mén)完成改改造造地塊的土土地地征用報(bào)批批工工作；5、根據(jù)規(guī)劃部部門(mén)確確定的規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)條件，委委委托編制改改造造地塊規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)方案，并并并通過(guò)公示示廣廣泛征求村村民民意見(jiàn)后報(bào)報(bào)批批。（四）有關(guān)部門(mén)門(mén)各各司其職，相相相互配合。舊舊舊村改造需需拆拆遷集體所所有有土地上的的房房屋及附屬屬設(shè)設(shè)施，其拆拆遷遷補(bǔ)償安置置政政策統(tǒng)一按按《臨臨沂市城市市房房屋拆遷管管理理實(shí)施辦法法》規(guī)規(guī)定執(zhí)行，房房房管、土地地、規(guī)規(guī)劃、物價(jià)價(jià)等等部門(mén)按照照該該實(shí)施辦法法和和各自職責(zé)責(zé)，相相互配合，共共共同做好改改造造地塊房屋屋拆拆遷的前期期工工作。（五）招標(biāo)或掛掛牌牌出讓土地地使使用權(quán)。市市國(guó)國(guó)土資源局局根根據(jù)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方案和拆拆遷遷安置有關(guān)關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)，測(cè)算算出出讓土地底底價(jià)價(jià)，會(huì)同區(qū)區(qū)、鄉(xiāng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政政府府、村委會(huì)會(huì)編編制改造地地塊塊土地使用用權(quán)權(quán)招標(biāo)或掛掛牌牌出讓方案案，在在方案中，可可可根據(jù)村方方要要求對(duì)安置置房房位置、套套型型進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)規(guī)規(guī)定，以確確保保村民利益益，然然后組織舊舊村村改造地塊塊土土地使用權(quán)權(quán)招招標(biāo)或掛牌牌出出讓。（六）拆遷、建建設(shè)設(shè)、安置。建建建設(shè)單位通通過(guò)過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)取取得地塊的的改改造開(kāi)發(fā)權(quán)權(quán)后后，按程序序領(lǐng)領(lǐng)取房屋拆拆遷遷許可證，與與與拆遷戶簽簽訂訂拆遷補(bǔ)償償安安置協(xié)議，然然然后實(shí)施房房屋屋拆遷和地地塊塊的改造開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)?！?.3項(xiàng)目提提出出的背景與與建建設(shè)的必要要性性建設(shè)社會(huì)主義新新農(nóng)農(nóng)村是我國(guó)國(guó)現(xiàn)現(xiàn)代化進(jìn)程程中中的重大歷歷史史任務(wù)。從從當(dāng)當(dāng)前的實(shí)際際情情況來(lái)看，農(nóng)農(nóng)農(nóng)業(yè)農(nóng)村仍仍然然是我國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)發(fā)展展中中最薄弱的的環(huán)環(huán)節(jié)。黨的的十十六屆五中中全全會(huì)提出了了推推進(jìn)社會(huì)主主義義新農(nóng)村建建設(shè)設(shè)的任務(wù)，今今今年“中央一號(hào)文文件”又公布了《中中中共中央國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院關(guān)于推推進(jìn)進(jìn)社會(huì)主義義新新農(nóng)村建設(shè)設(shè)的的若干意見(jiàn)見(jiàn)》，這這些都體現(xiàn)現(xiàn)了了我國(guó)全面面推推進(jìn)社會(huì)主主義義新農(nóng)村建建設(shè)設(shè)的決心。建建建設(shè)社會(huì)主主義義新農(nóng)村是是一一項(xiàng)惠及廣廣大大農(nóng)民群眾眾的的民心工程程，是是一項(xiàng)涉及及方方方面面的的宏宏大浩瀚工工程程，是一項(xiàng)項(xiàng)需需要長(zhǎng)期不不懈懈奮斗的攻攻堅(jiān)堅(jiān)工程，在在開(kāi)開(kāi)局起步時(shí)時(shí)必必須把握好好它它的切入點(diǎn)點(diǎn)和和著力點(diǎn)。統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)發(fā)展展，做好舊舊村村改造，是是新新農(nóng)村建設(shè)設(shè)的的重要內(nèi)容容，也也是基本實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代化的的關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。舊村改造在社會(huì)會(huì)主主義新農(nóng)村村建建設(shè)中具有有十十分重要的的作作用黨的十六屆五中中全全會(huì)提出“生產(chǎn)發(fā)展、生生生活寬裕、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鄉(xiāng)風(fēng)文明、村村村容整潔、管管管理民主”的二十字方方針，這既既是是我國(guó)新農(nóng)農(nóng)村村建設(shè)長(zhǎng)期期奮奮斗的目標(biāo)標(biāo)，也也包含著新新農(nóng)農(nóng)村建設(shè)的的深深刻內(nèi)涵，同同同時(shí)又是新新農(nóng)農(nóng)村建設(shè)的的途途徑。這二二十十字方針是是目目標(biāo)、內(nèi)涵涵、途途徑的統(tǒng)一一，五五個(gè)方面是是相相互聯(lián)系、互互互為因果的的關(guān)關(guān)系。其中中，村村容整潔是是生生產(chǎn)發(fā)展的的前前提條件，是是是生活富裕裕的的要義之一一，是是鄉(xiāng)風(fēng)文明明的的載體，又又是是管理民主主的的實(shí)踐過(guò)程程。要做到村容整潔潔，就就必須進(jìn)行行村村莊整治，而而而村莊整治治同同時(shí)又關(guān)系系到到城鎮(zhèn)化的的健健康發(fā)展。我我我國(guó)的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化發(fā)展需要要拉拉力和推力力的的均衡，并并不不是越快越越好好。健康的的城城鎮(zhèn)化需要要富富裕勞動(dòng)力力有有序地從農(nóng)農(nóng)村村移民到城城市市，這個(gè)過(guò)過(guò)程程應(yīng)當(dāng)是一一個(gè)個(gè)自然和諧諧的的過(guò)程。要要縮縮小城鄉(xiāng)差差距距，實(shí)現(xiàn)工工業(yè)業(yè)反哺農(nóng)業(yè)業(yè)，城城市支持農(nóng)農(nóng)村村的既定方方針針，關(guān)鍵是是要要進(jìn)行村莊莊整整治，按照照統(tǒng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)發(fā)展展的要求，通通通過(guò)農(nóng)民辛辛勤勤勞動(dòng)，從從村村容整潔抓抓起起，改善生生產(chǎn)產(chǎn)和生活環(huán)環(huán)境境，加快城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，改改善農(nóng)村的的人人居環(huán)境（2），讓城市市的文明和和活活力涌到農(nóng)農(nóng)村村，明顯改改變變農(nóng)民、農(nóng)農(nóng)村村和農(nóng)業(yè)的的整整體面貌。從臨沂市目前的的實(shí)實(shí)際情況來(lái)來(lái)看看，臨沂市現(xiàn)現(xiàn)轄蘭山、羅羅羅莊、河?xùn)|3個(gè)區(qū)和郯城城、蒼山、莒莒莒南、沂水水、蒙蒙陰、平邑邑、費(fèi)費(fèi)縣、沂南南、臨臨沭等9個(gè)縣，共計(jì)181個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事事處，9549個(gè)行政村。臨沂市共有1100余萬(wàn)人，其其中農(nóng)業(yè)人人口口821.9萬(wàn)，占82.7%，非農(nóng)業(yè)人人口172.3萬(wàn)，占17.3%。臨沂市是是一個(gè)多民民族族聚居區(qū)，有有有漢、回、滿滿滿、朝鮮、壯壯壯、蒙、藏藏、苗苗等32個(gè)民族,除漢族以外外的其他少少數(shù)數(shù)民族人口口占占總?cè)丝诘?.33%。郊區(qū)在環(huán)境境狀況、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施等方方面面的問(wèn)題還還比比較突出。據(jù)據(jù)據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)計(jì)，全全市還沒(méi)有有專專門(mén)的農(nóng)村村規(guī)規(guī)劃編制導(dǎo)導(dǎo)則則，在全市9549個(gè)行政村中中，約有60％的村莊沒(méi)沒(méi)有做過(guò)村村莊莊規(guī)劃，在在村村莊建設(shè)上上缺缺乏對(duì)農(nóng)民民的的指導(dǎo)，村村莊莊建設(shè)缺乏乏特特色。村內(nèi)內(nèi)道道路硬化、廁廁廁所改造、垃垃垃圾集中清清運(yùn)運(yùn)、集中供供水水、供熱等等方方面與“社會(huì)主義新新農(nóng)村”的要求相比比還存在不不小小的差距。因因因此，以村村莊莊整治為切切入入點(diǎn)，以改改善善農(nóng)村生產(chǎn)產(chǎn)生生活條件為為起起點(diǎn)，逐步步將將新農(nóng)村建建設(shè)設(shè)全面推開(kāi)開(kāi)，是是我市郊區(qū)區(qū)農(nóng)農(nóng)村建設(shè)與與發(fā)發(fā)展的實(shí)際際要要求。新農(nóng)村建設(shè)是一一個(gè)個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)過(guò)程程，需要分分層層次、分類類型型、分階段段逐逐步實(shí)施。作作作為村莊整整治治的一種類類型型，舊村改改造造工作涉及及到到農(nóng)民的根根本本利益，是是一一件政策性性很很強(qiáng)的大事事。首先，舊村改造造是是轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)長(zhǎng)方方式的需要要。當(dāng)當(dāng)前郊區(qū)發(fā)發(fā)展展的主要矛矛盾盾是經(jīng)濟(jì)總總量量不足，突突出出問(wèn)題就是是增增長(zhǎng)方式不不科科學(xué)，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)不合理理。城城市的快速速發(fā)發(fā)展與土地地資資源稀缺的的矛矛盾越來(lái)越越突突出。通過(guò)過(guò)舊舊村改造，逐逐逐步盤(pán)活存存量量土地，擴(kuò)擴(kuò)大大城市發(fā)展展空空間，轉(zhuǎn)變變?cè)鲈鲩L(zhǎng)的方式式，走走內(nèi)涵式發(fā)發(fā)展展的道路。據(jù)據(jù)據(jù)有關(guān)部門(mén)門(mén)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)測(cè)算，通通通過(guò)舊村改改造造、遷村并并點(diǎn)點(diǎn)，能夠節(jié)節(jié)約約40％到60％的土地。其次，舊村改造造能能夠促進(jìn)農(nóng)農(nóng)村村城市化發(fā)發(fā)展展。城鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)籌籌發(fā)展首先先是是要破除二二元元結(jié)構(gòu)。通通過(guò)過(guò)舊村改造造，把把農(nóng)村基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施搞上去去，改改善農(nóng)民生生活活環(huán)境，提提高高農(nóng)民生活活質(zhì)質(zhì)量；通過(guò)過(guò)農(nóng)農(nóng)村土地集集約約利用，促促進(jìn)進(jìn)二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展，提提提高農(nóng)民收收入入水平，進(jìn)進(jìn)一一步推進(jìn)郊郊區(qū)區(qū)城市化，縮縮縮小城鄉(xiāng)差差別別，達(dá)到實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體體化化發(fā)展的目目標(biāo)標(biāo)。xxxxx街道道辦辦事處所在在沂沂河城區(qū)邊邊緣緣的近郊農(nóng)農(nóng)村村的一部分分，城城區(qū)面積擴(kuò)擴(kuò)展展時(shí)，市政政建建設(shè)為了降降低低成本，基基本本上采取繞繞開(kāi)開(kāi)原有村莊莊，在在村外周?chē)鷩M(jìn)進(jìn)行征地建建設(shè)設(shè)，逐步形形成成了城區(qū)對(duì)對(duì)農(nóng)農(nóng)村的包圍圍，出出現(xiàn)了越來(lái)來(lái)越越多的“城中村”。然而，實(shí)實(shí)行的城鄉(xiāng)鄉(xiāng)二二元的行政政管管理體制把把已已屬城區(qū)區(qū)區(qū)域域范圍內(nèi)的“城中村”仍然實(shí)行按按農(nóng)村管理理的的辦法，這這在在當(dāng)時(shí)是可可行行的，但隨隨著著經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)會(huì)的發(fā)展，城城城鄉(xiāng)分管的的矛矛盾日益增增多多，例如農(nóng)農(nóng)村村工業(yè)與城城市市工業(yè)脫節(jié)節(jié)，“城中村”的建設(shè)與市市政建設(shè)脫脫軌軌，“城中村”內(nèi)農(nóng)民與居居民混合，難難難以有效管管理理。實(shí)際上上這這種體制象象把把雙刃刀，既既既障礙城區(qū)區(qū)建建設(shè)素質(zhì)的的提提升，又嚴(yán)嚴(yán)重重制約了“城中村”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和社會(huì)進(jìn)進(jìn)步步。更為重要的是，我我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)發(fā)展已進(jìn)入工工業(yè)化與城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化雙輪帶動(dòng)動(dòng)的新階段，加加速城鎮(zhèn)化進(jìn)進(jìn)程的形勢(shì)要要求與二元管管理體制發(fā)生生了強(qiáng)烈的碰碰撞，已經(jīng)到到了不得不改改制的時(shí)候了了。我們必須須堅(jiān)決掃除這這種體制障礙礙，按照黨中中央、國(guó)務(wù)院院提出的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展”的要求，通通過(guò)規(guī)劃、土土地、建設(shè)、人人口、經(jīng)濟(jì)、管管理等方面的的調(diào)整，切實(shí)實(shí)解決“城中村”規(guī)劃滯后、建建設(shè)管理無(wú)序序、土地資源源浪費(fèi)、觀念念陳舊等問(wèn)題題，實(shí)現(xiàn)從農(nóng)農(nóng)村管理向城城市管理的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，從農(nóng)民民向市民的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，這既是是城市發(fā)展的的需要，也是是改善舊村居居民生存環(huán)境境、提高生活活素質(zhì)的需要要。第三，舊村改造造能能夠促進(jìn)農(nóng)農(nóng)民民非農(nóng)化。通通通過(guò)合理的的規(guī)規(guī)劃進(jìn)行舊舊村村改造，使使更更多的農(nóng)民民轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到二、三三三產(chǎn)業(yè)上來(lái)來(lái)，在在解決臨沂沂未未來(lái)發(fā)展空空間間需求的同同時(shí)時(shí)，也能夠夠解解決郊區(qū)城城市市化問(wèn)題以以及及農(nóng)民非農(nóng)農(nóng)化化問(wèn)題。因因此此，舊村改改造造是實(shí)現(xiàn)農(nóng)農(nóng)村村現(xiàn)代化、加加加快城鄉(xiāng)一一體體化發(fā)展的的客客觀要求，也也也是促進(jìn)農(nóng)農(nóng)村村可持續(xù)發(fā)發(fā)展展的重要途途徑徑。第三章項(xiàng)目選址址和和建設(shè)條件件§3.1項(xiàng)目選選址址臨沂市xxxxxxx街道辦事處處xxxxxx村改造住宅宅小區(qū)（還還建建）工程建建設(shè)設(shè)項(xiàng)目位于于胡胡莊，人民民大大街北側(cè)，東東東興路西側(cè)側(cè)，濱濱河大道東東側(cè)側(cè)，地理位位置置為東徑1118。02′至118。39′，北緯34。52′至35。31′之間。廠區(qū)場(chǎng)地平坦地地質(zhì)質(zhì)條件好，場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)地較為開(kāi)開(kāi)闊闊，周?chē)鷽](méi)沒(méi)有有污染企業(yè)業(yè)，交交通方便，項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目用地性性質(zhì)質(zhì)為居住用用地地，符合規(guī)規(guī)劃劃選址要求求。由于特殊背景，本本項(xiàng)目沒(méi)有其其他可以比選選的場(chǎng)地。詳見(jiàn)附圖“項(xiàng)目目位位置區(qū)域圖”。§3.2耕地地占補(bǔ)補(bǔ)平衡措施施該項(xiàng)目共需占用用土土地畝，根根據(jù)《中華華人人民共和國(guó)國(guó)土土地管理法法》第第三十條：“國(guó)家實(shí)行占占用耕地補(bǔ)補(bǔ)償償制度，非非農(nóng)農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)經(jīng)批批準(zhǔn)占用耕耕地地，按照占占多多少、墾多多少少的原則，由由由占用耕地地的的單位負(fù)責(zé)責(zé)開(kāi)開(kāi)墾與的占占用用耕地的數(shù)數(shù)量量和質(zhì)量相相當(dāng)當(dāng)?shù)母?，沒(méi)沒(méi)沒(méi)有條件開(kāi)開(kāi)墾墾的或開(kāi)墾墾的的耕地不符符合合要求的，應(yīng)應(yīng)應(yīng)當(dāng)按省、自自自治區(qū)、直直轄轄市的規(guī)定定，繳繳納耕地開(kāi)開(kāi)墾墾費(fèi)，?？羁钣糜糜陂_(kāi)墾新新的的耕地”和國(guó)土資源源部《關(guān)于于切切實(shí)做好耕耕地地占補(bǔ)平衡衡工工作的通知知》中“在土地利用用總體規(guī)劃確確定的城鎮(zhèn)建建設(shè)用地區(qū)內(nèi)內(nèi)耕地進(jìn)行建建設(shè)的，由當(dāng)當(dāng)?shù)厝嗣裾?fù)責(zé)在行政政區(qū)域內(nèi)，通通過(guò)開(kāi)發(fā)整理理補(bǔ)充耕地”的規(guī)定，由由項(xiàng)目單位按按照省政府規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，向向臨沂市河?xùn)|東區(qū)國(guó)土資源源局繳納耕地地開(kāi)墾費(fèi)，由由區(qū)國(guó)土資源源局負(fù)責(zé)落實(shí)實(shí)補(bǔ)充耕地，并并與河?xùn)|區(qū)國(guó)國(guó)土資源局簽簽訂補(bǔ)充耕地地協(xié)議書(shū)，落落實(shí)補(bǔ)充用地地地塊。然后后按照使用性性質(zhì)（還建住住宅或商品房房開(kāi)發(fā)）通過(guò)過(guò)“劃撥”或“招牌掛”辦理相關(guān)土土地手續(xù)。按照高起點(diǎn)、高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)質(zhì)量量、低投入入、高高效能的整整理理原則,對(duì)舊村改造造的項(xiàng)目區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)田、水、路路路、林、村村綜綜合規(guī)劃,科學(xué)整理利利用,嚴(yán)格保護(hù)基基本農(nóng)田,土地整理與與治理水土土流流失相結(jié)合合、與與水利設(shè)施施配配套建設(shè)相相結(jié)結(jié)合、與生生物物措施相結(jié)結(jié)合合,改善生產(chǎn)條條件和農(nóng)業(yè)業(yè)生生態(tài)環(huán)境,保障土地的的連續(xù)利用用。提高土地地利用率，促促進(jìn)生態(tài)和環(huán)環(huán)境效益的統(tǒng)統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)城城市化和農(nóng)業(yè)業(yè)現(xiàn)代化。項(xiàng)目承辦單位應(yīng)應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格按照國(guó)國(guó)土土資源的有有關(guān)關(guān)政策文件件和和審批程序序，逐逐步穩(wěn)妥的的推推進(jìn)社會(huì)主主義義新農(nóng)村的的建建設(shè)進(jìn)程。通過(guò)拆遷復(fù)墾，該該項(xiàng)目現(xiàn)狀土土地是306畝，此次規(guī)規(guī)劃建設(shè)使用用178畝，節(jié)余置置換128畝。§3.3主要建建設(shè)條條件、氣象項(xiàng)目所在的臨沂沂市市區(qū)屬于暖暖溫溫帶半濕潤(rùn)潤(rùn)大大陸性氣候候，四四季明顯，雨雨雨量集中，春春春季干燥多多風(fēng)風(fēng)，秋季溫溫度度涼爽，冬冬季季干冷少雪雪。主主要?dú)庀笾钢笜?biāo)標(biāo)如下：1、氣溫：年平平均氣氣溫13.2度，極端最最高氣溫40度，極端最最低氣溫16.5度；2、凍土：年均均降雪雪量27.5—69.4毫米，最大大凍土深度500毫米；3、風(fēng)向：常年年主導(dǎo)導(dǎo)向?yàn)闁|北北風(fēng)風(fēng)，最大風(fēng)風(fēng)速速24米/秒，夏季多多東南風(fēng)。4、降水：年降降水量量866.4毫米，最大大降水量為1417..3毫米，最小小降水量689.1毫米。汛期期主要集中中在在6—9月，汛期間間氣候的基基本本特點(diǎn)為：：高高溫、高濕濕、雨雨量集中、多多多暴雨、大大風(fēng)風(fēng)龍卷風(fēng)、雷雷雷擊等災(zāi)害害天天氣，整個(gè)個(gè)汛汛期降水量量占占全年的66%以上，尤其7月8月為主；年年平均相對(duì)對(duì)濕濕度65%。一次性最最大降雨量800毫米。、抗震設(shè)防及工工程程地質(zhì)因擬建場(chǎng)地未經(jīng)經(jīng)地地質(zhì)勘察，本本本報(bào)告參照照了了附近其他他工工程的地質(zhì)質(zhì)資資料，將其其作作為工程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方案中基基礎(chǔ)礎(chǔ)部分構(gòu)型型的的參照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，如如有不符，請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng)如實(shí)調(diào)整整。該項(xiàng)目地址為沂沂沭沭斷裂帶西西界界斷裂，該該斷斷裂雖然規(guī)規(guī)模模較大，但但第第四世紀(jì)中中晚晚期不活動(dòng)動(dòng)。場(chǎng)場(chǎng)址區(qū)第四四系系地層厚度14—15米，表層1米左右為黃黃褐色粉細(xì)細(xì)沙沙；1—25米為輕亞粘粘土層；25—5.1米為亞黏土土層；5.1—10.3米為中粗沙沙層，其下下為為含沙礫亞亞黏黏土。隱伏伏基基巖為白堊堊系系青山組火火山山巖。由于場(chǎng)址第四系系覆覆蓋層較厚厚，又又多為沙層層，應(yīng)應(yīng)采取相應(yīng)應(yīng)措措施，確保保建建設(shè)工程的的安安全。根據(jù)據(jù)《中中國(guó)地震烈烈度度區(qū)劃分圖圖》及及《中國(guó)地地震震烈度區(qū)劃劃圖圖使用說(shuō)明明》《魯魯南烈度區(qū)區(qū)劃劃圖》《臨臨沂沂市區(qū)地震震社社區(qū)劃圖》，50年超越概率率為0.05，場(chǎng)址地震震烈度基本本烈烈度為八度度。、交通條件該項(xiàng)目位于xxxxxxx街道辦辦事處胡莊莊，南南臨人民大大街街，東靠東東興興路，西靠靠濱濱河大道；；通通過(guò)以上道道路路連接河?xùn)|東區(qū)區(qū)市區(qū)路網(wǎng)網(wǎng)，連連接京滬高高速速公路、新206國(guó)道、通達(dá)達(dá)路、蒙山山大大道、濱河河大大道、工業(yè)業(yè)大大道、東興興路路及河?xùn)|區(qū)區(qū)其其他主要交交通通干線。西西南南10公里是臨沂沂市火車(chē)站站，南6公里處為臨臨沂市機(jī)場(chǎng)。項(xiàng)項(xiàng)目所在的河河?xùn)|區(qū)境內(nèi)，南南北縱貫?zāi)z新新鐵路和206國(guó)道，交通通十分便利。、本項(xiàng)目建設(shè)是是xxxxxxx街街道辦事處處制制定的開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)的重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，已列列入入街道中心心鎮(zhèn)鎮(zhèn)總體建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)劃之中，臨臨臨沂市規(guī)劃劃局局在項(xiàng)目選選址址意見(jiàn)書(shū)中中，已已明確批復(fù)復(fù)在在建設(shè)項(xiàng)目目。、市政條件《1》上水：原原期用水水采用市政政自自來(lái)水供水水，近近期主要以以自自備井供水水為為主。目前前河河?xùn)|區(qū)內(nèi)輸輸水水管道已經(jīng)經(jīng)覆覆蓋本項(xiàng)目目全全部建設(shè)用用地地范圍，管管凈凈DN400，供水能力30000立方米/D，用水協(xié)議議書(shū)已經(jīng)簽簽字字。水源為城市自來(lái)來(lái)水水管網(wǎng)，進(jìn)進(jìn)水水管徑為DN200—DN800，并按住宅宅建筑給排排水水工程設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)規(guī)范要求設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)如下：《2》在項(xiàng)目北北、南、東東臨街道路路上上，已籌建建、規(guī)規(guī)劃的市政政雨雨污水干線線，污污水管徑15500毫米，雨水水方方溝4500**2750毫米，屬于于城城區(qū)排水干干線線，生活污污水水經(jīng)化糞池池、含含油污水經(jīng)經(jīng)隔隔油池，洗洗浴浴水單獨(dú)接接入入化糞池下下水水管，所有有雨雨污水戶管管線線在建筑紅紅線線內(nèi)解決。：所天然區(qū)項(xiàng)可以然氣調(diào)壓目用在建然氣調(diào)壓壓管項(xiàng)目《4》電力：九九曲街道道110KV變電站以10KV雙電纜供電電。項(xiàng)目需需建建設(shè)高壓計(jì)計(jì)量量室一座，并并并根據(jù)需要要建建設(shè)分配電電室室，另外在在項(xiàng)項(xiàng)目用地范范圍圍內(nèi)建設(shè)一一座座電纜分界界室室。《5》熱力：根根據(jù)政府府有關(guān)精神神文文件要求，擬擬擬利用城市市集集中供暖，河河河?xùn)|區(qū)屬于于盛盛能熱電廠廠集集中供熱地地區(qū)區(qū)，河?xùn)|區(qū)區(qū)熱熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目正在籌建建之之中?！?》通訊：項(xiàng)項(xiàng)目初步步估算需要要安安裝1300門(mén)程控電話話，為給住住房房及辦公用用戶戶提供良好好的的通訊條件件，設(shè)設(shè)有國(guó)內(nèi)外外電電話及傳真真。網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備通通訊訊先進(jìn)，所所有有房間均有有兩兩個(gè)寬帶網(wǎng)網(wǎng)接接入口及配配套套的其他USB接入口。衛(wèi)衛(wèi)星電視接接收收與有線電電視視接收系統(tǒng)統(tǒng)在在設(shè)計(jì)選型型時(shí)時(shí)與項(xiàng)目建建設(shè)設(shè)同步完成成。、物料消耗與供供應(yīng)應(yīng)（一）建筑材料料該項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)為為輕鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)和和鋼筋混凝凝土土框架磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)，其所所消消耗的建筑筑材材料主要為為鋼鋼材、水泥泥和和木材，根根據(jù)據(jù)本項(xiàng)目規(guī)規(guī)模模，所需建建筑筑材料估算算為為：鋼材鋼鋼材材1682T水泥24299T木材419立方米（二）設(shè)備在建設(shè)過(guò)程中盡盡量量采用國(guó)內(nèi)內(nèi)先先進(jìn)設(shè)備、設(shè)設(shè)設(shè)施，主機(jī)機(jī)采采用進(jìn)口設(shè)設(shè)備備。（三）物料供應(yīng)應(yīng)工程所需原材料料和和設(shè)備，盡盡量量采用國(guó)內(nèi)內(nèi)材材料和設(shè)備備，如如果需要進(jìn)進(jìn)口口高級(jí)裝修修材材料和設(shè)備備，如如主機(jī)、空空調(diào)調(diào)系統(tǒng)等，從從從國(guó)外解決決。項(xiàng)目所需的進(jìn)口口的的材料、設(shè)設(shè)備備品種與數(shù)數(shù)量量，待初步步設(shè)設(shè)計(jì)方案審審定定后再定。本本本項(xiàng)目的物物料料及設(shè)備供供應(yīng)應(yīng)不存在問(wèn)問(wèn)題題。建議水水泥泥采用臨沂沂市市沂州水泥泥廠廠相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的水泥；鋼鋼材材采用萊鋼鋼的的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和型號(hào)的鋼鋼材材，木材從從臨臨沂市木材材批批發(fā)市場(chǎng)采采購(gòu)購(gòu)；其他一一般般的建筑裝裝修修材料可以以從從市區(qū)的建建材材批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)采采購(gòu)。材料料和和設(shè)備可以以采采用招標(biāo)方方式式進(jìn)行采購(gòu)購(gòu)。第四章建設(shè)內(nèi)內(nèi)容容及建設(shè)規(guī)規(guī)模模影響城市城鎮(zhèn)舊舊村村改造的規(guī)規(guī)模模綜合建設(shè)設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)的因素素是是綜合性的的。一一方面取決決于于市場(chǎng)需求求和和由此決定定的的建筑功能能；；另一方面面則則受城市的的性性質(zhì)和地位位、區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)水水平平、開(kāi)發(fā)商商實(shí)實(shí)力以及各各種種建設(shè)條